某地產(chǎn)項(xiàng)目入市研判

XX項(xiàng)目07年入市研判2006-12推導(dǎo)思路客戶構(gòu)成市場(chǎng)前提項(xiàng)目理解現(xiàn)狀趨勢(shì)現(xiàn)狀趨勢(shì)概況機(jī)會(huì)比較優(yōu)劣策略思考項(xiàng)目?jī)r(jià)格與完銷期XX板塊市場(chǎng)分析世博會(huì)功能區(qū)金橋出口加工區(qū)張江功能區(qū)濱江發(fā)展軸聯(lián)洋東城華城XXXX人民廣場(chǎng)9公里陸家嘴9公里張江工業(yè)園11公里世博會(huì)場(chǎng)4公里世博會(huì)功能區(qū)金橋出口加工區(qū)張江功能區(qū)陸家嘴功能區(qū)濱江發(fā)展軸XX世博生活能區(qū)聯(lián)洋東城XX華城張江功能區(qū)XXXX板塊——區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，成為市級(jí)人口導(dǎo)入?yún)^(qū)區(qū)域位置：XX項(xiàng)目所在地為大XX板塊，大XX板塊位于浦東西南地區(qū)，是目前浦東地區(qū)最大的常規(guī)居住區(qū)之一。其北面緊鄰2010年世博會(huì)功能區(qū)，東北面是北蔡六里生活區(qū)，南依外環(huán)線，西靠盧浦大橋延伸出的濟(jì)陽(yáng)路與上南板塊。盧浦大橋軌道交通6號(hào)線軌道交通7號(hào)線軌道交通8號(hào)線西藏路隧道上中路隧道及中環(huán)線打浦橋隧道徐浦大橋與外環(huán)線三魯公路軌道交通11號(hào)線（規(guī)劃）XX板塊交通條件日益完善，居住價(jià)值不斷提升右圖中可以看到：西藏路隧道、上中路隧道（08年通車）：將為區(qū)域?qū)雭?lái)自浦西盧灣、黃浦的客戶軌道8號(hào)線（07年通車）：

將為區(qū)域?qū)雭?lái)自市中心區(qū)域客戶軌道6、7號(hào)線（08-09年通車）：將為區(qū)域?qū)虢饦?、六里地區(qū)的客戶三魯公路（06年底通車）：將為區(qū)域?qū)雭?lái)自浦江鎮(zhèn)地區(qū)的客戶中環(huán)線及上中路隧道（08年通車）：將為區(qū)域?qū)雭?lái)自徐匯和閔行的客戶作為人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，項(xiàng)目所在地的西XX區(qū)域擁有8條以上公交線路，涉及6、8，11號(hào)線三條軌道交通，其本身位于外環(huán)與中環(huán)之間，隨著這些規(guī)劃路線的逐漸落實(shí)，其作為居住區(qū)的便利性與可達(dá)性日漸提高。本案XX板塊的劃分西XX東XX世博規(guī)劃區(qū)北XX區(qū)隔界線：以川楊河與楊高南路為界，將大XX板塊分為：北XX、東XX與西XX三個(gè)細(xì)分板塊。XX板塊供應(yīng)分布外環(huán)線川楊河衡辰XX苑7641元在售257套楊高南路上南路11月底網(wǎng)上成交數(shù)據(jù)匯總

中房XX河畔8030元在售116套XX國(guó)際公寓10746元(裝修)在售78套中房XX苑9414元(裝修)在售278套XX國(guó)際公寓10000元洋房13500元在售90套環(huán)球中央花園8364元在售184套金地未來(lái)域9503(裝修)在售31套XX新里程公寓9030元在售18套北三林西三林東三林本案XX板塊——三大區(qū)域，三大價(jià)格體系北XX價(jià)格最高，毛坯房?jī)r(jià)格為10000-11000元/平方米。東XX處于中等，毛坯房?jī)r(jià)格為8400-9500元/平方米。西XX價(jià)格最低，毛坯房?jī)r(jià)格為7400-8400元/平方米西XX東XX北XX價(jià)格態(tài)勢(shì)：北“高”，東“中”，西“低”XX板塊供應(yīng)充足，大盤供應(yīng)成為主角項(xiàng)目名稱供應(yīng)物態(tài)在售面積（M2）在售套數(shù)（套）占總套數(shù)比例（%）環(huán)球中央花園公寓25882.5918419%XX國(guó)際混合10649909%翡翠上南公寓4168.9384%未來(lái)域公寓3946313%XX新里程公寓31230%XX苑公寓34518.9627818%衡辰XX苑公寓3353125726%XX國(guó)際公寓公寓4391.89788%XX河畔公寓13830.9411612%合計(jì)

117400.341075100%目前，區(qū)域內(nèi)“環(huán)球翡翠灣”和“未來(lái)域”進(jìn)入清盤狀態(tài)；加上目前區(qū)域內(nèi)其他供應(yīng)，累計(jì)在售供應(yīng)量約為：1350多套，11月末在售總面積近15萬(wàn)平米。加上后續(xù)推量，預(yù)計(jì)2006年底XX板塊在售面積將達(dá)到18萬(wàn)平米。XX板塊價(jià)格趨勢(shì)平穩(wěn)是主基調(diào)整個(gè)XX板塊中，，除了XX新里程，大多數(shù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)都很平穩(wěn)。XX國(guó)際公寓和XX國(guó)際名園的價(jià)格在10500—11000之間，屬于高端，而中房XX苑和未來(lái)域雖然徘徊于9300－9500元區(qū)間，但撇去其裝修成本，毛坯價(jià)格應(yīng)當(dāng)在8200元左右，反而低于東XX區(qū)域的新里程與環(huán)球中央花園。2006年XX板塊監(jiān)測(cè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)6000700080009000100001100012000環(huán)球中央78027588765877788213841183498449839185988344未來(lái)域91029281946693229216933595389067917695239503XX苑92759247917092229437941595169378945495849414衡辰XX苑77757558739674087584763376337641XX國(guó)際公寓1054710643111251073710985XX新里程9061XX國(guó)際9990105191月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月XX板塊價(jià)格趨勢(shì)從06年的板塊均價(jià)走勢(shì)看，板塊成交均價(jià)是上揚(yáng)的，但是其市場(chǎng)背景卻是成交量的下滑。區(qū)域內(nèi)由于XX新里程，以及XX國(guó)際這樣的高單價(jià)毛坯公寓的產(chǎn)品出現(xiàn)，毛坯住宅的價(jià)格走勢(shì)穩(wěn)步上升。XX板塊成交呈現(xiàn)遞減趨勢(shì)與價(jià)格節(jié)節(jié)攀升相反，經(jīng)過(guò)年初至5月的小陽(yáng)春，宏觀調(diào)控后的板塊成交量卻一直處于下滑狀態(tài)XX板塊成交趨勢(shì)與05年相比，06年8月以前板塊的商品住宅成交量都超過(guò)去年同期，甚至個(gè)別月份可以說(shuō)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)。但是，進(jìn)入8月之后，板塊內(nèi)基本上只有在有新里程成交的10月略微超過(guò)去年同期。進(jìn)入11月后，成交量更迅速萎靡。XX板塊07年供應(yīng)量大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈預(yù)計(jì)XX、新里程和XX苑等項(xiàng)目可能的推量，以及XX鎮(zhèn)南面中房項(xiàng)目－XX河畔必定在明年大舉入市（一期住宅面積14萬(wàn)平方米），我們認(rèn)為：07年，排除配套房項(xiàng)目后，商品住宅的新增供應(yīng)量約37.5萬(wàn)平方米，加上06年存量，合計(jì)約為55.5萬(wàn)平方米。時(shí)間項(xiàng)目在售與預(yù)計(jì)推案規(guī)模（萬(wàn)平方米）預(yù)計(jì)2006年底存量182007年XX河畔14XX國(guó)際10XX新里程9浦發(fā)博園3XX苑0.5環(huán)球中央花園12007年合計(jì)37.506-07年合計(jì)55.5市場(chǎng)預(yù)判整體市場(chǎng)成交量看淡價(jià)格低迷買家謹(jǐn)慎惜買板塊市場(chǎng)成交量不會(huì)萎縮板塊市場(chǎng)供應(yīng)量大增新盤價(jià)格壓力大07年XX板塊供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲阻力明顯，需謹(jǐn)慎人口持續(xù)導(dǎo)入配套逐漸成熟規(guī)劃逐步落實(shí)消費(fèi)者信心下降開發(fā)商資金壓力大政策的持續(xù)性投資客離場(chǎng)XX河畔低價(jià)入市XX國(guó)際成交緩慢新里程持續(xù)推量XX板塊客戶構(gòu)成區(qū)域客戶北下客戶XX地區(qū)兩大主力客群北下客戶黃浦、盧灣、徐匯黃浦江沿岸以及浦東北部客戶（主要分為新上海人與老上海人）XX地區(qū)區(qū)域客戶以改善型客戶為主，子女分家等。XX板塊三大區(qū)域特征北XX最臨近市中心與世博規(guī)劃，但區(qū)域內(nèi)樓盤品質(zhì)一般，主要以區(qū)位優(yōu)勢(shì)吸引客戶。東XX發(fā)展較快，樓盤品質(zhì)較高，主要以項(xiàng)目品質(zhì)吸引客戶，新上海人比例較大。西XX發(fā)展較晚，與北XX相比區(qū)位有劣勢(shì)，與同緯度的東XX相比樓盤品質(zhì)有差距，成為品質(zhì)較低的地區(qū)。西XX東XX北XX北XX—以XX國(guó)際公寓為例客源分析1、從居住地看：客源主要分布在周邊，尤其是昌里地區(qū)的客戶占到近五成，如加上XX地區(qū)客源，則總數(shù)約6成。2、從工作區(qū)域看：客源中有6成在浦東工作，其中陸家嘴地區(qū)工作者近2成。其他為張江、金橋、楊思等地。3、從戶籍來(lái)看：超過(guò)9成為上海人。4、家庭年收入：10－20萬(wàn)占五成左右。5、年齡：30－45歲為絕對(duì)主力。高檔產(chǎn)品中端產(chǎn)品低端產(chǎn)品大戶型去化更快產(chǎn)品人群富人金領(lǐng)白領(lǐng)灰領(lǐng)藍(lán)領(lǐng)本區(qū)域的白領(lǐng)人群為主，以改善居住為主要目的，購(gòu)買房型偏大東X泉X—以監(jiān)XX精新里瘡程為省例客源美分析1、倘從居香住地團(tuán)看：客源革分布疏較分嫂散，篩其中乎XX書北部向的客形源最興多，逼約2階成。2、霜從工點(diǎn)作區(qū)霸域看材：客源閥中有勵(lì)6成誰(shuí)在浦匯東工政作，極其中混陸家爛嘴地旱區(qū)工揭作者娛近2法成。敬其他憤為張擊江、催金橋毛、盧擾灣南扭部等冠地。3、節(jié)從戶暮籍來(lái)僵看：與X感X不耗同，晌超過(guò)廢6成岡為新伐上海體人，狗家庭襪結(jié)構(gòu)瞧較簡(jiǎn)完單。4、洞家庭頁(yè)年收挑入：7－評(píng)20級(jí)萬(wàn)占打七成歸左右駝。5、彈年齡：25用－4辦0歲責(zé)為絕斥對(duì)主犧力。高檔岸產(chǎn)品中端煮產(chǎn)品低端勸產(chǎn)品主力老戶型致90蟻－1瘦20產(chǎn)品人群富人金領(lǐng)白領(lǐng)灰領(lǐng)藍(lán)領(lǐng)新上在海人愉占6域成，腫中產(chǎn)覺階層備為主寫，區(qū)該域情跨結(jié)淡脂薄，超過(guò)全6成洋5為紀(jì)首次姐置業(yè)阻，將禍生活雪方式柄排列和第一帳順位序考慮西X卷X—以畢XX網(wǎng)苑為立例客源煙分析1、撫從居蛾住地此看：客源色中超遇過(guò)5沈成來(lái)記自黃偉浦、替盧灣眼和徐環(huán)匯南司部等劉浦西攀沿江帥地區(qū)迷，另燒外浦毯東新棍區(qū)中愁XX丟以北妨客源查也較午多，隊(duì)相反乓本地傘客源香相對(duì)世較少捐，僅抹接近述2成斗。2、應(yīng)從工懸作區(qū)葛域看堡：客源秤中有堪6成佩在浦騎東工微作；3、疑從戶傳籍來(lái)越看：老上侍海人嗎占7偽成，億屬于昏對(duì)X漸X地沒區(qū)的趕動(dòng)遷豈配套溉形象錯(cuò)并不六敏感仆的部況分人敞群。4、餅家庭旅年收核入：10枯－2迷0萬(wàn)魯占七鮮成左枝右。5、緊年齡：30引－4遭5歲桂為絕裝對(duì)主笛力。高檔潔產(chǎn)品中端溝產(chǎn)品低端楚產(chǎn)品裝修哭戶型幫10擁2－隨11毯0產(chǎn)品人群富人金領(lǐng)白領(lǐng)灰領(lǐng)藍(lán)領(lǐng)老上板海人遮占7斧成，核中產(chǎn)棕階層掘?yàn)橹鱾?，改直善型膠需求睬，首荷先圍皇繞總字價(jià)和勉工作城區(qū)域厭考慮翅，同岡時(shí)兼伸顧小穿區(qū)功嘗能。北X楊X東X像X西X肯X主力研客群主力偵客群主力銳客群依靠槍區(qū)位擺優(yōu)勢(shì)劑過(guò)濾津客戶依靠枕產(chǎn)品械品質(zhì)斑過(guò)濾后客戶產(chǎn)生造本區(qū)兩域主咬力客劑戶主力廉客群醒北下霜成為盟主流因，三袋大區(qū)兄域?qū)友驅(qū)舆^(guò)碗濾，艙西X悉X客濾戶層跑次有拖限新上柿海人老上蜜海人區(qū)域愁客戶注重烏生活鐘品質(zhì)注重薦性價(jià)首比主力稍客群XX桐新里利程XX保國(guó)際XX查苑XX詳河畔產(chǎn)品攏對(duì)位客戶衫與產(chǎn)失品對(duì)單位關(guān)頸系北下客戶第一食陣營(yíng)（毛椅坯房庭均價(jià)鑼90飽00頁(yè)以上蓬）第二液陣營(yíng)（毛皂坯房蝕均價(jià)豎84級(jí)00掘以下因）XX牧國(guó)際（尾牌盤）本項(xiàng)堅(jiān)目所緣瑞處陣泰營(yíng)客井戶核賞心特爸征：旺注重晝性價(jià)誰(shuí)比客戶糊價(jià)值謊取向形成悅陣營(yíng)目前魚北X砍X板肢塊供必應(yīng)稀來(lái)少，迫預(yù)計(jì)傍明年貞的供須應(yīng)量絡(luò)也有肺限。掌而XX泄新里執(zhí)程與XX燥國(guó)際作為共區(qū)域迫內(nèi)的隙兩個(gè)急大盤男，后劍續(xù)供撿應(yīng)量碌巨大稍，對(duì)隙于西撿XX管地區(qū)伶而言務(wù)，明城年將狠成為舉最大兄的一個(gè)張客戶傻過(guò)濾求網(wǎng)。XX繡新里途程XX朝國(guó)際XX普新里善程與XX潮國(guó)際，非皮本項(xiàng)至目的制競(jìng)品耐，而鼠是第印二陣違營(yíng)的愛客戶垃過(guò)濾苦網(wǎng)。第二臥陣營(yíng)壇主力矩客戶經(jīng)過(guò)強(qiáng)過(guò)濾替后，煎此類價(jià)客戶洽對(duì)總郊價(jià)的袖承受欣能力矛有限炒，注禮重性煎價(jià)比透是該綿類客太戶的勻核心千特征器，這類曾客戶側(cè)對(duì)總蜓價(jià)的薪敏感奧度相卡當(dāng)高普。07膏年，半在本搭項(xiàng)目壺入市乞之際昆，市民場(chǎng)上電直接言競(jìng)爭(zhēng)館項(xiàng)目紛，為XX望苑與XX度河畔。競(jìng)爭(zhēng)廉個(gè)案爽——盜XX嫌苑XX租苑—織—區(qū)仰域內(nèi)但在售矮的主洗要全步裝修栗產(chǎn)品總規(guī)廚模：兵10紗.7講萬(wàn)平違方米容積訊率：峰1.恭5建筑冊(cè)形態(tài)狀：1鮮6棟刻1與1-頸13涼層拔的小慌高層雨;建筑歇風(fēng)格境：日躲式現(xiàn)素代風(fēng)酸格綠化漸率：奇56缸％舅集違中綠負(fù)地率蟲：3農(nóng)1％主力坊房型通：二攀房、爐三房超；主力叢面積肝：二宮房二廳兼一衛(wèi)：1廚01稠—1胡03平方蓬米；三房消二廳朝二衛(wèi)農(nóng)：1鉗27萍-1意36平方死米;價(jià)格掩：1法1月博底全搞裝修抽產(chǎn)品莖成交臨價(jià)格歸94活14定元/望平方僻米裝修阻標(biāo)準(zhǔn)爬12逢00濃元/拾平方濟(jì)米。XX喇苑與嗎本案論最短塊距離前只有缺20閑0米懷。自艙20板05歷年1果月以晝?nèi)b粉修產(chǎn)那品推須出以燦來(lái)，查就受智到市聞場(chǎng)矚油目。規(guī)劃準(zhǔn)約1未70肆00監(jiān)平米泉的商消業(yè)之裝外，平車位溉比很柜高：布1:挑11球9。材產(chǎn)品蝕戶型奇雖然師比較至簡(jiǎn)單僵，除末了三慰房二覺衛(wèi)的鋸項(xiàng)目飾有個(gè)途暗衛(wèi)萍，屬雅于缺宮憾外它，戶緊型從貼舒適絕度來(lái)義講優(yōu)得于X戰(zhàn)X項(xiàng)帶目，伏其裝剩修標(biāo)上準(zhǔn)也壺高于秩XX旱國(guó)際目公寓礎(chǔ)，加引上層構(gòu)高3嗽米，哄暗藏納式空襲調(diào)完鞋成吊煩頂之推后也越不顯針得層匆高壓產(chǎn)抑。競(jìng)爭(zhēng)狗個(gè)案賞——鉤XX看河畔總規(guī)抵模：荷21管.7撐萬(wàn)平章方米受（一捆期）容積陣率：末1.亡88建筑浴形態(tài)潑：1蔽9棟直1期4-段17疏層懼的高憑層;建筑禁風(fēng)格輕：現(xiàn)漂代都請(qǐng)市風(fēng)仁格綠化祥率：撒60主％；養(yǎng)集中浪綠地膊率：圖36球％主力捎房型叫：二灑房（裁占7墳7％叉）；主力桌面積撤：二湊房二廳忘一衛(wèi)：1羨00遞—1踢13平方擁米；占景6成二房陰二廳舅二衛(wèi)慨：1送09丙-1鞏11平方遇米;亡占1廁.7鴉成價(jià)格福：1乞2月繳16噴日開輔盤，碗預(yù)計(jì)蛇開盤磁均價(jià)礙80蒙30禍元/吉平方獲米如果記其追護(hù)求快旗速去匆化的蟲原則餓，相神信項(xiàng)園目整隔體均冷價(jià)將在8等50環(huán)0元培左右渡。XX洋河畔格的產(chǎn)配品實(shí)嘉際上豎定位歌檔次喝應(yīng)當(dāng)胳與X菊X苑應(yīng)看齊僅，如號(hào)果不鞠是開正發(fā)商甩有資布金困兆難的中處境熟，相葬信不示會(huì)以掏這樣拋的價(jià)餓格入迫市，五所以套其性樸價(jià)比攔相當(dāng)默不錯(cuò)俘。XX大河畔黃將1捎9幢解高層搖分為毯東西在兩個(gè)茶組團(tuán)瞎，保柏證了欲集中做綠地鐵的面局積，約同時(shí)用，一堵樓底紫層架菊空，哥增加管了居脆民的滿休閑古活動(dòng)壇空間滔（X優(yōu)X苑紗部分紫樓棟做也是才如此奮），鄰二房首二廳懇二衛(wèi)圓的設(shè)穗計(jì)實(shí)賠際上插是來(lái)什自對(duì)豆三口須之家蓮的使蹈用狀鴨態(tài)以瞎及客桶位和房誠(chéng)主衛(wèi)哲分離社的考天慮。煮除了童一期娃沿街你商鋪佩外，雄項(xiàng)目俊二期堆還規(guī)瞞劃有涉6萬(wàn)番平米悟的商還業(yè)中標(biāo)心，爸實(shí)際帶上是叮是將脂整個(gè)曬社區(qū)寫所在照位置天充分消利用賢，用弦配套風(fēng)提高嘉項(xiàng)目點(diǎn)區(qū)位我成熟級(jí)度。粒此外麻1：修1.梳1的杠車位彎比，移也延余續(xù)了訴XX策苑對(duì)貼小區(qū)托業(yè)主筋成長(zhǎng)肥性的治關(guān)注屢。XX濫河畔姿——臂低價(jià)道入市鋒搶占耗市場(chǎng)的典累型自身摩項(xiàng)目坊理解項(xiàng)陜目供位注置本案項(xiàng)目擊位置芹：項(xiàng)目攝位于己XX綱鎮(zhèn)核犧心地愿帶，銳北靠辛XX山路，乏東沿覺環(huán)林聯(lián)西路露，南應(yīng)靠翠輝竹苑昌，西屈臨X釣X河河畔。項(xiàng)目衡占地昨54膜83勞1平喜米，總建曠筑面畫積8挺77嘉20畫平米婚，其中援住宅秀86瓦86酸3平黑米。西側(cè)灣—X膚X塘紅港支掛流東北向—中房XX公園西北向—拆遷地及XX路延伸本案地塊衡辰三林苑中房三林公園翠竹苑待施工用地林苑小學(xué)項(xiàng)泥目覆配派套董概怕況西側(cè)趕—X堡X塘李港支難流目前認(rèn)XX著鎮(zhèn)地屈區(qū)的慮交通蜓線路扶非常漲豐富領(lǐng)，幾捉乎可爹達(dá)上款海任盜何一各個(gè)鬧買市區(qū)教域：57安2—面—可攜達(dá)徐冷家匯98肝6/是95霧2—攔—可炭達(dá)上告?；鹩溶囌?8育0/求78匹0—洽—可躲達(dá)人靜民廣磚場(chǎng)58柴3/斬97躲3、挖79液5—桶—可舅達(dá)陸截家嘴75矛5—絕—可摧達(dá)錦基江樂(lè)秘園和咽南站07手年底別有望選通車職的軌析道交甘通8閉號(hào)線油也可光直達(dá)叨人民為廣場(chǎng)寸。項(xiàng)目禾配套——而發(fā)展躁迅速染，但兄仍有肯差距項(xiàng)目斯北面斜的中矛房X慰X生寒態(tài)公險(xiǎn)園已臘經(jīng)建姥成一聲期。半生活巴型社施區(qū)初旬步成疼形。地段太醫(yī)院營(yíng)也已澆經(jīng)運(yùn)類營(yíng)5羽年。但是壓，一未直許綱諾建撲設(shè)的第15獸萬(wàn)平白米的煮商業(yè)穴中心悄——瞇XX盒七彩伶生活勾中心爸卻一對(duì)直沒脾有動(dòng)城工，華加上醋常住州人口管，擁卻有2鵝5萬(wàn)戀人口杜的大前型社濱區(qū)，斤商業(yè)束配套忠落實(shí)鳴速度漢很慢越。另外戶，規(guī)襪劃中均的世簽博醫(yī)云院也悉沒有悼太大訴進(jìn)展敢，對(duì)擊于2鏟01事0年懷整個(gè)邊XX投鎮(zhèn)3陣8人抬口導(dǎo)頑入目嗽標(biāo)來(lái)虹講，蘿地段雷醫(yī)院跑是遠(yuǎn)暑遠(yuǎn)不魂夠的本案易叮初籃蓮搬花華懶聯(lián)脖超憑市慶經(jīng)忠移云斷輕繼紡它城安鄉(xiāng)豐盛繩街而步剪行你街項(xiàng)斬目染其柜他注指客標(biāo)項(xiàng)目處位置統(tǒng)：整個(gè)哭項(xiàng)目鹿通過(guò)倒一條秀環(huán)形材路網(wǎng)堂連接寨19懶幢1進(jìn)1層宴的小儀高層巡壽；為了翻符合職“7躁09喂0”端以下膊戶型絨的供貝應(yīng)量飼控制愈政策溪，項(xiàng)社目中漏90絲式平米拌以下收的戶費(fèi)型套煤數(shù)達(dá)雪到6秒73職戶，拆占總劣戶數(shù)項(xiàng)90浸2戶礙的7杯4.因6%粥；項(xiàng)目閃自身雄基本鈔沒有察商業(yè)糖配套億設(shè)施聲，只歇有約助65丘7平捉方米仍的會(huì)糟所。景觀穗以簡(jiǎn)渠約的題現(xiàn)代接風(fēng)格妄為主扔，綠乞化率春為3株8％嘴，集哀中綠乒地率濤相對(duì)化偏低便，約來(lái)15潔.1窗％.停車鄰位共傘36慨7個(gè)略，其王中有東36暴2個(gè)紛為地或下車沿位。西側(cè)蠟—X找X塘打港支照流項(xiàng)沙目序戶謊型樣配鑰比西側(cè)逼—X陪X塘站港支窗流項(xiàng)目臥戶型暴：左圖蹤蝶為X跑X項(xiàng)嶼目的背三個(gè)算主力趣戶型旁,a戶磨型：伸87萍.5蔑5，b戶表型：?jiǎn)?9柔.7套4，D戶傘型：運(yùn)89更.6巨4三種鬼戶型甜均為篇2房坑2廳流1衛(wèi)司，南歇北通韻風(fēng)，打房間倦全明裂。三種煉占戶慘型總餐量7碌4.健6%映，是越XX餃板塊包內(nèi)首咐個(gè)達(dá)匠到國(guó)研六條困“套挖型建移筑面襯積9架0平再方米抬以下磁戶型澤占小霞區(qū)規(guī)劉劃總收量的崇70妄%以剖上”濱要求烤的項(xiàng)挖目，斥也是字本項(xiàng)攻目最查重要位的特鍋點(diǎn)。a戶塔型:87譽(yù).5窩5b戶秧型:89統(tǒng).7鋒4d戶禍型:89腦.6男4項(xiàng)吐目貿(mào)戶執(zhí)型波配芹比西側(cè)緩—X翅X塘階港支催流項(xiàng)目妄戶型蹈：左圖容為X吃X項(xiàng)頌?zāi)康膲浩溆嘀比齻€(gè)桂戶型趣,c戶夾型：使11兼1.鼠56季，e戶利型：乓10未0.癥51策，f戶恐型：姥11彩0.考31三種平戶型癢均為港3房宿2廳準(zhǔn)1衛(wèi)任，南際北通犯風(fēng)，拒突窗允設(shè)計(jì)倒，房肅間全熱明，鬧其中葬e戶嶺型和纏c戶層型在谷緊靠煉客廳水東側(cè)歷有個(gè)濕8平日米到帖12婦平米腿大的板書房沫。三種柴占戶壁型總寄量2貿(mào)5.潛4%忠，該睬類小寧3房丸的緊級(jí)湊性他和一督般三凡房的縣功能言分配除相比綁，比詠較難拾以平昆衡兩濕者之凡間的例輕重共，特鳳別是屋在周盾邊已芝經(jīng)普柳遍出范現(xiàn)2鐵衛(wèi)產(chǎn)噴品的真情況狂下，詠這類戀戶型牙在功林能性袖和空驢間感毯上相券對(duì)較蹤蝶弱。e戶未型:10仰0.使51f戶裙型:11驗(yàn)0.摟31c戶找型:11獄1.瞇56項(xiàng)很目摸初鴿步費(fèi)研猾判項(xiàng)目膨位置錦——評(píng)處于董XX緊板塊輝中價(jià)斗格低征端區(qū)湊域傳統(tǒng)憶的動(dòng)婆遷人粘口導(dǎo)身入?yún)^(qū)裹域，旨在有鉗較強(qiáng)葵地域截情結(jié)技的老軋上海朽人心敢目中揪，區(qū)滅域形威象較征差。項(xiàng)目爬配套鉆——當(dāng)日臻哭完善擺，但航目前光仍不堤到位目前搜的配挑套設(shè)臨施，斑除了統(tǒng)交通咱外，震商業(yè)蘿和衛(wèi)譯生設(shè)巴施都迷需要毛進(jìn)一喘步落神實(shí)規(guī)戲劃，極才能膝形成泛適合冤38旬萬(wàn)人餃居住趴的環(huán)抽境。項(xiàng)目訴規(guī)劃耳——兄產(chǎn)品求比較踐單一蕉，配皂套較閘依靠吳外部全部奴為1母1層褲的小慰高層紫，產(chǎn)沾品線帝單一惑，車尺位比辱較小喜（0抄.4材1）植，對(duì)塌有車擦一族芽吸引該力低導(dǎo)。景觀碼方面河——近集中寒綠地愁率低集中標(biāo)綠地核組團(tuán)腦被環(huán)捏形路根分割眾裙緣眉狀和慘島狀別，導(dǎo)付致景慮觀效兼果被勸寬闊脖的道苦路減武分，絲式集中棒綠地?fù)屄式到獾偷綐?biāo)15趟％。戶型榴——振囿于勝政策咬，戶互型偏殖小，辜功能訴與舒愈適度孔平衡條較差戶型鳥能做贊到通闖風(fēng)，堅(jiān)全明致，有犯意增興加的理突窗反，也意提高的了室挑內(nèi)面嘩積的沈利用尾水平者，但嶺面積席限制林帶來(lái)拋的副港作用致還是摸使得麗產(chǎn)品固的功浴能性托、舒曾適度股難以蒸平衡胞。直接加競(jìng)爭(zhēng)構(gòu)項(xiàng)目純對(duì)比項(xiàng)目XX苑XX河畔本項(xiàng)目交通與項(xiàng)目雷同公交線路更多，比項(xiàng)目略優(yōu)572等線路就在三林路上，出行方便配套與項(xiàng)目雷同與項(xiàng)目雷同周邊擁有生態(tài)公園，地段醫(yī)院以及聯(lián)華超市和XX中小學(xué)校規(guī)劃產(chǎn)品風(fēng)格國(guó)際化，規(guī)劃基本落實(shí)，較本項(xiàng)目好規(guī)模大，規(guī)劃配套落實(shí)情況很好，優(yōu)于本項(xiàng)目本項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套設(shè)施少，環(huán)形道路系統(tǒng)容易分化產(chǎn)品均好性產(chǎn)品線單一，與項(xiàng)目雷同相較項(xiàng)目豐富單一，7成以上90平米以下產(chǎn)品二房主力面積10310689景觀集中綠地率更高，優(yōu)于本項(xiàng)目集中綠地率更高，優(yōu)于本項(xiàng)目簡(jiǎn)約風(fēng)格的層次感有限，同時(shí)項(xiàng)目集中綠地率指標(biāo)也較低車位1:1.19充足1:1.1充足1:0.41不足從左量表中冠我們迫可以展看到斗，本敘項(xiàng)目稈實(shí)際昂上對(duì)風(fēng)于中母房?jī)尚貍€(gè)項(xiàng)引目，街在產(chǎn)弱品上葡優(yōu)勢(shì)宿不明擦顯最大胳的優(yōu)棄勢(shì)在層于本臘項(xiàng)目京二房砍的戶皆型面毛積較我小。本項(xiàng)帶目二竊房比件例達(dá)仔到7累4.者6%亭，所湯以以極二房強(qiáng)作為浴重點(diǎn)鈔討論壯。西X竿X直甩接競(jìng)度爭(zhēng)項(xiàng)頁(yè)目比吹較與X裳X苑久的二拿房相袍比，賢總價(jià)梳有13漢萬(wàn)元以上捏的差鴨價(jià)，柿達(dá)到本項(xiàng)巾目總碗價(jià)的始16后%以型上，刪擁有豈巨大著的總價(jià)戲優(yōu)勢(shì)。而與漂XX眨河畔孤相比五，總棉價(jià)略爛低，床本項(xiàng)椅目更類擁有裝修每房?jī)?yōu)聯(lián)勢(shì)。項(xiàng)目XX苑XX河畔本項(xiàng)目