營改增培訓(xùn)師肖太壽老師

建筑、房地產(chǎn)企業(yè)最新營改增涉稅政策剖析及應(yīng)對(duì)策略

主講人：中國財(cái)稅培訓(xùn)金牌講師財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所博士后肖太壽建筑房地產(chǎn)企業(yè)營改增最新政策解析及應(yīng)用

兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的處理國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第十三條規(guī)定：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）

建筑房地產(chǎn)企業(yè)營改增最新政策解析及應(yīng)用

不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的增值稅處理

1、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

建筑房地產(chǎn)企業(yè)營改增最新政策解析及應(yīng)用

不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的增值稅處理

1、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

建筑房地產(chǎn)企業(yè)營改增最新政策解析及應(yīng)用

不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的增值稅處理

3.一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照3％的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

建筑房地產(chǎn)企業(yè)營改增最新政策解析及應(yīng)用

不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的增值稅處理

4.小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

建筑房地產(chǎn)企業(yè)營改增最新政策解析及應(yīng)用

不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的增值稅處理5.其他個(gè)人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。6.個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

建筑房地產(chǎn)企業(yè)營改增最新政策解析及應(yīng)用

不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)的增值稅處理5.其他個(gè)人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。6.個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。建筑房地產(chǎn)企業(yè)營改增最新政策解析及應(yīng)用

混合銷售行為的稅務(wù)處理

《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十條一項(xiàng)銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。

建筑房地產(chǎn)企業(yè)營改增最新政策解析及應(yīng)用

混合銷售行為的稅務(wù)處理本條所稱從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營銷售服務(wù)的單位和個(gè)體工商戶在內(nèi)。例如，業(yè)主與總包簽訂包工包料的合同1000萬，其中材料600萬，勞務(wù)400萬元，總包發(fā)生混合銷售行為，按照建筑勞務(wù)11%征稅，計(jì)稅依據(jù)為1000萬元，不能按照銷售商品17%征稅，計(jì)稅依據(jù)為1000萬元。建筑房地產(chǎn)企業(yè)營改增最新政策解析及應(yīng)用

增值稅期末留抵稅額（財(cái)稅[2016]36號(hào)）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二條第（二）項(xiàng)增值稅期末留抵稅額規(guī)定：原增值稅一般納稅人兼有銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的，截止到納入營改增試點(diǎn)之日前的增值稅期末留抵稅額，不得從銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的銷項(xiàng)稅額中抵扣。

案例分析：鋼結(jié)構(gòu)安裝公司營改增前發(fā)生的增值稅期未留抵稅額的處理技巧

A公司在四川注冊(cè)，從事鋼結(jié)構(gòu)銷售、安裝等業(yè)務(wù)，2016年5月1日起營改征企業(yè)，屬于一般納稅人，2016年4月底留抵稅款100萬元，5月份取得鋼結(jié)構(gòu)銷售收入分兩種情況：情況一：貨物銷售收入2000萬元（不含稅）；情況二：貨物銷售收入300萬元（不含稅）。

另外，5月份取得安裝收入200萬元（不含稅），當(dāng)月取得進(jìn)項(xiàng)稅額5.1萬元。請(qǐng)分析A公司5月份應(yīng)繳納多少增值稅？

案例分析：鋼結(jié)構(gòu)安裝公司營改增前發(fā)生的增值稅期未留抵稅額的處理技巧

涉稅分析：

《財(cái)政部中國人民銀行國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)預(yù)算管理問題的通知》（財(cái)預(yù)〔2012〕367號(hào)）第五條規(guī)定：納稅人兼有適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的應(yīng)稅服務(wù)和銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的，按照銷項(xiàng)稅額的比例劃分應(yīng)納稅額，分別作為改征增值稅和現(xiàn)行增值稅收入入庫。

項(xiàng)目欄次情況一情況二4月底留抵稅額1100100貨物銷項(xiàng)稅額234051應(yīng)稅服務(wù)銷售項(xiàng)稅額33434進(jìn)項(xiàng)稅額45.15.1抵減前應(yīng)納稅額5=2+3-4368.979.9貨物的銷項(xiàng)稅額比例6=2/（2+3）0.9090.6貨物的應(yīng)納稅額7=5*6335.3647.94留抵稅額本期抵減數(shù)8（7>1,為1;7<1,為7）10047.94抵減后應(yīng)納稅額9=5-8268.931.96案例分析：鋼結(jié)構(gòu)安裝公司營改增前發(fā)生的增值稅期未留抵稅額的處理技巧

根據(jù)財(cái)會(huì)[2012]13號(hào)文件的規(guī)定，試點(diǎn)地區(qū)兼有應(yīng)稅服務(wù)的原增值稅一般納稅人，截止到開始試點(diǎn)當(dāng)月月初的增值稅留抵稅額按照營業(yè)稅改征增值稅有關(guān)規(guī)定不得從應(yīng)稅服務(wù)的銷項(xiàng)稅額中抵扣的，應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下增設(shè)“增值稅留抵稅額”明細(xì)科目。案例炸分析脫：鋼貢結(jié)構(gòu)疼安裝袍公司愧營改斤增前皆發(fā)生著的增齊值稅造期未衫留抵矮稅額蚊的處狐理技陜巧有關(guān)資營改談增之脈前的增值毅稅留園抵稅副額賬務(wù)幣處理望如下撞：1、5月初，驕企業(yè)喂應(yīng)按報(bào)不得章從應(yīng)蛇稅服熔務(wù)的璃銷項(xiàng)抓稅額胞中抵隔扣的譜增值希稅留配抵稅綿額，借記故：應(yīng)太交稅娘費(fèi)——增值噴稅留躍抵稅測(cè)額”10印0萬貸記哀：呆應(yīng)交鑒稅費(fèi)——應(yīng)交共增值你稅（肢進(jìn)項(xiàng)杯稅額牢轉(zhuǎn)出圖）10遣0萬2、6月初歪允許們抵扣級(jí)時(shí)，極按允盈許抵碰扣的愚金額督，借記緊：將應(yīng)交喂稅費(fèi)——應(yīng)交負(fù)增值慎稅（欠進(jìn)項(xiàng)延稅額使）10鬧0萬貸記遺：幫應(yīng)交冊(cè)稅費(fèi)——增值辮稅留喂抵稅姜額10設(shè)0萬。案例氣分析情況影一：A公司，5月應(yīng)朋納增鄭值稅=2催00趴0*垮17抄%-1脂00-增5.液1峰×0攔.9德09+2淺00未*1幕7%屠-您5夸.1質(zhì)×辛0.伙09遣1磚=2指68悶.9萬元坡。情況覺二：爽如果5月份斯取得飽貨物時(shí)銷售拐收入30骨0萬元禍（不炮含稅任），微其它餐條件膛不變低，則A公司，5月應(yīng)究納增進(jìn)值稅=3番00誓*1皮7%帆-凈5.匆1似×0勢(shì).6獸-豬47藏.9享4+2蚊00此*1寺7%塊-晃5.愁1亭×鄙0.丸4=3咸1.紡96萬元。營改滔增后取，建椒筑企經(jīng)業(yè)、毒房地公產(chǎn)企獄業(yè)新悶老項(xiàng)薯目銜抗接問陜題的馳處理（一沸）新納老項(xiàng)粥目的丑劃分伙標(biāo)準(zhǔn)1、那建筑權(quán)工程廚新老宣項(xiàng)目甘的劃分欣標(biāo)準(zhǔn)：《財(cái)政勸部窗國家棟稅務(wù)袍總局印關(guān)于命全面俘推開消營業(yè)袖稅改顛征增喂值稅貴試點(diǎn)炎的通統(tǒng)知》（財(cái)稅〔20鐘16〕36號(hào)）附另件2：《營業(yè)險(xiǎn)稅改竊征增暢值稅萬試點(diǎn)也有關(guān)師事項(xiàng)劫的規(guī)悲定》第一竿條第慨（七溫）項(xiàng)鞏第3款規(guī)含定：一泄是《建筑播工程饅施工百許可唯證》注明再的合陳同開倒工日朽期在20謀16年4月30日前戰(zhàn)的建拘筑工燙程項(xiàng)邊目為槳老項(xiàng)炕目，鳥注明品的合受同開潛工日刪期在20晚16年5月1日后摩的建掩筑工朋程項(xiàng)輛目為映新項(xiàng)柏目梅。營改硬增后披，建也筑企鋪業(yè)、塌房地悲產(chǎn)企壓業(yè)新臘老項(xiàng)議目銜樣接問縮慧題的稿處理（一哪）新怖老項(xiàng)涌目的腥劃分掌標(biāo)準(zhǔn)1、如建筑躁工程裕新老兵項(xiàng)目肚的劃分獸標(biāo)準(zhǔn)：二是酸未取肉得《建筑童工程匠施工扁許可絞證》的，魂建筑述工程姑承包殼合同搞注明版的開雪工日剪期在20脊16年4月30日前遙的建駕筑工糖程項(xiàng)斥目為在老項(xiàng)潮目祝，注跨明的貓開工替日期園在20央16年5月1日后寄的建劫筑工屋程項(xiàng)囑目為它新項(xiàng)工目愁。營改昂增后脫，建仇筑企友業(yè)、精房地舅產(chǎn)企灘業(yè)新桐老項(xiàng)燈目銜暑接問往題的計(jì)處理《納稅按人跨裳縣（線市、桶區(qū)）渠提供唉建筑呈服務(wù)訊增值你稅征劍收管鏡理暫瓣行辦暢法》（國家水稅務(wù)劍總局艙公告20老16年第17號(hào)）第三鹽條去納稅踩人跨切縣（夠市、媽區(qū)）上提供茫建筑豈服務(wù)芹，應(yīng)羞按照梳財(cái)稅〔2寇01蒼6〕屬36號(hào)文史件規(guī)只定的移納稅悅義務(wù)淘發(fā)生爺時(shí)間梯和計(jì)暑稅方山法，向建嗽筑服金務(wù)發(fā)祥生地同主管怎國稅狠機(jī)關(guān)槍預(yù)繳港稅款餅，向布機(jī)構(gòu)歷所在滿地主帥管國渴稅機(jī)屢關(guān)申困報(bào)納醋稅?！督ㄖ枪こ逃涫┕ぷ脑S可潮證》未注越明合霸同開鎖工日慶期，曾但建警筑工匯程承憶包合挎同注政明的憑開工寧日期鄭在20愁16年4月30日前淘的建喇筑工援程項(xiàng)獵目，屬于桶財(cái)稅〔2爹01界6〕陷36號(hào)文血件規(guī)末定的鍋可以搬選擇平簡(jiǎn)易愚計(jì)稅畏方法劍計(jì)稅挨的建跌筑工細(xì)程老灰項(xiàng)目恐。營改濤增后疫，建徒筑企餐業(yè)、贈(zèng)房地危產(chǎn)企規(guī)業(yè)新痛老項(xiàng)寇目銜秒接問源題的迫處理（一料）新漿老項(xiàng)敬目的殘劃分槽標(biāo)準(zhǔn)2、爹房地枝產(chǎn)企傻業(yè)新卵老項(xiàng)圾目的劃分邪標(biāo)準(zhǔn)：《財(cái)政霸部傅國家洗稅務(wù)檔總局投關(guān)于鼻全面余推開授營業(yè)凡稅改暖征增茂值稅做試點(diǎn)急的通擁知》（財(cái)稅〔20糊16〕36號(hào)）附此件2：《營業(yè)引稅改隸征增航值稅尼試點(diǎn)蕩有關(guān)尼事項(xiàng)撥的規(guī)泰定》第一勻條第門（七歌）項(xiàng)牽第10款一是《建筑塌工程涌施工保許可漸證》注明感的合網(wǎng)同開缸工日篩期在20拔16年4月30日前太的房繡地產(chǎn)爹項(xiàng)目痰為老問項(xiàng)目作。二是《建筑胃工程怖施工盆許可遺證》注明壁的合乖同開控工日樸期在20宏16年5月1日后融的房徹地產(chǎn)良項(xiàng)目半為新劃項(xiàng)目澡。營改慢增后純，建惜筑企既業(yè)、遍房地蛛產(chǎn)企成業(yè)新耳老項(xiàng)情目銜帆接問旋題的黨處理國家份稅務(wù)羨總局杏公告20反16年第18號(hào)第尼八條織規(guī)定熄：房地恐產(chǎn)老挎項(xiàng)目怎，是隊(duì)指：（一搏）《建筑布工程用施工賄許可耀證》注明梯的合鐮同開沃工日央期在20陸16年4月30日前辮的房說地產(chǎn)嘩項(xiàng)目曬；（二裳）《建筑蹲工程腹施工政許可蕩證》未注型明合籮同開拒工日波期或診者未染取得《建筑每工程杰施工似許可夜證》但建緣瑞筑工歷程承遵包合宏同注閥明的宿開工敏日期接在20倦16年4月30日前貞的建竟筑工巴程項(xiàng)抄目。營改貨增后約，建薄筑企栽業(yè)、按房地巾產(chǎn)企眠業(yè)新驅(qū)老項(xiàng)誦目銜屠接問躺題的挎處理（二搭）營橡改增識(shí)過渡其期的7個(gè)涉堵稅操局作實(shí)稈務(wù)1、營賠改增塘前已鬧經(jīng)完憂工且暮與業(yè)槍主已塑經(jīng)進(jìn)絨行工茅程決橫算，部但核業(yè)主賽一直躬拖欠國建筑燦企業(yè)蒼的工逝程款靠，營移改增材后，古業(yè)主姻支付滾拖欠延建筑秋企業(yè)貿(mào)工程坡款，因建筑旋企業(yè)截按照3%繳納具營業(yè)滲稅，妖向業(yè)盆主開訓(xùn)具建述筑業(yè)謎發(fā)票司。但扎是建佛議營惜改增城前把嬸建筑刃業(yè)發(fā)敲票開頃給業(yè)武主。營改伶增后紙，建允筑企炒業(yè)、饞房地山產(chǎn)企躍業(yè)新淋老項(xiàng)征目銜洽接問保題的啄處理（二復(fù)）營任改增英過渡哥期的7個(gè)涉盤稅操農(nóng)作實(shí)創(chuàng)務(wù)2、營甜改增旅前已蘆經(jīng)完透工但悟未與遷業(yè)主薄進(jìn)行色工程狼決算好，齊營改鹽增后筆才與雷業(yè)主腐進(jìn)行喝工程稱決算牲，收討到業(yè)次主支笛付的椅建筑令工程稱款，那選擇深簡(jiǎn)屬易計(jì)祝稅方幅法，項(xiàng)按照3%征稅膜率繳晴納增箏值稅椒，向很業(yè)主匆開具霉增值雹稅普閑通發(fā)登票。營改訊增后乞，建鑒筑企殘業(yè)、補(bǔ)房地抽產(chǎn)企冬業(yè)新川老項(xiàng)餐目銜耳接問沸題的慚處理（二騎）營迎改增衡過渡秋期的7個(gè)涉復(fù)稅操肝作實(shí)明務(wù)3、營沸改增宅前采盡購的墾建筑豪施工漁材料虧已經(jīng)誤用于叨工程瞇施工甲項(xiàng)目測(cè)，但專是拖豪欠材抬料供赤應(yīng)商鈴的采濱購款征，營下改增童后才水支付級(jí)拖欠刑材料犯供應(yīng)片商的潮材料詢款而小收到器供應(yīng)鹿商開幣具的爪增值撕稅專勿用發(fā)戀票，凈如果就建筑邁企業(yè)屈選擇宅簡(jiǎn)易輔計(jì)稅頭方法扁計(jì)算雀增值朽稅，憶則不同可以鞭抵扣鋤增值靠稅的推進(jìn)項(xiàng)骨稅;營改增增后棄，建包筑企圍業(yè)、羊房地疏產(chǎn)企爆業(yè)新騎老項(xiàng)化目銜閥接問漲題的勾處理（二螞）營松改增針過渡孫期的7個(gè)涉趁稅操瘦作實(shí)積務(wù)如果捆建筑醫(yī)企業(yè)桶選擇們一般漲計(jì)稅幼方法描計(jì)算評(píng)增值須稅,要分允兩種圈情況注處理掛：一考是如搬果建接筑材洲料營施改增辦前已纖經(jīng)用繞于施冒工項(xiàng)練目，拆且已緩經(jīng)完員成工造程進(jìn)她度結(jié)筑算，辱結(jié)轉(zhuǎn)蘭成本垮，則蠶不可孤以抵爬扣增群值稅蟻的進(jìn)貧項(xiàng)稅蝦；二傾是如鳴果建案筑材倍料沒真有使匆用完搏畢，盼堆放這在建湯筑施訴工現(xiàn)肥場(chǎng)，爬在營勉改增處后才盯用于碧施工熊項(xiàng)目帽，則屢可以盯抵扣馬增值涌稅的晚進(jìn)項(xiàng)腎稅。營改液增后伐，建鴨筑企譜業(yè)、公房地蘆產(chǎn)企漂業(yè)新棟老項(xiàng)志目銜展接問老題的功處理（二喬）營悉改增癥過渡室期的7個(gè)涉裕稅操濁作實(shí)袍務(wù)4、營朱改增侄前購蜜買的鳳建筑痰機(jī)械政設(shè)備那、辦定公用射品和搜其他尼存量須資產(chǎn)唯，但仰未收痰到以金上資披產(chǎn)供粗應(yīng)商擊開具士的增鳳值稅摟普通妙發(fā)票其，營煌改增厘后才建收到毀以上書資產(chǎn)我供應(yīng)灰商開蛋具的撤增值餅稅專書用發(fā)勻票，敬如果幟建筑擱企業(yè)梯選擇低簡(jiǎn)易斃計(jì)稅節(jié)方法省計(jì)算壤增值徹稅，慚則不釀可以烤抵扣東增值傷稅的牌進(jìn)項(xiàng)稻稅;如果桿建筑悉企業(yè)玩選擇沈一般天計(jì)稅垃方法貍計(jì)算寧增值蠟稅,則不?？梢云さ挚蹏樤鲋到惖奈涍M(jìn)項(xiàng)析稅.營改洞增后貪，建綱筑企繪業(yè)、草房地墊產(chǎn)企陳業(yè)新萄老項(xiàng)秩目銜股接問陽題的轎處理（二須）營猜改增渴過渡般期的7個(gè)涉密稅操膛作實(shí)蜓務(wù)5、營銹改增夸前的東老項(xiàng)經(jīng)目在謀營改叼增后越繼續(xù)浩進(jìn)行厭施工鉛的情株況下勢(shì)，由卵于建毒筑施勢(shì)工企受業(yè)根野據(jù)稅堵法規(guī)殊定選跟擇了擱簡(jiǎn)易們征稅座計(jì)稅次方法尿，所冶以老休項(xiàng)目連在營狹改增吳后所您發(fā)生國的增稿值稅鐮進(jìn)項(xiàng)哈稅不翻可以融在新桶項(xiàng)目渴發(fā)生獲的增旅值稅予銷項(xiàng)您稅中咽進(jìn)行漫抵扣少。如果介選擇蛇一般耗計(jì)稅捉方法妖，則映老項(xiàng)短目在再營改短增后下所發(fā)搶生的腿增值就稅進(jìn)厲項(xiàng)稅養(yǎng)可以換在新項(xiàng)斷目發(fā)斬生的增恥值稅譜銷項(xiàng)閑稅中市進(jìn)行籃抵扣藏。營改瞞增后診，建垂筑企湖業(yè)、華房地說產(chǎn)企成業(yè)新疫老項(xiàng)看目銜訊接問斬題的環(huán)處理（二薦）營忘改增熱過渡革期的7個(gè)涉咐稅操鵲作實(shí)阿務(wù)6、營凍改增夸前已紅經(jīng)完捆工的饞開發(fā)穴樓盤耕項(xiàng)目渣，但嶼是未柴銷售槽完畢邁，營畫改增的后繼購續(xù)銷舍售的幅開發(fā)著產(chǎn)品菠，依討據(jù)稅蹄法規(guī)鞏定，另房地線產(chǎn)企策業(yè)按侮照5%征收果率，律按照夜簡(jiǎn)易第計(jì)稅奶方法暴計(jì)算食繳納井增值及稅，伴計(jì)算漢公式悲為：狡銷售巾額/（1+紀(jì)5%）×5絹%五、營另改增后，建話筑企悼業(yè)、墓房地阻產(chǎn)企吼業(yè)實(shí)霧際繳納艷的增剪值稅船的計(jì)矩算及事取決做因素（一僑）實(shí)推際繳勵(lì)納的咐增值寸稅計(jì)殺算實(shí)際案繳納去的增新值稅=工程秩結(jié)算唉價(jià)（開施工臺(tái)企業(yè)配而言經(jīng)）或研銷售忠收入記（房辟地產(chǎn)列企業(yè)亭而言咸）×1委1%挎-各類蛇成本×各類濾成本牢對(duì)應(yīng)匠的增板值稅席進(jìn)項(xiàng)蛛稅率該公花式顯骨示：營改宰增后賴，施陷工企割業(yè)和目房地妨產(chǎn)企酬業(yè)的蛋增值令稅稅協(xié)負(fù)不禾是取兔決于系產(chǎn)值熱或收詢?nèi)?，?jǐn)而是枕取決者于能弄夠低稻扣多冬少進(jìn)絕項(xiàng)稅根。（二占）各勒類成輪本的降結(jié)構(gòu)貧分析1、房能地產(chǎn)輪企業(yè)下的成稻本結(jié)供構(gòu)：（1）土電地成縮慧本：指占開館發(fā)產(chǎn)展品總歸成本金的40較%-治60裕%營改澆增后浪，建疾筑企垮業(yè)、扎房地菊產(chǎn)企保業(yè)實(shí)昨際繳臺(tái)納的劃增值景稅的次計(jì)算愛及取件決因叛素（二罰）各吉類成診本的瞇結(jié)構(gòu)遷分析1、房晌地產(chǎn)磁企業(yè)皆的成覆本結(jié)傘構(gòu)：（2）建兼安成鈴本：面占開叛發(fā)產(chǎn)梢品總棵成本控的30筐%（3）其壇他成宇本：嘉占開泛發(fā)產(chǎn)耽品總孫成本光的30閱%2、建筑辯企業(yè)鴨的成倚本結(jié)痕構(gòu)：（1）材漸料和靜設(shè)備音費(fèi)用巖：占封合同夫成本褲的60小%-丘70嶄%（2）人酬工費(fèi)非用：沸占合謊同成商本的20零%-匯30燈%(3系)建筑相機(jī)械浸費(fèi)用桑：占瞎合同軌成本革的10蒙%以下（4）其火他成剛本：駐占合嘉同成拘本的10扭%以下案例菠分析逗：蘭州霜某房燃地產(chǎn)船企業(yè)額投資顫建設(shè)認(rèn)項(xiàng)目個(gè)外的獅黃河醉大橋翅為代隆價(jià)低貫價(jià)獲睬得拍意賣土予地的富合同鞏節(jié)稅敵簽訂媽技巧（1）案毀情介斧紹甘肅蛛甲房壺地產(chǎn)兄公司衣與蘭昆州市背市政籃府通殘過招榴掛拍泉程序李拍得藏一塊爐土地長，市場(chǎng)莫價(jià)為2億元，蘭懼州市團(tuán)政府遲對(duì)于門拍賣葵獲得逼該土銷地的伐房地球產(chǎn)企文業(yè)附番加一亂個(gè)條剛件：比市岸場(chǎng)價(jià)爭(zhēng)低40怒00萬元包的價(jià)肢格即16護(hù)00象0萬元烘將該間國有糖土地鞋拍賣話給甲走房地秧產(chǎn)企低業(yè)，甲房拼地產(chǎn)紀(jì)企業(yè)刷必須撞在蘭穴州市杜區(qū)的鑼黃河膚上投獅資建冒設(shè)一眾座黃眨河大撈橋。案例墓分析瓦：蘭州備某房籠地產(chǎn)東企業(yè)劍投資菊建設(shè)駕項(xiàng)目鉤外的濃黃河姜大橋遺為代上價(jià)低享價(jià)獲瘋得拍侍賣土荒地的測(cè)合同洲節(jié)稅黑簽訂臣技巧甲房地破產(chǎn)企怨業(yè)與押蘭州平市政腐府簽兼訂了16沸00臟0萬元窗的土武地出泛讓合辰同，訓(xùn)甲房認(rèn)地產(chǎn)竿公司往給蘭耐州市弱土地鑄儲(chǔ)備范中心寨支付16銅00搭0萬元雜資金，土喊地儲(chǔ)渣備中瞇心通但過蘭脾州市邀土地貼管理烘局向研甲房下地產(chǎn)監(jiān)企業(yè)蠟開具16智00括0萬元厘的行蒼政事刑業(yè)收膠據(jù)。蘋另外坐，甲燈房地低產(chǎn)企聞業(yè)投派資40習(xí)00萬元該按照絕蘭州減市政磁府的鉛意愿況在與玻該土覺地距簡(jiǎn)離20澇00米外株（紅鄭線之鳴外）斑，修礦建了印一座像黃河們大橋兔。請(qǐng)常分析洗甲房踐地產(chǎn)養(yǎng)企業(yè)氣與蘭晃州市退政府兼簽訂溉的土飯地出眠讓合從同的毅稅收巧風(fēng)險(xiǎn)幕及應(yīng)五如何顯進(jìn)行璃簽訂悄合同離，可耀以使聚房地愿產(chǎn)企琴業(yè)的陸稅收參最低避。案例帳分析圾：蘭州繭某房踢地產(chǎn)椅企業(yè)催投資燒建設(shè)稼項(xiàng)目缸外的蹄黃河獻(xiàn)大橋繞為代待價(jià)低坊價(jià)獲至得拍拔賣土競(jìng)地的引合同露節(jié)稅星簽訂安技巧（2）涉度稅風(fēng)嘗險(xiǎn)分芳析《財(cái)政珠部升國家宋稅務(wù)伙總局栽關(guān)于科全面責(zé)推開駁營業(yè)喚稅改導(dǎo)征增庸值稅劉試點(diǎn)速的通飲知》（財(cái)稅〔20干16〕36號(hào)）附需件2：《營業(yè)鄭稅改促征增墨值稅階試點(diǎn)咐有關(guān)退事項(xiàng)糠的規(guī)寶定》第一話條第幸（三盾）項(xiàng)錦第10款規(guī)讓定：仔“房地派產(chǎn)開宗發(fā)企恐業(yè)中旗的一漁般納監(jiān)稅人漏銷售塊其開鋼發(fā)的濁房地罵產(chǎn)項(xiàng)浙目（選百擇簡(jiǎn)陸易計(jì)穴稅方玻法的匠房地聰產(chǎn)老嫩項(xiàng)目縫除外木），職以取效得的縫全部果價(jià)款倚和價(jià)盲外費(fèi)插用，扣除亮受讓隊(duì)土地透時(shí)向賞政府灣部門甘支付百的土幸地價(jià)靜款后照的余伏額為踏銷售絡(luò)額。案例豪分析殊：蘭州隔某房染地產(chǎn)萌企業(yè)貪投資覽建設(shè)紅項(xiàng)目扣外的模黃河集大橋鉆為代網(wǎng)價(jià)低守價(jià)獲馳得拍灑賣土虎地的之合同泰節(jié)稅熊簽訂膽技巧房地縣產(chǎn)老鎮(zhèn)項(xiàng)目遇，是申指《建筑瓶工程啄施工簽許可邪證》注明芹的合學(xué)同開斗工日基期在20齡16年4月30日前好的房亞地產(chǎn)女項(xiàng)目祝?！鄙浠谏甏艘?guī)庭定，房地譜產(chǎn)企裝業(yè)扣奇除土擔(dān)地成亮本計(jì)癢算銷踢售額袖繳納耕增值按稅的置前體渴條件瞧是土物地成未本必脾須取冶得政螺府土獲地行政政事征業(yè)性濱收據(jù)旗，否蘇則不宣可以勻扣除賢。案例段分析產(chǎn)：蘭州放某房艦地產(chǎn)蠅企業(yè)忍投資功建設(shè)腳項(xiàng)目熔外的同黃河客大橋錯(cuò)為代守價(jià)低朵價(jià)獲圾得拍筆賣土鐘地的腸合同揪節(jié)稅撒簽訂斥技巧（2）涉濱稅風(fēng)險(xiǎn)般分析本案例鈴中的倉甲房般地產(chǎn)隊(duì)企業(yè)妹存在晨以下起稅收奏風(fēng)險(xiǎn)敘：其涌與蘭肌州市兇政府陶國土敞部門理簽訂才的土紫地出撫讓合騾同中通的土鉛地價(jià)抖格只須有16緊00史0萬元爆，投湖資40悉00萬元捏建設(shè)績(jī)的黃萄河大寶橋是梳屬于醫(yī)該拍槳賣土烈地外田的公欣共基伴礎(chǔ)設(shè)裝施項(xiàng)盈目，它或稱慮為是出紅線插之外悲的建錦設(shè)項(xiàng)足目，不可闊以將40票00萬元滾的投況資成珠本作譜為開駕發(fā)成桃本計(jì)牲入甲城房地抄產(chǎn)公閱司將帆來在僻該拍岡賣獲駛得土競(jìng)地上損的開弱發(fā)成獵本。案例昏分析柴：蘭州啞某房粒地產(chǎn)憤企業(yè)固投資飯建設(shè)們項(xiàng)目市外的偷黃河撿大橋漿為代壟價(jià)低若價(jià)獲辱得拍膛賣土逐地的截合同智節(jié)稅萄簽訂炸技巧（2）涉哲稅風(fēng)睬險(xiǎn)分壇析因此麥，40割00萬元棟的建班設(shè)投樸入不會(huì)僅不虜可以辭在該厭拍賣造獲得驢土地豬上開題發(fā)項(xiàng)曬目的懇土地麗增值項(xiàng)稅和貪企業(yè)爺所得狐稅前腫進(jìn)行志扣除柴，也拳不可輔以在往計(jì)算鐵增值初稅的癢銷售飾額中必扣除咸。這通將使歇房地認(rèn)產(chǎn)企