房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃報(bào)告模板專題

新聚仁機(jī)構(gòu)知識(shí)研究中心房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃體系

五大核心報(bào)告模板策劃工作好像就是寫報(bào)告，寫各種各樣的報(bào)告——前期定位報(bào)告、物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告、營(yíng)銷總綱、營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告、開盤方案，開盤總結(jié)，活動(dòng)方案，階段性營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告，結(jié)案報(bào)告……為什么寫報(bào)告？怎么寫報(bào)告？仍然是我們面對(duì)的頭等問(wèn)題，善泳者溺水而亡，不僅僅是杯具，也是一出蕩氣回腸的洗具！寫在前面的話報(bào)告只是溝通的工具而不是目的！其目的是與甲方統(tǒng)一思路進(jìn)而推動(dòng)順應(yīng)大勢(shì)的營(yíng)銷執(zhí)行工作！因此報(bào)告必須要簡(jiǎn)明扼要、重點(diǎn)突出！至于其他諸如厚厚的市場(chǎng)研究、項(xiàng)目分析等等，可全部作為附件。策劃能力的表現(xiàn)不僅僅是撰寫報(bào)告，更重要的是利用報(bào)告達(dá)到將自己的觀點(diǎn)滲透給發(fā)展商并影響其決策執(zhí)行。營(yíng)銷策劃是一門溝通與執(zhí)行的藝術(shù)！報(bào)告提綱一、營(yíng)銷策劃的工作邏輯三、開盤總結(jié)二、營(yíng)銷策劃總綱及營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告四、階段性營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告五、結(jié)案報(bào)告主要目的：適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及營(yíng)銷策劃體系建設(shè)的需要，先建立營(yíng)銷策劃的關(guān)鍵報(bào)告體系，再優(yōu)化營(yíng)銷策劃的核心工作流程。1、基于甲方急需的營(yíng)銷流程2、縮短新人學(xué)習(xí)曲線、提高成熟人員執(zhí)行效率3、建立營(yíng)銷策劃類報(bào)告的品控機(jī)制4、初步建立最佳營(yíng)銷實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)積累途徑一、營(yíng)銷策劃的八大工作階段營(yíng)銷投標(biāo)提案階段營(yíng)銷計(jì)劃階段營(yíng)銷總結(jié)策略方案調(diào)整項(xiàng)目投標(biāo)期項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告：四個(gè)模塊的排列組合整體定位投標(biāo)產(chǎn)品定位建議，設(shè)計(jì)方案調(diào)整營(yíng)銷介入期銷售籌備期營(yíng)銷策略報(bào)告營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告成交客戶分析開盤總結(jié)開盤強(qiáng)銷期階段營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告100%銷售結(jié)案報(bào)告銷售持續(xù)期尾盤期銷售蓄客期認(rèn)籌及開盤方案價(jià)格策略與價(jià)格表企劃投標(biāo)提案項(xiàng)目進(jìn)度市場(chǎng)研究策略制定或調(diào)整核心要點(diǎn)營(yíng)銷介入期宏觀市場(chǎng)調(diào)查，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查，專業(yè)人士訪談，目標(biāo)客戶訪談，項(xiàng)目資料索取，首次溝通會(huì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系及整體營(yíng)銷思路的厘定市場(chǎng)調(diào)研及策略總綱的撰寫確定總體解決方案銷售籌備期宏觀政策調(diào)整區(qū)域市場(chǎng)整體走勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的營(yíng)銷動(dòng)態(tài)項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告制定費(fèi)用預(yù)算表年度推廣計(jì)劃明確營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃銷售蓄客期認(rèn)籌方案制定價(jià)格策略與價(jià)格表媒體資源評(píng)估與階段推廣計(jì)劃認(rèn)籌結(jié)果分析與方案調(diào)整價(jià)格表的最終確定開盤方案籌備細(xì)化方案，創(chuàng)造銷售條件，積累客源，蓄勢(shì)待發(fā)開盤強(qiáng)銷期前期策略分析與方案調(diào)整快速去化，營(yíng)造開盤熱銷銷售持續(xù)期階段性營(yíng)銷總結(jié)與下階段營(yíng)銷計(jì)劃階段性營(yíng)銷總結(jié)分析與調(diào)整尾盤期發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，針對(duì)性制定解決方案針對(duì)性解決難點(diǎn)，完成項(xiàng)目資金回籠二、執(zhí)行策劃的六大工作周期三、七大報(bào)告沉淀與五大評(píng)審節(jié)點(diǎn)3-發(fā)展商答疑并梳理目標(biāo)3-項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告1-項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告2-項(xiàng)目營(yíng)銷總綱或策略總綱4-認(rèn)籌及開盤方案5-開盤總結(jié)6-季度營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告7-結(jié)案報(bào)告四、重點(diǎn)報(bào)告寫作的九陽(yáng)神功3-發(fā)展商答疑并梳理目標(biāo)3-發(fā)展商目標(biāo)界定與解析1-解讀項(xiàng)目資料或標(biāo)書要求2-現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地踏勘與市場(chǎng)調(diào)研4-項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)及動(dòng)腦會(huì)5-報(bào)告撰寫6-初稿動(dòng)腦會(huì)并修正7-終稿完成8-內(nèi)審會(huì)并修正，確定提報(bào)策略9-向甲方提案，甲方反饋及經(jīng)驗(yàn)總結(jié)報(bào)告提綱一、營(yíng)銷策劃的工作流程三、開盤總結(jié)二、營(yíng)銷策劃總綱及營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告四、階段性營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告五、結(jié)案報(bào)告本工作的指導(dǎo)思想——先建立基本的報(bào)告模板，推薦案例，再優(yōu)化模板。一、

營(yíng)銷總綱及執(zhí)行報(bào)告之天龍八部二、撰寫營(yíng)銷總綱及執(zhí)行報(bào)告的五個(gè)一法則三、目標(biāo)界定與目標(biāo)分解模塊解析及示意案例四、策略推導(dǎo)模塊解析及示意案例五、總攻略方向與執(zhí)行模塊解析及示意案例六、總控圖模塊解析及示意案例七、工作計(jì)劃表解析及示意案例報(bào)告提綱本模板研發(fā)心得，與各位同仁共勉1、

世聯(lián)、合富輝煌、中原地產(chǎn)等南方營(yíng)銷公司，由于現(xiàn)場(chǎng)銷售執(zhí)行并非其最強(qiáng)項(xiàng)，且銷售線和策劃線分離，以策劃領(lǐng)導(dǎo)銷售，導(dǎo)致其報(bào)告內(nèi)容總綱多、分析多、具體執(zhí)行少，客戶渠道突破的問(wèn)題尤其嚴(yán)重。2、營(yíng)銷總綱個(gè)人理解其核心應(yīng)該是項(xiàng)目總精神的確立，而行銷執(zhí)行報(bào)告的重點(diǎn)應(yīng)在甲方開盤目標(biāo)指引下的形象攻略、媒體組合策略、客戶渠道突破、價(jià)格與推售策略。3、本體分析模塊/客戶需求模塊/產(chǎn)品差異化，與項(xiàng)目總精神密切聯(lián)系。4、主委——策劃經(jīng)理/專案——執(zhí)行策劃師——市場(chǎng)策劃助理是營(yíng)銷策略生成與分解執(zhí)行機(jī)制的組織機(jī)構(gòu)邏輯。當(dāng)前，項(xiàng)目營(yíng)銷總綱提案結(jié)束之后，甲方通常會(huì)針對(duì)營(yíng)銷總綱反復(fù)探討，希望能與實(shí)戰(zhàn)相結(jié)合，因此又出現(xiàn)一種常見的報(bào)告類型，含深化后的總綱的營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告，即策略執(zhí)行報(bào)告。但無(wú)論何種營(yíng)銷報(bào)告，均有三大推演邏輯：1、與甲方溝通，明確或設(shè)定目標(biāo)2、甲方目標(biāo)與本體條件、市場(chǎng)形勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)發(fā)生矛盾，產(chǎn)生項(xiàng)目營(yíng)銷最核心要解決問(wèn)題3、從本體、競(jìng)爭(zhēng)、客戶、案例四個(gè)層面出發(fā)，挖掘各種機(jī)會(huì)，制定合適的營(yíng)銷策略并分解執(zhí)行以解答問(wèn)題營(yíng)銷總綱通常于開盤前1年左右撰寫，營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告根據(jù)甲方需求寫作時(shí)間不固定，通常是項(xiàng)目開盤前3—9個(gè)月。1、目標(biāo)界定與目標(biāo)分解2、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)（與誰(shuí)競(jìng)爭(zhēng)）B、鎖定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手A、

宏觀市場(chǎng)態(tài)勢(shì)C、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)格局B、目標(biāo)界定A、項(xiàng)目概況C、目標(biāo)分解D、目標(biāo)下的問(wèn)題(一）營(yíng)銷總綱及執(zhí)行報(bào)告之天龍八部D、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品格局E、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶分析F、競(jìng)爭(zhēng)策略確定5、營(yíng)銷總綱推導(dǎo)3、項(xiàng)目本體條件B、項(xiàng)目資源占有A、項(xiàng)目本體研究B、精神屬性界定4、項(xiàng)目客戶定位B、項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)梳理C、項(xiàng)目形象定位A、SWOT策略推導(dǎo)D、營(yíng)銷總綱C、客戶需求與競(jìng)爭(zhēng)策略的對(duì)接A、物理屬性界定6、營(yíng)銷總攻略B、媒體推廣攻略A、品牌形象攻略C、現(xiàn)場(chǎng)展示攻略7、營(yíng)銷總控圖D、客戶渠道攻略含媒體計(jì)劃表E、銷售服務(wù)攻略F、價(jià)格與推售策略8、項(xiàng)目工作進(jìn)度表（二）六個(gè)一法則法則一：一種方法論法則二：一個(gè)策略推導(dǎo)法則三：一棵價(jià)值樹法則四：一個(gè)總攻略法則五：一張營(yíng)銷總控圖法則六：一張工作進(jìn)度表目標(biāo)界定與目標(biāo)分解的方法論1、年度銷售目標(biāo)、年度回款計(jì)劃2、實(shí)現(xiàn)均價(jià)期望、營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算4、工程進(jìn)度安排、重要工程節(jié)點(diǎn)3、目前所遇問(wèn)題、項(xiàng)目難點(diǎn)分析速度目標(biāo)總綱類報(bào)告：年度總銷及回款目標(biāo)執(zhí)行類報(bào)告：開盤賣多少，月均銷售多少套等等；價(jià)格目標(biāo)入市價(jià)格、整體實(shí)收均價(jià)等等；品牌目標(biāo)啟動(dòng)品牌建立、建立差異化品牌個(gè)性、品牌維護(hù)等。與甲方的溝通法則1一個(gè)方法論三種目標(biāo)導(dǎo)向模式目標(biāo)界定示例1本案需慌要實(shí)現(xiàn)淡的目標(biāo)本報(bào)肢告以藏核心占目標(biāo)碰為重招心，候進(jìn)而懼實(shí)現(xiàn)由基本蛋目標(biāo)項(xiàng)目露目標(biāo)有：占據(jù)北化城區(qū)域純豪宅領(lǐng)梨導(dǎo)者地區(qū)位，以許及影響噴長(zhǎng)沙高申端市場(chǎng)說(shuō)的影響委力項(xiàng)目品牌目潔標(biāo)：本案歪是萬(wàn)續(xù)科在逼長(zhǎng)沙棵區(qū)域醫(yī)布局祖完整礦化的吐北極培，并像肩負(fù)肢著萬(wàn)貞科品礦牌形貌象在靈長(zhǎng)沙魚升級(jí)謀的重廢任客戶目惰標(biāo)：形成梳持續(xù)伶的優(yōu)航良CSR指標(biāo)（守萬(wàn)科客協(xié)戶滿意愿度），倆萬(wàn)科與疼中原攜肺手再創(chuàng)岸集團(tuán)客催戶滿意探度第一北城豪蠻宅領(lǐng)導(dǎo)露者基本目煌標(biāo)銷售賀目標(biāo)己：201脾0年計(jì)薯劃完蹦成銷赤售簽格約5個(gè)億，6個(gè)月制銷售絮周期那，預(yù)哪期需切完成飲銷售掌率約10嘩0%，銷衣售面醬試10萬(wàn)方單，預(yù)賭算價(jià)甩格洋賽房月65缺00元/平，懶高層極（精驅(qū)裝）550遙0元/平優(yōu)良客弦戶滿意剃度品牌粗形象屠升級(jí)低成本吃高速高競(jìng)價(jià)核心唱目標(biāo)目標(biāo)館界定您示例2山無(wú)長(zhǎng)喂勢(shì)，水殖無(wú)常形各個(gè)碌項(xiàng)目名，處尸于不弊同的靈競(jìng)爭(zhēng)停態(tài)勢(shì)盤、政敬策環(huán)肉境、尸操作巨階段伸，一洲定會(huì)母有各夠不相劃同的碌問(wèn)題允描述蹦。報(bào)告終懸歸是為洗解決核貝心問(wèn)題斬而寫，淘故所有景的目標(biāo)伶其核心抽終歸指飼向三者竿中的一燃個(gè)，以聽有效集更中火力荒于一點(diǎn)端，中央膜突破。凡是滋不能英被描霉述的荷，就金無(wú)法次被真泡正界為定！挽凡是丙不能殿被分遣解的倆目標(biāo)蓋，就紐奉無(wú)法釘真正柳被解議決！目標(biāo)界頭定目標(biāo)綢下的嶺問(wèn)題(解讀譜目標(biāo)虎）解決停問(wèn)題設(shè)的方趁法真問(wèn)小題與于偽問(wèn)布題之意分。何為真映問(wèn)題，岔何為偽斤問(wèn)題，關(guān)鍵最是結(jié)偽合目煮標(biāo)，直接影押響到項(xiàng)想目目標(biāo)彎實(shí)現(xiàn)的蠶則是真宋問(wèn)題，識(shí)反之，若是串解決叫了這窩個(gè)問(wèn)市題并提不能插實(shí)現(xiàn)匪目標(biāo)訂則為錢偽問(wèn)援題。這其中合還需注歪意的是唉，問(wèn)題腎必須是戶獨(dú)立的可，不可董有從屬弱關(guān)系，殘即問(wèn)題A不可包尊含問(wèn)題B。目標(biāo)啞界定醒與目恢標(biāo)分飲解的聞方法絕論法則1一個(gè)蒼方法非論目標(biāo)解畏讀示例1目標(biāo)解悶讀示例2方法必劫須是圍冒繞目標(biāo)逮、圍繞旬解決問(wèn)距題展開拔的。如果方交法部分濤所提出掛的銷售努執(zhí)行安升排不能涼解決問(wèn)必題，則必須勾重新檢到討。目標(biāo)抽界定目標(biāo)麻下的截問(wèn)題解決問(wèn)伏題的方還法目標(biāo)界宏定與目懶標(biāo)分解捎的方法級(jí)論法則1一個(gè)方江法論策略是泊目標(biāo)下辛解決問(wèn)貿(mào)題的方春法的統(tǒng)何領(lǐng)。推導(dǎo)彎策略浮的工央具就虛是SWO止T分析：項(xiàng)目礎(chǔ)分析泡（優(yōu)宴勢(shì)、集劣勢(shì)侮）和岸市場(chǎng)功分析拉（機(jī)耽會(huì)、初威脅跪），繭從而漿推導(dǎo)廉出本僑項(xiàng)目摟的策銷略。策略推串導(dǎo)工具付：項(xiàng)目弊的SW旁O(shè)T分析法則2一個(gè)練策略摩推導(dǎo)

項(xiàng)目本體條件（項(xiàng)目賣點(diǎn)挖掘）

市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析

客戶需求分析

項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析策略推導(dǎo)過(guò)程策略員推導(dǎo)估工具致：項(xiàng)吃目的SW胡OT分析法則2一個(gè)策虧略推導(dǎo)SWOT分析優(yōu)勢(shì)S(自身內(nèi)部）共享優(yōu)勢(shì)（地段價(jià)值、配套等）獨(dú)享優(yōu)勢(shì)（規(guī)模、容積率、地形地勢(shì)、產(chǎn)品、景觀、自身配套、品牌等）劣勢(shì)W（自身內(nèi)部）可弱化劣勢(shì)（配套、地段、噪音、周邊環(huán)境等）不可弱化劣勢(shì)干擾型劣勢(shì)（品牌）機(jī)會(huì)O（外部環(huán)境）政策及規(guī)劃區(qū)域關(guān)注度市場(chǎng)供求交投活躍程度消費(fèi)導(dǎo)向威脅T（外部環(huán)境）政策及規(guī)劃導(dǎo)向區(qū)域關(guān)注度競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)供求消費(fèi)導(dǎo)向發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，弱化劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，規(guī)避威脅一般來(lái)哪說(shuō)是四帆種策略教：發(fā)揮泥優(yōu)勢(shì)湊，搶艘占機(jī)登會(huì)發(fā)揮啦優(yōu)勢(shì)暮，轉(zhuǎn)繩化威摔脅抓住束機(jī)會(huì)范，克趙服劣找勢(shì)減小劣鎮(zhèn)勢(shì)，避樣免威脅并非所歡有的項(xiàng)做目的營(yíng)叛銷策略粗都必須萍包含這自四條策騰略，須根據(jù)返項(xiàng)目自粘身的情抽況及所殼處的市疏場(chǎng)環(huán)境判確定營(yíng)巡壽銷策略倘，如金地射藝境托褐石哥系洋撫房自身優(yōu)孤勢(shì)明顯聾且在片錦區(qū)內(nèi)并貸無(wú)競(jìng)爭(zhēng)桑對(duì)手，柳則策略鑰就是發(fā)語(yǔ)揮優(yōu)勢(shì)淹，搶占上機(jī)會(huì)；曲江悅規(guī)模慈小，區(qū)域競(jìng)捕爭(zhēng)激烈邊，但戶控型配比榨極為適牛應(yīng)剛需遣客群，則策政略就是葵抓住區(qū)域干競(jìng)品必供應(yīng)溝間歇遙期的機(jī)會(huì)綠，克很服劣需勢(shì)。項(xiàng)目核榮心價(jià)值叫體系：祖本體研條究與核鄙心資源夠占有案例1：金蠶地灣濱流域腳核心棍價(jià)值創(chuàng)點(diǎn)梳頁(yè)理案例3：武蒼漢華幼潤(rùn)橡角樹灣未價(jià)值爐樹法則3一棵價(jià)粥值樹案例2：招見商海置廷核暫心價(jià)愈值點(diǎn)身梳理FAB是項(xiàng)目奸價(jià)值點(diǎn)咳梳理的逃工具，危以便推旬導(dǎo)出項(xiàng)勿目的形它象定位茄。即“割人有察我有初，人亡有我愿優(yōu)，駱人無(wú)唯我有違”飲。但菜它不敬是策隆略工盯具。FABF（Features）項(xiàng)目本身的性質(zhì)屬性本項(xiàng)目A（Advantages)相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目B（Benefits))項(xiàng)目給客戶的利益（價(jià)值）本項(xiàng)目營(yíng)銷策禮略確定毯分兩步拖走：確定魂競(jìng)爭(zhēng)角標(biāo)桿予，營(yíng)照銷策川略表落達(dá)。法則4一個(gè)總崖攻略1、確定柔競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)廚桿:尋找標(biāo)猾桿產(chǎn)品賓，不局咳限于競(jìng)戰(zhàn)爭(zhēng)對(duì)手乖，可選旅取同區(qū)鴨域或不除同區(qū)域歸內(nèi)的成頓功操作各的標(biāo)桿效項(xiàng)目，格分析其設(shè)在產(chǎn)品宣、價(jià)格離、渠道獻(xiàn)、推廣崗方面的聯(lián)成功之膝處，總稱結(jié)對(duì)項(xiàng)頌?zāi)坑欣舻慕?jīng)驗(yàn)索。價(jià)格渠道推廣產(chǎn)品標(biāo)桿產(chǎn)品案例韻：武蘭漢金茅地瀾懷菲溪畝岸競(jìng)排爭(zhēng)標(biāo)弦桿案株例分朝析敏銳的機(jī)會(huì)主義者次/非主流市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者壟斷價(jià)格產(chǎn)品有不可重復(fù)性過(guò)河拆橋挑戰(zhàn)者改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值追隨者搭便車以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)2、營(yíng)辜銷策戴略表罵達(dá):波士縮慧頓矩勇陣總攻略鋼：在策略譽(yù)的指導(dǎo)煉下，根化據(jù)消費(fèi)標(biāo)者的購(gòu)雷買行為洗及過(guò)程作確定的營(yíng)銷俊安排柄。包含的稀內(nèi)容涉閑及到整個(gè)靜營(yíng)銷撓環(huán)節(jié)匹的組貸織，如推愈廣、展剪示、價(jià)屈格等?？偣ヂ允琼?xiàng)齊目目祖標(biāo)與假執(zhí)行占安排監(jiān)之間毒的關(guān)押鍵點(diǎn)可以跪?qū)⒖傟幑ヂ员焕斫馓茷樯蟼魍跸逻_(dá)轉(zhuǎn)的工到具。營(yíng)銷策阻略指導(dǎo)謝營(yíng)銷總跟攻略，膊營(yíng)銷總量攻略是恨所有營(yíng)得銷策略組的行動(dòng)隆方案。法則4一個(gè)總畝攻略總攻略的四個(gè)擁過(guò)程牢：如何讓客戶叫好？業(yè)主口碑業(yè)內(nèi)口碑市場(chǎng)口碑讓客戶知道讓客戶認(rèn)可讓客戶購(gòu)買讓客戶叫好如何讓消費(fèi)購(gòu)買？?jī)r(jià)格策略推售策略如何讓消費(fèi)者認(rèn)可？項(xiàng)目展示現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)客戶體驗(yàn)如何讓消費(fèi)者知道？形象定位媒體推廣法則4一個(gè)總臭攻略角色區(qū)窯分，建答立霸主適地位形象上栽的領(lǐng)導(dǎo)紐奉者，策狂略上的誼挑戰(zhàn)者妖，改變輩游戲規(guī)跑則，建振立新的物替業(yè)類太型建立強(qiáng)紹勢(shì)的第房誠(chéng)一意象第一展娃示第一口鵲碑第一障財(cái)務(wù)皂安排確保巷客戶點(diǎn)的十靜大客敬源必較殺競(jìng)爭(zhēng)策銷略品牌策曾略客戶策些略【競(jìng)爭(zhēng)竊下的逐策略死檢討雜與修伍正】代表離性的迷項(xiàng)目頓命名與百仕執(zhí)達(dá)聯(lián)動(dòng)松進(jìn)行片摸區(qū)營(yíng)造借華氧僑城脈打華取僑城片區(qū)策愈略代表性紫的項(xiàng)目偉命名(已完鉤成)領(lǐng)導(dǎo)拉片區(qū)其炒作超越睬片區(qū)盆競(jìng)爭(zhēng)總攻略圈示例1明確差學(xué)異化須形成狼差異化緊傳播差嗎異化【國(guó)際頂級(jí)灣區(qū)物業(yè)總攻略】營(yíng)銷推廣攻略展示攻略讓客戶買？讓客戶來(lái)？銷售服務(wù)攻略【國(guó)際頂篩級(jí)灣區(qū)殿物業(yè)總平攻略】營(yíng)銷推毫廣攻略事件營(yíng)瘡銷全國(guó)革推廣全國(guó)同毛步發(fā)售劃，開設(shè)授項(xiàng)目全補(bǔ)國(guó)推廣隔接待站尚，占領(lǐng)份一線城踩市，安伐排專人樂、專線售樓脂處建候立客疫戶服盟務(wù)中倦心，20殃04倉(cāng).7月完成噸，接待網(wǎng)全國(guó)參番觀團(tuán)申請(qǐng)80者0全國(guó)振免費(fèi)凡電話室，200樂4.7月完成全國(guó)性狹網(wǎng)絡(luò)、犁刊物發(fā)雀布項(xiàng)目愿信息6.6：中販信紅泰樹灣寺新聞活發(fā)布址會(huì)、轎售樓轟處揭旺幕、VI個(gè)P增值卡求發(fā)售7.1怪8：產(chǎn)較品溝磨通會(huì)墨（規(guī)孟劃、酷戶型笛、園蛙林設(shè)患計(jì)、萌物管昆及俱菠樂部表方案燃講解霜溝通篇），緞客服吉中心赴成立8.8：首攤批樣樂板房沙開放技，業(yè)飯內(nèi)參桃觀日8.紙20：開始汗算價(jià)，嶄確認(rèn)選霞房資格吐，收取騾誠(chéng)意金8.2要8：選蔥房，誘消化蔽前期貢積累惡客戶撓，實(shí)火現(xiàn)銷屢售目團(tuán)標(biāo)9.1右9：開盤堵慶典，坐客戶營(yíng)厘銷活動(dòng)品牌鉛策略競(jìng)爭(zhēng)脈＋客燃戶策忽略第一階掉段（）兇：灣區(qū)宵物業(yè)，萄比肩全君球。深孤南路廣假告牌＋傅工地廣強(qiáng)告牌＋款網(wǎng)絡(luò)第二頑階段脊（）救：決馬戰(zhàn)宣倚言，貪新灣爹區(qū)物伏業(yè)指譯數(shù)。朱廣告鳴牌＋惠網(wǎng)絡(luò)血＋特語(yǔ)報(bào)、傘商報(bào)您、第三宋階段色（）老：公輩告選偵房，絮國(guó)際柄頂級(jí)瞎灣區(qū)閱生活幸。媒橋體全喂面覆宅蓋第四階夜段（）澤：中信字紅樹灣泛全情綻巷放。媒芳體全面僻覆蓋片區(qū)＋邁品牌策邊略客戶策逆略競(jìng)爭(zhēng)＋糕品牌策也略深圳見推廣占領(lǐng)知要道旨：深閉南、膊濱河均、觀您瀾、瘡機(jī)場(chǎng)忽及高諷速地盤包匹裝，針另對(duì)百仕同達(dá)廣告端牌、燈尿光工程教、地盤裝圍墻體演現(xiàn)規(guī)模貨，競(jìng)爭(zhēng)盒和借勢(shì)媒體攻素略渠道利饒用：世茅聯(lián)資源厲網(wǎng)、業(yè)造界及行哥會(huì)傳播競(jìng)爭(zhēng)＋姜品牌策釣略片區(qū)＋蔽競(jìng)爭(zhēng)策精略【國(guó)際誦頂級(jí)正灣區(qū)差物業(yè)腫總攻隔略】展示掩攻略核心零價(jià)值凍展示賣場(chǎng)泰氛圍這營(yíng)造產(chǎn)品價(jià)膏值展示策略跡屬性私家盆街區(qū)建立新秤的傳播亮途徑，算根據(jù)項(xiàng)際目推售功節(jié)奏不牌同階段基推出不夏同的影俱視宣傳荒片TOH岸O超大君私家消院落TOH絕O樣板區(qū)翠，外立踩面與綠籮植輝映凱，私家孩花園與務(wù)共享園最林布置高檔私醫(yī)人主題返俱樂部私人鴿主題孫俱樂敬部概襪念及扮運(yùn)作敗模式購(gòu)引人悼，會(huì)扶所功吩能確跑定頂級(jí)謝品質(zhì)有公共野空間住戶大符堂高檔塔裝修，月注重細(xì)算節(jié)和品絹質(zhì)，電邁子屏發(fā)族布項(xiàng)目榴信息、涌保安值日班亮點(diǎn)特伍色樣板朗房體驗(yàn)勿式售此樓處滿足銷障售功能用同時(shí)賦效予新的眨功能（油詳見售黑樓處建衡議）電梯廳聲突出自催然通風(fēng)百和采光零，按交糖樓標(biāo)準(zhǔn)盯裝修，來(lái)體現(xiàn)檔掀次和品做質(zhì)看樓電剃梯按交襯樓標(biāo)準(zhǔn)企裝飾，刃體現(xiàn)舒年適尺度吃和平穩(wěn)絡(luò)感背景音穿樂、示您范大使施、每間批房間的騎功能面計(jì)積小標(biāo)巧識(shí)牌景觀衛(wèi)桂生間、泛景觀窗另面的通霧透與開拖闊性體蛾現(xiàn)內(nèi)庭院夜園林景院觀的精視心裝飾梁，達(dá)到忘室內(nèi)外排自然景且觀的完寒美結(jié)合示范蠅層做判工程搞樣板參與略體驗(yàn)日式園冷林售樓尚處周豬邊、號(hào)看樓臘通道昂沿線刻、TO啄HO樣板場(chǎng)區(qū)園折林8.府5到位完善準(zhǔn)召確導(dǎo)示遼系統(tǒng)大尺度扣強(qiáng)昭示嘗性，放額大的字年體、箭夸頭，對(duì)弓比強(qiáng)烈榴同時(shí)又宇保證品承質(zhì)看樓圍通道項(xiàng)目賣焰點(diǎn)信息間釋放，天沿線園脂林實(shí)景職展示圍墻建立輝項(xiàng)目孕視覺尤識(shí)別鞋系統(tǒng)低，樹竟立項(xiàng)拉目形高象和貍規(guī)模門樓有效區(qū)句隔項(xiàng)目瘋范圍，盡樹立項(xiàng)釀目形象客戶召策略競(jìng)爭(zhēng)＋含客戶策離略關(guān)鍵物渣料關(guān)鍵物命料高品最質(zhì)雜系列州模型系列幅影視圾宣傳慢片區(qū)域模機(jī)型200綁4.5月底寨完成嘆，利肥用觸灶摸屏交體現(xiàn)絨對(duì)周烈邊環(huán)超境的盒直觀注感受小區(qū)模雕型突出叉建筑立夠面效果蚊和園林堆細(xì)節(jié)會(huì)所呈模型插是對(duì)斗未來(lái)寧俱樂樸部概段念和離生活徹的模施擬分戶廚模型病直觀意的向歪客戶喝傳遞仗戶型殘結(jié)構(gòu)抱與特拖點(diǎn)，蠅注重摔品質(zhì)暈和細(xì)讓節(jié)建立新拿的傳播般途徑，桂根據(jù)項(xiàng)鴉目推售番節(jié)奏不奪同階段眼推出不固同的影循視宣傳畏片《產(chǎn)品士說(shuō)明薪書》20番04襯.5月底完孟成，內(nèi)糕容包括呼項(xiàng)目區(qū)嶄域、規(guī)刊劃、建歌筑、戶棋型、園童林、配胸套及材籍料策略德屬性品牌河＋客的戶策稍略《灣區(qū)報(bào)屢導(dǎo)》每月歷一期麻，及服時(shí)傳煮遞項(xiàng)淘目的稠各項(xiàng)咬動(dòng)態(tài)青信息攪，并耍開辟僵時(shí)光膝留駐羽專欄箱，聘衫請(qǐng)攝耀影大閃師拍者攝，逆刊登古不同谷時(shí)間吃段與段項(xiàng)目廣相關(guān)懶的各科種照律片《灣區(qū)河物業(yè)》20愧04雜.5月底于完成荷，內(nèi)腿容包圾括對(duì)獲國(guó)際冰知名貝灣區(qū)蒸的研文究和現(xiàn)項(xiàng)目喇的指順數(shù)提著煉品牌霜＋競(jìng)頂爭(zhēng)策肯略客戶策慢略客戶刻策略競(jìng)爭(zhēng)策鞋略灣區(qū)置撲業(yè)指南20噴04票.5月底完獅成，內(nèi)椅容包括闖對(duì)國(guó)際包知名灣票區(qū)的研箱究和項(xiàng)籮目的指巴數(shù)提煉競(jìng)爭(zhēng)策腎略【國(guó)際頂狐級(jí)灣區(qū)剛物業(yè)總卻攻略】展示布攻略銷售資和料20旗0問(wèn)、板置業(yè)增計(jì)劃礙、認(rèn)斧購(gòu)書茅、預(yù)割售許峰可證突等相早關(guān)法猾律文站件競(jìng)爭(zhēng)策凡略銷售服點(diǎn)務(wù)攻略銀行壺綜合豈服務(wù)干大使TO史HO預(yù)約良看樓項(xiàng)目賣培點(diǎn)信息腿釋放，母沿線園曬林實(shí)景鈔展示VIP增值卡整合錯(cuò)中信凳資源蚊，突抹破地炭產(chǎn)預(yù)基售限要制客戶初＋品伯牌策耍略銀行綜穗合服務(wù)宋大使，旗按揭付省款一條踐龍服務(wù)品牌＋勁客戶策認(rèn)略人性化追體貼服灶務(wù)路口、蕉停車場(chǎng)壓、售樓仇處、住忠戶大堂煎、電梯切廳專業(yè)運(yùn)服務(wù)人磁員引入盛國(guó)際窗品牌史物管匪，學(xué)券習(xí)采禽用香得港物斃業(yè)管炕理公寇共契國(guó)約模賤式，劣并公鍬示契循約內(nèi)圖容從總沸攻略味的方義向到踩總攻諸略的漁具體應(yīng)舉措香，這惹是一污個(gè)創(chuàng)泡意的痛過(guò)程縣。根據(jù)蹄核心詠策略圓，選巾?yè)裰卦~點(diǎn)。法則4一個(gè)總惰攻略景觀小品共享平臺(tái)賣場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化展示形象墻小區(qū)入口停車場(chǎng)中心廣場(chǎng)售樓大廳音樂影像區(qū)共享平臺(tái)強(qiáng)勢(shì)視覺識(shí)別系統(tǒng)人流匯集焦點(diǎn)會(huì)所功能展示區(qū)會(huì)所休閑洽談區(qū)主體核心體驗(yàn)系統(tǒng)看樓通道樣板房核心洽談區(qū)過(guò)渡性體驗(yàn)系統(tǒng)核心售賣系統(tǒng)1、客濕戶體棚驗(yàn)流惡程工等具案例克：20慎10年長(zhǎng)岡沙萬(wàn)租科城令現(xiàn)場(chǎng)窮展示嗚攻媒體組合營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)推廣主題推廣策略時(shí)間軸2、媒塔體推販廣計(jì)江劃工纏作一個(gè)聾總控舅圖——將分解乎后的策鞏略關(guān)鍵沒舉措進(jìn)姜行可控性照安排總控圖還是為完遇成目標(biāo)失的各個(gè)芬單位的答動(dòng)態(tài)計(jì)眨劃表。因此渣總控冷圖是扭與時(shí)室間節(jié)事點(diǎn)相線關(guān)聯(lián)噴的，渠包括蚊營(yíng)銷屑節(jié)點(diǎn)升、工遷程節(jié)銀點(diǎn)等溝?？偪貓D掠一般包趴含銷售僅目標(biāo)、助工程節(jié)悲點(diǎn)、推哭廣計(jì)劃輸、活動(dòng)憂安排、喉關(guān)鍵物唐料等，鋪部分競(jìng)及爭(zhēng)激烈慣的項(xiàng)目洲會(huì)增加肯各個(gè)時(shí)筐間節(jié)點(diǎn)望上競(jìng)爭(zhēng)寒對(duì)手的廁情況，洋使?fàn)I銷陪安排更易有針對(duì)炎性。備注：苦總控圖石與總攻禽略最大堅(jiān)的區(qū)別赤就在與唇總控圖遮是將總軍攻略下很的營(yíng)銷毫動(dòng)作結(jié)顆合銷售赴目標(biāo)、需工程進(jìn)紡度等動(dòng)絨態(tài)的時(shí)嬌間節(jié)點(diǎn)鈴進(jìn)行工野作安排藥，如什窄么時(shí)間宗什么必默須到位訓(xùn)等，總筐控圖也墳是利用仰營(yíng)銷推囑動(dòng)發(fā)展費(fèi)商工程融部進(jìn)行閉工作安察排的重艇要工具索。而總涼攻略則廉是純營(yíng)袋銷安排奏且是相遙對(duì)靜態(tài)遭的。法則5一張走總控?cái)r圖一個(gè)總腫控圖——將分粥解后裳的策看略關(guān)企鍵舉竿措進(jìn)扁行可控性封安排開盤前滿總控圖半年或疑年度總音控圖案例：拴武漢融辰僑華府20拾08年?duì)I銷很推廣部熱署法則5一張歸總控生圖媒體安排營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)09.045月06月7月8月9月10月11月12月10.023月4月5月6月整體形象鋪墊期起勢(shì)蓄客期開盤強(qiáng)銷期持銷期媒體主題關(guān)鍵物料銷售目標(biāo)關(guān)鍵工作工程節(jié)點(diǎn)銷售階段一張須計(jì)劃阿表，宋即項(xiàng)須目工喪作進(jìn)北度表很，但善是含檔營(yíng)銷菊工作飾的總召計(jì)劃壘表，叮以便叨協(xié)調(diào)牙企劃盆部、塵策劃鹿部。計(jì)劃表束則是我礎(chǔ)們新聚仁詢機(jī)構(gòu)的雅項(xiàng)目工好作進(jìn)度蛙表。計(jì)劃表活是在總嫩控圖的番基礎(chǔ)上延進(jìn)行營(yíng)怎銷執(zhí)行坊工作的索細(xì)化分榆解，計(jì)劃表煮一般分驚兩個(gè)部閑分，策招略安排側(cè)部分和固工作分顧解部分耗，因此蹦工作計(jì)課劃表有保時(shí)也會(huì)蜓與總控菌圖結(jié)合鼻起來(lái)。關(guān)鍵恢點(diǎn)是南所有易工作揀必須葬落實(shí)帆到：“什么艷時(shí)間？錫”“誰(shuí)放？”“做什槳么？”案例埋：新聚拾仁紅扔谷新龜城N組團(tuán)艇案前信工作伶進(jìn)度棚表-5.割23法則6一張收工作明計(jì)劃剖表總綱報(bào)采告案例纏推薦模板范型案待例：1、200抹8年華潤(rùn)藥幸福里滋策略執(zhí)菌行報(bào)告2、深處圳熙雁園山亭院20貼11年度營(yíng)網(wǎng)銷策略201句006灘103、合色肥綠要色港貧灣20桌09年?duì)I像銷總產(chǎn)綱優(yōu)秀鎖案例1、20崇10年4月金稼地藝身境項(xiàng)婆目營(yíng)禁銷策侮劃報(bào)總告2、長(zhǎng)沙紙輝煌國(guó)狀際城201扎0年?duì)I溉銷策監(jiān)略及岔執(zhí)行眨報(bào)告3、201懲1年無(wú)勻錫保直利·香檳蘿國(guó)際獎(jiǎng)營(yíng)銷壁策略逃總綱4、20沸10年深協(xié)圳國(guó)延香山汪水連的城項(xiàng)溉目產(chǎn)鐵品規(guī)型劃研己判及鄙營(yíng)銷翁策略5、200耍8年?yáng)|霸莞松銷山湖指光大·錦繡山殲河營(yíng)銷紛策略總級(jí)綱營(yíng)銷盞執(zhí)行賞報(bào)告盒案例只推薦模板型堡案例：1、西跨安金購(gòu)地芙速蓉世勞家200狐9年銷昨售執(zhí)淘行報(bào)出告2、東艦莞金愈域中徑央銷哀售執(zhí)豈行報(bào)封告優(yōu)秀踩案例3、長(zhǎng)沙轎恒德爵蛾世名邸20菠11年下半漏年?duì)I銷萍策略執(zhí)被行報(bào)告4、20君10年長(zhǎng)仁沙萬(wàn)紹科城寸營(yíng)銷明執(zhí)行摧報(bào)告5、20家10年長(zhǎng)沙揀萬(wàn)博匯蜻項(xiàng)目精厘準(zhǔn)營(yíng)銷疏執(zhí)行報(bào)巧告6、201芝0年長(zhǎng)滅沙萬(wàn)姥科金沙域華叫府營(yíng)騙銷執(zhí)銳行報(bào)射告7、200警9年深圳侵城濱雅帽苑營(yíng)銷譽(yù)執(zhí)行報(bào)剪告8、長(zhǎng)沙迷湘麓國(guó)驗(yàn)際公寓201沸1年度營(yíng)竭銷執(zhí)行蘭報(bào)告報(bào)告提屢綱一、營(yíng)銷策劃的工作流程三、開盤總結(jié)二、營(yíng)銷策劃總綱及營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告四、階段性營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告五、結(jié)案報(bào)告本工楚作的毀指導(dǎo)搜思想——先建次立基滑本的歉報(bào)告悶?zāi)０寰?，推枝薦案掛例，黑再優(yōu)努化模子板。一、項(xiàng)目馳概況二、推碗售戶型三、袋項(xiàng)目蜘分析四、銷疤售結(jié)果托分析五、銅開盤勝流程批組織六、樹客戶仆分析七、踐總結(jié)惹與借滴鑒報(bào)告提致綱1、項(xiàng)目置概況2、推冤售戶室型B、戶套型配野比A、樓棟/戶型隊(duì)分布C、戶型扭分析B、地?fù)卫砦辉u(píng)置A、開奶發(fā)團(tuán)晶隊(duì)C、經(jīng)濟(jì)臉技術(shù)指叉標(biāo)D、規(guī)墨劃及叮配套開盤移總結(jié)催之七庫(kù)種武趙器4、銷略售結(jié)孟果分兩析B、折扣綠優(yōu)惠A、價(jià)弄格分己布C、銷售倘結(jié)果3、項(xiàng)目扛分析B、項(xiàng)為目現(xiàn)訴場(chǎng)包鏟裝A、項(xiàng)目區(qū)優(yōu)劣勢(shì)貫分析C、項(xiàng)目口廣告推悠廣D、關(guān)鍵捷營(yíng)銷節(jié)舞點(diǎn)回顧D、價(jià)格懲與銷售探率的關(guān)即聯(lián)分析5、開您盤流惰程組修織B、選房生流程平刪面圖A、選影房組挨織安帖排C、選房據(jù)流程6、客戶狠分析B、客戶條語(yǔ)錄A、客戶偶描述C、客戶判總結(jié)D、現(xiàn)煙場(chǎng)表番現(xiàn)及徐結(jié)果城分析擾（含挎圖片縱）成交結(jié)蛇果與前管期客戶烘定位的勺關(guān)聯(lián)分陽(yáng)析7、總壓結(jié)與丑借鑒1、200婦8年佛脾山市妻金地編九瓏犧璧首遣批洋劃房開寸盤總淺結(jié)2、20振07年保鑼利佛成山市煉千燈獵湖一醬號(hào)公伏館開獨(dú)盤總緣瑞結(jié)3、20惱10長(zhǎng)沙嘉丹盛國(guó)際捉廣場(chǎng)開暮盤總結(jié)4、200老9年深圳洽中信紅六樹灣19棟第恢二批飄公寓冤推售察總結(jié)模板案慌例推薦報(bào)告提創(chuàng)綱一、營(yíng)銷策劃的工作流程三、開盤總結(jié)二、營(yíng)銷策劃總綱及營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告四、階段性營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告五、結(jié)案報(bào)告本工準(zhǔn)作的脅指導(dǎo)撕思想——先建熟立基夸本的竿報(bào)告咬模板寬，推觀薦案睛例，詢?cè)賰?yōu)屋化模射板。一、對(duì)本季提度工評(píng)作總咐結(jié)二、秧下季魚度工鉗作計(jì)吊劃三、模貫板案例摸及優(yōu)秀字案例推正薦報(bào)告提值綱B、本腔季度成交烤情況鎖分析A、本季爭(zhēng)度主要貴營(yíng)銷貴工作公回顧C(jī)、本舌季度成交客蔽戶分析一、本說(shuō)季度工朱作總結(jié)d、本瞧季度上門客剝戶分析E、本垂季度工作啟根示（含媒許體效果掌分析及淡客戶通燃路拓展和分析）B、下嗓季度11月份惡營(yíng)銷肺策略A、下季袍度目標(biāo)設(shè)施定C、下貪季度關(guān)鍵艙營(yíng)銷肯節(jié)點(diǎn)帽安排D、下季度哥營(yíng)銷工沃作細(xì)化億鋪排二、盤下季換度工貸作計(jì)忌劃模板案斥例及優(yōu)榆秀案例喝推薦模板絹案例1、深繞圳蘭鋼喬圣黑菲項(xiàng)熟目200駱8年10月工未作總藍(lán)結(jié)及11月營(yíng)謹(jǐn)銷推磚廣計(jì)聚劃優(yōu)秀案橫例2、惠插州中刺信城利市時(shí)聽代20愉08年第3季度銷葉售執(zhí)行毅報(bào)告3、201帶1年金地蕩藝境階習(xí)段性營(yíng)累銷策略摩與執(zhí)行洲報(bào)告4、201席1年金地胖藝境開促盤總結(jié)淘及下階就段營(yíng)銷吩策略5、20餡11年7月金找地藝怨境營(yíng)汁銷回宜顧6、20立11年11月金地皂藝境下猴階段工溫作梳理報(bào)告