思源蘇州萬科金域緹香營銷

蘇州金域緹香2008-8-16主要客戶來源：項(xiàng)目周邊改善類客戶（滄浪區(qū)東環(huán)路沿線、平江區(qū)干將路沿線及人民路以西）、湖西園區(qū)高管。1.項(xiàng)目概況玲瓏灣本岸金域緹香金色家園金雞湖交通：交通便捷，臨近東環(huán)路、金雞湖路等城市快速干道。配套：配套齊備，商業(yè)、醫(yī)療、教育等生活配套齊全距離：距離主城區(qū)約2公里周邊：住宅區(qū)環(huán)繞，無景觀資源城區(qū)園區(qū)位于園區(qū)和城區(qū)結(jié)合部，屬園區(qū)湖西板塊，總建面12萬㎡，G2品類，開發(fā)周期4年。金雞湖路項(xiàng)目產(chǎn)品線產(chǎn)品計(jì)劃單價(jià)套均總價(jià)8-12月新增可售8-12月銷售計(jì)劃金域緹香再改175㎡四房13000230萬6040金域緹香經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表規(guī)劃建設(shè)用地面積4.7萬m2建筑總面積12.8萬m2容積率2.72建筑密度18.94%綠地率41.3%總戶數(shù)674戶車位585個(gè)土地獲取時(shí)間2007-10-108年本項(xiàng)目首批房源上市60套，計(jì)劃總銷40套（住宅和車位），金額0.98億（其中住宅0.95億，車位320萬），預(yù)計(jì)9月中旬售樓處開放，10月上旬獲取預(yù)證。1#1期A區(qū)多層?xùn)|環(huán)高架紅線外不利因素：東環(huán)路高架售樓處、商業(yè)2期高層1期B區(qū)高層1.項(xiàng)目概況項(xiàng)目產(chǎn)品線產(chǎn)品計(jì)劃單價(jià)套均總價(jià)8-12月新增可售8-12月銷售計(jì)劃金域緹香再改175㎡四房13000230萬604008年本項(xiàng)目首批房源上市60套，計(jì)劃總銷40套（住宅和車位），金額0.98億（其中住宅0.95億，車位320萬），預(yù)計(jì)9月中旬售樓處開放，10月上旬獲取預(yù)證。結(jié)點(diǎn)1期多層1期高層二期(含商)開工08-4-2508-11-109-3-30示范區(qū)/示范單位08-9-15－－開盤08-10-2609-5-909-9-6交付10-12-3010-12-302011-11-30一期A區(qū)共60戶：1#、2#、3#各12戶；5#24戶1.項(xiàng)目概況本項(xiàng)目主要競品分布于園區(qū)湖西板塊（主城區(qū)再改供應(yīng)較少），主要競爭產(chǎn)品為中海御湖西岸、與玲瓏灣部分非湖景產(chǎn)品存在交叉：萬科玲瓏灣萬科金域緹香土地評(píng)級(jí)：C離園區(qū)湖西中心區(qū)域較近周邊商業(yè)配套高檔，但基本生活配套匱乏金雞湖湖景優(yōu)越土地評(píng)級(jí)：A位于城區(qū)與園區(qū)交界處周邊基本生活配套齊全項(xiàng)目有一定的內(nèi)部景觀2競爭范圍判斷-再改產(chǎn)品中海御湖熙岸土地評(píng)級(jí)：B離園區(qū)湖西中心區(qū)域近周邊商業(yè)配套高檔，但基本生活配套匱乏金雞湖湖景優(yōu)越，戶型較好競品項(xiàng)目名稱競爭產(chǎn)品單價(jià)主流總價(jià)區(qū)間本期剩余套數(shù)后續(xù)新增套數(shù)競爭關(guān)系去化速度萬科金域緹香175平米四房13000230萬-60--萬科玲瓏灣170-190平米（非湖景大三房）15000250-3005120較強(qiáng)35/1-7月5/月中海御湖熙岸169平米四房10000180-200萬2580較強(qiáng)19/5-7月6/月2競爭范圍判斷-再改產(chǎn)品2競爭范圍判斷-再改產(chǎn)品綜合評(píng)級(jí)：萬科金域緹香B，萬科玲瓏灣A，御湖西岸A項(xiàng)目萬科金域緹香萬科玲瓏灣中海御湖熙岸優(yōu)勢離城區(qū)更近，周邊配套齊全擁有一線金雞湖湖景靠近金雞湖配套擁有金雞湖湖景資源，靠近李公堤商業(yè)不足西鄰東環(huán)路北臨工業(yè)區(qū)環(huán)境公共交通不足土地屬性評(píng)級(jí)AＣＢ項(xiàng)目萬科金域緹香萬科玲瓏灣中海御湖熙岸優(yōu)勢多層產(chǎn)品，區(qū)域內(nèi)稀缺大型中高檔社區(qū)，內(nèi)部商業(yè)齊全戶型設(shè)計(jì)采取偷面積方式，可達(dá)五房格局，八角窗的主臥以及餐廳設(shè)計(jì)不足附加值略低外立面品質(zhì)感低無特別缺點(diǎn)產(chǎn)品力評(píng)級(jí)CCB項(xiàng)目萬科金域緹香萬科玲瓏灣中海御湖熙岸再改主流總價(jià)220萬(裝修)250-300萬170萬（毛坯）總價(jià)評(píng)級(jí)

AAB市場規(guī)模和份額：8-12月可售資源：去化趨勢：計(jì)劃完成預(yù)測：

1-7月，園區(qū)湖西板塊共成交921套，其中再改成交352套，占片區(qū)市場的38.2%；預(yù)計(jì)8-12月再改成交為318套。園區(qū)湖西板塊7月底總庫存1581套，8-12月新增預(yù)計(jì)738套，其中再改庫存約912套，8-12月預(yù)計(jì)新增600套，下半年湖西再改總可售量約1512套。8-12月金域緹香再改銷售目標(biāo)為40套，預(yù)計(jì)11月首次開盤，月均銷售20套；從1-7月去化趨勢來看，2個(gè)月的再改銷售目標(biāo)占整個(gè)板塊再改成交的30%。園區(qū)湖西板塊再改最近3個(gè)月月均成交67套，主要以中海御湖熙岸的高層，現(xiàn)代大道沿線為主。3湖西板塊市場情況湖西板塊各月成交和再改成交連續(xù)3年住宅供應(yīng)單位：萬㎡市場：市場存量及供應(yīng)充分，但月均去化能力較弱，同總價(jià)同面積段產(chǎn)品較多競爭：競爭關(guān)系較強(qiáng)問題：原經(jīng)營計(jì)劃中目標(biāo)價(jià)格偏高？項(xiàng)目擬采取的策略：推廣策略：針對(duì)古城區(qū)存在的充分換房需求，做全方位客戶拓展。針對(duì)湖西板塊