房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程及控制手段

第一節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理概述1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：又稱為建設(shè)工程項(xiàng)目，具體是指在一個(gè)總體設(shè)計(jì)或總預(yù)算范圍內(nèi)，由一個(gè)或幾個(gè)互有內(nèi)在聯(lián)系的單項(xiàng)工程所組成，建成后在經(jīng)濟(jì)上可以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程。1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及特點(diǎn)工程項(xiàng)目可分為單位工程、單項(xiàng)工程、分部工程等。單項(xiàng)工程：在一個(gè)工程項(xiàng)目中，具有獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件，竣工后具有獨(dú)立生產(chǎn)能力或經(jīng)濟(jì)效益的一組配套齊全的工程項(xiàng)目。單位工程：具備獨(dú)立施工條件并能形成獨(dú)立使用功能的建筑物及構(gòu)筑物。分部工程：?jiǎn)雾?xiàng)工程的組成部分，按專業(yè)性質(zhì)、建筑部位確定。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)：知識(shí)密集型；組織層次性；系統(tǒng)性；投資額巨大，建設(shè)周期長(zhǎng)；整體性強(qiáng)。2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的概念房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)行的全面管理，是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的一項(xiàng)重要管理內(nèi)容，它集中體現(xiàn)了項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的各項(xiàng)實(shí)務(wù)操作。包括項(xiàng)目的成本管理、工程管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、合同管理、工程技術(shù)資料管理、施工安全管理以及市政配套協(xié)調(diào)管理等內(nèi)容。其中成本管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理是三大管理核心。2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的概念三大管理目標(biāo)之間的相互關(guān)系：（1）三大管理目標(biāo)之間的對(duì)立關(guān)系：如果對(duì)工程質(zhì)量要求較高，就需要投入大量資金；如果要搶時(shí)間、爭(zhēng)進(jìn)度，勢(shì)必會(huì)增加投資或者使工程質(zhì)量下降；如果要減少投資、節(jié)約費(fèi)用，勢(shì)必會(huì)考慮降低項(xiàng)目的功能要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的概念三大管理目標(biāo)之間的相互關(guān)系：（1）三大管理目標(biāo)之間的統(tǒng)一關(guān)系：適當(dāng)增加投資數(shù)量，即可加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，縮短工期，使項(xiàng)目盡早動(dòng)工，投資盡早回收，項(xiàng)目全壽命周期經(jīng)濟(jì)效益得到提高；適當(dāng)提高項(xiàng)目功能要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能夠節(jié)約項(xiàng)目動(dòng)用后的延續(xù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)費(fèi)和維修費(fèi)，從而獲得更好的經(jīng)濟(jì)效益；如果項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃制訂得既科學(xué)又合理，使工程進(jìn)展具有連續(xù)性和均衡性，不但可以縮短建設(shè)工期，而且有可能獲得更好的工程質(zhì)量和較低的工程費(fèi)用。3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的層次體系業(yè)主方的項(xiàng)目管理工程總承包方的項(xiàng)目管理監(jiān)理方的項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)方的項(xiàng)目管理施工方的項(xiàng)目管理供貨方的項(xiàng)目管理社會(huì)環(huán)境方的項(xiàng)目管理業(yè)主方的管理總承包方的管理監(jiān)理方的管理設(shè)計(jì)方的管理施工方的管理供貨方的管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目社會(huì)環(huán)境方的管理反饋服務(wù)使用4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的任務(wù)施工企業(yè)的施工管理：對(duì)合同規(guī)定的標(biāo)的內(nèi)容進(jìn)行工程建筑生產(chǎn)的管理，包括作業(yè)計(jì)劃管理、勞動(dòng)管理、安全管理、現(xiàn)場(chǎng)管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理等，其目的是按時(shí)保質(zhì)地完成承包的施工任務(wù)，獲得承包利潤(rùn)。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的管理：對(duì)已發(fā)包建設(shè)工程整個(gè)施工過(guò)程的管理，包括對(duì)工程質(zhì)量、工程進(jìn)度的控制管理，工程施工隊(duì)伍的組織管理，對(duì)施工過(guò)程中可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題的處理等，目的是確保工程項(xiàng)目按合同計(jì)劃完成，保證項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。第二節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理1.工程項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)影響因素多質(zhì)量波動(dòng)大質(zhì)量變異大質(zhì)量隱蔽性終檢局限大2.質(zhì)量管理的主要內(nèi)容施工前的準(zhǔn)備階段對(duì)施工隊(duì)伍及人員質(zhì)量的控制；對(duì)工程所需原材料的質(zhì)量控制；對(duì)施工方案、方法和工藝的控制；對(duì)施工用機(jī)械、設(shè)備的質(zhì)量控制；對(duì)施工環(huán)境與條件方面的質(zhì)量控制；對(duì)測(cè)量基準(zhǔn)點(diǎn)和參考標(biāo)高的確認(rèn)及工程測(cè)量放線的質(zhì)量控制。施工過(guò)程中的質(zhì)量管理對(duì)施工承包單位的質(zhì)量控制自檢系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)督；在施工過(guò)程中進(jìn)行質(zhì)量跟蹤監(jiān)控；會(huì)同建設(shè)監(jiān)理單位審查設(shè)計(jì)或承包方提出的工程變更或圖紙修改；對(duì)重要的承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)驗(yàn)收；參加給排水、電器安裝的試通水、試運(yùn)轉(zhuǎn)等工作；參加工程質(zhì)量的評(píng)定和竣工驗(yàn)收工作；認(rèn)真做好施工日記；對(duì)沉降有觀測(cè)要求的定期觀察；監(jiān)督和協(xié)調(diào)施工企業(yè)做好文明施工、安全施工承包單位開工準(zhǔn)備承包商提交開工報(bào)審表項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)審查開工條件批準(zhǔn)？分項(xiàng)分部工程施工承包單位自檢（上面所列）承包單位提交報(bào)驗(yàn)申請(qǐng)表項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)檢查質(zhì)量合格？項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)簽署報(bào)驗(yàn)申請(qǐng)表承包單位完成單位工程或分部分項(xiàng)工程承包單位提交報(bào)驗(yàn)申請(qǐng)表項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)檢查驗(yàn)收合格？項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)簽署報(bào)驗(yàn)申請(qǐng)表返工否返工否整改是否是是進(jìn)行下道工序3.項(xiàng)目工程質(zhì)量管理的主要途徑和方法3.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在施工階段進(jìn)行質(zhì)量控制三種途徑審核有關(guān)技術(shù)文件、報(bào)告或報(bào)表現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)3.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量控制常用方法排列圖法：若干個(gè)直方圖分別表示質(zhì)量影響因素的項(xiàng)目，直方圖的高度則表示影響因素的大小程度，按大小順序從左向右排列，曲線表示各影響因素大小的累計(jì)百分?jǐn)?shù)。P256圖9-3。因果分析圖法樹枝圖、魚刺圖、石川圖，把問(wèn)題標(biāo)在“魚頭”，再劃出質(zhì)量過(guò)程階段主干線（“魚骨”）。P257圖9-4。直方圖法SPC圖法4.施工階段質(zhì)量監(jiān)督控制手段旁站監(jiān)督測(cè)量試驗(yàn)指令文件規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序利用支付控制手段5.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收5.1竣工驗(yàn)收的范圍及依據(jù)范圍：凡房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件和合同規(guī)定的內(nèi)容建成，還應(yīng)驗(yàn)收土地使用情況，以及單項(xiàng)工程、市政、綠化及公用設(shè)施等配套設(shè)施項(xiàng)目等。依據(jù)：批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書、初步設(shè)計(jì)方案、技術(shù)設(shè)計(jì)文件、施工圖、設(shè)備技術(shù)說(shuō)明書、有關(guān)開發(fā)建設(shè)的文件、現(xiàn)行的施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范、施工承包合同等。5.2竣工驗(yàn)收的要求所有建設(shè)項(xiàng)目按批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理及設(shè)計(jì)要求全部建成，并滿足使用要求。住宅及公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等單項(xiàng)工程全部驗(yàn)收合格，并保證驗(yàn)收資料齊全。各類建筑物的平面位置、立面造型、裝飾色調(diào)等符合批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。施工機(jī)具、臨時(shí)工程、建筑余土、剩余構(gòu)件全部拆除運(yùn)走，達(dá)到場(chǎng)清地平，有綠化要求的項(xiàng)目，要按綠化設(shè)計(jì)要求，做到樹活草清。5.3竣工驗(yàn)收程序及內(nèi)容驗(yàn)收程序：驗(yàn)收準(zhǔn)備、初步驗(yàn)收、正式驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告書及附件：竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告書、附件?？⒐を?yàn)收鑒定證書。5.4竣工驗(yàn)收的組織一般由地市級(jí)主管部門——工程質(zhì)量監(jiān)督站組織驗(yàn)收。驗(yàn)收委員會(huì)或驗(yàn)收小組通常由開發(fā)商、施工單位、設(shè)計(jì)單位、物業(yè)管理公司及購(gòu)房客戶參加，還有計(jì)劃、建設(shè)、銀行、環(huán)保、消防等有關(guān)部門人員。第三節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理1.項(xiàng)目進(jìn)度管理的概念房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理：對(duì)開發(fā)項(xiàng)目各建設(shè)階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時(shí)間和銜接關(guān)系編制計(jì)劃，并將該計(jì)劃付諸實(shí)施，且在實(shí)施過(guò)程中經(jīng)常檢查實(shí)際進(jìn)度是否按計(jì)劃要求進(jìn)行，對(duì)出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補(bǔ)救措施或調(diào)整、修改原計(jì)劃，直至項(xiàng)目竣工、交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理有三個(gè)階段：項(xiàng)目可行性研究及立項(xiàng)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段、項(xiàng)目交付使用后的適用階段，其核心內(nèi)容是項(xiàng)目建設(shè)階段的進(jìn)度管理。2.影響項(xiàng)園目進(jìn)度峰的因素懇分析人的因素卸、技術(shù)因素、材料設(shè)備敘與構(gòu)具配件爺因素沙、施工氣機(jī)械販設(shè)備因素、資金因素舟、水文地緊質(zhì)氣象根與自然保災(zāi)害等自然尚環(huán)境因致素、政治條經(jīng)濟(jì)等社優(yōu)會(huì)環(huán)嬸境因構(gòu)素、界其他牛不確肉定因古素等忘。3.項(xiàng)目進(jìn)蝴度管理蔬的主要榴任務(wù)設(shè)計(jì)前張的準(zhǔn)備削階段進(jìn)填度管理陰任務(wù)：確定工期總否目標(biāo)；編制擦項(xiàng)目總進(jìn)度坑計(jì)劃；編傘制準(zhǔn)鳴備階網(wǎng)段詳細(xì)寇工作席計(jì)劃，并控制舞該計(jì)壤劃的刻執(zhí)行；施池工現(xiàn)場(chǎng)牲條件表調(diào)研花和分尺析等。設(shè)計(jì)階旬段進(jìn)度東管理的題任務(wù)：編制設(shè)計(jì)階愁段工作訂進(jìn)度計(jì)血?jiǎng)?，控赴制其脹?zhí)行威；編濤制詳熱細(xì)的出土計(jì)網(wǎng)劃，并地控制雞執(zhí)行撐。施工惰階段傷進(jìn)度把管理輕的任曬務(wù)：編制施工總舌進(jìn)度設(shè)常計(jì)并控早制其執(zhí)蚊行；編制亂施工年、季昌、月實(shí)比施計(jì)劃，并水控制餓其執(zhí)跨行。4.項(xiàng)目鉤進(jìn)度腹管理廈措施組織措施技術(shù)措施合同措施經(jīng)濟(jì)措施信息蹤蝶管理措施5.項(xiàng)目援進(jìn)度同管理蜓控制茶方法—網(wǎng)絡(luò)圖聚法基本原移理：將項(xiàng)目慎的全部毛建設(shè)過(guò)嗚程分解行成若懲干個(gè)肚施工鼻項(xiàng)目，按海照各瀉項(xiàng)工干作的渾展開必程序如和相嗚互制泉約、青相互糞依賴寨的關(guān)辨系，霸將其繪制憑成網(wǎng)絡(luò)欺形式。通過(guò)紛網(wǎng)絡(luò)亞圖時(shí)間參朗數(shù)的計(jì)擠算，找誕出關(guān)鍵侵線路，即可粉以根據(jù)竭繪制的盞網(wǎng)絡(luò)圖默計(jì)算出謎工程中寨各項(xiàng)工柱作的最早粘和最繩遲開液始時(shí)憐間，從而逼可以找掛出項(xiàng)目咽的關(guān)鍵糊線路。5.項(xiàng)目民進(jìn)度漠管理施控制竿方法—網(wǎng)絡(luò)圖岔法基本甩原理拒：利用閥最優(yōu)統(tǒng)化原爪理，不斷改禮進(jìn)網(wǎng)絡(luò)鼓計(jì)劃方怕案，并尋膛求其秘最優(yōu)尼方案瓶。網(wǎng)絡(luò)圖甩可以根簡(jiǎn)據(jù)項(xiàng)目共進(jìn)度中孤遇到的實(shí)際準(zhǔn)情況淺，調(diào)別整計(jì)東劃，使得漏網(wǎng)絡(luò)忘圖滾巡壽動(dòng)起連來(lái)，茶即與味實(shí)際患環(huán)境脖緊密叛結(jié)合楚，以擾保證云項(xiàng)目慚時(shí)間模效益分和經(jīng)鑄濟(jì)效夸益。橫道憲圖表片示進(jìn)鳳度計(jì)粥劃網(wǎng)絡(luò)偏圖6.房地徹產(chǎn)開遣發(fā)項(xiàng)典目進(jìn)氏度管魔理系扣統(tǒng)建設(shè)單位進(jìn)度控制設(shè)計(jì)單位進(jìn)度控制施工單位進(jìn)度控制施工總進(jìn)度計(jì)劃單位工程施工進(jìn)度計(jì)劃分部分項(xiàng)工程作業(yè)計(jì)劃任務(wù)單或承包任務(wù)書作業(yè)進(jìn)度實(shí)施監(jiān)理單位進(jìn)行控制第四節(jié)恰：房地像產(chǎn)項(xiàng)目載成本管牧理1.概念房地產(chǎn)泡項(xiàng)目成憂本管理皇：具體劑來(lái)說(shuō)嗽就是河在投資竄決策移階段靜、設(shè)恢計(jì)階牲段、憐開發(fā)匙項(xiàng)目念發(fā)包滑階段扔和建射設(shè)實(shí)胃施階挨段，把罵開發(fā)嗓項(xiàng)目尺的投揮資控棉制在筋批準(zhǔn)繭的投資限譜額以內(nèi)，隨絹時(shí)糾正閃發(fā)生尖的偏柴差，確甚保開番發(fā)項(xiàng)渡目投柿資管澡理目謠標(biāo)的確實(shí)現(xiàn)董，力謊求在砍開發(fā)聽項(xiàng)目拼中合拜理使恢用人力互、財(cái)可力、眉物力，以獲攝得良好檢的經(jīng)濟(jì)洋效益頂、社版會(huì)效鉆益和母環(huán)境然效益。第四竭節(jié)：獸房地抱產(chǎn)項(xiàng)草目成桑本管嫩理1.概念房地周產(chǎn)開貢發(fā)項(xiàng)爺目成辜本：吹是指感項(xiàng)目孤建設(shè)盡、銷淡售過(guò)博程中挨所花沫費(fèi)的類全部扮費(fèi)用右，包螞括開哥發(fā)成華本和輪銷售嫁成本雅。開發(fā)職成本主要步包括土地費(fèi)翼用、前期工示程費(fèi)、建筑安紡裝工程筐費(fèi)、基礎(chǔ)蕩設(shè)施膜費(fèi)、公共沸配套橫設(shè)施綠費(fèi)、開發(fā)寸間接臟費(fèi)、財(cái)務(wù)誤費(fèi)用等。銷售成掌本主要包凳括銷售弄房屋的廣告、代理拜等費(fèi)狗用的支屈出，仰一般垂為總暈銷售滲額的2～4%。2.房地葉產(chǎn)開來(lái)發(fā)項(xiàng)劃目成摔本管臣理原則設(shè)置科學(xué)孩的成本饑管理盾目標(biāo)設(shè)計(jì)階恥段投資控健制是重圈點(diǎn)變被動(dòng)士控制為主動(dòng)鋸控制經(jīng)濟(jì)與撕技術(shù)結(jié)務(wù)合是成冒本管獻(xiàn)理的嫌高效基手段3.房地規(guī)產(chǎn)開許發(fā)項(xiàng)墊目成沃本管教理的纖主要非內(nèi)容策劃均、設(shè)愁計(jì)階抓段的成祝本管符理：策劃階段統(tǒng)（尋鄙找項(xiàng)冰目、袋市場(chǎng)峽調(diào)查坡和投任資評(píng)傅估）洗、設(shè)計(jì)階段（擋重視設(shè)殺計(jì)前的俊投資估峽算、重?cái)囈暦桨鸽y的選擇茶）。發(fā)包吩、施精工階臂段的成依本管知理：發(fā)包（項(xiàng)目總色發(fā)包、程建安工鬼程及設(shè)叨備采購(gòu)戴發(fā)包）攀、施工階段補(bǔ)。銷售驢階段的成本黃管理：版房地產(chǎn)銷售廣競(jìng)告支出呀費(fèi)用。第五勁節(jié)：孝房地宏產(chǎn)開越發(fā)項(xiàng)性目其丙他管懂理1.開發(fā)痰項(xiàng)目視合同齒管理項(xiàng)目合返同的特點(diǎn)：合肥同標(biāo)的物環(huán)的特殊統(tǒng)性；合同執(zhí)行周膽期長(zhǎng)；合施同內(nèi)容多，涉械及范圍廣；合博同風(fēng)險(xiǎn)大。項(xiàng)目合賀同的作用：明確普開發(fā)商疫和承包引方在項(xiàng)北目實(shí)施掃中的權(quán)利和蝴義務(wù)、項(xiàng)抄目實(shí)跌施階銜段實(shí)扭行社何會(huì)監(jiān)理勿的依污據(jù)、項(xiàng)盾目實(shí)匯施的法律依袍據(jù)。1.開發(fā)雕項(xiàng)目爺合同誤管理項(xiàng)目尾合同梅的分類欠：如按簽約嶄各方的師關(guān)系可以分抄為工程潛總承包借合同、宅工程分市包合同葡、轉(zhuǎn)包棒合同、鄭勞務(wù)分輩包合同后與聯(lián)合蒸承包合廉同等；雁按計(jì)價(jià)萄方式償分類又可娘分為跳固定銀總價(jià)釣合同然、計(jì)時(shí)量估裳價(jià)合膨同、酒單價(jià)炒合同儲(chǔ)、成牽本加泄酬金晶合同策形式是等。項(xiàng)目合恐同管理荒的內(nèi)容扒：檢查合踩同執(zhí)行勵(lì)情況、督班促施更工企甜業(yè)執(zhí)行合躍同條款、根步據(jù)工程丙實(shí)際技進(jìn)度與施小工單方位商運(yùn)議更掛改或需取消典合同來(lái)中的某些條佩款等。2.項(xiàng)目秋協(xié)調(diào)坡管理做好宰市政餡配套巷的協(xié)調(diào)管禿理工作；協(xié)調(diào)償各承毅包合同蘭中有研關(guān)進(jìn)砌度、幫技術(shù)種配合專、現(xiàn)須場(chǎng)協(xié)調(diào)作、畏公共揀設(shè)施課使用慨等問(wèn)役題，炊解決味他們之間峽產(chǎn)生雞的矛存盾；定期園召開麥有各盡承包傻單位窄參加在的項(xiàng)目經(jīng)拼理協(xié)調(diào)捉會(huì)議，并檢披查會(huì)議指決定事怖項(xiàng)的執(zhí)