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文檔簡介

拒絕收房的7項(xiàng)法律依據(jù)根據(jù)《商品房銷售管理辦法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱司法解釋)等相關(guān)法規(guī),消費(fèi)者遇到下列情況之一可不收樓:

1.未取得《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗(yàn)收備案表》的;依據(jù):《商品房銷售管理辦法》第三十二條、三十四條

2.開發(fā)商無故比原合同約定延遲交樓,經(jīng)購房人催告后超過三個(gè)月交房的;依據(jù):司法解釋第十五條

3.開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn),擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的;依據(jù):《商品房銷售管理辦法》第二十四條第一款

4.開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認(rèn)可的;依據(jù):《商品房銷售管理辦法》第二十四條第二款

5.合同沒有約定,且房屋實(shí)際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過3%(不含3%)的,可拒絕收房,并解除購房合同;依據(jù):司法解釋第十四條

6.經(jīng)符合資質(zhì)的質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核驗(yàn),房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量確實(shí)不合格的;依據(jù):司法解釋第十二條

7.房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的。開發(fā)商手續(xù)不全可拒絕收房南昌涂先生:我購買了一套商品房,馬上就要交付使用了。請問怎么樣才算開發(fā)商交房完畢?如果我發(fā)現(xiàn),開發(fā)商的交房手續(xù)不齊全,拒絕接收房屋,責(zé)任該由誰負(fù)?

記者跑腿:南昌市房管局有關(guān)人員稱,當(dāng)商品房已經(jīng)竣工,且達(dá)到交付使用條件以后,開發(fā)商會書面通知購房者辦理交接手續(xù)。在進(jìn)行交接的時(shí)候,開發(fā)商要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書》和《物業(yè)管理公約》等。當(dāng)購房者認(rèn)為房屋符合約定,并且在《房屋驗(yàn)收交接單》上簽字以后,開發(fā)商就完成了房屋的交付。如果開發(fā)商提供的文件不全,購房者有權(quán)拒絕接收房屋,由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商來承擔(dān)。(律師說法:商品房出現(xiàn)問題如何維權(quán)房屋質(zhì)量不合格,買房人有權(quán)拒絕收房,也可以解除買房合同

根據(jù)我國《合同法》的有關(guān)規(guī)定,房屋質(zhì)量不合格,買房人既可以選擇拒絕收房,也可以選擇解除買房合同。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百四十八條規(guī)定:“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的,標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)?!?/p>

合同法關(guān)于確定房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定

根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定,購房合同生效后,買房人與開發(fā)商就房屋質(zhì)量沒有約定或者約定不明確的,可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。如果按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍然不能確定的,按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行;沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的,按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。

《合同法》第一百五十三條還規(guī)定:“出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物。出賣人提供有關(guān)標(biāo)的物質(zhì)量說明的,交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合該說明的質(zhì)量要求?!?/p>

第一百五十四條規(guī)定:“當(dāng)事人對標(biāo)的物的質(zhì)量要求沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,適用本法第六十二條第一項(xiàng)的規(guī)定?!?/p>

第六十一條:“合同生效后,當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的,可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定?!?/p>

第六十二條:“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確,依照本法《第六十一條》的規(guī)定仍不能確定的,適用下列規(guī)定:

(一)質(zhì)量要求不明確的,按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行;沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的,按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。

(五)履行方式不明確的,按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行。”

開發(fā)商因交付的房屋質(zhì)量不合格要承擔(dān)的違約責(zé)任

開發(fā)商因交付的房屋質(zhì)量不合格,買房人可以要求開發(fā)商承擔(dān)修理房屋、更換房屋、重建房屋、退房、減少房價(jià)等違約責(zé)任,如果買房人還有其他損失的,還可以要求開發(fā)商賠償損失。

《合同法》第一百五十五條:“出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的,買受人可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任。

第一百一十一條:“質(zhì)量不符合約定的,應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小,可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。

第一百一十二條:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后,對方還有其他損失的,應(yīng)當(dāng)賠償損失。

(北京市雙全律師事務(wù)所鄧江華律師)一看質(zhì)量二查兩書一表三簽《房屋驗(yàn)收單》有很多讀者來電話詢問,拿到入住通知書后該怎么辦?驗(yàn)房時(shí)應(yīng)該注意些什么?如何減少與開發(fā)商之間的糾紛?現(xiàn)將驗(yàn)房時(shí)應(yīng)注意的情況刊出,以饗讀者。

辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序,但目前發(fā)展商能讓買家先驗(yàn)房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字,再發(fā)批準(zhǔn)條,讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去,發(fā)現(xiàn)存在問題,申訴起來也軟弱無力。為避免出現(xiàn)這種情況,業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先

備案主管部門對開發(fā)商申報(bào)資料等審查后決定同意備案或責(zé)令建設(shè)單位重新辦理竣工驗(yàn)收。所以開發(fā)商出具的該建設(shè)工程僅已經(jīng)建設(shè)單位、勘查單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位驗(yàn)收合格且正在比辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)的證明并不是該建設(shè)工程已驗(yàn)收合格且依法辦理完畢建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)的法律憑證,此外該《證明》也不是《商品房買賣合同》第八條約定的交房條件。所以開發(fā)商在沒有依法到政府有關(guān)部門辦理完畢全部竣工驗(yàn)收備案手續(xù)且取得《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》的前提下交付房屋,違反了國家相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和《商品房買賣合同》約定的房屋交付條件。根據(jù)《商品房買賣合同》第十一條規(guī)定及第九條規(guī)定你有權(quán)拒絕接收房屋并有權(quán)按照合同約定追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任。

第二,開發(fā)商單方規(guī)定以購房者先行支付契稅、公共維修基金、預(yù)交物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用為房屋交付的前提條件違反了國家有關(guān)法規(guī)規(guī)定及合同約定。

根據(jù)建設(shè)部《商品房住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第七條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向用戶交付商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)有交付驗(yàn)收手續(xù),并有用戶對住宅設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行簽字認(rèn)可?!?、《商品房買賣合同》第十一條規(guī)定:“商品房達(dá)到交付使用條件后,出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí),出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件,并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的,出賣人還應(yīng)需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全,買受人有權(quán)拒絕交接,由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)?!?。此外,出賣人(或出賣人委托物業(yè)管理公司辦理房屋入住手續(xù))向買受人交付房屋是出賣人履行法律及《商品房買賣合同》的約定房屋交付義務(wù),此時(shí)買受人與第三方物業(yè)管理公司無任何意義上的法律關(guān)系。買受人在與出賣人辦理完畢房屋交接手續(xù)后,也即該房屋的權(quán)利、義務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)等轉(zhuǎn)至由買受人承擔(dān)。買受人與物業(yè)管理公司簽署《前期物業(yè)管理委托協(xié)議》或《物業(yè)管理委托合同》時(shí),即買受人與物業(yè)管理公司存在了物業(yè)管理委托法律關(guān)系,買受人作為業(yè)主應(yīng)按照《房屋使用、維修、物業(yè)管理公約》及《物業(yè)管理委托合同》規(guī)定向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用。

此外,根據(jù)根據(jù)有關(guān)契稅及公共維修基金法規(guī)規(guī)

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