權(quán)威機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)部培訓(xùn)課件

市場(chǎng)調(diào)研培訓(xùn)課件系列市場(chǎng)調(diào)研培訓(xùn)課件系列（一）市調(diào)模式、方法與工具1調(diào)研模式、方法與工具課程體系2城市與區(qū)域調(diào)研3商圈及業(yè)態(tài)調(diào)研4項(xiàng)目調(diào)研目的：了解市調(diào)內(nèi)容、組織流程及常用方法目的：了解城市及區(qū)域的宏觀背景，如經(jīng)濟(jì)實(shí)力、發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃等目的：重點(diǎn)獲取商圈格局、客群、各業(yè)態(tài)分布、租金等信息目的：獲取項(xiàng)目地塊信息及各類(lèi)物業(yè)的產(chǎn)品、去化、客戶(hù)等信息1調(diào)研模式、方法與工具本次培訓(xùn)主要解決兩大問(wèn)題：調(diào)什么——市調(diào)的內(nèi)容是什么？怎么調(diào)——如何進(jìn)行高效的市調(diào)？房地產(chǎn)市調(diào)的組織流程房地產(chǎn)市調(diào)的內(nèi)容12本次課程目錄房地產(chǎn)市調(diào)的主要方法3房地產(chǎn)市調(diào)的常用工具4房地產(chǎn)市調(diào)的內(nèi)容什么是市調(diào)？

市調(diào)調(diào)什么？市場(chǎng)調(diào)研，是將市場(chǎng)信息轉(zhuǎn)化為決策信息的過(guò)程市調(diào)概念市場(chǎng)調(diào)研：即運(yùn)用科學(xué)方法，有目的、有計(jì)劃地系統(tǒng)搜集、記錄、整理和分析有關(guān)市場(chǎng)活動(dòng)的完整資料，為企業(yè)預(yù)測(cè)提供資料數(shù)據(jù)，為經(jīng)營(yíng)決策、制定計(jì)劃提供依據(jù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研：是房地產(chǎn)企業(yè)為了及時(shí)做出正確的投資決策和營(yíng)銷(xiāo)決策，而客觀、系統(tǒng)地搜集、整理、研究、分析房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)信息資料，將其轉(zhuǎn)化為決策所需信息的工作過(guò)程。何為市場(chǎng)？房地產(chǎn)市場(chǎng)信息城市宏觀背景地塊消費(fèi)者市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)消費(fèi)者的置業(yè)偏好房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康、是否存在較大風(fēng)險(xiǎn)等房地產(chǎn)發(fā)展階段、市場(chǎng)容量、發(fā)展方向等地塊的價(jià)值判斷和未來(lái)可能的方向鎖定競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域，以及競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)具體項(xiàng)目的市場(chǎng)表現(xiàn)市調(diào)內(nèi)容市調(diào)內(nèi)容包含城市宏觀背景、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、地塊和消費(fèi)者五個(gè)方面的內(nèi)容城市宏觀背景：包括城市經(jīng)濟(jì)和城市規(guī)劃兩方面內(nèi)容，主要判定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段及是否存在發(fā)展利好市調(diào)內(nèi)容指標(biāo)類(lèi)別具體指標(biāo)市調(diào)目的城市經(jīng)濟(jì)城市輻射力指標(biāo)GDP、人口容量等城市能級(jí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)容量及價(jià)值潛力房地產(chǎn)發(fā)展階段指標(biāo)GDP、恩格爾系數(shù)、城市化率、人均居住面積等判定房地產(chǎn)處于萎縮、平緩發(fā)展、高速發(fā)展等階段房地產(chǎn)物業(yè)類(lèi)型指標(biāo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)物業(yè)類(lèi)型的需求城市規(guī)劃城市規(guī)劃城市總體規(guī)劃、發(fā)展規(guī)劃、城市格局等是否處于城市發(fā)展主軸上交通、資源等規(guī)劃是否存在規(guī)劃利好區(qū)域規(guī)劃各區(qū)域功能規(guī)劃、用地性質(zhì)規(guī)劃是否處于發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域，用地性質(zhì)是否相符交通、資源規(guī)劃是否存在規(guī)劃利好及資源傾斜城市宏觀背景包括城市經(jīng)濟(jì)和城市規(guī)劃兩方面；城市經(jīng)濟(jì)主要包含城市輻射力指標(biāo)、房地產(chǎn)發(fā)展階段指標(biāo)、房地產(chǎn)物業(yè)類(lèi)型指標(biāo)，主要判斷該城市的房地產(chǎn)容量和所處的發(fā)展階段；城市規(guī)劃包括城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃兩個(gè)方面，主要判斷規(guī)劃是否存在對(duì)項(xiàng)目的重大利好。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息：主要判定房地產(chǎn)市場(chǎng)供需是否平衡，是否存在風(fēng)險(xiǎn)市調(diào)內(nèi)容指標(biāo)類(lèi)別指標(biāo)市調(diào)目的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)商品房年成交量、庫(kù)存量、施工面積、竣工面積、土地供應(yīng)量、施工/銷(xiāo)售面積、竣工/銷(xiāo)售面積房地產(chǎn)進(jìn)入是否存在風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)展是否合理房地產(chǎn)健康指數(shù)指標(biāo)房?jī)r(jià)收入比、投資額增幅及其與GDP、固定資產(chǎn)投資比例判定房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，是否健康合理房地產(chǎn)需求指標(biāo)人均可支配收入、人口增長(zhǎng)率、拆遷量房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力水平和需求力房地產(chǎn)市場(chǎng)信息主要包含風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)、健康指標(biāo)和需求指標(biāo)；這些指標(biāo)主要判定一個(gè)城市的可進(jìn)入性如何，在該城市發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目是否能夠盈利。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：尋找競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，指導(dǎo)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略市調(diào)內(nèi)容備注：區(qū)域市場(chǎng)鎖定一般為城市中的某一個(gè)或幾個(gè)板塊，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目因其客戶(hù)來(lái)源廣泛，范圍可能會(huì)突破城市。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目判定：產(chǎn)品類(lèi)型、客群、價(jià)格、推盤(pán)節(jié)奏、地段等因素相似的情況下，即可判定為競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研信息：主要調(diào)研其產(chǎn)品類(lèi)型、價(jià)格、項(xiàng)目亮點(diǎn)、去化情況、客戶(hù)、營(yíng)銷(xiāo)方式等信息區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)通過(guò)分析城市各區(qū)域的市場(chǎng)情況，依據(jù)客戶(hù)分流去向，鎖定競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品策略和競(jìng)爭(zhēng)手段，制定相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)策略消費(fèi)者：依據(jù)消費(fèi)者需求特征，指導(dǎo)產(chǎn)品策略和定位策略市調(diào)內(nèi)容客戶(hù)背景地域來(lái)源？年齡？職業(yè)？家庭結(jié)構(gòu)？消費(fèi)水平？……置業(yè)目的投資/自??？剛需/改善？……置業(yè)敏感點(diǎn)升值空間居住舒適度產(chǎn)品品質(zhì)生活配套價(jià)格……注：需求及敏感點(diǎn)分析非常重要，是指導(dǎo)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的主要依據(jù)置業(yè)需求高層/多層？洋房/別墅？需要多大面積？……根據(jù)客戶(hù)的特征和偏好，制定相應(yīng)的產(chǎn)品策略和定位策略工程條件地塊規(guī)模：考慮物業(yè)類(lèi)型和物業(yè)類(lèi)型復(fù)合情況考察地塊形狀、高差、地勢(shì)和坡度等問(wèn)題，影響規(guī)劃排布以及開(kāi)發(fā)強(qiáng)度建筑物及構(gòu)筑物情況市場(chǎng)價(jià)值居住價(jià)值交通：交通通達(dá)性決定對(duì)外連通性和進(jìn)入性配套：影響生活氛圍資源：影響地塊價(jià)值及物業(yè)類(lèi)型排布商業(yè)價(jià)值與其它商圈的距離：判定是否存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系周邊人口支撐：影響人流量商業(yè)展示面、開(kāi)口朝向設(shè)計(jì)：如何更具昭示性，更好地導(dǎo)入客流是否有綠化帶：封閉式的綠化帶會(huì)影響人流進(jìn)入注：若是區(qū)域型項(xiàng)目還需考慮地塊價(jià)值分割，依據(jù)交通、配套、資源等條件判斷地塊價(jià)值的高低，以決定后期推售節(jié)奏；若為舊城改造項(xiàng)目還需考慮拆遷難度市調(diào)內(nèi)容地塊：分析地塊的市場(chǎng)價(jià)值，并依據(jù)地塊區(qū)位，研判未來(lái)可能的發(fā)展方向面對(duì)諸多的市場(chǎng)內(nèi)容，需要搜集大量的信息，那么如何調(diào)研？調(diào)研方法常用調(diào)研方法及適用條件：針對(duì)一手資料和二手資料的來(lái)源，通常有不同的調(diào)研方法資料分類(lèi)方法適用條件適用的市調(diào)內(nèi)容一手資料訪談法對(duì)所需信息要進(jìn)行深入了解房地產(chǎn)市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)情況、消費(fèi)者特征問(wèn)卷法調(diào)查的內(nèi)容多，不便于直接的面對(duì)面交談消費(fèi)者特征觀察法很難通過(guò)訪問(wèn)法獲得信息或在訪談法中受訪者不愿意提供信息的情況地塊勘察實(shí)驗(yàn)法因果關(guān)系的判斷消費(fèi)者特征二手資料網(wǎng)絡(luò)查找市調(diào)準(zhǔn)備階段的資料搜集城市宏觀背景文獻(xiàn)查找報(bào)刊查找房地產(chǎn)市調(diào)的組織流程如何進(jìn)行高效的市調(diào)？討論：大家平時(shí)是怎么市調(diào)的？市調(diào)的幾個(gè)疑問(wèn)：是否所有的項(xiàng)目都要調(diào)？項(xiàng)目如何篩選？市調(diào)信息與項(xiàng)目的關(guān)系如何？如何指導(dǎo)項(xiàng)目是否拿地或者定位的結(jié)論？時(shí)間有限的情況下，如何市調(diào)更為高效？我們常常在一個(gè)城市展開(kāi)大范圍的市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)果是事實(shí)堆積如山，卻很難從中得出有意義的結(jié)論，最后，我們將發(fā)現(xiàn)調(diào)研的70%以上的數(shù)據(jù)是沒(méi)有價(jià)值的。

如果我們想從詳盡的市場(chǎng)調(diào)研中推導(dǎo)出項(xiàng)目最適合做什么，這將是一個(gè)極其復(fù)雜的過(guò)程。這是為什么？傳統(tǒng)市調(diào)困局大范圍的市場(chǎng)調(diào)研之后的結(jié)果是事實(shí)堆積如山，卻很難從中得出有意義的結(jié)論傳統(tǒng)調(diào)研方法與現(xiàn)實(shí)操作的矛盾：傳統(tǒng)的演繹歸納法在實(shí)際中造成高度非線(xiàn)性等問(wèn)題，根源在于用學(xué)術(shù)思維解決商業(yè)問(wèn)題傳統(tǒng)分析問(wèn)題的程序

收集信息描述發(fā)現(xiàn)得出結(jié)論提出方案?jìng)鹘y(tǒng)市調(diào)困局傳統(tǒng)方法——?dú)w納法

這是20世紀(jì)50年代的普遍做法，由于沒(méi)有大量積累起有關(guān)行業(yè)的知識(shí)，因此，無(wú)論遇上什么問(wèn)題，都從全公司或全行業(yè)分析入手，進(jìn)行演繹歸納現(xiàn)實(shí)商業(yè)操作中遇到的問(wèn)題

經(jīng)常調(diào)整方向高度非線(xiàn)性數(shù)據(jù)海量、信息爆炸，但分析時(shí)間有限問(wèn)題的根源：用學(xué)術(shù)思維解決商業(yè)問(wèn)題市場(chǎng)默調(diào)研澡首先劉是以伯方法應(yīng)論為青基礎(chǔ)——帶著帽問(wèn)題慌出發(fā)貢，以銀假設(shè)誤為指蔥導(dǎo)在片市場(chǎng)征上求處證項(xiàng)目目標(biāo)或問(wèn)題市調(diào)規(guī)劃獲取信息

驗(yàn)證或推翻假設(shè)市場(chǎng)分析案例借鑒提出方案修正或推翻假設(shè)結(jié)構(gòu)化分析框架并假設(shè)新的市調(diào)思路假設(shè)粱驗(yàn)證蹲法——做正潑確的唇事VS正確思地做侍事：建立澇假設(shè)囑意味縣著指蕩明了脾結(jié)果宜的方賴(lài)向，樂(lè)確保捆項(xiàng)目振走上廉了正瓜確收集已數(shù)據(jù)藍(lán)之前魄對(duì)問(wèn)恨題進(jìn)適行結(jié)針構(gòu)性?xún)H分析非，建粥立以侵假設(shè)撿為導(dǎo)碰向的丟分析添框架怪，讓飲市場(chǎng)坡調(diào)研復(fù)具有目的駛性事實(shí)欺上，與以假陜?cè)O(shè)為天前提納的市跳場(chǎng)調(diào)篩研實(shí)質(zhì)末是在終畫(huà)好朱的路宋線(xiàn)圖危上求低證的橫過(guò)程假設(shè)坊論證調(diào)研情境輩模擬——昆明疾安寧女溫泉越鎮(zhèn)項(xiàng)貴目目標(biāo)/計(jì)劃上午下午晚上18-20日市調(diào)前期準(zhǔn)備，對(duì)項(xiàng)目的假設(shè)：大規(guī)模旅游地產(chǎn)項(xiàng)目初步了解昆明、大理、麗江和安寧市場(chǎng)，做出市調(diào)工作計(jì)劃表，聯(lián)系市調(diào)訪談資源，準(zhǔn)備了充足的設(shè)備以及交付開(kāi)發(fā)商的表格、合同等相關(guān)資料21日項(xiàng)目首次溝通會(huì)；驗(yàn)證問(wèn)題和假設(shè)乘飛機(jī)12：00到達(dá)昆明項(xiàng)目首次溝通會(huì)，與高層溝通，項(xiàng)目性質(zhì)變?yōu)榇笠?guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目分析客戶(hù)目標(biāo)與問(wèn)題，確立我們對(duì)項(xiàng)目的初步假設(shè)：遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的昆明市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)性？22日地塊查勘，了解地塊現(xiàn)狀搜集遠(yuǎn)郊低密度項(xiàng)目和高爾夫資料9：00-14：00地塊查勘，了解地塊現(xiàn)狀及周邊優(yōu)劣勢(shì)資源以及與城市的實(shí)際關(guān)系搜集昆明遠(yuǎn)郊低密度競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，進(jìn)一步聚焦市調(diào)工作范圍整理搜集資料分兩組確定具體市調(diào)樓盤(pán)，準(zhǔn)備帶著初步假設(shè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。23日遠(yuǎn)郊低密度與成熟板塊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)市調(diào)，驗(yàn)證低密度項(xiàng)目結(jié)論并糾正假設(shè)分兩小組對(duì)昆明遠(yuǎn)郊低密度競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)市調(diào)，初步得出城市近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)低密度項(xiàng)目的總價(jià)區(qū)間和客戶(hù)整理樓盤(pán)資料，得到城市低密度片區(qū)以及不同片區(qū)的市場(chǎng)特征，小組討論發(fā)現(xiàn)不同項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)差異大，再次假設(shè)：相對(duì)總價(jià)低產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)好，同時(shí)擁有特殊資源的，如高爾夫資源的項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)較好。假設(shè)笨：旅霸游地弱產(chǎn)修正雖：遠(yuǎn)腫郊大旗規(guī)模組房地未產(chǎn)項(xiàng)啄目假設(shè)莖：遠(yuǎn)駛郊項(xiàng)炊目查勘停：城乏市關(guān)貢系調(diào)研障：遠(yuǎn)偏郊項(xiàng)談目不所支持調(diào)研右：近珍郊、婦遠(yuǎn)郊吹項(xiàng)目假設(shè)喜：城市項(xiàng)項(xiàng)目養(yǎng)體系總結(jié)認(rèn)：明星預(yù)項(xiàng)目婆、明僵星資俗源案例假設(shè)穗論證叼調(diào)研情境模擬——昆明梨安寧樣溫泉共鎮(zhèn)項(xiàng)桑目目標(biāo)/計(jì)劃上午下午晚上24日帶著再次的假設(shè)，對(duì)高爾夫項(xiàng)目與其他城市重點(diǎn)低密度市調(diào)，驗(yàn)證再次得出結(jié)論分兩組進(jìn)行昆明高爾夫項(xiàng)目進(jìn)行市調(diào)，了解高爾夫項(xiàng)目的物業(yè)形式和核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)對(duì)昆明近郊重點(diǎn)樓盤(pán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，同時(shí)聯(lián)系訪談資源整理高爾夫資料，得出高爾夫項(xiàng)目的物業(yè)形式和核心競(jìng)爭(zhēng)力，再次得出新的假設(shè)方向：外地與外籍客戶(hù)在高爾夫項(xiàng)目占的比例大，本地客戶(hù)在近郊項(xiàng)目中能夠占到八成，主要分布在滇池與世博園兩個(gè)板塊。25日對(duì)政府，專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行訪談，驗(yàn)證得出新的市場(chǎng)假設(shè)分組進(jìn)行政府和專(zhuān)業(yè)人士訪談，購(gòu)買(mǎi)年鑒等資料分組進(jìn)行政府和專(zhuān)業(yè)人士訪談，聯(lián)系訪談資源整理城市發(fā)展和土地出讓情況，驗(yàn)證對(duì)區(qū)域認(rèn)知，找出未來(lái)可能競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；對(duì)原有的假設(shè)又有了細(xì)分：外地客戶(hù)中大多數(shù)為非戶(hù)籍的昆明的人，游客占的比例不足一半。分組安排明天消費(fèi)者訪談26日中高端消費(fèi)者訪談驗(yàn)證新的細(xì)分假設(shè)，總結(jié)市調(diào)結(jié)論，準(zhǔn)備市調(diào)首次溝通會(huì)中高端消費(fèi)者訪談，了解城市風(fēng)土民情，以及對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的認(rèn)知項(xiàng)目組討論市調(diào)結(jié)論，總結(jié)低密度市場(chǎng)、高爾夫項(xiàng)目，訪談三方面資料，得出結(jié)論總結(jié)對(duì)項(xiàng)目做出的所有假設(shè)，得出結(jié)論。從城市，市場(chǎng)宏觀情況，各區(qū)域項(xiàng)目的情況，以及客戶(hù)等角度對(duì)市調(diào)結(jié)論成文驗(yàn)證誼：1、高色爾夫預(yù)項(xiàng)目圖的核雪心競(jìng)苗爭(zhēng)力2、外泥地與胡本地輸客戶(hù)臥的比陸例和渡分布政府匠訪談競(jìng)爭(zhēng)帶預(yù)測(cè)幫、價(jià)鋤值再判細(xì)分聯(lián)系泡資源購(gòu)買(mǎi)礎(chǔ)資料消費(fèi)重者訪誘談綜合友城市爽、區(qū)頂域、繁客戶(hù)呆三方臉數(shù)據(jù)初步隔得出晴結(jié)論案例假設(shè)破論證剖調(diào)研開(kāi)情境模擬——昆明端安寧搬溫泉楚鎮(zhèn)項(xiàng)會(huì)目目標(biāo)/計(jì)劃上午下午晚上27日市調(diào)成果溝通會(huì)，取得共識(shí)，安排后續(xù)工作9：00，市調(diào)成果溝通會(huì)，根據(jù)客戶(hù)建議，糾正我們工作，對(duì)市中心高端樓盤(pán)，會(huì)議中心，溫泉設(shè)施補(bǔ)充市調(diào)對(duì)昆明不同檔次的溫泉設(shè)施市調(diào)，初步形成認(rèn)知整理會(huì)議紀(jì)要，對(duì)特殊資源得到假設(shè)：溫泉對(duì)于物業(yè)是“錦上添花”資源，高爾夫是“雪中送炭”資源分組安排明天會(huì)議中心市調(diào)和政府機(jī)關(guān)訪談內(nèi)容28日會(huì)議中心市調(diào)；帶著得出的對(duì)于特殊資源的假設(shè)對(duì)政府機(jī)關(guān)，消費(fèi)者訪談對(duì)昆明有影響的會(huì)議中心和花園型會(huì)議酒店進(jìn)行市調(diào)，得出本項(xiàng)目可能的開(kāi)發(fā)方式補(bǔ)充政府機(jī)關(guān)、中高端消費(fèi)者訪談，進(jìn)一步驗(yàn)證我們的結(jié)論聯(lián)系訪談資源整理資料，討論得出對(duì)城市中高端項(xiàng)目的假設(shè)：也有可能成為遠(yuǎn)郊低密度項(xiàng)目的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；分組安排明天高端樓盤(pán)市調(diào)和消費(fèi)者訪談29日市中心高端樓盤(pán)調(diào)研、消費(fèi)者訪談分兩組對(duì)市中心高端樓盤(pán)進(jìn)行市調(diào)，得出項(xiàng)目是否我們可能的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中高端消費(fèi)者訪談，聯(lián)系訪談資源整理市調(diào)資料，討論得出，城市中心高端樓盤(pán)是我們的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手30日中高端消費(fèi)者訪談返京一組進(jìn)行政府機(jī)關(guān)訪談，另一組消費(fèi)者訪談，最后驗(yàn)證我們的結(jié)論項(xiàng)目經(jīng)理知會(huì)客戶(hù)市調(diào)工作順利結(jié)束，感謝對(duì)方提供的幫助，返京——市調(diào)列溝通堪會(huì)共識(shí)蒸和深單化假設(shè)凈：特持殊資孔源的潤(rùn)開(kāi)發(fā)棕方向補(bǔ)充嘉市調(diào)假設(shè)研：更考高層襪面的彈競(jìng)爭(zhēng)補(bǔ)充芒市調(diào)結(jié)束健市調(diào)案例市調(diào)梢流程證經(jīng)歷滔了從今確定科項(xiàng)目祝目標(biāo)獸到驗(yàn)容證假州設(shè)的驅(qū)循環(huán)男過(guò)程踏，最抹終得糖出項(xiàng)爸目可煮能的壟方向總結(jié)項(xiàng)目欠目標(biāo)或問(wèn)舅題市調(diào)拖規(guī)劃獲取矮信息修正理或推傭翻假致設(shè)結(jié)構(gòu)要化分喂析框到架并蝕假設(shè)市場(chǎng)分析驗(yàn)證遠(yuǎn)或推翻綱假設(shè)方案假設(shè)羽項(xiàng)目鐵為旅才游地師產(chǎn)市場(chǎng)斜初步悔了解貌，首臉次溝藏通會(huì)項(xiàng)目手性質(zhì)逮改變假設(shè)辜修正腦：遠(yuǎn)虛郊大運(yùn)規(guī)模龜房地角產(chǎn)項(xiàng)口目遠(yuǎn)郊漢項(xiàng)目召不支腿持查勘城敬市關(guān)汪系，各競(jìng)爭(zhēng)森項(xiàng)目頂調(diào)研假設(shè)膝城市催項(xiàng)目取體系不同恭項(xiàng)目慰市場(chǎng)糖表現(xiàn)佛差異凡大調(diào)研刊近郊奮、遠(yuǎn)漿郊項(xiàng)照目假設(shè)彩可以責(zé)打造規(guī)明星稈項(xiàng)目幅、明重星資邁源得出初標(biāo)步結(jié)弱論假設(shè)必特殊脈資源酬的開(kāi)石發(fā)方楊向假設(shè)陸更高渣層面步的競(jìng)蠢爭(zhēng)假設(shè)莫驗(yàn)證況，得遵出結(jié)酸論通過(guò)他政府煎訪談遞、消勸費(fèi)者毛訪談評(píng)驗(yàn)證市調(diào)紐奉溝通拖會(huì)共臣識(shí)和擱深化得出邊項(xiàng)目朽可能舉的開(kāi)悼發(fā)方假式補(bǔ)調(diào)補(bǔ)調(diào)假設(shè)論證如何指導(dǎo)我們的實(shí)際市調(diào)組織？市調(diào)指導(dǎo)如何欠運(yùn)用邀假設(shè)暴論證葛法指阻導(dǎo)我唇們的襲具體肌市調(diào)弊？確定項(xiàng)目目標(biāo)或問(wèn)題1結(jié)構(gòu)化分析框架并假設(shè)2市調(diào)規(guī)劃3獲取信息4市場(chǎng)分析5驗(yàn)證或推翻假設(shè)6市調(diào)駕前市調(diào)蠅中市調(diào)咳后提出方案7St洞ep蜓1：確定目項(xiàng)目倚目標(biāo)St抱ep赤2：搜集普基礎(chǔ)傻資料St摔ep群3：建立塑假設(shè)St斃ep防4：構(gòu)建戰(zhàn)市調(diào)驚計(jì)劃St伍ep姐5：市場(chǎng)掏信息津搜集St套ep敞6：市場(chǎng)雙分析麥和信劫息整飲理St申ep等7：市攪調(diào)報(bào)蘋(píng)告高效流忽暢市調(diào)七步法則房地疲產(chǎn)市扇調(diào)方狐法市調(diào)省的方奮法有狹哪些惡？哪些小方法括能保啄證市馬調(diào)的邊高效公進(jìn)行慚？市調(diào)前St賞ep滴1：確沉定項(xiàng)科目目設(shè)標(biāo)——根據(jù)器項(xiàng)目良的開(kāi)仁發(fā)目珍標(biāo)確選定項(xiàng)臣目市畝調(diào)的近核心妥技術(shù)纖目標(biāo)咸和時(shí)短間目烈標(biāo)項(xiàng)目嘩的目殲標(biāo)是腫什么須？利潤(rùn)深目標(biāo)摧？風(fēng)險(xiǎn)匯控制蠶目標(biāo)國(guó)？形象賴(lài)目標(biāo)憲？。。需。所有史的市閃調(diào)內(nèi)魂容都謝需圍澇繞目漆標(biāo)進(jìn)組行!使命！風(fēng)控政制目禿標(biāo)？市調(diào)前St套ep蒙2：搜集的基礎(chǔ)猛信息——通過(guò)壁城市港、區(qū)甩域、料土地重和典及型項(xiàng)糊目的謝全資外料收監(jiān)集，浸建立怪項(xiàng)目氏的市只場(chǎng)基傲礎(chǔ)認(rèn)牌知城市瘦宏觀售信息土地慈信息區(qū)域頸市場(chǎng)餡信息重點(diǎn)碼項(xiàng)目做信息各類(lèi)仿城市齒指標(biāo)去：GD水P、產(chǎn)暫業(yè)結(jié)棒構(gòu)、谷居民通收入搜水平寶、消蛇費(fèi)水符平等陽(yáng)指標(biāo)房地遺產(chǎn)行渾業(yè)相躺關(guān)法灣律政含策、冬城市欲發(fā)展旅規(guī)劃搬等土地躁出讓尤熱點(diǎn)券區(qū)域土地裳出讓宰數(shù)量桃及其應(yīng)規(guī)劃摧用途項(xiàng)目夠所在筆區(qū)域枯的城鑒市功訴能區(qū)域偶房地餃產(chǎn)板渡塊格怪局區(qū)域鴉市場(chǎng)暫情況包括物業(yè)臘類(lèi)型腿、容戲積率獅、舊開(kāi)發(fā)搏商、恨價(jià)格恐、各傭期銷(xiāo)唐售物懷業(yè)類(lèi)茄型、苗售樓友處地直址和椒電話(huà)碗等時(shí)間券允許泥范圍筑內(nèi)，塞進(jìn)行小從面靜到線(xiàn)遭到點(diǎn)臥的全朱資料頃搜集忠！準(zhǔn)備內(nèi)容市調(diào)前St郵ep收2：搜集鋼基礎(chǔ)訴信息——如何兇快速閉搜集吵前期還信息犬？Di酒sc耕us告si而on：搜集曉前期慣基礎(chǔ)眨資料綢有哪習(xí)些途李徑？建議爽的方脆法指其導(dǎo)——二手航資料沒(méi)收集酷方法市調(diào)前St鏡ep伯3：建千立假底設(shè)——根據(jù)伐項(xiàng)目刪目標(biāo)員和初聚步的立城市廣、市宴場(chǎng)信叛息，假建立束項(xiàng)目陪發(fā)展冠方向經(jīng)的假購(gòu)設(shè)項(xiàng)目堤目標(biāo)初步威的城彩市和齒市場(chǎng)撞信息利潤(rùn)偷目標(biāo)棵？風(fēng)牽險(xiǎn)控姓制目擱標(biāo)？憲形象請(qǐng)目標(biāo)糠？……城市溫宏觀舊信息錘、土激地信睛息、查區(qū)域能市場(chǎng)調(diào)信息貓、重點(diǎn)儉項(xiàng)目核信息……建立想假設(shè)以假爐設(shè)為堤導(dǎo)向徐，帶扎著問(wèn)爽題研念究市底場(chǎng)！+市調(diào)前St扣ep掃4：構(gòu)建獵市調(diào)節(jié)計(jì)劃——根據(jù)鎖假設(shè)矛方向惰擬定漫計(jì)劃冤，進(jìn)貓行不派同發(fā)衡展方互向的像驗(yàn)證案例墓：市于調(diào)的疑時(shí)間季安排栗與人脹員安感排時(shí)間市調(diào)內(nèi)容市調(diào)目的人員安排周一（8.25）下午項(xiàng)目地塊勘察了解項(xiàng)目四至、地塊交通、現(xiàn)有重大項(xiàng)目等全組人員晚上市調(diào)資料整理與思路討論、第二天市調(diào)準(zhǔn)備全組人員周二（8.26）白天房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅物業(yè)市調(diào)，重點(diǎn)調(diào)研江南區(qū)樓盤(pán)重點(diǎn)了解**區(qū)住宅市場(chǎng)發(fā)展階段、產(chǎn)品體系、競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系、客戶(hù)需求、市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分兩組市調(diào)第1組：張三、李四第2組：小明、小紅晚上市調(diào)資料整理與思路討論、第二天市調(diào)準(zhǔn)備全組人員周三（8.27）白天**市公寓和寫(xiě)字樓物業(yè)調(diào)研，重點(diǎn)調(diào)研距離項(xiàng)目較近樓盤(pán)了解公寓和寫(xiě)字樓發(fā)展階段、產(chǎn)品體系、客戶(hù)需求、市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)等分兩組市調(diào)第1組：張三、李四第2組：小明、小紅晚上市調(diào)資料整理與思路討論，第二天市調(diào)準(zhǔn)備全組人員市調(diào)中St駝ep囑5：市場(chǎng)鈴信息拴搜集——主要搬為地拌塊查悟勘、半項(xiàng)目予調(diào)研蟻、客儉戶(hù)調(diào)波研三繼大部研分項(xiàng)目瓶調(diào)研客戶(hù)頭調(diào)研地塊裝查勘地塊炕的區(qū)少域?qū)偃毙约胺档貕K制價(jià)值刷屬性根據(jù)動(dòng)項(xiàng)目謀進(jìn)行木客戶(hù)臭范圍愧的鎖挺定、暑分析疾目標(biāo)虧客戶(hù)狡特征搏及置威業(yè)需押求項(xiàng)目療的規(guī)橋模、旁產(chǎn)品前類(lèi)型辯、價(jià)覺(jué)格、玻去化精、客備戶(hù)、剖產(chǎn)品錘力等襯信息需分獅別針蕩對(duì)三疏部分品內(nèi)容避進(jìn)行僅調(diào)研地塊絲式環(huán)境貿(mào)查勘遙是項(xiàng)徹目組翻為了摔獲取莊有關(guān)歇地塊摧的第恐一手箭數(shù)據(jù)慰資料蹲，而剖針對(duì)益項(xiàng)目番所在客地塊揪環(huán)境浴進(jìn)行栽的實(shí)釋地調(diào)年研過(guò)創(chuàng)程，萬(wàn)并通女過(guò)后閱期對(duì)寒?dāng)?shù)據(jù)互的匯遷總分丙析整愚理得歡出項(xiàng)侮目開(kāi)朗發(fā)的飾資源漏優(yōu)勢(shì)踢和機(jī)貢會(huì)點(diǎn)地塊妹環(huán)境黨查勘厲應(yīng)是糊具有站鮮明訂目的噸性的袋資料伶收集揀和實(shí)艘地考遭證過(guò)艷程，地塊訊查勘掌的內(nèi)呢容主畢要包盼括：區(qū)域交屬性獨(dú)：區(qū)位僵、區(qū)勝域氣霧候環(huán)顆境、售交通員條件魯、周痕邊配愁套設(shè)亞施等地塊匆屬性唱：土地良性質(zhì)念、資公源現(xiàn)爭(zhēng)狀等市調(diào)中St啄ep年5：市場(chǎng)敵信息仍搜集——地塊擠查勘維度1—籌—明確澤項(xiàng)目佛所處餃主要城區(qū)域過(guò)，與培周邊籠城市棵距離四至草距離：無(wú)錫數(shù)新區(qū)夫中心16伐km（15分鐘勾車(chē)程堆）市中捉心24僅km（半蝕個(gè)小臥時(shí)車(chē)逆程）蘇州賤市26晚km（半場(chǎng)個(gè)小游時(shí)車(chē)搖程）常熟遇市20擾km（半單個(gè)小澡時(shí)車(chē)產(chǎn)程）上海12戰(zhàn)0k葛m（2個(gè)小夜時(shí)車(chē)賣(mài)程）南京17伯0k灰m（1個(gè)半游小時(shí)帶車(chē)程趣）與外徐部城巧市的史關(guān)系肆，研蕉判項(xiàng)蹤蝶目的驚發(fā)展禾機(jī)會(huì)區(qū)域?qū)傩浴?區(qū)位狀況與內(nèi)吹部城縣市的訂關(guān)系暮，研環(huán)判項(xiàng)刻目的公客戶(hù)寧基礎(chǔ)維度2—娛—研判袍項(xiàng)目佩所處艇區(qū)域歷在城旗市中脊是否結(jié)處于晨規(guī)劃壁發(fā)展蒙方向生或自羽然發(fā)校展方蔽向，衛(wèi)與城堵市價(jià)距值坐匠標(biāo)的蓄關(guān)系項(xiàng)目賺的整項(xiàng)體區(qū)竭位在瞇很大字程度悄上決修定了親項(xiàng)目里的發(fā)能展前吸景及戲客戶(hù)照支撐案例——金大紗地巢貧湖取隆地區(qū)域?qū)傩浴?區(qū)位狀況項(xiàng)目村所在竊地區(qū)脂氣候派調(diào)查——多用厚于區(qū)寄域開(kāi)剝發(fā)項(xiàng)才目，猛房地越產(chǎn)項(xiàng)龜目較根少涉烤及通過(guò)厚對(duì)項(xiàng)視目所罩在地演區(qū)氣合候的肺調(diào)研脊，掌抵握所婦在地匠區(qū)基起本情毫況溫度饑、日蜻照、衛(wèi)風(fēng)向胃、降揪雨量等，柏有利粱于指販導(dǎo)未益來(lái)地牌塊的愛(ài)物業(yè)線(xiàn)類(lèi)型殼排布調(diào)查畜目的調(diào)查算內(nèi)容區(qū)域?qū)傩浴?氣候條件需重勸點(diǎn)關(guān)誼注區(qū)輛域內(nèi)糟的各蒼類(lèi)城輕市配孕套以鉆及公停共設(shè)俱施輻跡射狀紹況教育焰配套商業(yè)逼配套醫(yī)療闖配套交通塘配套城市配套周邊姜有無(wú)政強(qiáng)勢(shì)階教育尸配套損；有無(wú)爭(zhēng)教育香配套相引入坦的規(guī)備劃及可能北性距離隨商業(yè)艦中心你的遠(yuǎn)宏近，位受輻幼射的踏程度平；周邊蒸有無(wú)益大型工商業(yè)匪，什除么人冒來(lái)消粥費(fèi)周邊械有沒(méi)糧有醫(yī)鈔院等社基礎(chǔ)考設(shè)施權(quán)配套膛；距離唱醫(yī)院旁的遠(yuǎn)尼近外部斃交通昌體系麗；道路刃等級(jí)驅(qū)及公褲共交停通體犁系；進(jìn)入領(lǐng)性、程通達(dá)悉性評(píng)給判；內(nèi)部星交通親情況區(qū)域?qū)傩浴?城市配套從現(xiàn)飄狀及塌未來(lái)遭演變?nèi)稼厔?shì)手判斷辯，項(xiàng)盈目所未處區(qū)幅域是控否能燒夠成劉為房桐地產(chǎn)耕熱點(diǎn)途片區(qū)案例督：黃山崗南方悠百合區(qū)域?qū)傩浴?房地產(chǎn)熱度受產(chǎn)泛業(yè)、祖自然路環(huán)境經(jīng)、區(qū)糧域形炭象、火人口墻等影染響，位形成趁的客府戶(hù)感羊知案例筋：合肥區(qū)域?qū)傩浴?人群集聚對(duì)項(xiàng)財(cái)目位圍置進(jìn)斧行定練位，攝并明懶確項(xiàng)論目地糊塊四鑒周的瞞環(huán)境地塊倒周邊仗有幾境條道看路、救道路匠等級(jí)纏如何垮、進(jìn)憲入性溝及昭作示性崇？人流辯從哪扣進(jìn)來(lái)筒？地塊跨有沒(méi)好有商它業(yè)價(jià)燙值，完做商寫(xiě)鋪可南不可摩行？地塊屬性——1項(xiàng)目四至項(xiàng)目球是否父具備絡(luò)可以殺利用指的資園源條盒件，鐘如公演園、艘水景川、山類(lèi)景等屋，能閃否作宗為賣(mài)愛(ài)點(diǎn)地塊屬性——2外部資源主要品考量齊對(duì)項(xiàng)謀目規(guī)李劃排福布可脈能產(chǎn)渣生影跌響的但因素烤，如篩南側(cè)針高層凍、北艷側(cè)多匪層案例遮：六安仙柏莊案例肉：保利學(xué)香檳地塊屬性——3相鄰關(guān)系在政攏府給梅定地城塊中廣可用驚的地勿塊有置多少容，分察別為餐何種纖屬性可利欄用范蹈圍明確悠規(guī)劃劃范圍疼邊界災(zāi)、地拒形大污小、賽地形街現(xiàn)狀壞，了潤(rùn)解相示關(guān)規(guī)程劃功塘能定搖位案例捐：銅陵捧偉華地塊屬性——4內(nèi)部條件明確紀(jì)土地震利用患情況鉛（拆召遷、新生地瘦、熟伐地）雄、土獅地權(quán)搞屬關(guān)砌系、流使用征年限需、分搏布及灶面積土地瘡利用殖現(xiàn)狀南京末某大聽(tīng)學(xué)、擔(dān)溫州霉大羅凍山土廳地利短用現(xiàn)爪狀常州麻大酒賄店項(xiàng)拐目土鐵地利巧用現(xiàn)競(jìng)狀地塊屬性——4內(nèi)部條件項(xiàng)目增的地睡形是岸否平車(chē)整、脖是否眉為坡廉地，項(xiàng)對(duì)土宿方的都影響單如何地形麗地勢(shì)1、項(xiàng)訂目的孟地質(zhì)爺狀況紡是否世適宜閱建設(shè)故房屋啦、對(duì)蠢層數(shù)萍的影活響？德（需坡要開(kāi)貞發(fā)商盾組織園專(zhuān)業(yè)旋人員矩進(jìn)行監(jiān)地質(zhì)純勘探肺）2、項(xiàng)類(lèi)目與摩周邊倍市政個(gè)管線(xiàn)斑的接褲駁情穩(wěn)況3、項(xiàng)恨目是母否具混有坡辨地，朝能否搏進(jìn)行終建設(shè)地塊屬性——4內(nèi)部條件溫泉址等特膛殊資女源能靈否作淺為項(xiàng)致目賣(mài)杠點(diǎn)，遞需要手打孔未多少它米、廳成本乏是多算少內(nèi)部撐資源猴之特殊店資源地塊屬性——4內(nèi)部條件針對(duì)訊具有份代表麗性的五關(guān)鍵蹈節(jié)點(diǎn)踐、建唇筑、級(jí)景觀令進(jìn)行忌如實(shí)書(shū)記錄關(guān)鍵蘆節(jié)點(diǎn)溫州礙大羅墨山現(xiàn)貸狀地塊屬性——4內(nèi)部條件對(duì)涉貿(mào)及到志項(xiàng)目出操作控思路華的關(guān)清鍵指價(jià)標(biāo)進(jìn)直行解螞讀，磚明確近項(xiàng)目龜難點(diǎn)帖或操汪作方膠向占地盯面積案、容零積率異、建腳筑面懸積、愛(ài)建筑飛密度徑、商宰住配跟比、愚退距初、日遇照要糟求、擱車(chē)位惑配比仰、限偷高、疤政府桑要求魯?shù)年P(guān)算鍵配盜套指詞標(biāo)、麗總地涼價(jià)、王樓面虧地價(jià)……常見(jiàn)線(xiàn)關(guān)鍵傾因素容積釀率——評(píng)判呈容積毛率強(qiáng)假度在遺市場(chǎng)譜中的馬水平面、可臉能的最物業(yè)青類(lèi)型陽(yáng)、是素否需巾要增獨(dú)容、賓是否化需要零做足樓面賊地價(jià)——估算煮綜合腿開(kāi)發(fā)稀成本甲，與帽市場(chǎng)粒在售謙項(xiàng)目謝進(jìn)行逆對(duì)比錫，評(píng)防估銷(xiāo)膊售難爺度總地戲價(jià)——總地船價(jià)水陳平是遺否過(guò)隱高，狐對(duì)財(cái)男務(wù)成替本的豎沉淀航是否鼓較大規(guī)模——在市穴場(chǎng)中字處于草什么冰檔次爪，能董否梳疤理市持場(chǎng)影妻響力渴、操霞盤(pán)周稠期約枝多長(zhǎng)吼時(shí)間反映恰物業(yè)尾類(lèi)型濫組合當(dāng)、客魔戶(hù)定貿(mào)位對(duì)操魯盤(pán)模召式的疏內(nèi)在舍要求地塊屬性——5指標(biāo)解讀項(xiàng)目逼實(shí)施澡過(guò)程叔中存新在許最多不橫確定贏的因垃素影哄響項(xiàng)沈目的摧開(kāi)發(fā)光設(shè)計(jì)前，必浮須在籃實(shí)地抓調(diào)研耐中引敞起重決視影響腔開(kāi)發(fā)辣的因還素：高壓騎線(xiàn)、憶變電時(shí)站、驕高架汽、高全鐵污水或河、爛垃圾面填埋驚場(chǎng)墓地甲、火蜘葬場(chǎng)動(dòng)植外物保希護(hù)區(qū)早、飼寄養(yǎng)基興地生態(tài)野保護(hù)摘控制酷線(xiàn)山脊糕線(xiàn)對(duì)那高度酷控制俘范圍快速與交通向的噪壤音污農(nóng)染范丑圍……地塊屬性——6限制條件1、對(duì)春地塊仙劃分牌開(kāi)發(fā)港組團(tuán)2、確員定開(kāi)估發(fā)強(qiáng)哲度的亂分布3、組悠團(tuán)價(jià)和值的涂分布4、不溫同物系業(yè)類(lèi)筑型的充適宜正性評(píng)蹈價(jià)5、開(kāi)允發(fā)的限可行選性及熔時(shí)間告性6、展旅示區(qū)屬位置規(guī)選擇市調(diào)中St毅ep柜5：市場(chǎng)到信息暖搜集——地塊遇查勘胖，可款為規(guī)膊劃構(gòu)階思及虎展示鬧區(qū)位揪置選擦擇等顛提供晌基礎(chǔ)市調(diào)床前準(zhǔn)猾備：針對(duì)乖待考恐察項(xiàng)微目提古前收皇集的6項(xiàng)信侵息容積甚率物業(yè)彎類(lèi)型開(kāi)發(fā)償商價(jià)格分期拆時(shí)間各期詢(xún)銷(xiāo)售討物業(yè)浮類(lèi)型市調(diào)藥訪談竭：基礎(chǔ)導(dǎo)類(lèi)信輸息——樓盤(pán)麻建設(shè)匠指標(biāo)黨（核執(zhí)實(shí)容業(yè)積率鹽、綠痛化率可、建持筑面塑積）配套堤類(lèi)信稱(chēng)息（泥配套茫設(shè)施鐵的類(lèi)蓮型和王面積揪）產(chǎn)品必面積面區(qū)間切及主原力戶(hù)畢型（斧每種板產(chǎn)品施的物盾業(yè)類(lèi)立型和碑面積演、比翅例）銷(xiāo)售沿類(lèi)信網(wǎng)息——每期汪產(chǎn)品霧的歷悟史價(jià)葵格、卻去化食、樓哭層差覺(jué)、存械量主要羞賣(mài)點(diǎn)鏈（這仆是一蛋個(gè)開(kāi)帖放問(wèn)考題，芝可讓孝被訪對(duì)談人笨總結(jié)友）暢銷(xiāo)泊產(chǎn)品妥（暢行銷(xiāo)的臭原因倒）客戶(hù)村類(lèi)信勉息——客戶(hù)觸來(lái)源償、置蕉業(yè)目鞋的、令置業(yè)泥敏感炎點(diǎn)、援總價(jià)粘天花改板等產(chǎn)品掉力信印息——外立聾面、洋材質(zhì)訪等市調(diào)中St液ep斯5：市場(chǎng)虧信息甘搜集——競(jìng)爭(zhēng)絡(luò)項(xiàng)目號(hào)調(diào)研市調(diào)中St樓ep搏5：市場(chǎng)左信息輪搜集——客戶(hù)庫(kù)調(diào)研現(xiàn)實(shí)睛常見(jiàn)矛問(wèn)題走：消巧費(fèi)者曲分析——每一軟個(gè)做父項(xiàng)目遇的人歌“心五中的倒痛”市調(diào)中St盡ep夕5：市場(chǎng)裝信息押搜集——客戶(hù)擊調(diào)研恢應(yīng)建豆立的形系統(tǒng)被化市插場(chǎng)意舌識(shí)市調(diào)中St碧ep供5：市場(chǎng)碼信息榨搜集——客戶(hù)緒調(diào)研它分析1、尋膚找4、運(yùn)青用2、調(diào)堤研客戶(hù)沉分析容四部熱曲——逐步友篩選減、驗(yàn)騙證和飲甄別控，并獄加以拌利用漸的一樸個(gè)過(guò)奮程，鎮(zhèn)市調(diào)薪階段虛主要秀進(jìn)行價(jià)前兩捏個(gè)方狼面尋找杯目標(biāo)稻客戶(hù)定范圍通過(guò)新語(yǔ)言孝與規(guī)絮劃單鄙位溝堅(jiān)通客須戶(hù)結(jié)蹄論利用浙客戶(hù)熊分析筐結(jié)論撞，指牲導(dǎo)產(chǎn)固品設(shè)爛計(jì)與赴營(yíng)銷(xiāo)怕手段進(jìn)行福目標(biāo)沿客戶(hù)模特征松的具篇體需鮮求、各敏感陰點(diǎn)等貌調(diào)研3、描拖述市調(diào)中St行ep眼5：市場(chǎng)口信息后搜集——客戶(hù)選調(diào)研徑分析城市蒜人口鳥(niǎo)結(jié)構(gòu)——決定扔誰(shuí)是觀主流鍬消費(fèi)臭者產(chǎn)業(yè)滅發(fā)展蜓格局——決定尚最有這置業(yè)溫能力橡的人屢群根據(jù)于城市蛛人口職結(jié)構(gòu)刺和產(chǎn)港業(yè)發(fā)秘展格繭局，轎初步課鎖定悼客戶(hù)耳范圍市調(diào)中St匙ep秘5：市場(chǎng)斥信息允搜集——客戶(hù)妥調(diào)研燙分析根據(jù)自項(xiàng)目辜的具孔體情非況，定采取覺(jué)對(duì)應(yīng)仙的方財(cái)法體柳系，饒挖掘庸項(xiàng)目階的目劍標(biāo)消態(tài)費(fèi)者市調(diào)中St寄ep餐5：市場(chǎng)劑信息俱搜集——客戶(hù)培調(diào)研糖分析炭案例目標(biāo)蠅客戶(hù)缺鎖定市調(diào)中St遣ep蛋5：市場(chǎng)鬧信息琴搜集——客戶(hù)攻調(diào)研貴分析塘案例案例旗：惠尿州項(xiàng)呈目市調(diào)中St誘ep杏5：基乏于市叛調(diào)所賠需內(nèi)鴿容，如何呀獲取皆項(xiàng)目本和客谷戶(hù)信尸息？討論：通良過(guò)哪果些途輛徑和栽方法幫獲取擔(dān)這些險(xiǎn)信息帳？DI咽SC無(wú)US秩SI但ON：主要方法市調(diào)中St姜ep反5：市打場(chǎng)信蕩息搜花集——項(xiàng)目崗和客句戶(hù)信道息調(diào)悉研方替法輔助方法建議的指導(dǎo)方法訪談?chuàng)▎?wèn)卷券法適用浙條件安：對(duì)尋所需摩信息巾要進(jìn)輔行深鄰入了鍬解適用攀條件像：調(diào)嘗查的掛內(nèi)容叼多，彈不便膽于直國(guó)接的缸面對(duì)謀面交丙談?dòng)^察瓦法實(shí)驗(yàn)顆法適用序條件顆：很駱難通遵過(guò)訪理問(wèn)法毯獲得李信息樹(shù)或在凳訪談怨法中艙受訪慚者不星愿意沫提供露信息股的情糖況適用滴條件孟：因割果關(guān)散系的也判斷St滿(mǎn)ep志6：市場(chǎng)麻分析經(jīng)及信惡息整勤理市調(diào)中晚例匪會(huì)討戴論訪談?wù)Q紀(jì)要信息抗共享驗(yàn)證煩假設(shè)栗，提豈出新汪的假肅設(shè)命珍題第二復(fù)天市錯(cuò)調(diào)計(jì)種劃和逃安排訪談愛(ài)信息溝的及鐵時(shí)記威錄通過(guò)遷觀察晚法得漲到的董信息錢(qián)記錄市場(chǎng)幸分析信息聚整理執(zhí)行乖方式實(shí)現(xiàn)科目的兩類(lèi)巴紀(jì)要偵整理呆方法召：情錦景還挪原式背紀(jì)要浸應(yīng)盡北量再刊現(xiàn)當(dāng)臺(tái)時(shí)的壇語(yǔ)境槐，分匯類(lèi)歸峽納式仆紀(jì)要途分類(lèi)案歸納垮、記漠錄要撈點(diǎn)，普重要辜觀點(diǎn)核原話(huà)福記錄市調(diào)中情景編還原稀式會(huì)忠議紀(jì)錦要主要守應(yīng)用——重要距會(huì)議習(xí)、重落要的訓(xùn)且信闖息量斯大的字訪談彼；對(duì)項(xiàng)夸目思良路有腥一定剝輔助神；記錄屆要點(diǎn)——按照咳發(fā)言君對(duì)象距、次時(shí)序記濁錄訪胳談的鎖內(nèi)容泥；盡量秒原話(huà)唯記錄群，甚描至補(bǔ)跌充發(fā)圾言時(shí)省略領(lǐng)的重伴要內(nèi)脈容；再現(xiàn)象當(dāng)時(shí)圾的語(yǔ)采境，勵(lì)會(huì)議區(qū)氣氛魯，主梳題思紡路的儉形成蔑過(guò)程分類(lèi)橋歸納啊式會(huì)罪議紀(jì)角要主要樸應(yīng)用——重要虜性一蝕般、環(huán)信息糖量不很太大蛋的訪城談；在報(bào)袍告階注段將妄形成若支撐孤性應(yīng)塔用；記錄薦要點(diǎn)——分類(lèi)艱歸納己、分鬼?xiàng)l記多錄要渾點(diǎn)；記下堆對(duì)方錯(cuò)的重萬(wàn)要觀林點(diǎn)和英生動(dòng)燦的原返話(huà)St寨ep置6：市免場(chǎng)分框析及尖信息懷整理資料端整理抹的標(biāo)柏準(zhǔn)和辮技巧市調(diào)中資料丈的分逮類(lèi)整陳理示忍例——照片帽按樓餃盤(pán)名囑稱(chēng)進(jìn)界行分骨類(lèi)，世刪除犁模糊銀的照閱片；匯總護(hù)訪談抖記錄區(qū)資料炭，按徒照名拜稱(chēng)排件列歸飄類(lèi)，確方便轉(zhuǎn)查找St瞎ep幼6：市磨場(chǎng)分弟析及資信息呀整理市調(diào)后St捷ep唯7：形帆成市加調(diào)報(bào)效告，伸得出載初步竊解決悄方案市場(chǎng)糖調(diào)研普?qǐng)?bào)告砍是市弊調(diào)內(nèi)懇容的脆結(jié)果蓄呈現(xiàn)森，是處市調(diào)榜成果蛛的展嫌示。一份傷完整悅的市駕場(chǎng)調(diào)讓研報(bào)倍告大蹈致包浮括三著個(gè)部院分：城市菜和區(qū)言域概肝況目標(biāo)磨區(qū)域內(nèi)的樓亭盤(pán)情帝況報(bào)告羨的結(jié)浩論和箭建議至此璃，市息調(diào)工擋作正罵式結(jié)壟束！房地勻產(chǎn)市下調(diào)工鼓具市調(diào)嘴的工呆具有嘆哪些苦？調(diào)研認(rèn)工具訪談斑及問(wèn)楊卷表格公開(kāi)拐文獻(xiàn)網(wǎng)站其它訪談?dòng)怪饕景ɑ鹫翰块T(mén)萍、專(zhuān)境業(yè)人釣士、含企業(yè)乳內(nèi)部哭人員兩、終皇端消等費(fèi)者4個(gè)方胃面訪談?wù)块T(mén)針對(duì)規(guī)劃局、發(fā)改委、土地資源管理局、工商局、旅游管理局等政府部門(mén)進(jìn)行訪談，了解城市各項(xiàng)發(fā)展以及規(guī)劃1專(zhuān)業(yè)夠人士針對(duì)新開(kāi)發(fā)兄商、范代理懲策劃酒公司帖經(jīng)理涂、廣葵告公兇司、元商業(yè)雖管理丹人員橫、旅精游業(yè)頭等專(zhuān)底業(yè)人阻士進(jìn)暫行市洞場(chǎng)區(qū)殺域現(xiàn)丟狀及鋪未來(lái)黎發(fā)展摸趨勢(shì)杯的訪傅談23終端駱消費(fèi)撲者針對(duì)癥商戶(hù)犬、寫(xiě)削字樓型租戶(hù)廁、商往鋪投墻資者歷、高利端服遙務(wù)式趴公寓晴目標(biāo)看客戶(hù)竹進(jìn)行債訪談4企業(yè)及內(nèi)部崗人員針對(duì)械企業(yè)扭高層洪、策懷劃人掃員、舌銷(xiāo)售蜜人員廳進(jìn)行泄項(xiàng)目棄預(yù)期恨、項(xiàng)此目認(rèn)槳知等芳方面騰的訪醋談終端喂消費(fèi)內(nèi)者問(wèn)略卷舉販例——商業(yè)魄消費(fèi)伯調(diào)查油問(wèn)卷從表問(wèn)卷調(diào)研拳工具訪談津及問(wèn)藏卷表格公開(kāi)拌文獻(xiàn)網(wǎng)站其它調(diào)研叔常用頑城市舌及區(qū)申域、鄭各物寬業(yè)類(lèi)陷型市收?qǐng)黾按o助奏用表別格匯刪總表格類(lèi)別表格城市及區(qū)域市場(chǎng)城市調(diào)研表格熱點(diǎn)板塊調(diào)研表格各物業(yè)類(lèi)型市場(chǎng)住宅項(xiàng)目調(diào)研表格商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研表格商圈及業(yè)態(tài)調(diào)研表格寫(xiě)字樓項(xiàng)目調(diào)研表格公寓項(xiàng)目調(diào)研表格酒店項(xiàng)目調(diào)研表格輔助表格項(xiàng)目整體安排表市調(diào)計(jì)劃表市調(diào)總結(jié)表備注歇：將宜分別歡在后邊續(xù)課虜程中訓(xùn)體現(xiàn)調(diào)研玩工具訪談雪及問(wèn)毀卷表格公開(kāi)佛文獻(xiàn)網(wǎng)站其它范圍坦：公葡開(kāi)文忍獻(xiàn)中預(yù)用得狡比較息多的誘主要樣有城子市宏紐奉觀數(shù)亡據(jù)、攝政府難的政描策法照規(guī)以禮及相知關(guān)的感行業(yè)茶技術(shù)怒規(guī)范公開(kāi)文獻(xiàn)調(diào)研城市宏觀數(shù)據(jù)

行業(yè)技術(shù)規(guī)范政府政策法規(guī)

宏觀經(jīng)濟(jì)政策限購(gòu)限貸政策住房公積金政策……建筑面積計(jì)算規(guī)范相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范……GDP、人口、產(chǎn)業(yè)、社會(huì)消費(fèi)、房地產(chǎn)投資、……公開(kāi)文獻(xiàn)城市裙宏觀高數(shù)據(jù)子：常浙用城胖市宏免觀數(shù)缺據(jù)可旁從歷遍年統(tǒng)棄計(jì)公芒報(bào)或鮮年鑒馳上查乓找得暫到，裕公報(bào)吼或年嬸鑒一賠般可紀(jì)通過(guò)步網(wǎng)站每搜索錄查到公開(kāi)文獻(xiàn)調(diào)研統(tǒng)計(jì)公報(bào)市政府網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站百度文庫(kù)搜索引擎直接搜索……年鑒統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站搜索引擎直接搜索中國(guó)知網(wǎng)購(gòu)買(mǎi)或借助高校登陸下載……常用哥城市壩宏觀逝數(shù)據(jù)危有：GD艇P、人衰均GD頸P、人液口規(guī)祖模、苗人口督結(jié)構(gòu)栽、產(chǎn)憐業(yè)結(jié)胳構(gòu)、儀社會(huì)猾消費(fèi)卸、房駕地產(chǎn)因投資梢等城市賤宏觀錢(qián)數(shù)據(jù)政府吊政策安法規(guī)羅：房薄地產(chǎn)耐相關(guān)史政策縮慧多涉掉及宏瀉觀經(jīng)塞濟(jì)、匠限購(gòu)味限貸德和住忙房公趁積金耍等方焰面，浸最新執(zhí)的政怎策、老法律臣等都店可通粥過(guò)網(wǎng)喇絡(luò)查泉找得月到公開(kāi)文獻(xiàn)調(diào)研政策法遙規(guī)政策宏觀經(jīng)奇濟(jì)政嫁策法律法規(guī)限購(gòu)弟限貸結(jié)政策住房甘公積糧金基礎(chǔ)計(jì)法律法規(guī)地方性管傻理辦腦法、務(wù)實(shí)施啄細(xì)則財(cái)政門(mén)政策稅收節(jié)政策小微企里業(yè)優(yōu)陵惠政策房產(chǎn)稅量政策貨幣猴政策定向寇下調(diào)料存款糞準(zhǔn)備嫌金率針對(duì)務(wù)給“單三農(nóng)命”和小微愿企業(yè)貸粘款達(dá)悶一定搭比例延的商干業(yè)銀快行房貸星新政認(rèn)貸邪不認(rèn)耳房《關(guān)于殖進(jìn)一子步做憂(yōu)好住疊房金濫融服余務(wù)工柜作的勵(lì)通知》限購(gòu)柔政策南京機(jī)宣布鼠取消不限購(gòu)（9月21號(hào)）《市政黨府關(guān)熊于保送持我病市房隆地產(chǎn)茶市場(chǎng)悼健康丹發(fā)展磁的通剝知》南京巴公積金政喚策調(diào)宅整使用足公積攀金貸鋪款購(gòu)找買(mǎi)二桐套房刑，首更付比旁例從6成降挺至3成（11月4號(hào)）《關(guān)于污進(jìn)一孩步完兵善住餐房公將積金腎使用虹政策還的通加知》《城市棋房地乏產(chǎn)管膨理法》《土地海管理僑法》《物權(quán)法》《建筑緣瑞法》《城市折規(guī)劃賓法》《合同雅法》……《城市丙房地燃產(chǎn)開(kāi)寺發(fā)管鋒理?xiàng)l譽(yù)例》《國(guó)有梨土地內(nèi)使用膽權(quán)出線(xiàn)讓和剩轉(zhuǎn)讓博暫行翼?xiàng)l例》《招標(biāo)明拍賣(mài)狡掛牌襪出讓俊國(guó)有妄土地講使用邁權(quán)規(guī)笨定》《建筑絹工程扒質(zhì)量仍管理思條例》……《南京海市人胞民政吵府規(guī)快劃項(xiàng)塞目審勇批制滿(mǎn)度》《南京羨市征煤地房像屋拆合遷補(bǔ)鞭償安寶置辦鞋法》《南京爛市酒籠店式柿公寓平規(guī)劃偉審批經(jīng)管理婚規(guī)定》……行業(yè)才技術(shù)值規(guī)范員：主金要包為含相生關(guān)的噸建筑楊規(guī)范哭和設(shè)丈計(jì)規(guī)改范，完該類(lèi)誓資料死均可度通過(guò)樣網(wǎng)絡(luò)佩查找搜得到公開(kāi)文獻(xiàn)調(diào)研行業(yè)情技術(shù)惑規(guī)范《建筑堵工程借建筑較面積吧計(jì)算奧規(guī)范》（GB克/T頑50輩35逢3-灑20曲13）《城市梯居住技區(qū)規(guī)欄劃設(shè)礎(chǔ)計(jì)規(guī)妹范》《住宅德設(shè)計(jì)格規(guī)范》《建筑肅設(shè)計(jì)料防火里規(guī)范》……20酷14年7月1日起辣實(shí)施取消良了有掩永久屈性頂綢蓋的棟面積逐規(guī)定景，增寧加了薪無(wú)圍鳴護(hù)結(jié)腐構(gòu)有朗圍護(hù)戀設(shè)施褲的面柜積計(jì)牢算規(guī)雖定修訂了訊落地侄櫥窗雖、門(mén)弊斗、泊挑廊削、走是廊、湯檐廊走的面鞭積計(jì)超算規(guī)曠定增加了帶凸（曉飄）頭窗的索建筑鄭面積型計(jì)算閉要求修訂了睛陽(yáng)臺(tái)買(mǎi)的面妻積計(jì)袍算規(guī)冊(cè)定修訂了天設(shè)備婆層、英管道肅層的拼面積悟計(jì)算良規(guī)定增加了棵門(mén)廊火的面門(mén)積計(jì)冶算規(guī)床定增加了款有頂桐蓋的赤采光熄井的曲面積詞計(jì)算索規(guī)定……調(diào)研裕工具訪談袋及問(wèn)職卷表格公開(kāi)袍文獻(xiàn)網(wǎng)站其它網(wǎng)站早分類(lèi)烘（以激南京青為例歌）：無(wú)主要淡分為畜政府盡類(lèi)網(wǎng)膽站及譜行業(yè)波專(zhuān)業(yè)沾網(wǎng)站網(wǎng)站政府窯網(wǎng)站行業(yè)匙專(zhuān)業(yè)頓網(wǎng)站重點(diǎn)惡專(zhuān)業(yè)落雜志錢(qián)（補(bǔ)丑充）宏觀(經(jīng)濟(jì)多、政紛策、臺(tái)人口嘩、規(guī)涌劃等寺）：南京伸市人侄民政始府ww底w.邪na抽nj誼in乘g.冶go灑v.磚cn南京穿市住尊房和蔽城鄉(xiāng)熄建設(shè)委員制會(huì)ww擾w.拆nj窗sz甘jw礙.g悄ov摸.c勁n南京籠市發(fā)濕展和將改革像委員叫會(huì)ww橋w.戰(zhàn)nj腎dp別c.澇go商v.屬cn南京竿市規(guī)鐘劃局ww委w.掉nj術(shù)gh懸j.惑go懶v.冷cn土地仙（規(guī)訪劃、知市場(chǎng)榆）：南京鎮(zhèn)市國(guó)暗土資遙源局ww賀w.控nj矩gt艦.g誓ov亂.c位n南京罰市土燙地礦仇產(chǎn)市救場(chǎng)管拍理中蹲心ht太tp株:/艇/w覆ww狂.l鳥(niǎo)an毀dn演j.花cn共/招商隆、旅勾游：南京欠市投韻資促量進(jìn)委憑員會(huì)ww逗w.激nj嗚fi幻玉w.董go毯v.信cn南京貫市旅蠶游委柿員會(huì)ww民w.瞎nj墓u.踩go繼v.身cn政策戰(zhàn)、新串聞：中國(guó)抹房地型產(chǎn)網(wǎng)ww支w.出ch殿in窮a-儀cr哄b.墳cn搜狐極焦點(diǎn)炸網(wǎng)ho鄙us店e.務(wù)fo和cu推s.針cn新浪昏地產(chǎn)廢網(wǎng)di逗ch躺an什.s零in嬸a.旋co研m.襪cn土地淋、市趴場(chǎng)：搜房父網(wǎng)ww綿w.銀so私uf殘un婚.c弓om36城5地產(chǎn)翠家居淚網(wǎng)ww怠w.嘴ho取us尤e3辱65椅.c拆om中國(guó)阻房地泡產(chǎn)信淡息網(wǎng)ww賭w.殘re逼al忍es登ta鉤te驢.c貓ei教.g則ov改.c要n南京費(fèi)市網(wǎng)被上房攤地產(chǎn)ww濤w.妄nj臣ho嗓us啊e.塔co德m.肝cn二手奔房、龍租金逮：58同城nj想.5花8.粥co泳m趕集門(mén)網(wǎng)nj層.g樸an武ji妙.c樸om房地獄產(chǎn)新驚聞：《中國(guó)同房地競(jìng)產(chǎn)報(bào)》房地隊(duì)產(chǎn)金鼠融研饒究：《中國(guó)松房地桑產(chǎn)金白融》政策他：《中國(guó)隊(duì)房地嶺信息》地產(chǎn)泥行業(yè)范全產(chǎn)遇業(yè)鏈功信息仇：《中國(guó)垃地產(chǎn)幼市場(chǎng)》企業(yè)壺內(nèi)部玻刊物編：《萬(wàn)科董地產(chǎn)頭周刊》調(diào)研蛾工具訪談賠及問(wèn)用卷表格公開(kāi)源文獻(xiàn)網(wǎng)站其它正式惰市調(diào)彎前，編我們揀還需恰要準(zhǔn)迅?jìng)溥@深些……總結(jié)市調(diào)方法市調(diào)前Step1：確定項(xiàng)目目標(biāo)Step2：搜集基礎(chǔ)資料Step3：建立假設(shè)Step4：構(gòu)建市調(diào)計(jì)劃二手資料搜集法市調(diào)中Step5：市場(chǎng)信息搜集Step6：市場(chǎng)分析和信息整理訪談法、問(wèn)卷法觀察法、實(shí)驗(yàn)法市調(diào)組織流程確定項(xiàng)目目標(biāo)搜集基礎(chǔ)資料建立假設(shè)構(gòu)建市調(diào)計(jì)劃市場(chǎng)信息搜集市場(chǎng)信息分析整理驗(yàn)證假設(shè)方案假設(shè)驗(yàn)證法市調(diào)內(nèi)容城市宏觀背景房地產(chǎn)市場(chǎng)信息市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)消費(fèi)者地塊通過(guò)指標(biāo)，反映房地產(chǎn)發(fā)展階段通過(guò)指標(biāo)，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況尋找競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，指導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)策略依據(jù)消費(fèi)者需求，指導(dǎo)產(chǎn)品和定位策略判斷地塊的市場(chǎng)價(jià)值工具市調(diào)土報(bào)告St驕ep辟7：訪談科提綱圣、問(wèn)袖卷、晃表格證、網(wǎng)沸站等地產(chǎn)諒人生——市調(diào)鮮的生觸活是鬼辛苦銳的……苦我們尚會(huì)挑交燈夜逃戰(zhàn)，笛分享僵每天障獲得武的信焰息，找討論療得到臉的結(jié)孟論，弄爭(zhēng)論礎(chǔ)對(duì)項(xiàng)駁目的偶思考……我們誤還會(huì)蓮盡量折在當(dāng)哀天整傾理好介收集云到的循信息——照片認(rèn)分類(lèi)耐，訪籌談紀(jì)低要成愁文……市調(diào)陪的生寒活，土在夜提里1、2點(diǎn)才肺睡覺(jué)集是常檢事……地產(chǎn)湖人生——但又南是充兩滿(mǎn)歡兵樂(lè)的……樂(lè)讀萬(wàn)異卷書(shū)暴行萬(wàn)誘里路可以噴游歷富不同耐的地拴方，灣感受紋不同吩的城原市性蘿格可以引品嘗針各地?cái)[的美滔食，陸體驗(yàn)蜓不同招的風(fēng)夢(mèng)土民攏情可以縣接觸男不同扶的人倦，政墾府官隱員、潑專(zhuān)業(yè)農(nóng)人士畫(huà)、同灣行、加消費(fèi)菌者，司讓我差們學(xué)可會(huì)向用不霞同的簽思維綱去看協(xié)待同也一件南事地產(chǎn)下人生——不斷內(nèi)突破聞體力嘆與腦撓力的臭極限引，嘗史試多虜角度湯看待量世界……TH木E農(nóng)E姓ND！Youenjoy.Weserve.附件1：二聾手資嶺料搜令集法二手葵資料求搜集蹤蝶法二手節(jié)資料螞如何歡搜集眉？

市調(diào)前基礎(chǔ)籮信息瞞搜集流渠道城市德宏觀誤信息土地匪信息區(qū)域美市場(chǎng)誤信息重點(diǎn)乏項(xiàng)目丸信息統(tǒng)計(jì)兩公報(bào)舉、統(tǒng)宴計(jì)年煮鑒、賭相關(guān)凍網(wǎng)站騙等專(zhuān)業(yè)決數(shù)據(jù)緞庫(kù)、土地漫資源爽管理賊局等政陜府部徹門(mén)網(wǎng)艦站、浴專(zhuān)業(yè)欲房地唐產(chǎn)網(wǎng)額站等主要滔通過(guò)菊網(wǎng)絡(luò)理查找城市趙或者慕區(qū)域芽規(guī)劃角信息搜房疫網(wǎng)、36稼5地產(chǎn)界家居觸網(wǎng)、謠網(wǎng)上販房地山產(chǎn)網(wǎng)調(diào)等專(zhuān)午業(yè)房撒地產(chǎn)語(yǔ)網(wǎng)站市調(diào)前城市紛宏觀服信息豎搜集禾渠道碧：統(tǒng)株計(jì)公版報(bào)、講統(tǒng)計(jì)淹年鑒艇、相豎關(guān)網(wǎng)炎站等城市兼宏觀嫩信息：可嚷從城舅市歷楊年統(tǒng)計(jì)漿公報(bào)、統(tǒng)計(jì)漿年鑒上查牢找得尸到，麻公報(bào)鍬或年泛鑒一咬般可越通過(guò)指網(wǎng)站致搜索遍查到統(tǒng)計(jì)走公報(bào)紡：市政茂府網(wǎng)液站、宣統(tǒng)計(jì)載局網(wǎng)鋤站、獄百度恐文庫(kù)肉、搜縱索引獨(dú)擎直坐接搜敢索……統(tǒng)計(jì)耀年鑒硬：統(tǒng)登計(jì)局桂網(wǎng)站彎、搜菊索引蛋擎直粘接搜防索、拆中國(guó)范知網(wǎng)厭購(gòu)買(mǎi)煌或借婚助高梢校登用陸下財(cái)載……房地滋產(chǎn)相孤關(guān)政哪策多揪涉及蚊宏觀嫁經(jīng)濟(jì)屠、限在購(gòu)限豎貸和攀住房辣公積擠金等萄方面蟻，最振新的代政策銅、法螞律等破都可慈通過(guò)讀網(wǎng)絡(luò)旦查找鑒得到市調(diào)前土地隆信息險(xiǎn)搜集丑渠道匪：專(zhuān)泛業(yè)數(shù)冷據(jù)庫(kù)慨、網(wǎng)楚站等土地初信息：可灘以通無(wú)過(guò)中瞇指數(shù)截?fù)?jù)庫(kù)溝、當(dāng)半地土揉地資見(jiàn)源管矮理局唐、36擇5地產(chǎn)病家居職網(wǎng)、墨搜房井網(wǎng)等孟網(wǎng)站泡查找南京市國(guó)土資源局網(wǎng)站市調(diào)前區(qū)域是市場(chǎng)剝信息要搜集酬渠道監(jiān)：主知要通培過(guò)網(wǎng)鞏絡(luò)查頃找區(qū)域拼市場(chǎng)熄信息暖：可以星在城儉市或門(mén)者區(qū)紫域規(guī)片劃中拘查找條到區(qū)域之規(guī)劃僚可以盤(pán)通過(guò)叛規(guī)劃餡局網(wǎng)生站或育者百暈度直弟接搜濟(jì)索××區(qū)總余體規(guī)舊劃重點(diǎn)唱項(xiàng)目查信息還：可以滿(mǎn)通過(guò)晶搜房醫(yī)網(wǎng)、36垃5地產(chǎn)鼠家居夕網(wǎng)、暴新浪悠樂(lè)居刪、搜激狐焦結(jié)點(diǎn)網(wǎng)惜、房龍產(chǎn)信遇息網(wǎng)煉、網(wǎng)奴上房四地產(chǎn)模網(wǎng)查功找基配本信竟息市調(diào)前重點(diǎn)我項(xiàng)目因信息廈搜集崗渠道聰：主哨要為顧專(zhuān)業(yè)血房地賢產(chǎn)網(wǎng)兵站地圖潑找房查詢(xún)嘗樓盤(pán)躺信息各類(lèi)肅房產(chǎn)硬資訊文、產(chǎn)騎品信露息附件2：訪昏談法訪談?wù)ㄊ裁磧羰窃L諷談？如何慈進(jìn)行伸有效雜的訪霜談？為什扁么要進(jìn)烈行訪煙談驗(yàn)證假設(shè)快速了解城市、項(xiàng)目縮短市調(diào)時(shí)間快速獲取有效信息獲取信息獲得相關(guān)人員的主觀經(jīng)驗(yàn)、主張、看法獲得非量化數(shù)據(jù)支撐的事實(shí)獲得結(jié)論建立聯(lián)系市調(diào)時(shí)間有限、多數(shù)為陌生市場(chǎng)，所以訪談是市場(chǎng)調(diào)研的重要手段之一“通過(guò)訪談不僅可以得到主要的數(shù)據(jù)，而且可以發(fā)現(xiàn)二手?jǐn)?shù)據(jù)的信息來(lái)源。訪談的價(jià)值不僅僅局限于數(shù)據(jù)收集。它還可以作為驗(yàn)證觀念、增加買(mǎi)進(jìn)的一種機(jī)制（建立間接的商業(yè)機(jī)會(huì)）”——《麥肯錫意識(shí)》訪談法30個(gè)電焰話(huà)訪炕談得95％準(zhǔn)率確的宜信息12個(gè)當(dāng)婦面約眾訪得資到80％準(zhǔn)虎確的販信息什么是訪采談訪談匠是一己種目潮標(biāo)取濾向，毫二元溫的人桿群互杠動(dòng)，得主要解包含謀口語(yǔ)映和聽(tīng)盛覺(jué)的瞎溝通行為研究出者和資跪訊提悼供者浙重復(fù)胳的面堂對(duì)面概接觸配，以草了解容資訊擱提供在者以亭自己浩的話(huà)智對(duì)自緒己的男生活拖，經(jīng)淚驗(yàn)或欲情境望所表之達(dá)的觀點(diǎn)一種社會(huì)須互動(dòng)匆資訊妥取得費(fèi)受訪吼者觀將點(diǎn)（仍經(jīng)驗(yàn)債）結(jié)構(gòu)指化訪除談——目標(biāo)污導(dǎo)向暗性的用以閉收集粥量化跪資料問(wèn)題允形式語(yǔ)，回逢答方雹式進(jìn)東行方小式有驢固定碎程序訪談螺者主容導(dǎo)非結(jié)秀構(gòu)化陶訪談——開(kāi)放嘗、發(fā)慢散式的去除訪談蔬的標(biāo)疊準(zhǔn)化靠程序助及問(wèn)昌題的順序依賴(lài)訪談的者與晉受訪鳥(niǎo)者間貫的社乖會(huì)互癥動(dòng)(s錦oc躬ia改l塘in貝te使ra勿ct她io亦n)常以一朽種日秋常生蹤蝶活對(duì)喇話(huà)進(jìn)行半結(jié)構(gòu)卸訪談瓜或焦支點(diǎn)訪談比結(jié)構(gòu)共化訪么談具彈性訪談?wù)邇H章列出冰訪談勾指引√與談話(huà)倆節(jié)目巡壽不同史，關(guān)毅鍵是本要解窗決問(wèn)術(shù)題訪談法訪談忘流程訪談法訪談蹤蝶進(jìn)行舞階段訪談腐準(zhǔn)備糠階段12訪談紛結(jié)束松階段3擬定憐訪談怨大綱獲取惑最大艙化的弓訪談究資源準(zhǔn)備課階段疫的其誘他技期巧約訪戶(hù)技巧訪談溜技巧信息渡整理其他逃工作擬定訪談提綱戀：首廳先要任確定忠訪談轉(zhuǎn)重點(diǎn)牌，然制后確蚊定訪戚談問(wèn)叫題，映最后泥將問(wèn)僵題結(jié)藏構(gòu)化1、確懶定訪牧談重劉點(diǎn)（棉方向凈）2、確抓定訪盟談問(wèn)榨題3、把巾問(wèn)題隱結(jié)構(gòu)岔化4、擬漂定訪拒談提維綱擬定紗訪談趁提綱餓的步減驟：訪談抬之后折當(dāng)你莖不知淚道自淡己獲哲得了展什么摟的時(shí)查候，哈不是突因?yàn)榭的愕纳n訪談擾技巧續(xù)出現(xiàn)色了問(wèn)突題，討也不虜完全訪是因皺為你來(lái)的受腐訪者所不配駕合，勵(lì)問(wèn)題類(lèi)往往蠻出在堡訪談柳的準(zhǔn)喝備上殘，可病能整言個(gè)的葡市調(diào)李過(guò)程儉你都毯不知宜道自晌己想孩要什拆么！訪談準(zhǔn)備階段討論勒：對(duì)橫于一祖?zhèn)€新道的項(xiàng)福目，除我們躍如何釣迅速緣瑞確定峰訪談弓重點(diǎn)濫和問(wèn)石題？DI湊SC惰US剃SI斷ON：擬定嫌訪談舟提綱——確定訪談重點(diǎn)負(fù)：要鎖根據(jù)斃項(xiàng)目殺的類(lèi)栗型、備項(xiàng)目刃進(jìn)行偉的階顛段以嘆及項(xiàng)專(zhuān)目自鼠身的努特性婚來(lái)確頂定訪濤談重密點(diǎn)項(xiàng)目壓的類(lèi)澤型——區(qū)域兄的？線(xiàn)房地艘產(chǎn)項(xiàng)券目的費(fèi)？項(xiàng)目剃進(jìn)行績(jī)的階肯段——發(fā)展肥戰(zhàn)略黨？物倡業(yè)發(fā)婦展建狐議？綠營(yíng)銷(xiāo)丘？項(xiàng)目默自身摘的獨(dú)漆特性哪、急食需解繳決的蚊問(wèn)題確定冠本次款訪談弱的側(cè)戀重點(diǎn)區(qū)域碧項(xiàng)目頃側(cè)重違于項(xiàng)議目所革在區(qū)圣域發(fā)邊展的攻情況房地府產(chǎn)項(xiàng)等目側(cè)阿重區(qū)這域內(nèi)矛單個(gè)揪房地工產(chǎn)項(xiàng)訪目情號(hào)況發(fā)展度戰(zhàn)略剪階段攪側(cè)重它區(qū)域說(shuō)發(fā)展放歷程輝和區(qū)劇域價(jià)眼值構(gòu)柄成物業(yè)產(chǎn)發(fā)展掉建議利階段絨側(cè)重醉市場(chǎng)佛和消炎費(fèi)者唐偏好營(yíng)銷(xiāo)曠階段側(cè)重倉(cāng)市場(chǎng)橫舉措服和消舊費(fèi)者變的營(yíng)霞銷(xiāo)認(rèn)物知本項(xiàng)燙目自嚴(yán)身的該獨(dú)特質(zhì)性需要儉解決啞的問(wèn)逐題訪談準(zhǔn)備階段擬定衛(wèi)訪談?wù)裉峋V——確定訪談問(wèn)題鞋：訪冶談中可談以問(wèn)詠什么連問(wèn)題？訪談畝最主冊(cè)要的愉是獲流取受里訪者艇的感使性認(rèn)碎識(shí)，簽準(zhǔn)確皆數(shù)據(jù)堡靠收集資料獲取問(wèn)項(xiàng)李目需痕要解紗決的逐問(wèn)題——訪談沉目的鬼是解昆決客以戶(hù)問(wèn)額題問(wèn)我燥們需泊要驗(yàn)辣證的潮問(wèn)題——驗(yàn)證遍現(xiàn)有乖的假領(lǐng)設(shè)或均結(jié)論問(wèn)我德們不訴知道思的問(wèn)蘭題——精簡(jiǎn)寶訪談若，訪索談不眠是聊匙天經(jīng)營(yíng)/行為(e悄xp盈er織ie花nc咱e/刊be弊ha圖vi原or疾)問(wèn)題意見(jiàn)/價(jià)值(o吸pi終ni隸on望/v惠al漢ue謎)問(wèn)題感受(fe寫(xiě)el絨in既g)問(wèn)題知識(shí)(k用no冒wl渡ed腹ge諸)問(wèn)題感官(s價(jià)en胡so蒼ry離)問(wèn)題背景/人口統(tǒng)計(jì)(b浮ac腐kg頂ro發(fā)un碌d/晌de律mo衫gr噴ap資hi距c)問(wèn)題打（概男數(shù)）通過(guò)怪訪談杯可以托了解悼六種鉤類(lèi)型租的問(wèn)屆題訪談準(zhǔn)備階段擬定棋訪談殖提綱——問(wèn)題卸結(jié)構(gòu)且化：搞把問(wèn)洪題分域類(lèi)整籃理，求并進(jìn)草行重仰要性斃排列……需要通過(guò)訪談解決的問(wèn)題把需要解決的問(wèn)題分類(lèi)，結(jié)構(gòu)化訪談提綱是指按照預(yù)先設(shè)計(jì)的提問(wèn)順序設(shè)立問(wèn)題目錄。有利于梳理整合自己的想法；有利于被訪者能夠更好地圍繞訪談主題。城市意向的，總體發(fā)展的……土地政策的，規(guī)劃的、旅游開(kāi)發(fā)的……區(qū)域市場(chǎng)的，房地產(chǎn)板塊……客戶(hù)偏好的，消費(fèi)者的，產(chǎn)品的……媒體、市民政府相關(guān)部門(mén)專(zhuān)業(yè)人士目標(biāo)客戶(hù)確保準(zhǔn)備的問(wèn)題足夠用把結(jié)構(gòu)姜化的斤問(wèn)題柳進(jìn)行身重要炎性排赴列，票確保術(shù)重點(diǎn)僚問(wèn)題雅出現(xiàn)仔的位木置和刷頻率軋重要壺于一劉般問(wèn)康題問(wèn)題浴后面銜最好該跟上隊(duì)一定摟的答呈案提啊示如有襪可能鑒討論著出本略項(xiàng)目弊的假宰定（嗽想要尸的）躲結(jié)果喪，再臨有針惕對(duì)性成的制帥定訪鼓談提牙綱是副最好筒的做完法。訪談準(zhǔn)備階段擬定采訪談雜提綱——答案提示染的必板要性市場(chǎng)堆整體擔(dān)發(fā)展醬狀況車(chē)及發(fā)犬展趨應(yīng)勢(shì)評(píng)參價(jià)近兩醫(yī)年的辰供應(yīng)牙量及城交易聰量、郵市場(chǎng)菜價(jià)格客戶(hù)域類(lèi)型京、置逢業(yè)動(dòng)廚機(jī)、煮公司賣(mài)規(guī)模她、置燃業(yè)偏健好產(chǎn)品竹水平隨（形及式、途裝修呢材料骨、設(shè)厘備設(shè)是施的眨標(biāo)準(zhǔn)院配置)租售公模式對(duì)本笨項(xiàng)目愧區(qū)域段市場(chǎng)任現(xiàn)狀那（代拴表樓察盤(pán)、膜價(jià)格虧水平富、銷(xiāo)敏售速組度、廟客戶(hù)蔥組成導(dǎo)、供庭需、役開(kāi)發(fā)湯方向晴）和托前景訪的看花法（吳價(jià)格誼趨勢(shì)微、開(kāi)蜘發(fā)方胳向）劍。訪談準(zhǔn)備階段獲取毒最大雜化的悔訪談資源關(guān)鍵德點(diǎn)：“熟腿人好環(huán)辦事騾”不可西“濫財(cái)竽充請(qǐng)數(shù)”“群逢眾的財(cái)心是音火熱段的”“客薯戶(hù)的喉確有鏟不辦宜事的期”“沒(méi)派有記貼者證座，大歷領(lǐng)導(dǎo)案是不蘇可以堵隨便萄亂約扣的”訪談準(zhǔn)備階段公司同事親戚、朋友、同學(xué)訪談提綱合適人選排列次序記入市調(diào)準(zhǔn)備資料受訪者背景情況準(zhǔn)備階段