某房地產項目物業(yè)管理費用預算及預算案

目錄現在狀況服務目標及費用設想預算案說明存在問題暨建議第一部分現在狀況現在狀況晶苑房地產在常平、香港、上海發(fā)展需要物業(yè)管理提升一個檔次，且在相應一段時間不落后物權法、勞動合同法出臺后，對物業(yè)管理行業(yè)成本的增加水費等能源費用仍有上升的趨勢，使物業(yè)管理費用上升房地產市場的繁榮，推動物業(yè)服務費用上升消費者對物業(yè)服務的期盼，要求上升，而服務的提升，涉及的也是成本的增加行業(yè)以深圳來看，關內優(yōu)質樓盤物業(yè)費大多在2.8元/㎡~4元/㎡之間SWOT分析S（strength）1、小區(qū)前期開發(fā)物業(yè)費別墅在2.5元/㎡,高層在2.5元2、已經有了升價基礎3、有國際知名品牌物業(yè)公司在支撐物業(yè)費的基礎4、新組建，有許多設想可以達成，一張白紙服務項目可策劃W（weakness）1、翰林物業(yè)屬新建立，所有部門／職務均會涉及，增加了本身的費用、成本及房地產的投資2、團隊是新的，也有服務質量達不到設想的風險性，引起業(yè)主不滿2、由于是分期開發(fā)，服務面積達不到，虧損期會延長O（opportunity）1、幼稚園教育品牌的支持2、香港、深圳、常平購買者對較高物業(yè)費的消費習慣3、政府已經從政府指導價為物業(yè)費備案，市場協(xié)商成為主流4、競爭對手低檔物業(yè)服務及收費使高端樓盤及配套服務有一定市場T（threat）1、物業(yè)市場競爭的不規(guī)范性2、萬科等品牌物業(yè)服務收費情況仍不了解，3、此次目標客戶主要為常平客戶，對物業(yè)服務費用較高的消費習慣不強4、前期開發(fā)區(qū)域物業(yè)服務質素不高對新區(qū)的影響第二部分服務策劃及費用設想

傳統(tǒng)綜合資產服務＋一站式服務

體驗式客戶服務

風險評估＋戰(zhàn)略規(guī)劃＋危機管理＋訓練有素的安管專員

安保措施日常清潔、綠化建筑維修（突發(fā)性維修）客戶服務（大廳接待）財務收費房地產竣工后的附屬功能

專業(yè)的建筑裝飾維護＋家政服務＋后勤計劃＋執(zhí)行＋環(huán)境政策＋針對傳染病毒的衛(wèi)生管理

全現的預防性保養(yǎng)計劃＋健康及安全風險評估＋設備持續(xù)升級／改善的資本開支

一站式禮賓服務＋一體化接待方案＋人情味／個性化的業(yè)戶關系計劃

財務軟件平臺＋資產管理

房地產投資＋使用“俱樂部”項目引入第一太平戴維斯或者仕邦魏理仕管理

通過品牌管理公司提高項目的形象，通過細節(jié)服務打動客戶，為置業(yè)家庭提供貼心的管家服務。加強基礎服務：安管防護

從小區(qū)大門→區(qū)大門→入戶大堂→電梯大堂→報警系統(tǒng)設置五重安防系統(tǒng)；另外，消防自動報警系統(tǒng)，可視對講閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、智能停車場出入管理系統(tǒng)、保安巡更管理系統(tǒng)、保安防盜系統(tǒng)、二十四小時閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)等智能化管理服務，為業(yè)主營造一個舒適安全的家居空間客服的提升

設計多重服務，前臺受理、區(qū)域管家、裝修事務受理專員、設施開通專員、讓業(yè)主足不出小區(qū)就搞掂，另外，還為業(yè)主提供保姆、鐘點工、清潔家居、小孩托管等個性化服務。社區(qū)文化的提升，結合細兒園資源，從教育入手，深化社區(qū)教育文化，以此提高物業(yè)附加值小區(qū)創(chuàng)示范/ISO貫標，提高業(yè)主對小區(qū)信任

行業(yè)一般在前期服務協(xié)議中約定，若物業(yè)企業(yè)取得市省國優(yōu)，物業(yè)費相應上升10%~25%服務策劃及費用設想不是越便宜越好我們不能削弱高品質服務的影響力普遍的誤解：較低的物業(yè)服務費意味著提高房地產的市場競爭能力？消積的管理方式：永久關閉夜景照明、放棄維護購買奔馳、寶馬、保時捷時人無討價還價：購買的信念：個人身份+安全性+可靠性+售后服務+價值保持擁有高品質的服務才能保持物業(yè)價值費用設想費用設想序號項目收費標準元/㎡·月1高層18層2.6~2.82小高層11層2.2~2.63小高層9層2.2~2.64疊加別墅3.8~4.55會所3.8~4.56幼兒園37商業(yè)3.8~4.58車位100~180元/個·月2008年度費用設想項目面積單價收費率收入/年支出/年年度盈虧住宅22,176.002.890％128374會所2911.594.5100%26204幼稚園3466.83100%20801商業(yè)750.364.590%6753車位21918015%11826其他(辦證)76000小計2699592253874-1983915項目面積單價收費率收入/年支出/年年度盈虧住宅91210.382.890％770244+521897會所2911.594.5100%157225.8幼稚園3466.83100%124804.8商業(yè)750.364.590%40519.44其他1748.89390%50000車位8318015%*3個月6723車位407180219*60%*12個月270864+15228其他(辦證)1000000小計2057504300萬-1002009年度費用設想(二期預計09年10月1日交樓)項目面積單價收費率收入/年支出/年年度盈虧住宅91210.382.890％2758190會所2911.594.5100%157225.8幼稚園3466.83100%124804.8商業(yè)750.364.590%40519.44其他1748.89390%50000車位8318030%50000車位40718060%500000其他家政150000小計3830738480萬-100萬2010年度費用設想項目月收入月數收入/年支出/年年度盈虧20083000026000010萬-4萬200910000012120萬60萬+40萬201015000012180萬100萬+80萬小計306萬170萬+116萬會所2008~2010年費用設想綜述:2010年物業(yè)費收入380萬及會所收入180萬,物業(yè)支出480萬,會所在100萬,小計虧損在20萬/年,如果家政及車場收入理想,則會持平第三部分預算案說明08年全年費用225萬,其中1-10月費用152萬,10月31日收樓(行業(yè)操作在收樓前費用一般由開發(fā)商負責)09年由于管理面積在10月1日前只有29000平方,其余7萬平方在10月1日交付,故收不敷出,虧損在100萬左右2010年管理面積10萬,年收入在380萬,而費用在480萬,計入會所收入后,年度虧損在20萬,若家政業(yè)務開展順利,以1000戶×10%×300元/戶/月=36萬,則可持平費用預算中人工占預算總費用的50%,由于我們要提高服務水準,故總體費用較高預算案說明人手編制說明：詳見附表一期為101~105人其中物業(yè)80人,會所21人一、二期為131人,會所27人以上編制包括清潔、綠化人員人手配置以增加客服，減少安管人員，提高快速、及時響應業(yè)主服務為宗旨編制，增設了區(qū)域管家5人，裝修事務專員1人，設施開通專員1人，品質及文化專員1人，讓業(yè)主體驗到物業(yè)高效、專業(yè)的服務預算案說明預算案說明-年度公共水電費項目數量計算公式小計園林燈、路燈200個200個×0.04KW×12H×30D×12個月×0.61元/度2.1萬電梯、17臺17×15KW×2H×30D×12個月×0.61元/度12萬梯間燈318個318×0.04KW×12H×30D×12個月×0.61元/度3.4萬大堂\架空層燈200個200個×0.04KW×12H×30D×12個月×0.61元/度2.1萬廳前燈318個318×0.04KW×12H×30D×12個月0.61元/度3.4萬水景水費2500立方2500×4次/年×3倍×2.8元/立方8.4萬綠化用水40000㎡40000㎡×1噸水/㎡·年×2.8元/立方11.2萬沖洗地面用水2.4萬㎡2.4萬㎡×1噸水/50㎡·次×12次/年×2.8元/立方16128辦公用電5000元/月6萬其他節(jié)日用電\水泵房用電等10萬沖洗車庫用水18183㎡1.8萬㎡×1噸水/50㎡·次×12次/年×2.8元/立方1.2萬車庫用電18183㎡以10㎡配置燈一具,40W,另半地下室共2200個燈23萬小計85.5萬第四部分存在問題暨建議物業(yè)費用中除了人工費用占50%左右，節(jié)省人員建議如下存在問題暨建議公共水電費用占費用的20%，對公共水電建議如下1.少設計出入口且合并部分出入口，如人行與車行出入口合并在南2棟與4棟中間,用2個人/班來守護;2.加強智能化安防的設計,如人行出入安裝刷卡系統(tǒng)及與監(jiān)控中心\住戶的對講主機;如車場設計自動道閘及收費系統(tǒng)3.設計周邊紅外、探頭、巡更系統(tǒng)，減少后期安管人員配置4.大堂及電梯\車庫均設置探頭,減少安全隱患1.水景、泳池的水可否用于澆灌綠化，然后再向水景補水，保持水景的流動性，減少洗水景的頻率，水景以25000立方，泳池以1000立方，計可節(jié)約年水費約5萬元2.綠化澆灌以噴淋為主,節(jié)約人工及用水,且需安裝水表3.車庫用電線路設計為兩路,白天及夜晚開啟不同的線路,節(jié)約用電4.路燈.園林燈也需多線路控制,安裝電表5.梯燈.電梯前室.大堂燈除消防要求的照明外,其他建議用感應燈并采用節(jié)能燈具物業(yè)井辦公魔場所憤事宜1.是客服圓中心組及相倡應各虧部門愈辦公橫室建氣議集雹中,結便于冤提高衣聯系餓及工訓作效惹率2.伐監(jiān)控節(jié)室預稻留二糊期\濾三期讓的線脖路(恭監(jiān)控引\對寸講\探消防爐\背鉛景音父樂等休)3.幣在公徹共地哄方(暖如部車分架蜜空層賠首層泛設計品公共求洗手柳間)4.莖對于恐工程柄\清旱潔\嶺綠化界\安叫管的像辦公牽\倉塘庫事質宜也諸需提怒前考挪慮5.腸設備矩房應漂考慮對外間住的值禾班室革,便墓于日詞常記貪錄\花休息傷\工斑作存在細問題灶暨建己議若不問實施干一費劉制,聽則建獻議將尼公共榮水電低費另冤計,崖85共萬/堪年,跌建筑凈面積澡為1粱00針08超8㎡麗,每庫月水砍電費栽分攤卸約為煙0.崖7~恨0.質8元甩/㎡穴,則毅建議管理惡費為隆2元顧/㎡衰(不遣包括尾公共政水電殼費,染每月蟻抄表岔分攤毯)但此瞇收費徑與國碧家物貍業(yè)管傘理費掏收費鼠辦法襪中明備確包邀括公風共水