房地產(chǎn)基本知識(shí)培訓(xùn)資料

PAGEPAGE1房地產(chǎn)基本知識(shí)培訓(xùn)資料（范文）第一篇：房地產(chǎn)基本知識(shí)培訓(xùn)資料（范文）房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念1、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，兩者具有整體性和不可分割性。包括：土地、建筑物及地上附著物、房地產(chǎn)物權(quán)。2、房地產(chǎn)的特征1）房地產(chǎn)的自然特征a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)資源的有限性；d)物業(yè)的差異性。2）房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征a)生產(chǎn)周期性；b)資金密集性；c)相互影響性；d)受政策限制性；e)房地產(chǎn)的增值性3、房地產(chǎn)的類(lèi)型1）按用途劃分：a)居住房地產(chǎn)；b)商業(yè)房地產(chǎn)；c)旅游房地產(chǎn)；d)工業(yè)房地產(chǎn)；e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)2）房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：a)低層：1-3層；b)多層：4-6層；c)小高層：7-11層；d)中高層：12-16層；e)16層以上為高層住宅4、房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)：主要包括地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)：是指國(guó)家土地管理部門(mén)按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)；三級(jí)市場(chǎng)：是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)；5、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。6、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)1）按以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來(lái)劃分：a)鋼結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。b)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。c)磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑。d)磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。2）按承重結(jié)構(gòu)來(lái)劃分：a）鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)：是由鋼筋混凝土柱、縱梁、橫梁組成的框架來(lái)支承屋頂與樓板荷載的結(jié)構(gòu)。b)剪力墻：剪力墻結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類(lèi)載荷引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來(lái)承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)稱(chēng)剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運(yùn)用。c)混合結(jié)構(gòu)：指磚墻及鋼筋混凝土樓板構(gòu)成的房屋，墻壁是承重構(gòu)件，故不可隨意拆移，否則會(huì)有垮下來(lái)的危險(xiǎn)。二、土地基礎(chǔ)概念1、土地使用權(quán)土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用。2、取得土地使用權(quán)的途徑1）行政劃撥方式；2）國(guó)家出讓方式；3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式；4）土地、房地產(chǎn)租賃方式國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)出讓三種方式：1）招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)出讓人）發(fā)布公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。(要求投標(biāo)人或者競(jìng)買(mǎi)人不少于三人)2）拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣(mài)公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。(要求投標(biāo)人或者競(jìng)買(mǎi)人不少于三人)3）掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。劃撥土地和出讓土地的區(qū)別：1.國(guó)有劃撥土地是指國(guó)家無(wú)償或成本價(jià)向用地單位供應(yīng)的土地、主要是公益事業(yè)，學(xué)校，醫(yī)院，軍事用地。國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用地，公路。國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)工程，國(guó)有企業(yè)等。一般不可抵押。不能轉(zhuǎn)讓。出租。2.通過(guò)出讓取得國(guó)有土地使用權(quán)的。是交納土地出讓金以貨幣等形式有償使用土地的。主要是經(jīng)營(yíng)性用地，房地產(chǎn)。住宅。商業(yè)。工業(yè)等。可以依法出讓、出租、享受收益、可以抵押貸款等。土地出讓金：各級(jí)政府土地管理部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門(mén)繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。3、土地常用計(jì)量單位換算：1平方千米(km2)=100公頃；1平方千米(km2)=100萬(wàn)m2；1公頃＝10000平方米；1公頃=15畝；1畝=666.666...m2;4、土地使用年限土地使用年限：指國(guó)家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用2的年限?！幼∮玫?0年；※工業(yè)用地50年；※教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；※商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；※綜合及其他用地50年；三、專(zhuān)業(yè)名詞及基礎(chǔ)知識(shí)1、五證兩書(shū)五證：《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》兩書(shū)：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)向購(gòu)房人提供的對(duì)商品房住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。2、所有權(quán)證：指由縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門(mén)向房屋所有人核發(fā)的對(duì)房屋擁有合法所有權(quán)利的證書(shū)。共有權(quán)證：指由縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)共有的房屋向共有權(quán)人核發(fā)，每個(gè)共有權(quán)人各持一份的權(quán)利證書(shū)。是《房屋所有權(quán)證》的附件，用以證明共有房屋的歸屬。他項(xiàng)權(quán)證：指在他項(xiàng)權(quán)利登記后，由房管部門(mén)核發(fā)、由抵押權(quán)人持有的權(quán)利證書(shū)。3、容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。（如：在10萬(wàn)平方米的土地上，有20XX方米的建筑總面積，其容積率為2.0）建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率；（如：在10萬(wàn)平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬(wàn)平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）備注：建筑密度與建筑容積率考量的對(duì)象不同，相對(duì)于同一建筑地塊，建筑密度的考量對(duì)象是建筑物的占用面積，建筑容積率的考量對(duì)象是建筑物的使用空間。4、面積總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積；建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積；總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑?；酌娣e：基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計(jì)算的建筑面積，為單元門(mén)內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽(yáng)臺(tái)面積；套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積，使用面積的計(jì)算應(yīng)符合以規(guī)定：室內(nèi)使用面積：按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計(jì)算；煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計(jì)入使用面積；非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積；住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過(guò)廳、過(guò)道、前室、貯藏室等。公共建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼?yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e；房屋預(yù)測(cè)面積：預(yù)測(cè)面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷(xiāo)售證的合法銷(xiāo)售項(xiàng)目）銷(xiāo)售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合法銷(xiāo)售的面積依據(jù)。房屋實(shí)測(cè)面積：實(shí)測(cè)面積是指商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門(mén)審核合格，開(kāi)發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國(guó)家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù)。公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積+分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。5、房地產(chǎn)面積的測(cè)算方法A、計(jì)算全部建筑面積有哪些？1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20XX上部位計(jì)算建筑面積。3）穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20XX上的，按其水平投影面積計(jì)算。4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20XX上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在2.20XX上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。6）挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20XX上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊，門(mén)斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在4建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒(méi)有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。13）屬永久性建筑柱的車(chē)棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20XX上部分的外圍水平面積計(jì)算。15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。B、計(jì)算一半的建筑面積有哪些？1）有蓋無(wú)柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。2）獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。3）未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。4）建筑物外有頂蓋，無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。C、不計(jì)算建筑面積的有那些?1）空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無(wú)柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等。2）檢修、消防等室外爬梯。3）沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無(wú)頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。4）建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。5）舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。6）建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。D、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅繎?yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門(mén)以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門(mén)廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。E、哪些公用面積不能分?jǐn)?？不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、公共開(kāi)放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開(kāi)放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車(chē)庫(kù)、地下設(shè)備用房等。6、綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠化面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。（主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等，不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。但需要明確的是并不是長(zhǎng)草的地方都可以算做綠地率，距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的土地和地表覆土達(dá)不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計(jì)入綠地面積。）綠化覆蓋率：指綠化植物的垂直投影面積占總用地面積的比值。綠化覆蓋率（%）=總綠地面積/總用地面積×100%。備注：在通常的情況下，許多開(kāi)發(fā)商都是在售樓書(shū)上印制出“綠化率”一詞，其實(shí)這是不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞，國(guó)家有關(guān)園林綠化用語(yǔ)根本就沒(méi)有這個(gè)用語(yǔ)，準(zhǔn)確的只有“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種說(shuō)法。7、道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車(chē)、單位通勤車(chē)等停放場(chǎng)地。道路紅線：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。8、誠(chéng)意金：指商品房在未取得預(yù)售證之前，開(kāi)發(fā)商收取客戶的可退回的款項(xiàng)（一般可以獲得開(kāi)發(fā)商的折扣承諾）。定金：定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20XX如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開(kāi)發(fā)商將房屋賣(mài)給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。違約金：違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)，無(wú)論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。9、商品房：是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。經(jīng)濟(jì)適用住房：是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。廉租房：是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。存量房：是指已被購(gòu)買(mǎi)或自建并取得所有權(quán)證書(shū)的房屋。10、期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同?，F(xiàn)房是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。毛坯房是指沒(méi)有裝修，只留有線路與排水位的房屋。入伙是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。11、一級(jí)開(kāi)發(fā)：是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。（生地是指不具備城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地。毛地是指城市基礎(chǔ)設(shè)施不完善、地上有房屋拆遷的土地。熟地是指具備完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整能直接進(jìn)行建設(shè)的土地。）二級(jí)開(kāi)發(fā)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得土地后，從事經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的活動(dòng)。及場(chǎng)地平整；12、三通一平：是指水通、電通、路通七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整；紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門(mén)頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；13、板樓：是對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物的稱(chēng)呼，和塔樓相對(duì)應(yīng)。板樓一般建筑層數(shù)不高。板樓的平面圖上，長(zhǎng)度明顯大于寬度，板樓有兩種類(lèi)型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連6在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。優(yōu)勢(shì)：南北通透，便于采光通風(fēng)；戶型方正，平面布局合理；管理成本低；使用率高。劣勢(shì)：建筑密度低，房?jī)r(jià)較高；戶內(nèi)房間格局不宜改變。塔樓：是對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物的稱(chēng)呼，是指外觀像塔的樓型，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同，一般塔樓是指高層建筑，同層住戶在6戶以上。（又稱(chēng)點(diǎn)式樓，又稱(chēng)桶子樓。一般是高層，以電梯為中心，圍繞著很多戶型，朝北、朝南、朝東、朝西的都有，所以有部分戶型終年不見(jiàn)太陽(yáng)。）優(yōu)勢(shì)：建筑密度較高，房?jī)r(jià)較低；空間結(jié)構(gòu)靈活，易于改造；結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好。劣勢(shì)：均好性較差，同一層總有一些戶型在采光、通風(fēng)方面比較差；面積使用率低；居住品質(zhì)相對(duì)較差，很容易出現(xiàn)沒(méi)有自然采光的暗廚、暗衛(wèi)等。14、層高：是指住宅高度以“層“為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。（層高=凈高+樓板厚度）凈高：是指層高減去樓板厚度的凈剩值。即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過(guò)大。常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。開(kāi)間：住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱(chēng)開(kāi)間。常用參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。15、復(fù)式：復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高比普通住宅高，可在局部隔出夾層，安排臥室或書(shū)房等。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。躍層：指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。錯(cuò)層：指一套住宅內(nèi)的各種功能用房在不同的平面上，用一定的高低落差進(jìn)行空間隔斷，7層次分明，立體性強(qiáng)，但未分成兩層，適合大面積住宅。標(biāo)準(zhǔn)層：是指平面布置相同的住宅樓層。陽(yáng)臺(tái)：是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。平臺(tái)：是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。走廊：是指住宅套外使用的水平交通空間。地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／2者。半地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／3，且不超過(guò)1／2者。16、建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱(chēng)。玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地“，講究一定的私密性，大門(mén)一開(kāi)，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割。17、商品房預(yù)售的基本條件：※土地出讓金已繳清，取得國(guó)有土地使用證；※取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；※投入工程總建設(shè)資金達(dá)到20XX上（不含土地出讓金）；※施工進(jìn)度已明確，交房日期已明確；※竣工驗(yàn)收前；18、相關(guān)稅費(fèi)1）契稅是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對(duì)產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅。征稅范圍及納稅人契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。（1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)唬?）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鍪?、?zèng)予、交換；（3）房屋買(mǎi)賣(mài)；（4）房屋贈(zèng)予。2）維修基金：又稱(chēng)“公共維修基金”“專(zhuān)項(xiàng)維修基金”，是指住宅物業(yè)的業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)而繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的錢(qián)款至專(zhuān)項(xiàng)賬戶，并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)（或其他主管部門(mén)）統(tǒng)一管理和使用的基金。19、貸款個(gè)人住房商業(yè)貸款是中國(guó)公民因購(gòu)買(mǎi)商品房而向銀行申請(qǐng)的一種貸款，是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購(gòu)買(mǎi)本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)住房（或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式。公積金：全稱(chēng)“住房公積金”，指城鎮(zhèn)住房制度改革中，國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企事業(yè)單位及其在職職工按國(guó)家規(guī)定繳存的，專(zhuān)項(xiàng)用于住房消費(fèi)的資金（144㎡以下普通住房）。繳存比例：均不得低于職工上一年度月平均工資的5%，有條件的城市，可以適當(dāng)提高繳存比例。等額本金：是指一種貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來(lái)越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨時(shí)間的推移每月還款數(shù)也越來(lái)越少。等額本息：是指一種購(gòu)房貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)。20XX業(yè)管理物業(yè)管理：指由專(zhuān)業(yè)公司或機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主（或使用人）的委托，對(duì)物業(yè)實(shí)話專(zhuān)業(yè)化管理，并向業(yè)主（或使用人）提供高效、周到服務(wù)的行為。業(yè)主大會(huì)：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織形式。業(yè)主代表大會(huì)：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織。業(yè)主委員會(huì)：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織，由業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生。21、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及有關(guān)單位說(shuō)明發(fā)展商：指負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司；投資商：實(shí)際相該項(xiàng)目投入資金的單位；承建商:負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)施工的單位；監(jiān)理單位：整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中負(fù)責(zé)監(jiān)督其質(zhì)量的單位；代理商：指負(fù)責(zé)項(xiàng)目具體宣傳推廣及策劃銷(xiāo)售的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)；四、影響房?jī)r(jià)的因素1、成本因素：土地價(jià)格、建安成本、利潤(rùn)、管理費(fèi)用等；2、經(jīng)濟(jì)因素：國(guó)民生產(chǎn)總值、CPI指數(shù)、經(jīng)濟(jì)走勢(shì)等；3、政治因素：房地產(chǎn)政策、法律法規(guī)等；4、社會(huì)因素：開(kāi)發(fā)商實(shí)力、地段、交通、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、綠化、升值、政府規(guī)劃、潛力、客戶定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、市場(chǎng)供求、品牌、銷(xiāo)售技巧等；（非住宅還包括定位、客戶群、人流量等）；5、其他因素：樓層層高、戶型、朝向、景觀、外圍功能、面積、建筑結(jié)構(gòu)等。第二篇：房地產(chǎn)基本知識(shí)第一部分房地產(chǎn)基本知識(shí)一．建筑的分類(lèi)：（一）按主要承重結(jié)構(gòu)材料分：1．磚木結(jié)構(gòu)2．磚混結(jié)構(gòu)3．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)——框架剪力墻結(jié)構(gòu)4．鋼結(jié)構(gòu)5．鋼結(jié)構(gòu)6．其他：生土結(jié)構(gòu)建筑、塑料結(jié)構(gòu)建筑、充氣塑料建筑等（二）按層數(shù)分：低層：1－3層；多層：4－7層；小高層：11層；高層：11－30層。二．基本概念：1．住宅：供家庭居住使用的建筑2．套型：按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類(lèi)型3．居住空間：指臥室、起居室（廳）的使用空間4．臥室：供居住者睡眠、休息的空間5．起居室（廳）：供居住者會(huì)客、娛樂(lè)、團(tuán)聚等活動(dòng)的空間6．廚房：供居住者進(jìn)行炊事活動(dòng)的空間7．衛(wèi)生間：供居住者進(jìn)行便溺、洗浴等活動(dòng)用的空間8．陽(yáng)臺(tái)：供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間9．過(guò)道：住宅套內(nèi)使用的水平交通空間10.壁柜：住宅套內(nèi)與墻壁結(jié)合而成的落地貯藏空間11.吊柜：住宅套內(nèi)上部的貯藏空間12.走廊：住宅套外使用的水平交通空間13.地下室：房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／2者14.半地下室：房間地面低于室外地平面高度超過(guò)該房間凈高的1／3且不超過(guò)1／2者15.平臺(tái)：供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分16.使用面積：房間實(shí)際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)和保溫層的面積17.標(biāo)準(zhǔn)層：平面布置相同的住宅樓層18.層高：由本層樓地面至上層樓板上表面的距離19.凈高：由本層樓地面至上層樓板板底的距離20XX間：平行于建筑物寬度方向的尺寸為開(kāi)間21.進(jìn)深：垂直于建筑物寬度方向的尺寸為進(jìn)深22.磚混結(jié)構(gòu)：由磚和砂漿砌筑而成的，墻承重的結(jié)構(gòu)23.框架結(jié)構(gòu)：由梁、板、柱作為承重體系的結(jié)構(gòu)24.框架剪力墻結(jié)構(gòu)：由梁、板、柱承受荷載，由墻承受剪力的結(jié)構(gòu)25.得房率：套內(nèi)面積／建筑面積26.建筑面積=套內(nèi)建筑面積（含陽(yáng)臺(tái)）+公用分?jǐn)偯娣e27.容積率：建筑總面積／土地總面積28.建筑密度：建設(shè)用地和基地面積的比率29.平均層數(shù)：住宅總面積／住宅基底總面積30.居住區(qū)總建筑面積：包括居住建筑面積、公共建筑面積31.棟間距：兩棟樓之間的距離，以日照間距為依據(jù)來(lái)確定32.日照間距：建筑物自身高度與北鄰建筑物之間的距離之比33.錯(cuò)層：指一套住宅內(nèi)的各種功能用房間在不同的平面上，用30－60cm的高差進(jìn)行空間隔斷34.復(fù)式：即“房中房”，指一套房屋沿高度方向分為兩層。35.躍層：指一套房屋內(nèi)空間跨躍兩層及以上的住宅36.房地產(chǎn)：是指土地、建筑及固著在土地、建筑物上不可分離的部分，由于其位置固定，不可移動(dòng)，因而又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)。簡(jiǎn)單來(lái)看，房地產(chǎn)有三種存在形式：（1）單純的土地，如一塊無(wú)建筑物的城市空地；（2）單純的建筑物，如在特定的情況下把地上的建筑物單獨(dú)看待時(shí)；（3）土地和建筑物結(jié)合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作為一個(gè)整體來(lái)考慮，這也就是說(shuō)，土地和建筑物既有各自獨(dú)立的物質(zhì)內(nèi)容，又是一個(gè)密不可分的整體，不論土地和建筑物是以獨(dú)立的形式存在或是以結(jié)合的形式存在，都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一個(gè)部分。土地的一級(jí)市場(chǎng)，即政府以所有者的身份向土地經(jīng)營(yíng)單位有償有限期地出讓土地使用權(quán)并收取土地轉(zhuǎn)讓金。二級(jí)市場(chǎng)：土地使用者或土地經(jīng)營(yíng)單位，有償?shù)貙⑼恋厥褂脵?quán)橫向轉(zhuǎn)讓的方式也包括土地使用權(quán)出租。劃撥：縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用交納補(bǔ)償安置等費(fèi)用后或者將土地使用權(quán)交付，無(wú)償交付土地使用者使用的行為。征用：A、具有強(qiáng)制性被征用土地，單位個(gè)人必須服從。B、只有國(guó)家才是征用土地的主體，任何單位個(gè)人不得向農(nóng)村征用土地。C、土地征用是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，也就是集體所有土地變更為國(guó)家所有土地。D、征用時(shí)必須妥善安置被征用土地老百姓的生活。出租：A、土地租賃關(guān)系雙方當(dāng)事人的使用土地權(quán)發(fā)生，但不發(fā)生物權(quán)的使用的轉(zhuǎn)移，這是與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要區(qū)別B、必須有法律依據(jù)，必須是法律合法的地塊C、土地租賃合同是有償合同D、土地租賃合同中承租人法律地位具有特殊性，當(dāng)出租人的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，新的土地使用權(quán)也必須新生承租人的合法權(quán)益。生地：待開(kāi)發(fā)的國(guó)有土地，離城鎮(zhèn)較遠(yuǎn)，無(wú)市政基礎(chǔ)設(shè)施，未開(kāi)發(fā)利用的土地。毛地：已有地上建筑物及附屬設(shè)施的建筑物，將被改建的土地。熟地：已完成市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地。七通一平：通上水、下水、通污水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、場(chǎng)地平整。三通一平：水通、電通、路通，場(chǎng)地平整。一書(shū)兩證：任何單位和個(gè)人在城市規(guī)范中必需要選址用建議書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證。37.土地使用權(quán)：是指使用國(guó)有土地所享有的權(quán)利38.國(guó)有土地使用證：是指合法使用土地的證明材料，它主要載明所有者的名稱(chēng)、性質(zhì)、使用年限及四至和面積39.房產(chǎn)證：是指房屋竣工驗(yàn)收后，在開(kāi)發(fā)計(jì)劃、土地證，規(guī)劃許可證，施工許可證、竣工報(bào)告，竣工圖等資料齊全情況下，由房屋所有者的名稱(chēng)，房屋的面積，間數(shù)，幢數(shù)，層數(shù)及鄰里姓名及交納契稅情況40.房地產(chǎn)市場(chǎng)分為：土地市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)41.配套：為方便生活所提供的各種設(shè)施，如供水、供電、供暖氣、供煤氣、通訊入網(wǎng)、有線電視入網(wǎng)，交通車(chē)站及學(xué)校、幼托、醫(yī)院、郵電等42.地皮：是指不含規(guī)劃、建筑內(nèi)容的土地43.樓花：是指土地附著政府批準(zhǔn)的有效規(guī)劃內(nèi)容，主要是指附著法定許可的建筑面積44.五證：國(guó)有土地使用證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)工程施工許可證；商品房預(yù)售許可證45.兩書(shū)：房屋使用說(shuō)明書(shū)；房屋質(zhì)量保證書(shū)46.安居房：是國(guó)家為推動(dòng)住房制度改革，在全國(guó)統(tǒng)一實(shí)施的國(guó)家安居工程，面向廣大中低收入家庭而修建的非盈利性且具有一定規(guī)模的住房。建設(shè)資金由國(guó)家安排專(zhuān)項(xiàng)貸款和地方自籌相結(jié)合。47.解困房：是指各級(jí)地方政府專(zhuān)為解決當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民住房特困房、困難房、擁擠戶和三十歲以上大齡青年居住難的問(wèn)題而修建的住房。48.經(jīng)濟(jì)適用房：是指國(guó)家，當(dāng)?shù)卣头康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為解決本地中低收入家庭住房緊張問(wèn)題而修建的普通住宅，在同一地段同一質(zhì)量的情況下，其造價(jià)成本要比普通商品房低一些。49.房改房：是指機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)和事業(yè)單位按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》要求嚴(yán)格執(zhí)行房改價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，把已經(jīng)分配和將要分配的住房出售或出租給本單位的職工居住，有的只擁有42.5%的部分產(chǎn)權(quán)，有的正在按規(guī)定補(bǔ)足全部款額，向全部產(chǎn)權(quán)過(guò)渡。50.商品房：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，經(jīng)當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，面向境內(nèi)外客戶，以盈利為目的興建的商用房或高中檔別墅或普通住宅。51.征用土地批準(zhǔn)權(quán)限的規(guī)定：a)征用耕地1000畝以上，其它土地20XX畝以上的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；b)征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上20XX畝以下的，由省級(jí)人民政府批準(zhǔn)；c)征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下的，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)52.土地使用權(quán)的出讓最高年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或其他用地50年53.我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序分八個(gè)階段：a)項(xiàng)目建議書(shū)階段b)可行性研究階段c)設(shè)計(jì)階段d)開(kāi)工準(zhǔn)備階段e)施工階段f)竣工驗(yàn)收階段g)租售階段h)使用階段54.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓:指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為55.房地產(chǎn)抵押：指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為56.房屋租賃：指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。57.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：房地產(chǎn)所有權(quán)包含房屋的所有權(quán)和所占有土地的使用權(quán)58.物業(yè)管理：是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營(yíng)的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值59.如何評(píng)價(jià)房型的優(yōu)劣？1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、活動(dòng)區(qū)與休息區(qū)明確分開(kāi)，休息區(qū)相對(duì)集中，動(dòng)靜分明。盡量減少在活動(dòng)區(qū)開(kāi)門(mén)相互聯(lián)系方便客廳朝南或朝景觀的方向客廳平面應(yīng)避免有銳角式的，要方正的在廳內(nèi)墻上忌諱多處開(kāi)門(mén)影響廳的使用，門(mén)與門(mén)相對(duì)開(kāi)會(huì)沖風(fēng)水廳、臥室均有良好的朝向，采光通風(fēng)，沒(méi)有暗房居室、主臥室遠(yuǎn)離電梯間與樓梯廚房間外最好配陽(yáng)臺(tái)，既通風(fēng)又好充足廚房間的不足食寢分離，居寢分離11、入門(mén)處最好有玄關(guān)12、餐廳與起居室相互貫通，形成自然通風(fēng)13、衛(wèi)生間不易離主臥太遠(yuǎn)61、新建住宅交付使用應(yīng)達(dá)到怎樣要求？A、生活用水應(yīng)納入城市自來(lái)水管網(wǎng)，使用地下水必須經(jīng)城市公用事業(yè)管理部門(mén)審核批準(zhǔn)。B、用電應(yīng)納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不得使用臨時(shí)電和不規(guī)范電。C、污水的排放應(yīng)納入永久性城市排放系統(tǒng)，不能客觀條件限制一時(shí)無(wú)法納入的須擬定經(jīng)市主管部門(mén)審批同意的實(shí)施方案，并經(jīng)環(huán)保水利部門(mén)同意的方可在規(guī)定期限內(nèi)采取臨時(shí)排放設(shè)施。D、道路與外界交通干道之間必須有直達(dá)的道路相連E、應(yīng)按規(guī)劃要求配公交站F、小區(qū)須按照規(guī)劃要求配教育，醫(yī)療保健，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，環(huán)衛(wèi)，郵電，社區(qū)服務(wù)和行政管理等公共設(shè)施。G、周邊應(yīng)做到場(chǎng)地清潔，道路平整，并與施工工地有明顯的隔離設(shè)施，不影響居民出入并保持環(huán)境整潔。62、產(chǎn)權(quán)證的概念：是指房屋所有權(quán)人向政府房地產(chǎn)管理部門(mén)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證明，分兩種：房屋所有權(quán)證，房屋共有權(quán)證。形式：樓花：期房可能是一塊空地，但有預(yù)售批文。樓寓：封頂以后，基本上是現(xiàn)房期房——遠(yuǎn)期房：空地、正負(fù)零（可以做地面以上的建筑）；近期房：封頂群房指與高層建筑緊密連接組成一個(gè)整體的多層、低層建筑物，群房高度不得超過(guò)24米，超過(guò)則算高層建筑。60、轉(zhuǎn)換層：指在群房頂，高度在2.2米，是居于主樓，供上下水道使用。61、為什么規(guī)定棟距？要讓每戶人家都有一個(gè)采光的確定時(shí)間。三．基礎(chǔ)問(wèn)答1．墻面上為什么會(huì)出現(xiàn)“爆裂”、“起鼓”現(xiàn)象？石灰分為正火石灰、欠火石灰、過(guò)火石灰①使用正火石灰的抹面工程質(zhì)量最好，若含有過(guò)火石灰則在抹面后會(huì)進(jìn)一步熟化，則漿體膨脹而引起墻面“爆裂”“起鼓”。②墻體濕潤(rùn)不夠，石灰漿體收縮太大，出現(xiàn)裂縫。③原材料質(zhì)量不好，石灰多，砂子少。2.混凝土強(qiáng)度：混凝土是經(jīng)過(guò)對(duì)抗壓強(qiáng)度、抗拉強(qiáng)度的測(cè)試而通過(guò)驗(yàn)收的?；炷辆哂泻芎玫目?jié)B性、抗凍性和耐侵蝕性，所以一般在房屋中，廚房、衛(wèi)生間均采用現(xiàn)澆砼做樓地面。3、屋頂?shù)臋M向裂縫問(wèn)題：若樓面結(jié)構(gòu)層為預(yù)制板，且裂縫是沿板長(zhǎng)方向的通長(zhǎng)縫，則是由于預(yù)制板的不均勻沉降造成的，一般不影響房屋的使用年限。若樓地面為現(xiàn)澆砼地面，則會(huì)影響建筑物使用壽命及質(zhì)量。4、陶瓷面磚：①外墻磚：常見(jiàn)規(guī)格20XX100MM及150×75MM，優(yōu)點(diǎn)：強(qiáng)度高、耐磨抗凍、防水、易清洗，保護(hù)墻體。②內(nèi)墻磚：規(guī)格：108×108MM、152×152MM，20XX20XXM，20XX300MM，300×300MM。特點(diǎn)：表面平整、防水、抗腐蝕、熱穩(wěn)定性能好、易清洗、美觀。③地磚：規(guī)格：150×150MM，100×20XXM，20XX300MM，300×300MM，300×400MM。特點(diǎn)：質(zhì)堅(jiān)、耐磨、抗折強(qiáng)度高。5．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同有什么要求？合同中必須載明土地使用權(quán)的取得方式，當(dāng)事人姓名（法人名稱(chēng)）、地址、房地產(chǎn)的坐落、面積、四至界限，房屋的結(jié)構(gòu)、設(shè)施的狀況，房屋或土地的用途，房地產(chǎn)的價(jià)金及價(jià)金支付方式，履約期限及交付方式，違約責(zé)任，糾紛解決途徑及當(dāng)事人認(rèn)為必須注明的其它事項(xiàng)等。6．房地產(chǎn)的特性：位置的固定性或不可預(yù)算性；經(jīng)濟(jì)壽命的可延續(xù)性；適應(yīng)性；不一致性；需要管理；能從周?chē)鐓^(qū)環(huán)境改善中獲得收益。7．房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性：是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)；是地區(qū)性市場(chǎng)；需要專(zhuān)業(yè)人員提供服務(wù)；易于出現(xiàn)市場(chǎng)的不均衡和壟斷。8．房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的特性：固定性；單一性；投資大、周期長(zhǎng)；保值性增值性；耐久性；綜合性9．房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)：能夠得到稅收方面的好處；易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持；能抵消通貨膨脹的影響；提高投資者的資信等級(jí)10．房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求影響因素：收入的變化；其它商品價(jià)格的變化；對(duì)未來(lái)的預(yù)期；政府政策的變化11．房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中的三個(gè)階段：一是為使?jié)撛诘淖饪突蛸?gòu)買(mǎi)者了解房屋、物業(yè)等狀況而進(jìn)行的宣傳、溝通階段；二是就有關(guān)價(jià)格或租金及合同條件而進(jìn)行的談判階段；三是雙方協(xié)商一致后的簽約階段12．建筑面積的計(jì)算范圍：①單層建筑物無(wú)論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。高低聯(lián)跨需分別計(jì)算建筑面積時(shí)，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線②多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計(jì)算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計(jì)算③建筑物內(nèi)的技術(shù)層、層高超過(guò)2.2m的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。技術(shù)層層高雖不超過(guò)2.2m，但從中分離出來(lái)作為辦公室、倉(cāng)庫(kù)等，應(yīng)按分隔出來(lái)的使用部分外圍水平面積計(jì)算建筑面積四．戶型圖識(shí)圖（配例圖）1．門(mén)2．窗3．樓梯4．讀圖順序五．工程圖識(shí)圖1、平面圖2、剖面圖3、讀圖順序4、尺寸標(biāo)注第三篇：房地產(chǎn)培訓(xùn)資料房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)第一部分房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念及特性1、房地產(chǎn)基本概念1）、“房地產(chǎn)”顧名思義是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，在法律上一般叫不動(dòng)產(chǎn)。它主要是相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言，其要求特點(diǎn)就是不能移動(dòng)位置，具有長(zhǎng)時(shí)期的穩(wěn)定性，正因此房地產(chǎn)經(jīng)常作為公司或個(gè)人投資保值或升值取利的主要方式。在我國(guó)房地產(chǎn)的所有及買(mǎi)賣(mài)行為主要指房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的移動(dòng)及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋禺a(chǎn)權(quán)是我國(guó)所有，至高無(wú)上不可以買(mǎi)賣(mài)的。2）、“房地產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)的范疇，是指從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、租賃等活動(dòng)而取得經(jīng)濟(jì)效益的行業(yè)，在高速發(fā)展的國(guó)家中房地產(chǎn)業(yè)總是扮演著國(guó)民經(jīng)濟(jì)中極其重要的角色，在現(xiàn)代的社會(huì)中任何企業(yè)與個(gè)人的發(fā)展都離不開(kāi)房地產(chǎn)，企業(yè)需要辦公場(chǎng)所、生產(chǎn)場(chǎng)所、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，職工需要安排住所，同時(shí)企業(yè)的發(fā)展需要更換公司工作環(huán)境擴(kuò)大規(guī)模、改變形象，個(gè)人的發(fā)展也需要更換居住生活環(huán)境來(lái)提高自我價(jià)值和生活品質(zhì)，所以房地產(chǎn)業(yè)從它誕生那天起，就決定了它的地位。2、房地產(chǎn)的特性（1）不可移動(dòng)性（2）獨(dú)一無(wú)二性（3）壽命長(zhǎng)久性（4）數(shù)量有限性（5）用途多樣性（6）相互影響性（7）易受限制性（8）價(jià)值高大性（9）難以變化性（10）保值增值性二、房地產(chǎn)業(yè)的分類(lèi)房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的一種。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹、代理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。主要是接受開(kāi)發(fā)商的委托銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的新商品房和二手房的買(mǎi)賣(mài)、租賃、置換等業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)中介服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中一個(gè)重要的組成部分。20XX年8月15日建設(shè)部頒發(fā)的第97號(hào)令《中介服務(wù)管理規(guī)定》對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理、中介服務(wù)人員資格管理、中介業(yè)務(wù)活動(dòng)管理等的要求等內(nèi)容做出了明確的規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)是房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)主管部門(mén)。1、中介服務(wù)人員的資格管理①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書(shū)并經(jīng)注冊(cè)生效。經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書(shū)并經(jīng)注冊(cè)生效。2、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的條件：①有自己的名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)：②有固定的服務(wù)場(chǎng)所；③有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)。④有規(guī)定數(shù)量的專(zhuān)業(yè)人員。從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專(zhuān)業(yè)中等以上學(xué)歷、初級(jí)以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)人員須占總?cè)藬?shù)的50％以上；從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師；從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資金和人員條件，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審察批準(zhǔn)后，向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。三、房地產(chǎn)代理房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人名義與第三者進(jìn)行交易，并由委托人直接承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的經(jīng)濟(jì)行為。商品房銷(xiāo)售代理是目前房地產(chǎn)代理活動(dòng)的主要形式，一般由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托，負(fù)肅商品房的市場(chǎng)推廣和具體的銷(xiāo)售工作。目前，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，最為普遍、從業(yè)機(jī)構(gòu)和人數(shù)最多的業(yè)務(wù)形式是房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的商品房銷(xiāo)(預(yù))售代理業(yè)務(wù)及房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的存量房租售居間業(yè)務(wù)這兩種形式。其中，從事商品房銷(xiāo)售、存量房買(mǎi)賣(mài)、租賃和交換業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)中最主要的類(lèi)型。四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員技術(shù)能力與職責(zé)凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書(shū)并經(jīng)注冊(cè)生效。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格是進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件：取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)入?yún)f(xié)理從業(yè)資格，是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本條件。l、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)技術(shù)能力①具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論和相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論水平，并具有豐富的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)；②能夠熟練掌握和運(yùn)用與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)相關(guān)法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定；③熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通環(huán)節(jié)，具有熟練的實(shí)務(wù)操作的技術(shù)和技能；④具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和一定資歷，熟悉市場(chǎng)行情變化，有較強(qiáng)的創(chuàng)新和開(kāi)拓能力，能創(chuàng)立和提高企業(yè)的品牌；⑤有—定的外語(yǔ)水平。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的職業(yè)技術(shù)能力：①了解房地產(chǎn)的法律、法規(guī)及有關(guān)行業(yè)管理的規(guī)定；②具有一定的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)；③掌握一定的房地產(chǎn)流通的程序和實(shí)務(wù)操作技術(shù)及技能。2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人享有以下權(quán)利：①依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；②加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位；③指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；④經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要文件；⑤要求委托人提供與交易有關(guān)的資料；⑥有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令；⑦執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理的傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理享有以下權(quán)利：①有權(quán)加入房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)；②協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理經(jīng)濟(jì)有關(guān)事務(wù)并獲得合理的報(bào)酬；3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)①遵守法律、法規(guī)及有關(guān)行業(yè)管理的規(guī)定和職業(yè)道德規(guī)范；②不得同時(shí)受聘于兩個(gè)或兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；③接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平；④向委托人披露相關(guān)信息，充分保障委托人的權(quán)益，完成委托業(yè)務(wù)；⑤為委托人保守商業(yè)秘密。五、房地產(chǎn)市場(chǎng)的涵義房地產(chǎn)市場(chǎng)的涵義有廣義和狹義之分，狹義房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指專(zhuān)門(mén)用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等交易活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，主要指房地產(chǎn)交易所。廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和，而一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、媒介體、價(jià)格、資金運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的綜合系統(tǒng)。六、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)1、市場(chǎng)信息不充分。價(jià)格不公開(kāi)，買(mǎi)賣(mài)方缺少溝通，有時(shí)不能真實(shí)反映物業(yè)價(jià)值。2、市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)，因其不動(dòng)固定，無(wú)法流通，具有明顯區(qū)域性。3、市場(chǎng)對(duì)商品短期供求變化反映不靈敏，因其生產(chǎn)工期長(zhǎng)，投資大。4、市場(chǎng)壟斷與競(jìng)爭(zhēng)并存，土地地產(chǎn)國(guó)家壟斷。5、市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制與計(jì)劃調(diào)節(jié)機(jī)制共同作用。七、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分為地產(chǎn)市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)兩大類(lèi)◆地產(chǎn)市場(chǎng)按流通形式劃分，可以分為土地買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)（一級(jí)市場(chǎng)）和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)（二級(jí)市場(chǎng)）?！舴慨a(chǎn)市場(chǎng)按流通形式劃分房產(chǎn)市場(chǎng)可分為買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，房屋租賃市場(chǎng)、房屋調(diào)換市場(chǎng)三種。第二部分房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識(shí)一、建筑物的分類(lèi)1、按建筑物的使用性質(zhì)分類(lèi)建筑物按使用性質(zhì)（即用途），通常分為生產(chǎn)性建筑，即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑：非生產(chǎn)性建筑，即民用建筑。民用建筑根據(jù)建筑物的使用功能，可分為居住建筑和公共建筑兩大類(lèi)。（1）居住建筑居住建筑是供人們生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高檔住宅、公寓、別墅等。（2）公共建筑公共建筑是供人們進(jìn)行各項(xiàng)社會(huì)活動(dòng)的建筑物，公共建筑按使用特點(diǎn)，可以分為以下一些建筑類(lèi)型；生活服務(wù)性建筑：食堂、菜場(chǎng)、浴室、理發(fā)店等；文教建筑：學(xué)校、圖書(shū)館、學(xué)生實(shí)驗(yàn)室等；托幼建筑：托兒所、幼兒園等；科研建筑：研究所、科學(xué)實(shí)驗(yàn)樓等；醫(yī)療建筑：醫(yī)院門(mén)診所、療養(yǎng)院、急救中心等；商業(yè)建筑：商店、商場(chǎng)、貿(mào)易市場(chǎng)、飯店、餐廳以及相關(guān)設(shè)施；體育建筑：體育場(chǎng)(館)、游泳池(館)等服務(wù)于體育運(yùn)動(dòng)的房屋建筑；文娛建筑：劇院、會(huì)堂、博物館、文化館、展覽館等；交通、郵電建筑：火車(chē)站、汽車(chē)站、航空港、水上客運(yùn)站、郵政大樓、電報(bào)、電話局等用于交通、郵政、電訊的建筑；其他建筑：如園林建筑、紀(jì)念性建筑、加油站、煤氣站、消防站等設(shè)施。2、按建筑物的結(jié)構(gòu)類(lèi)型和材料分類(lèi)建筑物按結(jié)構(gòu)類(lèi)型和所用的建筑材料可分為磚木結(jié)構(gòu)建筑、磚混結(jié)構(gòu)建筑、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑、鋼結(jié)構(gòu)建筑。一般說(shuō)來(lái)，低層建筑采用磚木結(jié)構(gòu)的較多，多層建筑采用磚混結(jié)構(gòu)的較多，高層建筑采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，有大跨度要求的體育館、大劇院多采用鋼結(jié)構(gòu)。3、按建筑物的層數(shù)分類(lèi)低層建筑：一般指一至三層的房屋，多為住宅、別墅、幼兒園、中小學(xué)校、小型的辦公樓以及輕工業(yè)廠房等。多層建筑：一般指四至七層的房屋，多為居民住宅樓、普通辦公樓等。高層建筑：一般指七層以上的房屋。一般地，12層以下又稱(chēng)小高層住宅。對(duì)于高層建筑，國(guó)際上通行的做法是劃分為4類(lèi)：1.低高層建筑：層數(shù)為9～16層，建筑總高度25～50m；2.中高層建筑：層數(shù)為17～25層，建筑總高度50～75m；3.高高層建筑：層數(shù)為26～40層，建筑總高度75～100m；4.超高層建筑：層數(shù)在40層以上，建筑總高度在100m以上。二、房屋建筑的構(gòu)造—幢建筑物，一般是由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、樓板層、地坪層、樓梯、屋頂、門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)和雨蓬等幾大部分構(gòu)成，它們?cè)诓煌牟课?，發(fā)揮著各自的作用。1、基礎(chǔ)：是位于建筑物最下部的承受構(gòu)件，承受著建筑物的全部荷載，并將這些荷載傳給地基，使之穩(wěn)定安全的結(jié)構(gòu)體系，一般均設(shè)在地面以下。2、墻：墻是建筑物的承受構(gòu)件和圍護(hù)構(gòu)件，與外界直接接觸的建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)部分統(tǒng)稱(chēng)為外墻。3、樓板層：樓板層是房屋建筑中與土層相接的部分，它承受著底層房屋的荷載。4、樓梯：樓梯是房屋建筑的垂直交通設(shè)施，供人們上下樓層和緊急疏散之用。5、屋頂：屋頂是建筑物頂部的外部圍護(hù)構(gòu)件和承受構(gòu)件。平屋頂（坡度5％，通常2％-3％）、坡屋頂（大于10％）和其它形式三類(lèi)作用：防水、結(jié)構(gòu)、保溫、隔熱、建筑藝術(shù)要求。屋頂分類(lèi)：①屋頂是由層面、屋頂承重結(jié)構(gòu)、隔熱層、頂棚組成。四大類(lèi)：平頂、坡屋頂、曲面屋頂、多波式屋頂②屋頂：剛性〈可承重〉柔性〈不可承重〉③屋頂防漏：三氈四油④屋頂隔熱：水泥蛭石⑤交通、環(huán)境、地理位置與小區(qū)的重要性。⑥總體的建筑風(fēng)格的表現(xiàn)形式〈以具體實(shí)例為標(biāo)準(zhǔn)〉⑦門(mén)窗：建筑中各隔斷間的通行口，有扇或無(wú)扇（門(mén)洞）謂門(mén)，用來(lái)采光、通風(fēng)或傳遞、觀察的洞口（不作通行用）謂窗。門(mén)和窗是解決建筑使用功能主要手段。門(mén)主要起內(nèi)外交通和分隔房間之用；窗的主要作用是采光和通風(fēng)，同時(shí)也起分隔和圍護(hù)的作用。門(mén)和窗是解決建筑使用功能主要手段。⑧陽(yáng)臺(tái)：樓層建筑中，人們與外界空間聯(lián)系的主要方式，有三面敞開(kāi)的，也有半敞開(kāi)的，或一面敞開(kāi)的，或封閉的。⑨隔斷：區(qū)別使用功能，使之互不干擾，是建筑設(shè)計(jì)中組織功能空間、劃分平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等區(qū)別。二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)名詞解釋1、用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能，一般分為住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠化用地。2、用地面積：指規(guī)劃地塊規(guī)定的面積范圍。3、占地總面積：建筑占用土地的面積，又稱(chēng)建筑占地。小區(qū)占地面積包括所有占用的面積（包括綠化道路等等）。4、建筑總面積：一般指某小區(qū)或某組團(tuán)所有建筑物（包括公共設(shè)施建筑）的面積之和。5、建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類(lèi)建筑基底占地面積與用地面積之比，用以說(shuō)明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。6、建筑高度：指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離。7、紅線：由政府有關(guān)部門(mén)規(guī)定的用地范圍。一般以紅筆在地形圖上圈定。，寫(xiě)上批準(zhǔn)意見(jiàn)及日期、簽字、蓋章后生效。8、建筑紅線后退距離：指建筑相對(duì)于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后退的距離，通常以下限控制。9、容積率：指規(guī)劃地塊內(nèi)各類(lèi)建筑的總面積與建筑用地面積之比。容積率可根據(jù)需要制定上限和下限，容積率的下限保證地塊開(kāi)發(fā)的效益，防止無(wú)效益或低效益開(kāi)發(fā)造成的土地浪費(fèi)；容積率上限防止過(guò)度開(kāi)發(fā)帶來(lái)的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)行。10、建筑間距：建筑物與建筑物外墻水平線之間的直線距離，一般以間距和樓高度之比表示。11、綠化率：規(guī)劃地塊內(nèi)各類(lèi)綠地面積的總和占規(guī)劃用地面積的比率，用以說(shuō)明綠化分布的疏密程度。通常以下限控制。（綠地不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地）12、配套：使功能達(dá)到完善的措施；建筑中有社會(huì)公共設(shè)施配套，小區(qū)生活環(huán)境配套；住宅內(nèi)部有生活設(shè)施配套等，其程序由于標(biāo)準(zhǔn)不同而不同。13、生地：只是一塊土地，未達(dá)到可蓋房的要求（水、電、煤都沒(méi)有）。14、熟地：達(dá)到三通一平的稱(chēng)為熟地，三通一平只是達(dá)到施工要求。15、何為“三通一平”“三通”指通電、通水、通路，“一平”指土地平整。16、何為“七通一平”達(dá)到了人口居住的要求，“七通”是指通電、通水、通煤氣、通電訊、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。17、土地使用權(quán)的最高出讓年限？1.居住用地70年；2.工業(yè)用地50年；3.教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；4.商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；5、.綜合或其它用地50年。18、.房屋的保修內(nèi)容與保修期限？答：1.屋面防水為5年；2.土建為1年，具體包括：a.墻面、樓（地）面空鼓、開(kāi)裂、起砂；b.墻面、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損；c.墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室管道滲漏；d.門(mén)窗翹裂、粉刷起殼、開(kāi)裂、脫落，五金件損壞；3.衛(wèi)生潔具為1年；4.電氣管線、上下水管線及燈具、電器開(kāi)關(guān)為2年；5.管道堵塞為2個(gè)月；6.供冷、供熱系統(tǒng)和設(shè)備為2個(gè)供冷期及2個(gè)供暖期。19、樓花：即未完成的商品房，也叫期房。20XX住人口密度：居住人口密度＝居住總?cè)丝?總用地面積（600～800人/公頃）21、公共建筑比例：公共建筑比例＝公共建筑面積/住宅建筑面積，一般為16%～20XX配套商業(yè)面積比例：配套商業(yè)面積/住宅建筑面積（規(guī)定為5%22、何為磚混結(jié)構(gòu)建筑？答：磚混結(jié)構(gòu)建筑的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。這類(lèi)建筑物的建造層數(shù)一般在6層以下，造價(jià)較低，但抗震性能較差，開(kāi)間和進(jìn)深的尺寸及層高都受到一定的限制，所以，這類(lèi)建筑物正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物所替代。23、何為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑？答：鋼筋混凝土的承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其它砌體做成。它的特點(diǎn)是結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性強(qiáng)，抗震性能好，耐用年限較長(zhǎng)。從多層到高層，甚至超高層建筑都可以用此類(lèi)結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的結(jié)構(gòu)主要有：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒等。24、預(yù)售房屋需要那些基本條件？答：1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4.開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。25、土地使用權(quán)出讓?zhuān)菏侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。26、土地使用權(quán)劃撥：是指有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交給土地使用者使用的行為。三、建筑識(shí)圖一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、暖通幾空調(diào)施工圖、給排水施工圖、電器施工圖等。1、總平面圖：用來(lái)說(shuō)明建筑物所在具體位置和周?chē)h(huán)境關(guān)系的平面圖，一般在圖上標(biāo)出擬建建筑物和周?chē)呀ńㄖ锏耐庑?、層?shù)和它們的相對(duì)位置關(guān)系，標(biāo)出建筑物周?chē)牡匦?、道路、水源、電源等，圖上一般繪有指北針。2、建筑施工圖：包括建筑平面圖，建筑立面圖、建筑剖面圖。建筑平面圖：按一定比例繪制的建筑物水平剖視圖，表示建筑物的平面形狀、水平方向(出入口、走廊、樓梯、房間、陽(yáng)臺(tái)等)的布置和組合關(guān)系。是全套圖紙中具有重要引導(dǎo)作用的圖紙。建筑立面圖：按一定比例繪制的建筑物在垂直方向上的投影圖，主要表示建筑物的外觀形狀，是做外部裝修的外部依據(jù)。建筑剖面圖：按一定比例繪制的把建筑物沿豎直方向剖開(kāi)的投影圖，主要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系。3、結(jié)構(gòu)施工圖：主要表明建筑結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)內(nèi)容，同時(shí)反映建筑、給排水、暖通、電氣等專(zhuān)業(yè)對(duì)結(jié)構(gòu)的要求。在房屋銷(xiāo)售中最常用的是戶型圖，它是將建筑平面圖簡(jiǎn)化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房間的相對(duì)位置。4、效果圖：有小區(qū)總體效果圖和裝修效果圖，是由專(zhuān)業(yè)人員設(shè)計(jì)的，在建筑物尚未建成前對(duì)建筑物的多種描述，是一種對(duì)建筑物進(jìn)行美化的方法。五、房屋面積的規(guī)定和測(cè)算1、各種面積概念（1）住宅結(jié)構(gòu)面積：是指住宅的所有承重墻或柱和非承重墻所占面積的總和，即外墻、內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。人們常說(shuō)的居住面積和使用面積都不含結(jié)構(gòu)面積。（2）居住面積：是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。（3）使用面積：扣除公用（樓梯、電梯、公用的配電間、走道、電梯間、管道間）面積，房屋結(jié)構(gòu)占用面積，以及戶內(nèi)走道、樓梯、玄關(guān)等面積后，所剩實(shí)際生活使用的面積。（4）建筑面積：建筑物全部面積，分每戶建筑面積、單元建筑面積和每幢樓建筑面積，系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20XX上（含2.20XX的永久性建筑。(5)房屋的產(chǎn)權(quán)面積：系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。(6)房屋的共有建筑面積：系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。（7）出房率（得房率）：指住宅的凈使用面積占銷(xiāo)售面積（包括公用部分面積）之比。銷(xiāo)售面積一樣的凈使用面積不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面積分?jǐn)偟枚?，出房率就要低一些。?)套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成；(9)套內(nèi)房屋使用面積：為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計(jì)算。(10)套內(nèi)墻體面積：是套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。2、有關(guān)房屋面積的規(guī)定和測(cè)算（1）多層房屋的建筑面積按每層建筑面積的總和計(jì)算。（2）穿過(guò)房屋的通道、房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳不分層高均按一層面積計(jì)算，回廊部分按其投影計(jì)算面積。（3）房屋內(nèi)的技術(shù)層、夾層、地下室、半地下室，層高超過(guò)2.20XX，按其上口外墻外圍水平面積計(jì)算。（4）封閉式陽(yáng)臺(tái)按其外圍投影面積計(jì)算。凸陽(yáng)臺(tái)按其投影面積的一半計(jì)算。（5）共有公共面積的分?jǐn)傆?jì)算：每戶應(yīng)攤面積=共有公用房屋建筑面積的總和/各戶房屋建筑面積之和*該戶房屋建筑面積3、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括兩部分：（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房的建筑面積（2）各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影的一半六、商品房銷(xiāo)售常用名詞1、住宅：供人們生活居住的建筑。2、通風(fēng)：保持室內(nèi)空氣流通，更換新鮮空氣。3、朝向：建筑主要房間面對(duì)的方向（東、西、南、北）。4、隔音：建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)（墻體屋面）減低噪聲的能力以減少分貝（DB）數(shù)表示。5、噪聲級(jí)：不同使用功能的房間，要求達(dá)到允許的噪聲量的等級(jí)（一般住宅為50DB以下）6、隔熱：建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)(墻體屋而)減少熱量傳遞的能力，以隔熱系數(shù)表示。7、戶型：居住建筑中表示臥室、廳房、衛(wèi)生間的構(gòu)成類(lèi)型簡(jiǎn)化的名稱(chēng)，如二室——廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)等。各種戶型可設(shè)計(jì)成多種平面組合，戶型優(yōu)劣是購(gòu)房者主要關(guān)心的因素。8、什么是住宅的開(kāi)間、進(jìn)深、層高和凈高？(1)住宅的開(kāi)間：住宅的開(kāi)間就住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對(duì)住宅的開(kāi)間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開(kāi)間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。(2)住宅的進(jìn)深：住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。在1987年實(shí)施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過(guò)長(zhǎng)。（3）住宅的層高：住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。(4)住宅的凈高：住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高：層高—樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。商品住宅的開(kāi)間、進(jìn)深和層高(即住宅的寬度、長(zhǎng)度和高度)，這三大指標(biāo)是確定住宅價(jià)格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開(kāi)間、進(jìn)深、層高越大)，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時(shí)所消耗的建材也會(huì)越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。當(dāng)然人們居住的空間會(huì)有所增大，但要付出的房?jī)r(jià)就會(huì)更高。因此，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)支付的能力來(lái)考慮，住宅的面積適宜即可。9、承重墻：需支承建筑重量和使用荷重的墻休，對(duì)房屋會(huì)直接產(chǎn)生安全影響的墻體，對(duì)房屋會(huì)直接產(chǎn)生安全影響的墻體。10、非承重墻：對(duì)整體建筑不起承重受力作用，但有可能對(duì)局部構(gòu)件有支持、荷重作用的墻休。11、彈性空間(可變空間)：指在一定程度上有可能改變平面大小形狀，或可改變凈空高度的平面或立體范圍。12、日照：建筑物能迎受到陽(yáng)光的程度。各建筑對(duì)日照要求不同。住宅一般要求在冬日少有1小時(shí)的日照。日照間距：日照間距＝建筑物高度/建筑物相鄰距離（國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)為1.2倍）13、物業(yè)管理：為居民提供生活、文化、安全、衛(wèi)生、設(shè)施維修等服務(wù)的管理機(jī)構(gòu)，其業(yè)務(wù)范圍隨社會(huì)進(jìn)步、生產(chǎn)力發(fā)展而不斷增加。14、什么是復(fù)式住宅？復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。這類(lèi)住在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅(復(fù)式為3.3米，而一般躍層為5.6米)，復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實(shí)用的特點(diǎn)，特別先例子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對(duì)獨(dú)立，又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的。雖然復(fù)式住宅在設(shè)計(jì)施工和使用上有面寬大、進(jìn)深小、部分戶型朝向不佳、自然通風(fēng)采光較差，層高過(guò)低、隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差等缺點(diǎn)，但這種精巧實(shí)用的住宅類(lèi)型，由于經(jīng)濟(jì)效益十分明顯，價(jià)格相對(duì)偏低，必然會(huì)成為住宅市場(chǎng)上的熱銷(xiāo)產(chǎn)品。15、什么是公有住宅？公有住宅，在我國(guó)也稱(chēng)公產(chǎn)住房、國(guó)有住宅。它在指由國(guó)家(中央政府或地方政府、城市政府)以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán))歸國(guó)家所有。公有住宅主要由本地政府建設(shè)，主要向本城市居民出租出售；由企業(yè)建設(shè)的住宅，向本企業(yè)職工出租、出售。16、什么是躍層式住宅？躍層式住宅是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類(lèi)住宅的特點(diǎn)是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過(guò)增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。不足之處是安全出口相對(duì)狹小。在東南沿海的廣東、福建的一些開(kāi)放城市建設(shè)較多。近年來(lái)在北方城市的一些高級(jí)住宅設(shè)計(jì)中，也開(kāi)始得到推廣。17、什么是花園洋房？狹義的“花園洋房”：就是GardenVilla（花園別墅），也就是通常所說(shuō)的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，帶有花園草坪和車(chē)庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，強(qiáng)調(diào)戶戶有花園，包括市場(chǎng)中的洋式聯(lián)排（或雙拼）的TOWNHOUSE，戶型較大，居住舒適程度高。廣義的花園洋房：廣義的花園洋房已不再是別墅，在某種意義上稱(chēng)之為GardenHouse或者GardenApartment更貼切些，目前市場(chǎng)中存在的花園洋房大多為廣義的花園洋房，從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，廣義的花園洋房可定義為：6層以下多層板式建筑，以四層為主，外國(guó)建筑風(fēng)格明顯，強(qiáng)調(diào)景觀均好，綠化率比較高，普遍存在遠(yuǎn)郊區(qū)一帶，一般首層贈(zèng)送花園，頂層贈(zèng)送露臺(tái)，也有將戶外綠化景觀引入室內(nèi)的情況。18、居住小區(qū)：具備相應(yīng)規(guī)模的生活、文化、商業(yè)、衛(wèi)生、教育、娛樂(lè)等設(shè)施為居住建筑群服務(wù)的有組織規(guī)劃的區(qū)域。19、組團(tuán)：由數(shù)幢住宅樓組合成共同生活空間的院落。由數(shù)個(gè)組團(tuán)形成居住小區(qū)。20XX區(qū)服務(wù)半徑：此環(huán)境泛指生活、文化、教育、商業(yè)、衛(wèi)生保健、綠化、交通、環(huán)衛(wèi)等一系列外條件，是衡量居住水平的總稱(chēng)。21、社區(qū)服務(wù)半徑：各類(lèi)日常生活設(shè)施服務(wù)的范圍，以服務(wù)中心為圓點(diǎn)，以米為單位計(jì)范圍大小。22、節(jié)能環(huán)保型建筑：采用現(xiàn)代科技對(duì)水資源再利用、廢棄物再生再用，太剛能蓄電、照明，供熱、隔熱、保溫，空氣凈化，防蟲(chóng)、防霉、空調(diào)省電等—系列措施而設(shè)計(jì)成的未來(lái)居住建筑。23、建筑風(fēng)格：指建筑造型所采用的美學(xué)文脈。當(dāng)前盛行的歐陸風(fēng)格是對(duì)歐美傳統(tǒng)建筑藝術(shù)的借鑒。24、車(chē)位：自行車(chē)、私家車(chē)泊位，分收費(fèi)和免費(fèi)兩種，—般指公用停場(chǎng)，不同于私家車(chē)庫(kù)，居住小區(qū)必須有足夠車(chē)位。車(chē)不能停在道路上。25、“五證俱全”是指哪五證？①建筑施工許可證②房屋預(yù)售許可證③建筑用地規(guī)劃許可證④?chē)?guó)有土地使用證⑤建設(shè)工程規(guī)劃許可證26、何為是房屋的所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)房屋的所有權(quán)：是指對(duì)房屋全面支配的權(quán)利。《中華人民共和國(guó)民法通則》規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。房屋的占有權(quán)：通常由所有權(quán)人來(lái)行使，但有時(shí)也由別人來(lái)行使，這就是使用權(quán)與所有權(quán)分離的情況。例如，房屋出租，就將房屋一定時(shí)期內(nèi)的占有、使用權(quán)讓渡給承租人來(lái)行使。房屋的使用權(quán)：是對(duì)房屋的實(shí)際利用權(quán)力。通過(guò)一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)，如房主將房屋租給他人使用。房屋的收益權(quán)：是指房主收取房屋財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。房屋的處分權(quán)：是所有權(quán)中一項(xiàng)最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)由房主行使。有時(shí)房屋處分權(quán)也受到一定的限制。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務(wù)，債權(quán)人可以處分房屋并優(yōu)先受償。27、何為內(nèi)銷(xiāo)房、外銷(xiāo)房、平價(jià)房?jī)?nèi)銷(xiāo)房、外銷(xiāo)房的根本區(qū)別在于土地的特質(zhì)。(1)外銷(xiāo)房的土地是批租或出讓的，是按照容積率來(lái)計(jì)算樓面價(jià)的，針對(duì)的客源是外籍人士、港澳臺(tái)或本地人，土地是有年限的。(2)內(nèi)銷(xiāo)房的土地是沒(méi)有所限的（可認(rèn)為不保險(xiǎn)），針對(duì)的客源是本地人或外地人從98年開(kāi)始內(nèi)銷(xiāo)房也實(shí)行土地批租，一般來(lái)講批租的年限為70年，內(nèi)銷(xiāo)房的類(lèi)型有外資內(nèi)銷(xiāo)、內(nèi)資內(nèi)銷(xiāo)、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷(xiāo)（僑匯房）。(3)平價(jià)房，土地便宜，價(jià)格便宜，政府用來(lái)解決特困戶，五年不準(zhǔn)上市交易。第三部分房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)知識(shí)一、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成：l、土地取得費(fèi)用有四種情況：一是征用農(nóng)地取得土地的征地費(fèi)；二是在城市中取得土地的房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)；三是通過(guò)政府有償出讓取得土地的地價(jià)款；四是通過(guò)二三級(jí)市場(chǎng)有償轉(zhuǎn)讓取得土地的購(gòu)買(mǎi)價(jià)款。2、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括以下幾個(gè)方面：三通一平費(fèi)：是指為了房屋的建筑施工，需要進(jìn)行的如建筑地塊上的土地平整，以達(dá)到通電、通路等投入的資金。地質(zhì)勘察費(fèi)：是指委托專(zhuān)業(yè)人員對(duì)建筑施工的地塊進(jìn)行地質(zhì)勘察的費(fèi)用。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：是指委托設(shè)計(jì)單位對(duì)房屋建沒(méi)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)而支付的費(fèi)用。3、房屋建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋所需的工程費(fèi)用，是施工企業(yè)建造房屋的出廠價(jià)格，包括各種材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、管理費(fèi)、施工企業(yè)利潤(rùn)和稅金等；4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括建造小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、煤氣、排水、排污、照明、通訊，綠化、環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施的建5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)指房屋由生產(chǎn)過(guò)程轉(zhuǎn)入流通過(guò)程中，即由房屋建成到出售過(guò)程中，房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位的管理人員所7、銷(xiāo)售費(fèi)用是指在銷(xiāo)售房屋的過(guò)程中發(fā)生的營(yíng)銷(xiāo)策劃費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、中介代理費(fèi)等。1、利息是指為建造房屋而向銀行借取資金的利息，包括融資過(guò)程中的各種費(fèi)用，如資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、抵押登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，自有資金也視同貸款計(jì)算利息。2、稅費(fèi)稅費(fèi)是應(yīng)向國(guó)家繳納的費(fèi)用的，反映了單位或個(gè)人對(duì)國(guó)家的貢獻(xiàn)，稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)教育費(fèi)附加、土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅、所得稅等。3、利潤(rùn)利潤(rùn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)得到的收益，是在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中實(shí)現(xiàn)的剩余產(chǎn)品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金來(lái)源。二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素房地產(chǎn)的價(jià)格是由眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素相互作用的結(jié)果，主要有以下九大類(lèi)：1、供求狀況：房地產(chǎn)的供給和需求是形成房地產(chǎn)價(jià)格的兩個(gè)最終因素。房地產(chǎn)的供給一定，其需求增加，則房地產(chǎn)的價(jià)格上升；房地產(chǎn)需求一定，而其供給增加，則房地產(chǎn)價(jià)格下跌。2、理化因素：是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的反映房地產(chǎn)自身狀況的各種因素，如地理位置、地質(zhì)條件、地形、地勢(shì)、土地面積、土地形狀、日照、通風(fēng)、溫度，降水，天然周期性災(zāi)害等。3、環(huán)境因素；是指房地產(chǎn)周?chē)沫h(huán)境狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素，包括噪聲、空氣質(zhì)量、視覺(jué)、衛(wèi)生狀況等方面。4、行政因素：是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法律法規(guī)、行政措施等方面的因素。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策、交通管制等。5、經(jīng)濟(jì)因素：指影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種經(jīng)濟(jì)因素，如城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入、投資水平、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)水平、物價(jià)水平、金融狀況等。6、人口因素：房地產(chǎn)的需求主體是人，人口數(shù)量、人的素質(zhì)、家庭人口規(guī)模、人口分布等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。7、社會(huì)因素：主要指政治安定狀況、社會(huì)治安程度、城市化水平等。8、心理因素：心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不可忽視，主要有購(gòu)買(mǎi)或出售心態(tài)、欣賞趣味、時(shí)尚風(fēng)氣、講究風(fēng)水、價(jià)值觀等。