知名地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理軟件開發(fā)方案

萬科房地產(chǎn)企業(yè)成本管理軟件開發(fā)方案二○○四年四月十八日萬科財務(wù)部胡宏主要內(nèi)容成本管理軟件開發(fā)的背景軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作和制度的完善軟件使用后的成本管理現(xiàn)狀和前景成本管理軟件開發(fā)的背景從1999年開始，萬科各分公司先后把“審算部”更名為“成本管理部”，對工程造價專業(yè)人員提出了更高的要求：單純的建安費用控制加強成本的計劃性——目標(biāo)成本管理制度項目全成本控制利潤是多少——不準(zhǔn)確項目間成本——不可比基礎(chǔ)資料管理——不統(tǒng)一成本管理軟件開發(fā)的背景2000年萬科集團成本管理的狀況土地成本開發(fā)前期準(zhǔn)備費主體建筑工程費主體安裝工程費園區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境建設(shè)費配套設(shè)施費開發(fā)間接費1、統(tǒng)一成本科目的設(shè)置主體造價園區(qū)造價樓面地價費用及資金成本軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善建造成本：指項目的建筑安裝成本。包括：開發(fā)前期準(zhǔn)備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境費、配套設(shè)施費6大項。開發(fā)成本：指項目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得價款+建造成本+開發(fā)間接費完全成本：完全成本=開發(fā)成本+期間費用。完全成本中不包含營業(yè)稅金。項目成本：在未特別說明時，一般指項目的“開發(fā)成本”。幾個基本成本概念責(zé)任成本體系通過確定責(zé)任主體和評價部門，通過技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。責(zé)任成本管理體系要素：（1）責(zé)任范圍；（2）責(zé)任人（3）評價標(biāo)準(zhǔn)；（4）評價人責(zé)任成本體系建立目的：令全員實施自覺的成本管理行為2、責(zé)任成本管理3、加強目標(biāo)成本管理管理原則：體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進性目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性(納入績效考核)

目標(biāo)成本：目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項目成本的控制線。動態(tài)成本：是項目實施過程中各個時期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果（見動態(tài)成本構(gòu)成）?；靖拍睿汗芾砉ぞ撸簞討B(tài)成本反映系統(tǒng)平臺成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫實施過程新項目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計施工組織與材料采購竣工結(jié)算成本估算目標(biāo)成本測算一目標(biāo)成本測算二目標(biāo)成本動態(tài)成本結(jié)算成本分析目標(biāo)成本形成動態(tài)成本控制4、加強作業(yè)過程管理項目發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理總目標(biāo)通過對房地產(chǎn)各個作業(yè)過程進行成本控制，實現(xiàn)降低成本的目的。全過程、全員、全方位房地產(chǎn)成本作業(yè)過程：軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善新項目發(fā)展成本控制控制要點：穩(wěn)健性合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計工程量和工程綜合單價。控制原則：客觀、全面、準(zhǔn)確、謹(jǐn)慎預(yù)測新項目成本需求文件：《新項目發(fā)展可行性評審體系》

軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善成本數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)：成本指標(biāo)數(shù)據(jù)項目成本數(shù)據(jù)材料設(shè)備數(shù)據(jù)——是萬科集團的成本數(shù)據(jù)平臺，是新項目估算和結(jié)算分析的重要參考依據(jù)。分為規(guī)劃指標(biāo)、建筑指標(biāo)和結(jié)構(gòu)指標(biāo)，可以對不同項目間的同類指標(biāo)進行比較分析。記錄各項目及其各產(chǎn)品類型的結(jié)算成本，可以對不同項目間的同類產(chǎn)品指標(biāo)進行比較分析。記錄各項目材料設(shè)備的價格等詳細資料，便于新項目估算和部品設(shè)計時參考。設(shè)計階段的成本控制控制要點：合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)設(shè)計周期、設(shè)計質(zhì)量?？刂圃瓌t：經(jīng)濟合理性最大。需求文件：

《規(guī)劃設(shè)計工作流程與評審制度》

軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善設(shè)計成本控制70%的成本由設(shè)計階段確定建筑專業(yè)：準(zhǔn)確的定位、合理的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)結(jié)構(gòu)專業(yè)：設(shè)計人員的經(jīng)濟意識、合理的安全系數(shù)設(shè)備專業(yè)：材料設(shè)備的性價比、兼顧長期使用成本設(shè)計階段的主要經(jīng)濟指標(biāo)容積率建筑占地面積單方鋼筯含量單方砼含量窗地比建筑周長面積比……招標(biāo)成本控制控制要點：獲取競爭性低價成本盡量采用工程量清單方式集中采購控制原則：全面招標(biāo)原則合理低價中標(biāo)原則透明公正原則

需求文件：《工程及材料招標(biāo)管理辦法》

軟件開發(fā)前基礎(chǔ)工作及制度的完善工程量清單招標(biāo)的優(yōu)點降低職業(yè)風(fēng)險，對成本人員的個人水平的依賴性降低；提高工作效率，尤其是能大大縮短結(jié)算核對時間；便于成本數(shù)據(jù)積累，建立成本數(shù)據(jù)庫：

工程總價準(zhǔn)確；有更合理的時間辦開工手續(xù)；發(fā)現(xiàn)設(shè)計失誤，減少變更及時評估出造價咨詢公司的工作質(zhì)量

合同濕簽約訓(xùn)階段跌的成旨本控王制控制月要點瞞：合同談仔判（慎喪選）合同審盈批控制原謊則：合法壓性原覺則、摩合同逗書原熔則、查事前兵簽訂原則、怨招標(biāo)原鏈則、利結(jié)益明晰待原則需求文街件：《工廁程合溉同管擴理辦象法》《合月同分切類編隱號規(guī)茂則》軟件順開發(fā)泡前基柔礎(chǔ)工江作及某制度打的完扎善合同默的主窮要經(jīng)廚濟條輝款合同造健價：總價合冒同、單持價合同謝、費率介合同付款進糟度：按月付斗款、按喬形象進任度付款總包管查理配合示費：2%采購保應(yīng)管費：1.5續(xù)～3%史(其中洽采購7腔0%、槽保管3孕0%）保修金選：3～悟5%材料燙供應(yīng)傍方式話：甲供、歡甲控乙角供、乙小供變更與屢簽證：按合同少單價、瓜按定額葬下浮竣工驗角收與結(jié)辯算：結(jié)算方孩法、核紫對時間虹要求等……合同簽襖約階段敞的成本搭控制軟件刷開發(fā)屠前基黨礎(chǔ)工薪作及姓制度姥的完肥善工程類裁合同共型分六類顯，相應(yīng)梨編號按蚊下列括賭號中漢窩字表示必。土地合竿同（土冠地）：項目合魯作開發(fā)洽與土地瞞使用權(quán)惰出讓、棚轉(zhuǎn)讓等外合同；前期合倆同（前辱期）：規(guī)劃、郵設(shè)計、捏勘察、客監(jiān)理、雜造價咨堪詢等合贏同；施工合關(guān)同（施鎮(zhèn)工）：包括建游筑、安凈裝、裝除飾、市望政等施妹工或安抖裝合同序；工程等材料鬼設(shè)備示采購敵合同蠟（采感購）型：包括帶材料必采購自、甲夠方付突款乙菊方收歪貨的杏三方慣合同炸、設(shè)偏備購評買等枯合同黃；園林環(huán)煮境合同親（環(huán)境遭）：包括扎室外牧環(huán)境譜施工貧和采跟購合記同；營銷包鐘裝合同丘（營銷牽）：包括唯策劃斤、銷假售代曉理、胡樣板灶間裝韻修、魯戶外障廣告冒牌制窮安、領(lǐng)媒介愉廣告穩(wěn)設(shè)計洲、制深作、稈宣傳其品設(shè)流計、糧印刷熔等合繪同；施工儉期間給的成剛本控堤制控制謀要點常：變更與榜簽證的肆控制工程質(zhì)歐量的控穩(wěn)制工期控礙制控制娛原則宮：權(quán)力撐限制忠原則儉、時園間限皇制原嘩則多級僻審核察原則幅、完敏工確調(diào)認原爸則需求比文件烤：《設(shè)計敞變更、堡現(xiàn)場簽熔證管理布辦法》軟件束開發(fā)螺前基忽礎(chǔ)工氏作及護制度什的完么善結(jié)算逐階段蝦的成抵本控恐制控制要舞點：嚴(yán)格晉審核寇結(jié)算齡工程雄量合理淚確定搜結(jié)算燈單價控制原忍則：廉潔奉要公原則眠、多級刮審核原塌則準(zhǔn)確高儲效原則版、可復(fù)如查性原饅則需求文驢件：《工霉程預(yù)援結(jié)算醫(yī)管理拼辦法?！贰督Y(jié)霧算復(fù)參核工杯作實絮施細棍則》軟件開擇發(fā)前基伙礎(chǔ)工作輛及制度轎的完善銷售果承諾倡及物阿業(yè)管蔑理成綱本控益制控制壤要點櫻：銷售昂承諾診（銷興售合型同、討廣告欠、售掉樓書友）物業(yè)固管理課虧損控制原蠅則：獨立許、健洋康運接營，攝不產(chǎn)款生經(jīng)透營負斃擔(dān)。需求約文件燭：《銷售去管理制奪度》《物腰業(yè)管且理制垃度》軟件拳開發(fā)丈前基痛礎(chǔ)工棋作及紐奉制度扛的完臂善責(zé)任成撒本管理目標(biāo)成繞本管理作業(yè)派過程敢管理成本管示理軟件公司討總經(jīng)評理層控制系臉統(tǒng)信息前系統(tǒng)組織鐵系統(tǒng)最終形別成如下肢所示的坦成本管纖理構(gòu)架逆和模式領(lǐng)導(dǎo)蘿機構(gòu)管理工蔑具管理制著度成本、瘡工程文池件金蝶異開發(fā)秒合同抗管理臺軟件剝的優(yōu)片勢成本伏數(shù)據(jù)緞與財攝務(wù)息業(yè)息相聾關(guān)，善能方料便的揭進行誓數(shù)據(jù)置轉(zhuǎn)換警。金蝶誕軟件摩的數(shù)寸據(jù)安手全性剖較高牧。金蝶軟梁件的控?zé)峒校桃押芎帽┑貙崿F(xiàn)屋分項目索按數(shù)據(jù)容進行授雀權(quán)，跌查詢補方便柱且功燙能強杰大。金蝶棕可以借實現(xiàn)蛙數(shù)據(jù)極遠程紗同步前復(fù)制碼，便浸于集穿團監(jiān)稠控。軟件飼使用桌后的張成本關(guān)管理壯現(xiàn)狀暮和前羊景工程和胞材料采考購合同永條款、鵝合同價饑集團內(nèi)想互相借抬鑒。類似竊項目雕之間存很方級便進積行比歡較，堅挖掘順成本給降低剪潛力芽。及時犁統(tǒng)計禿變更展簽證蠶的造道價，摩實現(xiàn)悅可控移。成本數(shù)在據(jù)與財牛務(wù)之間常相互調(diào)亮用，協(xié)眼調(diào)高效駕。各項挎目成日本數(shù)勸據(jù)集僵中反纖饋，副即時書了解撒項目斷動態(tài)伏成本和利潤釋狀況，盆項目定仰位和領(lǐng)品導(dǎo)決策擇更加準(zhǔn)菜確。工程繳管理躍部——合同統(tǒng)濤一管理店，對供挎應(yīng)商進酒行評估項目含經(jīng)理逗部——變更孫簽證惕、進柜