交納物業(yè)費知識

交納物業(yè)費一年物業(yè)管理費、物業(yè)管理費和水電保證金北京市房地局小區(qū)辦曾發(fā)布過《關(guān)于禁止收取多年物業(yè)管理費的通知》。其中規(guī)定，禁止收取一年以上物業(yè)管理費。也就是說，只要收到一年以下，就不違反規(guī)定。而且考慮到頻繁收取物業(yè)管理費一是部分業(yè)主經(jīng)常不在家，二是會浪費人力物力。從這個角度講，提前收取物業(yè)管理費有其合理性。物業(yè)管理費保證金一般發(fā)生在高檔住宅，因其高檔住宅行業(yè)一般習(xí)慣一個月或三個月一交，而高檔住宅住戶又經(jīng)常不在國內(nèi)或本地，故采用3個月保證金方式。要強調(diào)的是，物業(yè)管理保證金也好、水電保證金也好，如何運作應(yīng)該看購房時所簽《住宅使用管理維修公約》(以下簡稱《公約》)中如何約定，只是現(xiàn)在開發(fā)商一般都在辦理入住時才讓業(yè)主簽署《公約》，業(yè)主并沒有選擇權(quán)。建議：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費并不違規(guī)；保證金要看《公約》約定，如無約定，收取還應(yīng)征得業(yè)主同意?！侗本┦凶≌飿I(yè)管理服務(wù)標準》有關(guān)問題的說明一、制定本標準的目的：促進物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為的規(guī)范化、標準化，為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同提供依據(jù)，為政府主管部門和業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量提供依據(jù)。二、本標準是物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的指導(dǎo)性標準，也是物業(yè)管理企業(yè)申請資質(zhì)等級和資質(zhì)年審的考核標準。三、標準分為兩類：一適用于普通商品住宅物業(yè)管理；二適用于經(jīng)濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房的物業(yè)管理。四、本標準服務(wù)項目分為綜合管理、房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護、綠化、保潔、公共秩序維護、停車管理、消防管理、高壓供水、電梯、裝修管理服務(wù)等十項，每項又分為服務(wù)范圍、工作內(nèi)容及要求兩個方面。其中，房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備由專業(yè)服務(wù)單位負責(zé)管理的除外。本標準與原《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標準》相比，增加的主要內(nèi)容是：要求物業(yè)管理企業(yè)建立起各種突發(fā)公共事件的處理機制、處理預(yù)案和具體處理措施，一旦發(fā)生公共突發(fā)事件，能夠從容應(yīng)對；在平時，要求物業(yè)管理企業(yè)做好各項預(yù)防工作，并加強對員工的培訓(xùn)和業(yè)主的宣傳，防患于未然。五、標準中未涉及的服務(wù)內(nèi)容及標準，有法律法規(guī)及政策規(guī)定的，按相應(yīng)法規(guī)及政策執(zhí)行；沒有規(guī)定的，由物業(yè)管理委托雙方協(xié)商議定。六、公寓、別墅等住宅及非住宅的物業(yè)管理服務(wù)超出本服務(wù)標準的，可以自行確定服務(wù)的深度和廣度，由物業(yè)管理委托雙方結(jié)合實際情況自行確定。附件：北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標準北京市國土資源和房屋管理局北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標準一、普通商品住宅物業(yè)管理服務(wù)標準（一）綜合管理小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理（1)負責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施；（2)每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃,組織實施；（3)白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；（4)協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運作；（5)管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；（6)與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù)；公開服務(wù)標準、收費依據(jù)及標準;（7)應(yīng)用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進行管理；（8)全體員工統(tǒng)一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗；（9)每年進行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進管理服務(wù)工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)80％。（10）建立起應(yīng)對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預(yù)案，包括組織機構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運行。（二）房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準；不包括另行收費的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、暖氣等設(shè)備確保居住小區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運行和小修養(yǎng)護，包括：（1）樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標準》；（2）保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損；（4）負責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運行維護；（5）定期清洗外墻。（三）綠化小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地按市園林局規(guī)定的《二級養(yǎng)護標準》養(yǎng)護。（四）保潔小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外維護和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生,包括：（1)有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；（2)設(shè)定垃圾集納地點，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；（3)每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物；（4)對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃;（5)按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；（6)在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。（7)發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行通風(fēng)、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。父（五女）公處共秩王序維上護急小區(qū)魚規(guī)劃腿紅線女以內(nèi)團，業(yè)鄉(xiāng)主戶同門以軍外公坡共區(qū)閱域的萌秩序擦維護邀和公為共財懼產(chǎn)的釀看管珍，包跟括：繭（1舊）相找對封禽閉：括做到季小區(qū)甘主要挖出入著口晝顆夜有蟲專人容值守捕，危表及人撒身安橫全處怖有明惜顯標衣志和添防范常措施距；濤（2繡）維備護交鋸?fù)ㄖ绕⑿颍贺毎ǘ蓪C閥動車聲輛和泄非機距動車根輛的怪行駛顏方向踢、速算度、劃臨時厲停放緒位置編進行脫管理景，保零持車偶輛行首駛通蝕暢；稈（3等）看壺管公器共財垃產(chǎn)：當包括面樓內(nèi)礙的門介、窗眾、消慚防器檔材及挺小區(qū)羨的表診井蓋房、雨偶箅子之、小斧品、匆花、糞草、責(zé)樹木綠、果臂實等斜；須（4鼠）夜會間對損服務(wù)梅范圍隙內(nèi)重貞點部殘位、余道路走進行在不少寨于一騾次的該防范仗檢查推和巡曠邏，忘巡邏您不少榨于2槐人，壺做到烤有計女劃、改有記種錄；笛（5蒙）有警發(fā)生葵治安橋案件撒、刑度事案釀件、漁交通李事故因的處出置預(yù)坡案；愈發(fā)生袍時，擠應(yīng)立豐即采界取措武施，償并及找時報猛警和吳配合仙公安敵部門濾進行累處理胖。謹（六好）停芬車壺管理偷肥機動窮車輛貪、非夾機動費車輛恩在停暮車場膛（存粱車處將）、每位的但管理肺（1蹄）有佛健全生的機向動車逆、非妨機動唱車存斥車眨管理隊制度互和舌管理忽方案臟；嶄（2拖）對斑進入都小區(qū)領(lǐng)的機蛋動車約輛進辰行登調(diào)記發(fā)栗放憑墳證，按出門悄憑證忽放行蓬；賢（3心）保麥證停綱車有方序，蝦24勻小時遲設(shè)專冤人看揉管；瞞有發(fā)杯生緊鍬急情般況預(yù)稿案；醒（4典）長魔期存?zhèn)蚍诺呐瑧?yīng)猴簽訂利停車捉管理面服務(wù)捕協(xié)議項，明蕩確雙現(xiàn)方的肥權(quán)利溫義務(wù)際等。作變（七用）消奪防蝦管理變暑公共破區(qū)域卵消防既設(shè)施京的維噴護及蘇消防迷管理邪（1循）有御健全竊的消徐防仍管理師制度隱，建且立消滔防責(zé)揚任制躲及火鍵災(zāi)消由防預(yù)腦案；嗚（2極）消階防設(shè)夫施有跡明顯號標志頭，定盒期對共消防鍛設(shè)施禮進行伯巡視披、檢帥查和厭維護版；兄（3越）定烘期進已行消竄防訓(xùn)太練，晶保證味有關(guān)獻人員丑掌握點消防?；緝寄茏??？唬?泉）發(fā)憶生火酸災(zāi)，虜及時掩報警趁，協(xié)罩助消嚼防人多員疏遷散、賓救助絮人員或等。辨己（八之）高橋壓供撞水牧養(yǎng)護被、運劈行、鴉維修言（1畜）保眾證居蛙民正蜂常生賢活用積水；崗有停道水處始置預(yù)許案；普（2冊）水撇箱蓋熱上鎖法并定題期清倆洗消裳毒，游確保虜水質(zhì)續(xù)合格巡；敵（3斤）維糕修服鴉務(wù)標買準執(zhí)暈行京供房地教修字鏈[1贏99泳8]卸第7沈99長號文贊件規(guī)掀定。賠（4芽）發(fā)溝生突怒發(fā)公膝共衛(wèi)慎生事妨件時金，要哈加強抓對供汗水系押統(tǒng)的六消毒眨，禁鎮(zhèn)止無遣關(guān)人款員進膏入高違壓水散泵機絕房，乒接近慨高位舉水箱脹。搜（九屢）電問梯常養(yǎng)護葛、運蜓行、談維護斑（1斯)奴主梯諸6：爪00扮－2黃4：久00芽不間寶斷運仇行，孤0：覽00押－6聞：0匪0呼凳叫運院行，催電梯估工夜戶間值買班，譽并在送候梯杰廳公孝布呼津叫電弓話或椒房號盤。凡綿是樓留層中褲設(shè)有副電梯希門的脫，均哄須開欠啟載誦客；凈（2翻)軌凡有核高峰眠梯的子，在羽高峰斗期6貓點－惑8點脂、1殿7點牽－1泥9點旁與主牧梯同比時運俊行；校（3犁)原主梯債維修堆時，嗎有備筐用梯弓的，巴用備愛用梯養(yǎng)運行風(fēng)，無紗備用陣梯的編，屬習(xí)急迫君性維滾修的屈，應(yīng)束在3淚0分遼鐘內(nèi)文搶修稍完工丟，其票它維膏修應(yīng)濟于2葛3點菌至次省日5護點以抹內(nèi)完午工；誼有發(fā)濾生緊頑急情梯況時韻的處絕置預(yù)艇案；口維修樸服務(wù)告標準感執(zhí)行愁京房峽地修絡(luò)字[赴19縣98閃]第皮79唇9號軟文件覺規(guī)定利。稱（4伐）一紐旦發(fā)挨生電崇梯停戀電關(guān)夫人、湯夾人錦等危魚險情端況時晴，應(yīng)隱迅速宏組織住救助閘。督（十東）裝染修作管理卡服務(wù)花瓦房屋象裝飾吸裝修首管理隔（1嚼）圣有健扎全的批裝修譽管理妖服務(wù)絹制度杜；濫（2朱）映查驗委業(yè)主顛裝修釘方案附，與煙業(yè)主滅、施科工單嗽位簽龍定裝慧修倦管理絨協(xié)議巡，告發(fā)知業(yè)場主裝租修注和意事屢項；消（爹3）氣裝搬修期轎間，懲對裝故修現(xiàn)闖場進奮行巡吐視與鄭檢查狀，嚴梳格治凳安、蠶消防占和房講屋安宴全睬管理擠；對厲進出培小區(qū)昆的裝湯修車受輛、政裝修堡人員載實行麥出入壘證氏管理啄，調(diào)暴解因鼻裝修謝引發(fā)偷的鄰眉里糾絡(luò)紛；餓（4芒）慘業(yè)主得裝修緒結(jié)束騙后，記應(yīng)進查行檢肢查。封對違機反裝性修協(xié)陶議的多要進抽行處拉理，擱問題倆嚴重轟的報唇行政房管理蒼部門播；紀（5福）及討時清瓣運裝獨修垃康圾，田集中爸堆放梅時間看不得樓超過游三天諷。達二、果經(jīng)濟巨適用慕房、躲直管鮮和自薦管公俯房、梅危舊垂房改恭造回記遷房奏管理約服務(wù)浙標準自包（一好）綜惰合把管理敲內(nèi)小區(qū)棟規(guī)劃蔑紅線舌范圍謙內(nèi)，炕涉及藏共用礙財產(chǎn)搖和公才共事棟務(wù)的花管理爆（1錢）屠負責(zé)廊制定但物業(yè)顆管理吹服務(wù)權(quán)工作偽計劃忘，并稼組織飼實施薪；稅（2殖）飄每年泉一次趟對房旨屋及燙設(shè)施蘿設(shè)備融進行淋安全遼普查替，根各據(jù)普剩查結(jié)決果制恭定維棉修計衡劃,其組織融實施申；郵（3攀）喚白天襪有專兇職侄管理復(fù)員接蔑待住謹戶,敬處理栽服務(wù)堵范圍抬內(nèi)的流公共橋性事艷務(wù)，濤受理濕住戶范的咨參詢和驅(qū)投訴助；夜晃間有呼人值育班，妨處理補急迫淘性報介修，去水、勸電等剃急迫龍性報尾修半鴉小時侄內(nèi)到哀現(xiàn)場肉；朝（4敘）四協(xié)助蠢召開攻業(yè)主奔大會盼并配向合其品運作它；籮（5徐）填管理長規(guī)章蓬制度分健全命，服移務(wù)質(zhì)牧量標寺準完焦善，蠻物業(yè)置管理真檔案慕資料吉基本圾齊全仆；強（6智）緒與業(yè)獨主簽守定待物業(yè)鄙服務(wù)農(nóng)合同胃等手黃續(xù)；蝶公開潮服務(wù)咽標準搶、收有費依多據(jù)及撥標準靠；宅（7燈）捎全體磁員工永統(tǒng)一芳佩帶愁有相野片胸浸卡，海持證票上崗耕；基（8各）奉每年醉進行受一次秩物業(yè)這管理告服務(wù)橋滿意仍率調(diào)把查，組促進顏管理牲服務(wù)熊工作帳的改饞進和冒提高品，征壺求意曲見戶啊數(shù)不補低于玻總戶攀數(shù)6嚴0％居?；?堪）摟建立祝起應(yīng)犯對各徒種公括共突妄發(fā)事溜件的抖處理忍機制菊和預(yù)秧案，寄包括啞組織耗機構(gòu)峽、人臭員和班具體嗎措施洞等，肝一旦濤發(fā)生思，能歡隨時慘投入拆運行山。年（二童）房話屋及峰小區(qū)界共用添部位單共用民設(shè)施主設(shè)備柿日常勝維護籠枯按《嫌北京財市住軌宅公旦共維便修基青金使怪用恒管理偽辦法攝》中弦附件炭－：硬共用瞎部位糟共用塘設(shè)施圈設(shè)備裁一般聯(lián)應(yīng)包魯括的斥范圍真的內(nèi)建容為仆準；歲不包黃括另揉行收劣費的狀設(shè)備頃設(shè)施炊，如逐電梯熱、水夕泵、截供暖組等設(shè)魚備膀（1派）拆樓房壟及小定區(qū)內(nèi)康共用員部位要共用禍設(shè)施殺設(shè)備度的日祖常養(yǎng)服護和某小修想，執(zhí)市行《窮房屋皆及其奧設(shè)備授小修煉服務(wù)個標準巨》；癥（2緒）題保證漠護欄立、圍愁墻、連樓道影燈、顯綠化染設(shè)施曠等公任共設(shè)衰施、跟設(shè)備糾正常驕使用券；穴（3趕）伐確保停雨水治、污塞水管材道保足持通很暢，虹定期牌清淘毅化糞膚池、顏雨水衰井，們相關(guān)爺設(shè)施婦無破砌損?；@索（三漁）綠造化奉小區(qū)妥規(guī)劃議紅線座范圍娘內(nèi)的會中心粱綠地本和房尋前、柿屋后夠，道著路兩羊側(cè)區(qū)陡間綠兆地按仔市園扭林局踢規(guī)定赴的《洗三級扮養(yǎng)護騎標準神》養(yǎng)帝護。拘里（四塵）保眉潔圍小區(qū)落規(guī)劃丑紅線腸以內(nèi)刃，業(yè)歡主戶枝門以卡外姜（1撤）扎設(shè)定寄垃圾平集納叼地點亮，并放每日咽將服題務(wù)范旬圍內(nèi)防的垃昌圾歸耀集到疼垃圾自樓、陷站，雷對垃毀圾（筋專用賽）樓學(xué)、站摔、箱仍、道輪、桶鼻及垃冶圾進窯行阻管理搶；攔（2脾）殊每日慌對保絮潔服漁務(wù)范所圍內(nèi)壯的區(qū)泥域進坦行一壽次清踩掃，傅做到釘服務(wù)汽范圍怎內(nèi)基螞本無逆廢棄測雜物羅；卸（3奔）不按規(guī)貌定進摔行消版毒、菠滅鼠淺等活膜動；峽（4爐）盒在雨國、雪詞天氣遠應(yīng)及柿?xí)r對黃區(qū)內(nèi)游主路養(yǎng)、干雜路積首水、仿積雪拒進行摘清掃渠。鼓（5確）鉗發(fā)生揮突發(fā)畝公共怖衛(wèi)生接事件界時，宵應(yīng)迅獎速組洽織人間員對悶物業(yè)陶的共供用部歌位共疊用設(shè)喪施設(shè)息備進村行通橫風(fēng)、稀清洗峰和消蒸毒，廊加強堤對業(yè)觸主的走宣傳及，維專持正萬常的嗓生活駁秩序擾。肝（五貢）公擴共秩違序維態(tài)護者小區(qū)語規(guī)劃記紅線帝以內(nèi)悟，業(yè)屠主戶假門以構(gòu)外難（1饑）男相對永封閉處：做菊到小慚區(qū)主撇要出豈入口狡全天憑有專卻人值祖守，票危及月人身客安全年處有測明顯烤標志孩和防慢范措較施；陷（2窗）銳維護吹交通澆秩序涉：包耳括對受機動旦車輛稱和非膜機動認車輛鑄的行惕駛方藍向、討速度炊進行編管理堆，保品持車賴輛行遙駛通膛暢；飛（3致）搏發(fā)生陽治安豆案件福、刑族事案委件、浙交通享事故咽時，魂應(yīng)及討時報攻警，鬼并配憲合公終安部狐門進已行處券理。臥蠅（六軟）存灶車屢管理肯猶機動辮車輛探、非駁機動獵車輛陰在停錯車場頂（存瓣車處紛）、局位的漂看管齒（1競）爛有機狡動車訪、非嘩機動剖車存廉車憂管理代制度亭和刃管理蠻方案振；凈（2豪）乒對進芳入小看區(qū)的傾機動季車輛錫進行初登記嗚發(fā)放已憑證好，出的門憑盾證放紹行；膠（3暗）腥保證糞停車哨有序釀，2捐4小顧時設(shè)票專人則看管割；粱（4壩）長材期存匪放的來，應(yīng)匙簽訂獅存車寫協(xié)議雀，明青確雙醉方的輸權(quán)利羽義務(wù)西等。舉洽（七章）消維防盾管理牲券公共糊區(qū)域?qū)蚁榔吩O(shè)施估的維勉護及器消防犧管理啦（1黃）爺有消毅防怖管理循制度俱，建坐立消閉防責(zé)阿任制灣；松（2臥）糕消防運設(shè)施熔有明缸顯標仿志，士定期鴉對消碌防設(shè)慰施進肚行巡厭視、易檢查月和維演護；集（3總）茂定期哀進行慨消防如訓(xùn)練烏，保滑證有極關(guān)人交員掌抹握消駛防基爛本技消能。停（4很）口發(fā)生韻火災(zāi)獻，及舉時報事警，棚協(xié)助偵消防稀人員斯疏散軟、救多助人賓員等室。嗚（八牲）高猴壓供綠水強養(yǎng)護皇、運拳行、敲維修友（1獻）島保證辜居民回正常儲生活凱用水內(nèi)；有菊停水較處置龜預(yù)案偉；蛙（2召）搖水箱悶蓋上博鎖并橋定期苗清洗介消毒敘，確奴保水濾質(zhì)合摸格；袍（3鼻）劃維修當服務(wù)窮執(zhí)行紹京房學(xué)地修兼字[盞19厲98渣]第緞79恭9號時文件白規(guī)定川。謹（4選）發(fā)適生突兵發(fā)公伴共衛(wèi)荷生事箭件時魚，要衰加強幼對供階水系伯統(tǒng)的嗎消毒找，禁大止無楚關(guān)人崖員進塌入高元壓水時泵機痛房，鄰接近逆高位燈水箱摸。膜（九查）電族梯但養(yǎng)護鑼、運杠行、趕維護治（1袖）卸主梯霉6