外商獨資義烏高慧酒店有限公司義烏凱悅大酒店(暫名)投資建設項目可行性研究報告

PAGE1義烏凱悅大酒店(暫名)投資建設項目項目可行性研究報告浙江省工業(yè)設計研究院PAGEPAGE2目錄TOC\o"1-3"\h\z第一章總論 11.1項目概況 11.2項目承辦單位概況 11.3項目背景和建設的必要性 21.4項目申請報告編制的依據(jù)和研究范圍 41.5報告結論 51.6主要技術經濟指標 7第二章投資環(huán)境分析及行業(yè)準入 92.1項目與相關規(guī)劃關系 92.2產業(yè)政策及行業(yè)準入 13第三章酒店業(yè)市場分析 173.1總體概況 173.2義烏酒店市場分析 183.3我國酒店業(yè)發(fā)展趨勢 193.3未來3年酒店用品市場銷售額預測 23第四章項目選址及土地利用 254.1項目選址 254.2建設條件 254.3土地利用 284.4項目選址方案評價 28第五章項目定位與建設方案 305.1項目定位 305.2項目建設方案 31第六章公用工程方案 366.1給排水 366.2供電 386.3供暖 416.4弱電系統(tǒng) 416.5消防設計 426.6人防設計 44第七章環(huán)境和生態(tài)影響分析 467.1環(huán)境保護 467.2環(huán)境生態(tài) 467.3環(huán)境保護政策 487.4水土保持 51第八章節(jié)能及綜合利用 538.1節(jié)能 538.2可采取的節(jié)能措施 54第九章組織結構與經營管理 559.1組織機構 559.2經營管理模式 559.3項目定員 569.4人員培訓 56第十章項目實施進度初步安排 57第十一章投資估算與資金籌措 5811.1投資估算 5811.2資金籌措 6111.3資金使用計劃 61第十二章財務評價與社會效益分析 6312.1財務分析 6312.2盈利能力分析 6512.3不確定性分析 6612.4社會效益預測 6712.5社會影響分析 6812.6結論 69附件：1、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照2、3、項目用地規(guī)劃平面圖第一章總論1.1項目概況項目名稱：義烏高慧酒店有限公司義烏凱悅大酒店(暫名)建設項目承辦單位：義烏高慧酒店有限公司承辦單位法人代表：葉倩項目負責人：葉倩項目建設地址：義烏高慧酒店有限公司位于義烏市經濟開發(fā)區(qū)經發(fā)大道和香山路交叉口，東南臨江濱綠廊，西靠香山路，北至經發(fā)大道，用地面積47945平方米。項目建設內容：項目規(guī)劃用地47945平方米，總建筑面積87500平方米（包括地下30000平方米）。建設客房和套房500間，共28200平方米；宴會及會議：3700平方米；餐飲及供應：4200平方米；多功能別墅10000平方米；地下車位和設備用房：30000平方米；其余配套用房：11400平方米。經營期限：酒店經營期限為50年1.2項目承辦單位概況本項目的承辦單位為義烏高慧酒店有限公司，該公司由（香港）高慧國際投資有限公司投資創(chuàng)辦的外資公司，該公司的法定地址為義烏經濟開發(fā)區(qū)內。(香港)高慧國際投資有限公司注冊資本為3000萬美元，以美元現(xiàn)匯投入。經營年限：伍拾年義烏高慧酒店有限公司高級管理人員名單：法人代表：葉倩國藉：中國身份證號碼經理：龔婷宇國藉：中國身份證號碼：11012196710252343監(jiān)事：曾馳國藉：中國身份證號碼：430105631109301投資者基本情況如下：注冊地址：香港中環(huán)皇后大道中99號中環(huán)中心4908室現(xiàn)任董事：劉錦瑩1.3項目背景和建設的必要性“十五”時期，是義烏綜合實力顯著增強、社會事業(yè)全面發(fā)展、城市美譽度日益提升的重要時期。5年來，義烏堅持專業(yè)市場主體地位，以專業(yè)市場的發(fā)展提升，推進工業(yè)化、城市化、國際化，實現(xiàn)區(qū)域經濟快速發(fā)展、經濟社會協(xié)調發(fā)展、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和諧發(fā)展?！笆濉逼谀x烏實現(xiàn)人均地方生產總值5500美元，完成財政總收入35億元；綜合實力居全國百強縣市第15位，城市綜合競爭力列浙江省縣級市首位。義烏與全國其他經濟強市（縣）相比，一個顯著區(qū)別是，義烏的快速發(fā)展除了自身不斷做強做大之外，還能夠十分有力地帶動周邊地區(qū)的快速發(fā)展，尤其在建設浙中城市群中的作用日益突出。一是義烏市場已經成為周邊地區(qū)中小企業(yè)開拓國內外市場的重要平臺。僅金華地區(qū)就有1萬多名經營戶在義烏市場經商，6萬多家企業(yè)與義烏市場建立緊密業(yè)務聯(lián)系，浦江水晶、磐安仿古相框、蘭溪毛巾、永康五金產品、武義文體用品等，通過義烏市場源源不斷地銷往國內外市場。2005年義博會專門設立“山海協(xié)作專區(qū)”，搭建區(qū)域協(xié)作發(fā)展平臺。二是推進產業(yè)分工，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。近年來義烏與周邊地區(qū)開展的較大合作項目百余項，輸出資金20億元。周邊地區(qū)的工業(yè)開發(fā)區(qū)吸引義烏企業(yè)紛紛入駐，對義烏市場的產業(yè)支撐作用日益明顯。三是大力發(fā)展來料加工業(yè)，推進充分就業(yè)。目前義烏市場為周邊地區(qū)提供的直接就業(yè)崗位6萬多個;通過發(fā)展來料加工，2005年義烏市場為周邊地區(qū)25萬名群眾提供來料加工業(yè)務，輸出來料加工費10億元以上。四是舉辦“義烏論壇”，形成加強區(qū)域交流合作新機制?！笆晃濉睍r期，是實現(xiàn)全面建設小康社會目標的攻堅階段，也是義烏建設國際性商貿城市的關鍵時期。圍繞金華“十一五”規(guī)劃要求，義烏“十一五”規(guī)劃提出，要在綜合實力、市場發(fā)展、國際化發(fā)展、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、社會事業(yè)發(fā)展、制度創(chuàng)新、生態(tài)建設、社會和諧等八個方面繼續(xù)走在全省乃至全國前列，到“十一五”期末，地區(qū)生產總值力爭突破600億元，人均生產總值爭取突破1萬美元，第三產業(yè)增加值占地區(qū)生產總值比重55%以上，實現(xiàn)全面小康目標，經濟社會發(fā)展達到中等發(fā)達國家水平，國際性商貿城市初具規(guī)模。為更好地服務浙中城市群建設，今后一個時期，義烏要堅定國際性商貿城市目標，做強商貿旅游特色，進一步增強市場帶動作用。一要大力推進專業(yè)市場的提升，增強國際競爭力。加快市場組織形態(tài)的創(chuàng)新，培育現(xiàn)代交易方式，推進國際化經營，促進義烏專業(yè)市場國際化進程，加快發(fā)展會展、物流、金融、購物旅游等現(xiàn)代服務業(yè)，努力把義烏市場建設成為商品交易成本最低、信用最好、信息最靈、手段最新、服務最佳的國際性小商品流通中心、展示中心。二要大力推進產業(yè)提升，為國際性商貿城市提供強大支撐。以產業(yè)帶建設為載體，以培育特色產業(yè)和規(guī)模企業(yè)為重點，以信息化帶動工業(yè)化，用高新技術改造提升傳統(tǒng)產業(yè)，走新型工業(yè)化道路，把義烏建設成為國際性小商品制造中心和研發(fā)中心。三要大力推進城市提升，加快推進城市現(xiàn)代化。圍繞建設國際性商貿城市目標，高標準修編城市系統(tǒng)規(guī)劃，高質量創(chuàng)建生態(tài)城市，嚴要求管理文明城市，努力建設新型移民城市，大力發(fā)展多元文化，培養(yǎng)造就國際化時代新義烏人，努力把義烏建設成為與國際化、信息化時代和汽車社會相適應的現(xiàn)代化城市。四要大力推進社會事業(yè)全面發(fā)展，著力構建和諧社會。建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，促進人與自然和諧相處。加快建設文化大市，高標準建設教育、衛(wèi)生、體育和科技強市，不斷增強城市軟實力。完善社會保障體系建設，打造平安義烏，全力維護社會穩(wěn)定。因此，從目前義烏社會經濟狀況和城市品位的提升需要出發(fā)，義烏需要軟硬件到位、環(huán)境舒適的高星級賓館；從市場供需結構的滿足看，義烏需要擁有優(yōu)質服務的賓館；從經營可行性的角度，義烏擁有良好軟硬件服務品質的賓館其良好的經營效益可預期。本項目建設符合國家、浙江省、義烏市“十一五”旅游發(fā)展規(guī)劃，項目建成后將促進浙江省尤其是義烏市旅游業(yè)的發(fā)展。1.4項目申請報告編制的依據(jù)和研究范圍1.4.1項目申請報告編制的依據(jù)(1)義烏市人民政府《義烏市城市總體規(guī)劃》(2)《義烏市國民經濟與社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》(3)《義烏市旅游業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》(4)企業(yè)提供的相關資料1.4.2編制范圍本報告著重就項目的建設必要性、市場分析、項目目標定位、建設條件、建設規(guī)模、社會影響分析、投資估算和經濟評價等進行研究。1.5報告結論1.5.1本項目實施是必要的義烏市民營經濟發(fā)達，商務活動頻繁，對賓館餐飲業(yè)具有強勁的市場需求，同時，義烏市每年接待國內旅游者及探親人數(shù)穩(wěn)步增長；接待境外旅游者每年增長幅度超過18%。而義烏市目前缺乏高標準賓館，五星級賓館僅1家(尚在申報中)，從目前義烏社會經濟發(fā)展和城市品位的提升以及滿足市場需求出發(fā)，義烏市需要軟硬件到位、環(huán)境舒適、擁有優(yōu)質服務的舒適型五星級賓館，本項目用地已通過公開拍賣的形式取得，且用地性質、用地位置均符合義烏市城市總體規(guī)劃和義烏市用地規(guī)劃，符合城市建設的需要。因此項目建設是必要的。1.5.2本項目符合國家各項要求本項目屬鼓勵引進國外服務業(yè)的現(xiàn)代市場運作項目；同時符合國家加快服務業(yè)的若干意見精神，也符合我國利用外資五年計劃內容。本項目是建設浙江“經濟旅游強省”的重要補充，項目的建設將加快義烏服務業(yè)的發(fā)展。本項目將充分利用寶貴的土地資源，根據(jù)國家現(xiàn)行的建筑設計規(guī)范、規(guī)程執(zhí)行，在規(guī)定允許的范圍內盡可能提高建筑高度，以提高土地的綜合利用率。本項目在能源消耗方面力求做到：采用設備節(jié)能系統(tǒng)，在進行充分比較選擇后盡可能節(jié)能設備，使其不僅滿足項目的使用功能同時力求盡量降低能耗。在日照的控制和利用方面，充分考慮利用自然采光和通風，以降低本項目的單位建筑面積能耗。在建筑節(jié)能材料的使用方面，采用國內成熟的節(jié)能技術，如新型墻體材料及隔熱、隔音、門窗體系等均考慮節(jié)能要求。并對各種照明燈具、過道、公用部位和辦公場所等處的照明均可采用節(jié)能燈具。使酒店的能耗指標低于省內標準。本項目在生態(tài)環(huán)境方面，盡可能保持原有環(huán)境的生態(tài)性，在建設期間和營運期間盡可能減少對環(huán)境的影響，嚴格執(zhí)行環(huán)境保護的“三同時”制度，將項目對周圍的影響降到最低。本項目與全市總體規(guī)劃相符，且項目所在地內道路、水電、排污及配套工程齊全，不會對環(huán)境造成影響，也不會對當?shù)鼐用竦恼Ｉ顜碛绊憽?.5.3本項目選址是合理適宜的項目選擇在義烏市經濟開發(fā)區(qū)經發(fā)大道和香山路交叉口，東南臨江濱綠廊，西靠香山路，北至經發(fā)大道，符合城市總體規(guī)劃和城市土地利用總體規(guī)劃的要求，符合城市重點發(fā)展方向。項目建設地周邊環(huán)境條件較好，毗鄰展覽中心及休憩公園，外部環(huán)境優(yōu)越，有利于賓館形象的樹立。1.5.4本項目的建設規(guī)模合理，建設方案可行在充分的市場調查研究基礎上，提出項目建設規(guī)模，建設方案可行。總建筑面積：其中：地上57500平方米地下30000平方米功能分布：地下設置車位400個地上一層設置大堂3000平方米地上2～4層布置娛樂、會議、餐飲等配套用房地上5～20層布置客房500間（套房90間）1.5.5本項目建設條件良好本項目由義烏高慧酒店有限公司實施建設，該公司實力雄厚，且項目所在地水、電等公用基礎設施配套十分完善，交通便利，項目具有良好的建設條件。1.5.6本項目財務上可行項目建設總投資為79460萬元(約合10400萬美元)。經財務效益分析，項目正常年營業(yè)收入為18150萬元，年總成本為8042萬元，年營業(yè)稅及附加為1106萬元，年凈利潤為6752萬元，稅后財務內部收益率為7.16%，稅后投資回收期為11.87年(含建設期)，項目在財務上可行。1.5.7本項目社會效益明顯本項目通過高標準的酒店建設、高質量的經營服務，為滿足高端客戶需求提供更好的選擇，促進義烏經濟的發(fā)展。通過引進國際知名酒店管理公司，提升義烏城市形象和知名度。通過項目開發(fā)，拉動區(qū)域價值的提升，促進周邊環(huán)境的改善和區(qū)域品質的提升。本項目的建設和投資使用，還可創(chuàng)造200個就業(yè)崗位，促進社會就業(yè)。項目建設，還將為當?shù)靥峁┓€(wěn)定的稅源。1.6主要技術經濟指標本項目的主要技術經濟指標匯總詳見表1-1。

表1-1主要技術經濟指標匯總表序號項目名稱單位數(shù)量備注1建設規(guī)模1.1m2479451.2m287500m257500m2300002項目內容2.1地下車位個4002.2酒店大堂m227002.3娛樂餐飲m242002.4酒店客房間28200含套房90間3新增建設總投資萬元794604酒店經營期限年505經營效益5.1年營業(yè)收入萬元18150正常年5.2年總成本費用萬元8042正常年5.3營業(yè)稅金及附加萬元11065.4年凈利潤萬元67526財務評價指標6.1投資利潤率％14.606.2營業(yè)利潤率％41.836.3投資內部收益率％7.16稅后6.4投資回收期(含建設期)年11.87稅后6.5財務凈現(xiàn)值(ic=6%)萬元8710稅后7盈虧平衡點(BEP)%49.8

第二章投資環(huán)境分析及行業(yè)準入2.1項目與相關規(guī)劃關系2.1.1我國的旅游規(guī)劃“十一五”時期我國旅游業(yè)工作圍繞“兩個目標”。一是要把旅游業(yè)培育成為國民經濟的重要產業(yè)；二是要抓好旅游業(yè)發(fā)展的基礎性工作，為建設世界旅游強國夯實基礎?！笆晃濉睍r期規(guī)劃發(fā)展目標為：實現(xiàn)入境旅游人數(shù)和入境過夜旅游者人數(shù)年均增長8%，國際旅游收入年均增長12%；國內旅游人數(shù)年均增長8%，國內旅游收入年均增長10%；旅游總收入實現(xiàn)年均增長10%。到2010年，國際旅游收入達到530億美元，國內旅游收入達到8500億元，旅游總收入達到12700億元。每年旅游新吸納就業(yè)50萬人，到2010年旅游直接就業(yè)人數(shù)達到1000萬人?！笆晃濉睍r期要抓好“三項基本任務”。即加快完善旅游產業(yè)體系，全面提升旅游產業(yè)素質，綜合發(fā)揮旅游產業(yè)功能。據(jù)統(tǒng)計，2005年我國旅游業(yè)繼續(xù)保持了良好的發(fā)展勢頭，各項經濟指標實現(xiàn)全面增長。全年入境旅游人數(shù)可達1.2億人次，入境過夜旅游人數(shù)可達4680萬人次，與上年同比分別增長約10%和12%；國內旅游人數(shù)達到12.12億人次，與上年同比增長10%；出境旅游者可達3100萬人次，與上年同比增長7.5%；全年國內旅游收入達5286億元人民幣，國際旅游收入達到292億美元，與上年同比分別增長12%和13%；全年旅游總收入預計可達到7650億元人民幣，與上年同比增長12%。全面完成了“十五”計劃確定的目標。2006年入境旅游人數(shù)達到1.3億人次；國際旅游收入達到336億美元；國內旅游人數(shù)達到13億人次；國內旅游收入達到5830億元，增長10%。旅游業(yè)總收入達到8550億元。出境旅游人數(shù)達到3400萬人次，居民出游率達到98.6%；旅游業(yè)新增就業(yè)50萬人。2.1.2我省的旅游規(guī)劃我省“十一五”旅游發(fā)展規(guī)劃已經完成，“十一五”期間，我省將致力于從旅游經濟大省向旅游經濟強省的轉變。到2010年，我省將基本建成旅游經濟強省，全省旅游總收入將達到2500億元，占全省國內生產總值的比重將達到13%。今后5年，我省將形成三大旅游經濟帶：杭州灣文化休閑旅游經濟帶、浙東沿海海洋旅游經濟帶和浙西南山水生態(tài)旅游經濟帶；將形成文化、海洋、生態(tài)、商貿、休閑、紅色旅游六大產品系列。2006年，我省將以推進“三帶十區(qū)”建設為重點，加快旅游基礎設施建設，同時啟動“十百千”工程，創(chuàng)建10個旅游經濟強縣、重點培育100個旅游強鎮(zhèn)和1000個特色旅游村。2.1.3義烏經濟發(fā)展情況“十五”時期，是義烏綜合實力顯著增強、社會事業(yè)全面發(fā)展、城市美譽度日益提升的重要時期。5年來，義烏堅持專業(yè)市場主體地位，以專業(yè)市場的發(fā)展提升，推進工業(yè)化、城市化、國際化，實現(xiàn)區(qū)域經濟快速發(fā)展、經濟社會協(xié)調發(fā)展、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和諧發(fā)展?！笆濉逼谀?，義烏實現(xiàn)人均地方生產總值5500美元，完成財政總收入35億元；綜合實力居全國百強縣市第15位，城市綜合競爭力列浙江省縣級市首位。義烏與全國其他經濟強市（縣）相比，一個顯著區(qū)別是，義烏的快速發(fā)展除了自身不斷做強做大之外，還能夠十分有力地帶動周邊地區(qū)的快速發(fā)展，尤其在建設浙中城市群中的作用日益突出。一是義烏市場已經成為周邊地區(qū)中小企業(yè)開拓國內外市場的重要平臺。僅金華地區(qū)就有1萬多名經營戶在義烏市場經商，6萬多家企業(yè)與義烏市場建立緊密業(yè)務聯(lián)系，浦江水晶、磐安仿古相框、蘭溪毛巾、永康五金產品、武義文體用品等，通過義烏市場源源不斷地銷往國內外市場。2005年義博會專門設立“山海協(xié)作專區(qū)”，搭建區(qū)域協(xié)作發(fā)展平臺。二是推進產業(yè)分工，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。近年來義烏與周邊地區(qū)開展的較大合作項目百余項，輸出資金20億元。周邊地區(qū)的工業(yè)開發(fā)區(qū)吸引義烏企業(yè)紛紛入駐，對義烏市場的產業(yè)支撐作用日益明顯。三是大力發(fā)展來料加工業(yè)，推進充分就業(yè)。目前義烏市場為周邊地區(qū)提供的直接就業(yè)崗位6萬多個;通過發(fā)展來料加工，2005年義烏市場為周邊地區(qū)25萬名群眾提供來料加工業(yè)務，輸出來料加工費10億元以上。四是舉辦“義烏論壇”，形成加強區(qū)域交流合作新機制?！笆晃濉睍r期，是實現(xiàn)全面建設小康社會目標的攻堅階段，也是義烏建設國際性商貿城市的關鍵時期。圍繞金華“十一五”規(guī)劃要求，義烏“十一五”規(guī)劃提出，要在綜合實力、市場發(fā)展、國際化發(fā)展、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、社會事業(yè)發(fā)展、制度創(chuàng)新、生態(tài)建設、社會和諧等八個方面繼續(xù)走在全省乃至全國前列，到“十一五”期末，地區(qū)生產總值力爭突破600億元，人均生產總值爭取突破1萬美元，第三產業(yè)增加值占地區(qū)生產總值比重55%以上，實現(xiàn)全面小康目標，經濟社會發(fā)展達到中等發(fā)達國家水平，國際性商貿城市初具規(guī)模。為更好地服務浙中城市群建設，今后一個時期，義烏要堅定國際性商貿城市目標，做強商貿旅游特色，進一步增強市場帶動作用。一要大力推進專業(yè)市場的提升，增強國際競爭力。加快市場組織形態(tài)的創(chuàng)新，培育現(xiàn)代交易方式，推進國際化經營，促進義烏專業(yè)市場國際化進程，加快發(fā)展會展、物流、金融、購物旅游等現(xiàn)代服務業(yè)，努力把義烏市場建設成為商品交易成本最低、信用最好、信息最靈、手段最新、服務最佳的國際性小商品流通中心、展示中心。二要大力推進產業(yè)提升，為國際性商貿城市提供強大支撐。以產業(yè)帶建設為載體，以培育特色產業(yè)和規(guī)模企業(yè)為重點，以信息化帶動工業(yè)化，用高新技術改造提升傳統(tǒng)產業(yè)，走新型工業(yè)化道路，把義烏建設成為國際性小商品制造中心和研發(fā)中心。三要大力推進城市提升，加快推進城市現(xiàn)代化。圍繞建設國際性商貿城市目標，高標準修編城市系統(tǒng)規(guī)劃，高質量創(chuàng)建生態(tài)城市，嚴要求管理文明城市，努力建設新型移民城市，大力發(fā)展多元文化，培養(yǎng)造就國際化時代新義烏人，努力把義烏建設成為與國際化、信息化時代和汽車社會相適應的現(xiàn)代化城市。四要大力推進社會事業(yè)全面發(fā)展，著力構建和諧社會。建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，促進人與自然和諧相處。加快建設文化大市，高標準建設教育、衛(wèi)生、體育和科技強市，不斷增強城市軟實力。完善社會保障體系建設，打造平安義烏，全力維護社會穩(wěn)定。2.1.4項目建設的有利條件(1)義烏地理位置優(yōu)越，位處浙江省中部腹地，南接廣東、福建，北連上海經濟區(qū)，東鄰東方大港——寧波港，距中國最大城市上海300公里，距浙江省會城市杭州120公里。(2)義烏率先在1982年創(chuàng)辦小商品批發(fā)市場，20多年來，堅持“興商建市”發(fā)展戰(zhàn)略，更被評為2004年海內外公眾最喜愛的中國城市，在全國各大城市排名第10位，列縣級城市第一位。(3)義烏對外開放，已經融入世界經濟舞臺，更入圍《福布斯》中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜，被聯(lián)合國、世界銀行、摩根士丹利等權威機構譽為全球最大的專業(yè)市場?，F(xiàn)常住義烏外商約8000人，因此，要進一步為外商提供世界一流服務，應從速興建國際一流酒店。(4)根據(jù)省政府《關于進一步加快旅游產業(yè)發(fā)展》的文件精神，要求積極引導、多方籌措，加大旅游產業(yè)的對外開放力度，該項目的實施，在現(xiàn)實意義上，也是省府所提倡的加快旅游產業(yè)在率先實現(xiàn)現(xiàn)代化，加快城市化進程和建設文化大省中的重要作用，為把我省建設成為旅游經濟強省而添磚加瓦。(5)根據(jù)義烏市委市府的經濟發(fā)展指導思想，今后幾年，是本市現(xiàn)代化建設的關鍵時期，也是承前啟后，繼往開來的重要時期。經濟發(fā)展重在建設，著力開創(chuàng)經濟社會事業(yè)新局面，努力把義烏建設成為國際性商貿城市，做強商貿旅游特色，進一步增強市場帶動作用。同時將進一步完善軟硬件投資環(huán)境，與海內外人士廣交朋友、加強聯(lián)系，為海內外客商提供理想的投資場所。2.2產業(yè)政策及行業(yè)準入2.2.1我國產業(yè)政策與外商投資政策1、本項目符合中國加入世貿組織的承諾根據(jù)相關政策，中國將根據(jù)自身發(fā)展的需要和加入世貿組織的承諾，擴大服務領域的對外開放，完善服務貿易領域的法律規(guī)范，健全統(tǒng)一規(guī)范的外商投資服務領域市場準入制度，鼓勵引進國外服務業(yè)的現(xiàn)代化理念、先進的經營管理經驗、技術手段和現(xiàn)代市場運作方式。2、本項目符合國家加快服務業(yè)的若干意見精神今年國務院下發(fā)了《關于加快發(fā)展服務業(yè)的若干意見》(國發(fā)〔2007〕7號)，《意見》中制定了“十一五”時期服務業(yè)發(fā)展的主要目標是：到2010年，服務業(yè)增加值占國內生產總值的比重比2005年提高3個百分點，服務業(yè)從業(yè)人員占全社會從業(yè)人員比重比2005年提高4個百分點，服務貿易總額達到4000億美元；有條件的大中城市形成以服務經濟為主的產業(yè)結構，服務業(yè)增加值增長速度超過國內生產總值和第二產業(yè)增長速度?！兑庖姟吠瑫r提出了四項任務：一是優(yōu)化服務業(yè)發(fā)展結構。為適應新型工業(yè)化的新形勢，大力發(fā)展各類生產性服務業(yè)，促進現(xiàn)代制造業(yè)與服務業(yè)加快融合、互動發(fā)展；大力發(fā)展各種生活性服務業(yè)，積極拓展新型服務領域，支持新興服務業(yè)發(fā)展；大力加強公共服務體系建設，逐步實現(xiàn)公共服務的均等化；圍繞小康社會建設目標和消費結構轉型升級的要求，優(yōu)化服務消費結構，豐富廣大人民群眾精神文化生活。二是科學調整服務業(yè)發(fā)展布局。各地區(qū)要因地制宜地發(fā)展服務業(yè)，有條件的大中城市要加快形成以服務經濟為主的產業(yè)結構；經濟發(fā)達地區(qū)和交通樞紐城市要強化物流基礎設施整合，形成區(qū)域性物流中心；選擇輻射功能強、服務范圍廣的特大城市和大城市建立國家或區(qū)域性金融中心；加快培育建設研發(fā)設計、信息咨詢等公共服務平臺和服務中心?！兑庖姟愤€強調要立足于用好現(xiàn)有服務資源，打破行政分割和地區(qū)封鎖，促進服務業(yè)資源整合，避免盲目投資和重復建設。三是積極發(fā)展農村服務業(yè)。四是提高服務業(yè)對外開放水平。著力提高利用外資的質量和水平，完善服務業(yè)吸收外資法律法規(guī)。大力發(fā)展服務貿易，積極承接國際服務外包。具備條件的沿海地區(qū)和城市要根據(jù)自身優(yōu)勢，制訂相應的政策措施，加快培育一批具備國際資質的服務外包企業(yè)，形成一批外包產業(yè)基地。建立支持國內企業(yè)走出去的服務平臺，扶持出口導向型服務企業(yè)發(fā)展，積極參與國際競爭，擴大互利合作和共同發(fā)展。3、本項目符合我國利用外資五年計劃內容國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布的“中國利用外資‘十一五’規(guī)劃”，明確提出今后５年利用外資的８大任務，這是中國首次對外公布利用外資五年規(guī)劃。這８大任務包括：引導外商投資產業(yè)結構優(yōu)化和升級；促進建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會；積極穩(wěn)妥推進服務業(yè)對外開放；促進建立更加開放的自主創(chuàng)新體系；促進區(qū)域經濟協(xié)調發(fā)展；實現(xiàn)利用外資方式多樣化；提高利用國外貸款的質量和效益；加強對外債的宏觀監(jiān)測和全口徑管理。中國將嚴格遵守加入世界貿易組織的有關承諾，制定并發(fā)布促進服務業(yè)利用外資的有關規(guī)定，擴大服務業(yè)利用外資的領域。研究逐步放寬服務領域對外商投資在地域、股權、業(yè)務范圍等方面限制的政策。積極、穩(wěn)妥推進壟斷性行業(yè)和領域對內外資統(tǒng)一、有序開放。據(jù)悉，中國將循序漸進推進證券業(yè)對外開放，上市企業(yè)股權分置改革完成后，允許境外戰(zhàn)略投資者對其進行戰(zhàn)略投資。同時，嚴格按照加入世界貿易組織承諾向外資開放電信業(yè)，允許外商在法定范圍內以合資方式開展國內電信業(yè)務，擴大外資在電信增值服務市場的投資。中國還將著力實現(xiàn)利用外資方式多樣化，引導外資以并購、參股、再投資等多種形式參與國內企業(yè)改組改造，除關系國家安全的重要領域和重點企業(yè)外，逐步放松對外方控股其它企業(yè)和領域的限制。2.2.2我省服務業(yè)利用外商投資政策1、本項目是建設浙江“經濟旅游強省”的重要補充浙江省委、省政府提出了到2010年建設“旅游經濟強省”的宏偉目標。我省旅游資源僅次于四川，位居全國第2位，但旅游業(yè)發(fā)展存在資源開發(fā)總體水平不高、旅游企業(yè)規(guī)模小、旅行社接待能力不強、交通基礎設施落后等問題。據(jù)世界旅游組織預測，到2020年中國將成為世界第一大入境旅游接待國，旅游業(yè)作為中國對外開放最早和開放程度最高的行業(yè)之一，也是我省確定的外商投資優(yōu)先產業(yè)，具備良好的投資和發(fā)展環(huán)境。加入WTO以來，中國旅游業(yè)利用外資的總體規(guī)模已達500億美元。在旅游飯店業(yè)中，香格里拉、希爾頓、喜來登、雅高等著名國際飯店集團均已進入中國市場；在開放度相對較低的旅行社業(yè)，也已成立5家獨資旅行社、13家合資旅行社。外資大量涌入所形成的激烈競爭，有可能從根本上改變目前旅游業(yè)“小散弱差”的狀況，使其在競爭中整合、改革、提高、壯大。利用外資將加快我省旅游業(yè)發(fā)展，促進企業(yè)成長，提升行業(yè)素質。2、本項目的建設將加快義烏服務業(yè)的發(fā)展根據(jù)我國經濟發(fā)展戰(zhàn)略和國家產業(yè)結構調整的總體部署，國家發(fā)展和改革委員會于2005年12月21日發(fā)布了第40號《產業(yè)結構調整指導目錄(2005年本)》，本項目符合第一類鼓勵類第二十五條其他服務業(yè)中的21條旅游基礎設施建設。本項目正是為加快義烏市的旅游服務基礎設施，為義烏市的商務活動、國內外旅行者提供優(yōu)質、舒適的旅游接待服務設施而進行的。本項目的建設將加快義烏旅游服務業(yè)的發(fā)展水平和服務檔次質量。

第三章酒店業(yè)市場分析3.1總體概況酒店是在古時候的“亭驛”、“客舍”和“客?！钡幕A上，隨著人類的進步、社會經濟的發(fā)展，科學文化、技術和交通的發(fā)達而發(fā)展起來的?，F(xiàn)代社會經濟的發(fā)展，帶來了世界旅游、商務的興旺，酒店業(yè)也隨之迅速發(fā)展起來，而且是越來越豪華、越來越現(xiàn)代化。2005年，中國入境旅游人數(shù)達到12029萬人次，旅游外匯收入達到292.96億美元，國內旅游出游人數(shù)達到12.12億人次，國內旅游收入達到5286億元，國際國內旅游業(yè)總收入為7656億元，公民出國（境）人數(shù)達到3103萬人次，各項統(tǒng)計指標均創(chuàng)歷史新高。旅游商務人流大幅增長，為酒店業(yè)創(chuàng)造了巨大市場需求。2006年1～9月中國入境旅游人數(shù)合計為92221468人，比2005年同期增長2.86％。其中，單只是2006年9月，中國入境旅游人數(shù)就達到了10437724人，比2005年同期增長5.56％。2006年9月中國入境旅游外匯收入達到了26.96億美元，比2005年同期增長9.28％。2005年中國賓館酒店行業(yè)持續(xù)發(fā)展，營業(yè)額和就業(yè)人數(shù)都有所增長；酒店業(yè)的經營繼續(xù)呈現(xiàn)全面回升的態(tài)勢，客房出租率和房價同時增長，其經營依舊呈現(xiàn)“星級越高、效益越好”的特點，但是單體酒店的經營模式阻礙了酒店業(yè)的發(fā)展，外資酒店的經營狀況明顯的好于國內的同類型酒店。國際品牌的領先優(yōu)勢繼續(xù)擴大，各項經營指標均領先于內資酒店企業(yè)；同時，行業(yè)內品牌競爭成為主導，酒店集團化趨勢尤為突出。2006年度假游，自助游和汽車自駕游等旅游方式受到普遍歡迎，此類旅游客源快速增長。一些酒店更加趨向于專一性客源定位，其產品也更加細化，更有深度。主題酒店、經濟型酒店和一些專題酒店如會議酒店和度假酒店在市場上以其鮮明的市場形象擁有著更強的競爭力。而2008年的北京奧運會和2010年的上海世博會，將會大大的推動中國酒店業(yè)的發(fā)展，所以中國賓館酒店行業(yè)在未來幾年的前景將看好。隨著義烏國際化進程的不斷加快，這些年，高星級賓館、酒店和國際連鎖酒店品牌不斷入駐商城，這讓義烏酒店業(yè)也不斷走向國際化。商貿業(yè)的蓬勃發(fā)展，直接帶動了義烏酒店業(yè)的迅速發(fā)展。據(jù)義烏餐飲協(xié)會統(tǒng)計，目前義烏已有大小酒店1300多家，其中上規(guī)模的600多家，三星級以上有21家。3.2義烏酒店市場分析3.2.1義烏高檔酒店經營良好酒店業(yè)的業(yè)務目標和發(fā)展方向是圍繞著客房、餐飲、會展、娛樂健身、旅游等展開的。在這個目標下和發(fā)展方向上，業(yè)主、管理方各司其職、各負其責。義烏大酒店2005年就已被授予四星級涉外旅游飯店稱號。2006年義博會期間，還通過了“中國餐飲名店”的認定。升級改造后，酒店入住的客戶群中，外籍客商占到45%以上，這一比例比原來上升了近三成。義烏作為國際性商貿城市，餐飲、旅游業(yè)、服務業(yè)極為興旺，各類酒店生意十分紅火，星級酒店客房率平均在80%以上。義烏經濟開發(fā)區(qū)為省級開發(fā)區(qū)，位于義烏市城區(qū)西南，規(guī)劃總面積38平方公里。為產業(yè)集聚區(qū)域，人興氣旺，商貿業(yè)發(fā)達。目前義烏五星級酒店建設十分迫切，且該地段環(huán)境優(yōu)美，非常適合酒店業(yè)發(fā)展，故投資五星級酒店前景看好，效益明顯。3.2.2義烏酒店折保現(xiàn)狀各酒店都有折扣，折扣類型主要有三種，一是普通折扣，主要針對散客，一般5～8折不等；二是貴賓折扣，一般4～5.9折；三是協(xié)議折扣，主要針對長住客戶，4.5～7.5折不等，但某些賓館可能只采用其中的兩種。就具體某一酒店來看，一般協(xié)議折扣的優(yōu)惠最大，貴賓折扣次之。3.2.3義烏酒店價格水平由于各星級酒店之間對于客房設置的標準不一致，在此僅以普通標房為例，大致說明其價格水平。目前義烏四星級酒店標房的平均散客折扣為6.1折，折后價平均為436元/天。3.2.4客房入住率目前義烏四星級酒店的客房入住率均在70%以上，平均入住率約80.5%。3.3我國酒店業(yè)發(fā)展趨勢隨著知識經濟時代的到來和中國加入WTO，中國的酒店業(yè)面臨著許多新的機遇，當然也面臨著許多新的挑戰(zhàn)。如何認清形勢，把握方向，這對于中國酒店業(yè)而言是至關重要的。面對變化的環(huán)境，中國酒店業(yè)將呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢：3.3在知識經濟時代，人才不僅是生產要素，更是企業(yè)寶貴的資源，尤其是酒店企業(yè)，其產品和服務質量的決定因素關鍵在于人的資源。因此，酒店企業(yè)將會更多地采用以人為本管理的方式來密切企業(yè)與員工的關系。人本管理的最終目的不是以規(guī)范員工的行為為終極目標，而是要在酒店企業(yè)內部創(chuàng)造一種員工自我管理、自主發(fā)展的新型人事環(huán)境，充分發(fā)揮人的潛能。因此，未來的酒店企業(yè)將會更加注重提高員工的知識含量。在人員培訓上，將會以一種“投資”觀念舍得較大投入。在酒店企業(yè)內部，將會建立一套按能授職、論功行賞的人事體制，通過員工的合理流動，發(fā)揮員工的才能；通過目標管理，形成一套科學的激勵機制，在企業(yè)內部做到自主自發(fā)；通過酒店企業(yè)文化，利用文化的滲透力和訴求力，培養(yǎng)忠誠員工，確保酒店企業(yè)人力資源的相對穩(wěn)定。2.2.2酒店工作人員的職業(yè)化目前對于酒店企業(yè)而言，已經形成一套相對成熟的運行機制和管理機制，專業(yè)化管理的水平要求不斷提高，隨著國際化進程的加快，對專業(yè)的酒店從業(yè)人員尤其是管理人員提出了一種挑戰(zhàn)，要求有一種國際型、創(chuàng)新型、復合型的職業(yè)經理群體。要求一般具備豐富的酒店管理經驗、崇高的道德品質、優(yōu)秀的經營意識、良好的心理素質、寬闊的知識結構。為強化從業(yè)人員的責任意識和風險意識，年薪制將會使得個人和企業(yè)成為息息相關的命運共同體。2.2.3酒店發(fā)展的可持續(xù)化目前，酒店將逐步走上一條可持續(xù)發(fā)展的道路。它要求酒店企業(yè)在發(fā)展過程中，不應以短期的、狹隘的利潤作為行為導向，而應具備強烈的社會意識和環(huán)保意識，講義求利，考慮到顧客、酒店、員工、社會等各個方面的利益，將酒店企業(yè)、顧客的利益與整個社會的長期利益作為酒店發(fā)展的最終目標。可持續(xù)發(fā)展對于酒店行業(yè)來說是一種趨勢，也是一種社會責任。本世紀內將會出現(xiàn)大量的綠色酒店。節(jié)約能源，減少消耗，保護環(huán)境，倡導綠色消費，提供綠色服務，將成為我國酒店業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略。2.2.4酒店市場競爭的品牌化隨著酒店服務對象的日益成熟，感性消費時代的來臨以及酒店市場的日趨規(guī)范化，在全球經濟一體化的大背景下，國際上擁有著名品牌的酒店集團開始大量登陸中國酒店市場，中國酒店業(yè)將進入品牌競爭的時代。品牌競爭是以客人的滿意度、忠誠度和酒店的知名度、美譽度為核心的競爭，其關鍵點是如何把握消費時尚，抓住消費者的心理，打動消費者，把自己的品牌根植于消費者的心目中。所以，品牌競爭實際上就是通過消費者的滿意最大化達到市場份額和經濟效益的最大化。品牌競爭要求酒店企業(yè)必須增強品牌意識，注重品牌的設計和推廣，堅持以過硬的質量作為品牌競爭的基礎，以獨特、新穎、鮮明、引人入勝的形象作為品牌競爭的標識，以靈活多變的公關宣傳作為品牌拓展的手段，以合理的價格作為品牌含金量的尺度，并以深厚的文化底蘊作為品牌的生命，從而在消費者的心目中確立酒店的品牌形象。2.2.5酒店服務的定制化所謂定制化服務模式，就是酒店為迎合消費者日益變化的消費需求，以針對性、差異化、個性化、人性化的產品和服務來贏得市場的服務模式。這種服務模式的基本特征是：第一，酒店充分理解客人的需求，即以客人的需求作為服務的起點和終點，既要掌握客人共性的、基本的需求，又要分析研究不同客人的個性需求；既要注意客人的靜態(tài)需求，又要在服務過程中隨時注意觀察客人的動態(tài)需求；既要把握客人的顯性需求，又要努力發(fā)現(xiàn)客人的隱性需求；既要滿足客人的當前需求，又要挖掘客人的潛在需求。第二，個性化，即酒店要強調一對一的針對性服務。第三，人性化，即強調用心服務，真正體現(xiàn)一種真誠的人文關懷精神。第四，極致化，即在服務結果上追求盡善盡美，要求做到盡心和精心。切實貫徹定制化服務模式，就要求酒店企業(yè)應深入細分客源，根據(jù)自身的經營條件選準客源市場中的一部分作為主攻對象；通過建立科學的客史檔案，靈活提供各種“恰倒好處”的服務；強化客源管理；并以獨特的主題形象深入人心，在充分理解顧客需求、顧客心態(tài)的基礎上，追求用心極致的服務，和顧客建立一種穩(wěn)定的、親近的關系。2.2.6酒店營銷的網(wǎng)絡化營銷網(wǎng)絡化指酒店企業(yè)在開展營銷活動時，要綜合利用“關系網(wǎng)絡”和“互聯(lián)網(wǎng)絡”，通過“人工網(wǎng)絡”和“電子網(wǎng)絡”的互補，全方位構建酒店企業(yè)的營銷網(wǎng)絡?！瓣P系網(wǎng)絡”營銷區(qū)別于原先的營銷方式，較好地考慮了中國國情。傳統(tǒng)的營銷活動突出的是顧客和酒店雙方交易行為的金錢色彩而忽略了雙方之間的感情色彩，而“關系網(wǎng)絡”營銷方式將營銷的重心轉移到如何吸引更多的賓客重復使用或購買酒店的產品或服務。它注重鞏固酒店和這些賓客的關系，以建立長期的交易關系作為營銷的目標?？梢姡鼘⒕频陱钠孀非蠖唐谛娜ψ又薪夥懦鰜??！瓣P系網(wǎng)絡”營銷的基礎是酒店向顧客提供各類附加利益，以附加值來增加酒店產品的價值。在酒店經營管理過程中，酒店應把客人超常的需要看作是增加價值的機會，而不是對正常工作的擾亂；酒店還可以通過減少顧客消費總成本的方法來增加客人的滿意程度，如減少顧客的貨幣成本、時間成本、體力成本和精神成本等。隨著知識經濟時代的到來，電子技術、計算機技術、網(wǎng)絡技術開始介入酒店企業(yè)的各項活動，尤其是在營銷領域，互聯(lián)網(wǎng)絡的出現(xiàn)將給酒店業(yè)的營銷活動注入更新的活力。所謂“網(wǎng)絡關系”營銷，是指酒店企業(yè)借助聯(lián)機網(wǎng)絡、電腦通信和數(shù)字交互式媒體的威力來實現(xiàn)營銷目標。它是一種以消費者為導向、強調個性化的營銷方式，適應了定制化時代的要求；它具有極強的互動性，是實現(xiàn)企業(yè)全程營銷的理想工具；它還能極大地簡化顧客的購買程序，節(jié)約顧客的交易成本，提顧客的購物效率。并且，網(wǎng)絡化營銷更多地強調酒店應借助于電子信息網(wǎng)絡，在全球范圍內拓展客源，為酒店企業(yè)走向世界提供基礎。現(xiàn)代酒店應充分發(fā)揮“互聯(lián)網(wǎng)絡”的互動優(yōu)勢，靈活開展網(wǎng)絡營銷，促進酒店業(yè)的持續(xù)發(fā)展。2.2.7在知識經濟時代，科技成為酒店企業(yè)生存和發(fā)展的資本。并且，為滿足現(xiàn)代人“求新奇、求享受、求舒適”的需求，酒店企業(yè)將會更多地應用各類新科技、新知識，強化現(xiàn)代企業(yè)的智能個性。首先，酒店企業(yè)可利用新科技加強酒店企業(yè)的信息管理。在以信息為主要驅動力量的現(xiàn)代社會，酒店企業(yè)可通過互聯(lián)網(wǎng)拓展酒店形象信息；收集來自全球的各類所需信息；滿足顧客尤其是商務顧客對信息的強烈渴求。其次，酒店企業(yè)可利用新科技加強酒店企業(yè)的服務能力。3.3未來3年酒店用品市場銷售額預測在未來幾年中我國酒店用品市場業(yè)將繼續(xù)保持穩(wěn)定的發(fā)展趨勢。奧運和世博會的在國內的舉行，將大大促進我國酒店業(yè)的發(fā)展，因此未來幾年內我國酒店業(yè)以及酒店用品市場也將會以較高的速度增長。

表3-1未來3年酒店用品銷售額預測由上圖可以看出，如果按這個趨勢發(fā)展下去，在2005～2006年間，市場整體銷售額將會突破5000億元大關，而2008年將會出現(xiàn)一個新的高峰。隨著我國經濟的繼續(xù)穩(wěn)步增長和中國酒店餐飲業(yè)的迅猛發(fā)展，在未來一年里，酒店產品的市場規(guī)模與經濟增長同步將會保持穩(wěn)定增長狀態(tài)。其次，隨著科學技術水平的進一步提高以及用戶對酒店產品認識和要求的不斷深入，酒店用品的專業(yè)化程度將越來越強，科技含量也會越來越高。最后，因為酒店用品市場規(guī)模龐大，已經顯示出誘人的前景，所以在未來將會吸引更多商家的進入，而由此帶來的直接后果將是這個市場上的競爭會趨向于更加激烈。

第四章項目選址及土地利用4.1項目選址4.1.1項目選址原則(1)符合義烏市城市規(guī)劃及旅游服務行業(yè)布局規(guī)劃；(2)交通便利、水電等公用設施齊全；(3)土地平整，工程地質條件較佳。4.1.2項目選址方案項目位于義烏高慧酒店有限公司位于義烏市經濟開發(fā)區(qū)經發(fā)大道和香山路交叉口，東南臨江濱綠廊，西靠香山路，北至經發(fā)大道，項目在城市的位置詳見附圖。4.1.3用地周邊情況及特點項目周邊情況詳見表4-1。表4-1項目所在地周邊情況表方位距離現(xiàn)狀情況規(guī)劃情況西50米內香山路香山路東南相接臨江濱綠廊河濱南河路北50米內經發(fā)大道經發(fā)大道項目用地緊靠香山路和經發(fā)大道，對外交通十分便利，用于對外交通的投資也較小。且項目所在地與周圍的毗鄰展覽中心及休憩公園相隔適當?shù)木嚯x，是一個極具開發(fā)潛力的地段。周邊環(huán)境條件較好，沒有大的生產企業(yè)。4.2建設條件4.2.1自然條件義烏市屬亞熱帶季風氣候區(qū)，四季分明，夏冬季長，春秋季短，氣候溫和，雨量充沛，日照充足，濕度較大，季風氣候特征明顯，并具盆地小氣候特點。每年3-6月為雨季，易形成洪澇災害；7-9月天晴少雨，蒸發(fā)量大，易形成旱災，但該時期亦屬臺風影響期，時有洪災發(fā)生。多年主導風向為北風。據(jù)氣象站統(tǒng)計，義烏市的多年氣象狀況如下：平均氣溫：17.1℃年極端最高氣溫：40.9℃（1996年8月6日）年極端最低氣溫：-10.7℃（1977年1月6日）最冷月：1月最冷月平均氣溫：4.6℃最熱月：7月最熱月平均氣溫：29.3℃年日照時數(shù)：2129.7h常年太陽總輻射量：113.5KCal/cm2平均相對濕度：77%全年平均風速：2.6m/s全年主導風向：N-NNE，夏季為SW多年平均陸地面蒸發(fā)量：700-800mm多年平均水面蒸發(fā)量：950-1000mm年降雨量：1300-1600mm多年平均降雨量：1388.28mm4.2.2地質水文工程地質：項目所在地位于義烏市經濟開發(fā)區(qū)經發(fā)大道和香山路交叉口，用地較為平坦，市區(qū)標高在黃海59.0～75.6米之間，呈北部高，南部低地勢，市區(qū)及附近地區(qū)地貌形態(tài)多為溝谷剝蝕殘丘、河漫灘，因此市區(qū)局部地區(qū)（主要是南部洼地和鐵路西部）較易積水。地質條件基本均勻一致，土地承載能力適合一般工業(yè)民用建筑。水文：義烏市域河流屬錢塘江水系，主要有義烏江（包括南江）、大陳江和洪巡溪等。義烏江自廿三里何宅村入市境后，流徑9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，于義亭鎮(zhèn)上低田村西入金華市境，市內總長約39.75公里，流域面積約812.7平方公里，年平均流量為48.5m3/s，年平均入境水量為15.08億立方米。楊宅和塔下洲水泵壩對義烏江在義烏境內的流量起了很大的調節(jié)作用，當滾水壩關閉時，只有泄漏量，義烏江十年最枯月平均流量為2.45m3/S，年平均流量為62.86m3/S，90%保證率流量為13.52m3/S。地震：項目所在區(qū)域內屬于金衢盆地東緣，地貌以丘陵為主，系少震、弱震區(qū)，遠場地震波及影響是本地區(qū)的主要震害特征。地震設防烈度為6度。4.2.3土地性質該項目的土地性質為酒店用地，屬于義烏市國土資源局以掛牌出讓方式出讓的土地，項目用地面積為47945平方米。4.2.4交通條件義烏市地處同三高速公路、溫福鐵路、104國道組成的大交通走廊發(fā)展軸上，項目所在地距義烏機場僅5公里左右，距龍灣碼頭約10公里，離洞頭碼頭也只有40分鐘車程。水陸交通四通八達，具有相當輻射范圍。4.2.5公用工程配套條件項目所在地的給排水、排污、通訊、道路等均由義烏市政統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設。供水：項目所在地用水由市政網(wǎng)供給。水質能夠滿足生活飲用水水質標準要求。本工程接入點給水管管徑DN250，兩路進水，沿建筑道路環(huán)形狀管網(wǎng)布置，以滿足本工程生活與消防用水的要求。排水：本項目排水設施均列入市政排污管網(wǎng)，在地塊南北面均埋設有DN700雨水管和DN380排污管。地塊四周市政排污排水網(wǎng)基本齊全。供電：項目所在地的供電電源由義烏市供電局統(tǒng)一供給。本項用的供電電源，由義烏市供電局高壓專線供給，采用雙回路10kV電源供電，以滿足一級負荷的供電要求。4.3土地利用本項目選址按照義烏市城市規(guī)劃布局的要求，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產管理法》及《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》（國土資源部11號令）等法律、法規(guī)規(guī)定，經義烏市人民政府批準，義烏市國土資源局以掛牌出讓方式出讓義烏市香山路與經發(fā)大道義叉口東南側地塊國有土地使用權。（香港）高慧國際投資有限公司經過競價，以640萬美元競得該地塊土地使用權。本項目規(guī)劃設計根據(jù)國家現(xiàn)行的建筑設計規(guī)范、規(guī)程執(zhí)行，根據(jù)義烏市有關建筑間距，立面、建筑物高度，層高等有關規(guī)定進行，在規(guī)定允許范圍內盡可能提高建筑高度，以提高土地的綜合利用率。本項目部平面布置的主要技術經濟指標詳見表5-1。4.4項目選址方案評價義烏高慧酒店有限公司位于義烏市經濟開發(fā)區(qū)經發(fā)大道和香山路交叉口，東南臨江濱綠廊，西靠香山路，北至經發(fā)大道，面積47945平方米，用地性質為酒店用地，土地使用年限50年，用于建造國際一流的星級標準酒店。項目建設地瀕臨該市“母親河”義烏江；距機場和火車站僅僅15分鐘車程，毗鄰展覽中心及休憩公園。酒店建成后，將成為全市檔次最高的星級酒店。經綜合研究分析，本項目選址方案符合義烏市的相關規(guī)劃，實施區(qū)位交通條件較好，土地平整，工程條件優(yōu)越，周邊基礎設施完善，選址方案合理。

第五章項目定位與建設方案5.1項目定位5.1.1客戶定位盡管義烏市民營經濟發(fā)達、商業(yè)活動頻繁，現(xiàn)有賓館無論從軟硬件設施、建筑標準、周邊環(huán)境等方面均與義烏城市的經濟地位和百姓消費需求不匹配。隨著外部大交通的改善，企業(yè)品牌和規(guī)模的提升，企業(yè)商務交流的頻繁，大量商務客人紛紛來義烏經商、考察企業(yè)和產品。另外，大量外國企業(yè)義烏代理商、國內外旅游客也是非常大的客源。因此，未來賓館經營的主要目標客戶定位：外來商務客人、國內外旅游客人。

5.1.2功能定位以目前義烏經濟和百姓富裕水平，在以上客戶定位的基礎上，結合當?shù)厥袌鲑e館現(xiàn)狀，建議項目定位軟硬件突出、配套完善，功能齊全，以硬件和服務為競爭亮點的高品位賓館。建筑風格：由于客戶中有大量國外生活經歷的外國人或華僑，建議定位現(xiàn)代風格。餐飲：足夠大的面積，能承擔大型企業(yè)宴會或婚宴的高檔餐飲酒樓，建議考慮設置義烏最大的婚宴場所，引進當?shù)厝俗钍軞g迎的高級西餐及自助餐等大中型餐廳，并配以適合當?shù)厝说闹胁蛷d及各類不同的包箱。會議：能滿足國際視頻會議或電視電話會議需要的大型會議廳，并配備100平方米和60平方米的中型會議室各3個，80平方米和40平方米的會議室各2個。娛樂：高檔KTV、棋牌、桑拿、迪廳等其余配套：室內游泳池、健身場所。車位配比：義烏私車擁有比例高，商務接待時用車頻繁，與老城中心賓館擁擠的交通和緊張的停車位的現(xiàn)實比較，建議考慮充足的車位。5.1.3價格定位及營銷策劃從義烏高檔賓館的現(xiàn)狀、經營情況，尤其“天恒大酒店”和“海洋大酒店”的經營情況看，建議項目引進國際知名酒店管理公司，在未來競爭中占據(jù)市場高點。合適的價格定位：標準間500元/間·天套間1000元/間·天通過引進國際知名酒店“凱悅大酒店”管理公司，一方面確保賓館的經營檔次和服務水平，另一方面可有效利用其擴大客戶平臺，增加高檔客戶資源。通過與義烏大量中大型企業(yè)建立聯(lián)系，成為其日常接待的定點場所，保持日?？头砍鲎饴?。5.2項目建設方案5.2.1布局原則根據(jù)本項目的建設目標、功能定位及選址地塊的地理位置、地形條件，在進行功能布局時，應充分遵循以下原則：(1)在充分滿足項目功能的前提下，力求在適度超前的同時兼顧未來與實際的完美結合。(2)充分結合地塊的實際地形條件，通過路網(wǎng)的合理設計，有效地減少人流、車流之間的干擾，保證交通組織的合理通暢。(3)根據(jù)合理的功能分區(qū)，進行功能布局。5.2.2項目布局方案根據(jù)項目定位，項目初步開發(fā)設想，主樓高96.8米，地上26層，地下2層?？傆玫兀?7945平方米總建筑面積：87500平方米其中：地上57500平方米，地下30000平方米，功能分布：地下設置車位400個地上一層設置大堂等公共區(qū)域2700平方米地上2～3層考慮娛樂、會議、餐飲等配套用房地上4～26層客房500間（套房90間）酒店設施凈面積概要凈面積建筑面積1、酒店客房和套房217002、餐飲及供應間32053、宴會及會議設施29104、公共區(qū)域20804.1大堂6204.2健身中心/健康俱樂部及SPA14605、行政辦公區(qū)6106、后勤供應服務33706.1餐飲相關區(qū)8506.2客房相關區(qū)8206.3工程相關區(qū)17007、員工設施1270酒店總凈面積數(shù)35145455208、另外項目還考慮建設多功能別墅十幢，多功能別墅總建筑面積為10000平方米。初步設想如下：一號別墅/酒吧和供應區(qū)二號別墅/亞洲風味餐廳三號別墅/別墅群一：3間臥室+洗手間，起居室四號別墅/書房，娛樂區(qū)，會議室五號別墅/別墅群二：每個別墅包括4間臥室+洗手間，起居室，餐廳六號別墅/書房，娛樂區(qū)，會議室，洗手間七號別墅/公用的工作間及服務區(qū)八號別墅/別墅群三：每個別墅包括3間臥室+洗手間，起居室九號別墅/書房，娛樂區(qū)，會議室，洗澡間公用的工作間及服務區(qū)十號別墅/5間大臥室+5洗手間，起居室，書房，娛樂區(qū)，共用洗手間，會議室9休閑娛樂/迪廳和KTV設施總面積迪廳600KTV1200公用洗手間和寄物室80供應區(qū)/存儲區(qū)等100休閑娛樂/迪廳和KTV設施總面積198010停車設施室內停車(±400車位/±12000平米)12000供應/儲存區(qū)等300機電水管/通風室200其他設施及人防等17500地下設施總面積300005.2.3(1)層面設計根據(jù)本項目實際需要，層面設計一至三層為餐飲中心、會議中心、休閑娛樂中心；四至二十六層為客房，使二部分功能分區(qū)明確，既互不干擾，又相互聯(lián)系。(2)剖面設計地下室層高4.5米，一層層高5.5m，二～三層層高5.1m，六層～二十六層層高3.5m。(3)立面設計整體建筑的外立面采用高檔石材及氟碳噴涂鋁板和中空Low-e鋼化玻璃及毛玻璃，創(chuàng)造現(xiàn)代、典雅、精致的建筑風格。(4)結構設計基本風壓：0.45kN/m2?；狙海?.45kN/m2。樓面和屋面活荷載：0.5～3.5kN/m2。結構安全等級為二級，設計使用年限為50年。基本地震加速度值等于0.05g。采用現(xiàn)澆鋼筋砼框架剪力墻結構?；A采用鉆孔灌注樁。5.2.4交通組織酒店區(qū)域內分別設置主入口和次入口，酒店內設置七米寬車行道形成林蔭環(huán)道，以滿足日常車輛進出及消防環(huán)路的需求。酒店道路可直接進入地下車庫?？紤]到殘疾人進入酒店方便，本項目在入口處專設有殘疾人車位以及殘疾人專用電梯；首層室內外公共通道設有盲道。5.2.5景觀綠化充分利用地形，注重景觀設計中點、線、面相結合的表現(xiàn)形式，其中主入口在作為酒店廣場，設計為酒店的景觀點，以綠地系統(tǒng)設計為主構建“生態(tài)酒店”為目的，運用自然生態(tài)的特點，創(chuàng)造一個人工環(huán)境與自然環(huán)境和諧共存的，整體完善的生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)。本項目可根據(jù)自身特點，建立了以自由、生態(tài)的“面”綠化，人工、精神的“點”綠化及連續(xù)整齊的“線”綠化為主的綠地系統(tǒng)。5.2.6總圖技術經濟指標表5-1總圖主要技術經濟指標表總用地面積47945建筑物占地面積11600總建筑面積87500其中客房面積28200宴會及會議面積3700餐飲及供應面積4200大堂及公共面積2700其他配套面積8700多功能別墅面積10000地下車位及設備人防用房30000綠化面積14500道路、停車場面積8000建筑密度24.2容積率1.19綠化度35%停車位600其中地下400個,地面200個

第六章公用工程方案6.1給排水6.1.1設計依據(jù)(1)國家現(xiàn)行的相關規(guī)范《建筑給排水設計規(guī)范》GB50015-2003《建筑設計防火規(guī)范》GBJ16-87《高層民用建筑設計防火規(guī)范》GB50045-95《汽車庫、修車庫、停車場設計規(guī)程》GB50067-97《室外給排水設計規(guī)范》GBJ13-86（1997年版）《室外排水設計規(guī)范》GBJ14-87《人民防空地下室設計規(guī)范》GB50038-2005《自動噴水滅火器配置設計規(guī)范》GB50084-2001《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GB50140-2005(2)甲方和建筑專業(yè)提供的設計要求和設計資料6.1.2給水設計(1)給水水源本項目用水水源由義烏市市政給水管網(wǎng)統(tǒng)一供水，供水水壓大于0.3MPa。本工程用水接自市政給水管網(wǎng)，接入點給水管管徑DN250，兩路進水，沿建筑道路環(huán)形狀管網(wǎng)布置，以滿足本工程生活與消防用水的要求。保證供水安全性和可靠性。(2)用水量用水標準：辦公人員50L/人·d150人酒店用水450L/人·d800人餐飲用水15L/人·d2000人綠化用水2L/m2·天12000m2未預見水量：按總用水量的10%計。最高日用水量：Qd=756m3/d最大時用水量：Qd=58m3/h消防用水量：室外消防用水量：30L/S室內消防用水量：40L/S自動噴淋用水量：30L/S初步估算，義烏高慧大酒店用水生活用水、停車場洗車用水、地面沖洗水及綠化用水等，日最高用水量約為756噸/日。(3)給水系統(tǒng)生活用水由生活水池、加壓泵和屋頂水箱聯(lián)合供水。給水加壓泵3臺（2用一備）。地面綠化用水、道路澆灑用水直接用市政管網(wǎng)供給。6.1.3排水設計(1)排水量排水量按最大日生活用水量80%計為604m3/d，最大時排水量為52.2m3/h。(2)排水體制室內為廢、污分流，室外為雨污分流。(3)排水系統(tǒng)室內排水采用廢、污分流制，糞便污水經化糞池處理后排入生活廢水管網(wǎng)。含油廢水經隔油池處理后排入污水管網(wǎng)，在建筑適當位置分別設化糞池，污水經凈化處理后排入污水管網(wǎng)。底層單獨排水，地下車庫廢水經潛污泵提升后與廢水一并排入市政污水管道，消防電梯下設集水坑，排除消防時的集水，屋面及地面雨水有組織地收集后排至市政雨水管道。(4)管材室內冷、熱給水管分別采用優(yōu)質薄壁紫銅管。消防給水管徑小于DN100時采用厚壁鍍鋅鋼管，絲口連接，管徑大于DN100時采用無縫鋼管，溝槽式連接。室外給水管采用球墨鑄鐵管。室外雨、污排水管管徑小于等于D500的采用硬質聚氯乙烯加筋管，管徑大于D500的采用鋼筋砼排水管。室內排水立管及排水橫干管采用承壓塑料管。衛(wèi)生間排水支管采用PVC-U排水管。雨水管采用防紫外線型PVC-U排水管。6.1.4消防用水消防用水與生活用水合并,采用低壓制供水。根據(jù)《建設設計防火規(guī)范》，該項目主建筑耐火等級為二級。根據(jù)消防規(guī)范，本項目消防流量：室外消火栓：30l/s火災延續(xù)時間：3h室內消火栓：40l/s火災延續(xù)時間：3h自動噴水滅火系統(tǒng)：28l/s火災延續(xù)時間：1h建筑每層設置室內消火栓，并保證兩股水柱同時到達室內各部位。每層根據(jù)規(guī)范要求布置自動噴水系統(tǒng)，火災時由城市消防車前來施救，室外消火栓的布置，按不大于120米間距設置SS100室外地上消火栓，并設明顯的紅色標志。6.2供電6.2.1供電概述本項目為二類高層建筑，建筑物內主要通道照明、消防用電、通訊均屬二級負荷供電，其余為三級負荷。用電電源由義烏市市政變東游72線、世紀683線的二路10kV獨立電源進線，采用10kV高壓雙回路供電，二路電源同時供電，要求供電電壓為380/220V，電壓波動不超過額定電壓的±5%，電源頻率為50±0.5Hz，以滿足一級負荷的供電要求。6.2.2負荷等級根據(jù)國家有關規(guī)定和標準，本工程屬一類高層建筑，消防電梯、排煙風機、正壓風機、消防水泵（消防栓泵、噴淋泵）、火災自動報警系統(tǒng)、應急疏散照明等消防設施電源為一級負荷，客梯、地下室排水泵、人防設施等用電為二級負荷，其余為三級負荷。6.2.3供電系統(tǒng)高壓供電采用兩路10KV電纜進線，10KV主接線為單母線接線方式，兩路10KV電源同時供電，之間不設聯(lián)絡開關。0.4KV側為主接線為單母線分段運行，兩臺變壓器低壓側低壓母線之間設置聯(lián)絡開關。當一路10KV電源故障時，另一路變壓器承擔所有一、二級負荷。該兩路10KV電源承擔本項目所有用電負荷。6.2.4(1)照度的選擇各建筑內的各類房間的照度取值按照國家的有關規(guī)范取值：展示、辦公200lx一般150lx其它50lx(2)光源及燈具的選擇光源均采用節(jié)能型熒光燈具；其它有特殊要求的房間視具體情況確定燈具。6.2.5(1)防雷：按二類防雷建筑設計，屋頂需設防雷設施，接地電阻R≤1Ω。(2)接地：低壓配電系統(tǒng)采用TN-S接地制式，變壓器中性點直接接地。接地采用綜合接地體，電阻R≤1Ω。特殊設備的工作接地電阻應按設備要求配置。6.2.6本項目用電包括中央空調、照明、公用設施的用電等。據(jù)估算，地上建筑按80VA/m2計，地下建筑按20VA/m2計，裝機總容量5230kW。用電負荷計算結果：總裝機容量Pn：5230kW有功功率Pjs：3400kW無功功率Qjs：3000kVAR視在功率Sjs：4534kVA功率因素COS=0.75為了提高功率因素，采用靜電電容器補償，經計算補償1540kVAR后，功率因素可提高到0.92。補償后各項電力負荷指標如下：有功功率Pjs：3400kW無功功率Qjs：1460kVAR視在功率