藍(lán)頓上海城市進(jìn)駐戰(zhàn)略報(bào)告NXowerLie

藍(lán)頓·上海城市進(jìn)駐戰(zhàn)略研究報(bào)告上海事業(yè)部2010/5謹(jǐn)呈：浙江藍(lán)頓置業(yè)發(fā)展有限公司

重點(diǎn)地塊分布重點(diǎn)地塊指標(biāo)近期預(yù)公告土地分布Why為什么進(jìn)駐高參考企業(yè)案例研究高參考企業(yè)案例確定、高參考企業(yè)發(fā)展歷程、高參考企業(yè)上海進(jìn)駐布局、核心要素借鑒進(jìn)駐必要性研究2、上海整體城市研究城市概況認(rèn)知上海城市周期論上海城市綜合實(shí)力宏觀經(jīng)濟(jì)研究上海城市規(guī)劃1、藍(lán)頓自身研究企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展類型不同類型的具體表現(xiàn)藍(lán)頓自身戰(zhàn)略意愿戰(zhàn)略意愿明確戰(zhàn)略意愿匹配When何時(shí)進(jìn)駐進(jìn)駐時(shí)點(diǎn)研究4、目前房地產(chǎn)市場(chǎng)3、房地產(chǎn)周期發(fā)展進(jìn)入試點(diǎn)研判Where進(jìn)駐那里進(jìn)駐區(qū)域研究5、區(qū)域篩選方法論HOW如何進(jìn)駐城市進(jìn)駐策略8、城市進(jìn)入全程顧問(wèn)7、土地作戰(zhàn)地圖熱點(diǎn)板塊篩選條件：區(qū)域規(guī)劃客戶需求土地門檻競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度

.……6、熱點(diǎn)板塊市場(chǎng)土地市場(chǎng)分析整體商品房市場(chǎng)研究住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀研究商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀研究辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀研究酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀研究房地產(chǎn)后市研判CRIC房地產(chǎn)周期曲線上海房地產(chǎn)歷史周期上海分區(qū)概述區(qū)域市場(chǎng)評(píng)分熱門區(qū)域篩選重點(diǎn)板塊確定熱點(diǎn)板塊介紹規(guī)劃現(xiàn)狀典型項(xiàng)目熱點(diǎn)板塊進(jìn)駐評(píng)級(jí)重點(diǎn)土地介紹項(xiàng)目前期定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目市場(chǎng)監(jiān)測(cè)……邏輯框架重點(diǎn)板塊區(qū)域篩選要素解析整體篩選模型構(gòu)建報(bào)告目錄PART1進(jìn)駐必要性研究P05PART2進(jìn)駐時(shí)點(diǎn)研究P14PART3進(jìn)駐區(qū)域研究P26PART4城市進(jìn)駐策略P36PART5典型企業(yè)案例研究P127序4月23日土地出讓歷史上規(guī)模最大的一次集中以預(yù)掛牌形式推出土地，出讓的地塊總數(shù)高達(dá)105幅，出讓的土地面積合計(jì)超過(guò)500萬(wàn)方上海，5月商品住宅成交31萬(wàn)方，環(huán)比↓70%，同比↓85%，成交均價(jià)24172元/㎡，環(huán)比↑2%，同比↑75%關(guān)注當(dāng)前時(shí)點(diǎn)公告土地分布情況政策組合拳下的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于市場(chǎng)低迷調(diào)整期土地市場(chǎng)供應(yīng)充沛，成為企業(yè)土地儲(chǔ)備的最佳時(shí)機(jī)PART

1

進(jìn)駐必要性研究穩(wěn)定型戰(zhàn)略增長(zhǎng)型戰(zhàn)略防御型戰(zhàn)略實(shí)施類型市場(chǎng)滲透，提高占有率市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)新市場(chǎng)產(chǎn)品擴(kuò)展，開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品緊縮轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略，固守某一個(gè)區(qū)域或某一專業(yè)領(lǐng)域市場(chǎng)撤退戰(zhàn)略，從某一領(lǐng)域推出破產(chǎn)戰(zhàn)略優(yōu)點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小易操作能夠積蓄力量缺點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域集中外部變化風(fēng)險(xiǎn)加大，形成企業(yè)隋性利弊優(yōu)點(diǎn)：加速擴(kuò)張獲得更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，激發(fā)企業(yè)活力缺點(diǎn)：盲目發(fā)展可能降低企業(yè)素質(zhì)，只重視外延擴(kuò)張，忽略固有市場(chǎng)挖潛優(yōu)點(diǎn)：減少開(kāi)支，渡過(guò)難關(guān)；重新優(yōu)化配置資源缺點(diǎn)：可能放棄極具發(fā)展前途的行業(yè)，打擊士氣外部環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定達(dá)到一定規(guī)模,深化內(nèi)部?jī)?nèi)部資源和實(shí)力有限適用情況宏觀景氣，行業(yè)前景好有充足的擴(kuò)張資源具有擴(kuò)張的勇氣外部經(jīng)濟(jì)蕭條，需求減少內(nèi)部資源不足以保證對(duì)外擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)失誤導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)惡化發(fā)現(xiàn)更好機(jī)遇，需集中資源萬(wàn)科集團(tuán)綠城集團(tuán)中海集團(tuán)仁恒集團(tuán)典型企業(yè)龍湖集團(tuán)朗詩(shī)集團(tuán)中糧集團(tuán)保利集團(tuán)農(nóng)工商集團(tuán)大華集團(tuán)河南建業(yè)碧桂園集團(tuán)無(wú)變化戰(zhàn)略、通脹調(diào)整維持利潤(rùn)戰(zhàn)略暫停戰(zhàn)略謹(jǐn)慎實(shí)施戰(zhàn)略增長(zhǎng)性戰(zhàn)略符合藍(lán)頓置業(yè)目前發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展要求進(jìn)駐必要性研究》企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展類型√城市選擇的思考路徑與標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)自身特征與發(fā)展目標(biāo)1、中等規(guī)模，正在謀求上市2、具備良好的行業(yè)基礎(chǔ)3、已經(jīng)產(chǎn)生擴(kuò)張需求擴(kuò)張目標(biāo)三大關(guān)鍵詞利潤(rùn)是企業(yè)成長(zhǎng)和持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，因此需要一定的市場(chǎng)需求為支撐城市中處于價(jià)格洼地的區(qū)域與板塊，由于價(jià)格透支度低，可預(yù)見(jiàn)具有較大的成長(zhǎng)空間市場(chǎng)規(guī)模較大，在全國(guó)具備較大的知名度，有利于企業(yè)自身品牌樹(shù)立城市區(qū)域價(jià)格洼地，透支度低，為項(xiàng)目銷售提供足夠的利潤(rùn)空間重大規(guī)劃利好，經(jīng)濟(jì)和人口基礎(chǔ)穩(wěn)固土地市場(chǎng)透明度高，風(fēng)險(xiǎn)小價(jià)格與空間具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和人口規(guī)模，同時(shí)受到國(guó)家政策扶持，或城市規(guī)劃、人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等方面具有良好的前景關(guān)鍵詞三持續(xù)發(fā)展容量與潛力市場(chǎng)規(guī)模較大、發(fā)展高度成熟的城市的進(jìn)駐可以提升開(kāi)發(fā)商品牌知名度（絕大部分的知名上市開(kāi)發(fā)商均在上海、北京有項(xiàng)目銷售）城市在發(fā)展過(guò)程中必然要經(jīng)歷價(jià)格分化的階段，在此過(guò)程中各檔次細(xì)分市場(chǎng)將具有不同的發(fā)展機(jī)會(huì)板塊市場(chǎng)暫不成熟但是定位較高，規(guī)劃高，片區(qū)市場(chǎng)進(jìn)駐門檻不高，企業(yè)進(jìn)駐具備持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力；土地市場(chǎng)透明度高，市場(chǎng)操作規(guī)范，可以避免一些不確定因素的風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵詞二品牌塑造大型知名都市的潛力區(qū)域板塊與藍(lán)頓近企業(yè)發(fā)展意圖最為匹配進(jìn)駐必要性研究》藍(lán)頓集團(tuán)戰(zhàn)略意愿關(guān)鍵詞一利潤(rùn)保證上海不僅僅是長(zhǎng)三角的核心城市更是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，城市高度顯而易見(jiàn)上海位于中國(guó)南北海岸中心點(diǎn)，處于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的前端，中國(guó)第一大城市，中國(guó)中央四個(gè)直轄市之一，肩負(fù)著面向世界、服務(wù)全國(guó)、聯(lián)動(dòng)長(zhǎng)三角的重任上海行政面積（6340平方公里），人口（2009年底常駐人口1888萬(wàn)，戶籍人口350萬(wàn)人）城市簡(jiǎn)介上海市是中國(guó)的航運(yùn)中心，擁有完善的現(xiàn)代化的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)）城市交通行政區(qū)劃進(jìn)駐必要性研究》城市現(xiàn)狀概述上海一共有18個(gè)行政區(qū)中心核心區(qū)：盧灣、長(zhǎng)寧、徐匯、靜安、黃埔

中心次核心區(qū)：虹口、閘北、普陀、楊浦北區(qū)：嘉定、寶山、西南區(qū)：閔行、松江東區(qū)：大浦東（浦東、南匯）遠(yuǎn)郊區(qū)縣：青浦、奉賢、金山、崇明階段一1292年上海開(kāi)埠1860年鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)前夕階段特征經(jīng)濟(jì)地位：上海成為全國(guó)棉紡織手工業(yè)的中心政治地位：政治地位并不顯清朝時(shí)期赫屬松江府管轄財(cái)富聚集度：居民多為農(nóng)民與手工業(yè)者富裕階層較小階段二1860年鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)1949年新中國(guó)成立階段三1949年新中國(guó)成立80年代改革開(kāi)發(fā)初期階段四1990年正式開(kāi)發(fā)浦東2002年申辦世博會(huì)階段五2002年申辦世博會(huì)之后……封閉到開(kāi)放、從守舊到變革，今天的上海為眾人矚目階段特征經(jīng)濟(jì)地位：遠(yuǎn)東地區(qū)的金融中心，被譽(yù)為東方巴黎政治地位：政治地位不高與其經(jīng)濟(jì)地位不符財(cái)富聚集度：上海成為冒險(xiǎn)家的樂(lè)園，聚集了大量富豪階層階段特征經(jīng)濟(jì)地位：中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，工業(yè)中心政治地位：政治地位開(kāi)始提升成為三大直轄市之一財(cái)富聚集度：解放后收入相對(duì)平均，無(wú)富豪階層階段特征經(jīng)濟(jì)地位：中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，金融中心政治地位：政治地位開(kāi)始提升成為三大直轄市之一財(cái)富聚集度：社會(huì)階層還是分化出現(xiàn)了第一批富裕人群階段特征經(jīng)濟(jì)地位：中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，國(guó)際金融中心航運(yùn)中心政治地位：政治地位開(kāi)始提升成為四大直轄市之一財(cái)富聚集度：中產(chǎn)階級(jí)迅速擴(kuò)大，富裕階層人數(shù)指數(shù)型上揚(yáng)，國(guó)際資本進(jìn)入階段總結(jié)城市處于萌芽階段整體發(fā)展緩慢，經(jīng)濟(jì)聚集能力較弱吸引力不強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自統(tǒng)治者更迭的風(fēng)險(xiǎn)階段總結(jié)城市由內(nèi)向型轉(zhuǎn)變?yōu)橥庀蛐?，城市化發(fā)展迅速，城市吸引力極強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估這一時(shí)期政治形式變換不定，政治因素成為城市發(fā)展的瓶頸階段總結(jié)城市在歷經(jīng)了建國(guó)后的快速發(fā)展后，背上了沉重的財(cái)政包袱，發(fā)展緩慢風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制成為了發(fā)展瓶頸；它提取了大量上海財(cái)政收入，減弱城市發(fā)展?jié)摿﹄A段總結(jié)改革開(kāi)放后城市發(fā)展迅速，建設(shè)迅速升級(jí)，在全國(guó)范圍內(nèi)聚集強(qiáng)大的吸引力風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估對(duì)于市場(chǎng)規(guī)律的不了解成為這一階段城市發(fā)展的最大風(fēng)險(xiǎn)階段總結(jié)隨著中國(guó)成功入市以及世博會(huì)的召開(kāi)，上海在世界范圍內(nèi)影響逐步加大風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與國(guó)際市場(chǎng)聯(lián)系加強(qiáng)，國(guó)際局勢(shì)的變化成為了這一時(shí)期發(fā)展的最大風(fēng)險(xiǎn)世博會(huì)使上海的發(fā)展進(jìn)入了新一輪上升期，國(guó)際級(jí)中心城市目標(biāo)正逐步實(shí)現(xiàn)，城市發(fā)展加速升級(jí)進(jìn)駐必要性研究》城市發(fā)展歷程綜合競(jìng)爭(zhēng)力名列全國(guó)第三，長(zhǎng)三角地區(qū)唯一全國(guó)競(jìng)爭(zhēng)力10強(qiáng)城市，城市地位不可取代綜合競(jìng)爭(zhēng)力全國(guó)第3人才競(jìng)爭(zhēng)力：5綜合區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力：6生活環(huán)境：2創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)力：1人才競(jìng)爭(zhēng)力TOP10香港、北京、深圳、天津、上海、澳門、杭州、中山、東莞、武漢生活環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力TOP10北京、上海、香港、廣州、武漢、南京、重慶、澳門、西安、杭州教育環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力TOP10重慶、廣州、北京、武漢、南京、上海、西安、濟(jì)南、成都、哈爾濱創(chuàng)新環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力TOP10上海、北京、深圳、香港、廣州、天津、大連、長(zhǎng)沙、寧波、東莞注：中國(guó)社會(huì)科學(xué)研究院，包含港澳臺(tái)地區(qū)進(jìn)駐必要性研究》城市地位剖析上海宏觀經(jīng)濟(jì)健康向上，良好的軟硬件條件為城市遠(yuǎn)景目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，中國(guó)最大的工業(yè)城市中國(guó)最大的城市，經(jīng)濟(jì)中心；中國(guó)對(duì)外開(kāi)放的窗口；加快建設(shè)金融中心與航運(yùn)中心的建設(shè)，進(jìn)一步加強(qiáng)上海國(guó)際化大都市地位成為比肩紐約、倫敦、巴黎的國(guó)際中心過(guò)去時(shí)點(diǎn)目前現(xiàn)狀近期目標(biāo)遠(yuǎn)景目標(biāo)政治清明穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平全國(guó)領(lǐng)先，人員素質(zhì)較高，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，發(fā)展引擎優(yōu)質(zhì)……這一切的城市特質(zhì)讓我們看到了上海美好發(fā)展前景樂(lè)觀及良好的市場(chǎng)機(jī)遇進(jìn)駐必要性研究》城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力城市發(fā)展動(dòng)力政治因素上海整體政治環(huán)境穩(wěn)定政府透明程度相對(duì)較高人員素質(zhì)人才排名全國(guó)名列前茅知名高校眾多為發(fā)展提供智力支持發(fā)展引擎眾多國(guó)際知名項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng)，未來(lái)城市發(fā)展熱點(diǎn)連續(xù)不斷經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)第三產(chǎn)業(yè)居于支柱性地位，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占比較大兩個(gè)中心落地經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化經(jīng)濟(jì)水平GDP總量排名全國(guó)名列前茅，人均GDP全國(guó)第一人均可支配收入與消費(fèi)水平位居全國(guó)前列城市基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)良未來(lái)的上海將不僅僅是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心還將成為國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心確立國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心的城市地位到2020年，把上海初步建成國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心之一，基本確立上海國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心城市的地位。實(shí)現(xiàn)六個(gè)基本形成

1、形成現(xiàn)代化國(guó)際大都市的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和綜合競(jìng)爭(zhēng)力；

2、形成與國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心城市相匹配的城市功能布局；3、形成符合現(xiàn)代化大都市特點(diǎn)的城鄉(xiāng)一體、協(xié)調(diào)發(fā)展的市域城鎮(zhèn)布局；4、形成人與自然和諧的生態(tài)環(huán)境；5、形成與現(xiàn)代化國(guó)際大都市相匹配的基礎(chǔ)設(shè)施框架；6、形成以促進(jìn)人的全面發(fā)展為核心的社會(huì)發(fā)展體系；城市遠(yuǎn)景進(jìn)駐必要性研究》城市未來(lái)展望城市形象與企業(yè)目標(biāo)品牌形象高度吻合城市潛質(zhì)與企業(yè)目標(biāo)發(fā)展方向高度一致備選城市上海、北京、深圳、廣州、南京、杭州、天津、重慶、成都、武漢、西安、寧波、鄭州、濟(jì)南…淘汰城市武漢、西安、寧波、鄭州、濟(jì)南等二線相對(duì)靠后以及三線城市…城市投資機(jī)會(huì)篩選第一階段淘汰部分市場(chǎng)容量較小，知名度不高的二三線城市第二階段尋找到與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略契合度最高的城市——上海！一線城市（上海、北京、廣州、深圳）及部分市場(chǎng)容量較大，知名度較高的二線城市（天津、成都……）城市細(xì)分環(huán)境全面剖析城市地位上海不僅僅是長(zhǎng)三角的核心城市更是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，城市高度顯而易見(jiàn)入選城市上海國(guó)際化大都市的城市形象以及全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心的地位與企業(yè)近期需要實(shí)現(xiàn)的戰(zhàn)略目標(biāo)具有很高契合度發(fā)展情況世博會(huì)使上海發(fā)展進(jìn)入了新一輪的上升期，國(guó)際級(jí)中心城市目標(biāo)正逐步實(shí)現(xiàn)綜合實(shí)力綜合競(jìng)爭(zhēng)力名列全國(guó)第三，長(zhǎng)三角地區(qū)唯一全國(guó)競(jìng)爭(zhēng)力10強(qiáng)城市宏觀經(jīng)濟(jì)上海宏觀經(jīng)濟(jì)健康向上，良好的軟硬件條件為城市遠(yuǎn)景目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)城市規(guī)劃未來(lái)的上海將不僅僅是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心還將成為國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心企業(yè)現(xiàn)狀：中等規(guī)模有行業(yè)基礎(chǔ)正在謀求上市產(chǎn)生擴(kuò)張需求企業(yè)目標(biāo)：開(kāi)拓新市場(chǎng)創(chuàng)新自身產(chǎn)品提高市場(chǎng)占有率覆蓋率進(jìn)駐必要性研究》企業(yè)戰(zhàn)略與城市契合度分析PART

2

進(jìn)駐時(shí)點(diǎn)研究一個(gè)完整的房地產(chǎn)周期可分為三個(gè)階段：調(diào)整期、復(fù)蘇期、高潮期在宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的情況下理想的投資節(jié)點(diǎn)是：調(diào)整期拿地、復(fù)蘇期建設(shè)、高潮期銷售復(fù)蘇期高潮期調(diào)整期復(fù)蘇期階段涉及方面復(fù)蘇期高潮期調(diào)整期城市發(fā)展規(guī)劃啟動(dòng)，城市工地拆遷增加，人口外移城建加速，工地竣工開(kāi)發(fā)投資投資增加，占比上升投資驟增，占比新高投資放緩，貸款減少政策反應(yīng)扶持為主，托市救市清風(fēng)拂面，規(guī)范為主規(guī)范打壓，擠壓泡沫量?jī)r(jià)關(guān)系量?jī)r(jià)穩(wěn)升，供求平衡量?jī)r(jià)驟升，供不應(yīng)求價(jià)格虛高，供求失衡企業(yè)表現(xiàn)利潤(rùn)薄弱，追求回籠利潤(rùn)豐厚，捂盤惜售風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，企業(yè)套現(xiàn)投資性需求投資退場(chǎng)，自用進(jìn)場(chǎng)投機(jī)重現(xiàn)，投資增加恐高撤離，觀望成風(fēng)客戶構(gòu)成本地為主，外來(lái)較少外地為主，境外入場(chǎng)本土投資，最后接棒進(jìn)駐時(shí)點(diǎn)研究》房地產(chǎn)發(fā)展周期論目前子上海忽已經(jīng)飛進(jìn)入濫成熟較中期炭的階矛段，鑰市場(chǎng)飽雖然榮會(huì)出臺(tái)現(xiàn)波推動(dòng)，閱但向日上勢(shì)促頭不伴會(huì)發(fā)噴現(xiàn)逆竭轉(zhuǎn)不易發(fā)生波動(dòng)輕度波動(dòng)容易發(fā)生大幅度波動(dòng)不易發(fā)生波動(dòng)市場(chǎng)波動(dòng)/控制房地產(chǎn)支持房地產(chǎn)支持房地產(chǎn)政府實(shí)力很強(qiáng)實(shí)力很強(qiáng)實(shí)力增強(qiáng)實(shí)力較弱開(kāi)發(fā)企業(yè)集中度極高集中度高有一定集中度集中度低GDP增長(zhǎng)緩慢GDP高速增長(zhǎng)后進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定的階段GDP高速增長(zhǎng)，變化快GDP增長(zhǎng)緩慢經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求萎縮需求長(zhǎng)期穩(wěn)定，本地外地均衡，投資需求穩(wěn)定在10-15%高速增長(zhǎng)，開(kāi)始出現(xiàn)投資需求和外地購(gòu)房緩慢增長(zhǎng)，本地自住為主需求衰退期成熟期發(fā)展期初始期城市化停滯城市化放緩高速城市化城市化起步城市發(fā)展量?jī)r(jià)關(guān)系成交量萎縮，價(jià)格穩(wěn)定價(jià)格穩(wěn)定上漲，成交量穩(wěn)定價(jià)格波動(dòng)大，成交量增長(zhǎng)快價(jià)格低成交量低不易發(fā)生波動(dòng)輕度波動(dòng)容易發(fā)生大幅度波動(dòng)不易發(fā)生波動(dòng)市場(chǎng)波動(dòng)/控制房地產(chǎn)支持房地產(chǎn)支持房地產(chǎn)政府實(shí)力很強(qiáng)實(shí)力很強(qiáng)實(shí)力增強(qiáng)實(shí)力較弱開(kāi)發(fā)企業(yè)集中度極高集中度高有一定集中度集中度低GDP增長(zhǎng)緩慢GDP高速增長(zhǎng)后進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定的階段GDP高速增長(zhǎng)，變化快GDP增長(zhǎng)緩慢經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求萎縮需求長(zhǎng)期穩(wěn)定，本地外地均衡，投資需求穩(wěn)定在10-15%高速增長(zhǎng)，開(kāi)始出現(xiàn)投資需求和外地購(gòu)房緩慢增長(zhǎng)，本地自住為主需求衰退期成熟期發(fā)展期初始期城市化停滯城市化放緩高速城市化城市化起步城市發(fā)展量?jī)r(jià)關(guān)系成交量萎縮，價(jià)格穩(wěn)定價(jià)格穩(wěn)定上漲，成交量穩(wěn)定價(jià)格波動(dòng)大，成交量增長(zhǎng)快價(jià)格低成交量低初期中期晚期進(jìn)駐魯時(shí)點(diǎn)膀研究》上海巧房地鞏產(chǎn)發(fā)易展階港段房地刺產(chǎn)市伙場(chǎng)供逃求量性超過(guò)柄千萬(wàn)/年，號(hào)市場(chǎng)微容量哭巨大舌；外環(huán)或以內(nèi)氧區(qū)域會(huì)初步夾建設(shè)嘗成熟覆，目坦前整費(fèi)體城溫市建姐設(shè)向術(shù)外環(huán)粗外區(qū)波域發(fā)桂展；上海之商品造住宅塑內(nèi)環(huán)燦、中喚環(huán)、算外環(huán)吹成交距價(jià)格并已由07年之涌前3-文2-院1格局次，轉(zhuǎn)夕變成講目前漢的5-概3-斃2格局?jǐn)溃皇袌?chǎng)伙明顯填表現(xiàn)預(yù)出由滅成熟主初期鑒向成溝熟中飲期發(fā)謝展的煉趨勢(shì)榆；政經(jīng)蒜調(diào)控訂手段括的精末準(zhǔn)化夕有利遭于行返業(yè)市躬場(chǎng)向養(yǎng)更健維康的市方向妹發(fā)展20鵝04年20父05年20極06年20恐07年20亭08年20仰09年近期全國(guó)方面土地閘門收緊，“8.31大限”全面清理土地上海全面實(shí)行網(wǎng)上銷售備案制度禁止期房轉(zhuǎn)讓3月17日房貸新政；5月區(qū)分非普通住宅2年征營(yíng)業(yè)稅；非普通住宅3%契稅上海禁止轉(zhuǎn)按揭上海提出兩個(gè)1000萬(wàn)工程5月連續(xù)出臺(tái)國(guó)六條、九部委十五條、營(yíng)業(yè)稅二轉(zhuǎn)五7月強(qiáng)調(diào)70/90政策，征收個(gè)人所得稅兩次加息、三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率物權(quán)法通過(guò)，1月土地增值稅

3月兩會(huì)保持房地產(chǎn)投資規(guī)模，9月第二套房貸新政上海：1月取締群租；11月土地使用稅調(diào)控從從緊轉(zhuǎn)為寬松；5次降息；5次上調(diào)又4次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率四萬(wàn)億投資兩個(gè)中心獲批，大大刺激上海宏觀經(jīng)濟(jì)南匯并入浦東直接拉升南匯房?jī)r(jià)十大產(chǎn)業(yè)規(guī)劃大虹橋、迪斯尼逐步落實(shí)政策面國(guó)四條、國(guó)11條、上調(diào)準(zhǔn)備金率等政府組合拳連連出擊，抑制樓市過(guò)熱對(duì)于提高二套房貸款利率，禁止購(gòu)買第三套住宅經(jīng)濟(jì)運(yùn)行快速，部分行業(yè)投資過(guò)度宏觀調(diào)控開(kāi)始進(jìn)行上海人均GDP突破7000美圓首次加息全國(guó)經(jīng)濟(jì)“高增長(zhǎng)、低通脹”上海人均GDP超過(guò)8000美圓7月21日匯率制度改革十一五開(kāi)局之年，經(jīng)濟(jì)增速加快，經(jīng)濟(jì)總量世界第四人民幣不斷升值上海人均GDP突破9000美圓經(jīng)濟(jì)增速快過(guò)，上海GDP連續(xù)第16年兩位數(shù)增長(zhǎng)股市火爆，上指漲幅93.74%；美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)次貸危機(jī)轉(zhuǎn)化為國(guó)際金融危機(jī)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)從偏快急轉(zhuǎn)為偏冷經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，通脹壓力積累房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)回暖迅速，房地產(chǎn)投資和交易快速攀升經(jīng)濟(jì)面房貸明顯下降房地產(chǎn)投資力度明顯有所下調(diào)房地產(chǎn)投資、開(kāi)工均在增加，但市場(chǎng)出現(xiàn)相當(dāng)?shù)南郜F(xiàn)象，房地產(chǎn)預(yù)售量反而減少市場(chǎng)虛擬需求規(guī)模過(guò)大，拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快全年均價(jià)仍在上升，供求關(guān)系形成供略大于求房地產(chǎn)開(kāi)工面積減少，團(tuán)購(gòu)、團(tuán)退成為調(diào)控前后一大市場(chǎng)現(xiàn)象受調(diào)控影響，供應(yīng)微減，成交平穩(wěn)增長(zhǎng)全年均價(jià)出現(xiàn)回落；房地產(chǎn)開(kāi)工面積再度減少市場(chǎng)供應(yīng)連續(xù)縮減；需求爆發(fā)；嚴(yán)重供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)漲幅明顯地王頻現(xiàn)，面粉貴過(guò)面包；排隊(duì)購(gòu)房、捂盤等現(xiàn)象頻現(xiàn)一手房市場(chǎng)成交持續(xù)下滑，市場(chǎng)低迷遠(yuǎn)甚05年，二手住宅成交首次超過(guò)一手市場(chǎng)地王頻現(xiàn)，住宅用地價(jià)格呈倍數(shù)增長(zhǎng)豪宅市場(chǎng)成交火爆，市場(chǎng)整體價(jià)格一漲再漲市場(chǎng)面部分投資客緊急拋售新鎮(zhèn)供應(yīng)減少，成交量亦下降，價(jià)格暫時(shí)保持平穩(wěn)進(jìn)駐叛時(shí)點(diǎn)鍛研究》宏觀場(chǎng)政經(jīng)肝發(fā)展且階段在經(jīng)此歷了09年的杠一波伸瘋狂究后，盲行業(yè)壘市場(chǎng)羨在精路準(zhǔn)的聚政經(jīng)歇調(diào)控盟下開(kāi)棚始趨爺向冷術(shù)靜；房貸咬總量拾下降棗、行邪業(yè)市樓場(chǎng)投釀資投閉機(jī)需秒求減役少、防市場(chǎng)樣供求變回歸虎理性孟；滬土量地市蓮場(chǎng)規(guī)莊范，濾招拍異掛是適開(kāi)發(fā)盞商獲趴得土全地的范主要搞方式第二掃階段煉：（19趕93－19清96）第三濫階段（19舍97－20桑04）第四乓階段（20滲04－至鎮(zhèn)今）第一蒸階段怕：（19民92年之展前）《上海棒市中票外合秤資經(jīng)透營(yíng)企需業(yè)土許地使咸用管卵理辦旺法》頒布貨標(biāo)志識(shí)著上剝海市霸國(guó)有葛土地濫出讓夢(mèng)開(kāi)始膠有償倆使用攪。87年12月，《上海葉市土知地使賽用權(quán)餡有償申轉(zhuǎn)讓階辦法》頒布她標(biāo)志涂著土海地使隱用權(quán)悔人可喊以按萌規(guī)定師將土討地使密用權(quán)聚再進(jìn)偶行轉(zhuǎn)賓讓。88年3月22日，紐奉虹橋墓開(kāi)發(fā)考區(qū)內(nèi)矮首幅套土地榨成功持招標(biāo)者。外商販紛紛丸看好跑上海股市場(chǎng)飼，土個(gè)地出懂讓市園場(chǎng)出犁現(xiàn)了炊前所道未有攜的好飼勢(shì)頭邀。19豪92－19罷94年，某全市因土地盯出讓堤地塊渾為10朵82幅，浪出讓導(dǎo)面積89層26皺.9砌8萬(wàn)平尸方米碎，出奧讓面諷積的甲增幅81今0.灘58％。此階遮段，灑雖然硬土地僑市場(chǎng)陶迅猛艷發(fā)展隨，但艙總體懂來(lái)看扮，市尼場(chǎng)發(fā)后育還曠不是筐很成盈熟。90年代途中期祥，上探海加顯大了鞠土地講使用普制度館改革昆的力漢度，宜土地聰出讓闊對(duì)象燙由外股資轉(zhuǎn)憐向了喜內(nèi)資這一憤階段頁(yè)，開(kāi)堪發(fā)商宮的種從類逐灶步多箏元化怠，市搭場(chǎng)進(jìn)不一步慕發(fā)展抵，目憶前成墊熟的翻土地依運(yùn)作跑方式腹也開(kāi)塌始逐案步定災(zāi)型從20殼01年至捕今，難逐步細(xì)將上伶海市扇土地允市場(chǎng)駐推向從了一傳個(gè)出疼讓方仿式公澤開(kāi)、逼透明婦的市經(jīng)場(chǎng)這一筒階段因的土源地市范場(chǎng)愈夕加成智熟、準(zhǔn)規(guī)范汁。土地療有償控使用灰試點(diǎn)兔階段土地挑市場(chǎng)陡迅猛測(cè)發(fā)展蕉階段土地湊出讓擴(kuò)對(duì)象鬼的拓銅展階懇段土地謎出讓遣方式記的成勵(lì)熟階埋段進(jìn)駐援時(shí)點(diǎn)廟研究》土地獄市場(chǎng)擺發(fā)展息階段瘋狂暈拍地直、地準(zhǔn)王率翻被刷代新的尤火爆吸景象膽已然股不在找；土地多成交嗽溢價(jià)囑較09年有拘明顯拍下降偷；開(kāi)發(fā)雷商的市市場(chǎng)樂(lè)預(yù)期扯下降懷，拿界地意次愿已口不如范市場(chǎng)扒高潮洪期；熱地梳不熱礙現(xiàn)象村已有雹顯現(xiàn)身：如針城投C4地塊弦、保辛利嘉組定新壓城地非塊出鞏現(xiàn)底辭價(jià)成抵交；09年以謙來(lái)整錦體市芒場(chǎng)供壤不應(yīng)拴求、橫價(jià)格撓快速有上漲灘，目滔前上還海商浙品房沾價(jià)格村高位免運(yùn)行歲；盡局管近紛期調(diào)昌控政旦策不照斷，突但房述地產(chǎn)辛市場(chǎng)細(xì)基本嫩面良齒好，所長(zhǎng)期旨向上族的趨暑勢(shì)不際會(huì)改陶變注：另商品靜房包足含動(dòng)偷遷配稅套、零車庫(kù)澇等產(chǎn)鴨品類幟型進(jìn)駐晨時(shí)點(diǎn)添研究》商品咸房市慮場(chǎng)發(fā)商展階披段醞句釀負(fù)期（19更92年之廢前）市場(chǎng)差培育土期（19鴨93－19唇96）快速贏成長(zhǎng)己期（19膊97－20跳04）調(diào)控扒調(diào)整槍期（20者04－至吩今）總體豪評(píng)述仔：房地時(shí)產(chǎn)行疊業(yè)處魯于萌你芽狀難態(tài)，田無(wú)真鋼正房慌地產(chǎn)液市場(chǎng)破，居脈民無(wú)岡購(gòu)房鄰意識(shí)挺，房拌屋買爪賣屬債個(gè)別劣行為標(biāo)志揪性事讀件：虹橋套經(jīng)濟(jì)鈔開(kāi)發(fā)助區(qū)２污６號(hào)蹄地塊佩誕生抓標(biāo)志差著是尺年房抗地產(chǎn)烤市場(chǎng)慨正式淺起步舞；上胃海建擦立住哲房制忌度改耳革領(lǐng)紅導(dǎo)小痛組；總體左評(píng)述聚：真正族步入于市場(chǎng)除化，揭市場(chǎng)正不理淋性成震份增吊加，莊出現(xiàn)耀了投簽資規(guī)宋模增稿加過(guò)咳快、亮房?jī)r(jià)嗓上漲義過(guò)快翼、市役場(chǎng)結(jié)晶構(gòu)不嶼合理慈、市反場(chǎng)秩躺序混釣亂標(biāo)志懶性事謀件：91年《通過(guò)為上?？奘凶∷嚪恐蒲龆雀娜谈飳?shí)起施方擊案》；同常期開(kāi)割創(chuàng)住貪房公很積金付制度混；94年，非實(shí)施列售后棄公房裹政策特、房?jī)€屋置蜜換、睜藍(lán)印門戶口愚試行街；95年，簽公積增金、適提租困發(fā)補(bǔ)聲貼；96年，雞允許屢售后損公房些提前停上市壓；總體炭評(píng)述兼：這一陰時(shí)期貪上海談城市新經(jīng)濟(jì)急飛速什發(fā)展依，基貞礎(chǔ)建類設(shè)快瓜速提嫩升，互房地儲(chǔ)產(chǎn)市畜場(chǎng)進(jìn)亞一步逃完成而了市央場(chǎng)化撐，各隆種制烘度逐乳步貴倚發(fā)完贈(zèng)善，掉房地釋產(chǎn)市如場(chǎng)體簽系逐斷步成鍋型標(biāo)志早性事災(zāi)件：97年，疾央行尤推行由住宅魔擔(dān)保肥貸款趟，房沸地產(chǎn)孝市場(chǎng)瘋開(kāi)始低與金景融市毯場(chǎng)結(jié)旅合；02年上騾海取稅消藍(lán)惹印戶倉(cāng)口；勺上海鍬取消擱契稅育補(bǔ)貼喇。在骨市場(chǎng)燃步入所正軌島后，休上海匙開(kāi)始心回收矩鼓勵(lì)秤性政障策總體兩評(píng)述盈：經(jīng)過(guò)澇前期呆快速偽增長(zhǎng)指后，主市場(chǎng)將呈現(xiàn)“亞健宰康——理性——報(bào)復(fù)膨性上附漲——恢復(fù)繭理性——持續(xù)瀉爆發(fā)”的規(guī)歡律，巴并在死政策斧的調(diào)蚊控下皺周期蛾性螺弦旋式臣上升標(biāo)志犯性事幻玉件：05年上鳥(niǎo)海提返出兩嘉個(gè)10妹00萬(wàn)工獵程加布強(qiáng)保棒障房岸建設(shè)竄。06追-0歲8年連耳續(xù)出叨臺(tái)連濁續(xù)出析臺(tái)國(guó)獎(jiǎng)六條收、九絞部委騾十五才條等枝政策胳調(diào)控板市場(chǎng)觀，并竟運(yùn)用承加息竹，提驢高準(zhǔn)煉備金庸率等鋪手段斑調(diào)控吸房地千產(chǎn)市眉場(chǎng)商品糖住宅綿市場(chǎng)近：商宴品住渴宅市儉場(chǎng)歷程經(jīng)了09年報(bào)掃復(fù)性祝上漲懼后，畜目前竟受政疏策調(diào)盛控正蠟處于但僵持繡階段商業(yè)值市場(chǎng)膊：上枯海目唱前正環(huán)在步恢入個(gè)憂性化婆、娛合樂(lè)化唯消費(fèi)岸時(shí)代肉，大驅(qū)型主助題購(gòu)糟物式捷公園嘉是未監(jiān)來(lái)趨邁勢(shì)辦公誰(shuí)市場(chǎng)差：受叨兩個(gè)慎中心吉建設(shè)抬的影曲響，粒未來(lái)5年上累海辦踢公市惑場(chǎng)重壺新上日行，崗持有輸經(jīng)營(yíng)扣依然語(yǔ)是市獅場(chǎng)主煎流的蠟運(yùn)營(yíng)滿方式酒店守市場(chǎng)霉：受浴世博份影響便近期榮酒店紋經(jīng)營(yíng)辜情況漁良好碎，但定是世輩博會(huì)算結(jié)束計(jì)后由境于供論應(yīng)量掘較大登未來(lái)馬前景糟不容峰樂(lè)觀數(shù)據(jù)奇體現(xiàn)經(jīng)歷妖了08下半批年的閑市場(chǎng)體調(diào)控炸后，09年市亂場(chǎng)上饞海市徹場(chǎng)全擊面爆飛發(fā)，蝴各級(jí)澆細(xì)分咸市場(chǎng)判成交認(rèn)量?jī)r(jià)華齊升進(jìn)駐端時(shí)點(diǎn)濾研究》市場(chǎng)蜘數(shù)據(jù)傷體現(xiàn)供應(yīng)賣面積成交素面積成交扁價(jià)格20腸08年20殲09年同比市場(chǎng)軌評(píng)級(jí)27陶16萬(wàn)㎡20球06萬(wàn)㎡10楚18品3元/㎡↑62亡%↑24糧%關(guān)注土地炎市場(chǎng)↓2%關(guān)注26避52萬(wàn)㎡32叢47萬(wàn)㎡12夕65仰0元/㎡警惕新開(kāi)鐮工面露積25小87萬(wàn)㎡↓4%關(guān)注24懇91萬(wàn)㎡竣工軍面積24后75萬(wàn)㎡↓15揚(yáng)%警惕21弓05萬(wàn)㎡土地科供應(yīng)怠面積20見(jiàn)69萬(wàn)㎡↑36墊%關(guān)注28振20萬(wàn)㎡土地管成交期面積26尼69萬(wàn)㎡↓2%警惕26園09萬(wàn)㎡土地訪成交囑價(jià)格14乘99元/㎡↑16梅1%著重銳關(guān)注39蛋15元/㎡20踐08年20顧09年同比市場(chǎng)爬評(píng)級(jí)商品壟房市股場(chǎng)注：數(shù)據(jù)菊來(lái)源CR駕IC，本蹤蝶表中危面積里均為土建筑打面積續(xù)上誘表進(jìn)駐高時(shí)點(diǎn)阻研究》市場(chǎng)妻數(shù)據(jù)搏體現(xiàn)20涂08年20卸09年同比市場(chǎng)堅(jiān)評(píng)級(jí)商品嫌住宅庫(kù)市場(chǎng)供應(yīng)指面積12大54萬(wàn)㎡↑10墾%關(guān)注13凝76萬(wàn)㎡成交拍面積90恥6萬(wàn)㎡↑10土8%著重勁關(guān)注18院89萬(wàn)㎡成交撐價(jià)格13另66拒9元/㎡↑16顯%關(guān)注15談88拘3元/㎡20跑08年20跳09年同比市場(chǎng)徑評(píng)級(jí)銷售花型商朝業(yè)市航場(chǎng)供應(yīng)瓣面積21蕉9萬(wàn)㎡↓11湖%警惕19酷4萬(wàn)㎡成交爽面積15叢9萬(wàn)㎡↑50揀%關(guān)注23源8萬(wàn)㎡成交秘價(jià)格11棋21坡6元/㎡↑14濤%關(guān)注12戰(zhàn)78紡4元/㎡20垂08年20屬09年同比市場(chǎng)化評(píng)級(jí)銷售影型辦份公市界場(chǎng)供應(yīng)招面積15府8萬(wàn)㎡↑20淋%關(guān)注19組0萬(wàn)㎡成交倍面積12伏9萬(wàn)㎡↑56酒%關(guān)注20冒2萬(wàn)㎡成交圓價(jià)格17歷68昂8元/㎡↑14港%關(guān)注20邀13腎2元/㎡注：數(shù)據(jù)么來(lái)源CR咱IC，本彎表中究面積球均為帆建筑映面積短期歷內(nèi)政刊府出腎手增冬大經(jīng)倘營(yíng)性耽用地?cái)[供給炕，未摔來(lái)土秧地供柿應(yīng)量無(wú)充足喝，拿央地可菌選擇便面廣進(jìn)駐晉時(shí)點(diǎn)播研究》進(jìn)駐殃時(shí)點(diǎn)陳研判》供應(yīng)搭分析注：數(shù)據(jù)及來(lái)源CR協(xié)IC，土伯地為攪非工置業(yè)綜淺合用符地土地都供給20習(xí)08供應(yīng)掠分析團(tuán)：08年整懷體市孕場(chǎng)處好于調(diào)逝控時(shí)埋期，扛但政馬府更艘多的愿政策述在于暴抑制直市場(chǎng)擇需求避而非豈增加明攻擊叼，全信年土甩地供胳應(yīng)量切較小煌；全拴年供壁應(yīng)僅溝供應(yīng)74幅非脆工業(yè)秧經(jīng)營(yíng)束性用旁地，晌這直遍接導(dǎo)茄致了09年市居場(chǎng)報(bào)搜復(fù)性彎的反司彈供應(yīng)望土地北面積班：36默0.壞6萬(wàn)㎡供應(yīng)洗建筑堅(jiān)面積汪：61狀2.蜘1萬(wàn)㎡供應(yīng)晉幅數(shù)館：74幅土地葛供給20冠09土地尚供給20喚10果-供應(yīng)甚分析蹈：由于09年下帳半年忙以及10年初而上樓飛時(shí)的腐瘋狂躁上漲散，政象府再負(fù)次進(jìn)彈行政農(nóng)策調(diào)感控，叼與之洲前不沒(méi)同，體本次快調(diào)控漆在抑網(wǎng)制投飛機(jī)投處資需敘求的缺同時(shí)辛加大悔了土爐地供醋給，僅20輕10年4月首壯次預(yù)抓公告激土地淺便預(yù)辟公告83幅商蓮住辦脖綜合亂用地荒，累鐘計(jì)76青3萬(wàn)㎡睜接近09年全眼年的某一半稼；供應(yīng)城分析缸：受09年市目場(chǎng)整娃體好政轉(zhuǎn)的噴影響扎，市牛場(chǎng)開(kāi)窯始供督不應(yīng)隨求，托在這繁一背要景下跡政府硬開(kāi)始鴿有意拼識(shí)的卡加快萬(wàn)推地陜節(jié)奏天；09年上允海共塘推出20裕6幅非例工業(yè)驕經(jīng)營(yíng)蜻性土排地，獲與08年相團(tuán)比環(huán)屠比增碰幅超數(shù)過(guò)20坡0%；供應(yīng)礙土地糾面積衣：11獻(xiàn)06倆.6萬(wàn)㎡供應(yīng)糠建筑罰面積預(yù)：18迅62慎.8萬(wàn)㎡供應(yīng)貧幅數(shù)幅：20哪6幅供應(yīng)型土地去面積總：49然2.竄5萬(wàn)㎡預(yù)售與公告財(cái)：35隱0.唯1萬(wàn)㎡供應(yīng)梁建筑處面積值：99甘1.描4萬(wàn)㎡預(yù)售惠公告臺(tái)：76妻3.跡0萬(wàn)㎡供應(yīng)另幅數(shù)壞：10身3幅含預(yù)承售公澇告：83幅近期杏熱地厭不熱潮、土趁地成允交溢腥價(jià)率攪下降黑，開(kāi)破發(fā)商糧拿地貴熱情筒回落柜，拿鈴地競(jìng)漁爭(zhēng)壓疼力減賄小進(jìn)駐雅時(shí)點(diǎn)庸研究》進(jìn)駐艘時(shí)點(diǎn)唐研判》成交敏分析注：數(shù)據(jù)坑來(lái)源CR萍IC，本塑表中趕面積銷均為激建筑名面積土地光成交20護(hù)08成交槍分析認(rèn)：由于首整體晴市場(chǎng)椒高位桃運(yùn)行槽，開(kāi)百發(fā)商底對(duì)市棒場(chǎng)未尿來(lái)預(yù)晨期不箏好以西及金弦融危鞋機(jī)爆捏發(fā)等榆影響20踢08年非逃工業(yè)貢經(jīng)營(yíng)繪用地京僅成倉(cāng)交48幅，膽流拍刮、撤泡銷等腰土地脖幅數(shù)與高達(dá)33幅；成交邀土地濫面積老：31厲9.嶺0萬(wàn)㎡成交氏建筑照面積歷：48膊6.岸6萬(wàn)㎡成交懇幅數(shù)競(jìng)：48幅土地宮成交20態(tài)09土地侄成交20貍10（1-史5月）成交暫樓板咬價(jià)：36柔34元/㎡流標(biāo)寸幅數(shù)屠：33幅成交籠分析膀：20枯10年初蹲開(kāi)發(fā)量商拿鼓地意競(jìng)愿依爆舊高驚漲；1-石5月成排交56幅土北地樓制板價(jià)都高達(dá)10賽16憤2元/㎡；但近話期新促江灣C4、保得利嘉謠定等逆地塊從低價(jià)礦成交裁，熱爛地不沾熱現(xiàn)演象開(kāi)朽始出借現(xiàn)，組開(kāi)發(fā)揉商對(duì)增后市核預(yù)期海降低叮，拿翼地意塵愿較麗前期衡降低成交膀分析梅：樓市份火爆旅提升噸開(kāi)發(fā)漠商拿躍地意仁愿，鮮全年汽成交16內(nèi)0幅土躍地僅10幅流盡標(biāo)，軋樓板墾價(jià)71剪54元/㎡；政盟府推萍地總骨量變披化不宮大，騎土地蓬幅數(shù)隨變多鋼、單景塊面腿積變岸小，槳土地商市場(chǎng)袖整體護(hù)供不師應(yīng)求堡；成交慎土地弦面積裂：72枝0.倘0萬(wàn)㎡成交努建筑望面積息：13澡21倦.0萬(wàn)㎡成交來(lái)幅數(shù)灰：16寫(xiě)0幅成交泡樓板鉛價(jià)：71夠54元/㎡流標(biāo)鉤幅數(shù)詞：10幅成交灰土地亦面積穴：41呈5.蛇8萬(wàn)㎡成交貫建筑初面積灰：62竟0.宵2萬(wàn)㎡成交詢幅數(shù)淚：56幅成交腰樓板眠價(jià)：10撥16你2元/㎡流標(biāo)瞎幅數(shù)剛：2幅進(jìn)駐深時(shí)點(diǎn)麥研究》進(jìn)駐謝時(shí)點(diǎn)輝研判》當(dāng)前犬形勢(shì)撐分析近期型上海翻土地嫩市場(chǎng)梁供應(yīng)而充足況、開(kāi)殲發(fā)商范拿地營(yíng)意愿掉下降川，藍(lán)鑼頓選復(fù)擇余褲地相點(diǎn)對(duì)較摸大且攤競(jìng)爭(zhēng)黑壓力劑小土地罵需求土地橡供應(yīng)平衡闖點(diǎn)由于兔市場(chǎng)擺高位殼運(yùn)行傅，開(kāi)藥發(fā)商肆對(duì)未蛾來(lái)預(yù)意期降練低，斥拿地折意愿伸較09年末玻及10年初京下降膝明顯患，保均利嘉汪定地傅塊與早新江獅灣C4地塊硬均以傾底價(jià)綁成交……政府玻本次域調(diào)控海重點(diǎn)廚在抑注制投孟機(jī)性模需求華的同蓮時(shí)，此重點(diǎn)痰加強(qiáng)蜻了土盤地供漠給，20寧10年4月即論預(yù)公續(xù)告土性地近圈百幅棄，累您計(jì)91俱5萬(wàn)㎡剖超過(guò)09年全鳳年供窄應(yīng)量……成交羊下行凡，開(kāi)役發(fā)商參拿地可意愿株向下供應(yīng)煩上行嘆，土藍(lán)地推或量增陣加在政謠策的州作用躍下市僚場(chǎng)將禁進(jìn)入孫為期8-泄10個(gè)月甜的調(diào)池整期共，藍(lán)熊頓將拋迎來(lái)橋拿地葵的最逮佳時(shí)初期；走勢(shì)債預(yù)計(jì)20族10上半繞年房烈價(jià)仍搭處于瀉上行撒通道槐，下您半年浙開(kāi)始汪決策且層進(jìn)組行從深緊調(diào)睬控，曾市場(chǎng)貞成交吵下滑行、房把價(jià)漲恐勢(shì)收覆窄并刺趨于鴿平穩(wěn)滾。依翠據(jù)06年及08年調(diào)辛控規(guī)浪律發(fā)?，F(xiàn)一蹤蝶般房脊價(jià)下盤調(diào)會(huì)嗎在市棟場(chǎng)逆儀轉(zhuǎn)后譜的半任年以狗后，照周期鳴約為3個(gè)季擁度；因此CR蛙IC認(rèn)為膜房?jī)r(jià)愉在20凱10年初恨將持晴續(xù)上鏈漲后嘴預(yù)計(jì)20搖11年中廢期開(kāi)鈴始進(jìn)競(jìng)?cè)霝楦善?-白10個(gè)月該的調(diào)運(yùn)整期蜜，之詠后與20崖11年中傅期走四出谷址底開(kāi)跡始上麗行進(jìn)駐出時(shí)點(diǎn)急研究》進(jìn)駐禁時(shí)點(diǎn)尤研判》未來(lái)報(bào)形勢(shì)走分析20招10年中炒期開(kāi)匯始進(jìn)入8-滋10個(gè)月液的調(diào)膽整期未來(lái)云上海崇房地賢產(chǎn)走后勢(shì)預(yù)首計(jì)越級(jí)20印11年中晝期觸奸底反戰(zhàn)彈進(jìn)嶼入新耳一輪歌的上輩升期市場(chǎng)敏正走煉過(guò)一書(shū)個(gè)高腎點(diǎn)，可進(jìn)入致一個(gè)蓋調(diào)整娛階段PA帖RT3進(jìn)駐借區(qū)域向研究進(jìn)駐布區(qū)域躍研究》房地廚產(chǎn)熱棋門區(qū)獻(xiàn)域篩筒選模測(cè)型CR畏IC熱門擾潛力站房地禮產(chǎn)區(qū)抽域篩作選要凍素：1、區(qū)混域規(guī)妨劃2、客捎戶需檢求能3、土恭地市孫場(chǎng)門洪檻4、市墨場(chǎng)競(jìng)絨爭(zhēng)強(qiáng)平度區(qū)域家規(guī)劃有效薦客戶堪需求土地尖市場(chǎng)霉門檻市場(chǎng)茄競(jìng)爭(zhēng)普強(qiáng)度134區(qū)域軍的規(guī)豬劃潛竹力的品大小收將決敲定未賢來(lái)區(qū)所域房脹地產(chǎn)判市場(chǎng)寸發(fā)展過(guò)的快刺慢和鹿高度壁；藍(lán)爭(zhēng)頓的范目標(biāo)遷區(qū)域薪應(yīng)該圈具備悄良好吉的規(guī)乘劃和董良好騎的上始升空嫁間客戶劫需求婚是區(qū)霞域房不地產(chǎn)煉市場(chǎng)默發(fā)展跡的基朵礎(chǔ)，紐奉決定淋了區(qū)偷域未施來(lái)房偏地產(chǎn)頸是否窯具有捐基本齊支持疲；藍(lán)礙頓選宏擇的皇區(qū)域生應(yīng)該辨具有超較高蹦知名洽度并著對(duì)客妻戶有脆強(qiáng)烈張的聚涼集作芬用區(qū)域蛛土地獸市場(chǎng)純門檻拌的高產(chǎn)低決盯定了淺企業(yè)雕進(jìn)入舍的難糕易程饞度以續(xù)及前貿(mào)期投節(jié)入成選本的泄高低瓣；機(jī)攏遇利工潤(rùn)需差求，余藍(lán)頓葡選擇迫進(jìn)入濤的區(qū)悼域市桶場(chǎng)土貝地首住先門利檻不掉應(yīng)過(guò)距高，某以確歌保足慚夠的明利潤(rùn)稼空間啄，其等次市晃場(chǎng)透邀明度脂應(yīng)當(dāng)己較高群，以許規(guī)避犁不確吹定的唇開(kāi)發(fā)孟風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)巷競(jìng)爭(zhēng)徐強(qiáng)度撥決定纖了企禁業(yè)進(jìn)嶼入城決市以售后的平開(kāi)發(fā)貨成本轎及品籠牌成敗本投瓶入，塞同時(shí)間也將天影響共到產(chǎn)欣品溢豪價(jià)的烤預(yù)期蜜；藍(lán)監(jiān)頓選針擇的泊區(qū)域蝴應(yīng)具朗有足妥夠的鴨市場(chǎng)甩容量冷，防煌止度托競(jìng)爭(zhēng)伙造成蚊的利淋潤(rùn)攤超薄結(jié)果誘體現(xiàn)2高低低高利潤(rùn)水平市場(chǎng)規(guī)模最終魂結(jié)果核心愚圈層進(jìn)駐傍區(qū)域框研究》典型夠企業(yè)芬成功隸選址解布局具備至“規(guī)鹽劃預(yù)泡期好償，升盲值潛碰力大浴”的割區(qū)域吉是典邁型企僵業(yè)進(jìn)泄駐上檢海的鹽首選喂地132123412345朗詩(shī)龍湖綠城企業(yè)忠布局搭特征朗詩(shī)灣（首涼選寶佩山）首選絕城郊沿高起輩點(diǎn)規(guī)你劃板狀塊——羅店暈新鎮(zhèn)隱，確蒼立品元牌形哪象；隨后殺進(jìn)入滾市中票心開(kāi)星發(fā)高瓣端項(xiàng)臟目；龍湖典（首瞎選青寬浦）由于濱企業(yè)弟以開(kāi)杏發(fā)中飾高端溝項(xiàng)目裹為主拌，產(chǎn)悟品延蕩續(xù)性快較強(qiáng)舍；故龍般湖多氣以城改市外涌圍的庭高潛撤力板欣塊作選為入濤駐首瓦選；綠城遣（首壟選浦貧東）以浦燒東作普為進(jìn)欲入上湊海的牙首選夫，逐境步向?qū)鶅?nèi)發(fā)打展，舞開(kāi)發(fā)達(dá)體量志也隨敏之?dāng)U辟大，敞逐步宅進(jìn)入忽到城鄉(xiāng)豐市中椅心地搜段；注：新圓圈貸大小柔表示飯項(xiàng)目惠體量?jī)x的大庸小市中萄心：處包括鎖黃、依盧、殊靜、比徐、砌長(zhǎng)、涂虹、積普、飄閘、糾楊寶山浦東峽（含腹南匯糊）嘉定青浦松江金山閔行奉賢市中煤心朗詩(shī)綱綠島匯佳緒苑滟瀾艦山進(jìn)駐徹區(qū)域重研究》典型腿企業(yè)籮成功銜核心愧要素竹借鑒集團(tuán)寄的大歉力支該持、蘭正確蒜的區(qū)友域選侵擇決薯策以連及合梯理資校源整盡合是裕企業(yè)壟擴(kuò)張舅期取逮得成縣功的父關(guān)鍵愧要素綠城集團(tuán)龍湖地產(chǎn)朗詩(shī)地產(chǎn)成功茶核心要素鏡借鑒集團(tuán)濕鼎力覽支持集中奪全力烏打造高價(jià)凳值產(chǎn)總品贏得擺上海柱市場(chǎng)刪的認(rèn)駛可企業(yè)鉆發(fā)展狗亟待罵擴(kuò)張以開(kāi)損發(fā)特色歐節(jié)能激住宅為產(chǎn)羞品發(fā)閥展理癢念，脆符合倆未來(lái)腰發(fā)展稱趨勢(shì)融資駛渠道灰豐富分，資促金充洗沛規(guī)模趙型住貍宅體攪量、植高端訓(xùn)物業(yè)共同電開(kāi)發(fā)隆穩(wěn)固截市場(chǎng)祝地位進(jìn)駐派區(qū)域第研究》典型攝企業(yè)嫩失敗快選址錄布局過(guò)于情偏遠(yuǎn)聾的“險(xiǎn)泛上提?！备拍钣喌膮^(qū)乓域，渣以及夕市中灘心CB甲D并不綿適合鳥(niǎo)作為虜企業(yè)破進(jìn)駐踢的首針選11富力納帕企業(yè)狂布局革特征富力且地產(chǎn)哪（首慢選青牧浦）企業(yè)籌首選甘進(jìn)駐滴偏遠(yuǎn)嬸、知脅名度想較低冶且缺顛乏強(qiáng)逝勢(shì)規(guī)極劃的裂青浦祖鎮(zhèn)板駛塊；開(kāi)盤殼后項(xiàng)挑目知象名度勒較低候、影害響較夜小，宿未能漁成功諸塑造偉富力娃在上剛海的岸品牌嘩形象仿，進(jìn)剖駐上脅海首秘戰(zhàn)失京利；納帕棄地產(chǎn)使（首逝選昆趴山）產(chǎn)品穗主導(dǎo)養(yǎng)區(qū)域紅選擇閑，未叛能在贏滬找識(shí)到合半適土念地，觸故選警擇了鐵昆山釣作為刮進(jìn)駐捉大上少海區(qū)倆域的編橋頭疏堡；區(qū)域抗脫離塞上海歲核心塞區(qū)域插，品球牌未橋能樹(shù)售立，新進(jìn)駐渡上海記策略核落空在；注：患圓圈決大小匙表示彩項(xiàng)目蹤蝶體量嘉的大票小富力艦桃園納帕額爾灣進(jìn)駐嘗區(qū)域山研究》典型淹企業(yè)改失敗桐核心囑要素弓借鑒進(jìn)駐嘴意愿巡壽的強(qiáng)進(jìn)弱、麗正確出的區(qū)婦域選買擇的裁合理替性以屯及產(chǎn)善品線疾選擇趨的準(zhǔn)覆確性倡都將涂影響煤企業(yè)請(qǐng)進(jìn)駐策的成改敗納帕地產(chǎn)富力效地產(chǎn)失敗旦核心要素辣借鑒區(qū)域俯選擇晌過(guò)于幟偏遠(yuǎn)格，脫冠離上騙海核闊心區(qū)醋域，條市場(chǎng)清影響掙力過(guò)伯低；過(guò)于豪自我達(dá)，未舌能根游據(jù)上撲海市雄場(chǎng)實(shí)煌情進(jìn)風(fēng)行合牽理改束變；區(qū)域嫌選擇泄過(guò)于濾偏遠(yuǎn)削，脫射離上盞海核監(jiān)心區(qū)進(jìn)域，銀品牌映未能酒得以描樹(shù)立羽；集團(tuán)童整體炒進(jìn)駐鄉(xiāng)豐意愿拋較弱愈，整曠體支殖持力混度不鉆大；進(jìn)駐予區(qū)域溝研究》上海區(qū)域存概述中心具城區(qū)脊（9區(qū)）黃浦賓、盧融灣、胳靜安毯、徐堅(jiān)匯、閥長(zhǎng)寧員、閘私北、脖普陀翅、虹緊口、丘楊浦東區(qū)常（2區(qū)）大浦洞東（弄浦東心、南犬匯）西南廊區(qū)（2區(qū)）閔行鎖、松姐江北區(qū)幟（2區(qū)）寶山籮、嘉治定遠(yuǎn)郊初區(qū)（4區(qū)）奉賢春、金忌山、釘青浦違、崇墳明崇明東區(qū)（大滋浦東普）中心蜻區(qū)寶山嘉定青浦松江閔行奉賢金山上海覺(jué)市目胖前共繳有18個(gè)行熔政區(qū)捐域，翻按照者所處敬位置脊可以賀劃分寺為5大城龜區(qū)進(jìn)駐埋區(qū)域扁研究》上海樣區(qū)域檢房地瞇產(chǎn)市門場(chǎng)評(píng)蠻分區(qū)域名稱區(qū)域規(guī)劃有效客戶需求土地市場(chǎng)門檻競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度進(jìn)駐評(píng)分寶山1920221677長(zhǎng)寧2016101561崇明2110201869奉賢1410202064虹口142091760黃浦161871556嘉定2422161577金山1414192067靜安141691554盧灣141691554閔行2021181574南匯2015181568浦東2525181583普陀1621141768青浦1820161771松江1920171571徐匯1919121060楊浦2222101367閘北1917161264上海折市目忌前共積有18個(gè)行輝政區(qū)晝域，伐按照遠(yuǎn)所處幸位置攤可以掌劃分茂為5大城暖區(qū)注：宜進(jìn)駐衛(wèi)價(jià)值忠總分膽為10牢0，由歇區(qū)域蠟規(guī)劃家、有避效客缸戶需舅求、癥土地棉市場(chǎng)碌門檻紡、競(jìng)栗爭(zhēng)強(qiáng)賴度四待部分源組成緒，單起項(xiàng)因立素得洞分滿蘿分為25分進(jìn)駐廢區(qū)域陳研究》房地欲產(chǎn)熱餃門區(qū)訴域篩攜選結(jié)叉果市場(chǎng)緣瑞容量蝴維度厲：區(qū)域凡規(guī)劃瞇、客棕戶需繞求能秧力與星市場(chǎng)乏容量趣成正橡比，驚區(qū)域笑規(guī)劃震越好術(shù)、客晉戶需振求越刷大，上市場(chǎng)歲容量疤也就衫越大利潤(rùn)鍬水平樂(lè)維度噴：土地鏈?zhǔn)袌?chǎng)蝦門檻邪、市鑄場(chǎng)競(jìng)規(guī)爭(zhēng)強(qiáng)廣度與合利潤(rùn)碼水平濫成反寫(xiě)比，積土地園門檻洋越高蝕、市王場(chǎng)競(jìng)疫爭(zhēng)越桑激烈?jiàn)A，開(kāi)按發(fā)利冰潤(rùn)水遷平越帆低第一調(diào)圈層誦區(qū)域燙：嘉定垃、浦寺東、舊寶山扛、閔梢行第二咳圈層幸區(qū)域沒(méi)：松江告、青靜浦、盤楊浦、長(zhǎng)揉寧、淘普陀營(yíng)、崇吧明第三吧圈層洽區(qū)域茄：黃浦乓、盧俱灣、晝靜安宮、徐瘦匯、串閘北得、虹屠口、撫金僵山霞、奉袍賢CR勝IC認(rèn)為總嘉定散、浦?jǐn)U東、笑寶山疼、閔冬行、惜青浦幣、楊皇浦六耀大區(qū)駝?dòng)蜉^個(gè)符合相藍(lán)頓熔目前禍的戰(zhàn)助略需杯求維度句確定圈層臘劃分高低低高利潤(rùn)水平市場(chǎng)容量嘉定普陀崇明黃浦盧灣靜安徐匯閘北虹口

金山奉賢閔行寶山楊浦浦東松江青浦長(zhǎng)寧上海各區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力定位第一圈層第二圈層第一圈層進(jìn)駐符區(qū)域嫩研究》熱點(diǎn)肢房地扭產(chǎn)板梁塊篩嫌選結(jié)頁(yè)果七大槍高潛茄力板割塊：嘉定允新城片、羅乘店、問(wèn)顧村猜、大礎(chǔ)川沙如、大竭森蘭凍、松哭江新垂城、期大虹憶橋重點(diǎn)運(yùn)區(qū)域截板塊逮篩選訓(xùn)模型在熱宗點(diǎn)區(qū)縱域中版，CR跪IC認(rèn)為步嘉定奏新城蒙、羅墊店、樂(lè)顧村撞等九糖板塊慣組成行的六眠大區(qū)籍域藍(lán)串頓應(yīng)倦著重宗關(guān)注重點(diǎn)劈燕區(qū)域貢板塊剔除棟有效妨需求術(shù)較低狼板塊剔除溜土地誦門檻高的濱板塊剔除呆市場(chǎng)輩競(jìng)爭(zhēng)痛激烈樹(shù)的板呈塊剔除續(xù)區(qū)域龜潛力護(hù)較弱養(yǎng)的板咳塊發(fā)展睛成熟歸板塊鞭：陸家?jiàn)Z嘴、殿世紀(jì)斗公園……規(guī)劃夢(mèng)劣勢(shì)炎板塊琴；青浦辟鎮(zhèn)、耀南匯扁書(shū)院……價(jià)格膀過(guò)高泊板塊憑：花木普、碧蒙云……規(guī)劃依劣勢(shì)誼板塊遼；臨港億新城幟、嘉湊定西箏北區(qū)……土地鐮門檻最較高向板塊為：張江叢、五鍵角場(chǎng)……市場(chǎng)精競(jìng)爭(zhēng)酒激烈卵板塊寸：江橋奪、浦券江鎮(zhèn)……整體脖競(jìng)爭(zhēng)診力較們?nèi)醢逋魤K：馬橋薯、江厭川紫做竹羅店嘉定新城大川沙大森蘭大虹橋中心若城區(qū)顧村松江新城PA秧RT4城市女進(jìn)駐因策略進(jìn)駐辜策略蛋研究》戰(zhàn)略掠選擇中心限城區(qū)捐包括棉：盧和灣、謹(jǐn)靜安站、黃壤浦、賞徐匯懇、長(zhǎng)傅寧、全虹口尾、楊遞浦、選閘北旦、普售陀羅店嘉定新城大川沙大森蘭大虹橋中心城區(qū)崇明嘉定青浦大浦東閔行松江奉賢金山顧村寶山松江新城通過(guò)敬對(duì)七爽大重探點(diǎn)板疤塊的燦深度役剖析僻，我呆們?cè)嚫鄨D探療索適牢合藍(lán)啄頓的錦進(jìn)駐漏策略……點(diǎn)擊侄板塊衰鏈接價(jià)，進(jìn)格入板俘塊分亞析NE鋤XT寶山診羅店外環(huán)系區(qū)域項(xiàng)低密別度生垃態(tài)住紀(jì)宅區(qū)植，近慌期推期出全悉上海性罕見(jiàn)猜低容社積率珠高爾顫夫居渴住用傻地，兇該土排地由CR拳IC全程委推介……板塊宇升值弟空間竟研判》整體蓮規(guī)劃繭概述板塊盲房地緩產(chǎn)市間場(chǎng)集誰(shuí)中于襯北歐保新城居組團(tuán)瞎，該標(biāo)組團(tuán)蘋(píng)是寶逗山區(qū)謝罕見(jiàn)帖的低姿密度拌生態(tài)腰型宜需居住盲宅區(qū)軌道搭交通7號(hào)線籍至上朵大段情已于20池09年底私試運(yùn)償營(yíng)開(kāi)仆通；把至羅習(xí)店板襯塊美視蘭湖僚站將子于20淚11年運(yùn)納行交通產(chǎn)業(yè)羅店炮板塊悠概述羅店繼板塊位于寶山雙區(qū)的域西北奏角，板塊卸東起賴潘涇柳河、孔南抵境楊南趁路、撤西至海滬太告路、趁北到籍月羅梅路，按照帶房地聰產(chǎn)發(fā)仙展?fàn)钊記r可仔分為脈北歐釋新城貧組團(tuán)裳與非膛北歐證新城湊組團(tuán)；之前簡(jiǎn)羅店滿地區(qū)應(yīng)毗鄰熟寶鋼奔，承廳接了脈部分設(shè)寶鋼恐的下巴游產(chǎn)秋業(yè)；滬太篇路通診往羅朵店、碧美蘭廈湖六瘋車道懂干道吵于20紀(jì)10年初墾整改說(shuō)完畢雀；組團(tuán)人口北歐發(fā)新城央組團(tuán)位：羅鉆店板亦塊的演商品縱住宅戶基本翠全部也位于熔北歐斜新城掩，該辟組團(tuán)維以美搜蘭湖坑為核陣心是拋寶山卵區(qū)罕愚見(jiàn)的靠低密星度環(huán)搭保型制住宅麻區(qū)域梨，由于闖羅店蜓其它艇區(qū)域般房地勿產(chǎn)市捉場(chǎng)相童對(duì)落綱后，立所以固報(bào)告亮中僅靈考慮直北歐裹新城壺人口括；非北階歐新靜城區(qū)狡域：煩除北擊歐新牢城外猛羅店杏其余糾地區(qū)卸商品撓房市嫂場(chǎng)極牲不發(fā)器達(dá)，扛該組飽團(tuán)在襪本次魂研究兄時(shí)基嫩本可識(shí)以忽借略隨著魂世博噴的召獲開(kāi)作輛為分陰會(huì)場(chǎng)泊之一傷的北水歐新迷城將疑成為外集娛則樂(lè)、國(guó)休閑萍、健崗身、帝會(huì)展包、商銜務(wù)為肉一體樹(shù)的休固閑中伶心預(yù)計(jì)煮北歐壩新城原成熟看后，炸其居臣住人示口約浩為3萬(wàn)人寶譯山崇區(qū)北歐辯新城板塊凳升值化空間慣研判》重點(diǎn)皺規(guī)劃妄推進(jìn)滬太崇路改育建完嗎成后浪板塊緒可達(dá)據(jù)性明慰顯改懷善，損雖然津商業(yè)獵配套奏暫不腳成熟厭，但蛋板塊悔低密警度高她檔居吩住氛姥圍初付見(jiàn)端鉆倪目前陰板塊灰已建寧成美高蘭湖密會(huì)議束中心航、諾親貝爾獅科技窄公園樂(lè)、北目歐風(fēng)銹情街效等常卵規(guī)類螺型已攝經(jīng)初壩步建銷設(shè)完使畢；板塊暴基建餓，較摘為完維善交通蠻配套陜，初僅步通瞞暢軌道7號(hào)線澤與20盜06年開(kāi)始醒建設(shè)稻，分撇兩期撓開(kāi)工捎，目尤前一陣期工晉程通仍往上性大板漏塊線奴路已晴經(jīng)正殘式運(yùn)蠻行，加預(yù)計(jì)造通往泛羅店頸板塊仍線路園將于20憲11年通朋車；目前喘滬太痛路六返車道瞎干道中整改秤已于20撲10年初礦完成酒，通猶往羅視店板舅塊的壤自駕鄙交通表線路魄相對(duì)害通暢漏；商業(yè)嗚配套網(wǎng)，暫鞏不成稱熟北歐跳風(fēng)情別商業(yè)甚街：北歐鋪商業(yè)播風(fēng)情瓦街于08年之前棄便已摔建設(shè)僻完畢坑，但該由于蘋(píng)目前汪居住牌人口腔太少牧，因欣此店昂鋪基沫本無(wú)間商家為進(jìn)駐整體岡商業(yè)泄：板塊測(cè)內(nèi)除眠美蘭堅(jiān)湖會(huì)睡議中礦心處糕有少那量餐煌飲配慘套，痰目前評(píng)其商左業(yè)基堵本無(wú)美蘭葡湖高型爾夫建中心緞及其銅酒店什配套航設(shè)施冶業(yè)已名建成茂投入鹽使用具，目?jī)€前區(qū)榆域具掙備了剃一定呀的高阻檔休叛閑氛系圍；目前歷板塊店幼兒浴園已朽經(jīng)開(kāi)棗學(xué)，茄美蘭背湖中震學(xué)小霜學(xué)預(yù)嫩計(jì)今漿年9月份既正式塔開(kāi)學(xué)全；板塊浙升值導(dǎo)空間駐研判》主要梁交通愿動(dòng)線隨著首滬太掃路拓寸寬工躬程的編結(jié)束互以及距未來(lái)7號(hào)線動(dòng)二期鼓工程芬的建兵成，多羅店餓北歐譜新鎮(zhèn)德交通佛動(dòng)線委將更誼加通奏暢主要礙交通很動(dòng)線軌道浪交通7號(hào)線7號(hào)線魔將從去上海濕西北龜部穿焦越繁孕華的汗市中蜓心至駝上海洽東南冶角，末跨越荷寶山套、普采陀、振靜安怖、徐拖匯、拴浦東倘新區(qū)餡；一寧期工千程自仗上大械板塊派于09年底寫(xiě)貫通莊，預(yù)銜計(jì)其冰二期仰工程序至羅尾店板旨?jí)K將蓮于20詠11年通鉆車；滬太查路滬太慘公路圓由閘芝北連錘普陀障進(jìn)寶幟山，戲是區(qū)蜘域通丹往中滔心區(qū)專域的析主干倦道之暖一，辯道路蝴公交工體系鏡發(fā)達(dá)A2怠0外環(huán)妥線外環(huán)占線位撕于上障海城巷鄉(xiāng)結(jié)屋合部祝，是給上海限中心石地區(qū)泊向周輸邊地恒區(qū)輻燃射的師主要親交通抱線，擱連接側(cè)滬寧盯高速匙公路頭等交偶通干拜道；A3暢0郊環(huán)伴線A3似0公路葉郊區(qū)配環(huán)線喬是上絲式海城曉市總嶼體規(guī)夾劃骨拉干路級(jí)網(wǎng)的來(lái)內(nèi)環(huán)宋、中輕環(huán)、月外環(huán)擴(kuò)、郊榨環(huán)中丹最外刻圈的鋼一環(huán)番，也顆是連飼接滬蒜寧高針?biāo)俟返葐T交通奴干道否；滬太建路共富透新村模站寶安拘公路系站友誼放西路廈站富錦構(gòu)路站M7號(hào)外底環(huán)站（20慨09年底知通車肯）M71號(hào)線上大眾板塊西城摘區(qū)板丟塊寶山副工業(yè)柴區(qū)寶鋼妨集團(tuán)寶山搭區(qū)中肢心A2漫0外環(huán)期線北歐垮新鎮(zhèn)A3割0郊環(huán)寶安播公路羅店軌美蘭臟湖站（預(yù)泳計(jì)20秧11年通儉車）板塊介升值慣空間紀(jì)研判》土地疾市場(chǎng)巴變化羅店桑板塊辛成交嘩主要態(tài)為住列宅類京型用促地，添“生呼態(tài)、群低密菌度、捕宜居尤”是需該板愈塊土歪地成魯交的中三大稼關(guān)鍵揚(yáng)詞土地庫(kù)價(jià)格多個(gè)頭知名抱企業(yè)寧進(jìn)駐丈該板貢塊迅兔速提貸升板惕塊地車價(jià)，府目前捉樓板遺價(jià)接悅近萬(wàn)定元關(guān)傾口；住宅用地3幅38張.3萬(wàn)㎡樓板胸價(jià)：24薪33元/㎡2幅26瞇.2萬(wàn)㎡樓板竊價(jià)：26堪87元/㎡1幅12斃.1萬(wàn)㎡樓板串價(jià)：29堡02元/㎡4幅64遇.6萬(wàn)㎡樓板館價(jià)：18掃42元/㎡3幅36亮.5萬(wàn)㎡樓板根價(jià)：65抓61元/㎡商辦用地0幅0.搖2萬(wàn)㎡樓板聯(lián)價(jià)：52須52元/㎡————2幅5.抖0萬(wàn)㎡樓板所價(jià)：36俗22元/㎡2幅31涉.2萬(wàn)㎡樓板尖價(jià)：64土65元/㎡20資05年20而06年20黎08年20總09年至掀今20賤07年寶山坊區(qū)20預(yù)04年3號(hào)公拿告羅頃店新泥鎮(zhèn)D1珠-3、D2勇-3地塊用地曾屬性氧：住椒宅樓板薦價(jià)：24社43元/㎡拍得蹤蝶企業(yè)維：順槳馳集濤團(tuán)20峽09年62號(hào)公杰告寶哭山區(qū)疲羅店統(tǒng)新鎮(zhèn)D1坐-2地塊鍵用地帆屬性龜：住耗宅樓板城價(jià)：91過(guò)28元/㎡拍得足企業(yè)蜂：中壩華企快業(yè)（盞原順榮馳地辮塊，阿后被闊中華艘企業(yè)連收購(gòu)兩）羅店竟鎮(zhèn)C錦3-踩3、咬4、耀5地救塊;C改5-喘3地塊用地險(xiǎn)屬性倆：住炮宅樓板狼價(jià)：26模87元/㎡拍得斤企業(yè)料：萬(wàn)襪科20跑06年4號(hào)寶呢山羅墳店新鄙鎮(zhèn)A3之-2地塊用地狹屬性墊：住跪宅樓板鞭價(jià)：29灶02元/㎡拍得手企業(yè)椒：安麗東房川產(chǎn)20她08年11號(hào)公郵告羅核店新劫鎮(zhèn)A2－2地塊用地杯屬性肚：住缺宅樓板匹價(jià)：42爸56元/㎡拍得破企業(yè)競(jìng)：朗拼詩(shī)集犧團(tuán)20披07千年1慮6號(hào)帳公告弱寶山貢區(qū)羅司涇鎮(zhèn)僵羅寧悲路地仁塊地屬貧性：腿住宅樓板遭價(jià)：12反01元/㎡拍得踩企業(yè)絞：中啊星集尊團(tuán)板塊平升值述空間西研判》房地課價(jià)變孤化20得04年以鉤前20錫05曾-2濫00揉6年20妙07懸-2幣00秤8年20蘭09年至棗今代表項(xiàng)目金星蘿綠苑富辰壓花苑美蘭溪湖頤少景園金蘭揀雅別逃墅順馳媽美蘭吸湖美蘭序湖別勁墅朗詩(shī)傳綠島琥珀會(huì)郡園美蘭詢湖高巾爾夫產(chǎn)品類型常規(guī)摩戶型牢公寓常規(guī)薯戶型擱公寓獨(dú)棟茄別墅常規(guī)沙戶型夫公寓獨(dú)棟債別墅常規(guī)些戶型決公寓聯(lián)排捕別墅獨(dú)棟饑別墅主力總價(jià)公寓栽：30舞-4帆0萬(wàn)公寓巨：50柿-7得0萬(wàn)公寓萬(wàn)：60撿-8蠻0萬(wàn)別墅表：40張0-馳60教0萬(wàn)公寓傍：16番0-任18錦0萬(wàn)別墅充：50堆0-絕90半0萬(wàn)32膚22元/㎡25桑54元/㎡14堂84元/㎡65便61元/㎡住宅用地樓板價(jià)公寓成交均價(jià)別墅成交均價(jià)23賊00元/㎡55揭00元/㎡75灘00元/㎡18嗽00似0元/㎡16房誠(chéng)00錯(cuò)0元/㎡30設(shè)00潛0元/㎡隨著遵高品拐質(zhì)開(kāi)顏發(fā)商音進(jìn)駐庭，地貓價(jià)與師房?jī)r(jià)澤差不躲斷拉輔開(kāi)，譜項(xiàng)目拴開(kāi)發(fā)叨利潤(rùn)岔空間汪較大11盟00板0元/㎡板塊本升值瞧空間愈研判》消費(fèi)陡者變鉤化生態(tài)徐型住瘋宅提巖升外炸來(lái)區(qū)照域客