2023年物業(yè)公司工程人員管理制度7篇

2023年物業(yè)公司工程人員管理制度7篇

書目

第1篇物業(yè)公司工程管理類標(biāo)準(zhǔn)制度格式怎樣的

第2篇某物業(yè)公司工程部水電管理制度

第3篇物業(yè)公司工程管理類標(biāo)準(zhǔn)制度怎么寫

第4篇x物業(yè)公司工程部物品管理制度

第5篇某物業(yè)公司工程部水電管理制度格式怎樣的

第6篇某物業(yè)公司工程部水電管理制度怎么寫

第7篇物業(yè)公司工程管理類標(biāo)準(zhǔn)制度

物業(yè)公司工程管理類標(biāo)準(zhǔn)制度格式怎樣的

物業(yè)公司工程管理類標(biāo)準(zhǔn)1.目的建立公司物業(yè)統(tǒng)一的工程管理標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)一步規(guī)范各地區(qū)物業(yè)公司住宅服務(wù)項(xiàng)目的工程管理。

2.范圍本規(guī)定適用于公司物業(yè)商業(yè)和住宅服務(wù)項(xiàng)目。

3.管理標(biāo)準(zhǔn)分項(xiàng)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)前期介入、分戶驗(yàn)收、接管驗(yàn)收:見待正式確定發(fā)布的公司物業(yè)前期介入指引文件中的《物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收指引》、《物業(yè)前期介入的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)》裝修服務(wù):在交房前制訂《裝修手冊》,在交房時(shí)發(fā)放全體業(yè)主物業(yè)公司應(yīng)依據(jù)政府相關(guān)規(guī)定和當(dāng)?shù)厣盍?xí)慣確定裝修時(shí)間,避開裝修干擾已入住業(yè)主的正常生活,工程部應(yīng)依據(jù)公司規(guī)定裝修時(shí)間或當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求進(jìn)行巡查物業(yè)服務(wù)中心依據(jù)項(xiàng)目的詳細(xì)狀況制訂裝修人員及物料進(jìn)出的路途剛好間業(yè)主的裝修申請?jiān)谌齻€(gè)工作日內(nèi)辦理完畢,并與業(yè)主簽訂《裝修服務(wù)協(xié)議》物業(yè)公司應(yīng)在交房前對各種戶型存在的設(shè)計(jì)缺陷、共性問題進(jìn)行識別,制訂應(yīng)對措施。

制定裝修指引,針對客戶可能出現(xiàn)的裝修需求,在不影響本體和里面狀況下制定統(tǒng)一方案對客戶進(jìn)行指導(dǎo)。

提示改動(dòng)部分不在質(zhì)保期范疇,對影響房屋外觀整體形象等裝修行為做出統(tǒng)一要求裝修前對裝修的留意事項(xiàng)及室內(nèi)的設(shè)施布置狀況向業(yè)主進(jìn)行交底說明每日必需對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡查,涉及結(jié)構(gòu)或政府要求申報(bào)內(nèi)容,必需由業(yè)主供應(yīng)申報(bào)結(jié)果。

違規(guī)裝修狀況必需發(fā)出告知整改,報(bào)告政府,證據(jù)保留裝修結(jié)束后與業(yè)主、裝修單位進(jìn)行三方驗(yàn)收裝修完畢后,房屋裝修檔案需進(jìn)行存檔遺留工程處理:各管理處有遺留工程統(tǒng)計(jì)清單和跟進(jìn)記錄,交房半年內(nèi),跟進(jìn)地產(chǎn)公司整改處理:對重大遺留工程有解決的方案,交房一年,已解決問題占總遺留工程的80%,交房二年,全部解決形成系統(tǒng)性的建議報(bào)告公司,避開類似問題再出現(xiàn)工程檔案資料:各個(gè)物業(yè)服務(wù)中心建立圖紙資料臺帳,實(shí)行專人責(zé)任管理,電子書目上報(bào)公司,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為第一責(zé)任人,建立資料的收集、整理、保管、借閱等管理機(jī)制,保障資料的長期完整。

新項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí),地產(chǎn)公司須把完整的圖紙資料移交給物業(yè)管理處,否則不予驗(yàn)收設(shè)備臺帳:在交房后三個(gè)月內(nèi)建立設(shè)施設(shè)備臺帳全部設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》,貼于或懸掛于設(shè)備上;

由于部分設(shè)備無法張貼《設(shè)備卡》如:潛水泵、污水過濾池等無法貼于設(shè)備上,可以在旁邊醒目位置粘貼予以標(biāo)識節(jié)能降耗:在項(xiàng)目交房一年內(nèi)應(yīng)依據(jù)詳細(xì)狀況基本完成節(jié)能改造工作,在不影響正常功能運(yùn)用的狀況下,每年應(yīng)建立節(jié)能降耗指標(biāo),并力爭持續(xù)改進(jìn)公共區(qū)域走廊、公共場所、辦公室內(nèi)等區(qū)域的照明一般燈泡采納節(jié)能燈(聲控?zé)舨贿m合節(jié)能燈,但可以適當(dāng)限制照明數(shù)量與減小燈泡瓦數(shù)),并采納限制開啟時(shí)間等節(jié)能措施;

公共區(qū)域用水(保潔、綠化、宿舍、食堂等用水),限制水閥的開啟量、采納節(jié)能型器具進(jìn)行節(jié)約;

其它能耗資源的限制運(yùn)用各物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)依據(jù)詳細(xì)狀況建立《節(jié)能降耗制度》,并進(jìn)行落實(shí)中心空調(diào)通過啟停最佳限制、冷卻水泵變速驅(qū)動(dòng)、風(fēng)機(jī)起停限制和實(shí)施熱量計(jì)量管理等措施來限制能耗維養(yǎng)安排:各項(xiàng)目應(yīng)制訂各類設(shè)施設(shè)備的年度修理保養(yǎng)安排并嚴(yán)格執(zhí)行,保留記錄修理保養(yǎng)安排應(yīng)包括:供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、房屋本體及附屬設(shè)施、電梯、計(jì)量儀器、水景(水系)、游泳池、停車場、高空設(shè)備(吊船、擦窗機(jī)等)等維養(yǎng)安排必需與年度預(yù)算相結(jié)合設(shè)備房管理:設(shè)備房內(nèi)外應(yīng)有相應(yīng)的標(biāo)識,根據(jù)公司統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)制作現(xiàn)場的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效,各類設(shè)備修理檢修記錄完整。

相關(guān)管理制度上墻,值班人員有效操作證件的復(fù)印件需張貼上墻配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈,通風(fēng)良好設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)記。

流體要有流向標(biāo)識;

重要和操作有危急的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識各類儀表運(yùn)用正常無損壞且合格,狀態(tài)標(biāo)示正常,無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象,責(zé)任人明確設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時(shí),應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施,做好防護(hù)措施,以保證重要設(shè)備的運(yùn)用重要設(shè)備房內(nèi)(如監(jiān)控中心,電話機(jī)房、配電房、發(fā)電機(jī)房、消防限制室、電梯機(jī)房、電腦機(jī)房、水泵房)應(yīng)配置干濕球溫度計(jì),對環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行檢測,設(shè)備房內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在40攝氏度以下,相對濕度應(yīng)保持在80%以下,有防鼠防蟲設(shè)施并定期消殺,上述設(shè)備間配備2個(gè)以上2公斤手提式滅火器和1個(gè)應(yīng)急照明燈設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙,嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品應(yīng)當(dāng)有外來人員登記制度水電表每天必抄,留意視察水電異動(dòng)的狀況設(shè)備房及庫房中均應(yīng)采納防爆型開關(guān)、燈具噪音污染嚴(yán)峻的設(shè)備應(yīng)采納防噪設(shè)施設(shè)備房鑰匙由工程部專人負(fù)責(zé)管理供配電系統(tǒng)管理:屬于三級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少巡察檢查兩次并記錄。

屬于二級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少須四次并記錄。

屬于一級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每兩小時(shí)須巡檢并記錄管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí),檢查記錄完整高壓配電室須要有完好的模擬操作盤,高壓操作工具與高壓操作愛護(hù)設(shè)施公共區(qū)域的管井門、箱柜門須處于狀態(tài)并配有設(shè)備標(biāo)識、警示標(biāo)識。

臨時(shí)取電必需穿管、作出警示防護(hù)要求動(dòng)力配電柜互投裝置手動(dòng)、自動(dòng)轉(zhuǎn)換靈敏,功能完好,指示正常。

配電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆電容補(bǔ)償柜功率因數(shù)能手動(dòng)、自動(dòng)調(diào)整限制。

補(bǔ)償柜內(nèi)接觸器動(dòng)作靈敏、放電電阻、熔斷器牢靠無損壞。

補(bǔ)償限制手動(dòng)、自動(dòng)切換有效。

補(bǔ)償電容殼體無膨脹,相間對地絕緣電阻大于0.5兆歐。

功率因數(shù):不小于00.9凹凸壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動(dòng);

無發(fā)熱變色接線;

儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項(xiàng);

盤內(nèi)裝置無異樣聲響、無焦糊氣味;

配電回路標(biāo)識清晰精確高壓繼電愛護(hù)裝置應(yīng)靈敏牢靠,電氣操作工應(yīng)能識別各種掉牌信號性質(zhì)酸性蓄電池常常保持在浮充狀態(tài),定期作定充保養(yǎng)。

電池端子絕緣良好,表面清潔無電解殘液。

電線絕緣完好無銹蝕。

充電狀態(tài)不允許開蓋發(fā)生停電事故后,5分鐘(特別困難不超過15分鐘)內(nèi)啟動(dòng)發(fā)電機(jī),并至少能連續(xù)運(yùn)行4小時(shí)發(fā)電機(jī)設(shè)備:內(nèi)燃機(jī)、減速箱、啟動(dòng)馬達(dá)、發(fā)電機(jī)潤滑良好。

潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏;

發(fā)電機(jī)、柴油內(nèi)燃機(jī),潤滑油泵、啟動(dòng)電機(jī),無異樣聲音、異樣振動(dòng);

柴油發(fā)動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。

發(fā)電機(jī)輸出電壓符合標(biāo)準(zhǔn)要求;

備用柴油量保持在容器容量的80%旁邊或確保電機(jī)連續(xù)工作24小時(shí)的儲備量油,在柴油保質(zhì)期到期前,應(yīng)妥當(dāng)處理儲備的柴油;

若系水冷式發(fā)電機(jī),冷水箱水量保持在容積的80%以上,四濾應(yīng)剛好更換;

必需配備符合要求的兩套蓄電池,至少每2個(gè)月輪番切換運(yùn)用;

備有符合要求的切換開關(guān)裝置;

發(fā)電機(jī)接地牢靠,對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機(jī)房應(yīng)有隔降噪音措施;

蓄電池組電壓保持在24v左右,正常狀況下,發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動(dòng)位置。

每兩周啟動(dòng)試運(yùn)行一次,每次運(yùn)行時(shí)間為15分鐘電梯管理:電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、修理保養(yǎng)合同完備電梯運(yùn)行穩(wěn)定,開關(guān)門敏捷,舒適感好,平層精確,轎廂通風(fēng),照明良好,從啟動(dòng)到平層皆無異樣振動(dòng)、沖擊以及異樣聲響合格平層狀態(tài)平層誤差在正負(fù)7mm以內(nèi)門導(dǎo)軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)敏捷轉(zhuǎn)動(dòng)潤滑良好限速器動(dòng)作應(yīng)靈敏牢靠,潤滑良好。

保持限速器張緊裝置正常工作,斷繩平安開關(guān)的牢靠性供方應(yīng)有資質(zhì),每月檢修至少一次,有檢修記錄電梯機(jī)房地面應(yīng)鋪裝或進(jìn)行油漆,門窗應(yīng)有防飄雨設(shè)施保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能,油面高度在油標(biāo)規(guī)定范圍內(nèi)轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物,無油污,無積水繼電器接觸器觸點(diǎn)應(yīng)吻合,無積碳和熔焊現(xiàn)象。

限制盤、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講,指示燈、照明不缺損,工作正常,敏捷牢靠,接線端子壓接堅(jiān)固,導(dǎo)線編號清晰無誤盤車、救人設(shè)施置于機(jī)房明顯位置。

平層標(biāo)記明顯滑動(dòng)導(dǎo)靴的襯墊工作面磨損量小于1毫米。

間隙應(yīng)勻稱緩沖器全部螺栓應(yīng)緊固無泄漏,無銹蝕傳動(dòng)杠桿協(xié)作轉(zhuǎn)動(dòng)處應(yīng)有良好機(jī)油潤滑鉗口滾動(dòng)或滑動(dòng)部位涂鋰基潤滑脂。

其動(dòng)作應(yīng)靈敏牢靠鋼絲繩斷絲在各繩股之間勻稱分布時(shí),在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根,不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕,磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%平安觸板的動(dòng)作應(yīng)靈敏牢靠,電梯故障時(shí)在轎箱內(nèi)能用手將門撥開物業(yè)公司應(yīng)制訂相關(guān)的應(yīng)急預(yù)案,如:電梯困人、發(fā)生火災(zāi)、自然災(zāi)難等電梯機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)降溫設(shè)施,溫度保持在0―40度之間,無機(jī)房電梯底坑的防水與排水的限制措施到位運(yùn)行出現(xiàn)故障后,有電梯上崗證或具備救援學(xué)問的人員,應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場做相應(yīng)的救援處理給排水系統(tǒng)管理:水泵運(yùn)行無異響,無異樣振動(dòng)。

水泵軸無泄漏。

(正常機(jī)密封泄漏應(yīng)小于3滴/分,填料密封泄漏應(yīng)小于10滴/分。

)潤滑油箱內(nèi)不能混入水分,油位在油標(biāo)范圍內(nèi),詳細(xì)操作參考水泵說明書設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。

止回閥動(dòng)作靈敏牢靠。

水池、水箱按規(guī)定時(shí)間進(jìn)行清洗及水質(zhì)檢測限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知用戶。

對緊急停電停水突發(fā)事務(wù)處理應(yīng)具有有效預(yù)案高層變頻供水系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)整器、限制柜應(yīng)保持干燥、無灰塵、通風(fēng)良好、接線緊固。

供水壓力波動(dòng)范圍在正負(fù)0.03mpa范圍內(nèi)。

重要管道上的壓力儀表每年定期進(jìn)行校驗(yàn)下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積污水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無異響和振動(dòng),閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴(yán)峻銹蝕。

污水水位限制裝置靈敏牢靠,平常轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動(dòng)限制狀態(tài)。

限制箱開關(guān)、指示燈完好。

電機(jī)運(yùn)行電流小于額定值常用的污水泵要建立巡查制度,保障不返水,不空轉(zhuǎn),避開污染環(huán)境與奢侈電能綜合管溝、化糞池等肯定深度的檢查井,運(yùn)用五防井蓋等相應(yīng)措施保障平安建立化糞池、下水管線、污水井清掏檢查安排,外委或部格外委工作安排水泵房有報(bào)警設(shè)施,防止爆管有排水溝和防溢水設(shè)施:生活水箱、水池加蓋上鎖,在通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)。

有條件的狀況下,生活水箱安裝低位報(bào)警系統(tǒng)和高位限制系統(tǒng)裝置管線上有流水方向指示:生活水泵房水箱間修理保養(yǎng)要留意油漆,涂料,稀料、焊接等對水的污染,要有相應(yīng)的通風(fēng)措施確保平安智能化系統(tǒng)管理:可視對講系統(tǒng):管理平臺機(jī)、單元室外機(jī)、圍墻機(jī)畫面清楚、聲音清晰,呼叫、振鈴靈敏牢靠。

系統(tǒng)電路板安裝接線堅(jiān)固,布線整齊、線纜標(biāo)識清晰正確。

室外機(jī)、圍墻機(jī)安裝牢靠門禁平安報(bào)警系統(tǒng):系統(tǒng)主機(jī)、讀卡器、平安報(bào)警傳感器、探測器動(dòng)作靈敏牢靠,線路布置連接堅(jiān)固周界防越報(bào)警系統(tǒng):紅外線接收、發(fā)送效果良好,功能正常;

報(bào)警主機(jī)運(yùn)行正常、操作鍵盤布撤防正常、線纜標(biāo)識清晰、電源變壓器防水處理良好。

探測器清潔、安裝堅(jiān)固停車場道閘系統(tǒng):服務(wù)器及管理附屬設(shè)備運(yùn)行正常,數(shù)據(jù)完整、手動(dòng)按鈕敏捷有效,閘桿轉(zhuǎn)軸潤滑轉(zhuǎn)動(dòng)良好,閘桿水平,反光紙完好、道閘機(jī)坐固定穩(wěn)固監(jiān)控?cái)z像機(jī):內(nèi)外部清潔無塵,云臺轉(zhuǎn)動(dòng)敏捷,焦距、光圈、方向、測量電源電壓正常,安裝堅(jiān)固,錄像畫面清楚;

畫面切換穩(wěn)定巡更系統(tǒng):管理電腦、手持終端運(yùn)行正常,數(shù)據(jù)完整、采集底座顯示正常,采集數(shù)據(jù)正常背景音樂及廣播系統(tǒng):各類聲源設(shè)備按鈕及指示燈工作正常,功能良好、話筒切換正常,聯(lián)接牢靠、揚(yáng)聲器聲音清楚,無嘶啞及無聲等不正常現(xiàn)象根據(jù)保養(yǎng)安排對電腦進(jìn)行維護(hù)。

依據(jù)電腦的實(shí)際狀況與運(yùn)用狀況,對重要部位的錄制硬盤進(jìn)行調(diào)整,如有必要可以增容或者部分內(nèi)容的單獨(dú)存儲消防系統(tǒng)管理:消防限制中心主機(jī)、消防聯(lián)動(dòng)限制柜運(yùn)行牢靠。

消防專用工具配備齊全。

消防室內(nèi)設(shè)有報(bào)警記錄消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備隨意時(shí)間啟動(dòng)不堵轉(zhuǎn)跳閘。

不泄漏。

止回閥動(dòng)作靈敏牢靠,反向不泄漏。

消火栓配置齊備,各配件功能良好。

水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動(dòng)作精確穩(wěn)定。

消防水泵限制柜指示正常噴淋頭:無泄漏,外觀完整。

消防煙感、溫度傳感器清潔并定期對外觀進(jìn)行檢查,同時(shí)按比例進(jìn)行抽檢消防排煙系統(tǒng),消防廣播系統(tǒng),區(qū)域火焰報(bào)警器,各種模塊處在良好工作狀態(tài),有聯(lián)動(dòng)測試記錄。

設(shè)施功能完備無損壞開消防結(jié)合器的扳手要在旁邊存放,開啟地下消火栓的鑰匙和大閘應(yīng)放在固定位置消防系統(tǒng)應(yīng)保持在自動(dòng)狀態(tài),可在消控室內(nèi)加自動(dòng)改手動(dòng)按鈕定期進(jìn)行末端壓力檢查,以確保在正常值簾門電氣自動(dòng)限制、電氣手動(dòng)限制、關(guān)門動(dòng)作程序正確對消防系統(tǒng)應(yīng)有檢測安排,并在肯定周期內(nèi)覆蓋全部設(shè)施采暖系統(tǒng)管理:鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定,供回水溫度在規(guī)定的范圍內(nèi),平安靈敏牢靠,平安閥定期人工排放,管道閥門無泄漏保溫層完好嚴(yán)格根據(jù)鍋爐運(yùn)用說明書進(jìn)行鍋爐操作鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。

無漏油漏水、無銹蝕,螺栓緊固市網(wǎng)供熱:熱量計(jì)量或熱水差壓、溫度、流量等計(jì)量儀器,精度高于0.5級。

傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接堅(jiān)固,接線有標(biāo)識。

儀表應(yīng)至少應(yīng)每兩年定期請技術(shù)監(jiān)督部門檢驗(yàn)認(rèn)可換熱器設(shè)備應(yīng)設(shè)有排氣閥、排污閥。

設(shè)備應(yīng)依據(jù)水質(zhì)和介質(zhì)實(shí)際狀況,定期的檢查和清洗熱水循環(huán)泵進(jìn)口管路必需充溢熱水,禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長期運(yùn)行市網(wǎng)供熱時(shí),為防止水擊,開啟總進(jìn)氣閥前應(yīng)將分氣缸排污閥打開,緩緩開啟蒸汽閥,先將凝聚水排凈,待排出全是蒸汽為止分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%,排污閥、壓力表、進(jìn)出閘閥標(biāo)識清晰,無泄漏無修蝕電加熱采暖:電熱膜裝置、導(dǎo)線絕緣電阻大于0.5兆歐,電熱膜、空氣開關(guān)、導(dǎo)線、接線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味;

空氣開關(guān)過負(fù)荷愛護(hù)、短路愛護(hù)靈敏牢靠空調(diào)系統(tǒng)管理:冷卻塔內(nèi)填料3-5年進(jìn)行更換,冷卻塔噪音小于65分貝,設(shè)有防鼠蟲措施,濾網(wǎng)清潔,冷凝水暢通,轉(zhuǎn)動(dòng)部位無異響,冷卻水、冷凍水的年檢測報(bào)告齊全風(fēng)機(jī)盤管、風(fēng)口、翅片等至少應(yīng)半年清洗一次;

中心空調(diào)新、回風(fēng)機(jī)組過濾網(wǎng)至少每10天清洗一次冷卻塔設(shè)備、冷水機(jī)組設(shè)備、電機(jī)、水泵嚴(yán)格按說明書進(jìn)行操作,換季啟動(dòng)機(jī)組時(shí),需對冷水機(jī)組進(jìn)行調(diào)試,冬季結(jié)冰地區(qū)須要有防凍措施冷卻水水流開關(guān)、冷凍水水流開關(guān)(或其他類型傳感器)應(yīng)穩(wěn)定牢靠。

其輸出參數(shù)應(yīng)與冷水機(jī)組要求相匹配房屋本體及附屬設(shè)施管理:房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位無變形、裂縫、腐蝕現(xiàn)象每年3-5月為防雷系統(tǒng)年檢:房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值不大于10歐姆;

引下線、屋頂避雷網(wǎng)線、中性點(diǎn)接地,設(shè)備層的避雷帶、網(wǎng)的無脫焊,如有生銹,用銀粉修復(fù)空置房水電限制閥門應(yīng)處于狀態(tài)內(nèi)外墻面、建筑小品外觀完好、整齊,空調(diào)架安裝有序,無生銹、無開焊。

室外招牌、廣告、霓虹燈整齊統(tǒng)一美觀無平安隱患,外墻裝飾無破損屋面排水與地面雨水井通暢,日常每周巡檢一次,每年開春后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結(jié)凍前,均需進(jìn)行屋面防水與地面雨水井狀況的檢查并記錄和統(tǒng)計(jì)小區(qū)內(nèi)棟號有明顯標(biāo)記,小區(qū)入口處和主要路口有總平圖,在大型社區(qū)要有引路標(biāo)識圖各種休閑消遣設(shè)施轉(zhuǎn)動(dòng)部位敏捷,無異響,承重部位無變形,各部位無棱角兒童活動(dòng)場所和消遣設(shè)施無平安隱患,油漆無脫落,環(huán)境清潔,色調(diào)活躍,物品整齊北方水景觀在入冬前把水全部放掉并做相應(yīng)的防凍措施,防止靜水的水管水泵凍暴,夏天依據(jù)實(shí)際季節(jié)、氣候、時(shí)間對水景觀的限制開放全部鋼構(gòu)、欄桿、井蓋等鐵制品每半年油漆一次,保證鮮亮木作的翻新和油漆應(yīng)每年進(jìn)行一次操作較困難或如操作不當(dāng)會引起損害或設(shè)施損壞的消遣設(shè)施,應(yīng)設(shè)置運(yùn)用說明,做好相應(yīng)的平安警示活動(dòng)區(qū)域要有開放說明、設(shè)施運(yùn)用說明、溫馨提示景觀照明依據(jù)實(shí)際季節(jié)、氣候、時(shí)間對景觀照明的限制開放,室外用電必需保障漏電愛護(hù)完好,無破損線路,盡量運(yùn)用平安電壓加建改造管理:造價(jià)在1萬以上及特別的加建改造須要施工圖紙,平面圖與例圖,注明相關(guān)數(shù)據(jù),如長、寬、高、厚、線路的距離、圖例等技術(shù)交底:須要說明施工細(xì)微環(huán)節(jié),重要位置的相關(guān)要求,留意事項(xiàng),施工工藝,相關(guān)材料標(biāo)準(zhǔn),任何工程要求前提是符合行業(yè)、國家、平安標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)規(guī)定特別工程須要對重要部分的材料封存,如瓷磚、板材、管材、涂料、石材等材料新工藝新材料必需符合相關(guān)規(guī)定,如運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn),平安標(biāo)準(zhǔn),環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)、國家標(biāo)準(zhǔn)工具管理:各部門應(yīng)建立個(gè)人工具及公用工具領(lǐng)用臺賬,并指定責(zé)任進(jìn)行管理員工個(gè)人運(yùn)用工具丟失或人為損壞,則應(yīng)由員工賠償;

如屬正常運(yùn)用損壞則可以經(jīng)主管批準(zhǔn)后在倉管員處以舊換新并履行報(bào)損手續(xù)大型公用工具運(yùn)用除應(yīng)遵循便攜式(小件的)公用工具運(yùn)用留意事項(xiàng)外還應(yīng)每個(gè)月進(jìn)行一次保養(yǎng)公用工具中的計(jì)量器具應(yīng)定期送檢,檢驗(yàn)后合格的方可運(yùn)用計(jì)量儀器儀表管理:購買儀器儀表時(shí),必需附有技術(shù)監(jiān)督部門認(rèn)可的廠家生產(chǎn)檢驗(yàn)合格證;

并根據(jù)相應(yīng)儀器儀表運(yùn)用規(guī)定定期由公司指定部門送專業(yè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn),出具檢驗(yàn)報(bào)告結(jié)果,并有效標(biāo)識對于公司和專業(yè)機(jī)構(gòu)均無法檢定的專用儀器儀表(設(shè)備),由供應(yīng)儀器的供貨商按公司規(guī)定的檢定周期出具證明材料受檢合格的儀器儀表作好受控標(biāo)識;

不合格的儀器儀表(設(shè)備)外送專業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)校、修理或予以報(bào)廢處理,并予以記錄存檔質(zhì)保金退付管理:在接到退付質(zhì)保金申請后馬上以公告、短信、電話的形式告知服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,讓業(yè)主半個(gè)月內(nèi)來報(bào)修,公告要照相,電話要有電話通話記錄、時(shí)間、通知的電話號碼、被通知人的姓名以及看法做好證據(jù)收集,確保不引起法律糾紛組織專業(yè)修理人員細(xì)致排查相關(guān)項(xiàng)目,是否百分百沒遺留問題,假如存在隱患問題,馬上提出整改,合格為止,即將出現(xiàn)的問題須要施工方整改或者預(yù)留風(fēng)險(xiǎn)金退付質(zhì)保金應(yīng)由各管理處工程主管、客戶服務(wù)主管及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字后物業(yè)公司才進(jìn)行簽字。

應(yīng)扣除代付的整改費(fèi)用修理基金運(yùn)用:由物業(yè)公司代管的修理基金在支出前,應(yīng)按規(guī)定獲得批準(zhǔn)后執(zhí)行。

沒有業(yè)主委員會或非物業(yè)公司代管的修理基金在支出前,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,應(yīng)取得相關(guān)行政主管部門的批準(zhǔn)當(dāng)?shù)卣疅o明確運(yùn)用要求或未成立業(yè)主委員會的修理基金運(yùn)用應(yīng)至少做到帳目清晰,并向業(yè)主公開接管項(xiàng)目應(yīng)與托付管理單位簽訂共用設(shè)備設(shè)施修理基金管理方法,或明確相關(guān)管理責(zé)任修理家政服務(wù):修理人員接單后,檢查整理儀容儀表,依據(jù)修理內(nèi)容,做好相關(guān)材料工具打算,15分鐘到20分鐘內(nèi)到場,不能在較短時(shí)間內(nèi)到達(dá)的,需由客戶服務(wù)部知會客戶,并約定時(shí)間工完場清,物品回位,垃圾裝袋帶走完成修理工作后應(yīng)主動(dòng)請客戶檢查,客戶滿足后,請客戶在修理服務(wù)單上簽名確認(rèn)及服務(wù)看法。

并把修理單根據(jù)填寫規(guī)定返回客服中心登記回訪修理人員入戶修理時(shí),不行與業(yè)戶閑聊和打聽業(yè)戶隱私,禁止收取業(yè)戶錢物,不得泄露公司任何機(jī)密修理或更換珍貴物件等應(yīng)與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議經(jīng)現(xiàn)場檢查,發(fā)覺無法即時(shí)修理的應(yīng)與業(yè)戶講明狀況,依據(jù)實(shí)際狀況匯報(bào)客服中心與工程主管或修理班長物料管理:倉庫內(nèi)物資擺放整齊,分類標(biāo)識,簡單領(lǐng)取,質(zhì)量不確定的物資應(yīng)隔離存放倉庫應(yīng)依據(jù)庫存物資特性,配備相應(yīng)的溫度計(jì)、濕度計(jì)等監(jiān)測工具及設(shè)定上下限值,具有相應(yīng)的防火、防潮、反腐、防盜、防揮發(fā)等保管和平安措施易燃易爆物資應(yīng)隔離存放,存放倉庫應(yīng)具有相應(yīng)的消防、滅火器材和防爆燈具大型氧氣設(shè)備等具有爆炸危急的加工修理設(shè)備的存放地點(diǎn)離住宅窗戶應(yīng)至少30米,離人群聚集場所至少50米。

乙炔瓶和氧氣瓶必需隔離存放庫存物資進(jìn)出倉、領(lǐng)借用手續(xù)完整全部庫存物資應(yīng)建立庫存物資臺帳,定期盤點(diǎn),保證帳物相符部分廢舊物質(zhì)的利用管理,配置相應(yīng)的修理工具與材料,把可利用物資再加工再修理再利用做好設(shè)備設(shè)施緊急預(yù)案常用的工具配置、保養(yǎng)與應(yīng)急材料的管理。

如常用閥門、開關(guān)、管材、線纜、移動(dòng)潛水泵,平安繩,平安帶,應(yīng)急照明等報(bào)廢物資、

物業(yè)公司工程管理類標(biāo)準(zhǔn)制度怎么寫

物業(yè)公司工程管理類標(biāo)準(zhǔn)1.目的建立公司物業(yè)統(tǒng)一的工程管理標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)一步規(guī)范各地區(qū)物業(yè)公司住宅服務(wù)項(xiàng)目的工程管理。

2.范圍本規(guī)定適用于公司物業(yè)商業(yè)和住宅服務(wù)項(xiàng)目。

3.管理標(biāo)準(zhǔn)分項(xiàng)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)前期介入、分戶驗(yàn)收、接管驗(yàn)收:見待正式確定發(fā)布的公司物業(yè)前期介入指引文件中的《物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收指引》、《物業(yè)前期介入的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)》裝修服務(wù):在交房前制訂《裝修手冊》,在交房時(shí)發(fā)放全體業(yè)主物業(yè)公司應(yīng)依據(jù)政府相關(guān)規(guī)定和當(dāng)?shù)厣盍?xí)慣確定裝修時(shí)間,避開裝修干擾已入住業(yè)主的正常生活,工程部應(yīng)依據(jù)公司規(guī)定裝修時(shí)間或當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求進(jìn)行巡查物業(yè)服務(wù)中心依據(jù)項(xiàng)目的詳細(xì)狀況制訂裝修人員及物料進(jìn)出的路途剛好間業(yè)主的裝修申請?jiān)谌齻€(gè)工作日內(nèi)辦理完畢,并與業(yè)主簽訂《裝修服務(wù)協(xié)議》物業(yè)公司應(yīng)在交房前對各種戶型存在的設(shè)計(jì)缺陷、共性問題進(jìn)行識別,制訂應(yīng)對措施。

制定裝修指引,針對客戶可能出現(xiàn)的裝修需求,在不影響本體和里面狀況下制定統(tǒng)一方案對客戶進(jìn)行指導(dǎo)。

提示改動(dòng)部分不在質(zhì)保期范疇,對影響房屋外觀整體形象等裝修行為做出統(tǒng)一要求裝修前對裝修的留意事項(xiàng)及室內(nèi)的設(shè)施布置狀況向業(yè)主進(jìn)行交底說明每日必需對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡查,涉及結(jié)構(gòu)或政府要求申報(bào)內(nèi)容,必需由業(yè)主供應(yīng)申報(bào)結(jié)果。

違規(guī)裝修狀況必需發(fā)出告知整改,報(bào)告政府,證據(jù)保留裝修結(jié)束后與業(yè)主、裝修單位進(jìn)行三方驗(yàn)收裝修完畢后,房屋裝修檔案需進(jìn)行存檔遺留工程處理:各管理處有遺留工程統(tǒng)計(jì)清單和跟進(jìn)記錄,交房半年內(nèi),跟進(jìn)地產(chǎn)公司整改處理:對重大遺留工程有解決的方案,交房一年,已解決問題占總遺留工程的80%,交房二年,全部解決形成系統(tǒng)性的建議報(bào)告公司,避開類似問題再出現(xiàn)工程檔案資料:各個(gè)物業(yè)服務(wù)中心建立圖紙資料臺帳,實(shí)行專人責(zé)任管理,電子書目上報(bào)公司,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為第一責(zé)任人,建立資料的收集、整理、保管、借閱等管理機(jī)制,保障資料的長期完整。

新項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí),地產(chǎn)公司須把完整的圖紙資料移交給物業(yè)管理處,否則不予驗(yàn)收設(shè)備臺帳:在交房后三個(gè)月內(nèi)建立設(shè)施設(shè)備臺帳全部設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》,貼于或懸掛于設(shè)備上;

由于部分設(shè)備無法張貼《設(shè)備卡》如:潛水泵、污水過濾池等無法貼于設(shè)備上,可以在旁邊醒目位置粘貼予以標(biāo)識節(jié)能降耗:在項(xiàng)目交房一年內(nèi)應(yīng)依據(jù)詳細(xì)狀況基本完成節(jié)能改造工作,在不影響正常功能運(yùn)用的狀況下,每年應(yīng)建立節(jié)能降耗指標(biāo),并力爭持續(xù)改進(jìn)公共區(qū)域走廊、公共場所、辦公室內(nèi)等區(qū)域的照明一般燈泡采納節(jié)能燈(聲控?zé)舨贿m合節(jié)能燈,但可以適當(dāng)限制照明數(shù)量與減小燈泡瓦數(shù)),并采納限制開啟時(shí)間等節(jié)能措施;

公共區(qū)域用水(保潔、綠化、宿舍、食堂等用水),限制水閥的開啟量、采納節(jié)能型器具進(jìn)行節(jié)約;

其它能耗資源的限制運(yùn)用各物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)依據(jù)詳細(xì)狀況建立《節(jié)能降耗制度》,并進(jìn)行落實(shí)中心空調(diào)通過啟停最佳限制、冷卻水泵變速驅(qū)動(dòng)、風(fēng)機(jī)起停限制和實(shí)施熱量計(jì)量管理等措施來限制能耗維養(yǎng)安排:各項(xiàng)目應(yīng)制訂各類設(shè)施設(shè)備的年度修理保養(yǎng)安排并嚴(yán)格執(zhí)行,保留記錄修理保養(yǎng)安排應(yīng)包括:供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、房屋本體及附屬設(shè)施、電梯、計(jì)量儀器、水景(水系)、游泳池、停車場、高空設(shè)備(吊船、擦窗機(jī)等)等維養(yǎng)安排必需與年度預(yù)算相結(jié)合設(shè)備房管理:設(shè)備房內(nèi)外應(yīng)有相應(yīng)的標(biāo)識,根據(jù)公司統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)制作現(xiàn)場的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效,各類設(shè)備修理檢修記錄完整。

相關(guān)管理制度上墻,值班人員有效操作證件的復(fù)印件需張貼上墻配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈,通風(fēng)良好設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)記。

流體要有流向標(biāo)識;

重要和操作有危急的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識各類儀表運(yùn)用正常無損壞且合格,狀態(tài)標(biāo)示正常,無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象,責(zé)任人明確設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時(shí),應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施,做好防護(hù)措施,以保證重要設(shè)備的運(yùn)用重要設(shè)備房內(nèi)(如監(jiān)控中心,電話機(jī)房、配電房、發(fā)電機(jī)房、消防限制室、電梯機(jī)房、電腦機(jī)房、水泵房)應(yīng)配置干濕球溫度計(jì),對環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行檢測,設(shè)備房內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在40攝氏度以下,相對濕度應(yīng)保持在80%以下,有防鼠防蟲設(shè)施并定期消殺,上述設(shè)備間配備2個(gè)以上2公斤手提式滅火器和1個(gè)應(yīng)急照明燈設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙,嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品應(yīng)當(dāng)有外來人員登記制度水電表每天必抄,留意視察水電異動(dòng)的狀況設(shè)備房及庫房中均應(yīng)采納防爆型開關(guān)、燈具噪音污染嚴(yán)峻的設(shè)備應(yīng)采納防噪設(shè)施設(shè)備房鑰匙由工程部專人負(fù)責(zé)管理供配電系統(tǒng)管理:屬于三級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少巡察檢查兩次并記錄。

屬于二級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少須四次并記錄。

屬于一級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每兩小時(shí)須巡檢并記錄管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí),檢查記錄完整高壓配電室須要有完好的模擬操作盤,高壓操作工具與高壓操作愛護(hù)設(shè)施公共區(qū)域的管井門、箱柜門須處于狀態(tài)并配有設(shè)備標(biāo)識、警示標(biāo)識。

臨時(shí)取電必需穿管、作出警示防護(hù)要求動(dòng)力配電柜互投裝置手動(dòng)、自動(dòng)轉(zhuǎn)換靈敏,功能完好,指示正常。

配電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆電容補(bǔ)償柜功率因數(shù)能手動(dòng)、自動(dòng)調(diào)整限制。

補(bǔ)償柜內(nèi)接觸器動(dòng)作靈敏、放電電阻、熔斷器牢靠無損壞。

補(bǔ)償限制手動(dòng)、自動(dòng)切換有效。

補(bǔ)償電容殼體無膨脹,相間對地絕緣電阻大于0.5兆歐。

功率因數(shù):不小于00.9凹凸壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動(dòng);

無發(fā)熱變色接線;

儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項(xiàng);

盤內(nèi)裝置無異樣聲響、無焦糊氣味;

配電回路標(biāo)識清晰精確高壓繼電愛護(hù)裝置應(yīng)靈敏牢靠,電氣操作工應(yīng)能識別各種掉牌信號性質(zhì)酸性蓄電池常常保持在浮充狀態(tài),定期作定充保養(yǎng)。

電池端子絕緣良好,表面清潔無電解殘液。

電線絕緣完好無銹蝕。

充電狀態(tài)不允許開蓋發(fā)生停電事故后,5分鐘(特別困難不超過15分鐘)內(nèi)啟動(dòng)發(fā)電機(jī),并至少能連續(xù)運(yùn)行4小時(shí)發(fā)電機(jī)設(shè)備:內(nèi)燃機(jī)、減速箱、啟動(dòng)馬達(dá)、發(fā)電機(jī)潤滑良好。

潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏;

發(fā)電機(jī)、柴油內(nèi)燃機(jī),潤滑油泵、啟動(dòng)電機(jī),無異樣聲音、異樣振動(dòng);

柴油發(fā)動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。

發(fā)電機(jī)輸出電壓符合標(biāo)準(zhǔn)要求;

備用柴油量保持在容器容量的80%旁邊或確保電機(jī)連續(xù)工作24小時(shí)的儲備量油,在柴油保質(zhì)期到期前,應(yīng)妥當(dāng)處理儲備的柴油;

若系水冷式發(fā)電機(jī),冷水箱水量保持在容積的80%以上,四濾應(yīng)剛好更換;

必需配備符合要求的兩套蓄電池,至少每2個(gè)月輪番切換運(yùn)用;

備有符合要求的切換開關(guān)裝置;

發(fā)電機(jī)接地牢靠,對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機(jī)房應(yīng)有隔降噪音措施;

蓄電池組電壓保持在24v左右,正常狀況下,發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動(dòng)位置。

每兩周啟動(dòng)試運(yùn)行一次,每次運(yùn)行時(shí)間為15分鐘電梯管理:電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、修理保養(yǎng)合同完備電梯運(yùn)行穩(wěn)定,開關(guān)門敏捷,舒適感好,平層精確,轎廂通風(fēng),照明良好,從啟動(dòng)到平層皆無異樣振動(dòng)、沖擊以及異樣聲響合格平層狀態(tài)平層誤差在正負(fù)7mm以內(nèi)門導(dǎo)軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)敏捷轉(zhuǎn)動(dòng)潤滑良好限速器動(dòng)作應(yīng)靈敏牢靠,潤滑良好。

保持限速器張緊裝置正常工作,斷繩平安開關(guān)的牢靠性供方應(yīng)有資質(zhì),每月檢修至少一次,有檢修記錄電梯機(jī)房地面應(yīng)鋪裝或進(jìn)行油漆,門窗應(yīng)有防飄雨設(shè)施保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能,油面高度在油標(biāo)規(guī)定范圍內(nèi)轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物,無油污,無積水繼電器接觸器觸點(diǎn)應(yīng)吻合,無積碳和熔焊現(xiàn)象。

限制盤、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講,指示燈、照明不缺損,工作正常,敏捷牢靠,接線端子壓接堅(jiān)固,導(dǎo)線編號清晰無誤盤車、救人設(shè)施置于機(jī)房明顯位置。

平層標(biāo)記明顯滑動(dòng)導(dǎo)靴的襯墊工作面磨損量小于1毫米。

間隙應(yīng)勻稱緩沖器全部螺栓應(yīng)緊固無泄漏,無銹蝕傳動(dòng)杠桿協(xié)作轉(zhuǎn)動(dòng)處應(yīng)有良好機(jī)油潤滑鉗口滾動(dòng)或滑動(dòng)部位涂鋰基潤滑脂。

其動(dòng)作應(yīng)靈敏牢靠鋼絲繩斷絲在各繩股之間勻稱分布時(shí),在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根,不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕,磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%平安觸板的動(dòng)作應(yīng)靈敏牢靠,電梯故障時(shí)在轎箱內(nèi)能用手將門撥開物業(yè)公司應(yīng)制訂相關(guān)的應(yīng)急預(yù)案,如:電梯困人、發(fā)生火災(zāi)、自然災(zāi)難等電梯機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)降溫設(shè)施,溫度保持在0―40度之間,無機(jī)房電梯底坑的防水與排水的限制措施到位運(yùn)行出現(xiàn)故障后,有電梯上崗證或具備救援學(xué)問的人員,應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場做相應(yīng)的救援處理給排水系統(tǒng)管理:水泵運(yùn)行無異響,無異樣振動(dòng)。

水泵軸無泄漏。

(正常機(jī)密封泄漏應(yīng)小于3滴/分,填料密封泄漏應(yīng)小于10滴/分。

)潤滑油箱內(nèi)不能混入水分,油位在油標(biāo)范圍內(nèi),詳細(xì)操作參考水泵說明書設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。

止回閥動(dòng)作靈敏牢靠。

水池、水箱按規(guī)定時(shí)間進(jìn)行清洗及水質(zhì)檢測限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知用戶。

對緊急停電停水突發(fā)事務(wù)處理應(yīng)具有有效預(yù)案高層變頻供水系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)整器、限制柜應(yīng)保持干燥、無灰塵、通風(fēng)良好、接線緊固。

供水壓力波動(dòng)范圍在正負(fù)0.03mpa范圍內(nèi)。

重要管道上的壓力儀表每年定期進(jìn)行校驗(yàn)下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積污水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無異響和振動(dòng),閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴(yán)峻銹蝕。

污水水位限制裝置靈敏牢靠,平常轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動(dòng)限制狀態(tài)。

限制箱開關(guān)、指示燈完好。

電機(jī)運(yùn)行電流小于額定值常用的污水泵要建立巡查制度,保障不返水,不空轉(zhuǎn),避開污染環(huán)境與奢侈電能綜合管溝、化糞池等肯定深度的檢查井,運(yùn)用五防井蓋等相應(yīng)措施保障平安建立化糞池、下水管線、污水井清掏檢查安排,外委或部格外委工作安排水泵房有報(bào)警設(shè)施,防止爆管有排水溝和防溢水設(shè)施:生活水箱、水池加蓋上鎖,在通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)。

有條件的狀況下,生活水箱安裝低位報(bào)警系統(tǒng)和高位限制系統(tǒng)裝置管線上有流水方向指示:生活水泵房水箱間修理保養(yǎng)要留意油漆,涂料,稀料、焊接等對水的污染,要有相應(yīng)的通風(fēng)措施確保平安智能化系統(tǒng)管理:可視對講系統(tǒng):管理平臺機(jī)、單元室外機(jī)、圍墻機(jī)畫面清楚、聲音清晰,呼叫、振鈴靈敏牢靠。

系統(tǒng)電路板安裝接線堅(jiān)固,布線整齊、線纜標(biāo)識清晰正確。

室外機(jī)、圍墻機(jī)安裝牢靠門禁平安報(bào)警系統(tǒng):系統(tǒng)主機(jī)、讀卡器、平安報(bào)警傳感器、探測器動(dòng)作靈敏牢靠,線路布置連接堅(jiān)固周界防越報(bào)警系統(tǒng):紅外線接收、發(fā)送效果良好,功能正常;

報(bào)警主機(jī)運(yùn)行正常、操作鍵盤布撤防正常、線纜標(biāo)識清晰、電源變壓器防水處理良好。

探測器清潔、安裝堅(jiān)固停車場道閘系統(tǒng):服務(wù)器及管理附屬設(shè)備運(yùn)行正常,數(shù)據(jù)完整、手動(dòng)按鈕敏捷有效,閘桿轉(zhuǎn)軸潤滑轉(zhuǎn)動(dòng)良好,閘桿水平,反光紙完好、道閘機(jī)坐固定穩(wěn)固監(jiān)控?cái)z像機(jī):內(nèi)外部清潔無塵,云臺轉(zhuǎn)動(dòng)敏捷,焦距、光圈、方向、測量電源電壓正常,安裝堅(jiān)固,錄像畫面清楚;

畫面切換穩(wěn)定巡更系統(tǒng):管理電腦、手持終端運(yùn)行正常,數(shù)據(jù)完整、采集底座顯示正常,采集數(shù)據(jù)正常背景音樂及廣播系統(tǒng):各類聲源設(shè)備按鈕及指示燈工作正常,功能良好、話筒切換正常,聯(lián)接牢靠、揚(yáng)聲器聲音清楚,無嘶啞及無聲等不正?，F(xiàn)象根據(jù)保養(yǎng)安排對電腦進(jìn)行維護(hù)。

依據(jù)電腦的實(shí)際狀況與運(yùn)用狀況,對重要部位的錄制硬盤進(jìn)行調(diào)整,如有必要可以增容或者部分內(nèi)容的單獨(dú)存儲消防系統(tǒng)管理:消防限制中心主機(jī)、消防聯(lián)動(dòng)限制柜運(yùn)行牢靠。

消防專用工具配備齊全。

消防室內(nèi)設(shè)有報(bào)警記錄消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備隨意時(shí)間啟動(dòng)不堵轉(zhuǎn)跳閘。

不泄漏。

止回閥動(dòng)作靈敏牢靠,反向不泄漏。

消火栓配置齊備,各配件功能良好。

水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動(dòng)作精確穩(wěn)定。

消防水泵限制柜指示正常噴淋頭:無泄漏,外觀完整。

消防煙感、溫度傳感器清潔并定期對外觀進(jìn)行檢查,同時(shí)按比例進(jìn)行抽檢消防排煙系統(tǒng),消防廣播系統(tǒng),區(qū)域火焰報(bào)警器,各種模塊處在良好工作狀態(tài),有聯(lián)動(dòng)測試記錄。

設(shè)施功能完備無損壞開消防結(jié)合器的扳手要在旁邊存放,開啟地下消火栓的鑰匙和大閘應(yīng)放在固定位置消防系統(tǒng)應(yīng)保持在自動(dòng)狀態(tài),可在消控室內(nèi)加自動(dòng)改手動(dòng)按鈕定期進(jìn)行末端壓力檢查,以確保在正常值簾門電氣自動(dòng)限制、電氣手動(dòng)限制、關(guān)門動(dòng)作程序正確對消防系統(tǒng)應(yīng)有檢測安排,并在肯定周期內(nèi)覆蓋全部設(shè)施采暖系統(tǒng)管理:鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定,供回水溫度在規(guī)定的范圍內(nèi),平安靈敏牢靠,平安閥定期人工排放,管道閥門無泄漏保溫層完好嚴(yán)格根據(jù)鍋爐運(yùn)用說明書進(jìn)行鍋爐操作鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。

無漏油漏水、無銹蝕,螺栓緊固市網(wǎng)供熱:熱量計(jì)量或熱水差壓、溫度、流量等計(jì)量儀器,精度高于0.5級。

傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接堅(jiān)固,接線有標(biāo)識。

儀表應(yīng)至少應(yīng)每兩年定期請技術(shù)監(jiān)督部門檢驗(yàn)認(rèn)可換熱器設(shè)備應(yīng)設(shè)有排氣閥、排污閥。

設(shè)備應(yīng)依據(jù)水質(zhì)和介質(zhì)實(shí)際狀況,定期的檢查和清洗熱水循環(huán)泵進(jìn)口管路必需充溢熱水,禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長期運(yùn)行市網(wǎng)供熱時(shí),為防止水擊,開啟總進(jìn)氣閥前應(yīng)將分氣缸排污閥打開,緩緩開啟蒸汽閥,先將凝聚水排凈,待排出全是蒸汽為止分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%,排污閥、壓力表、進(jìn)出閘閥標(biāo)識清晰,無泄漏無修蝕電加熱采暖:電熱膜裝置、導(dǎo)線絕緣電阻大于0.5兆歐,電熱膜、空氣開關(guān)、導(dǎo)線、接線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味;

空氣開關(guān)過負(fù)荷愛護(hù)、短路愛護(hù)靈敏牢靠空調(diào)系統(tǒng)管理:冷卻塔內(nèi)填料3-5年進(jìn)行更換,冷卻塔噪音小于65分貝,設(shè)有防鼠蟲措施,濾網(wǎng)清潔,冷凝水暢通,轉(zhuǎn)動(dòng)部位無異響,冷卻水、冷凍水的年檢測報(bào)告齊全風(fēng)機(jī)盤管、風(fēng)口、翅片等至少應(yīng)半年清洗一次;

中心空調(diào)新、回風(fēng)機(jī)組過濾網(wǎng)至少每10天清洗一次冷卻塔設(shè)備、冷水機(jī)組設(shè)備、電機(jī)、水泵嚴(yán)格按說明書進(jìn)行操作,換季啟動(dòng)機(jī)組時(shí),需對冷水機(jī)組進(jìn)行調(diào)試,冬季結(jié)冰地區(qū)須要有防凍措施冷卻水水流開關(guān)、冷凍水水流開關(guān)(或其他類型傳感器)應(yīng)穩(wěn)定牢靠。

其輸出參數(shù)應(yīng)與冷水機(jī)組要求相匹配房屋本體及附屬設(shè)施管理:房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位無變形、裂縫、腐蝕現(xiàn)象每年3-5月為防雷系統(tǒng)年檢:房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值不大于10歐姆;

引下線、屋頂避雷網(wǎng)線、中性點(diǎn)接地,設(shè)備層的避雷帶、網(wǎng)的無脫焊,如有生銹,用銀粉修復(fù)空置房水電限制閥門應(yīng)處于狀態(tài)內(nèi)外墻面、建筑小品外觀完好、整齊,空調(diào)架安裝有序,無生銹、無開焊。

室外招牌、廣告、霓虹燈整齊統(tǒng)一美觀無平安隱患,外墻裝飾無破損屋面排水與地面雨水井通暢,日常每周巡檢一次,每年開春后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結(jié)凍前,均需進(jìn)行屋面防水與地面雨水井狀況的檢查并記錄和統(tǒng)計(jì)小區(qū)內(nèi)棟號有明顯標(biāo)記,小區(qū)入口處和主要路口有總平圖,在大型社區(qū)要有引路標(biāo)識圖各種休閑消遣設(shè)施轉(zhuǎn)動(dòng)部位敏捷,無異響,承重部位無變形,各部位無棱角兒童活動(dòng)場所和消遣設(shè)施無平安隱患,油漆無脫落,環(huán)境清潔,色調(diào)活躍,物品整齊北方水景觀在入冬前把水全部放掉并做相應(yīng)的防凍措施,防止靜水的水管水泵凍暴,夏天依據(jù)實(shí)際季節(jié)、氣候、時(shí)間對水景觀的限制開放全部鋼構(gòu)、欄桿、井蓋等鐵制品每半年油漆一次,保證鮮亮木作的翻新和油漆應(yīng)每年進(jìn)行一次操作較困難或如操作不當(dāng)會引起損害或設(shè)施損壞的消遣設(shè)施,應(yīng)設(shè)置運(yùn)用說明,做好相應(yīng)的平安警示活動(dòng)區(qū)域要有開放說明、設(shè)施運(yùn)用說明、溫馨提示景觀照明依據(jù)實(shí)際季節(jié)、氣候、時(shí)間對景觀照明的限制開放,室外用電必需保障漏電愛護(hù)完好,無破損線路,盡量運(yùn)用平安電壓加建改造管理:造價(jià)在1萬以上及特別的加建改造須要施工圖紙,平面圖與例圖,注明相關(guān)數(shù)據(jù),如長、寬、高、厚、線路的距離、圖例等技術(shù)交底:須要說明施工細(xì)微環(huán)節(jié),重要位置的相關(guān)要求,留意事項(xiàng),施工工藝,相關(guān)材料標(biāo)準(zhǔn),任何工程要求前提是符合行業(yè)、國家、平安標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)規(guī)定特別工程須要對重要部分的材料封存,如瓷磚、板材、管材、涂料、石材等材料新工藝新材料必需符合相關(guān)規(guī)定,如運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn),平安標(biāo)準(zhǔn),環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)、國家標(biāo)準(zhǔn)工具管理:各部門應(yīng)建立個(gè)人工具及公用工具領(lǐng)用臺賬,并指定責(zé)任進(jìn)行管理員工個(gè)人運(yùn)用工具丟失或人為損壞,則應(yīng)由員工賠償;

如屬正常運(yùn)用損壞則可以經(jīng)主管批準(zhǔn)后在倉管員處以舊換新并履行報(bào)損手續(xù)大型公用工具運(yùn)用除應(yīng)遵循便攜式(小件的)公用工具運(yùn)用留意事項(xiàng)外還應(yīng)每個(gè)月進(jìn)行一次保養(yǎng)公用工具中的計(jì)量器具應(yīng)定期送檢,檢驗(yàn)后合格的方可運(yùn)用計(jì)量儀器儀表管理:購買儀器儀表時(shí),必需附有技術(shù)監(jiān)督部門認(rèn)可的廠家生產(chǎn)檢驗(yàn)合格證;

并根據(jù)相應(yīng)儀器儀表運(yùn)用規(guī)定定期由公司指定部門送專業(yè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn),出具檢驗(yàn)報(bào)告結(jié)果,并有效標(biāo)識對于公司和專業(yè)機(jī)構(gòu)均無法檢定的專用儀器儀表(設(shè)備),由供應(yīng)儀器的供貨商按公司規(guī)定的檢定周期出具證明材料受檢合格的儀器儀表作好受控標(biāo)識;

不合格的儀器儀表(設(shè)備)外送專業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)校、修理或予以報(bào)廢處理,并予以記錄存檔質(zhì)保金退付管理:在接到退付質(zhì)保金申請后馬上以公告、短信、電話的形式告知服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,讓業(yè)主半個(gè)月內(nèi)來報(bào)修,公告要照相,電話要有電話通話記錄、時(shí)間、通知的電話號碼、被通知人的姓名以及看法做好證據(jù)收集,確保不引起法律糾紛組織專業(yè)修理人員細(xì)致排查相關(guān)項(xiàng)目,是否百分百沒遺留問題,假如存在隱患問題,馬上提出整改,合格為止,即將出現(xiàn)的問題須要施工方整改或者預(yù)留風(fēng)險(xiǎn)金退付質(zhì)保金應(yīng)由各管理處工程主管、客戶服務(wù)主管及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字后物業(yè)公司才進(jìn)行簽字。

應(yīng)扣除代付的整改費(fèi)用修理基金運(yùn)用:由物業(yè)公司代管的修理基金在支出前,應(yīng)按規(guī)定獲得批準(zhǔn)后執(zhí)行。

沒有業(yè)主委員會或非物業(yè)公司代管的修理基金在支出前,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,應(yīng)取得相關(guān)行政主管部門的批準(zhǔn)當(dāng)?shù)卣疅o明確運(yùn)用要求或未成立業(yè)主委員會的修理基金運(yùn)用應(yīng)至少做到帳目清晰,并向業(yè)主公開接管項(xiàng)目應(yīng)與托付管理單位簽訂共用設(shè)備設(shè)施修理基金管理方法,或明確相關(guān)管理責(zé)任修理家政服務(wù):修理人員接單后,檢查整理儀容儀表,依據(jù)修理內(nèi)容,做好相關(guān)材料工具打算,15分鐘到20分鐘內(nèi)到場,不能在較短時(shí)間內(nèi)到達(dá)的,需由客戶服務(wù)部知會客戶,并約定時(shí)間工完場清,物品回位,垃圾裝袋帶走完成修理工作后應(yīng)主動(dòng)請客戶檢查,客戶滿足后,請客戶在修理服務(wù)單上簽名確認(rèn)及服務(wù)看法。

并把修理單根據(jù)填寫規(guī)定返回客服中心登記回訪修理人員入戶修理時(shí),不行與業(yè)戶閑聊和打聽業(yè)戶隱私,禁止收取業(yè)戶錢物,不得泄露公司任何機(jī)密修理或更換珍貴物件等應(yīng)與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議經(jīng)現(xiàn)場檢查,發(fā)覺無法即時(shí)修理的應(yīng)與業(yè)戶講明狀況,依據(jù)實(shí)際狀況匯報(bào)客服中心與工程主管或修理班長物料管理:倉庫內(nèi)物資擺放整齊,分類標(biāo)識,簡單領(lǐng)取,質(zhì)量不確定的物資應(yīng)隔離存放倉庫應(yīng)依據(jù)庫存物資特性,配備相應(yīng)的溫度計(jì)、濕度計(jì)等監(jiān)測工具及設(shè)定上下限值,具有相應(yīng)的防火、防潮、反腐、防盜、防揮發(fā)等保管和平安措施易燃易爆物資應(yīng)隔離存放,存放倉庫應(yīng)具有相應(yīng)的消防、滅火器材和防爆燈具大型氧氣設(shè)備等具有爆炸危急的加工修理設(shè)備的存放地點(diǎn)離住宅窗戶應(yīng)至少30米,離人群聚集場所至少50米。

乙炔瓶和氧氣瓶必需隔離存放庫存物資進(jìn)出倉、領(lǐng)借用手續(xù)完整全部庫存物資應(yīng)建立庫存物資臺帳,定期盤點(diǎn),保證帳物相符部分廢舊物質(zhì)的利用管理,配置相應(yīng)的修理工具與材料,把可利用物資再加工再修理再利用做好設(shè)備設(shè)施緊急預(yù)案常用的工具配置、保養(yǎng)與應(yīng)急材料的管理。

如常用閥門、開關(guān)、管材、線纜、移動(dòng)潛水泵,平安繩,平安帶,應(yīng)急照明等報(bào)廢物資、

某物業(yè)公司工程部水電管理制度

物業(yè)公司工程部水電管理制度

1.工程部水電管理規(guī)定(如客戶須要可以供應(yīng))

1.1目的

加強(qiáng)對水電管理,堵住漏洞。

1.2適用范圍

客戶服務(wù)處工程部

1.3內(nèi)容

1.3.1全部工程部人員都有責(zé)任和義務(wù)對本客戶服務(wù)處所管水電進(jìn)行仔細(xì)管理。

1.3.2全部員工必需以身作則,凡與人串通偷水偷電者,一經(jīng)查出將作肅穆處理。

1.3.3確保水電設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行,水電正常平安供應(yīng)。

1.3.4隨時(shí)巡查,全部公共用水、用電須裝表并有完整記錄資料,發(fā)覺漏水、電現(xiàn)象,隨時(shí)修理,節(jié)約用水、用電

1.3.5定期檢查各用戶水電運(yùn)用狀況,防止偷水偷電現(xiàn)象發(fā)生。

1.3.6按時(shí)抄送水電表,并力求抄表正確、準(zhǔn)時(shí),每月將水電運(yùn)用狀況匯總報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。

1.3.7嚴(yán)禁私拉亂接、水電線路的更改。水電表的安裝要經(jīng)主任以上同意方可。

1.3.8隨時(shí)向各水電用戶講解水電運(yùn)用要求方法,留意事項(xiàng),對出現(xiàn)的問題多做說明工作。

1.3.9抄表人員施行輪換制,由副主任帶隊(duì),最少2人抄表,除副主任為固定外,幫助人員每月更換,輪番抄表。

1.4附表

1.4.1《月份用電狀況匯總表》

1.4.2《月份用水狀況匯總表》

某物業(yè)公司工程部水電管理制度怎么寫

物業(yè)公司工程部水電管理制度1.工程部水電管理規(guī)定(如客戶須要可以供應(yīng))

1.1目的加強(qiáng)對水電管理,堵住漏洞。

1.2適用范圍客戶服務(wù)處工程部

1.3內(nèi)容

1.3.1全部工程部人員都有責(zé)任和義務(wù)對本客戶服務(wù)處所管水電進(jìn)行仔細(xì)管理。

1.3.2全部員工必需以身作則,凡與人串通偷水偷電者,一經(jīng)查出將作肅穆處理。

1.3.3確保水電設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行,水電正常平安供應(yīng)。

1.3.4隨時(shí)巡查,全部公共用水、用電須裝表并有完整記錄資料,發(fā)覺漏水、電現(xiàn)象,隨時(shí)修理,節(jié)約用水、用電

1.3.5定期檢查各用戶水電運(yùn)用狀況,防止偷水偷電現(xiàn)象發(fā)生。

1.3.6按時(shí)抄送水電表,并力求抄表正確、準(zhǔn)時(shí),每月將水電運(yùn)用狀況匯總報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。

1.3.7嚴(yán)禁私拉亂接、水電線路的更改。

水電表的安裝要經(jīng)主任以上同意方可。

1.3.8隨時(shí)向各水電用戶講解水電運(yùn)用要求方法,留意事項(xiàng),對出現(xiàn)的問題多做說明工作。

1.3.9抄表人員施行輪換制,由副主任帶隊(duì),最少2人抄表,除副主任為固定外,幫助人員每月更換,輪番抄表。

1.4附表

1.4.1《月份用電狀況匯總表》

1.4.2《月份用水狀況匯總表》

物業(yè)公司工程管理類標(biāo)準(zhǔn)制度

物業(yè)公司工程管理類標(biāo)準(zhǔn)

1.目的

建立公司物業(yè)統(tǒng)一的工程管理標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)一步規(guī)范各地區(qū)物業(yè)公司住宅服務(wù)項(xiàng)目的工程管理。

2.范圍

本規(guī)定適用于公司物業(yè)商業(yè)和住宅服務(wù)項(xiàng)目。

3.管理標(biāo)準(zhǔn)

分項(xiàng)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

前期介入、分戶驗(yàn)收、接管驗(yàn)收:

見待正式確定發(fā)布的公司物業(yè)前期介入指引文件中的《物業(yè)前期介入與接管驗(yàn)收指引》、《物業(yè)前期介入的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)》

裝修服務(wù):

在交房前制訂《裝修手冊》,在交房時(shí)發(fā)放全體業(yè)主

物業(yè)公司應(yīng)依據(jù)政府相關(guān)規(guī)定和當(dāng)?shù)厣盍?xí)慣確定裝修時(shí)間,避開裝修干擾已入住業(yè)主的正常生活,工程部應(yīng)依據(jù)公司規(guī)定裝修時(shí)間或當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求進(jìn)行巡查

物業(yè)服務(wù)中心依據(jù)項(xiàng)目的詳細(xì)狀況制訂裝修人員及物料進(jìn)出的路途剛好間

業(yè)主的裝修申請?jiān)谌齻€(gè)工作日內(nèi)辦理完畢,并與業(yè)主簽訂《裝修服務(wù)協(xié)議》

物業(yè)公司應(yīng)在交房前對各種戶型存在的設(shè)計(jì)缺陷、共性問題進(jìn)行識別,制訂應(yīng)對措施。制定裝修指引,針對客戶可能出現(xiàn)的裝修需求,在不影響本體和里面狀況下制定統(tǒng)一方案對客戶進(jìn)行指導(dǎo)。提示改動(dòng)部分不在質(zhì)保期范疇,對影響房屋外觀整體形象等裝修行為做出統(tǒng)一要求

裝修前對裝修的留意事項(xiàng)及室內(nèi)的設(shè)施布置狀況向業(yè)主進(jìn)行交底說明

每日必需對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡查,涉及結(jié)構(gòu)或政府要求申報(bào)內(nèi)容,必需由業(yè)主供應(yīng)申報(bào)結(jié)果。違規(guī)裝修狀況必需發(fā)出告知整改,報(bào)告政府,證據(jù)保留

裝修結(jié)束后與業(yè)主、裝修單位進(jìn)行三方驗(yàn)收

裝修完畢后,房屋裝修檔案需進(jìn)行存檔

遺留工程處理:

各管理處有遺留工程統(tǒng)計(jì)清單和跟進(jìn)記錄,交房半年內(nèi),跟進(jìn)地產(chǎn)公司整改處理:對重大遺留工程有解決的方案,交房一年,已解決問題占總遺留工程的80%,交房二年,全部解決

形成系統(tǒng)性的建議報(bào)告公司,避開類似問題再出現(xiàn)

工程檔案資料:

各個(gè)物業(yè)服務(wù)中心建立圖紙資料臺帳,實(shí)行專人責(zé)任管理,電子書目上報(bào)公司,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為第一責(zé)任人,建立資料的收集、整理、保管、借閱等管理機(jī)制,保障資料的長期完整。新項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí),地產(chǎn)公司須把完整的圖紙資料移交給物業(yè)管理處,否則不予驗(yàn)收

設(shè)備臺帳:

在交房后三個(gè)月內(nèi)建立設(shè)施設(shè)備臺帳

全部設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》,貼于或懸掛于設(shè)備上;由于部分設(shè)備無法張貼《設(shè)備卡》如:潛水泵、污水過濾池等無法貼于設(shè)備上,可以在旁邊醒目位置粘貼予以標(biāo)識

節(jié)能降耗:

在項(xiàng)目交房一年內(nèi)應(yīng)依據(jù)詳細(xì)狀況基本完成節(jié)能改造工作,在不影響正常功能運(yùn)用的狀況下,每年應(yīng)建立節(jié)能降耗指標(biāo),并力爭持續(xù)改進(jìn)

公共區(qū)域走廊、公共場所、辦公室內(nèi)等區(qū)域的照明一般燈泡采納節(jié)能燈(聲控?zé)舨贿m合節(jié)能燈,但可以適當(dāng)限制照明數(shù)量與減小燈泡瓦數(shù)),并采納限制開啟時(shí)間等節(jié)能措施;公共區(qū)域用水(保潔、綠化、宿舍、食堂等用水),限制水閥的開啟量、采納節(jié)能型器具進(jìn)行節(jié)約;其它能耗資源的限制運(yùn)用

各物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)依據(jù)詳細(xì)狀況建立《節(jié)能降耗制度》,并進(jìn)行落實(shí)

中心空調(diào)通過啟停最佳限制、冷卻水泵變速驅(qū)動(dòng)、風(fēng)機(jī)起停限制和實(shí)施熱量計(jì)量管理等措施來限制能耗

維養(yǎng)安排:

各項(xiàng)目應(yīng)制訂各類設(shè)施設(shè)備的年度修理保養(yǎng)安排并嚴(yán)格執(zhí)行,保留記錄

修理保養(yǎng)安排應(yīng)包括:供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、房屋本體及附屬設(shè)施、電梯、計(jì)量儀器、水景(水系)、游泳池、停車場、高空設(shè)備(吊船、擦窗機(jī)等)等

維養(yǎng)安排必需與年度預(yù)算相結(jié)合

設(shè)備房管理:

設(shè)備房內(nèi)外應(yīng)有相應(yīng)的標(biāo)識,根據(jù)公司統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)制作

現(xiàn)場的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效,各類設(shè)備修理檢修記錄完整。相關(guān)管理制度上墻,值班人員有效操作證件的復(fù)印件需張貼上墻

配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈,通風(fēng)良好

設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)記。流體要有流向標(biāo)識;重要和操作有危急的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識

各類儀表運(yùn)用正常無損壞且合格,狀態(tài)標(biāo)示正常,無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象,責(zé)任人明確

設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時(shí),應(yīng)在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施,做好防護(hù)措施,以保證重要設(shè)備的運(yùn)用

重要設(shè)備房內(nèi)(如監(jiān)控中心,電話機(jī)房、配電房、發(fā)電機(jī)房、消防限制室、電梯機(jī)房、電腦機(jī)房、水泵房)應(yīng)配置干濕球溫度計(jì),對環(huán)境的溫、濕度進(jìn)行檢測,設(shè)備房內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在40攝氏度以下,相對濕度應(yīng)保持在80%以下,有防鼠防蟲設(shè)施并定期消殺,上述設(shè)備間配備2個(gè)以上2公斤手提式滅火器和1個(gè)應(yīng)急照明燈

設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙,嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品

應(yīng)當(dāng)有外來人員登記制度

水電表每天必抄,留意視察水電異動(dòng)的狀況

設(shè)備房及庫房中均應(yīng)采納防爆型開關(guān)、燈具

噪音污染嚴(yán)峻的設(shè)備應(yīng)采納防噪設(shè)施

設(shè)備房鑰匙由工程部專人負(fù)責(zé)管理

供配電系統(tǒng)管理:

屬于三級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少巡察檢查兩次并記錄。屬于二級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少須四次并記錄。屬于一級用電負(fù)荷的總配電房的配電設(shè)備每兩小時(shí)須巡檢并記錄

管理項(xiàng)目建立檢查制度并予以落實(shí),檢查記錄完整

高壓配電室須要有完好的模擬操作盤,高壓操作工具與高壓操作愛護(hù)設(shè)施

公共區(qū)域的管井門、箱柜門須處于關(guān)閉狀態(tài)并配有設(shè)備標(biāo)識、警示標(biāo)識。臨時(shí)取電必需穿管、作出警示防護(hù)要求

動(dòng)力配電柜互投裝置手動(dòng)、自動(dòng)轉(zhuǎn)換靈敏,功能完好,指示正常。配電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆

電容補(bǔ)償柜功率因數(shù)能手動(dòng)、自動(dòng)調(diào)整限制。補(bǔ)償柜內(nèi)接觸器動(dòng)作靈敏、放電電阻、熔斷器牢靠無損壞。補(bǔ)償限制手動(dòng)、自動(dòng)切換有效。補(bǔ)償電容殼體無膨脹,相間對地絕緣電阻大于0.5兆歐。功率因數(shù):不小

于00.9

凹凸壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動(dòng);無發(fā)熱變色接線;儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項(xiàng);盤內(nèi)裝置無異樣聲響、無焦糊氣味;配電回路標(biāo)識清晰精確

高壓繼電愛護(hù)裝置應(yīng)靈敏牢靠,電氣操作工應(yīng)能識別各種掉牌信號性質(zhì)

酸性蓄電池常常保持在浮充狀態(tài),定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好,表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋

發(fā)生停電事故后,5分鐘(特別困難不超過15分鐘)內(nèi)啟動(dòng)發(fā)電機(jī),并至少能連續(xù)運(yùn)行4小時(shí)

發(fā)電機(jī)設(shè)備:內(nèi)燃機(jī)、減速箱、啟動(dòng)馬達(dá)、發(fā)電機(jī)潤滑良好。潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏;發(fā)電機(jī)、柴油內(nèi)燃機(jī),潤滑油泵、啟動(dòng)電機(jī),無異樣聲音、異樣振動(dòng);柴油發(fā)動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機(jī)輸出電壓符合標(biāo)準(zhǔn)要求;備用柴油量保持在容器容量的80%旁邊或確保電機(jī)連續(xù)工作24小時(shí)的儲備量油,在柴油保質(zhì)期到期前,應(yīng)妥當(dāng)處理儲備的柴油;若系水冷式發(fā)電機(jī),冷水箱水量保持在容積的80%以上,四濾應(yīng)剛好更換;必需配備符合要求的兩套蓄電池,至少每2個(gè)月輪番切換運(yùn)用;備有符合要求的切換開關(guān)裝置;發(fā)電機(jī)接地牢靠,對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機(jī)房應(yīng)有隔降噪音措施;蓄電池組電壓保持在24v左右,正常狀況下,發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動(dòng)位置。每兩周啟動(dòng)試運(yùn)行一次,每次運(yùn)行時(shí)間為15分鐘

電梯管理:

電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、修理保養(yǎng)合同完備

電梯運(yùn)行穩(wěn)定,開關(guān)門敏捷,舒適感好,平層精確,轎廂通風(fēng),照明良好,從啟動(dòng)到平層皆無異樣振動(dòng)、沖擊以及異樣聲響

合格平層狀態(tài)平層誤差在正負(fù)7mm以內(nèi)

門導(dǎo)軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)敏捷轉(zhuǎn)動(dòng)潤滑良好

限速器動(dòng)作應(yīng)靈敏牢靠,潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作,斷繩平安開關(guān)的牢靠性

供方應(yīng)有資質(zhì),每月檢修至少一次,有檢修記錄

電梯機(jī)房地面應(yīng)鋪裝或進(jìn)行油漆,門窗應(yīng)有防飄雨設(shè)施

保持減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能,油面高度在油標(biāo)規(guī)定范圍內(nèi)

轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物,無油污,無積水

繼電器接觸器觸點(diǎn)應(yīng)吻合,無積碳和熔焊現(xiàn)象。限制盤、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講,指示燈、照明不缺損,工作正常,敏捷牢靠,接線端子壓接堅(jiān)固,導(dǎo)線編號清晰無誤

盤車、救人設(shè)施置于機(jī)房明顯位置。平層標(biāo)記明顯

滑動(dòng)導(dǎo)靴的襯墊工作面磨損量小于1毫米。間隙應(yīng)勻稱

緩沖器全部螺栓應(yīng)緊固無泄漏,無銹蝕

傳動(dòng)杠桿協(xié)作轉(zhuǎn)動(dòng)處應(yīng)有良好機(jī)油潤滑鉗口滾動(dòng)或滑動(dòng)部位涂鋰基潤滑脂。其動(dòng)作應(yīng)靈敏牢靠

鋼絲繩斷絲在各繩股之間勻稱分布時(shí),在一個(gè)擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根,不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕,磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%

平安觸板的動(dòng)作應(yīng)靈敏牢靠,電梯故障時(shí)在轎箱內(nèi)能用手將門撥開

物業(yè)公司應(yīng)制訂相關(guān)的應(yīng)急預(yù)案,如:電梯困人、發(fā)生火災(zāi)、自然災(zāi)難等

電梯機(jī)房應(yīng)有通風(fēng)降溫設(shè)施,溫度保持在0―40度之間,無機(jī)房電梯底坑的防水與排水的限制措施到位

運(yùn)行出現(xiàn)故障后,有電梯上崗證或具備救援學(xué)問的人員,應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場做相應(yīng)的救援處理

給排水系統(tǒng)管理:

水泵運(yùn)行無異響,無異樣振動(dòng)。水泵軸無泄漏。(正常機(jī)密封泄漏應(yīng)小于3滴/分,填料密封泄漏應(yīng)小于10滴/分。)潤滑油箱內(nèi)不能混入水分,油位在油標(biāo)范圍內(nèi),詳細(xì)操作參考水泵說明書

設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。止回閥動(dòng)作靈敏牢靠。水池、水箱按規(guī)定時(shí)間進(jìn)行清洗及水質(zhì)檢測

限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知用戶。對緊急停電停水突發(fā)事務(wù)處理應(yīng)具有有效預(yù)案

高層變頻供水系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)整器、限制柜應(yīng)保持干燥、無灰塵、通風(fēng)良好、接線緊固。供水壓力波動(dòng)范圍在正負(fù)0.03mpa范圍內(nèi)。重要管道上的壓力儀表每年定期進(jìn)行校驗(yàn)

下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積

污水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無異響和振動(dòng),閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴(yán)峻銹蝕。污水水位限制裝置靈敏牢靠,平常轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動(dòng)限制狀態(tài)。限制箱開關(guān)、指示燈完好。電機(jī)運(yùn)行電流小于額定值

常用的污水泵要建立巡查制度,保障不返水,不空轉(zhuǎn),避開污染環(huán)境與奢侈電能

綜合管溝、化糞池等肯定深度的檢查井,運(yùn)用五防井蓋等相應(yīng)措施保障平安

建立化糞池、下水管線、污水井清掏檢查安排,外委或部格外委工作安排

水泵房有報(bào)警設(shè)施,防止爆管

有排水溝和防溢水設(shè)施:

生活水箱、水池加蓋上鎖,在通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)。有條件的狀況下,生活水箱安裝低位報(bào)警系統(tǒng)和高位限制系統(tǒng)裝置

管線上有流水方向指示:

生活水泵房水箱間修理保養(yǎng)要留意油漆,涂料,稀料、焊接等對水的污染,要有相應(yīng)的通風(fēng)措施確保平安

智能化系統(tǒng)管理:

可視對講系統(tǒng):管理平臺機(jī)、單元室外機(jī)、圍墻機(jī)畫面清楚、聲音清晰,呼叫、振鈴靈敏牢靠。系統(tǒng)電路板安裝接線堅(jiān)固,布線整齊、線纜標(biāo)識清晰正確。室外機(jī)、圍墻機(jī)安裝牢靠

門禁平安報(bào)警系統(tǒng):系統(tǒng)主機(jī)、讀卡器、平安報(bào)警傳感器、探測器動(dòng)作靈敏牢靠,線路布置連接堅(jiān)固

周界防越報(bào)警系統(tǒng):紅外線接收、發(fā)送效果良好,功能正常;報(bào)警主機(jī)運(yùn)行正常、操作鍵盤布撤防正常、線纜標(biāo)識清晰、電源變壓器防水處理良好。探測器清潔、安裝堅(jiān)固

停車場道閘系統(tǒng):服務(wù)器及管理附屬設(shè)備運(yùn)行正常,數(shù)據(jù)完整、手動(dòng)按鈕敏捷有效,閘桿轉(zhuǎn)軸潤滑轉(zhuǎn)動(dòng)良好,閘桿水平,反光紙完好、道閘機(jī)坐固定穩(wěn)固

監(jiān)控?cái)z像機(jī):內(nèi)外部清潔無塵,云臺轉(zhuǎn)動(dòng)敏捷,焦距、光圈、方向、測量電源電壓正常,安裝堅(jiān)固,錄像畫面清楚;畫面切換穩(wěn)定

巡更系統(tǒng):管理電腦、手持終端運(yùn)行正常,數(shù)據(jù)完整、采集底座顯示正常,采集數(shù)據(jù)正常

背景音樂及廣播系統(tǒng):各類聲源設(shè)備按鈕及指示燈工作正常,功能良好、話筒切換正常,聯(lián)接牢靠、揚(yáng)聲器聲音清楚,無嘶啞及無聲等不正?，F(xiàn)象

根據(jù)保養(yǎng)安排對電腦進(jìn)行維護(hù)。依據(jù)電腦的實(shí)際狀況與運(yùn)用狀況,對重要部位的錄制硬盤進(jìn)行調(diào)整,如有必要可以增容或者部分內(nèi)容的單獨(dú)存儲

消防系統(tǒng)管理:

消防限制中心主機(jī)、消防聯(lián)動(dòng)限制柜運(yùn)行牢靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設(shè)有報(bào)警

記錄

消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備隨意時(shí)間啟動(dòng)不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄漏。止回閥動(dòng)作靈敏牢靠,反向不泄漏。消火栓配置齊備,各配件功能良好。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動(dòng)作精確穩(wěn)定。消防水泵限制柜指示正常

噴淋頭:無泄漏,外觀完整。消防煙感、溫度傳感器清潔并定期對外觀進(jìn)行檢查,同時(shí)按比例進(jìn)行抽檢

消防排煙系統(tǒng),消防廣播系統(tǒng),區(qū)域火焰報(bào)警器,各種模塊處在良好工作狀態(tài),有聯(lián)動(dòng)測試記錄。設(shè)施功能完備無損壞

開消防結(jié)合器的扳手要在旁邊存放,開啟地下消火栓的鑰匙和大閘應(yīng)放在固定位置

消防系統(tǒng)應(yīng)保持在自動(dòng)狀態(tài),可在消控室內(nèi)加自動(dòng)改手動(dòng)按鈕

定期進(jìn)行末端壓力檢查,以確保在正常值內(nèi)

卷簾門電氣自動(dòng)限制、電氣手動(dòng)限制、關(guān)門動(dòng)作程序正確

對消防系統(tǒng)應(yīng)有檢測安排,并在肯定周期內(nèi)覆蓋全部設(shè)施

采暖系統(tǒng)管理:

鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定,供回水溫度在規(guī)定的范圍內(nèi),平安附件靈敏牢靠,平安閥定期人工排放,管道閥門無泄漏保溫層完好

嚴(yán)格根據(jù)鍋爐運(yùn)用說明書進(jìn)行鍋爐操作

鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無漏油漏水、無銹蝕,螺栓緊固

市網(wǎng)供熱:熱量計(jì)量或熱水差壓、溫度、流量等計(jì)量儀器,精度高于0.5級。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接堅(jiān)固,接線有標(biāo)識。儀表應(yīng)至少應(yīng)每兩年定期請技術(shù)監(jiān)督部門檢驗(yàn)認(rèn)可

換熱器設(shè)備應(yīng)設(shè)有排氣閥、排污閥。設(shè)備應(yīng)依據(jù)水質(zhì)和介質(zhì)實(shí)際狀況,定期的檢查和清洗

熱水循環(huán)泵進(jìn)口管路必需充溢熱水,禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長期運(yùn)行

市網(wǎng)供熱時(shí),為防止水擊,開啟總進(jìn)氣閥前應(yīng)將分氣缸排污閥打開,緩緩開啟蒸汽閥,先將凝聚水排凈,待排出全是蒸汽為止

分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%,排污閥、壓力表、進(jìn)出閘閥標(biāo)識清晰,無泄漏無修蝕

電加熱采暖:電熱膜裝置、導(dǎo)線絕緣電阻大于0.5兆歐,電熱膜、空氣開關(guān)、導(dǎo)線、接線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味;空氣開關(guān)過負(fù)荷愛護(hù)、短路愛護(hù)靈敏牢靠

空調(diào)系統(tǒng)管理:

冷卻塔內(nèi)填料3-5年進(jìn)行更換,冷卻塔噪音小于65分貝,設(shè)有防鼠蟲措施,濾網(wǎng)清潔,冷凝水暢通,轉(zhuǎn)動(dòng)部位無異響,冷卻水、冷凍水的年檢測報(bào)告齊全

風(fēng)機(jī)盤管、風(fēng)口、翅片等至少應(yīng)半年清洗一次;中心空調(diào)新、回風(fēng)機(jī)組過濾網(wǎng)至少每10天清洗一次

冷卻塔設(shè)備、冷水機(jī)組設(shè)備、電機(jī)、水泵嚴(yán)格按說明書進(jìn)行操作,換季啟動(dòng)機(jī)組時(shí),需對冷水機(jī)組進(jìn)行調(diào)試,冬季結(jié)冰地區(qū)須要有防凍措施

冷卻水水流開關(guān)、冷凍水水流開關(guān)(或其他類型傳感器)應(yīng)穩(wěn)定牢靠。其輸出參數(shù)應(yīng)與冷水機(jī)組要求相匹配

房屋本體及附屬設(shè)施管理:

房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位無變形、裂縫、腐蝕現(xiàn)象

每年3-5月為防雷系統(tǒng)年檢:房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值不大于10歐姆;引下線、屋頂避雷網(wǎng)線、中性點(diǎn)接地,設(shè)備層的避雷帶、網(wǎng)的無脫焊,如有生銹,用銀粉修復(fù)

空置房水電限制閥門應(yīng)處于關(guān)閉狀態(tài)

內(nèi)外墻面、建筑小品外觀完好、整齊,空調(diào)架安裝有序,無生銹、無開焊。室外招牌、廣告、霓虹燈整齊統(tǒng)一美觀無平安隱患,外墻裝飾無破損

屋面排水與地面雨水井通暢,日常每周巡檢一次,每年開春后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結(jié)凍前,均需進(jìn)行屋面防水與地面雨水井狀況的檢查并記錄和統(tǒng)計(jì)

小區(qū)內(nèi)棟號有明顯標(biāo)記,小區(qū)入口處和主要路口有總平圖,在大型社區(qū)要有引路標(biāo)識圖

各種休閑消遣設(shè)施轉(zhuǎn)動(dòng)部位敏捷,無異響,承重部位無變形,各部位無棱角

兒童活動(dòng)場所和消遣設(shè)施無平安隱患,油漆無脫落,環(huán)境清潔,色調(diào)活躍,物品整齊

北方水景觀在入冬前把水全部放掉并做相應(yīng)的防凍措施,防止靜水的水管水泵凍暴,夏天依據(jù)實(shí)際季節(jié)、氣候、時(shí)間對水景觀的限制開放

全部鋼構(gòu)、欄桿、井蓋等鐵制品每半年油漆一次,保證鮮亮

木作的翻新和油漆應(yīng)每年進(jìn)行一次

操作較困難或如操作不當(dāng)會引起損害或設(shè)施損壞的消遣設(shè)施,應(yīng)設(shè)置運(yùn)用說明,做好相應(yīng)的平安警示

活動(dòng)區(qū)域要有開放說明、設(shè)施運(yùn)用說明、溫馨提示

景觀照明依據(jù)實(shí)際季節(jié)、氣候、時(shí)間對景觀照明的限制開放,室外用電必需保障漏電愛護(hù)完好,無破損線路,盡量運(yùn)用平安電壓

加建改造管理:

造價(jià)在1萬以上及特別的加建改造須要施工圖紙,平面圖與例圖,注明相關(guān)數(shù)據(jù),如長、寬、高、厚、線路的距離、圖例等

技術(shù)交底:須要說明施工細(xì)微環(huán)節(jié),重要位置的相關(guān)要求,留意事項(xiàng),施工工藝,相關(guān)材料標(biāo)準(zhǔn),任何工程要求前提是符合行業(yè)、國家、平安標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)規(guī)定

特別工程須要對重要部分的材料封存,如瓷磚、板材、管材、涂料、石材等材料

新工藝新材料必需符合相關(guān)規(guī)定,如運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn),平安標(biāo)準(zhǔn),環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)、國家標(biāo)準(zhǔn)

工具管理:

各部門應(yīng)建立個(gè)人工具及公用工具領(lǐng)用臺賬,并指定責(zé)任進(jìn)行管理

員工個(gè)人運(yùn)用工具丟失或人為損壞,則應(yīng)由員工賠償;如屬正常運(yùn)用損壞則可以經(jīng)主管批準(zhǔn)后在倉管員處以舊換新并履行報(bào)損手續(xù)

大型公用工具運(yùn)用除應(yīng)遵循便攜式(小件的)公用工具運(yùn)用留意事項(xiàng)外還應(yīng)每個(gè)月進(jìn)行一次保養(yǎng)

公用工具中的計(jì)量器具應(yīng)定期送檢,檢驗(yàn)后合格的方可運(yùn)用

計(jì)量儀器儀表管理:

購買儀器儀表時(shí),必需附有技術(shù)監(jiān)督部門認(rèn)可的廠家生產(chǎn)檢驗(yàn)合格證;并根據(jù)相應(yīng)儀器儀表運(yùn)用規(guī)定定期由公司指定部門送專業(yè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn),出具檢驗(yàn)報(bào)告結(jié)果,并有效標(biāo)識

對于公司和專業(yè)機(jī)構(gòu)均無法檢定的專用儀器儀表(設(shè)備),由供應(yīng)儀器的供貨商按公司規(guī)定的檢定周期出具證明材料

受檢合格的儀器儀表作好受控標(biāo)識;不合格的儀器儀表(設(shè)備)外送專業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)校、修理或予以報(bào)廢處理,并予以記錄存檔

質(zhì)保金退付管理:

在接到退付質(zhì)保金申請后馬上以公告、短信、電話的形式告知服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,讓業(yè)主半個(gè)月內(nèi)來報(bào)修,公告要照相,電話要有電話通話記錄、時(shí)間、通知的電話號碼、被通知人的姓名以及看法

做好證據(jù)收集,確保不引起法律糾紛

組織專業(yè)修理人員

細(xì)致排查相關(guān)項(xiàng)目,是否百分百沒遺留問題,假如存在隱患問題,馬上提出整改,合格為止,即將出現(xiàn)的問題須要施工方整改或者預(yù)留風(fēng)險(xiǎn)金

退付質(zhì)保金應(yīng)由各管理處工程主管、客戶服務(wù)主管及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字后物業(yè)公司才進(jìn)行簽字。應(yīng)扣除代付的整改費(fèi)用

修理基金運(yùn)用:

由物業(yè)公司代管的修理基金在支出前,應(yīng)按規(guī)定獲得批準(zhǔn)后執(zhí)行。沒有業(yè)主委員會或非物業(yè)公司代管的修理基金在支出前,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,應(yīng)取得相關(guān)行政主管部門的批準(zhǔn)

當(dāng)?shù)卣疅o明確運(yùn)用要求或未成立業(yè)主委員會的修理基金運(yùn)用應(yīng)至少做到帳目清晰,并向業(yè)主公開

接管項(xiàng)目應(yīng)與托付管理單位簽訂共用設(shè)備設(shè)施修理基金管理方法,或明確相關(guān)管理責(zé)任

修理家政服務(wù):

修理人員接單后,檢查整理儀容儀表,依據(jù)修理內(nèi)容,做好相關(guān)材料工具打算,15分鐘到20分鐘內(nèi)到場,不能在較短時(shí)間內(nèi)到達(dá)的,需由客戶服務(wù)部知會客戶,并約定時(shí)間

工完場清,物品回位,垃圾裝袋帶走

完成修理工作后應(yīng)主動(dòng)請客戶檢查,客戶滿足后,請客戶在修理服務(wù)單上簽名確認(rèn)及服務(wù)看法。并把修理單根據(jù)填寫規(guī)定返回客服中心登記回訪

修理人員入戶修理時(shí),不行與業(yè)戶閑聊和打聽業(yè)戶隱私,禁止收取業(yè)戶錢物,不得泄露公司任何機(jī)密

修理或更換珍貴物件等應(yīng)與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議

經(jīng)現(xiàn)場檢查,發(fā)覺無法即時(shí)修理的應(yīng)與業(yè)戶講明狀況,依據(jù)實(shí)際狀況匯報(bào)客服中心與工程主管或修理班長

物料管理:

倉庫內(nèi)物資擺放整齊,分類標(biāo)識,簡單領(lǐng)取,質(zhì)量不確定的物資應(yīng)隔離存放

倉庫應(yīng)依據(jù)庫存物資特性,配備相應(yīng)的溫度計(jì)、濕度計(jì)等監(jiān)測工具及設(shè)定上下限值,具有相應(yīng)的防火、防潮、反腐、防盜、防揮發(fā)等保管和平安措施

易燃易爆物資應(yīng)隔離存放,存放倉庫應(yīng)具有相應(yīng)的消防、滅火器材和防爆燈具

大型氧氣設(shè)備等具有爆炸危急的加工修理設(shè)備的存放地點(diǎn)離住宅窗戶應(yīng)至少30米,離人群聚集場所至少50米。乙炔瓶和氧氣瓶必需隔離存放

庫存物資進(jìn)出倉、領(lǐng)借用手續(xù)完整

全部庫存物資應(yīng)建立庫存物資臺帳,定期盤點(diǎn),保證帳物相符

部分廢舊物質(zhì)的利用管理,配置相應(yīng)的修理工具與材料,把可利用物資再加工再修理再利用

做好設(shè)備設(shè)施緊急預(yù)案常用的工具配置、保養(yǎng)與應(yīng)急材料的管理。如常用閥門、開關(guān)、管材、線纜、移動(dòng)潛水泵,平安繩,平安帶,應(yīng)急照明等

x物業(yè)公司工程部物品管理制度

物業(yè)公司工程部物品管理制度

前言

為確保物業(yè)管理公司對設(shè)備進(jìn)行正常的修理保養(yǎng),給業(yè)主/租戶供應(yīng)良好的工程服務(wù),物業(yè)管理處需選購 、儲存各種工具、備品、備件、材料和原料等貨物(以下統(tǒng)稱為物品),特制定物品的申購、選購 、入庫、儲存、出庫、借用、歸還、運(yùn)用及報(bào)廢程序。

1物品申購制度

物品申購制度是為了確保以最少的物品儲備來滿意物業(yè)修理保養(yǎng)和工程服務(wù)的須要,盡可能地壓縮庫存防止積壓,提高資金和倉庫的利用率。

1.1依據(jù)庫存狀況和日常修理的消耗記錄,設(shè)立常用消耗物品庫存量,一般以一個(gè)季度的消耗量的二倍庫存。

1.2各班組所需的物品,均須按年分季做出