房地產(chǎn)項目規(guī)劃管理

房地產(chǎn)項目規(guī)劃管理2008年11月培訓(xùn)目的

通過培訓(xùn)，使員工了解房地產(chǎn)項目開發(fā)過程，提高業(yè)務(wù)水平，以便每位員工做好工作計劃，提高工作效。

概況1）、什么是房地產(chǎn)。

2)、房地產(chǎn)的特點。3）、進行房地產(chǎn)開發(fā)的必要條件。什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)：是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)：是指建設(shè)在土地上的各種房屋；地產(chǎn)：是指土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱。（包括：土地、在建工程、現(xiàn)房）房地產(chǎn)的特點

固定性、地區(qū)性。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長、投資大，風(fēng)險大，收益高、保值增值，可在一定程度上抵消通貨膨脹。進行房地產(chǎn)開發(fā)的必要條件

必須有相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司

（連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100%；工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等負責(zé)人有相應(yīng)的中級職稱（一、二級），具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售部實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度）問題

1、商品房五證是什么？

2、小毛，你在房地產(chǎn)公司多年，請你幫我參謀一下**大道旁這塊地是否值得買？

3、**大廈項目快開工了嗎？商品房五證

1、國有土地使用權(quán)證（土地局）；2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）；3、建筑工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）；4、建設(shè)工程施工許可證（建委）；5、商品房預(yù)售許可證(銷售許可證)（建委）。

五證辦理程序

（房地產(chǎn)項目開發(fā)流程）一、辦理用地規(guī)劃許可證

確定項目用地的性質(zhì)、用地的規(guī)模、用地的界限位置、設(shè)計條件（容積率、建筑密度、綠化率、停車位、退紅線等）

用地面積

項目總用地面積(含建筑物，紅線內(nèi)的總用地面積)

容積率

總建筑面積與占地面積之比（通常不含地下室及架空層面積）；（上限）公共開放空間

各類建設(shè)用地內(nèi)為社會公眾提供公共開放空間[包括廣場、綠地、通道、停車場（庫）等公共使用的室內(nèi)外空間（包括平地、下沉式廣場和屋頂平臺）]的，在符合消防、衛(wèi)生、交通等有關(guān)規(guī)定的前提下，可按下表的規(guī)定要求增加建筑面積，但增加的建筑面積總計不得超過批準總建筑面積的15%。

公共開放空間必須同時符合以下

條件

1、沿城市道路、廣場留設(shè)；2、在任一方向的凈寬度在6米以上，實際使用面積不小于150㎡；3、以凈寬1.5米以上的開放性樓梯或坡道連接地面或道路,且與地面或道路的高差在+5.0米或-2.0米以內(nèi)(含+5.0米或-2.0米)4、向公眾開放的綠地、廣場的應(yīng)設(shè)置座椅等休息設(shè)施；5、建設(shè)竣工后，應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的標志，并交有關(guān)部門管理或經(jīng)批準由建設(shè)單位代管；6、常年開放，且不改變使用性質(zhì)。建筑密度

建筑物占地面積與總用地面積之比，密度越大,房子越密。綠地率

綠地面積與總用地面積之比

。

位于市中心城區(qū)的建設(shè)項目,確實難以達到規(guī)定綠化指標的,經(jīng)北海市規(guī)劃局及園林管理部門同意,可將屋面地栽綠化(每塊面積不得小于100平方米)停車賭位機動途車位牙和非揀機動屠車位麗，屬合于住毅宅用悶途的見，一邁般要傳求0幸.5途~1字.0福個機堅動車淚位/殖10拋0建演筑面睡積,牙2~睬2.宿5個拒非機什動車母位/集10稈0建姥筑面切積;凈屬稅于商槳業(yè)、懷辦公期用途壟的，疲一般陳要求稿1.游5~繡2.茅0個優(yōu)機動宿車位集/1虧00景建筑喬面積光,雄2罵~3距個非資機動益車位致/1休00耕建筑神面積孫;退紅學(xué)線建筑敞物沿劉用地投紅線漏按規(guī)橫定退交讓用地芝規(guī)劃紐奉許可粥證的患管理糕規(guī)定對建圾設(shè)用寒地規(guī)魚劃許譜可證灰的內(nèi)狹容不饒得擅粒自變鬧更?；诖_需歇變更臘的，酬必須昌經(jīng)城制市規(guī)回劃行促政主市管部秀門同洋意，系并辦關(guān)理變呆更手筍續(xù)。建設(shè)擱用地逮規(guī)劃奸許可監(jiān)證不屢得買泄賣、裂轉(zhuǎn)讓爭或抵豪押。建設(shè)滴單位獅或個平人在秤取得朽建設(shè)棵用地角規(guī)劃傅許可靈證一重年內(nèi)晌未辦司妥用含地手塵續(xù)，辦又不賺辦理罩延期刃手續(xù)報的，香建設(shè)川用地芹規(guī)劃頑許可剩證自靜動失二、場辦理膜國有以土地寨使用貍權(quán)證◆需脊辦理米的手眨續(xù)：1）王、辦避理土底地出煉讓合虛同：2）乏、出值宗地消圖3）勸、土諒地評墨估4）黃、土吃地閑亞置處杏理三、字建筑舟工程捎規(guī)劃候許可播證1、萍建筑調(diào)方案誓設(shè)計2、剪規(guī)劃喇信息忙中心映審核炮各項執(zhí)技術(shù)禿、經(jīng)擾濟指橫標3、師上專版家評袍審會（出瞇評審鍵意見持）4、計方案勤報審5、兵辦理獨人防吹工程況設(shè)計撓條件復(fù)、辦石理人雨防工提程初惡步設(shè)婦計批鉤準書6、散施工筆圖設(shè)販計7、鄭辦理紛施工終圖施矛工圖照審查8、衣市政防工程蜂報建9、鉤消防呈報建10音、人歉防報死建11正、環(huán)獵保報甚建12腸、節(jié)碧能報護建建筑廣方案狗設(shè)計確定褲項目耕的總剝平面中布置命、豎售向布西置、陳各戶花型平哭面布勉置、特各戶點型的冰立面辰、總適建筑頁面積陣、戶欲數(shù)等規(guī)劃巴信息勤中心仍審核逃各項恐技晨術(shù)、書經(jīng)濟坡指標北海岔市從委20四07筆年1拘2月邀起實告行上專梳家評善審會響、出評嫩審意彩見從2撐00塑7年堵1月屬起，將北海丙市規(guī)疊劃局端規(guī)定菠：設(shè)計賽方案角須經(jīng)棒專家修評審恥會評怨議，栽形成吹專家卡意見亮，重脾要地詢段的湖項目齒須進蕉行公姥示征樂詢公假眾意房誠見，買作為錘設(shè)計俊方案次審批孟的重欲要依晴據(jù)。方案堪報審從2并00迅7年裝1月昆起，賢北海攔市規(guī)倒劃局稍規(guī)定趨：必須騎提交在個以端6上蔬工程世設(shè)計妙方案馳，并每由兩煌家設(shè)洪計院房誠進行細設(shè)計足，其吸中至厘少有羞一家肉是未殖在北政海注扇冊資謙質(zhì)處鞠地設(shè)零計。（項散目總位建筑態(tài)面積稀在3檔萬平賤方米球以下辨的項緩目直特接報拋建管泊科，寬總建牢筑面棋積在稅3萬怪平方蹤蝶米以融上的刷項目節(jié)報規(guī)某劃科否）方案苦審核木程序堂:1.拌科室看初審累意見2.瓶上商局務(wù)寺會討碌論3.涌上規(guī)疑委會圾討論4、府方案頂批復(fù)辦理城人防霧工程蠢設(shè)計模條件套、辦省理人厭防工孝程初掙步設(shè)貧計批陽準書施工票圖設(shè)鵝計建筑潔設(shè)計市政想工程工（管蓋、線打、路辭）設(shè)麥計結(jié)構(gòu)瓦設(shè)計節(jié)能薪設(shè)計消防傷設(shè)計人防接設(shè)計風(fēng)水電智能代系統(tǒng)燥設(shè)計辦理歌施工刃圖施響工圖溪審查市政熄工程晃報建市政軍工程云報審潔，誰辦理舞管、碼線、劈燕路工詠程規(guī)儲劃許對可證何（臨餡時證鏡）。消防寺報建人防侵報建報建屯程序薯：1）浙在規(guī)斜劃局龜批準搞了建洪筑設(shè)橫計方固案后蝴，辦渴理人寬防工授程設(shè)瞞計條干件2）舊設(shè)計算人防側(cè)工程注方案集、辦蚊理人們防工異程初紋步設(shè)方計批袖準書3）紛設(shè)計哲人防倍工程碧施工簽圖、海辦理勇人防相工程槐施工平許可糖證(1破0層烏以下嘗的，昌可以冷交易誤地建竄設(shè)費肝18思元/劉平米偶建筑獵面積標，10銳層以收上的秤，要怨求在圣本項企目內(nèi)甜建人俯防工鋼程，形如不拖建，拴易地烏建設(shè)道費按段應(yīng)建韻人防駛工程麗面積肅15經(jīng)00丘元/枯平米)環(huán)保靜報建環(huán)評下報告紙表污水奏處理冶報告污水秋處理挺施工申圖填寫陽環(huán)境短影響戒審批凍申請遺表節(jié)能憲報建條件膝：1）榴節(jié)能協(xié)設(shè)計妹經(jīng)審攝核合爽格2）堵節(jié)能炕備案規(guī)劃果許可槐證的妖管理恭規(guī)定1）堪在建毫設(shè)項章目開芒工前鵝,必申須在庭該項候目用炎地室放外的御顯著畏位置廈將規(guī)潤劃局帆批準壁的總騙平面喂圖及棵相關(guān)評圖紙濃進行大公示馬（圖鋸紙規(guī)陳格：悄有效狗圖幅鏟不小些于A慕1）然，直圖至整榨個工輔程項哥目竣西工及撈規(guī)劃故驗收弟工作果結(jié)束誦。2）梨必須膠嚴格百按規(guī)諸劃局添核準般的圖棚紙實怕施，叉不得誰擅自號變更燙，確改須變呀更的你，必顏須向皂規(guī)劃蠻局申臥請辦切理變捧更手指續(xù)，渠并依窄照《扎中華沸人民耽共和村國行桿政許棵可法扯》及乖的關(guān)里法規(guī)蚊規(guī)定雪履行塔必須肺的手款續(xù)。3）梳凡不繁按照帶依法賴核準細的圖罩紙建聚設(shè)的場，屬冤于違慰法建狐設(shè)行掛為，傳將依醉照《夢中華殊人民享共和滔國城俘鄉(xiāng)規(guī)紫劃法碧》及黃相關(guān)尺法規(guī)眼予以預(yù)查處赤。3.票1）俗有以消下情尺況之平一的記，對即城市盡規(guī)劃額構(gòu)成脂嚴重驕影響逼或嚴簽重影共響城津市規(guī)派劃管睜理要川求的訂，將揀受到企責(zé)令燙拆除紅違法叢建筑域的處蓮罰：3.嫌1.趙1）莊違反泳建設(shè)聚工程傻規(guī)劃啊許可乓證建案設(shè)的牙，以瀉及經(jīng)膚我局室責(zé)令第停止糕施工古而拒沸不停獵工，否繼續(xù)脫違法若搶建歪，情棄節(jié)嚴蠶重的咳；3.炎1.舅2）咳在廣勞場、嘆風(fēng)景生名勝拜區(qū)、秀文物零保護支單位豆的保浪護控犬制區(qū)間范圍掩以及咱在歷屋史文導(dǎo)化保愧護街梁區(qū)控厭制范歌圍內(nèi)御，不漫按規(guī)題劃局菜核準孕的施葵工圖凱進行延施工圍建設(shè)校，對喘原景棟觀造介成嚴課重影綠響的眉；規(guī)劃鐮許可佛證的慢管理家規(guī)定3.否1.游3）趙在江頸河、懷湖、刻海灘晝、水槳渠、繞排水爐設(shè)施爸等?？鹱o控餅制區(qū)廚范圍肢內(nèi)，摧不按碧規(guī)劃繼局核澤準的貸施工偷圖進蘆行建閃設(shè)，踐造成尊影響米泄洪證、排梯水、冰通航神的嚴伯重后鍵果及貿(mào)改變村原始禍地形姑地貌俘的；3.艙1.眾4)臟侵占肆城市擋水源蹈地或液對城蘿市水?dāng)傇吹嘏鄻?gòu)成行污染處威脅傅的;3.謠1.蝕5)拳違法藍建筑社對城汽市安妥全、嬌公共仁安全里構(gòu)成民危險億或存遙在威硬脅的溝；3.妥1.授6)桐在臨擇時用膨地上崇進行麗永久況性建拋設(shè)或坡擅自身將臨達時建撞筑改園為永更久性妻建筑爪功能寧的;3.斬1.遇7)棟臨時獎建筑口到期拉不申扮請延雖期或匪延期拴的申停請未復(fù)被批賭準又插不自咱行拆忌除的贊;3.議1.后8)浴占壓包道路堂用地增的;3.脈1.梅9)計占壓津消防絞通道棒的;3.厭1.忌10勿)占良壓鄰愚里通即道造攜成相環(huán)鄰住遵戶出礦入不馳便,示引起據(jù)鄰里眠糾紛覽的;3.哪1.適11釀)侵來占公典共綠淚地建杜設(shè)建提筑物著、構(gòu)盤筑物糞的；3.逐1.揀12茫)侵堆占公慶共停曾車場典建設(shè)袖建筑使物、巷構(gòu)筑訊物的居；規(guī)劃烘許可殲證的耐管理島規(guī)定3.地1.歇13歐)其徑它不囑符合搞城市教總體婚規(guī)劃朋、分漿區(qū)規(guī)花劃和礙詳細騎規(guī)劃虎,嚴斧重影暖響城震市規(guī)派劃實膊施的贈;3.義1.鵝14楊)其抄它依茄法應(yīng)鬧拆除庸的違藝法建燦筑物甜、構(gòu)南筑物叉;3.探2有裂以下售情況室不之吵一的緩,對走城市份規(guī)劃兆構(gòu)成唉一定憑影響兩,尚幟可采統(tǒng)取措柔施予狼以改漏正的至,將拿受到雪限期瓜改正套,并歷處罰凳款的周處罰讀:3.講2.披1)那擅自貴移動尸建筑毒位置槳或增貝加建飽筑占保地面倍積,息減敞少建搭筑間踐距或捏擠占粉道路榮面積董密度思用地盾、消巡壽防通泰道、概鄰里民通道腦的；3.寧2.暈2)糟擠占此公共胡綠地勒建設(shè)娛建筑無物或曾構(gòu)筑淹物的粗;3.惱2.用3)荷擠占某公共躁停車玻場建貍設(shè)建岡筑物?；驑?gòu)伸筑物后的;3.位2.愛4)噸擅自歡增加錯建筑廳層數(shù)蝦,影障響相奔鄰住仰戶通碼風(fēng)、門采光持的;3.漂2.派5)負擅輕自增粗加建襲筑物刻懸挑蓄(房銷間、缺陽臺高、梯串間等挑),注造成絕與相輩鄰建詢筑間留距滿扶足不會了通野風(fēng)、備采光副要求玩的;3.幕2.翻6)鳴擅桶自在量批準吧的建朵筑物涼前、殘后通張道上擺或與植相鄰熟建筑斗的間如距之頃間建何設(shè)圍德墻或丸其它箱建筑嬸物、隊構(gòu)筑環(huán)物的充;規(guī)劃次許可績證的端管理獲規(guī)定3.晨2.砍7)免擅標自封渴閉騎浩樓或央公共植走廊倦,影羨響建任筑整低體景進觀效種果的掀;3.必2.肆8)喇擅王自移桃動頂博層位該置或每增加批頂層施建筑務(wù)面積陜,對屑相鄰貿(mào)建筑仗造成常不良禾影響真的;3.獅2.陸9)將小兔區(qū)配切套用或房(悉教育枝用房猜、物燃業(yè)管靠理用被房、鴨會所帶、公險廁、匯配電岔等)朽改建是為商脊業(yè)、適住宅沙或其垃他非跡公共其用途累的;3.雙2.拘10鄙)返擅自伏改變慶建筑勾朝向走或總翼平面葵出入泡口的揚;3.翠2.櫻11巨)淺擅自卡改變穴建筑兔平面戶形狀桃或比摩例的避;3.役2.奶12矩)棍擅自阿改變淹建筑廚室內(nèi)護地面場標高抬或改價變建夸筑層炎高的稻;3.腿2.畏13扯)低擅自蛋增加撐室外戚樓梯衫、電挽梯、沈雨蓬衫或其苦它設(shè)鬧施的譯;3.盡2.家14修)鹽擅自疾將敞浸開陽融臺改束為封節(jié)閉陽短臺或誕改為筐房間逗的;3.怨2.勢15免)最擅自韻改變本門窗攤位置拍、形羽狀或燥改變植門窗侍、外準墻主裝要細奇部裝凱飾的乞;規(guī)劃誦許可拖證的失管理描規(guī)定3.昌2.景16糕)擅自悲改變治建筑點外裝羞修材插料或刮色彩波的;3.千2.面17鹽)援擅自跨在禁檢開門悠窗的鐵位置災(zāi)開門幻玉窗,糊滿足獲不了善消防具要求止或影僻響鄰杠里關(guān)醉系的涂;3.避2.究18想)墓擅自兵減少胖建筑目層數(shù)翼的;3.詳2.羽19吸)粥擅自史將商沫業(yè)樓才或綜時合樓轉(zhuǎn)改為陸垂直驚分戶斧的(字增加張分戶脖樓梯召用隔濁墻分類割空沈間等癥);3.言2.攪20牧)耗擅自芒增加樂地下兆室而延影響薦地下任管線板或相斷鄰建豬筑安遷全的淚;3.臣2.冤21吸)擅自租改變聾建筑仙物使族用性桐質(zhì)的甩;3.珍2.驅(qū)22滑)不晴按核卵準的聾設(shè)計爐圖建休設(shè)地勾下停吵車場打或地硬下配仁套用仰房的巾;3.店2.壁23渾)銀擅自蛙將架妨空層書、首燈層車饒庫或揮雜物片間改驕為其欺它用拿途的磚;3.榮2.逮24率)將規(guī)魂劃綠凡地鋪慶成硬摩地面稻或半侵硬地尼面的釘;3.犧2.眠25確)不按危核準稍的綠怪地規(guī)奧劃建培設(shè)的堅;3.院2.淡26齒)其滾它雖者然影帽響城拼市規(guī)席劃,儉但尚錘可采碌取改店正措四）榜、辦釣理建玻設(shè)工釋程施盞工許底可證辦理節(jié)工程植招標辦理貼安全莖、質(zhì)累監(jiān)報穴批等厘手續(xù)施工增合同豈備案辦理稀安全嘩、質(zhì)燒監(jiān)報為批等廳手續(xù)前提秧：已封中標擱、完哄成施饒工現(xiàn)裹場三陳通一撥平、武圍墻吳、門責(zé)前洗朽車用枯水、迫槽、哀4*嗽6路屈面硬縮慧化等；需交濁的費蘋：1、拼質(zhì)監(jiān)碧費：蔑中畝標價匠的0刺.2源1%懇。、2、裙定額境測定掌費:丸中標單價的液0.執(zhí)04蘆%、3、柄墻材腥專用待基金斥:燙8元尼/平縫米建嘴筑面裁積、4、催勞保恩費:慰中稍標價鍋的2皮%、5、站培訓(xùn)奮費：6、井交易供服務(wù)喉費:蝦約為倒中標蹦價的龍0.街1~筆0質(zhì).2甚%、7、充團體饑人身朝保險高：約枯為中稈標價憲的救0.串06紹%。期、8、遣農(nóng)民輸工工莖資保含證金陷:沈甲閑乙雙湊方各璃交中墳標價慕的2烘%紙。9、傳市政槳建設(shè)杏配套妙費：緒中標群價的拜1.筐5西%10魚、白抱蟻防匆治費吸：1腫.6摟元/虛㎡建打筑面浸積11勵、建球筑垃肺圾處叨置費施工駱建設(shè)一）宋.決施工牽準備二）底.堡建安明工程固施工三）瓣.寧單觸體工款程質(zhì)攝量驗五收四）炭.榨配套犯工程姻施工五）唐.罰小區(qū)穴綜合煤竣工近驗收