西南城第二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

西南城第二期建設(shè)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告建設(shè)單位：西南城控股有限公司編制單位：成都富盈瑞吉投資咨詢有限公司編制時(shí)間：2012年11月

目錄第一章項(xiàng)目總論 11.1項(xiàng)目概況 11.1.1項(xiàng)目名稱 11.1.2項(xiàng)目性質(zhì) 11.1.3項(xiàng)目建設(shè)單位 11.1.4項(xiàng)目簡(jiǎn)介 41.1.5項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 51.1.6項(xiàng)目建設(shè)工期及進(jìn)度 51.1.7投資估算和資金籌措 61.2項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論及建議 61.2.1開發(fā)條件及市場(chǎng)分析結(jié)論 61.2.2經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 71.2.3項(xiàng)目建議 81.3項(xiàng)目可行性分析報(bào)告主要編制依據(jù) 9第二章項(xiàng)目建設(shè)背景 102.1中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入黃金期 102.2成都商業(yè)地產(chǎn)銷售旺盛 112.3社會(huì)消費(fèi)品總額連年增長(zhǎng)，居民消費(fèi)需求旺盛 13第三章市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè) 153.1項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì) 153.1.1交通優(yōu)勢(shì) 153.1.2經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢(shì) 163.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境 173.2.1廣漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn) 173.2.2廣漢人均消費(fèi)能力高于全省水平 183.2.3政府十二五規(guī)劃助推廣漢經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 183.2.4“宜居、宜商、宜業(yè)”的田園生態(tài)城市規(guī)劃 193.3市場(chǎng)機(jī)遇 193.3.1廣漢商業(yè)配套落后亟待調(diào)整 193.3.2廣漢城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 203.3.3廣漢市商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)分析 233.4西南城創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)模式保證開發(fā)成果 24第四章項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)進(jìn)度 264.1項(xiàng)目主體工程內(nèi)容及規(guī)模 264.2功能分區(qū) 274.2.1商業(yè)綜合體 274.2.2美食街 284.2.3風(fēng)情街 28第五章項(xiàng)目營(yíng)銷策略 305.1競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 305.2項(xiàng)目SWOT分析 315.3項(xiàng)目定位分析 345.4營(yíng)銷策略 345.4.1銷售時(shí)間 345.4.2定價(jià)策略 35第六章環(huán)境影響評(píng)價(jià) 366.1編制依據(jù) 366.2評(píng)價(jià)目的 366.3評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 376.4環(huán)境影響分析與結(jié)論 38第七章節(jié)能 407.1節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 407.2項(xiàng)目能耗 407.3節(jié)能措施 407.3.1建筑節(jié)能 407.3.2電氣節(jié)能 417.3.3給排水節(jié)能 427.3.4暖通節(jié)能 427.4節(jié)能效果 42第八章消防設(shè)計(jì) 438.1設(shè)計(jì)依據(jù) 438.2主要防火措施 43第九章勞動(dòng)安全衛(wèi)生消防 459.1勞動(dòng)安全 459.1.1安全依據(jù) 459.1.2主要危險(xiǎn)有害因素 459.1.3安全措施 469.2勞動(dòng)保護(hù) 47第十章項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃及管理 4810.1項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 4810.2項(xiàng)目建設(shè)管理 48第十一章項(xiàng)目投資估算及資金籌措 5211.1投資估算 5211.1.1估算范圍 5211.1.2估算依據(jù) 5211.1.3總投資估算 5211.2資金籌措計(jì)劃 56第十二章項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 5812.1項(xiàng)目評(píng)估依據(jù) 5812.2收入預(yù)測(cè) 5812.3現(xiàn)金流量分析 5912.5財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 59第十三章不確定性分析 6113.1銷售收入因素變動(dòng)情況分析 6113.2成本費(fèi)用因素變動(dòng)情況分析 61第十四章風(fēng)險(xiǎn)分析 6314.1市場(chǎng)方面 6314.2政策方面 6314.3資金投入方面 6414.4銷售方面 64第十五章分析結(jié)論和建議 6615.1開發(fā)條件及市場(chǎng)分析結(jié)論 6615.2經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 6614.3項(xiàng)目建議 68第一章項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱西南城第二期建設(shè)項(xiàng)目1.1.2項(xiàng)目性質(zhì)新建1.1.3項(xiàng)目建設(shè)單位名稱：西南城控股有限公司住所：廣漢市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（深圳路東一段）工商注冊(cè)號(hào)：510681000017854法定代表人：方清海注冊(cè)資本：（人民幣）=100000000\*CHINESENUM2壹億元實(shí)收資本：（人民幣）=100000000\*CHINESENUM2壹億元公司類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范圍：水利水電工程及公路建設(shè)項(xiàng)目投資：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(憑資質(zhì)證書經(jīng)營(yíng))；高科技農(nóng)業(yè)開發(fā)；銷售：摩托車、機(jī)電設(shè)備、建材、家具；經(jīng)營(yíng)商用車及九座以上乘用車；市場(chǎng)設(shè)施租賃服務(wù)（以上經(jīng)營(yíng)范圍國(guó)家限制或者禁止的除外，需經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，必須取得相關(guān)批準(zhǔn)后，按照批準(zhǔn)的事項(xiàng)開展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）。公司成立于2009年9月21日，根據(jù)四川博達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的川博達(dá)會(huì)驗(yàn)(2010)—163號(hào)驗(yàn)資報(bào)告，變更后的注冊(cè)資本為人民幣10000萬(wàn)元，實(shí)收資本為人民幣10000萬(wàn)元。其中:方清海以貨幣出資6000萬(wàn)元，方清濤以貨幣出資4000萬(wàn)元。（1）公司組織架構(gòu)公司設(shè)股東會(huì)，股東會(huì)為公司權(quán)力機(jī)構(gòu)，由全體股東組成，決定公司的經(jīng)營(yíng)方針和投資計(jì)劃，按照章程行使相應(yīng)的職權(quán)。公司不設(shè)董事會(huì)，設(shè)執(zhí)行董事1人、即為法定代表人，對(duì)公司股東會(huì)和股東負(fù)責(zé)；公司設(shè)經(jīng)理一名，由股東會(huì)聘任或解聘；設(shè)監(jiān)事一名，對(duì)其股東會(huì)負(fù)責(zé)。公司下設(shè)辦公室、行政人事部、成本合約部、財(cái)務(wù)部、招商中心、策劃研發(fā)中心、策劃設(shè)計(jì)部、工程建設(shè)中心。公司組織機(jī)構(gòu)健全，各部門分工清晰、責(zé)任明確。（2）公司經(jīng)營(yíng)情況西南城控股有限公司，總部設(shè)在成都，致力于成為最值得尊重和信賴的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)。公司目前在建的項(xiàng)目有西南城和遂寧國(guó)際城。西南城西南城項(xiàng)目是四川省特色產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目。位于四川省經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力十強(qiáng)縣之一的廣漢市，北臨德陽(yáng)市區(qū)17公里，南距成都市15公里，成綿高速與成都第二繞城高速交匯處，成綿高速青白江出口，僅靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂(lè)高鐵線。近距離輻射周邊61座城市和1.5億常住人口。西南城由西南城控股有限公司投資100億開發(fā)，以“產(chǎn)業(yè)世博、樂(lè)活之都”為主題，開創(chuàng)“產(chǎn)業(yè)集——博覽匯——旅游圈”三位一體永續(xù)循環(huán)的中國(guó)財(cái)富金三角模式，打造全球糖酒食品博覽匯，開發(fā)周期為五年，于2010年底開工，2015年全面竣工。整個(gè)項(xiàng)目占地5000余畝，建筑面積達(dá)500多萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋糖酒副食行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)及關(guān)聯(lián)行業(yè)。包含博覽會(huì)展中心、產(chǎn)品交易中心、倉(cāng)儲(chǔ)物流中心、旅游服務(wù)中心、商務(wù)配套中心、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)孵化中心、配套居住中心等形態(tài)，形成以博覽為龍頭，產(chǎn)業(yè)為支撐，交易為基礎(chǔ)，文旅為導(dǎo)向的超大型特色綜合體。建成后將成為中國(guó)糖酒食品CBD、全國(guó)知名的大型主題商業(yè)風(fēng)情小鎮(zhèn)、國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)，預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)額可達(dá)100億，解決就業(yè)15萬(wàn)余人。國(guó)際城遂寧國(guó)際城位于遂寧中國(guó)西部現(xiàn)代物流港園區(qū)橋頭堡位置，總占地260畝，投資20億開發(fā)，匯聚了各大類建材家居相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品，主要包括建材家居、汽車農(nóng)機(jī)、五金機(jī)電、百貨服裝、農(nóng)副產(chǎn)品等五大主題市場(chǎng)和一個(gè)全國(guó)性的專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)。將打造為行業(yè)內(nèi)采購(gòu)效率最高、采購(gòu)成本最低的世界級(jí)現(xiàn)代化商貿(mào)城。該項(xiàng)目共分三期實(shí)施，建設(shè)周期為28個(gè)月，項(xiàng)目建成后年交易額將達(dá)到21億元。（3）經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平法定代表人（董事長(zhǎng)）：方清海，1966年出生，湖北黃陂人，碩士研究生。湖北天潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司董事長(zhǎng)，中國(guó)青年企業(yè)家協(xié)會(huì)理事、湖北省政協(xié)委員、湖北工商聯(lián)常委、襄樊市人大代表、襄樊市工商聯(lián)副會(huì)長(zhǎng)，先后獲得“優(yōu)秀政協(xié)委員”、“優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)家”榮譽(yù)稱號(hào)、“優(yōu)秀中國(guó)特色社會(huì)主義建設(shè)者”。擅長(zhǎng)城市運(yùn)營(yíng)及區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)其創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有較深的研究。1998年創(chuàng)辦了湖北天潤(rùn)集團(tuán)，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，現(xiàn)已形成以住宅及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為核心，涉及旅游開發(fā)、工業(yè)投資、廣告?zhèn)髅健⑽锪?、物業(yè)管理等領(lǐng)域的多元經(jīng)營(yíng)格局。從以上資料分析，公司管理人員有較強(qiáng)的管理能力和較豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。1.1.4項(xiàng)目簡(jiǎn)介西南城位于成都市德陽(yáng)廣漢龍居寺片區(qū)，成綿高速青白江出口處，距成都市區(qū)15公里，北臨德陽(yáng)市區(qū)17公里，交通便利，地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目基地東南臨成綿高速公路輔道，西側(cè)及北側(cè)為青白江，緊靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂(lè)高鐵線。西南城一期項(xiàng)目地塊與中心博覽區(qū)相鄰。四面臨主要規(guī)劃道路，內(nèi)有燃?xì)夤芫€通過(guò)，毗鄰已建成的招商中心。西南城一期凈用地面積236054.64㎡（約354畝），規(guī)劃總建筑面積475092㎡。一期建設(shè)啟動(dòng)區(qū)項(xiàng)目（標(biāo)準(zhǔn)商鋪）總建筑面積89628.80㎡，建設(shè)內(nèi)容為標(biāo)準(zhǔn)商鋪，建設(shè)期2年，即2010年11月－2012年11月，該階段正在竣工驗(yàn)收中。本次建設(shè)項(xiàng)目為第二期建設(shè)項(xiàng)目，總建筑面積為139021㎡，其中包括商業(yè)綜合體133193㎡，風(fēng)情街南段16988㎡，美食街東西段46979㎡，地下物管用房489.1㎡，停車數(shù)973個(gè)，綠地率15%，容積率1.37。在西南城建設(shè)基地各產(chǎn)業(yè)分區(qū)布局內(nèi)，由一條景觀步行軸線串聯(lián)統(tǒng)領(lǐng)，由商業(yè)綜合體、風(fēng)情街、美食街區(qū)組成，各區(qū)域間聯(lián)系緊密，停車及生活設(shè)施配套齊全，該區(qū)域裝飾風(fēng)格以地中海為主要基調(diào)，為西南城建設(shè)基地乃至西南城周邊提供格調(diào)高雅、配置齊全的集餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物等于一體的商業(yè)綜合體。1.1.5項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容本次項(xiàng)目為西南城第二期建設(shè)項(xiàng)目，即以餐飲街、風(fēng)情街和商業(yè)綜合體為核心建筑的商業(yè)配套，二期修建項(xiàng)目總占地面積達(dá)101352.3㎡，總建筑面積139021㎡，停車位973個(gè)，綠地率達(dá)15%，容積率1.37。表1-1西南城第二期建設(shè)項(xiàng)目及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)據(jù)或指標(biāo)備注1二期規(guī)劃凈用地面積㎡101352.3二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2二期規(guī)劃總建筑面積㎡139021二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3商業(yè)綜合體建筑面積㎡71812.6二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3.1商業(yè)綜合體地上記入容積率面積㎡70791二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3.2商業(yè)綜合體地下建筑面積㎡489.1二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4風(fēng)情街北段建筑面積㎡12164.92二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4.1風(fēng)情街北段地上記入容積率面積㎡12164.92二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5風(fēng)情街南段建筑面積㎡13187二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5.1風(fēng)情街南段地上記入容積率面積㎡13187二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6美食街東西段建筑面積㎡41836.5二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6.1美食街東西段地上記入容積率建筑面積㎡38822.5二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7容積率1.37二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)8建筑密度42.70%二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)9綠地率15%二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)10機(jī)動(dòng)車位個(gè)973二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.1.6項(xiàng)目建設(shè)工期及進(jìn)度本項(xiàng)目建筑面積139021㎡，建設(shè)期1年8個(gè)月，從2012年1月開工，2013年8月底竣工。具體安排如下表：表1-2西南城一期二階段項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度表項(xiàng)目建設(shè)工期總工期1年8個(gè)月基礎(chǔ)工程2012.1.4~2012.4.4主體工程2012.4.4~2013.8內(nèi)外裝飾、安裝工程2012.12.10~2013.8總平、道路2013.1.10~2013.5竣工驗(yàn)收20投資估算和資金籌措估算西南城第二期項(xiàng)目總投資費(fèi)用包括：土地費(fèi)用、工程建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、其他費(fèi)用、銷售費(fèi)用及流動(dòng)資金等。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資約51539.02萬(wàn)元。該項(xiàng)目的自有資本金為20033.44萬(wàn)元，達(dá)到總投資額的39%；銷售轉(zhuǎn)投入1505.58萬(wàn)元，占投資總額的3%；銀行貸款30000萬(wàn)元，占總投資額的58%。1.2項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論及建議1.2.1開發(fā)條件及市場(chǎng)分析結(jié)論西南城第二期商業(yè)配套建設(shè)項(xiàng)目位于成綿高速青白江出口的廣漢開發(fā)區(qū)，成綿高速與成都第二繞城高速在此交匯，距成都市區(qū)15公里，僅靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂(lè)高鐵線。地理位置十分優(yōu)越，交通便利。西南城項(xiàng)目將打造為以糖酒食品為主題的國(guó)際化商貿(mào)航母，并建立白酒展銷平臺(tái)、原酒交易中心和原酒期貨交易平臺(tái)。形成的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不單是以好地段所在地形成的自然輻射，而是在產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)、區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)之上，借助城市發(fā)展的綜合資源優(yōu)勢(shì)，依托地區(qū)經(jīng)濟(jì)能量、城市功能的提升，促進(jìn)城市的繁榮和升級(jí)。而作為西南城的商業(yè)配套，其規(guī)劃思想、建設(shè)規(guī)模在廣漢商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上名列前位，二期商業(yè)配套在投資上具有雙重保障：一是西南城基地本身的業(yè)主消費(fèi)和未來(lái)的發(fā)展規(guī)模，二是廣漢南區(qū)乃至整個(gè)廣漢、德陽(yáng)、青白江的潛在消費(fèi)人群支撐，因此本項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)前景。1.2.2經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論西南城第二期建設(shè)項(xiàng)目總投資為51539.02萬(wàn)元，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)為28147.6萬(wàn)元，該項(xiàng)目在投資經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，該項(xiàng)目投資回報(bào)率為54.61%，銷售凈利率27.12%，內(nèi)含報(bào)酬率為21.73%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：15783.2萬(wàn)元,動(dòng)態(tài)投資回收期1年10個(gè)月，靜態(tài)投資回收期1年8個(gè)月。從財(cái)務(wù)指標(biāo)看，該項(xiàng)目可行，項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)。表1-3項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)據(jù)或指標(biāo)備注一建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1二期規(guī)劃凈用地面積㎡101352.3二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2二期規(guī)劃總建筑面積㎡139021二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3商業(yè)綜合體建筑面積㎡71812.6二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3.1商業(yè)綜合體地上記入容積率面積㎡70791二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3.2商業(yè)綜合體地下建筑面積㎡489.1二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4風(fēng)情街北段建筑面積㎡12164.92二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4.1風(fēng)情街北段地上記入容積率面積㎡12164.92二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5風(fēng)情街南段建筑面積㎡13187二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5.1風(fēng)情街南段地上記入容積率面積㎡13187二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6美食街東西段建筑面積㎡41836.5二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6.1美食街東西段地上記入容積率建筑面積㎡38822.5二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7容積率1.37二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)8建筑密度42.70%二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)9綠地率15%二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)10機(jī)動(dòng)車位個(gè)973二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二投資估算及資金籌措1項(xiàng)目總投資：萬(wàn)元51539.022自有資本金萬(wàn)元20033.443銀行借款萬(wàn)元300004預(yù)售轉(zhuǎn)投入萬(wàn)元1,505.58三售價(jià)估算1商業(yè)綜合體售價(jià)元6,500。2風(fēng)情街售價(jià)元8,5003美食街售價(jià)元8,500四利潤(rùn)測(cè)算1銷售收入萬(wàn)元103,788.352利潤(rùn)總額萬(wàn)元37,530.133所得稅萬(wàn)元9,382.534凈利潤(rùn)萬(wàn)元28,147.60五評(píng)價(jià)指標(biāo)1項(xiàng)目全投資稅前利潤(rùn)率%72.82%2項(xiàng)目全投資稅后利潤(rùn)率%54.61%1.2.3項(xiàng)目建議（一）本項(xiàng)目的建設(shè)期為1年8個(gè)月，建筑面積139021平方米，規(guī)模較大，能否按規(guī)劃工期、設(shè)計(jì)竣工標(biāo)準(zhǔn)完工，存在一定的不確定性，在施工管理中應(yīng)嚴(yán)格控制房屋開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本，加強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目工程進(jìn)度的監(jiān)管力度，確保該項(xiàng)目按計(jì)劃正常施工，同時(shí)，注意建設(shè)資金的保障，有效確保施工進(jìn)度的順利進(jìn)行。最大限度地規(guī)避因施工進(jìn)度，造成對(duì)項(xiàng)目竣工交付的影響。（二）從項(xiàng)目銷售來(lái)看，項(xiàng)目銷售量較大，本地同期開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)較大，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，因此應(yīng)該密切關(guān)注市場(chǎng)變化，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，針對(duì)市場(chǎng)細(xì)分目標(biāo)客戶，有針對(duì)性的做好宣傳推介，盡快開展樓盤的形象展示，聚集人氣，創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，保障銷售方案的順利實(shí)施，加快銷售款回籠。1.3項(xiàng)目可行性分析報(bào)告主要編制依據(jù)1、本報(bào)告根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和國(guó)家、地方有關(guān)法規(guī)、政策。2、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。3、企業(yè)投資項(xiàng)目備案通知書（備案號(hào)：川投資備【51068110051801】0113號(hào)）、川投資備【51068110052501】0125號(hào)）。4、廣漢市規(guī)劃和建設(shè)局建設(shè)工程臨時(shí)規(guī)劃許可證[廣住規(guī)建2011-001（臨時(shí)）號(hào)]。5、西南城一期規(guī)劃設(shè)計(jì)。6、本公司市場(chǎng)調(diào)查資料。

第二章項(xiàng)目建設(shè)背景2.1中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入黃金期

2009年以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)刺激政策等多種因素的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)提前結(jié)束調(diào)整而急劇升溫，出現(xiàn)了投資和價(jià)格回升、成交量大幅增加、資金來(lái)源充裕等新情況、新變化。全國(guó)及主要城市的商品房銷售面積、銷售價(jià)格、銷售額均創(chuàng)歷史新高；在土地招拍掛市場(chǎng)，總價(jià)及單價(jià)地王不斷涌現(xiàn)，市場(chǎng)熱度甚至超過(guò)2007年。為遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，2009年年底，中央政府決定將加大對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控。從“國(guó)四條”開始，國(guó)家對(duì)住宅類房地產(chǎn)的開發(fā)和售賣由“寬松”轉(zhuǎn)為“調(diào)控”。2010年出臺(tái)的“國(guó)十一條”、新“國(guó)十條”、限購(gòu)令等政策的出臺(tái)遏制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和住宅類房屋的投資投機(jī)行為。伴隨著國(guó)家對(duì)于住宅類產(chǎn)品的持續(xù)調(diào)控，人們逐漸把投資的重點(diǎn)投向了商業(yè)類地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)不限購(gòu)、不限外、不限貸的優(yōu)勢(shì)，越發(fā)凸現(xiàn)出來(lái)。同時(shí)越來(lái)越多的開發(fā)企業(yè)開始意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)影響與平衡。隨著住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，以及中國(guó)人民銀行多次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。使得能夠?qū)Ｗ⒆≌袌?chǎng)的開發(fā)商已經(jīng)所剩無(wú)幾?？焖俚某鞘谢M(jìn)程，除了對(duì)于住宅的最初需求之外，大量涌入城市的人群需要生活、消費(fèi)、就業(yè)，因此消費(fèi)服務(wù)類行業(yè)，辦公寫字樓業(yè)態(tài)的需求，有可能成為未來(lái)拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的主體，而這個(gè)主體就離不開為數(shù)眾多的商業(yè)類地產(chǎn)產(chǎn)品的支撐。從這個(gè)意義上來(lái)看，與普通住宅相比，商業(yè)類投資產(chǎn)品擁有更廣闊的投資空間和穩(wěn)定的政策環(huán)境。商業(yè)地產(chǎn)由于價(jià)格也比較合理，且隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、國(guó)民收入的不斷提升、消費(fèi)需求的不斷升級(jí)，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景被普遍看好。從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，2012年1——6月，商品房銷售面積39964萬(wàn)平方米，其中，住宅銷售面積下降11.2%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)7.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)2.5%。商品房銷售額23314億元，下降5.2%，降幅縮小3.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額下降6.5%，辦公樓銷售額下降1.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)5.4%。可見(jiàn)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房是目前房地產(chǎn)開發(fā)最好的業(yè)態(tài)形式。國(guó)內(nèi)實(shí)力開發(fā)商如萬(wàn)科、富力、合生、綠地、綠城和上海世茂等開始紛紛加大介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的力度。商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)了良好的可循環(huán)發(fā)展勢(shì)頭，而城市也將借由商業(yè)地產(chǎn)的這份創(chuàng)新力量，展現(xiàn)出更加活躍的脈搏?；蛘呖梢哉f(shuō)，未來(lái)的十年是商業(yè)地產(chǎn)的“黃金十年”。2.2成都商業(yè)地產(chǎn)銷售旺盛2011年2月成都主城區(qū)開始執(zhí)行限購(gòu)令，商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。2011年底成都共開發(fā)城市綜合體90余個(gè)，商業(yè)總體量近千萬(wàn)平方米，全年累計(jì)成交221.0萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)10.17%，其中商業(yè)用房成交58.56萬(wàn)平方米，同比上漲21.44%，辦公用房成交140.46萬(wàn)平方米，同比大幅上漲29.72%。圖2-12011年成都主城區(qū)商業(yè)類地產(chǎn)月度成交量從成交價(jià)格來(lái)看，2011年成都市主城區(qū)商品房成交均價(jià)10054元/平方米，同比上漲了21.56%，各個(gè)形態(tài)的商品房成交均價(jià)也均大幅上漲，住宅用房成交均價(jià)9193元/平方米，同比上漲14.38%，商業(yè)用房成交均價(jià)18400元/㎡，同比上漲42.06%，辦公用房成交均價(jià)10428元/平方米，同比上漲28.08%。圖2-2近兩年成都商品房成交均價(jià)對(duì)比圖2.3社會(huì)消費(fèi)品總額連年增長(zhǎng)，居民消費(fèi)需求旺盛我國(guó)社會(huì)消費(fèi)品總額連年增長(zhǎng)，人民消費(fèi)意愿和消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)。2011年全年社會(huì)消費(fèi)品總額實(shí)現(xiàn)183919.9億元，比2010年增長(zhǎng)17.1%。其中，餐飲收入20543億元，比上年增長(zhǎng)16.9%；商品零售160683億元，比上年增長(zhǎng)17.2%。圖2-3中國(guó)歷年社會(huì)消費(fèi)品零售總額對(duì)比圖數(shù)據(jù)顯示，2011年成都城市居民可支配收入為23932元，同比增長(zhǎng)14.9%，居民收入的增長(zhǎng)成為支撐社會(huì)消費(fèi)增長(zhǎng)的重要因素。圖2-4成都市近10年人均可支配收入趨勢(shì)2011年，成都社會(huì)商品零售規(guī)模再上新的臺(tái)階，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額2861.3億元，名義增長(zhǎng)18.4%。僅2010年，成都市餐飲業(yè)零售總額突破320億元，同比增長(zhǎng)達(dá)19.9%，增幅位列全國(guó)36個(gè)主要城市之首。成都市民人均可支配收入連年增長(zhǎng)使社會(huì)消費(fèi)水平不斷提高，在2011年中國(guó)主要城市社會(huì)消費(fèi)品零售額排行榜中，成都位居全國(guó)主要城市第七位，特別是成都的餐飲消費(fèi)總額更是位列前茅。

第三章市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)本項(xiàng)目擬建立集糖酒商業(yè)貿(mào)易、旅游、會(huì)展博覽于一體的西南城的配套商業(yè)設(shè)施——餐飲美食街、商業(yè)綜合體和風(fēng)情商業(yè)街。在國(guó)家對(duì)住宅類地產(chǎn)的嚴(yán)格控制的政策下，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)發(fā)展的良好時(shí)機(jī)，成為人們熱于投資的重點(diǎn)項(xiàng)目。3.1項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地址位于德陽(yáng)市江漢龍居寺片區(qū)，成綿高速青白江出口處，距成都市區(qū)15公里，距廣漢市6公里,交通便利，地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目基地東南臨成綿高速公路輔道，北側(cè)為青白江，西側(cè)為已形成城市道路。3.1.1交通優(yōu)勢(shì)廣漢周邊公路、鐵路、航空便捷發(fā)達(dá)，交通網(wǎng)絡(luò)立體快速、優(yōu)勢(shì)明顯。108國(guó)道、成綿高速路、大件路（德陽(yáng)—樂(lè)山）穿境而過(guò)，周邊緊鄰北新干道延長(zhǎng)線（成都—廣漢—德陽(yáng)，開放式雙向八車道）、成青公路（成都—青白江—廣漢—德陽(yáng)，開放式雙向八車道）、城際列車（樂(lè)山—綿陽(yáng)）和寶成鐵路，距西南國(guó)際航空港成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅50公里，均為高速公路，乘汽車最快只需20余分鐘?；匚磥?lái)將容納“二高”（成都第二繞城高速路、成綿高速路）“三鐵”（成汶鐵路、寶成鐵路、成綿樂(lè)高鐵）五條大容量高速干道，擁有較強(qiáng)的貨品集散能力。3.1.2經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)廣漢位于四川最具經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力的成（都）德（陽(yáng)）綿（陽(yáng)）經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶的中心，處在攀西經(jīng)濟(jì)圈、成渝經(jīng)濟(jì)走廊的交匯點(diǎn)，是華北、華東、華南地區(qū)物流進(jìn)入成都及西部地區(qū)的集散地，是成都通往長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要門戶。成德綿經(jīng)濟(jì)帶是川西平原城市最為密集的區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶，也是繼長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、京津唐等四大城市群后的第五大城市群。成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)構(gòu)成中國(guó)增長(zhǎng)“第四極”中，成都經(jīng)濟(jì)區(qū)是“雙核引擎”中四川的重要一“核”，成德綿則是“核”中“核”，被稱作“四川首席經(jīng)濟(jì)帶”。3.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境3.2.1廣漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)廣漢是西部最具投資潛力百?gòu)?qiáng)縣、列四川省第七位，素有“川西明珠”美譽(yù)。2008年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到135億元，從近2年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，廣漢市生產(chǎn)總值保持了一個(gè)平穩(wěn)較快發(fā)展的態(tài)勢(shì)，年均GDP增速約為15％，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平穩(wěn)，波動(dòng)小。09年，廣漢市09全市GDP152.55億，增速14.6%。2010年全市GDP突破200億元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13810元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到6040元。2011年生產(chǎn)總值671億元，是“十五”的2.1倍。圖3-1廣漢國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值工業(yè)呈現(xiàn)出速度快、效益好、投入大的良好局面，擁有一批附加值高、生命力旺、經(jīng)濟(jì)效益好的企業(yè)，形成機(jī)械、醫(yī)藥、化工、食品為主的比較優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)占經(jīng)濟(jì)總量的95%，培育出宏華公司、益海糧油、蜀中制藥等骨干企業(yè)。全市擁有規(guī)模工業(yè)企業(yè)237戶，實(shí)現(xiàn)銷售收入289億元；實(shí)現(xiàn)增加值85億元；銷售收入上億元的企業(yè)57戶。宏華公司已在香港聯(lián)交所主板市場(chǎng)成功上市，一批重點(diǎn)企業(yè)正在積極爭(zhēng)取上市，謀求更大發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，以三星堆為龍頭的文化旅游服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，連鎖、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、會(huì)展和大型專業(yè)市場(chǎng)等現(xiàn)代商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展?，F(xiàn)有國(guó)家級(jí)旅游景區(qū)2個(gè)，有較大規(guī)模和影響的旅游商品生產(chǎn)企業(yè)10家；民俗文化“保保節(jié)”、“松林桃花節(jié)”每年可吸引游客數(shù)十萬(wàn)人次，“保保節(jié)”聞名遐邇，有“中華一絕”之稱，是四川省首批公布的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。3.2.2廣漢人均消費(fèi)能力高于全省水平廣漢市幅員面積538平方公里，轄18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，183個(gè)行政村，總?cè)丝?0余萬(wàn)。2010年，廣漢市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為15652元，高于全省的15461元，廣漢市農(nóng)村居民人均純收入為6970元，高于全省的5140元；廣漢市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出12216元，高于全省的12105元，廣漢市農(nóng)村居民人均消費(fèi)支出5323元，高于全省的3896.7元。3.2.3政府十二五規(guī)劃助推廣漢經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展《廣漢市“十二五”工業(yè)發(fā)展規(guī)劃》指出以工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)為主題，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展“四化”建設(shè)，實(shí)現(xiàn)三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展“3632”千億目標(biāo)。加快發(fā)展三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。突出高端化、集聚化、特色化，優(yōu)化資源配置。至2015年，機(jī)械產(chǎn)業(yè)銷售收入突破650億元；醫(yī)藥食品產(chǎn)業(yè)達(dá)到300億元；新材料產(chǎn)業(yè)超過(guò)200億元。重點(diǎn)推進(jìn)石油裝備產(chǎn)業(yè)基地、交通運(yùn)輸設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)基地和醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)，到2015年，開發(fā)區(qū)銷售收入達(dá)到1000億元，石油裝備產(chǎn)業(yè)銷售收入達(dá)到380億元、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)銷售收入達(dá)到120億元。3.2.4“宜居、宜商、宜業(yè)”的田園生態(tài)城市規(guī)劃廣漢市政府提出了將廣漢打造成為“宜居、宜商、宜業(yè)”的天府水木田園生態(tài)城市的宏偉目標(biāo)，未來(lái)廣漢將形成“一軸兩翼”和“一城三區(qū)六鎮(zhèn)”的城市空間格局?！耙惠S”即依托成綿高速、108國(guó)道、寶成鐵路及成綿樂(lè)城際鐵路專線，往北在小漢鎮(zhèn)與德陽(yáng)市區(qū)以南打造起新的產(chǎn)業(yè)與城市增長(zhǎng)點(diǎn)，往南依托開發(fā)區(qū)與青白江形成產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)，成為廣漢融入成都的第一載體。城市西翼重點(diǎn)圍繞三星堆歷史遺跡條打造一批蘊(yùn)含文化魅力的小城鎮(zhèn)群。東翼則依托現(xiàn)代糧食產(chǎn)業(yè)萬(wàn)畝良田基地，建設(shè)極富川西平原特色的“田園風(fēng)光”小鎮(zhèn)。3.3市場(chǎng)機(jī)遇3.3.1廣漢商業(yè)配套落后亟待調(diào)整廣漢市目前的主要商圈以傳統(tǒng)的老城區(qū)商貿(mào)中心（九江路與中山大道交匯處）、傳統(tǒng)的購(gòu)物步行街（東西大街、武昌路）、武廟步行街休閑購(gòu)物商圈（武昌路、漢口路）、休閑娛樂(lè)餐飲帶（湖南路）、新城新興商圈（金雁湖公園以北）為主，老城區(qū)商貿(mào)中心以商業(yè)裙樓為主，代表項(xiàng)目有時(shí)代廣場(chǎng)、成百百貨；傳統(tǒng)的購(gòu)物步行街以傳統(tǒng)底商為主，代表性的品牌有愛(ài)戀珠寶，哥弟服裝、中國(guó)移動(dòng)；武廟步行街休閑購(gòu)物商圈以走廊式步行街為主，代表性的品牌有太平洋電影院、勁浪體育、杰克瓊斯等。廣漢目前的商業(yè)配套較為落后，商業(yè)配套設(shè)施、整體規(guī)劃、商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、品牌服務(wù)的專業(yè)性、高端性來(lái)說(shuō)都處于較為落后原始的狀態(tài)，沒(méi)有集中的體量較大的商業(yè)綜合體，消費(fèi)者購(gòu)物體驗(yàn)差。3.3.2廣漢城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀廣漢的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段依然以住宅模式開發(fā)為主，處于第一代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段，由于本地缺少國(guó)內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商進(jìn)駐，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式依舊以傳統(tǒng)的裸賣為主，極少涉及到商業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃、招商，更缺少大型主力店的進(jìn)駐，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展非常落后。廣漢市比較典型的商業(yè)為老成百大樓、時(shí)代廣場(chǎng)、廣信曼哈頓、武廟步行街、城北新城水晶廣場(chǎng)。幾個(gè)典型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況都非常良好，時(shí)代廣場(chǎng)與曼哈頓余少量鋪面未售，其余鋪面均已經(jīng)售罄。（1）傳統(tǒng)老城購(gòu)物商圈——時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)體量：12000平米單層面積：3000平米業(yè)態(tài)規(guī)劃：-1F摩爾馬特超市；1-3F梅西百貨運(yùn)營(yíng)模式：1F分割小鋪面銷售，單鋪面積在150~200以上，銷售單價(jià)4.2萬(wàn)以上，租金價(jià)格為200~240元/平米/月。（2）傳統(tǒng)老城購(gòu)物商圈——成百大樓項(xiàng)目地址：廣漢市商業(yè)核心區(qū)，中山大道與九江路交匯點(diǎn)。商業(yè)體量：24000平米單層面積：3000平米各樓層業(yè)態(tài)：1F：男裝、勁浪體育、黃金珠寶店、化妝品、飾品等。2F：各個(gè)年齡段女性服裝。3F：成都百貨超市。4F：國(guó)美、床上和家具、文化等用品、針織品、兒童樂(lè)園。6F：古攝影集團(tuán)、穿越國(guó)際健身會(huì)所。5、7、8F：成百辦公室及庫(kù)房。主力店信息：成百超市、百貨、國(guó)美電器。（3）傳統(tǒng)購(gòu)物街區(qū)廣漢市最繁華的商業(yè)街區(qū)，以珠寶、服飾、箱包等購(gòu)物為主題的步行街，業(yè)態(tài)齊全、品牌較高，人流最多的商業(yè)步行街，此區(qū)域租金價(jià)格在300元/平米/月以上，且具有高昂的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，一個(gè)25平米的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)高達(dá)18萬(wàn)元。（4）休閑娛樂(lè)餐飲帶此區(qū)域以火鍋、中餐、KTV、茶樓、咖啡為主，商鋪底層租金120~180元/平米/月、第二層租金價(jià)格為60~80元，廣漢餐飲休閑集聚地，生意較好，走訪3條街區(qū)，無(wú)鋪面轉(zhuǎn)讓。（5）武廟步行街商圈廣漢的第二個(gè)商業(yè)核心點(diǎn)處于成百商圈北上方，位于兩個(gè)商圈中段；主要由漢口路和武昌路構(gòu)成，此商業(yè)圈也包含了部分的萬(wàn)壽路、南京路、南北大街。代表性品牌：太平洋電影院、勁浪體育、杰克瓊斯等等，商鋪05年開盤大部分已經(jīng)裸賣，由于無(wú)后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，較多鋪面轉(zhuǎn)租，價(jià)格1層80~120不等，2層60~75元/平米，3層35~50元/平米。（6）新城新興商圈此區(qū)域以金雁湖公園以北區(qū)域?yàn)橹?，次區(qū)域目前常住人口較少。以水晶廣場(chǎng)為主要商圈輻射，水晶廣場(chǎng)定位于以休閑餐飲為主題，為商業(yè)全部裸賣，目前1層租金在150元左右，門面售價(jià)在2.5萬(wàn)元~3萬(wàn)元之間，主要業(yè)態(tài)有良木緣咖啡、KTV、余一手火鍋等。3.3.3廣漢市商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)分析綜上所述，廣漢市商業(yè)發(fā)展表現(xiàn)為以下特征：（1）缺少具有代表性的商業(yè)城市綜合體項(xiàng)目目前具有代表性商業(yè)項(xiàng)目集中在老城區(qū)，而老城區(qū)的目前商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)體量過(guò)小、商業(yè)運(yùn)營(yíng)缺乏專業(yè)推廣團(tuán)隊(duì)，人氣不集中，集中式的消費(fèi)尚未形成，廣漢的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迫切需要一個(gè)具有代表性聚集人氣的城市綜合體項(xiàng)目。（2）缺少一站式消費(fèi)的大型綜合體項(xiàng)目廣漢市目前商業(yè)品牌都以傳統(tǒng)的百貨專柜、臨街開店形式存在，而娛樂(lè)休閑品牌集中在不同的地點(diǎn)，眾多商業(yè)品牌分散，不能滿足目前消費(fèi)者一站式購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑消費(fèi)，廣漢市需要一個(gè)能夠集中商業(yè)品牌的城市綜合體項(xiàng)目以滿足消費(fèi)一站式購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)的消費(fèi)需求。（3）缺少高端品牌集中的綜合性項(xiàng)目廣漢市目前整體的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平依然較低，眾多知名商業(yè)品牌因廣漢目前未有良好投資環(huán)境的項(xiàng)目而止步，一部分高端消費(fèi)者在本地?zé)o法滿足其對(duì)于高品牌的消費(fèi)欲望，這個(gè)部分消費(fèi)者大都前往成都、德陽(yáng)等消費(fèi)。廣漢喪失了大部分的高端終端消費(fèi)人群。（4）缺少能夠滿足旅游消費(fèi)的一站式購(gòu)物場(chǎng)所廣漢市大力發(fā)展旅游商業(yè)同時(shí)，由于商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所更新已經(jīng)滯后，以旅游為目的消費(fèi)者在廣漢缺乏能夠滿足其一站式住宿、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲為目的體驗(yàn)式消費(fèi)場(chǎng)所。（5）缺少良好投資環(huán)境、穩(wěn)定投資回報(bào)的商業(yè)項(xiàng)目廣漢市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量還非常欠缺，老城區(qū)整體的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平較低，商業(yè)地產(chǎn)投資客戶缺乏一個(gè)合理的價(jià)格、優(yōu)良的地段、承諾穩(wěn)定的投資回報(bào)、品牌商家的進(jìn)駐的大型投資項(xiàng)目。因此，我們可以發(fā)現(xiàn)廣漢商業(yè)開發(fā)還存在大的空白區(qū)，老城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)已基本飽和，而根據(jù)城市的升級(jí)，新城的發(fā)展，大量人口向新城轉(zhuǎn)移，新生的商業(yè)空間正在形成。3.4西南城創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)模式保證開發(fā)成果西南城定位于打造打造全國(guó)首家糖酒食品全產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和全國(guó)首家大型展貿(mào)博覽旅游示范區(qū)，形成以博覽為龍頭，產(chǎn)業(yè)為支撐，交易為基礎(chǔ)，文旅為導(dǎo)向的超大型特色綜合體，開創(chuàng)了“產(chǎn)業(yè)集——博覽匯——旅游圈”三位一體永續(xù)循環(huán)的商業(yè)地產(chǎn)新模式。項(xiàng)目由博覽會(huì)展區(qū)、營(yíng)銷總部區(qū)、市場(chǎng)交易區(qū)、民俗體驗(yàn)區(qū)、特色商業(yè)區(qū)、創(chuàng)意研發(fā)區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、文化娛樂(lè)區(qū)和生活配套區(qū)等十大功能區(qū)組成，經(jīng)營(yíng)范圍涉及農(nóng)副產(chǎn)品、海鮮食品、軟飲料、乳制品、調(diào)味品、酒、糖果、營(yíng)養(yǎng)品、保健品、休閑食品、方便食品、進(jìn)口食品、茶葉、土特產(chǎn)、食品包裝、食品原料、食品機(jī)械等數(shù)十種糖酒食品關(guān)聯(lián)商品。在產(chǎn)業(yè)方面，將打造世界食品博覽園、國(guó)際會(huì)展中心、原酒交易中心、名食第一街、名茶大觀園、名優(yōu)特產(chǎn)園、營(yíng)銷總部基地、創(chuàng)意設(shè)計(jì)園、糖酒食品交易市場(chǎng)群、物流園等產(chǎn)業(yè)主題項(xiàng)目。在旅游項(xiàng)目方面，打造嘉年華游樂(lè)園、大劇院、婚慶公園(大教堂、喜街、婚紗攝影基地)、濱江公園(河景濕地、慶典廣場(chǎng)、啤酒廣場(chǎng)、水上樂(lè)園)、龍居寺佛教文化區(qū)、海派風(fēng)情街、茗香街、博物館、藝術(shù)館、酒店(星級(jí)酒店、風(fēng)情酒店、民俗客棧)等旅游主題項(xiàng)目。項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一配送和統(tǒng)一服務(wù)，為國(guó)內(nèi)外廠商創(chuàng)造一個(gè)糖酒食品交易平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)資源整合平臺(tái)、行業(yè)信息交流平臺(tái)，并成為企業(yè)品牌文化的展示窗口。園區(qū)提供網(wǎng)上交易、期貨交易和信息資源管理，形成人流、物流、商品流、資金流、信息流，立足西南、輻射全國(guó)。

第四章項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)進(jìn)度本次項(xiàng)目建設(shè)為西南城二期，即以餐飲街、風(fēng)情街和商業(yè)綜合體為核心建筑的商業(yè)配套，二階段修建項(xiàng)目總占地面積達(dá)101352.3㎡，總建筑面積139021㎡，停車位973個(gè)，綠化率達(dá)15%，容積率1.37。4.1項(xiàng)目主體工程內(nèi)容及規(guī)模西南城第二期建設(shè)項(xiàng)目及規(guī)模如下表：表4-1西南城第二期建設(shè)項(xiàng)目及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)據(jù)或指標(biāo)備注1二期規(guī)劃凈用地面積㎡101352.3二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2二期規(guī)劃總建筑面積㎡139021二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3商業(yè)綜合體建筑面積㎡71812.6二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3.1商業(yè)綜合體地上記入容積率面積㎡70791二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3.2商業(yè)綜合體地下建筑面積㎡489.1二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4風(fēng)情街北段建筑面積㎡12164.92二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4.1風(fēng)情街北段地上記入容積率面積㎡12164.92二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5風(fēng)情街南段建筑面積㎡13187二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5.1風(fēng)情街南段地上記入容積率面積㎡13187二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6美食街東西段建筑面積㎡41856.5二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6.1美食街東西段地上記入容積率建筑面積㎡38822.5二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7容積率1.37二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)8建筑密度42.70%二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)9綠地率15%二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)10機(jī)動(dòng)車位個(gè)973二期總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4.2功能分區(qū)4.2.1商業(yè)綜合體商業(yè)綜合體沿景觀步行軸兩側(cè)及高速路輔道布置，分為五組多層商業(yè)綜合體，立面設(shè)計(jì)風(fēng)格統(tǒng)一，大方莊重，充分考慮廣告位的設(shè)置，作為主入口標(biāo)志建筑，與景觀大道共同提升片區(qū)品質(zhì)和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。底層以獨(dú)立商業(yè)銷售單位構(gòu)成，二層劃為大跨度空間，主要以大中型餐飲、會(huì)議、住宿、辦公等功能為主的服務(wù)性商業(yè)區(qū)，建筑高度以四層為主加局部五層。建筑風(fēng)格采用簡(jiǎn)潔古典風(fēng)格，以達(dá)到與風(fēng)情商業(yè)以及標(biāo)準(zhǔn)商鋪的區(qū)別，并且也更為符合配套用房應(yīng)具有的簡(jiǎn)潔直接的風(fēng)格模式。4.2.2美食街美食街東西段：處于商業(yè)綜合體圍合的地塊內(nèi)同高速輔道平行布置，分設(shè)東西兩區(qū)，每區(qū)由分設(shè)于三層的數(shù)百間小型店面構(gòu)成，利用水平連廊和扶梯、樓梯組織交通，保證店面間的均好性。立面設(shè)計(jì)沿用簡(jiǎn)歐風(fēng)格，并適當(dāng)糅入構(gòu)成元素，展現(xiàn)繁華的商業(yè)氣息。4.2.3風(fēng)情街風(fēng)情街南段：位于商業(yè)綜合體間與高速輔道垂直布置，由14棟融合了地中海風(fēng)格和現(xiàn)代元素的獨(dú)立商鋪構(gòu)成，內(nèi)街空間根據(jù)建筑體量進(jìn)退有節(jié)奏地收放，形成濃郁的文化娛樂(lè)氛圍。以餐飲及特色商鋪構(gòu)成的多元化風(fēng)情商業(yè)街，面積從30到300平米不等，充分體現(xiàn)街區(qū)的多樣性及風(fēng)格化。區(qū)域建筑高度以三至四層為主，交通節(jié)點(diǎn)區(qū)域部分升高到五層，為產(chǎn)品形象起到點(diǎn)睛作用。建筑風(fēng)格采用地中海風(fēng)格的建筑形式，在利用地中海式建筑風(fēng)格自身的形制特性上，使風(fēng)情商業(yè)街在具有豐富空間的基礎(chǔ)上洋溢著濃郁的歐陸風(fēng)情，極大地烘托出風(fēng)情街自身的浪漫情調(diào)，帶來(lái)賞心悅目的視覺(jué)享受，同時(shí)地中海慵懶隨性的建筑性格也為消費(fèi)行為提供切合的氛圍。

第五章項(xiàng)目營(yíng)銷策略5.1競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析通過(guò)對(duì)廣漢商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)情況的調(diào)研分析，西南城第二期項(xiàng)目主要有以下幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：（1）帶有商業(yè)配套的住宅樓盤廣信鷺島位于廣漢城北新區(qū)，緊鄰政務(wù)中心，以及廣漢未來(lái)最大的城市商業(yè)綜合體廣信天地項(xiàng)目，廣信鷺島自身規(guī)劃有近4萬(wàn)平米的鷺鎮(zhèn)商業(yè)街，具有歐式風(fēng)格。金領(lǐng)·格蘭維亞規(guī)劃了風(fēng)情商業(yè)步行街與臨街底層獨(dú)立金鋪，在未來(lái)擬引進(jìn)知名大型超市、電影院、酒店等，以豐富配套?！懊谰凹螆@”項(xiàng)目用地位于四川省廣漢市中山大道和深圳路交叉路口的東南角，分為商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域。卓越君城地處雒城大道和九江路交匯處，擁有4萬(wàn)平方米的高端商業(yè)。川師·學(xué)府城廣漢市鴨子河畔，三星堆遺址旁，擁有50000㎡商業(yè)配套（超市、電影院、藥店等）。（2）純商業(yè)綜合體華地財(cái)富廣場(chǎng)位于經(jīng)開區(qū)核心地段，在廣漢市政府的支持下引入世界500強(qiáng)“沃爾瑪”商業(yè)，聯(lián)袂打造廣漢首個(gè)商業(yè)綜合體。項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后，將集時(shí)尚、購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、酒店、公寓等為一體，將成為廣漢未來(lái)最繁華的商業(yè)新中心。此項(xiàng)目總建筑面積87000平方米，地上4層建筑面積共68400平方米，地下1層建筑面積共18600平方米。世界500強(qiáng)沃爾瑪，麥當(dāng)勞等現(xiàn)已入駐。建成后將是廣漢及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)中心，真正做到立足廣漢輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。凱悅廣場(chǎng)位于老城區(qū)，建立商業(yè)廣場(chǎng)，其他情況不詳。（3）區(qū)域內(nèi)類似地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析與本項(xiàng)目臨近區(qū)域的類似案例銷售情況如下：表5-1西南城二期周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)初步調(diào)查情況表樓盤名稱所在區(qū)域開發(fā)商容積率占地面積（畝）建筑面積（㎡）周邊配套價(jià)位潤(rùn)茂·成都國(guó)際酒店用品城成都市北部新城三河場(chǎng)商貿(mào)圈四川茂潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.20300240000三河場(chǎng)小學(xué)、中學(xué)、三河場(chǎng)醫(yī)院、建設(shè)銀行、菜市、餐飲、娛樂(lè)、電信等較齊全一期均價(jià)6125元/㎡，二期均價(jià)8000-9000元/㎡元貞國(guó)際機(jī)械城新都物流中心，三河場(chǎng)西園路四川元貞西部工程機(jī)械有限公司1.19500200000新都一中實(shí)驗(yàn)學(xué)校、紅色記憶博覽園11000元/㎡均價(jià)香江·全球家居CBD新都區(qū)老成彭路家具產(chǎn)業(yè)園成都香江置業(yè)有限公司1.25170141592三原外國(guó)語(yǔ)學(xué)校附屬小學(xué)、人人樂(lè)購(gòu)物、西南石油大學(xué)、成都軍區(qū)總醫(yī)院、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行8163均價(jià)5.2項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)（S）：經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是四川省未來(lái)規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)；本區(qū)域所在地位于“成德綿”經(jīng)濟(jì)走廊的廣漢市；交通便捷，成綿高速、川陜公路、成都市第二繞城高速公路、寶成鐵路以及在建的成綿樂(lè)高鐵等交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)；緊靠國(guó)際商貿(mào)城，橫跨青白江兩岸，距離亞洲最大的物流樞紐僅3公里。商業(yè)模式新穎，領(lǐng)航中國(guó)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)新思路。中國(guó)西南城是四川省特色產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目，采用貫通產(chǎn)、銷、展、研的全新六代商業(yè)模式，打造集博覽、會(huì)展、交易、旅游、物流、配套為一體的糖酒食品全產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和集吃、住、行、游、購(gòu)、娛為一體的大型展貿(mào)博覽旅游示范區(qū)。項(xiàng)目所在地是廣漢市城市規(guī)劃的重點(diǎn)南岸區(qū)，是未來(lái)廣漢發(fā)展的城市綜合區(qū)，居住人口的多于北部。西南城第二期建設(shè)項(xiàng)目擁有上千家糖酒商家固定客戶，其消費(fèi)能力高于一般商業(yè)綜合體；集會(huì)展、旅游于一體的多功能定位，讓商業(yè)配套設(shè)施擁有多重身份，面向的客戶群體更加多元和廣闊。西南城一期項(xiàng)目已經(jīng)基本完工，商鋪銷售量達(dá)50%，超高的人氣讓二期物業(yè)銷售更具投資價(jià)值。建筑定位為國(guó)際風(fēng)情小鎮(zhèn)，萬(wàn)國(guó)建筑薈萃，可以不出國(guó)門看世界施工管理過(guò)程嚴(yán)格管控，為項(xiàng)目的按期按質(zhì)完成提供保障。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中加強(qiáng)監(jiān)理管理、質(zhì)量控制、投資控制，擁有完善的項(xiàng)目建設(shè)管理制度和流程，實(shí)行嚴(yán)格的項(xiàng)目責(zé)任制，保證了項(xiàng)目的進(jìn)度和質(zhì)量。樓盤價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，是同類商業(yè)樓盤中性價(jià)比及投資回報(bào)率較高的物業(yè)。2、劣勢(shì)(W)：西南城地理位置處于廣漢新開發(fā)區(qū)，距離廣漢老城區(qū)有一定距離，地理位置不如老城區(qū)優(yōu)越。西南城所在區(qū)域是廣漢未來(lái)快速發(fā)展的開發(fā)區(qū)，但現(xiàn)在周圍居住人口較老城區(qū)偏少，周邊的商業(yè)配套設(shè)施和市政配套設(shè)施較主城區(qū)偏差，對(duì)居民的商業(yè)吸引力不夠。3、機(jī)會(huì)（O）：隨著成綿樂(lè)高鐵的修建，城市區(qū)域間聯(lián)系將更加密切，區(qū)域配套設(shè)施的更趨完善，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的發(fā)展?jié)摿Α?011年3月中國(guó)糖業(yè)酒類集團(tuán)總公司決定從明年起每年春季全國(guó)糖酒會(huì)永久落戶成都。國(guó)際商貿(mào)城的規(guī)劃建立，將為該區(qū)域聚集更多的商氣和人氣。2011年4月22日，中國(guó)特產(chǎn)采購(gòu)協(xié)會(huì)與西南城控股有限公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，中國(guó)特產(chǎn)采購(gòu)協(xié)會(huì)將充分發(fā)揮橋梁與紐帶作用，整合資源并嫁接至西南城項(xiàng)目，促進(jìn)協(xié)會(huì)會(huì)員單位與西南城的溝通合作，同時(shí)吸納西南城控股有限公司為協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)單位，在西南城設(shè)置協(xié)會(huì)的分支機(jī)構(gòu)，權(quán)利支持在西南城建立中國(guó)特產(chǎn)市場(chǎng)、中國(guó)特產(chǎn)館、中國(guó)特產(chǎn)采購(gòu)點(diǎn)、固定在西南城舉辦中國(guó)特產(chǎn)采購(gòu)商大會(huì)，定期在西南城舉辦以特產(chǎn)為主題的高峰論壇。城市居民收入和消費(fèi)力不斷提高，對(duì)消費(fèi)的環(huán)境和服務(wù)品質(zhì)要求越來(lái)越高。4、威脅（T）：西南城以“產(chǎn)業(yè)世博、樂(lè)活之都”為主題，打造成全國(guó)首家糖酒食品全產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和全國(guó)首家大型展貿(mào)旅游示范區(qū)，以產(chǎn)業(yè)為依托，打造產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集群，在房地產(chǎn)調(diào)控日益加劇的今天其威脅性較小。項(xiàng)目周圍的商業(yè)綜合體是潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，世界名牌的進(jìn)駐為這些潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手提供強(qiáng)大的品牌支持。5.3項(xiàng)目定位分析功能定位以餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等于一體的商業(yè)綜合體和特色化經(jīng)營(yíng)的風(fēng)情、餐飲步行街。檔次定位高品質(zhì)，特色化、主題化消費(fèi)檔次定位：大眾化消費(fèi)兼營(yíng)中高端品牌建筑品質(zhì)定位：簡(jiǎn)歐風(fēng)情建筑格調(diào)，融入一期商鋪景觀目標(biāo)客戶定位：廣漢、德陽(yáng)乃至成都有投資意向的客戶及西南城一期招商客戶5.4營(yíng)銷策略5.4.1銷售時(shí)間銷售期從2012年12月開始——2014年12月結(jié)束。公司將按照不同的業(yè)態(tài)進(jìn)行前三個(gè)季度的集中售賣，并根據(jù)樓盤的售賣結(jié)果和市場(chǎng)反應(yīng)效果隨時(shí)調(diào)整銷售進(jìn)度。5.4.2定價(jià)策略項(xiàng)目開盤時(shí)間在2012年12月，利用一期形成品牌效應(yīng)和銷售業(yè)績(jī)迅速吸引投資者，風(fēng)情商業(yè)街單價(jià)8500元/㎡，餐飲商業(yè)街單價(jià)8500元/㎡，商業(yè)綜合體單價(jià)6500元/㎡，其價(jià)格與區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)鋪面持平；一期商鋪購(gòu)買者再次購(gòu)買二期物業(yè)或者帶客戶購(gòu)買，給予1%-3%的優(yōu)惠；在物業(yè)銷售旺盛時(shí)，可適當(dāng)在單價(jià)基礎(chǔ)上增加1%——5%。

第六章環(huán)境影響評(píng)價(jià)6.1編制依據(jù)1、環(huán)境保護(hù)法律法規(guī)《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》；《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》；《中華人民共和國(guó)大氣污染法》；《中華人民共和國(guó)水污染防治法》；《中華人民共和國(guó)環(huán)境噪聲防治法》；《中華人民共和國(guó)固體物污染防治法》；《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院令第253號(hào)；成都市人民政府令第86號(hào)。2、評(píng)價(jià)技術(shù)規(guī)范《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則-總綱、大氣環(huán)境、地表水環(huán)境》（HJ/T2.1～2.3-2.9）；《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則-聲環(huán)境》（HJ/T2.4～1995）；《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則-非污染生態(tài)影響》（HJ/T19～1997）。6.2評(píng)價(jià)目的建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)的基本目的是貫徹“環(huán)境保護(hù)”這項(xiàng)基本國(guó)策，并以環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，認(rèn)真執(zhí)行“預(yù)防為主、防治結(jié)合、綜合利用”的環(huán)境管理方針。編制本項(xiàng)目報(bào)告書的目的，皆在工程分析的基礎(chǔ)上掌握建設(shè)項(xiàng)目的污染物排放的特征，在了解評(píng)價(jià)環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀情況下，分析項(xiàng)目建成后對(duì)評(píng)價(jià)區(qū)的影響程度和范圍，對(duì)所采取的污染防治措施進(jìn)行評(píng)述，并提出可行的環(huán)境保護(hù)對(duì)策，為環(huán)境管理提供依據(jù)。1、通過(guò)所在地區(qū)環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀調(diào)查，弄清工程所在區(qū)域大氣環(huán)境、聲學(xué)環(huán)境、地表水環(huán)境，并對(duì)上述要素進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境質(zhì)量水平給出明確的結(jié)論；2、通過(guò)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的工程分析，掌握對(duì)環(huán)境可能產(chǎn)生的不利影響，確定污染和潛在污染因素；3、分析預(yù)測(cè)該建設(shè)項(xiàng)目施工期和營(yíng)運(yùn)期與周圍環(huán)境相互之間可能產(chǎn)生的影響；4、對(duì)建設(shè)項(xiàng)目與城市總體規(guī)劃進(jìn)行一致性分析，對(duì)項(xiàng)目的選址、規(guī)劃布局、設(shè)計(jì)進(jìn)行環(huán)保可行性論證；從保護(hù)角度對(duì)工程建設(shè)提出要求和建議；5、通過(guò)評(píng)價(jià)，明確給出建設(shè)項(xiàng)目在環(huán)境保護(hù)方面的可行性結(jié)論，并對(duì)存在的問(wèn)題提出合理化建議。6.3評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)1、《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3095-1996中二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；2、《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-93中2級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；3、《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3838-2002中3級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；4、《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978-1996中3級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；5、《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》GB12523-90。6.4環(huán)境影響分析與結(jié)論（一）環(huán)境影響分析擬建項(xiàng)目所在地環(huán)境空氣質(zhì)量較好，污水主要為生活污水，受交通噪聲和社會(huì)噪聲較少。建設(shè)項(xiàng)目使用電和天然氣作為能源，不會(huì)對(duì)大氣環(huán)境造成明顯影響；生活污水排放較少達(dá)《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-1996）三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后排入城市污水管網(wǎng)；營(yíng)運(yùn)期產(chǎn)生的固體廢棄物經(jīng)分類處置后，對(duì)環(huán)境不會(huì)造成明顯影響；項(xiàng)目施工期噪聲采用環(huán)評(píng)措施，并對(duì)施工期噪聲加強(qiáng)管理，營(yíng)運(yùn)設(shè)備采取隔聲、消聲、減振、降噪等措施以減小對(duì)場(chǎng)界的影響。（二）建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境可行性結(jié)論西南城控股有限公司建設(shè)的西南城第二期建設(shè)項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，選址符合城市總體規(guī)劃。項(xiàng)目總布置可行、合理。設(shè)計(jì)提出的和環(huán)評(píng)要求的環(huán)保措施可使污染物達(dá)標(biāo)排放。因此，本項(xiàng)目只要全面嚴(yán)格落實(shí)工程設(shè)計(jì)提出的環(huán)保措施和風(fēng)險(xiǎn)防范措施，嚴(yán)格執(zhí)行“三同時(shí)”制度，確保項(xiàng)目產(chǎn)生的污染達(dá)標(biāo)排放。則本項(xiàng)目在規(guī)劃用地范圍內(nèi)建設(shè)從環(huán)保角度可行。（三）建議1、加強(qiáng)施工期管理，控制施工場(chǎng)界噪聲，減少地面揚(yáng)塵，廢建材、棄土送指定地堆存處理。2、加強(qiáng)環(huán)保管理工作，設(shè)置專門機(jī)構(gòu)，配置管理人員。環(huán)保管理機(jī)構(gòu)要有職、有權(quán)、有責(zé)，建立污染源管理檔案，污染治理實(shí)施要求有完整的記錄。3、隨著人們生活水平的提高，健康、環(huán)保、自然、生態(tài)等已成為人們提高生活質(zhì)量的需求。公司應(yīng)從這幾方面入手，創(chuàng)造宜人的居住及休閑生活環(huán)境。

第七章節(jié)能7.1節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（1）國(guó)家計(jì)委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、建設(shè)部發(fā)布是《關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告“節(jié)能篇（章）”編制及評(píng)估的規(guī)定》；（2）《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估與審查指南》（2006）；（3）國(guó)家及地方相關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)。7.2項(xiàng)目能耗本項(xiàng)目建筑施工認(rèn)真貫徹國(guó)家節(jié)能的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格按照節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計(jì)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目是商業(yè)建筑消耗的主要能源是電和水。電力消耗主要用于以下幾個(gè)方面：一是建筑內(nèi)空調(diào)用電；二是建筑的各種照明用電；三是建筑內(nèi)的各種電氣設(shè)備用電。水消耗主要用于辦公用水、場(chǎng)地和綠化用水。7.3節(jié)能措施7.3.1建筑節(jié)能本工程所處地區(qū)的累年最冷月(1月)平均溫度5.6℃,累年最熱月(7月)平均溫度25℃。根據(jù)廣漢地區(qū)的地理、氣候條件，小區(qū)住宅主要房間盡量以南、北、東向布置，盡量避免西曬。根據(jù)夏季主導(dǎo)風(fēng)向?qū)π^(qū)內(nèi)建筑進(jìn)行了合理的布置。用地內(nèi)盡可能設(shè)置綠化，建筑物周邊種植喬木遮陽(yáng)，減少硬化地面。建筑布置前后無(wú)遮擋，有利于自然通風(fēng)、采光及日照。屋面考慮綠化，隔熱層采用輕質(zhì)防水隔熱保溫板?？傮w布局及單體設(shè)計(jì)充分考慮并利用風(fēng)向和自然光，在建筑墻體、門窗、屋面設(shè)計(jì)均滿足節(jié)能要求。玻璃考慮采用中空玻璃以降低能耗。屋頂—泡沫混凝土外墻--無(wú)機(jī)保溫砂漿301～400+厚壁型燒結(jié)頁(yè)巖空心磚冷熱橋--無(wú)機(jī)保溫砂漿301～400外門窗—塑料型材Kf=2.7框面積25%(6透明+9A+6塑料型材Kf=2.7框面積25%(6透明+9A+6樓板--100厚鋼筋混凝土樓板（公建部分）100厚鋼筋混凝土樓板+泡沫混凝土731～830（住宅部分）架空樓板--100厚鋼筋混凝土樓板+礦棉、巖棉80～200（25.00mm）+石膏板（127.3.2電氣節(jié)能本工程由高層商業(yè)綜合體以及臨街商業(yè)用房、停車場(chǎng)和物管用房等組成，電氣節(jié)能采取如下幾項(xiàng)措施。1、采用先進(jìn)照明節(jié)能技術(shù)，選用節(jié)能光源、燈具。2、樓梯、過(guò)道采用光敏聲控開關(guān)；室外環(huán)境照明實(shí)施分組及時(shí)序控制方式以利節(jié)約能源。3、采用高效配電變壓器，減小自損耗。選用節(jié)能水泵及風(fēng)機(jī)。4、由于系統(tǒng)自然功率因數(shù)只有0.8，采用電容器進(jìn)行無(wú)功補(bǔ)償，補(bǔ)償后功率因數(shù)至0.92。這樣可減小變壓器和線路的損耗≥10%。5、推動(dòng)建筑智能化技術(shù)應(yīng)用，有效合理節(jié)約能源，提高管理水平。7.3.3給排水節(jié)能1、給水充分利用市政壓力，并根據(jù)市政壓力及減壓閥合理分區(qū)。2、選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具及配水件。3、衛(wèi)生間坐便器采用容積為6L的沖洗水箱。4、公共衛(wèi)生間采用感應(yīng)式水嘴和感應(yīng)式小便器沖洗閥5、綠化用水設(shè)置單獨(dú)用水計(jì)量裝置。6、水箱溢流水位均設(shè)報(bào)警裝置，防止進(jìn)水管閥門故障時(shí)，水箱長(zhǎng)時(shí)間溢流排水。7、給水系統(tǒng)采用豎向分區(qū)方式控制最不利處用水器具處的水壓不超過(guò)0.35MPa。7.3.4暖通節(jié)能1、設(shè)計(jì)選用的通風(fēng)設(shè)備均為高效節(jié)能產(chǎn)品，風(fēng)機(jī)效率滿足《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的要求。2、建筑采用電動(dòng)驅(qū)動(dòng)壓縮機(jī)的單元式空調(diào)機(jī)組時(shí)，機(jī)組能效比不低于《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。7.4節(jié)能效果本項(xiàng)目為達(dá)到節(jié)能、環(huán)保的目標(biāo)，在建筑熱工設(shè)計(jì)、通風(fēng)的節(jié)能設(shè)計(jì)方面嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家相關(guān)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。項(xiàng)目積極選用高效節(jié)能的設(shè)備、材料和技術(shù)方案，從根本上實(shí)行了國(guó)家相關(guān)的節(jié)能要求。本項(xiàng)目不采用國(guó)家明令禁止或淘汰的落后工藝、設(shè)備，在節(jié)能措施中積極采用新工藝、新技術(shù)、新產(chǎn)品，達(dá)到節(jié)能效果。

第八章消防設(shè)計(jì)8.1設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006《汽車庫(kù)，修車庫(kù)，停車庫(kù)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-97《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50084-2001,2005年版）8.2主要防火措施1）建筑總體消防設(shè)計(jì)建筑間的距離按規(guī)范要求布置，確保防火間距，建筑區(qū)設(shè)置環(huán)狀消防車道，為消防撲救提供有利的交通應(yīng)急條件。沿道路設(shè)置消防給水管，形成環(huán)狀管網(wǎng)，并沿線設(shè)置室外消防栓。2）建筑單體消防設(shè)計(jì)（1）防火分區(qū)建筑物室內(nèi)設(shè)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、手提式磷酸銨鹽干粉滅火器及消火栓，自動(dòng)噴淋系統(tǒng)按中危險(xiǎn)Ⅰ級(jí)設(shè)計(jì)，統(tǒng)一加壓。建筑內(nèi)各部分按規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)：設(shè)備用房按每個(gè)防火分區(qū)小于1000㎡設(shè)計(jì)；地面以上裙房部分防火分區(qū)小于5000㎡設(shè)計(jì)；地面以上建筑部分防火分區(qū)小于2000㎡設(shè)計(jì)；（2）消防疏散設(shè)備機(jī)房滿足兩個(gè)安全出口，雙向疏散距離小于40m，袋形走道疏散距離小于20m。地上部分每個(gè)防火分區(qū)均有兩個(gè)以上出口，安全疏散距離位于兩個(gè)安全出口之間房屋小于40m，位于袋形走道房間小于20m。（3）消防控制室消防控制室均有直通室外門。（4）建筑防火構(gòu)造防火分區(qū)均以防火墻及甲級(jí)防火門或防火卷簾作為防火分隔。分隔墻砌至梁（板）底。配電間、空調(diào)機(jī)房門采用甲級(jí)防火門，設(shè)備豎井分類獨(dú)立設(shè)置，其檢修門采用丙級(jí)防火門，除風(fēng)道外，管道井、電纜井等每層用鋼筋砼或防火堵料封堵。大樓內(nèi)部結(jié)構(gòu)構(gòu)件及建筑材料均按一級(jí)耐火等級(jí)要求設(shè)計(jì)，大空間屋頂鋼結(jié)構(gòu)承重構(gòu)件表面涂防火涂料或作水噴淋保護(hù)。

第九章勞動(dòng)安全衛(wèi)生消防9.1勞動(dòng)安全9.1.1安全依據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)建筑法》；（2）《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)保護(hù)法》；（3）《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》；（4）《建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定》。9.1.2主要危險(xiǎn)有害因素1）危險(xiǎn)因素分析（1）機(jī)械傷害：主要有擠壓、碰撞和撞擊、接觸（包括夾斷、剪切、割傷、擦傷、卡?。┑取Ｔ诮ㄖ┕ぐ惭b及設(shè)備使用過(guò)程中，由于使用不當(dāng)或意外故障可能導(dǎo)致對(duì)機(jī)械安裝使用人員的傷害。（2）高處墜落：施工人員高處作業(yè)如果沒(méi)有防護(hù)措施或防護(hù)措施有缺陷，工人有墜落摔傷的危險(xiǎn)。在項(xiàng)目建成投入使用后，若電梯或高空防護(hù)措施出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，將有可能引發(fā)高處墜落傷害。（3）電氣傷害：電氣事故可分為觸電事故、靜電事故和電氣系統(tǒng)故障危害事故等幾種。（4）違反操作規(guī)程電焊或吸煙有可能引發(fā)火災(zāi)。項(xiàng)目建成使用過(guò)程中，房間內(nèi)各類設(shè)施和家具等均屬于易燃物質(zhì)，若遇明火可能引發(fā)火災(zāi)危險(xiǎn)。2）有害因素分析（1）粉塵危害：項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中將產(chǎn)生施工粉塵，若濃度高于容許濃度，施工人員將直接遭受粉塵的危害。（2）噪聲危害：在施工及使用期間均存在不同程度的噪聲污染，如打樁、混凝土澆筑、汽車運(yùn)輸、泵機(jī)、電梯等。9.1.3安全措施1）施工期勞動(dòng)安全根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的相關(guān)法律、法規(guī)，在施工中建筑安全工程安全生產(chǎn)管理必須堅(jiān)持安全第一、預(yù)防為主的方針，建立健全安全生產(chǎn)的責(zé)任制度和群防群治制度。（1）對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理人員、特種作業(yè)人員及其施工作業(yè)人員進(jìn)行安全生產(chǎn)培訓(xùn)。（2）建筑施工企業(yè)在編制施工組織設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑工程的特點(diǎn)制定相應(yīng)的安全技術(shù)措施；對(duì)專業(yè)性較強(qiáng)的工程項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)編制專項(xiàng)安全施工組織設(shè)計(jì)，并采取安全技術(shù)措施。專項(xiàng)安全施工組織設(shè)計(jì)，必須報(bào)市建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督機(jī)構(gòu)備案。（3）施工現(xiàn)場(chǎng)使用的安全防護(hù)用品、電氣產(chǎn)品、安全設(shè)施、架設(shè)機(jī)具，以及機(jī)械設(shè)備等，必須符合規(guī)定的安全技術(shù)指標(biāo)，達(dá)到安全性能要求。（4）在電梯采購(gòu)中，所選電梯產(chǎn)品必須符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；生產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)電梯的安裝、調(diào)試，安裝后進(jìn)行質(zhì)量自檢，待合格后由建設(shè)行政主管部門按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)組織驗(yàn)收。2）運(yùn)行期勞動(dòng)安全在項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中貫徹“安全第一，預(yù)防為主”的方針，確保項(xiàng)目實(shí)施后符合職業(yè)安全的要求，保障工作人員在工作過(guò)程中的安全和健康，提高工作效率。（1）建筑物防雷、火災(zāi)危險(xiǎn)、環(huán)境保護(hù)、設(shè)備管理及其它危險(xiǎn)、有害因素的防護(hù)工作，要通過(guò)工程設(shè)計(jì)、相關(guān)措施的制定和落實(shí)來(lái)保障。專業(yè)設(shè)備的使用需由合格的技術(shù)人員管理，持證上崗，定期培訓(xùn)，制定使用管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行維護(hù)保養(yǎng)規(guī)定。（2）本項(xiàng)目勞動(dòng)安全設(shè)計(jì)必須達(dá)到有關(guān)要求，有關(guān)設(shè)備設(shè)施需經(jīng)當(dāng)?shù)貏趧?dòng)安全部門驗(yàn)收合格后才可投入使用。運(yùn)行過(guò)程中，相關(guān)人員需嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作各種設(shè)備、器械，并對(duì)有關(guān)人員定期進(jìn)行安全生產(chǎn)培訓(xùn)，牢固樹立安全第一的信念。9.2勞動(dòng)保護(hù)本項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)中應(yīng)充分遵循“以人為本”的原則，創(chuàng)造良好舒適的工作環(huán)境和學(xué)習(xí)、生活環(huán)境，在工作環(huán)境較為惡劣的地方，設(shè)置必要