基于模糊數(shù)學(xué)的土地估價市場比較法實證研究

基于模糊數(shù)學(xué)的土地估價市場比較法實證研究1.研究背景及意義1.1研究背景中國的房地產(chǎn)市場是當今世界上最大的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，而居于房地產(chǎn)市場體系中先導(dǎo)和基礎(chǔ)性地位的土地市場的作用不言而喻。鑒于房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出繁榮的局面,帶動了土地市場的交易日益活躍,從而為土地評估業(yè)務(wù)的增長提供了廣闊的背景與空間。在土地估價的方法中，市場比較法與收益法、成本法構(gòu)成了傳統(tǒng)的三大方法。其中，由于市場比較法以替代原理為理論依據(jù)，符合當事人的現(xiàn)實經(jīng)濟行為，又直接賴于現(xiàn)實的市場交易價格資料，因此只要有類似土地的合適交易實例即可應(yīng)用，其估價結(jié)果具有現(xiàn)實性，適用范圍廣，有很強的說服力，得到了估價人員、委托者及社會人士的認可。隨著我國土地交易日漸增多，土地市場的日趨成熟，市場法已經(jīng)成為土地估價基本方法中最重要、最常用的一種方法。我國《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中規(guī)定能夠使用市場比較法時要應(yīng)用市場比較法。1.2研究意義隨著我國土地使用制度的改革，變土地?zé)o償、無限期使用為有償、有限期使用，土地宜作為一種資產(chǎn)納入企業(yè)的固定資產(chǎn)之中，故需合理評估其價值，正確體現(xiàn)國有資產(chǎn)價值。（1）在企業(yè)清產(chǎn)核資中的應(yīng)用為了正確體現(xiàn)國有資產(chǎn)價值，保護所有者和經(jīng)營者以及使用者的合法權(quán)益，促進資產(chǎn)有效使用和合理流動，保證國有資產(chǎn)合理增值，1991年國務(wù)院發(fā)布91號令規(guī)定，凡涉及國有資產(chǎn)拍賣、轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營、股份經(jīng)營、中外合資和合作經(jīng)營、資產(chǎn)抵押及其它擔(dān)保、企業(yè)破產(chǎn)清單等都要進行資產(chǎn)評估。當前土地市場剛剛發(fā)育，管理體制不順，市場交易行為不規(guī)范，私下交易，瞞價少稅，地價湮沒房價中等現(xiàn)象普遍存在等情況。評估技術(shù)上，按照宗地實際情況及清產(chǎn)核資的具體要求，作為土地資產(chǎn)價值量。(2)在組建股份制企業(yè)土地資產(chǎn)評估中的應(yīng)用股份制企業(yè)是我國企業(yè)改革的重要形式。股份制企業(yè)注冊資本中土地股占有重要份額，涉及到土地資產(chǎn)額和土地產(chǎn)權(quán)兩項重要內(nèi)容。1992年7月，國家土地管理局、國家體改委聯(lián)合頒布的《股份制試點企業(yè)土地資產(chǎn)管理暫行規(guī)定》指出：“改組或新設(shè)股份制企業(yè)時，涉及的國有土地使用權(quán)必須作價入股。土地使用權(quán)的價格由縣級以上人民政府審核批準后，作為核定的土地資產(chǎn)金額?！币蚨?，土地作價入股亦涉及土地資產(chǎn)價值量的評估。估價對于確定股份制企業(yè)的土地資產(chǎn)價格。鑒于企業(yè)獲得土地使用權(quán)方式不同，應(yīng)分別對待。以出讓方式獲得的土地“國有法人股”地價計算，以劃撥方式獲得土地使用權(quán)的入股地價計算。對于其他用途土地入股應(yīng)以標定地價為入股土地資產(chǎn)價格。如企業(yè)在以地作資入股時，發(fā)生土地用途的轉(zhuǎn)變，入股地價應(yīng)以改變后用途的標定地價為準。（３）在城市規(guī)劃中的應(yīng)用從國家和政府的宏觀角度來說，土地作為國家宏觀調(diào)控重要手段的政策性作用，土地的儲備、供應(yīng)和投放也成為了有序引導(dǎo)城市空間發(fā)展、推進城市規(guī)劃實施的重要途徑。土地估價是保證國家土地所有權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)正常交易，顯化土地資產(chǎn)價值，核算土地資產(chǎn)收益的依據(jù)。從個人和企業(yè)微觀角度來說，土地出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、清產(chǎn)核資和股份制改造等方面的地價管理和評估中。投資者要優(yōu)化決策，進行理性投資，就有必要將土地價格作為市場分析與決策的工具。這些都要求對我國的土地價格機制進行深入的研究，提高土地價格評估的精度與效率。2.模糊數(shù)學(xué)模型簡介2.1模糊數(shù)學(xué)簡介模糊數(shù)學(xué)，亦稱弗晰數(shù)學(xué)或模糊性數(shù)學(xué)。1965年以后，在模糊集合、模糊邏輯的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的模糊拓撲、模糊測度論等數(shù)學(xué)領(lǐng)域的統(tǒng)稱。是研究現(xiàn)實世界中許多界限不分明甚至是很模糊的問題的數(shù)學(xué)工具。所謂模糊現(xiàn)象，是指客觀事物之間難以用分明的界限加以區(qū)分的狀態(tài)，它產(chǎn)生于人們對客觀事物的識別和分類之時，并反映在概念之中。一般說來，分明概念是揚棄了概念的模糊性而抽象出來的，是把思維絕對化而達到的概念的精確和嚴格。然而，與精確性相悖的模糊性并不完全是消極的、沒有價值的。甚至可以這樣說，有時模糊性比精確性還要精確，甚至可以認為無誤差。因為它盡量如實地反映人們使用模糊概念時的本來含意。這是模糊數(shù)學(xué)與普通數(shù)學(xué)在方法論上的根本區(qū)別。模糊數(shù)學(xué)初步應(yīng)用于模糊控制、系統(tǒng)理論、醫(yī)學(xué)、生物學(xué)等各個方面。生態(tài)學(xué)、語言學(xué)、哲學(xué)研究等“軟科學(xué)”的數(shù)學(xué)化、定量化趨向把模糊性的數(shù)學(xué)處理問題推向中心地位。更重要的是，隨著電子計算機、控制論、系統(tǒng)科學(xué)的迅速發(fā)展，要使計算機能像人腦那樣對復(fù)雜事物具有識別能力，就必須研究和處理模糊性。模糊理論的主要特點是能定量地處理定性確定的種種模糊因素。2.2模糊數(shù)學(xué)模型構(gòu)建模糊綜合評判方法，是一種運用模糊數(shù)學(xué)原理分析和評價具有模糊性的事物的系統(tǒng)分析方法。它是一種以模糊推理為主的定性與定量相結(jié)合、精確與非精確相統(tǒng)一的分析評價方法?？朔藦亩喾矫鎸κ挛镞M行評價帶來的模糊性和主觀性，由于這種方法在處理各種難以用精確數(shù)學(xué)方法描述的復(fù)雜系統(tǒng)問題方面所表現(xiàn)出的獨特的優(yōu)越性，近年來已在許多學(xué)科領(lǐng)域中得到了十分廣泛的應(yīng)用。設(shè)模糊矩陣稱模糊矩陣為矩陣與B的合成，其中。模糊綜合評判的數(shù)學(xué)模型可分為一級模型和多級模型。（1）一級模糊綜合評判的步驟設(shè)與被評價事物相關(guān)的因素有個，記作稱之為因素集或指標集。又設(shè)所有可能出現(xiàn)的評語有個，記作，稱之為評語集。由于各種因素所處地們不同，作用也不一樣，考慮用權(quán)重來衡量。步驟如下：第一步，確定因素集；第二步，確定評判集；第三步，進行單因素評判得到；第四步，構(gòu)造綜合評判矩陣：第五步，綜合評判：對于權(quán)重計算，并根據(jù)隸屬度最大原則作出評判。根據(jù)運算的不同定義，可得到以下不同模型：①模型Ⅰ--主因素決定型其評判結(jié)果只取決于在總評價中起主要作用的那個因素，其余因素均不影響評判結(jié)果，此模型比較適用于單項評判最優(yōu)就能作為綜合評判最優(yōu)的情況。②模型Ⅱ--主因素突出型它與模型相近，但精細些，不僅突出了主要因素，也兼顧了其他因素。此模型適用于模型失效（不可區(qū)別），需要“加細”的情況。③模型Ⅲ-加權(quán)平均型該模型依權(quán)重的大小對所有因素均衡兼顧，比較適用于要求總和最大的情形。④模型Ⅳ--取小上界和型在使用此模型時，需要注意的是：各個不能取得偏大，否則可能出現(xiàn)均等于1的情形；各個也不能取得太小，否則可能出現(xiàn)均等于各個之和的情形，這將使單因素評判的有關(guān)信息丟失。⑤模型Ⅴ----均衡平均型其中，該模型適用于中元素偏大或偏小的情形。（2）二級模糊綜合評判的步驟：①將因素集劃分成若干組得到，其中，稱為第一級因素集。②設(shè)評判集先對第二級因素集的個因素進行單因素評判，得單因素評判矩陣設(shè)的權(quán)重為求得綜合評判為③再對第一級因素集作綜合評判，設(shè)其權(quán)重為，則總評判矩陣為從而得綜合評判為。按最大隸屬度原則即得相應(yīng)評語。同理可以推得多級模糊綜合評判方法，此處不再贅述。3市場比較法的模糊數(shù)學(xué)模型的應(yīng)用實例3.1估價對象及地價影響因素分析3.1.1估價項目簡介估價項目名稱：阜陽市人民政府擬掛牌出讓（柳林路南側(cè)、廣潁路東側(cè)、林潁路西側(cè)、中心街兩側(cè)102926.52平方米）地塊國有土地使用權(quán)出讓底價參考測算（安徽省阜陽市）委托估價方：阜陽市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會受托估價方：安徽順昌土地估價咨詢有限責(zé)任公司估價目的：此次估價依據(jù)委托方提供的阜陽市城市規(guī)劃局規(guī)劃條件通知書[阜規(guī)設(shè)函（2012）108號]及附圖、阜陽市人民政府擬掛牌出讓宗地平面界址圖等資料。本次估價僅為阜陽市人民政府擬掛牌出讓該宗地國有土地使用權(quán)提供出讓底價參考。估價基準日：二零一二年八月十七日估價日期：二零一二年八月十六日至二零一二年九月十七日地價的內(nèi)涵：此次評估的土地價格是指待估土地在估價基準日二零一二年八月十七日規(guī)劃利用條件下，設(shè)定土地用途為商業(yè)、住宅用地，設(shè)定商業(yè)用地土地使用年期為40年，住宅用地土地使用年期為70年的國有土地使用權(quán)出讓底價。估價對象的實際開發(fā)程度和設(shè)定開發(fā)程度：待估宗地在估價基準日時實際土地開發(fā)程度為宗地紅線外“六通”（即通電、通訊、通路、供氣、供水、排水），紅線內(nèi)“六通”（即通電、通訊、通路、供氣、供水、排水）。本次估價所設(shè)定的土地開發(fā)程度為宗地內(nèi)外“六通”（即通電、通訊、通路、供氣、供水、排水）和宗地內(nèi)場地平整。需要特殊說明的事項：設(shè)定該宗地從估價期日時即開始動工開發(fā)商住樓，開發(fā)周期二年，建造期一年，預(yù)計工程竣工后可銷售40%，剩余60%建成一年后即可全部售完，投資利息按2012年7月6日中國人民銀行公布的一年至三年期貸款利率6.15%，土地還原利率取一年期存款利率與太和縣物價上漲指數(shù)綜合確定為6.5%。假設(shè)該項目地上建筑物為商住樓，設(shè)定該建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu),根據(jù)阜陽市定額站公布的二零一二年六月份部分結(jié)構(gòu)類型單項（單位）工程平方米造價經(jīng)濟參考，并結(jié)合估價人員對建材市場的實際調(diào)查情況,確定該框架結(jié)構(gòu)建筑物的平均造價為1600元/平方米，專業(yè)費用按建筑造價8%計算，不可預(yù)見費按建筑物造價及專業(yè)費用之和的3%計。估價對象狀況具體描述如下：（1）土地登記狀況：地理位置：阜陽市柳林路南側(cè)、廣潁路東側(cè)、林潁路西側(cè)、中心街兩側(cè)。土地用途：規(guī)劃商業(yè)、住宅用地。四至：東至:規(guī)劃林潁路；南至:三清路；西至:規(guī)劃廣潁路；北至:規(guī)劃柳林路。土地面積：總土地面積為102926.52平方米（其中地塊一65878.3平方米，地塊二37048.22平方米）。土地級別：根據(jù)阜陽市人民政府關(guān)于印發(fā)《阜陽城區(qū)國有土地使用權(quán)基準地價》的通知（阜政秘[2007]50號）文件，屬商業(yè)五級、住宅二級用地。土地權(quán)屬性質(zhì)：國有土地使用權(quán)。（2）土地權(quán)利狀況：土地所有權(quán)狀況：國有土地所有權(quán)土地使用權(quán)狀況：國有土地使用權(quán)土地他項權(quán)利狀況：該宗地在估價期日不存在抵押、擔(dān)保、租賃等他項權(quán)利狀況。宗地使用的其他特殊規(guī)定：無。（3）土地利用狀況：土地利用現(xiàn)狀:估價對象在估價期日時為空地。土地規(guī)劃利用情況:根據(jù)阜陽市城市規(guī)劃局提供的規(guī)劃設(shè)計條件通知書及附圖[阜規(guī)設(shè)函（2012）108號]、宗地平面界址圖等其他資料。該宗地總土地面積為102926.52平方米（其中地塊一65878.3平方米，地塊二37048.22平方米），規(guī)劃用途為商住用地，其中商業(yè)建筑面積占總建筑面積的比例不得大于10%，規(guī)劃容積率為不大于3.0且不小于2.0，建筑密度不大于25%。根據(jù)土地估價的最有效使用原則，在此各項規(guī)劃指標均按其最大值設(shè)定，則規(guī)劃總建筑面積為308779.56平方米，其中商業(yè)建筑面積為30877.96平方米，住宅建筑面積為277901.6平方米。3.1.2一般因素（1）城市資源狀況①地理位置：阜陽市位于安徽省西北部，平面地理坐標介于東經(jīng)，北緯，是我國華東地區(qū)的農(nóng)業(yè)城市，皖西北地區(qū)政治、文化、經(jīng)濟、交通、金融及商貿(mào)中心。②行政區(qū)劃：阜陽市下轄太和縣、臨泉縣、阜南縣、潁上縣、界首市和潁州、潁泉、潁東三區(qū)?？偯娣e9775平方公里，總?cè)丝?74.3萬人。阜陽市城市面積為322.7平方公里，建城區(qū)面積60.7平方公里，城市人口70.3萬人。③自然環(huán)境：a、地勢、地貌。阜陽市為淮北平原腹地，地勢自西北向東南傾斜，西北最高地面高程34米，中部一般地面高程30米，東南部最低地面高程25米，土壤類型以砂礓、潮土棕壤為主。b、氣候、水文。氣候為暖溫帶半濕潤氣候，年平均溫度15.7℃，年無霜期214天。平均年降水量1098.5毫米。氣溫特征是四季分明，季風(fēng)顯著，雨量適中，光照充足。市內(nèi)有潁河、沙河、西肥河、泉河穿越而過，水資源比較豐富，自然災(zāi)害較少。（2）城市規(guī)劃與發(fā)展目標①根據(jù)安徽省人民政府批準的《阜陽市城市總體規(guī)劃》（2004-2020年），阜陽市規(guī)劃控制區(qū)范圍北至茨淮新河，西至程集，東至辛橋，南至王店，總面積近600平方公里。規(guī)劃近期至2015年，城市人口規(guī)模近80萬人，城市建成區(qū)規(guī)模80平方公里，遠期至2030年，人口規(guī)模200萬人，城市建成區(qū)規(guī)模200平方公里。②城市性質(zhì)：阜陽市的城市性質(zhì)確定為國家重要的鐵路樞紐，以綜合性工業(yè)及商貿(mào)為主的皖西北中心城市。③城市發(fā)展方向：阜陽市城市用地發(fā)展方向以現(xiàn)狀用地為基礎(chǔ)，主要向東北及南、西南擴展。市委、市政府樹立和落實以人為本、全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展觀，大力提升城市綜合競爭力，持續(xù)改善城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，全面提升城市品位，合理拓展城市發(fā)展空間，把阜陽建成全國重要的鐵路交通樞紐，以加工制造、商貿(mào)、物流為主的皖西北中心城市。近期城市用地發(fā)展方向以河西組團為基礎(chǔ)向西、向南和以開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)向東南方向發(fā)展，并適當發(fā)展泉北、河?xùn)|組團。重點建設(shè)區(qū)域為河西組團二環(huán)路以南、南京路以西和潁南組團。河西組團重點整合、完善城市服務(wù)功能，強化商業(yè)地位，建設(shè)生態(tài)環(huán)境良好的城市居住社區(qū)；泉北組團建設(shè)古西湖公園和居住區(qū)，滿足城市快速擴展過程中的物質(zhì)生活要求，提升泉北區(qū)生態(tài)環(huán)境品質(zhì)；潁南組團重點建設(shè)工業(yè)區(qū)，以市場為導(dǎo)向，科技為基礎(chǔ)，優(yōu)先發(fā)展新型工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，相應(yīng)配套建設(shè)居住區(qū)；河?xùn)|區(qū)片重點完善鐵路交通樞紐功能，建設(shè)潁東煤電化基地、物流區(qū)和居住區(qū)。④城市布局和功能分區(qū)：城市用地以潁河、泉河斜向交匯形成的水系為基礎(chǔ)，形成“三河兩片”用地形態(tài)。城市分為潁西、河?xùn)|、泉北三個城市分區(qū)，三個分區(qū)既相互聯(lián)系又相互獨立各有側(cè)重。潁西片規(guī)劃為全市的中心區(qū)，在現(xiàn)狀蓮花工業(yè)小區(qū)基礎(chǔ)上建設(shè)東南工業(yè)區(qū)，并在西側(cè)新規(guī)劃出西南工業(yè)區(qū)。以潁州路為中心，北至人民路，南至清河中路，東至潁上路，西至解放街范圍規(guī)劃為市級的中心商業(yè)區(qū)。泉北片設(shè)置科教及高科技實驗基地，大型商貿(mào)及高級住宅區(qū)。河?xùn)|片強化工業(yè)綜合區(qū)的功能，規(guī)劃東北工業(yè)區(qū)及潁東工業(yè)區(qū)，配套建設(shè)倉儲用地及生活居住用地。⑤城市交通：阜陽交通發(fā)達、已形成“鐵路、公路、航空、水運”相互銜接、相互補充、縱橫交錯的立體交通網(wǎng)絡(luò)。阜陽市城市的總體規(guī)劃突出了城市在區(qū)域中的交通樞紐功能，在現(xiàn)有方格網(wǎng)道路系統(tǒng)基礎(chǔ)上，規(guī)劃了一環(huán)、二環(huán)、外環(huán)高速公路，形成“三環(huán)九射”的城市道路網(wǎng)。京九鐵路縱貫境內(nèi)，與漯阜、睢阜、淮阜、商阜鐵路一起，使阜陽成為五路交匯、八線引入的全國六大路網(wǎng)性鐵路樞紐之一，阜陽編組站是京九線上最大的編組站，年客流量達300多萬人次。阜陽被列為國家公路樞紐城市，境內(nèi)公路四通八達，以阜陽為中心，105國道和省道為骨架，輻射全市城鄉(xiāng)、通往毗鄰省市的公路交通網(wǎng)絡(luò)已逐步形成，界首-阜陽-蚌埠高速公路、亳阜高速、合肥-阜陽高速公路已經(jīng)通車，以及阜新高速也在規(guī)劃建設(shè)中，已初步形成兩縱兩橫“井”字型高速公路框架。阜陽機場按4D級建設(shè)，擁有國際先進的導(dǎo)航通信設(shè)施，能起降波音757，麥道90等類型飛機。水運十分便捷，淮河、潁河等十多條航道可下長江、入海，是中原通往華東的水運要塞。⑥城市景觀：阜陽市總體規(guī)劃深入貫徹了國家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，加強了城市環(huán)境的保護，規(guī)劃以潁河、泉河、東、西城河、三條清河、濟河等阜陽市特有的水系及人文景觀、名勝古跡為依托，規(guī)劃建設(shè)三角洲公園、西湖遺址公園、環(huán)城公園、修復(fù)古城墻和劉公祠，完善劉琦公園和奎星公園，加強多河水系的綠化，構(gòu)成城市“水、綠”交融的風(fēng)景線，創(chuàng)造北國江南的城市特色。（3）城市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況全市上下緊緊圍繞“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的中心任務(wù)，積極應(yīng)對經(jīng)濟運行中各種不利影響，全市經(jīng)濟回暖跡象初步顯現(xiàn)，整體經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快增長態(tài)勢。上半年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)266.9億元，同比增長10.2%，比上年同期回落1.1個百分點，回落速度明顯低于全國、全省。其中，第一產(chǎn)業(yè)增長6.3%；第二產(chǎn)業(yè)增長15.4%；第三產(chǎn)業(yè)增長8.8%。上半年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值151.4億元，農(nóng)業(yè)增加值80.2億元，全市夏糧總產(chǎn)量304.5萬噸，比上年增長1.7%。全市規(guī)模工業(yè)實現(xiàn)工業(yè)增加值64.2億元，同比增長18.3%。企業(yè)效益依然高位運行，實現(xiàn)利稅總額31.6億元，同比增長21.5%，其中利潤16.4億元，增長25.4%，經(jīng)濟效益綜合指數(shù)242%，全市實現(xiàn)消費品零售總額135億元，同比增長18.5%。全市進出口總額1億多美元，增長25.9%，其中出口0.6億美元，同比下降4.2%；全市完成固定資產(chǎn)投資93.2億元，同比增長33.3%，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成67.5億元，增長51.5%，房地產(chǎn)投資完成17.6億元，同比下降1.8%。城市實現(xiàn)社會消費品零售額48.4億元，比去年同期增長17.8%。財政金融運行平穩(wěn)，金融秩序穩(wěn)定。上半年全市完成財政收入34.6億元，增長17.3%，財政支出53.1億元，增長44%。6月末全市金融機構(gòu)各項存款余額844.6億元，各項貸款余額354.2億元。居民收入穩(wěn)步快增長，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6316元，同比增長8.2%；城鎮(zhèn)居民人均消費性支出5022元，同比增長10.7%，全市農(nóng)民人均現(xiàn)金收入19347元，同比增長13.2%，農(nóng)民人均消費性支出1119元，同比增長21%，全市居民消費價格指數(shù)98.5%，同比下降1.5%，物價逐月回落。3.1.3區(qū)域因素（1）區(qū)位因素①坐落位置：待估宗地所在區(qū)域位于阜陽市潁州區(qū)范圍內(nèi)，潁州區(qū)土地面積481平方公里，其中耕地面積20397公頃，總?cè)丝?9.79萬人。該區(qū)東臨潁泉區(qū)和潁東區(qū)，南臨潁上縣和阜南縣，西臨臨泉縣和界首市，北臨界首市和潁泉區(qū)。區(qū)域內(nèi)地勢平坦，地形無坡度，氣候濕潤，地下水資源豐富，自然災(zāi)害較少。②商服繁華度：位于阜陽市潁州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，該地段商業(yè)集聚規(guī)模和等級均較優(yōu)。（2）基本設(shè)施條件①基礎(chǔ)設(shè)施完善度：a、供水：區(qū)域內(nèi)城市供水由市自來水公司地下管道供水，城市年供水量7595萬噸，保障程度高。b、排水:區(qū)域內(nèi)城市排水為雨污分流方式。排水經(jīng)城市市政排污涵管，排至污水處理廠，經(jīng)處理達標后，直接排至泉河和潁河，排水通暢。c、供電:區(qū)域內(nèi)電源是由潁西變電所供電，另外有國禎熱電廠一座，供電保障率較高。d、通訊:區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路以地下通訊電纜和架空線路為主，阜陽市話普及率達40%以上。城市固定電話31.5萬門，移動電話31.46萬余戶，通訊線路暢通。②公用設(shè)施完善度：區(qū)域內(nèi)設(shè)有五里廟小學(xué)、清河中學(xué)、飛機場各類銀行等設(shè)施。（3）交通條件①道路通達度：主次干道，區(qū)域內(nèi)城市道路主要有阜南路、三清路、淮河路等主干道，能與對外公路相連，道路等級狀況較優(yōu)。②對外交通條件：a、公路：宗地所在區(qū)域公路交通便利，境內(nèi)有105國道，省道有阜臨路，縣級公路有阜南路，公路均為水泥路面，另外有鄉(xiāng)級公路多條，城鄉(xiāng)相連，四通八達，內(nèi)外交通便利。b、鐵路：大京九鐵路貫穿于潁州區(qū)境內(nèi)，與漯阜、青阜等鐵路交匯成鐵路網(wǎng)，西通京廣、東連京滬、南達九龍，可到達全國各地。c、航空：阜陽飛機場為新建4C級標準，可起降波音737、麥道82機，已開通合肥、上海、廣州等航線。③公交便捷度：有19路等公交車通過；區(qū)域內(nèi)設(shè)有中心汽車站。（4）環(huán)境因素①區(qū)域自然環(huán)境質(zhì)量一般，主要污染物為小型企業(yè)排出的廢氣、汽車尾氣和噪音污染。②人文環(huán)境較優(yōu)。產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模大，區(qū)域?qū)俑逢柺锌平涛男l(wèi)區(qū)、行政金融辦公區(qū)，輕工業(yè)區(qū)和新技術(shù)開發(fā)區(qū)，該地段為阜陽市企業(yè)密集區(qū)，產(chǎn)業(yè)集聚度較高。居民受教育水平及收入水平較高。3.1.4個別因素（1）城市規(guī)劃限制：估價對象位于阜陽市柳林路南側(cè)、廣潁路東側(cè)、林潁路西側(cè)、中心街兩側(cè)。根據(jù)阜陽市城市規(guī)劃局提供的規(guī)劃設(shè)計條件通知書及附圖[阜規(guī)設(shè)函（2012）108號]、宗地平面界址圖等其他資料。該宗地總土地面積為102926.52平方米（其中地塊一65878.3平方米，地塊二37048.22平方米），規(guī)劃用途為商住用地，其中商業(yè)建筑面積占總建筑面積的比例不得大于10%，規(guī)劃容積率為不大于3.0且不小于2.0，建筑密度不大于25%。根據(jù)土地估價的最有效使用原則，在此各項規(guī)劃指標均按其最大值設(shè)定，則規(guī)劃總建筑面積為308779.56平方米，其中商業(yè)建筑面積為30877.96平方米，住宅建筑面積為277901.6平方米。（2）地質(zhì)條件：該宗地地質(zhì)條件較好,地勢較平整。（3）宗地面積：總土地面積為102926.52平方米（其中地塊一面積65878.3平方米，地塊二面積37048.22平方米）（4）宗地形狀：多邊形。（5）建筑物采光：較好。（6）臨街狀況：臨柳林路、廣潁路、林潁路。距離公交站點和商服中心距離較近。（7）宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件：宗地內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施條件已達到“六通”（即通電、通訊、通路、供氣、供水、排水）。（8）土地利用條件：地上建筑物狀況一般。相鄰?fù)恋乩脿顩r為商住用地。3.2傳統(tǒng)市場比較法估價過程根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，通行的評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（也稱假設(shè)開發(fā)法）、成本逼近法、基準地價系數(shù)修訂法等。估價方法的選擇應(yīng)按照地價評估的技術(shù)規(guī)范，根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況，并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當?shù)墓纼r方法根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》以及待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評估目的，結(jié)合估價師收集的有關(guān)資料，考慮到當?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育程度，選擇評估方法。經(jīng)過對該宗地實際情況、特點和估價目的進行分析，根據(jù)估價對象所在級別位置、實際情況和調(diào)查資料,因該宗地為待開發(fā)的土地評估，又因待估宗地所在區(qū)域地產(chǎn)市場較發(fā)達，類似待估宗地的土地交易案例近年來較多，因此較適宜采用市場比較法進行評估。市場比較法是根據(jù)市場中的替代原則，將待估宗地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格做適當修正，以此來估算待估宗地土地客觀合理價格的方法。其基本公式為：V=VB×A×B×D×E式中：V—待估宗地價格VB—比較案例價格A—待估宗地交易情況指數(shù)/比較案例交易情況指數(shù)B—待估宗地期日地價指數(shù)/比較案例期日地價指數(shù)D—待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例區(qū)域因素條件指數(shù)E—待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較案個別因素條件指數(shù)3.2.1可比實例選擇通過調(diào)查分析，土地估價師從土地交易案例庫中選擇了與待估宗地條件類似的5個比較案例，為方便起見，我們設(shè)待估宗地和5個交易案例分別為A、B、C、D、E、F，所有實例均為正常交易。整理如下表4-1所示，具體條件描述如下：實例B：該地塊為市政府掛牌2012-13號地塊，該地塊位于潁州區(qū)潁南路南側(cè)、南京路西側(cè)，出讓方式為掛牌，用途為商住用地，用地面積7424平方米，容積率3.5。交易期日為2012年3月，土地使用年限商業(yè)40年、住宅70年，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達到宗地紅線外“六通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供氣）及紅線內(nèi)“場地平整”的市場交易價格為3529元/平方米。實例C：該地塊為市政府掛牌2012-7號地塊，該地塊位于潁州區(qū)河濱路南側(cè)、泉河大橋引橋西側(cè),出讓方式為掛牌，用途為商住用地，用地面積69305平方米，容積率3.5。交易期日為2012年3月，土地使用年限商業(yè)40年、住宅70年，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達到宗地紅線外“六通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供氣）及紅線內(nèi)“場地平整”的市場交易價格為3543元/平方米。實例D：該地塊為市政府掛牌2011-15號地塊，該地塊位于開發(fā)區(qū)潁州南路西側(cè)、規(guī)劃匯新路東側(cè)、規(guī)劃中心街北側(cè)，出讓方式為掛牌，用途為商住用地，用地面積41466.67平方米，容積率2.5。交易期日為2011年9月，土地使用年限商業(yè)40年、住宅70年，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達到宗地紅線外“六通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供氣）及紅線內(nèi)“場地平整”的市場交易價格為4234元/平方米。實例E：該地塊為市政府掛牌2011-3號地塊，該地塊位于潁州區(qū)卜子?xùn)|路南側(cè)、阜南路西側(cè)，出讓方式為掛牌，用途為商住用地，用地面積84263.8平方米，容積率3.5。交易期日為2011年4月，土地使用年限商業(yè)40年、住宅70年，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達到宗地紅線外“六通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供氣）及紅線內(nèi)“場地平整”的市場交易價格為2963元/平方米。實例F：該地塊為市政府掛牌2010-45號地塊，該地塊位于開發(fā)區(qū)規(guī)劃三清路北側(cè)、規(guī)劃潁州南路西側(cè)、規(guī)劃中心街南側(cè)，出讓方式為掛牌，用途為商住用地，用地面積68466.67平方米，容積率2.5。交易期日為2011年1月，土地使用年限商業(yè)40年、住宅70年，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達到宗地紅線外“六通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供氣）及紅線內(nèi)“場地平整”的市場交易價格為3302元/平方米。3.2.2因素選擇與因素說明結(jié)合評估對象與比較案例的具體情況，估價師選擇影響待估宗地地價的主要因素有：（1）交易類型一般的交易類型有買賣（協(xié)議、招標、拍賣）、租賃、抵押、作價入股等。調(diào)查不同交易類型，地價的差別，確定交易類型修正指數(shù)。（2）交易時間：進行交易期日差別修正；（3）交易情況：是否為正常、客觀、公正的交易；（4）土地使用年限：指自評估基準日起的土地使用有效年限差別修正；（5）土地用途：土地類型有商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地等。調(diào)查不同用途類型，地價的差別，確定交易類型修正指數(shù)。（6）區(qū)域因素：主要有坐落位置、商服繁華度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完善度、道路通達度、對外交通便利度、公交便捷度、自然因素、社會因素（與實際選擇相匹配）；（7）個別因素：主要有宗地容積率、建筑密度、地質(zhì)條件、面積、宗地形狀、建筑物朝向與采光、距商服中心距離、距公交車站距離、地上建筑物狀況、相鄰?fù)恋乩脿顩r等（與實際選擇相匹配）。待估宗地與交易實例因素條件說明表Subjectpropertyandtransactionpropertyfactorscondition內(nèi)容ABCDEF坐落位置柳林路南側(cè)、廣潁路東側(cè)、林潁路西側(cè)、中心街兩側(cè)潁州區(qū)潁南路南側(cè)、南京路西側(cè)潁州區(qū)河濱路南側(cè)、泉河大橋引橋西側(cè)開發(fā)區(qū)潁州南路西側(cè)、規(guī)劃匯新路東側(cè)、規(guī)劃中心街北側(cè)潁州區(qū)卜子?xùn)|路南側(cè)、阜南路西側(cè)開發(fā)區(qū)規(guī)劃三清路北側(cè)、規(guī)劃潁州南路西側(cè)、規(guī)劃中心街南側(cè)土地用途商住商住商住商住商住商住面積（平方米）102926.5274246930541466.6784263.868465.67交易類型2012.7掛牌掛牌掛牌掛牌掛牌交易情況正常正常正常正常正常正常交易時間2012.32012.32011.92011.42011.1出讓年限(年)40/7040/7040/7040/7040/7040/70單價（元/平方米）待估35293543423429633302商服繁華度較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)基礎(chǔ)設(shè)施完善度六通一平六通一平六通一平六通一平六通一平六通一平公共設(shè)施完善度較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)道路通達度主次干道，通達性較好主次干道，通達性好主干道，通達性好主干道，通達性好主次干道，通達性較好主干道，通達性好對外交通條件較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)公交便捷度較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)自然因素較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)社會因素較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)建筑密度25%25%25%25%25%25%容積率3.03.52.5宗地地質(zhì)條件較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)宗地形狀一般一般較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)建筑物采光一般一般一般一般一般一般距商服中心距離400米400米400米400米400米400米距公交站點距離200米200米200米200米200米200米地上建筑物狀況一般一般一般一般一般一般相鄰?fù)恋乩脿顩r商住商住商住商住商住商住土地估價師經(jīng)過與待估宗地的對照比較分析與經(jīng)驗所得，估價師最終選擇了3個比較案例，分別為B、C、D。比較實例與待估宗地各因素及其條件說明可見下表。3.2.3編制比較因素條件指數(shù)表（1）交易類型一般的交易類型有買賣（協(xié)議、招標、拍賣）、租賃、抵押、作價入股等。調(diào)查不同交易類型，地價的差別，確定交易類型修正指數(shù)。此次不需要進行交易類型修正。（2）交易情況修正指數(shù)應(yīng)盡量選擇正常交易下的比較案例，一般不進行交易情況修正。如確定調(diào)查的案例是非正常交易，可通過分析正常與不正常交易情況下的地價差別，確定修正指數(shù)，如以正常交易情況下交易情況修正指數(shù)定為100，非正常情況下為105或98等。待估宗地因素條件說明表Subjectpropertyfactorscondition內(nèi)容待估宗地案例B市政府掛牌2012-13號地案例C市政府掛牌2012-7號地案例D市政府掛牌2011-15號地坐落位置柳林路南側(cè)、廣潁路東側(cè)、林潁路西側(cè)、中心街兩側(cè)潁州區(qū)潁南路南側(cè)、南京路西側(cè)潁州區(qū)河濱路南側(cè)、泉河大橋引橋西側(cè)開發(fā)區(qū)潁州南路西側(cè)、規(guī)劃匯新路東側(cè)、規(guī)劃中心街北側(cè)土地用途商住商住商住商住土地面積（平方米）102926.5274246930541466.67交易類型掛牌掛牌掛牌掛牌交易情況正常正常正常正常交易期日2012.72012.32012.32011.9土地使用年期情況40/7040/7040/7040/70交易價格（元/平方米）待估352935434234區(qū)域因素商服繁華度較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)基礎(chǔ)設(shè)施完善度六通一平六通一平六通一平六通一平公用設(shè)施完善度較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)道路通達度主次干道，通達性較好主干道，通達性好主干道，通達性好主干道，通達性好對外交通條件較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)公交便捷度較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)自然因素較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)社會因素較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)個別因素容積率3.0建筑密度25%25%25%25%宗地地質(zhì)條件較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)宗地形狀一般較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)建筑物采光一般一般一般一般距商服中心距離400米400米400米400米距公交站點距離200米200米200米200米地上建筑物狀況一般一般一般一般相鄰?fù)恋乩脿顩r商住商住商住商?。?）交易期日修正指數(shù)根據(jù)待估宗地所在地的地價指數(shù)、房地產(chǎn)價格指數(shù)或調(diào)查到的地價變化情況確定期日修正指數(shù)。由于國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺了相應(yīng)的政策，進一步加大保障性住房建設(shè)力度，從2011年到2012年阜陽市樓市的發(fā)展態(tài)勢來看，地價指數(shù)沒有變化。（4）土地使用年限修正指數(shù)利用年期修正公式K=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]進行修正。（5）土地用途：待估宗地用途與比較案例用途一致，故不需要用途修正。（6）區(qū)域因素條件指數(shù)①商服繁華度將商服繁華度分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)減少或增加2%。②基礎(chǔ)設(shè)施完善度將區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施分為七通一平、六通一平、五通一平、四通一平、三通一平（注：結(jié)合當?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施情況及所選案例的開發(fā)程度確定），每增加一通或減少一通，因素指數(shù)的修正幅度為1%。③公用設(shè)施完善度指數(shù)將公用設(shè)施完善度分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降1%。④道路通達度將道路劃分為主干道、主次干道并用、次干道、次干道與支路、支路五個級別，每增加或減少一個等級，因素指數(shù)增加或減少1％。⑤對外交通條件將對外交通條件分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)減少或增加2%。⑥公交便捷度指數(shù)將待估宗地公交線路數(shù)、公交站點數(shù)分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)減少或增加2%。⑦自然因素將自然因素分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)減少或增加2%。⑧社會因素將社會因素分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)減少或增加2%。（7）個別因素條件指數(shù)①容積率條件指數(shù)如果宗地所在地有容積率修正系數(shù)，可直接采用容積率修正系數(shù)；或通過調(diào)查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價格，找出修正比率。待估宗地修正指數(shù)定為100，每增加或減少0.5，因素修正指數(shù)增加或減少1%。②建筑密度待估宗地容積率修正指數(shù)定為100，每增加或減少0.5，因素修正指數(shù)增加或減少1%。③地質(zhì)條件指數(shù)將地質(zhì)條件按地基承載力的大小分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級（劃分標準：地基承載力大于25噸/平方米屬優(yōu)，在20－15噸/平方米屬較優(yōu)，在15－12噸/平方米屬一般，在12－10噸/平方米屬較劣，小于10噸/平方米屬劣），每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降1%。④宗地形狀將待估宗地形狀修正指數(shù)定為100，每增加或減少一個等級，因素修正指數(shù)增加或減少2%。⑤建筑物采光將待估宗地建筑物朝向與采光修正指數(shù)定為100，每增加或減少一個等級，因素修正指數(shù)增加或減少1%。⑥距商服中心距離指數(shù)將待估宗地距街區(qū)級商服中心距離指數(shù)定為100，每增加或減少100米，因素修正指數(shù)減少或增加2%。⑦宗地距公交站點距離指數(shù)將待估宗地距公交站點距離指數(shù)定為100，每增加或減少100米，因素修正指數(shù)減少或增加1%。⑧地上建筑狀況指數(shù)將地上建筑狀況有建筑物且可直接利用、有建筑物稍加改造后可利用、無建筑物、需拆遷后方可利用，且拆遷量較小、需拆遷后方可利用，且拆遷量較大分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降1%。⑨相鄰?fù)恋乩脿顩r指數(shù)將相鄰?fù)恋乩脿顩r以住宅為主兼容商業(yè)、住宅、商住辦、有部分工業(yè)用地、工業(yè)兼其他用地分為五個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降1%。確定比較因素條件指數(shù)可見下表。待估宗地比較因素條件指數(shù)表Subjectpropertycomparablefactorsconditionindex內(nèi)容待估宗地案例B案例C案例D土地用途100100100100交易類型掛牌掛牌掛牌掛牌交易情況正常正常正常正常交易期日100100100100土地使用年期情況100100100100交易價格（元/平方米）待估352935434234區(qū)域因素商服繁華度100100100100基礎(chǔ)設(shè)施完善度100100100100公用設(shè)施完善度100100100100道路通達度100101101101對外交通條件100100100100公交便捷度100100100100自然因素100100100100社會因素100100100100個別因素容積率10010110199建筑密度100100100100宗地地質(zhì)條件100100100100宗地形狀100100100100建筑物朝采光100100100100距商服中心距離100100100100距公交站點距離100100100100地上建筑物狀況100100100100相鄰?fù)恋乩脿顩r1001001001003.2.4確定比較因素修正系數(shù)根據(jù)比較因素條件指數(shù)，可得到待估宗地的比較因素修正系數(shù)表，見下表。3.2.5估價結(jié)果經(jīng)過比較分析，三個比準價格中案例B、案例C和案例D的價格差距不大，故取三個案例的修正后的價格的簡單算術(shù)平均值作為待估宗地的最終市場比較法評估結(jié)果。故待估宗地阜陽市2012-48號地塊運用傳統(tǒng)市場比較法評估結(jié)果為：地價種類：國有土地使用權(quán)出讓價格土地面積：總土地面積為平方米（其中地塊一65878.3平方米，地塊二37048.22平方米）單位地價：總地價：3722×=383092507元待估宗地因素修正系數(shù)表Subjectpropertyfactorscorrectioncoefficient內(nèi)容BCD交易價格（元/平方米）352935434234土地用途100/100100/100100/100交易類型100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100交易期日100/100100/100100/100土地使用年期情況100/100100/100100/100區(qū)域因素商服繁華度100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施完善度100/100100/100100/100公用設(shè)施完善度100/100100/100100/100道路通達度100/101100/101100/101對外交通條件100/100100/100100/100公交便捷度100/100100/100100/100自然因素100/100100/100100/100社會因素100/100100/100100/100個別因素容積率100/101100/101100/99建筑密度100/100100/100100/100宗地地質(zhì)條件100/100100/100100/100宗地形狀100/100100/100100/100建筑物采光100/100100/100100/100距商服中心距離100/100100/100100/100距公交站點距離100/100100/100100/100地上建筑物狀況100/100100/100100/100相鄰?fù)恋乩脿顩r100/100100/100100/100修正后價格（元/平方米）345934734234市場比較法最終價格3722元/平方米3.3基于模糊數(shù)學(xué)的市場法估價測算過程本節(jié)利用模糊數(shù)學(xué)模型的改進后的市場比較法。首先，利用德爾菲法確定特征因素及其權(quán)重；其次，利用模糊關(guān)系矩陣求取特征因素的隸屬度，計算格貼近度，并依據(jù)間接識別法的擇近原則來選取可比實例；然后運用模糊綜合評判修正區(qū)域因素和個別因素；最后運用指數(shù)平滑法來確定待估宗地的價格。下面以阜陽市2012-48號地塊為例進行地價估測。3.3.1特征因素選擇與權(quán)重計算本次土地價格影響因素選擇，通過綜合分析阜陽市城市地域結(jié)構(gòu)特點與規(guī)劃、專家咨詢意見，參考了國內(nèi)近幾年在期刊雜志上公開發(fā)表的關(guān)于土地定價的文獻，并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟、社會、自然條件。由于一般因素不需要修正，在區(qū)域因素和個別因素中最終選擇了區(qū)位因素（坐落位置、商服繁華度）、基本設(shè)施條件（基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完善度）、交通條件（道路通達度、對外交通便利度、公交便捷度）、環(huán)境因素（自然因素、社會因素）、城市規(guī)劃限制（容積率、建筑密度）、宗地條件（宗地地質(zhì)條件、宗地面積、宗地形狀、建筑物采光）、臨街狀況（距商服中心距離、距公交站點距離）、土地利用條件（地上建筑物狀況、相鄰?fù)恋乩脿顩r）等對地價有顯著影響的2個一級評估系統(tǒng)特征因素、8個二級評估類別特征因素、19個三級評估詳細細目特征子因素作為評價主導(dǎo)因素。各因素含義如前文3.1.1節(jié)所述。接著，我們采用德爾菲法對因素因子進行填表，然后進行統(tǒng)計處理。由市國土資源局及市地價事務(wù)所等部門領(lǐng)導(dǎo)、專家和技術(shù)人員共10名，分二輪進行權(quán)重值測定。專家首先根據(jù)提供的表格和背景材料，按照提示填寫表格內(nèi)容，將表格的數(shù)據(jù)進行數(shù)理統(tǒng)計處理，求解出專家總體意見的趨勢和分散程度，并將結(jié)果反饋給專家，供下一輪打分時參考。直到專家總體意見趨于一致。因此，判斷專家打分是否有效，關(guān)鍵在于分析標準差。計算公式參考前文3.1.2,通過第一輪專家打分結(jié)果的標準差分析，表明第一輪征詢的權(quán)重值分歧較大，故進行第二輪打分。經(jīng)處理分析，第二輪打分的權(quán)重標準差處于限差范圍內(nèi)，說明專家意見比較一致。最后確定的影響地價的特征因素及權(quán)重如下表所示。影響地價的特征因素及其權(quán)重Thefeaturefactorsandweightoflandprice評估系統(tǒng)一級因素Ai權(quán)重Ki評估類別二級因素Bij權(quán)重Kij評估詳細細目Cijk(第三層因素）權(quán)重Kijk區(qū)域因素A10.6區(qū)位因素B110.15坐落位置C1110.6商服繁華度C1120.4基本設(shè)施條件B120.35基礎(chǔ)設(shè)施完善度C1210.55公用設(shè)施完善度C1220.45交通條件B130.2道路通達度C1310.35對外交通便利度C1320.3公交便捷度C1330.35環(huán)境因素B140.3自然因素C1410.5社會因素C1420.5個別因素A20.4城市規(guī)劃限制B210.15容積率C2110.7建筑密度C2120.3宗地條件B220.3地質(zhì)條件C2210.15宗地面積C2220.35宗地形狀C2230.3建筑物采光C2240.2臨街狀況B230.4距商服中心距離C2310.4距公交站點距離C2320.6土地利用條件B240.15地上建筑物狀況C2410.6相鄰?fù)恋乩脿顩rC24可比實例特征因素的隸屬度待估宗地和5個實例的狀況如4.2.2節(jié)所示。根據(jù)估價對象和可比實例的基本情況，參照表4-5所列舉的商住宗地主要特征因素。由于第二層因素包含了可比實例特征因素的主要內(nèi)容，故選取第二層因素作為特征因素。為了簡便記憶，這里重新命名區(qū)位因素為，基礎(chǔ)設(shè)施條件為，交通條件，環(huán)境因素，城市規(guī)劃限制,宗地條件,臨街狀況,土地利用條件八個特征因素作為評價指標。邀請估價人員和市國土資源局10位專家給估價對象及5個可比實例打分。其中，估價對象的隸屬函數(shù)的計算過程如下:(1)整理專家的評分結(jié)果，將評價指標兩兩進行比較，例如，以表示區(qū)位因素，相對于對比者基礎(chǔ)設(shè)施條件對該宗地價格的可能貢獻程度。并計算出優(yōu)先選擇比。結(jié)果如下表所示。其中，總分的算法是:所得分數(shù)與打分次數(shù)乘積的總和。例如，的總分是：4*5+3*2+1*3=29。優(yōu)先選擇比的算法是：總分/100，100的意思是總分為最高分時的值。(2)可以得到模糊優(yōu)先關(guān)系矩陣:在矩陣中，有(利用這個關(guān)系可以求出對稱項)。評分結(jié)果Scoreresults內(nèi)容1086431總分優(yōu)先選擇比T1→T2523290.29T1→T31342480.48T1→T4541330.33T1→T5244560.56T1→T61252460.46T1→T7622320.32T1→T83511800.80T2→T3712700.70T2→T4253580.58T2→T5181800.80T2→T6721720.72T2→T7352620.62T2→T828840.84T3→T41621370.37T3→T5442640.64T3→T6136500.50T3→T7262420.42T3→T8451800.80T4→T582760.76T4→T6451660.66T4→T72431550.55T4→T8172780.78T5→T6172400.40T5→T7451320.32T5→T81351780.78T6→T7181410.41T6→T8613660.66T7→T873740.74(3)用平均法求隸屬函數(shù)，結(jié)果如下得，隸屬函數(shù)為:同理，可計算出五個備選可比實例的模糊優(yōu)先關(guān)系矩陣:則可計算出五個備選可比實例的隸屬函數(shù)，如下所示:隸屬度函數(shù)值及權(quán)重表Membershipfunctionvalueandweight特征因素權(quán)重ABCDEF區(qū)域因素T10.090.4050.4400.4010.4110.3840.384基礎(chǔ)設(shè)施條件T20.210.6210.6630.6280.6650.6250.651交通條件T30.120.4440.4650.4330.4390.4360.430環(huán)境因素T40.180.5590.5690.5540.5730.5650.580城市規(guī)劃限制T50.060.3430.2680.3050.2960.2880.278宗地條件T60.120.4160.3940.4190.3990.4130.419臨街狀況T70.160.5130.4850.5010.4840.5040.509土地利用條件T80.060.2000.2180.2600.2340.2860.250(4)考慮到土地各特征因素影響程度不同，將給每個特征因素賦權(quán)重，表示其響應(yīng)程度的大小，得:同理可得則可得因素修正后的各特征因素隸屬度見下表因素修正后的各特征因素隸屬度Aftertheamendmentofthefeaturefactorsmembership特征因素ABCDEF區(qū)域因素T10.0360.0400.0360.0370.0350.035基礎(chǔ)設(shè)施條件T20.1300.1390.1320.1400.1310.137交通條件T30.0530.0560.0520.0530.0520.052環(huán)境因素T40.1010.1020.1000.1030.1020.104城市規(guī)劃限制T50.0210.0160.0180.0180.0170.017宗地條件T60.0500.0470.0500.0480.0500.050臨街狀況T70.0820.0780.0800.0770.0810.081土地利用條件T80.0120.0130.0160.0140.0170.0153.3.3格貼近度選擇可比實例運用公式計算待估宗地和可比實例的格貼近度,計算過程如下:（1）待估宗地A與土地交易實例B的格貼近度：（2）待估宗地A與土地交易實例C的格貼近度：（3）待估宗地A與土地交易實例D的格貼近度：（4）待估宗地A與土地交易實例E的格貼近度：（5）待估宗地A與土地交易實例F的格貼近度：依據(jù)擇近原則，由于按照貼近度大小對比較實例進行排序為：B、D、F、C、E，取三個典型的交易實例，可確定為：B，D，F(xiàn)。3.3.4阜陽市2012-48號地塊模糊綜合評判修正過程根據(jù)所掌握的資料，可知三個可比實例均為正常交易，故無需進行交易情況的修正。同時，由于三個可比實例的成交日期都距估價時點很近，根據(jù)阜陽市土地市場狀況，可比實例成交日期至估價時點土地交易市場價格較為平緩，沒有明顯上升或下降現(xiàn)象，故無需進行交易日期修正。下面運用3.4節(jié)介紹的多級模糊綜合評判模型對待估宗地與利用擇近原則確定的三個可比實例B、D、F進行區(qū)域因素和個別因素修正。步驟如下：（1）建立特征因素集合根據(jù)德爾菲法確定的影響宗地價格的主要特征因素分為三個層次：第一級評估系統(tǒng)因素集為（分別代表區(qū)域因素和個別因素)；第二級特征因素集合（分別代表區(qū)域因素中的區(qū)位因素、基本設(shè)施條件、交通條件、環(huán)境因素）；（分別代表個別因素中的城市規(guī)劃限制、宗地條件、臨街狀況、土地利用條件）；第三級因素構(gòu)成特征因子集合，其中區(qū)位因素（分別代表坐落位置、商服繁華度）；基本設(shè)施條件(分別代表基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完善度)；交通條件(分別代表道路通達度、對外交通便利度、公交便捷度)；環(huán)境因素(分別代表自然因素、社會因素)；城市規(guī)劃限制(分別代表容積率、建筑密度)；宗地條件(分別代表宗地地質(zhì)條件、宗地面積、宗地形狀、建筑物采光)；臨街狀況(分別代表距商服中心距離、距公交站點距離)；土地利用條件（分別代表地上建筑物狀況、相鄰?fù)恋乩脿顩r）。（2）建立評價因素權(quán)重集合由專家根據(jù)估價土地的個況對其每一因素賦予恰當?shù)臋?quán)重K，第一級因素中；第二級因素權(quán)重第三級因素權(quán)重(3)建立因素評判集合由專家首先對第三級因素即評價因子集合中的因素給予評價,評價可按一定的等級進行,這里采用五級評分法建立評判標語集(優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣，劣)。（4）作模糊變換邀請專家對待估宗地評估因素指標體系的評估詳細項目對待估價值的影響程度進行評估設(shè)想選擇。共有10位專家參與項目評價（評價結(jié)果如下因素指標評估表）。表中的第一行“坐落位置C111”對應(yīng)的（0.4,0.6,0,0,0)表示對待估對象在“坐落位置”因素方面有4個專家認為是優(yōu)的程度，6個專家認為是較優(yōu)的程度，其余類同。設(shè)各評估系統(tǒng)的評估結(jié)果為，則綜合評估結(jié)果為：各評估系統(tǒng)的評估結(jié)果又需由子系統(tǒng)(評估類別）的評估結(jié)果來確定,即：而各評估類別的評估結(jié)果又需要由其自身的子系統(tǒng)（評估詳細項目）的評估結(jié)果來確定，即：這里，，均為評估論域{優(yōu)，較優(yōu)，一般，較劣，劣}上的模糊集合。把的每一個評估結(jié)果與一個分值對應(yīng)起來，利用評估結(jié)果可以將評估結(jié)果化為個確切的分值F。記，則同理對可比案例進行相同計算，得出相應(yīng)分值，然后根據(jù)直線內(nèi)插法得出待估項目的價格。這里以待估宗地為例計算過程如下：(1)區(qū)域因素的綜合評估計算①區(qū)域因素中“區(qū)位因素”的綜合評估計算②區(qū)域因素中“基本設(shè)施條件”的綜合評估計算③區(qū)域因素中“交通條件”的綜合評估計算④區(qū)域因素中“環(huán)境因素”的綜合評估計算:綜合評估結(jié)果表明，十位專家對2012-48號地塊的“區(qū)域因素”的綜合評估結(jié)果表明對區(qū)域狀況的評價態(tài)勢是：29.825%為優(yōu)，55.95%為較優(yōu)，14.225%為一般，其余為0。(2)個別因素的綜合評估計算個別因素的綜合評估計算與"區(qū)域因素的綜合評估計算”相同。個別因素中“城市規(guī)劃限制”的綜合評估計算:②個別因素中“宗地條件”的綜合評估計算:③個別因素中“臨街狀況”的綜合評估計算：④個別因素中“土地利用條件”的綜合評估計算:綜合評估結(jié)果表明，十位專家對2012-48號地塊的“個別因素”的綜合評估結(jié)果表明對個別因素的評估態(tài)勢是：44.5%為優(yōu)；37.95%為較優(yōu)；17.75%為一般；其余為零。(3)因素指標評估表第一層次綜合計算：最后對2012-48號地塊的綜合評估結(jié)果表明，對2012-48號地塊總體評估態(tài)勢是：35.695%為優(yōu)；48.87%為較優(yōu)；15.555%為一般；其余為零。（4）計算分值：我們把每一個評估結(jié)果與一個分值對應(yīng)起來,于是利用評估結(jié)果可以將評估結(jié)果化為一個確切的分值F。即2012-48號地塊經(jīng)專家綜合評估得82.014分。（5）同理，對可比案例B、D、F進行價值因素指標評估（計算過程從略）得出相應(yīng)的最后分值為：由以上計算可得可比實例及估價對象分值及交易價格表估價對象和可比實例分值及交易價格表Subjectpropertyandcomparablepropertyscoreandprice可比實例評估分值交易價格（元/平方米）B80.61353529D82.55854234F80.20853302待估對象A82.014（6）最后根據(jù)直線內(nèi)插法則待估對象的價格為:經(jīng)過比較分析，三個比準價格中案例D、案例F的插值法作為待估宗地的最終市場比較法評估結(jié)果。故待估宗地阜陽市2012-48號地塊運用基于模糊數(shù)學(xué)模型的市場比較法評估結(jié)果為：地價種類：國有土地使用權(quán)出讓價格土地面積：總土地面積為平方米（其中地塊一65878.3平方米，地塊二37048.22平方米）單位地價：4018總地價：4018×=413558757元3.4傳統(tǒng)市場比較法估價結(jié)果與修正后價格比較該宗地于2012年11月2日被阜陽華信置業(yè)有限公司以總價4.2051億元競得，單價約為4085元/平方米。由傳統(tǒng)市場比較法求得的單價為3722元/平方米，運用模糊數(shù)學(xué)模型計算的4018元/平方米。兩種方法的誤差率分別是（4085-4018）/4085=1.64%，（4085-3722）/4085=8.89%。可見基于模糊數(shù)學(xué)模型的修正后市場比較法所得結(jié)果比傳統(tǒng)市場法的精度更高。需要說明的是，在對各可比實例修正后如何確定待估宗地的最終價格，目前有算術(shù)平均法、直線插值法，指數(shù)平滑法等，究竟使用何種方法最為合理尚難以探討。譬如作者在參閱大量文獻發(fā)現(xiàn)，引入隸屬度權(quán)重的指數(shù)平滑法得到的最終價格與實際交易價格更為接近。但在阜陽市2012-48號地塊的實際計算過程，借用隸屬度利用指數(shù)平滑法公式，這里的交易實例可比價格為經(jīng)過模糊綜合評判修正之后的價格。這里篇幅有限，具體計算過程不再給出。經(jīng)過指數(shù)平滑后計算的土地單價為3730元/平方米，相較而言，利用施建剛教授采取的直線內(nèi)插法的結(jié)果與實際交易價格誤差更小。推想而知，畢竟土地交易價格最終的確定是多方面因素綜合作用的結(jié)果，并不是數(shù)學(xué)模型與方法所能精確計算出來的。在市場比較法中，無論應(yīng)用什么方法都會存在一定的誤差，這是客觀事實，我們能做的就是運用相關(guān)知識進行改進，盡量減少誤差，本文應(yīng)用模糊數(shù)學(xué)知識進行市場比較法的修正，使得評估精度大為提高。以實證分析來進一步論述模糊數(shù)學(xué)模型在實際估價中的應(yīng)用及操作步驟，揭示了模型應(yīng)用的科學(xué)性、客觀性。分析其原因，運用傳統(tǒng)市場比較法在可比實例選取過程中主要是賴于估價師的經(jīng)驗，主觀性較強。如本案例中可比實例的選取上，估價師經(jīng)驗為交易實例B、C、D，而引入特征因素隸屬度和格貼近度確定的案例則為B、D、F,最后利用模糊綜合評判對土地狀況每一特征因素進行細致深入評價，與現(xiàn)行市場比較法相比體現(xiàn)出了集體智慧，克服了傳統(tǒng)市場比較法調(diào)整時的任意性、粗糙性。，在最終價格的確定上也消除了簡單平均的缺點。當然誤差存在是不可避免的，但是較之傳統(tǒng)市場比較法的最終結(jié)果，其精確性和可信性進一步驗證了模糊數(shù)學(xué)在土地估價的適用性。大隸屬度原則即得相應(yīng)評語。同理可以推得多級模糊綜合評判方法，此處不再贅述。4結(jié)論隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的空前繁榮，土地評估作為土地市場中的重要參與者其行為也變的越來越活躍。土地評估是一項動態(tài)化、市場化的社會經(jīng)濟活動。在當前土地評估工作中，成本估價法、收益還原法和市場比較法構(gòu)成了土地評估的主流方法，本文主要研究最重要、最常用的一種估價方法-市場比較法。從市場比較法的基本原理出發(fā)，對土地估價行為及修正后市場法進行比較全面和系統(tǒng)的理論和實證研究針對其在實際應(yīng)用中存在的問題，系統(tǒng)的提出改進建議，深入探討基于模糊數(shù)學(xué)的市場比較法估價模型，詳細全面地說明應(yīng)用改進的市場比較法的估價過程。并以阜陽市2012-48號地塊為例運用傳統(tǒng)市場比較法與模型數(shù)學(xué)模型修正后的市場比較法進行實際論證，通過兩種方法所得結(jié)果與實際交易價格進行對比，發(fā)現(xiàn)引入模糊數(shù)學(xué)模型的改進后市場比較法得出結(jié)果與實際交易價格更接近，驗證了其科學(xué)性與合理性。為估價人員在運用市場法評估操作提供借鑒。影響土地的價格的因素有很多，在以往的文獻資料中只是泛泛的討論了地價的影響因素，而且選取因素不夠全面和具體，關(guān)于這些因素是如何影響土地的價格、影響程度如何等等都沒有做具體的論述；通過閱讀文獻、估價報告和咨詢專家意見，建立起了土地評估指標體系，并利用德爾菲法確定各特征因素權(quán)重。利用模糊貼近度和擇近原則思想確定可比實例更具科學(xué)性。針對可比實例選擇過程的主觀隨意性，引入模糊識別數(shù)學(xué)模型，由于運用直接法-最大隸屬度原則主要識別單個確定的元素，而間接法-擇近原則則用于群體模型的識別，顯然，土地需要識別的對象不是單個確定的元素，故而選取間接法-擇近原則，并且可以很好的處理評估中的模糊性，使可比實例更具可比性和可信性，值得推廣。運用多層次模糊綜合評判模型通過專家群體對區(qū)域因素和個別因素修正，由定性分析轉(zhuǎn)變?yōu)槎勘硎?解決了在土地市場尚不發(fā)育、市場資料不太齊備的情況下,因系統(tǒng)的復(fù)雜性和模糊性而難以將基準地價修正,合理評估宗地地價這一難題,為土地價格評估提供了一種新的應(yīng)用方法。此方法是由評估專家對各因素指標標準進行模糊選擇，然后按照所建立的數(shù)學(xué)模型通過模糊變換原理進行計算，提高了修正精度，使得結(jié)果更真實可靠；與現(xiàn)行市場比較法相比在確定比較交易實例上體現(xiàn)出了集體智慧，在最終價格的確定上也消除了簡單平均的缺點。參考文獻[1]中國資產(chǎn)評估協(xié)會.資產(chǎn)評估[M].北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社，2011:44-46.[2]景濱杰.試論回歸分析預(yù)測法在經(jīng)濟預(yù)測中的應(yīng)用[J].生產(chǎn)力研究，2006年第3期，17-23.[3]謝宇.回歸分析[M].北京：社會科學(xué)文獻出版社，2010：255-260.[4]羅成漢.基于MATIAB神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)工具箱的BP網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)[J].計算機仿真，2004年第5期，109-112.[5]賀仲雄.模糊數(shù)學(xué)及其應(yīng)用[M].天津：天津科學(xué)技術(shù)出版社,1983[6]程乾生.質(zhì)量評價的屬性數(shù)學(xué)模型和模糊數(shù)學(xué)模型[J].數(shù)理統(tǒng)計與管理,1997(06):18-23,1983基于C8051F單片機直流電動機反饋控制系統(tǒng)的設(shè)計與研究基于單片機的嵌入式Web服務(wù)器的研究MOTOROLA單片機MC68HC（8）05PV8/A內(nèi)嵌EEPROM的工藝和制程方法及對良率的影響研究基于模糊控制的電阻釬焊單片機溫度控制系統(tǒng)的研制基于MCS-51系列單片機的通用控制模塊的研究基于單片機實現(xiàn)的供暖系統(tǒng)最佳啟停自校正（STR）調(diào)節(jié)器單片機控制的二級倒立擺系統(tǒng)的研究基于增強型51系列單片機的TCP/IP協(xié)議棧的實現(xiàn)基于單片機的蓄電池自動監(jiān)測系統(tǒng)基于32位嵌入式單片機系統(tǒng)的圖像采集與處理技術(shù)的研究基于單片機的作物營養(yǎng)診斷專家系統(tǒng)的研究基于單片機的交流伺服電機運動控制系統(tǒng)研究與開發(fā)基于單片機的泵管內(nèi)壁硬度測試儀的研制基于單片機的自動找平控制系統(tǒng)研究基于C8051F040單片機的嵌入式系統(tǒng)開發(fā)基于單片機的液壓動力系統(tǒng)狀態(tài)監(jiān)測儀開發(fā)模糊Smith智能控制方法的研究及其單片機實現(xiàn)一種基于單片機的軸快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于雙單片機沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究基于CYGNAL單片機的在線間歇式濁度儀的研制基于單片機的噴油泵試驗臺控制器的研制基于單片機的軟起動器的研究和設(shè)計基于單片機控制的高速快走絲電火花線切割機床短循環(huán)走絲方式研究基于單片機的機電產(chǎn)品控制系統(tǒng)開發(fā)基于PIC單片機的智能手機充電器基于單片機的實時內(nèi)核設(shè)計及其應(yīng)用研究基于單片機的遠程抄表系統(tǒng)的設(shè)計與研究基于單片機的煙氣二氧化硫濃度檢測儀的研制基于微型光譜儀的單片機系統(tǒng)單片機系統(tǒng)軟件構(gòu)件開發(fā)的技術(shù)研究基于單片機的液體點滴速度自動檢測儀的研制基于單片機系統(tǒng)的多功能溫度測量儀的研制基于PIC單片機的電能采集終端的設(shè)計和應(yīng)用基于單片機的光纖光柵解調(diào)儀的研制氣壓式線性摩擦焊機單片機控制系統(tǒng)的研制基于單片機的數(shù)字磁通門傳感器基于單片機的旋轉(zhuǎn)變壓器-數(shù)字轉(zhuǎn)換器的研究基于單片機的光纖Bragg光柵解調(diào)系統(tǒng)的研究單片機控制的便攜式多功能乳腺治療儀的研制基于C8051F020單片機的多生理信號檢測儀基于單片機的電機運動控制系統(tǒng)設(shè)計Pico專用單片機核的可測性設(shè)計研究基于MCS-51單片機的熱量計基于雙單片機的智能遙測微型氣象站MCS-51單片機構(gòu)建機器人的實踐研究基于單片機的輪軌力檢測基于單片機的GPS定位儀的研究與實現(xiàn)基于單片機的電液伺服控制系統(tǒng)用于單片機系統(tǒng)的MMC卡文件系統(tǒng)研制基于單片機的時控和計數(shù)系統(tǒng)性能優(yōu)化的研究基于單片機和CPLD的粗光柵位移測量系統(tǒng)研究單片機控制的后備式方波UPS提升高職學(xué)生單片機應(yīng)用能力的探究基于單片機控制的自動低頻減載裝置研究基于單片機控制的水下焊接電源的研究基于單片機的多通道數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于uPSD3234單片機的氚表面污染測量儀的研制基于單片機的紅外測油儀的研究96系列單片機仿真器研究與設(shè)計基于單片機的單晶金剛石刀具刃磨設(shè)備的數(shù)控改造基于單片機的溫度智能控制系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn)基于MSP430單片機的電梯門機控制器的研制基于單片機的氣體測漏儀的研究基于三菱M