成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用課件

第五章

房地產(chǎn)評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素第三節(jié)成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述一.房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其地上定著物?！康禺a(chǎn)可以分為兩個(gè)方面：1.權(quán)益權(quán)益是指一切與房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利、利益和收益的總稱(chēng)，包括所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)和典權(quán)①等。2.物質(zhì)實(shí)體物質(zhì)實(shí)體是權(quán)益的實(shí)體。二.房地產(chǎn)的特征（一）土地特性：1.土地的自然特性（1）數(shù)量的有限性（不可再生性）供給缺乏彈性（2）位置的不可移動(dòng)性（3）效用的持久性（價(jià)格具上升趨勢(shì)）（4）效用的差異性（不可替代性）2.土地的人文特性（1）用途的廣泛性（2）供給的稀缺性（3）社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性（4）可壟斷性3.建筑物的特征（1）建筑物是不能脫離土地而存在的（2）建筑物的使用壽命是有限的（3）建筑物屬于可再生性社會(huì)資源（二）房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的特征：1.位置固定性2.使用長(zhǎng)期性3.投資大量性4.影響因素多樣性和復(fù)雜性5.保值增值性土地特性房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)市場(chǎng)特性※在房地產(chǎn)評(píng)估中，評(píng)估對(duì)象一般由三種基本存在形態(tài)：1.土地（地產(chǎn)）2.建筑物3.房地合一（房產(chǎn)）三.房地產(chǎn)評(píng)估的原則（一）合法原則

合法取得、合法使用、合法交流、合法處分（二）最高最佳使用原則法律上允許、技術(shù)上經(jīng)濟(jì)上可行、能給被評(píng)估對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)的使用（三）房地綜合考慮原則分別對(duì)房屋和土地進(jìn)行評(píng)估后把房和地兩個(gè)因素進(jìn)行綜合分析（四）區(qū)域及地段原則四.房地產(chǎn)評(píng)估的目的和價(jià)值類(lèi)型（一）房地產(chǎn)評(píng)估的目的房地產(chǎn)評(píng)估的基本目的是為涉及房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)或交易提供價(jià)值參考；其特殊目的就是要考慮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，考慮不同性質(zhì)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的要求和制約。（二）房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型一般情況下需要評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，但也會(huì)涉及非市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估。五.房地產(chǎn)評(píng)估的程序（一）接受委托，明確評(píng)估的基本事項(xiàng)1.明確評(píng)估對(duì)象2.明確評(píng)估目的3.明確評(píng)估基準(zhǔn)日4.明確評(píng)估報(bào)告提交日期（二）制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃和技術(shù)方案作業(yè)計(jì)劃：合理安排評(píng)估的日程進(jìn)度技術(shù)方案：選擇和確定評(píng)估的基本技術(shù)思路和方法（三）現(xiàn)場(chǎng)勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）評(píng)定估算給出評(píng)估結(jié)果并填寫(xiě)評(píng)估報(bào)告第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素一.房地產(chǎn)價(jià)格的特性

房地產(chǎn)價(jià)格具體由土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、資金成本、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)構(gòu)成。由于土地與建筑物是通過(guò)不用途徑形成的，因此他們的價(jià)格特征也不同。土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動(dòng)產(chǎn)物，因此其價(jià)格是地租的本金化；而建筑物是勞動(dòng)產(chǎn)物，其價(jià)格可由生產(chǎn)成本和利潤(rùn)構(gòu)成。此外，在我國(guó)，地價(jià)是指土地使用權(quán)價(jià)格，而房?jī)r(jià)一般是指所有權(quán)價(jià)格。

在房地產(chǎn)價(jià)格中，土地價(jià)格是起決定性作用的，因此了解土地價(jià)格的特性十分重要。（一）土地價(jià)格的特殊性

1.土地價(jià)格構(gòu)成的特殊性地價(jià)是地租的資本化，此外還包括另外一部分，即人類(lèi)在開(kāi)發(fā)利用土地的過(guò)程中投入的物化勞動(dòng)和靈活勞動(dòng)所創(chuàng)造的價(jià)值。

2.價(jià)格機(jī)制決定的特殊性地價(jià)主要由地租或收益所決定，即由土地的使用價(jià)值決定。影響土地使用價(jià)值的因素很多。

3.市場(chǎng)供求關(guān)系的特殊性土地的供給彈性小，土地價(jià)格主要受需求方面影響。

4.價(jià)格呈不斷增長(zhǎng)趨勢(shì)土地價(jià)格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價(jià)格特性。（二）房地產(chǎn)價(jià)格的特性

1.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的復(fù)雜性房地產(chǎn)價(jià)格分為地價(jià)（使用權(quán)價(jià)格）和房?jī)r(jià)（所有權(quán)價(jià)格）。

2.房地產(chǎn)價(jià)格具有明顯的區(qū)域性、個(gè)別性房地產(chǎn)價(jià)格基本上是由房地產(chǎn)所在的區(qū)域的需求狀況所決定的。

3.房地產(chǎn)價(jià)格具有較強(qiáng)的政策性政府的干預(yù)二.房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi)（一）按基本存在形態(tài)劃分的房地產(chǎn)價(jià)格（土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格）1.土地價(jià)格（1）基準(zhǔn)地價(jià)：城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價(jià)（2）標(biāo)定地價(jià)：政府根據(jù)管理需要，評(píng)估或認(rèn)可的具體宗地在正常土地市場(chǎng)條件下于某一時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)的價(jià)格（3）出讓底價(jià)：是政府在出讓土地使用權(quán)時(shí)，根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場(chǎng)行情等因素確定的待出讓宗地在某個(gè)時(shí)點(diǎn)的最低價(jià)（4）轉(zhuǎn)讓價(jià)格：土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃的價(jià)格（5）其他價(jià)格2.建筑物價(jià)格（純建筑物部分的價(jià)格）3.房地產(chǎn)價(jià)格（土地價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格的統(tǒng)稱(chēng)）（二）按總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)1.總價(jià)格2.單位價(jià)格3.樓面地價(jià)

（樓面地價(jià)=土地總價(jià)/建筑總面積or樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率）（三）按所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益價(jià)格（四）按市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格1.市場(chǎng)價(jià)格房地產(chǎn)在市場(chǎng)上實(shí)際成交的價(jià)格。2.評(píng)估價(jià)格對(duì)市場(chǎng)可能交易價(jià)格的模擬。三.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）一般因素1.社會(huì)因素2.經(jīng)濟(jì)因素3.行政因素4.自然因素（二）區(qū)域因素1.商業(yè)繁華度2.道路通達(dá)度3.交通便捷度4.設(shè)施完善度5.環(huán)境質(zhì)量狀況6.規(guī)劃限制（對(duì)于不同性質(zhì)的區(qū)域，以上因素的影響程度會(huì)略有區(qū)別）（三）個(gè)別因素指影響具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格的因素，具體可分為影響土地的個(gè)別因素與影響建筑物的個(gè)別因素。1.影響土地價(jià)格的個(gè)別因素（1）位置、面積、地勢(shì)、地質(zhì)（2）形狀、寬度、深度（3）臨街狀況（4）規(guī)劃用途、容積率、使用年限（5）生熟程度2.影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素（1）面積、結(jié)構(gòu)（構(gòu)造）、材料（2）設(shè)計(jì)、設(shè)備（3）施工質(zhì)量（4）樓層、朝向（5）新舊程度第三節(jié)成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、基本思路成本法是房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法之一成本法是以假設(shè)重新復(fù)制被評(píng)估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法。即以重置一宗與被估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)，所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定被估房地產(chǎn)價(jià)值。二、適用范圍

1.一般適用于：無(wú)收益（不能使用收益法），房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多（不能使用市場(chǎng)法），無(wú)法利用收益法、市場(chǎng)法等方法進(jìn)行評(píng)估的情況。

2.成本法在土地評(píng)估中應(yīng)用范圍受到一定限制：由于土地的價(jià)格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費(fèi)的成本，也就是說(shuō)，由于土地成本的增加并不一定會(huì)增加它的使用價(jià)值。

3.房地產(chǎn)評(píng)估使用成本法主要對(duì)象政府的辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書(shū)館、軍隊(duì)營(yíng)房、機(jī)場(chǎng)、博物館、紀(jì)念館、公園、新開(kāi)發(fā)土地等沒(méi)有收益，也很難進(jìn)入市場(chǎng)交易，則可選擇成本法。三、基本公式（一）土地評(píng)估：土地價(jià)值=待開(kāi)發(fā)土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息

+利潤(rùn)+稅費(fèi)+土地增值收益（二）新建房地產(chǎn)評(píng)估：新建房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得費(fèi)用+開(kāi)發(fā)成本

+管理費(fèi)用+利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+利潤(rùn)（三）舊建筑物評(píng)估：建筑物價(jià)值=重置成本－年貶值額×已使用年限案例分析一

新開(kāi)發(fā)土地評(píng)估

資產(chǎn)評(píng)估的十項(xiàng)基本要素1、評(píng)估主體：巨信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司2、評(píng)估客體：蘭州市城關(guān)區(qū)北面灘萊茵小鎮(zhèn)工程項(xiàng)目——新港城B區(qū)X號(hào)4樓X單元402室（商品住宅）3、評(píng)估依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》及政府有關(guān)政策、法規(guī)4、評(píng)估目的：確定該商品住宅在2009年7月1日的市場(chǎng)價(jià)格5、評(píng)估原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、謹(jǐn)慎性原則6、評(píng)估程序：弄清楚估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料；測(cè)算重新構(gòu)建價(jià)格；求取計(jì)算價(jià)格。7、價(jià)值類(lèi)型：市場(chǎng)價(jià)值8、評(píng)估方法：成本法9、評(píng)估假設(shè)：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)；本次評(píng)估是以估價(jià)對(duì)象能夠持續(xù)使用為前提10、評(píng)估基準(zhǔn)日：2009年7月1日一、蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析從成交均價(jià)層面來(lái)看，蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體成交均價(jià)一直平穩(wěn)，呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。與2009年成交均價(jià)相比，2010年初價(jià)格漲幅較為明顯，之后因?yàn)闃鞘行抡挠绊?，成交均價(jià)上漲勢(shì)頭有所壓制，進(jìn)入緩漲階段。目前的蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，成交量大幅下滑開(kāi)發(fā)商資金壓力增大，但仍無(wú)降價(jià)跡象，買(mǎi)賣(mài)雙方觀(guān)望情緒濃厚。通過(guò)對(duì)2010年9月全國(guó)35個(gè)大中城市二類(lèi)地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價(jià)的對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，全國(guó)35個(gè)大中城市二類(lèi)地段普通商品住房平均房?jī)r(jià)泡沫為29.5%。分城市看，泡沫指數(shù)最高的前七個(gè)城市分別是：福州（0.703）、杭州（0.669）、南寧（0.668）、青島（0.558）、天津（0.542）、蘭州（0.534）、石家莊（0.520）。這些城市的泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在50%以上。蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)1、外地開(kāi)發(fā)商來(lái)蘭開(kāi)發(fā)投資正因?yàn)榭吹教m州市房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的發(fā)展后勁和潛力，加之一線(xiàn)城市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，外地實(shí)力開(kāi)發(fā)企業(yè)紛沓而至，在蘭州是開(kāi)發(fā)投資，其資金實(shí)力使得其已當(dāng)仁不讓地成為主角，本土開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨巨大壓力。加之蘭州市的地形決定市場(chǎng)土地供應(yīng)異常的匱乏，很多開(kāi)發(fā)公司處于無(wú)地可開(kāi)發(fā)狀態(tài)，在土地招、拍、掛機(jī)制的助推下，近幾年土地價(jià)格上漲勢(shì)頭異常迅猛，這兩方面作用于蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，在推高地價(jià)的同時(shí)也助推了房?jī)r(jià)的快速上漲。2、保障性住房沖擊蘭州房?jī)r(jià)在向城市化邁進(jìn)的進(jìn)程中，城中村改造成為城市發(fā)展的瓶頸。從蘭州市公布的《蘭州市住房建設(shè)規(guī)劃》可以看到，在未來(lái)幾年保障性住房將占到總供應(yīng)量的62%，包括規(guī)劃中的多個(gè)大型城中村改造項(xiàng)目在內(nèi)，將在未來(lái)幾年集中面世。如此大量的保障性住房供應(yīng)量，在解決住房問(wèn)題的同時(shí)勢(shì)必會(huì)對(duì)現(xiàn)有的商品房市場(chǎng)造成較大的沖擊，商品房?jī)r(jià)格上漲的壓力增大。3、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展不平衡對(duì)比蘭州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀，很明顯各個(gè)版塊之間的發(fā)展很不平衡。從經(jīng)濟(jì)排名看，城關(guān)核心版塊、七里河版塊、雁灘版塊的發(fā)展無(wú)疑是蘭州市目前的核心區(qū)域，而且這幾個(gè)版塊的房?jī)r(jià)也領(lǐng)漲蘭州樓市，在全國(guó)部分城市房?jī)r(jià)一片喊跌聲中，核心區(qū)域的房?jī)r(jià)似乎不為所動(dòng)，依舊強(qiáng)勢(shì)上漲。部分樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)突破10000元/平方米，其他大多也保持在7000元/平方米以上，局部區(qū)域投資明顯過(guò)熱。二、最高最佳使用分析最高最佳使用原則是房地產(chǎn)估價(jià)要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂的最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，對(duì)估價(jià)對(duì)象能帶來(lái)最高價(jià)值的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀(guān)性。從估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域因素和個(gè)別因素分析，作為住宅用房其持續(xù)使用，便遵循了最高最佳原則。三、估價(jià)方法選用估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘查后，根據(jù)本次評(píng)估目的及估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，選取成本法作為本次估價(jià)的基本方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，類(lèi)似于替代原理。評(píng)估該一宗七通一平的代建土地

在2009年9月1日的價(jià)格該宗土地的總面積500平方米，建筑容積率為2，土地購(gòu)置費(fèi)為500萬(wàn)元，土地用途是住宅，預(yù)計(jì)取得該土地后建造該類(lèi)商品住宅的建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為800元/平方米，專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)的8%，利潤(rùn)為20%，第一年投入60%的建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)用，第二年投入40%的建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)用，貸款年利率為10%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為未來(lái)樓價(jià)的6%，購(gòu)買(mǎi)土地需要交納交易價(jià)格3%的契稅，該商品住宅在建成后半年一次全部售出。新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)+投資利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)①土地取得費(fèi)=土地購(gòu)置費(fèi)+土地稅=(1+3%)×500=515萬(wàn)元②開(kāi)發(fā)費(fèi)=建筑費(fèi)+專(zhuān)業(yè)費(fèi)=800×500×2+800×500×2×8％=86.4萬(wàn)元③投資利息（資金成本）=500×（1＋3％）[（1+10%）2-1]+86.4×60%[(1+6%)1.5-1]+86.4×40%[(1+10%)0.5-1]=15.26萬(wàn)元④銷(xiāo)售稅費(fèi)=土地市場(chǎng)價(jià)值×6%⑤利潤(rùn)=（土地取得費(fèi)+開(kāi)發(fā)費(fèi)）×20%=[500×（1+3%）+86.4]×20%=120.28萬(wàn)元市場(chǎng)價(jià)格=土地取得+費(fèi)開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+利潤(rùn)V=515+86.4+15.26+6%V+120.28V=783.98萬(wàn)元新建房地產(chǎn)評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+資金成本+銷(xiāo)售稅費(fèi)+正常利潤(rùn)新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+資金成本+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)案例分析二

舊房地產(chǎn)評(píng)估

某建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命50年，有效經(jīng)過(guò)年限為8年。經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新?tīng)顟B(tài)的該建筑物的建造成本為800萬(wàn)元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60％，第二年投入40％，均為均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的3％，年利率為6％，銷(xiāo)售稅費(fèi)為50萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元。又知其中該建筑物的門(mén)窗、墻面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價(jià)格為110萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用8年；假設(shè)殘值均為零。試計(jì)算該建筑物的折舊總額。舊建筑物價(jià)格=建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物貶值。6/5/2023重置成本VS重建成本①重置價(jià)格：采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、設(shè)備和技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與原建筑物具有相同效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。②重建價(jià)格：采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)原有建筑材料、設(shè)備和技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與原建筑物完全相同的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。6/5/20231.房地產(chǎn)價(jià)格的主要構(gòu)成1）土地取得成本2）開(kāi)發(fā)成本3）管理費(fèi)用4）投資利息5）銷(xiāo)售稅費(fèi)6）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)6/5/20232.開(kāi)發(fā)成本主要包括土地開(kāi)發(fā)成本、建筑物開(kāi)發(fā)成本和相關(guān)稅費(fèi)①勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)③建筑安裝工程費(fèi)④公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)⑤相關(guān)稅費(fèi)6/5/20233、管理費(fèi)用（土地取得費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)成本）×管理費(fèi)率4、投資利息（土地取得費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用）×利率6/5/20235、銷(xiāo)售稅費(fèi)銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金、其它銷(xiāo)售稅費(fèi)6、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝（土地取得費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)成本）×直接成本利潤(rùn)率

6/5/2023建造成本=800萬(wàn)元管理費(fèi)用=800*3%=24萬(wàn)元投資利息=（800+24）*60%*[（1+6%）^1.5-1]+（800+24）*40%*[（1+6%）^0.5-1]=54.9萬(wàn)元銷(xiāo)售稅費(fèi)=50萬(wàn)元開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=120萬(wàn)元建筑物重置價(jià)=800+24+54.9+50+120=1048.9萬(wàn)元6/5/20231.貶值（折舊）的概念

是指各種原因造成的建筑物的價(jià)值減損，是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新購(gòu)建價(jià)格之間的差額?？鄢叟f即是作減價(jià)修正。2、與會(huì)計(jì)折舊的區(qū)別：

3、折舊（貶值）的分類(lèi)：①實(shí)體性貶值②功能性貶值③經(jīng)濟(jì)型貶值①實(shí)體性貶值又稱(chēng)物質(zhì)磨損、有形損耗。是指由于自然老化、正常使用和意外破損，甚至是故意導(dǎo)致建筑物在實(shí)體方面所造成的價(jià)值損失。

分為可修復(fù)貶值和不可修復(fù)性貶值②功能性貶值又稱(chēng)精神磨損、無(wú)形損耗。是指由于消費(fèi)觀(guān)念變化、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺、落后和不適用所造成的價(jià)值減損。45③經(jīng)濟(jì)性貶值又稱(chēng)外部性折舊。是指由于建筑物本身以外的各種不利因素導(dǎo)致建筑物的價(jià)值損失。464、折舊的求取方法：①直線(xiàn)折舊法②實(shí)際觀(guān)察法③綜合法47①直線(xiàn)折舊法直線(xiàn)折舊法的三組概念：自然壽命：建成至不能使用的持續(xù)期經(jīng)濟(jì)壽命：建成至收入大于費(fèi)用的持續(xù)期實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)：日歷年數(shù)有效經(jīng)過(guò)年數(shù)：顯示的經(jīng)過(guò)年數(shù)剩余自然壽命=自然壽命-實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命-有效經(jīng)過(guò)年數(shù)計(jì)算公式：D=(C-S)/N

式中D－年折舊額C－重新購(gòu)建價(jià)格S－殘值N－建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命

②實(shí)際觀(guān)察法通過(guò)目測(cè)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目完好、損壞程度，來(lái)確定其成新率。50

③綜合法是直線(xiàn)折舊法和實(shí)際觀(guān)察法兩個(gè)方法的綜合。建筑物的重置價(jià)格是1048.9萬(wàn)元墻地等損壞的折舊額=18萬(wàn)元裝修部分的折舊額=200*（1-0%）/5*2=80萬(wàn)元設(shè)備部分的折舊費(fèi)=110*（1-0%）/10*8=88萬(wàn)元長(zhǎng)壽命部分的折舊額=（1048.9-18-200-110）*（1-0%）/50*8=115.34萬(wàn)元該建筑物折舊總額=18+80+88+115.34萬(wàn)元9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開(kāi)