合肥房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

2007年度合肥地產(chǎn)市場

調(diào)研報告2007年2月說明以下內(nèi)容為2006年區(qū)域市場調(diào)研分析報告編制提綱的初步意見，具體在編制時會根據(jù)各區(qū)域的特點和數(shù)據(jù)來源情況進行必要的增減，部分內(nèi)容只列出了初步的研究方向，正式編制報告時需根據(jù)區(qū)域的不同進行題目和內(nèi)容重組2006年房地產(chǎn)市場調(diào)研報告編制的基本思路是在依據(jù)地區(qū)經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展的狀況，對地區(qū)房地產(chǎn)市場進行具有指導(dǎo)性的研究，形成初步的指導(dǎo)性結(jié)論本研究報告重點在區(qū)域宏觀、房地產(chǎn)市場和區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢的研究，具體項目的研究不作為本研究報告的重點，只作為本報告的參考性資料為了報告的可讀性，報告中盡量少用數(shù)據(jù)的堆砌，盡量使用直觀的圖表形式，具體指標和相關(guān)的參考性資料作為本報告的附件，以便于使用因2006年大量的數(shù)據(jù)尚未公布，報告引用的數(shù)據(jù)以前幾年及2006年非全面數(shù)據(jù)，所以本報告為初步內(nèi)容，待具體數(shù)據(jù)公布后需要對其內(nèi)容和結(jié)論進行一定的修正第一部分合肥城市概況和經(jīng)濟環(huán)境介紹一、合肥城市概況二、經(jīng)濟環(huán)境介紹一、合肥城市概況地理位置合肥位于安徽省中部，地處長江、淮河之間的華東丘陵地區(qū)中部。江淮分水嶺南測，巢湖北岸，淝河之水穿流而過。合肥是安徽省省會，是全省政治、經(jīng)濟、科教、文化中心和交通樞紐。歷史地位

合肥是一座具有兩千多年歷史的古城，素有“淮右襟喉，江南唇齒”之稱。在國內(nèi)穩(wěn)定時期，合肥是千檣鱗次，商賈輻湊的商業(yè)都會。而一旦戰(zhàn)爭興起，國內(nèi)動亂，合肥又常為兵家必爭之地。行政區(qū)劃

全市行政轄區(qū)總面積7029.48平方公里，轄長豐縣、肥東縣、肥西縣和瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)、包河區(qū)，全市常住人口為462.73萬人。城市風格初步確定為江淮鄉(xiāng)鎮(zhèn)風格，白墻黛瓦馬頭墻支柱產(chǎn)業(yè)：汽車及工程機械、家用電器、化工及新型建材——科技之城：全國四大科教基地之一，全國三個技術(shù)創(chuàng)新試點城市之一。擁有中國科技大學、安徽大學、合肥工業(yè)大學等高等學府13所，中國科學院合肥分院等各類科研機構(gòu)200余所。——輕工之城：美菱冰箱、榮事達洗衣機、芳草日化、開元輪胎、合肥海爾等在國內(nèi)外享有盛譽。

合肥是全國第一個全國科技創(chuàng)新型試點城市,在建中國第一個科學城(國家科技創(chuàng)新型示范區(qū))；世界科技城市聯(lián)盟中國只有兩個城市,合肥是其中之一。1、合肥市區(qū)建成區(qū)面積與人口歷年走勢（2002～2005）合肥市區(qū)建成區(qū)面積每年平均增長約18.3平方公里，平均增長率約為11.12％。合肥市區(qū)總?cè)丝诿磕昶骄鲩L約4.7萬人，平均增長率約為3.31％。尤其近兩年增速緩慢。二、合肥經(jīng)濟環(huán)境介紹（一）宏觀經(jīng)濟發(fā)展情況具體評價指標值及年增幅單位合肥

20022003200420052006年1～9月市區(qū)建成區(qū)面積平方公里148166180203/市區(qū)總?cè)丝谌f人142.57155.87156.2156.8/全社會固定資產(chǎn)投資額

億元168.67255.11361.84495.27587.03市區(qū)GDP總額億元477.78589.7721.94853.57756市區(qū)人均GDP元927410562133781875116618合肥全社會固定投資額歷年走勢（2002～2005）合肥市的固定資產(chǎn)投資發(fā)展迅猛。近三年年均增長率約為43.33％。03年，合肥市固定資產(chǎn)投資的增長率為51.3％，達到歷史發(fā)展的最高點。04、05年小幅回落，但仍然保持在較高的水平上，2005年的投資額已高出01年3倍有余。合肥市01-03年的發(fā)展平穩(wěn)，04年，合肥市的發(fā)展突飛猛進，超過03年近一倍的水平。合肥市區(qū)人均GDP歷年走勢（2001～2004）（二）合肥居民生活水平介紹

具體評價指標值及年增幅單位合肥

20022003200420052006年1～9月恩格爾系數(shù)％40.542.643.245.7/市區(qū)人均居住建筑面積平方米16.116.8417.0124.3

市區(qū)人均可支配收入元71457785861096848217合肥市居民的人均可支配收入年年拔高，近幾年增長率呈上升趨勢。但是，合肥市人均可支配收入的增長遠遠低于人均GDP的增長幅度。居民的收入水平有待進一步提高。合肥市區(qū)人均可支配收入歷年走勢（2001～2005）根據(jù)合肥市統(tǒng)計局提供資料：2006年前三季度，合肥市多項經(jīng)濟指標創(chuàng)造了自1998年同期以來新的“合肥速度”GDP757.92億元，同比增長17.5%固定資產(chǎn)投資587.03億元，同比增長82％城鎮(zhèn)單位在崗職工前三季度人均工資為14606元，同比增長13.4%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到8217元，同比增長13.3%農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2896元，同比增長25%城鄉(xiāng)居民儲蓄存款592.25億元，比年初增長14.7%累計實現(xiàn)進出口31.33億美元，同比增長15.5％社會消費品零售總額268.10億元，同比增長17.5%。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出6217元，同比增長12.3%，在居民消費結(jié)構(gòu)中，娛樂文教服務(wù)支出和居住支出比重分別由去年的8.6%上升到11.9%、由9.1%上升到9.6%，而其他食品、衣著等六類比重均略有下降。結(jié)論:從拉動經(jīng)濟增長的“三駕馬車”投資、消費和進出口的情況看，合肥市經(jīng)濟步入平穩(wěn)快速的發(fā)展軌道；隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的大幅增加,將進一步拉動不動產(chǎn)的消費。（三）合肥市宏觀經(jīng)濟走勢：經(jīng)濟快速發(fā)展，投資消費兩旺

全市投資增幅躍居全國省會城市首位根據(jù)合肥市統(tǒng)計部門公布的合肥2006上半年主要經(jīng)濟指標與省會、省內(nèi)城市的比較。上半年合肥市投資需求強勁，連續(xù)幾月成倍增長。1—6月份，城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資累計完成354.97億元，在省會城市中，超越上年同期投資總量排在合肥市前面的鄭州、福州、長春三市，依次反超21.17、85.76和116.07億元。合肥GDP增速比上年同期前進4位，位次由上年同期的第7位前進到第3位;投資總量由上年同期的第14位升至第11位，增幅躍居省會城市首位，合肥市整體經(jīng)濟發(fā)展活力和后勁明顯增強、速度持續(xù)加快，部分經(jīng)濟指標增勢創(chuàng)近年之最，在省內(nèi)，中心城市地位更加突出。

全市GDP增速躍居全國省會城市第三位全市GDP增速比上年同期前進4位，其中三產(chǎn)業(yè)增速位次都有不同程度的前移。2006年上半年省會城市整體發(fā)展速度有所加快，除末位的蘭州市增長10.5%，比全國增速低0.4個百分點外，其他城市均高于全國平均增速。合肥市GDP總量460.19億元，居第18位，保持上年水平；增長速度達到16.0%，比上年同期提升了0.8個百分點，位次由上年同期的第7位前進到第3位。居民收入增幅上升到全國省會城市第9位城鄉(xiāng)居民收入增長較快，位次前移。上半年，合肥市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長12.3%，與省會城市中最高增幅相差5.8個百分點，差距比上年同期縮小了10.7個百分點，增幅在省會城市的位次由上年同期的第14位上升到第9位。上半年農(nóng)民人均現(xiàn)金收入及增幅在省會城市位次都有所前移。1-6月農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1839元，比上年同期增加276元，位次由第23位前進到第22位；同比增長17.6%，由第13位前進到第6位。合肥市“十一五”規(guī)劃及2020年遠景發(fā)展戰(zhàn)略表明：到2020年合肥ＧＤＰ要超過2000億元，合肥中心城區(qū)面積約879.61平方公里，人口360萬人。未來15年，合肥將推行城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化和生態(tài)發(fā)展三大戰(zhàn)略，打造省會經(jīng)濟圈，強化產(chǎn)業(yè)支柱，構(gòu)建生態(tài)和諧的節(jié)約型社會，向特大城市邁進。預(yù)計“十一五”期間，合肥將在城市基礎(chǔ)設(shè)施上花費450億元。從500天1750萬平方米“大拆違”到“大建設(shè)”，一個嶄新的“大合肥”即將橫空出世。隨著合肥城市化進程的不斷推進，大合肥呈星形放射狀發(fā)展脈絡(luò)日益清晰。2006年，合肥投資36億元新建和改建40條道路，為構(gòu)筑大合肥新的交通藍圖拉開了帷幕。這將極其有力地拉動合肥城市的擴展，而在拉動合肥房地產(chǎn)投資和舊城改造方面作用更為顯著。結(jié)論:政府在城市建設(shè)和交通改造上的大動作，是合肥房地產(chǎn)發(fā)展的政府背景，也是政府大力扶持房地產(chǎn)發(fā)展的有力見證；城市建設(shè)和交通設(shè)施的日新月異將全面提升各樓市版塊的區(qū)域價值。大交通、大拆違、大建設(shè)將成為合肥房地產(chǎn)發(fā)展的加速器，宏觀方面的市場需求將得到進一步的放大從限額以上批發(fā)零售業(yè)零售統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，拉動銷售增長的熱點大類商品基本上保持了穩(wěn)定增長的趨勢。今年合肥市社會消費品零售總額增幅已經(jīng)超過年初制定的15％增長目標，全年增速將超過17％。家居類商品零售保持穩(wěn)定增長，建筑及裝潢材料類增長24.1%、家用電器和音像器材類增長21.8%、五金電類增長24.9%；汽車類零售的增長和石油及制品類零售的快速增長。汽車類零售額同比增長25.7%。石油及制品類零售增長47.1%，這既有價格上漲因素，同時消費規(guī)模也在不斷擴大；糧油食品類由于價格上漲因素導(dǎo)致零售較快增長，1-9月份累計食品、飲料、煙酒類零售同比增長18.5%，其中糧油類增長26.3%。個人享受及服務(wù)性消費所帶動的商品零售快速增長，如化妝品類增長25.9%、金銀珠寶類增長22.7%、休閑、娛樂市場增長25.8%、電子出版物及音像制品類增長30.4%、文化辦公用品類增長26.5%、服裝鞋帽、針、紡織品類增長22.5%。餐飲市場保持高速增長，1-9月份餐飲業(yè)零售額同比增長19.0%，創(chuàng)歷年新高。餐飲業(yè)零售額占社會消費品零售總額的比重為11.3%，拉動零售總額增長2.1個百分點，對零售總額增長的貢獻率達7.0％。（四）合肥市整體商業(yè)環(huán)境消費增長迅速，服務(wù)業(yè)餐飲業(yè)發(fā)展創(chuàng)歷年新高合肥市建成區(qū)的中心部分由周長7.8公里的環(huán)城公園包圍,從中心分別向東、北、西南發(fā)展,形成“三葉風扇”的形狀，目前建成區(qū)面積約203平方公里，人口244萬。至2020年，合肥中心城區(qū)預(yù)計容納360萬人。以老城區(qū)為中心，伸展形成8大發(fā)展板塊:老城區(qū)（環(huán)城路以內(nèi)）東區(qū)（現(xiàn)瑤海區(qū)）北區(qū)（老城區(qū)以外現(xiàn)廬陽區(qū)）西區(qū)（現(xiàn)蜀山區(qū)大部，含政務(wù)文化新區(qū)）南區(qū)（現(xiàn)包河區(qū)大部）經(jīng)開區(qū)（312國道以南，滬蓉高速以西）高新區(qū)（包括現(xiàn)高新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地、蜀山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）濱湖新區(qū)（312國道以南，滬蓉高速以東，南淝河以西，派河以北）。合肥的發(fā)展方向是：接軌滬寧，聯(lián)動長江的先發(fā)城市；立足皖中，引領(lǐng)全省的中心城市；強化科研，輻射全國的創(chuàng)新城市；優(yōu)勢獨具，合作發(fā)展的產(chǎn)業(yè)城市；依山傍水，濱湖通江的生態(tài)城市。（一）合肥市城市總體規(guī)劃：三、合肥城市規(guī)劃介紹合肥市總體城市發(fā)展戰(zhàn)略：東拓、南進、西緩、北抑南進--新城區(qū)在312國道南側(cè)依托老城區(qū)相對獨立發(fā)展，建設(shè)完善經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和桃花工業(yè)區(qū)。城市主要發(fā)展方向向巢湖拓展。將中心城區(qū)調(diào)整為合肥市巢湖區(qū)。東拓--沿長江路向東經(jīng)肥東縣城拓展到高速公路立交橋附近，建設(shè)完善新火車站綜合試驗區(qū)和龍崗工業(yè)區(qū)。西緩--312國道北側(cè)為未來城市第三翼伸展區(qū)，完善高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和西郊游憩風景區(qū)。北抑--西北為城市水源地，北為寧西鐵路、對外交通站場、新飛機場選址區(qū)，用地潛力不大，限制發(fā)展，延伸建設(shè)完善雙鳳工業(yè)區(qū)。（二）合肥市城市近期商業(yè)網(wǎng)點專項規(guī)劃一個市級中心、8個區(qū)級中心、25個社區(qū)級中心一個市級商業(yè)中心：建筑面積80萬平方米以上。以長江路為軸，東、西以明光路和環(huán)城西路，南北分別以紅星路、壽春路為界的2平方公里范圍。業(yè)態(tài)以購物中心、百貨店、專業(yè)店、專賣店等為主；商品品種齊全，能夠滿足消費者一次性購足購好的需求；還能為消費者提供文化娛樂、金融、郵政、信息、旅游等方面的服務(wù)，滿足消費者多層次、多方位消費需要。8個區(qū)級商業(yè)中心：區(qū)級商業(yè)中心建筑面積宜在10萬平方米以上。用地面積控制在0.5平方公里左右。其主要功能是就近為區(qū)域內(nèi)居民提供商業(yè)服務(wù)，分流市級商業(yè)中心部分職能，緩解老城區(qū)交通、環(huán)境壓力。商業(yè)門類、品種較為齊全，以中高檔為主；商業(yè)業(yè)態(tài)以大中型超市、專賣店、專業(yè)店為主；商業(yè)設(shè)施比較先進、購物環(huán)境較好；區(qū)級商業(yè)中心共規(guī)劃8處。其分布為：東區(qū)區(qū)級商業(yè)中心（瑤海區(qū)花沖公園附近）、北區(qū)區(qū)級商業(yè)中心（廬陽區(qū)公交四保場附近）、西南區(qū)區(qū)級商業(yè)中心（南七附近）、東南區(qū)區(qū)級商業(yè)中心（包河區(qū)葛大店附近）、西區(qū)區(qū)級商業(yè)中心（蜀山區(qū)井崗鎮(zhèn)附近）、新站區(qū)級商業(yè)中心、政務(wù)文化新區(qū)區(qū)級商業(yè)中心、大學城區(qū)級商業(yè)中心。25個社區(qū)級商業(yè)中心：用地面積每千人600—940平方米；建筑面積每千人700—910平方米；商業(yè)面積不低于2萬平方米。居住區(qū)級商業(yè)中心主要服務(wù)對象是居住區(qū)的常住人口，以經(jīng)營中低檔的日常消費品為主。商業(yè)業(yè)態(tài)以小型超市、便利店、菜場、餐飲店為主體，同時配有一定規(guī)模的服務(wù)網(wǎng)點。社區(qū)級商業(yè)中心規(guī)劃共有25處，其分布如下：廬陽區(qū)4處：亳州路社區(qū)級商業(yè)中心、雙崗社區(qū)級商業(yè)中心、杏林小區(qū)社區(qū)級商業(yè)中心、森林城社區(qū)商業(yè)中心?，幒^(qū)6處：七里塘社區(qū)級商業(yè)中心、三里街社區(qū)級商業(yè)中心、銅陵路社區(qū)級商業(yè)中心、站塘社區(qū)級商業(yè)中心、鋼北社區(qū)級商業(yè)中心、化工廠地區(qū)社區(qū)級商業(yè)中心。包河區(qū)7處：周谷堆社區(qū)級商業(yè)中心、九華山路社區(qū)級商業(yè)中心、衛(wèi)崗社區(qū)級商業(yè)中心、曙光社區(qū)級商業(yè)中心、姚公廟社區(qū)級商業(yè)中心、黃山公園地區(qū)社區(qū)級商業(yè)中心、馬鞍山南路社區(qū)級商業(yè)中心。蜀山區(qū)8處：三里庵社區(qū)級商業(yè)中心、高新區(qū)社區(qū)級商業(yè)中心、西七里塘社區(qū)級商業(yè)中心、昌河社區(qū)級商業(yè)中心、西城社區(qū)級商業(yè)中心、青陽北路社區(qū)級商業(yè)中心、蓮花新村社區(qū)級商業(yè)中心、鄉(xiāng)村花園社區(qū)級商業(yè)中心。規(guī)劃在十一五期間內(nèi)，建設(shè)各類住房34.15萬套，總建筑面積3000萬平方米。其中，建設(shè)商品住房2746萬平方米（含套型建筑面積小于90平方米26.65萬套，建筑面積2100萬平方米），建設(shè)政策性住房254萬平方米（其中：危舊房改造及經(jīng)濟適用住房250萬平方米，建設(shè)公共租賃住房4萬平方米）。（三）合肥市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十一五總體目標第二謠部分移合肥熄房地蔥產(chǎn)市肺場發(fā)旨展情焰況介流紹一、謊房地厭產(chǎn)市順場發(fā)胸展現(xiàn)乖狀及具特征地概括二、置土地根交易圓市場堪概述三、廉房地冊產(chǎn)投澤資介濤紹四、債房地斤產(chǎn)市騎場供索求情喊況介耕紹一、嗽房地源產(chǎn)市魂場發(fā)抄展現(xiàn)凳狀及煉特征床概括1、陶20逗06項年合考肥市棟新建美商品椅住宅襯均價運32鞭69屯元/菠平方光米2、航多層食均價泊28御84遍元/渴平方橋米，糠與去慰年基謊本持廳平，慨占比拖持續(xù)宅下降里，占保總體秘供應(yīng)川的三歌成。3、的小高猜層均攔價3忙23丙5元的/平暗方米肢，同什比漲把幅1籌.5畏%。束占比債開始此下降喚，低蔥于多帽層和拿高層歷比例4、沒高層別均價桌35趣66吳元，川漲幅腐1.港15藥%。凡占比易不斷茄增加槽，有哪望取賤代多賣層的熄主體刻地位5、萌別墅擦均價禁43志31辜元，帽漲幅耕0.滋79罰%。艘比例混不斷星減少陶，僅奔占到剛總體搭2%二、傲土地局交易撈市場碌概述直接指標單位20022003200420052006年土地出讓面積萬平方米土地成交金額億元三、仆房地鴿產(chǎn)投碎資開魔發(fā)情俱況介倘紹表：賢合肥擠市2庫00罩3、糕20伍04船、2涉00栗5房壺地產(chǎn)提開發(fā)宣投資肺數(shù)據(jù)具體評價指標值及年增幅單位合肥

20022003200420052006年1～9月房地產(chǎn)開發(fā)投資額

億元40.0267.83138166.52197.37其中住宅開發(fā)投資額

億元30.1763.85

132.12172.08商品房新開工面積

萬平方米290.17467.761213.3861.13948.24其中住宅新開工面積

萬平方米

366.06

723.04811.39商品房施工面積

萬平方米606.54932.861414.971747.012161.9其中住宅施工面積

萬平方米

1393.111766.05商品房竣工面積

萬平方米222.24324.69566561.46363.78其中住宅竣工面積

萬平方米167.22259.84641484.9297.78結(jié)論冷:20閃02桶-2賓00盾6合土肥全折社會幅固定語資產(chǎn)便投資掘和房泰地產(chǎn)常投資察的絕走對值永變化烏來看呈，合厭肥的死城市醒建設(shè)例和房覺地產(chǎn)站發(fā)展齡均處魯于快狗速增植長階瞧段，碎至2活00結(jié)6年抗9月繭份的煌統(tǒng)計毛數(shù)據(jù)疼來看班已經(jīng)成高于疏20賭05趟年全盜年水娃平；另外西，房以地產(chǎn)礎(chǔ)開發(fā)動投資蹈額占隱全社乞會固靈定資襲產(chǎn)投方資的搜比重聲也維翻持在桶較高肉水平都，高宴于國吧外正榆常的免20揚%-干25轉(zhuǎn)%，妙說明舊目前繭合肥送的房鮮地產(chǎn)聾投資簡被普累遍看羞好；合肥毯宏觀漂經(jīng)濟皮走勢合肥艘市2州00勻6年田房地銀產(chǎn)開堪發(fā)投楚資熱司情高更漲：全社涼會固感定資紫產(chǎn)投蹈資包旋括基禮本建蛙設(shè)、隙更新伐改造業(yè)和房用地產(chǎn)押投資內(nèi)等。房地里產(chǎn)開赴發(fā)投尤資額號占全帆社會秤固定南資產(chǎn)摟投資域的比柔重是陡直接訪反映陶投資浮結(jié)構(gòu)是否疊合理洽的基仗礎(chǔ)性過指標敗。在發(fā)曠達國停家，特根據(jù)拿經(jīng)濟愁發(fā)展岡的一融般規(guī)輸律一瘋般為稀20繼－2關(guān)5%童。按照饅“1即41嫌”組纖團布用局思狗路，司合肥疫正掀揀起新廟一輪領(lǐng)基礎(chǔ)辱設(shè)施供建設(shè)售高潮樣。20梁06孕年，疼合肥蓬已投士資3稠6億符元新大建和碰改建寇42居條道廈路。預(yù)計舅“十糞一五聾”期挪間（堆20找06再－2蓄01浪0年獎），董合肥喜將在駐城市副基礎(chǔ)墳設(shè)施節(jié)上花然費4朵50泉億元巾。從1螞75杰0萬翼平方侮米躁的5吃00錦天“儀大拆自違”奪到“酷大建荷設(shè)”結(jié)，一萄個嶄箏新的智“大廳合肥尚”即忍將橫但空出蒜世。20買02昂-2怕00否6全掉市商拾品房送新開督工面窯積與廟施工漲面積寒（數(shù)限據(jù)來往源：焦合肥俯市房叫產(chǎn)局才）房地練產(chǎn)市堆場放詳量持熟續(xù)走弱高：結(jié)論移:雖然粥經(jīng)歷爆了近禿2年殿國家周宏觀徹政策添調(diào)控喂的影休響，才20能02銀-2賓00歌6合造肥全筍市的糕商品篇房新悶開工銅面積滑和施根工面久積仍唯然一奇路走屢高，橫一方碌面，膽說明乓房地殼產(chǎn)行斃業(yè)的愈贏利曬能力條仍然龍被普飽遍看理好，秤市場口空間泛仍然嫁存在科；但攀另一劇方面厭市場盟的迅喇速放寧量也欺將在災(zāi)未來侮的幾室年引凱發(fā)競殲爭加伶劇。新開診工面虛積反皺映1草-2的年后州的大冶致預(yù)桐售供之應(yīng)量青；施鴨工面喉積反揮映2譽~3件年后土的大階致現(xiàn)齊房供睡應(yīng)量挽；從雁圖表翅可知風，商謠品房絲式新開賣工面堪積占促施工洗面積忌的比氏值，明始終傳保持素在4夕0％尼～5庭0％糾之間莊，這鏈表示酬房地描產(chǎn)開蜻發(fā)企躁業(yè)對盞市場會預(yù)期孔的信拼心處治于溫伍和狀截態(tài)。20曉02獅-2爸00惕6全鳥市住梯宅銷陷售均抱價（唉數(shù)據(jù)肉來源顛：合眉肥市栗房產(chǎn)原局）現(xiàn)階忽段住懷宅成肺交均踢價出舅現(xiàn)小朽幅震旨蕩：結(jié)論醒:20拉02癢-2洗00韻6合臨肥全狐市的縣商品姿房成撈交均盡價基棋本上矮是一品個持喉續(xù)走醋高的植過程天，其懼中在質(zhì)20頸03險-2球00莫4年讀有一繭個快混速增踏長的治爆發(fā)霜過程考，至跌20蔑05蟻、2畝00效6增見幅趨脹緩，疼特別尺是受機國家源宏觀再政策衛(wèi)調(diào)控兄影響煮一段功時間行內(nèi)，煉價格鄉(xiāng)豐甚至守出現(xiàn)漸下跌恐，到蛾目前純?yōu)橹箛姡瑑r羞格基遷本上碰維持墊在3銜10駝0-普32洽00挪之間廟徘徊酬，短河時間買內(nèi)房自價攀模升乏劑力。另安蒜徽省順及合獎肥市且一些降單位旱合作陽建房去和集摘體購各房至養(yǎng)少2卡萬套漲（總祝面積催約在緣瑞20贏0萬杰平方送米左漏右）回，由餡于收孔入相渣對較建高的急人群筆大也乒多集稀中在柜這些訂單位企，對想樓市任銷量懂造成桌了較究大的障沖擊君。充欣足的碑供應(yīng)護量與他并不慨強勁篩的需茄求也撲造成繪了房地價無供法持姥續(xù)高噴攀的襪局面悼。結(jié)論等:20存02聰-2尊00涂6年府合肥男是商黎品房機竣工貸面積結(jié)和銷顏售面路積均左增長好較快胳，一納般當鬼年竣鞠工面玻積均揚高于昂銷售漂面積播15理個百酷分點闖以上集，但丟從2梨00蒸6年鉗1-天9月慚份的吧統(tǒng)計聾數(shù)據(jù)蒸來看唐，首匯次出執(zhí)現(xiàn)銷組售面套積超固過竣盤工面汁積，恩一方速面說儉明2銹00米6年拜樓市忠銷售碑勢頭宰看好械，但迫另一迅方面士，空年置商痕品房走面積始的增鍋加使怕得施漿工建橡設(shè)速騾度趨樸緩也懲是一俘個重趁要原誰因；僅從逮近兩踢年數(shù)熔據(jù)來左看，脅20猛05責年1胞1月唐商品膜房空月置面浴積為宗58拘.6緣瑞7萬威平方浸米，濁到2叛00笛6年汪三季植度商栗品房趴空置稠面積次已經(jīng)草達到輕91纖.9搭9萬巧平方挨米，誕同比蜓增長君89創(chuàng).3屠%，斬市場咬形式迎還是朋比較今嚴峻綢。20均02剩-2榆00帆6全蹲市商室品房按竣工貪面積暈和銷恢售面隸積（震數(shù)據(jù)飽來源娛：合軟肥市胖房產(chǎn)與局）合肥廣市空償置商委品房泳面積候顯著稅上升琴：結(jié)論尿:施工廚面積板與竣么工面肚積的紛比值汁是房汁地產(chǎn)銅一個句重要源的前擠瞻性球指標域。它沙反映役1-站2年落后現(xiàn)返房供量應(yīng)量祖，其呀值小餃于3選倍，叢會出奶現(xiàn)供墳應(yīng)短臨缺，脖大于洪4倍肆，1南～2脊年內(nèi)絲式供應(yīng)閱量將歐會供篇大于較求。另外守，合么肥房倉地產(chǎn)捧施工茄面積該與竣左工面動積的能比值暮在2壟00江6年轉(zhuǎn)突然肝放大塔，說默明目視前房準地產(chǎn)穿業(yè)處雪于低館谷，社房地頁產(chǎn)開挨發(fā)周糕期延箱長，織不少堤企業(yè)握甚至鳳出現(xiàn)圍資金荒困境銷。而掩即使警是相材繼竣盲工面機市的克項目值，也雷將面關(guān)臨越侍來越雄嚴重哪的市殖場競趴爭20戲02亭-2任00霧6全危市商初品房怖施工潮面積染和竣依工面胞積（矮數(shù)據(jù)叮來源岔：合窄肥市專房產(chǎn)匙局）未來險1-愿2年蹄合肥既市商即品房劉現(xiàn)房銜供應(yīng)宗量將風會大嶄幅增感加：20高06爪年商購品房冊銷售漫面積都超過淘竣工膝面積潔。表明樸購房獻需求捧增長劣，房鋒地產(chǎn)萍市場凈開始杜走熱巨。20囑06比年合堂肥住塘宅銷學售面漁積及鍋金額倒均有頭了較緞大幅紐奉度的于增長騎，銷懇售均耽價基怒本持價平，類略有椅下降匹。但劉有關(guān)完方面細數(shù)據(jù)大顯示上，合希肥市濟空置垂房面究積顯步著上品升：據(jù)統(tǒng)購計2爺00創(chuàng)5年儀11被月，其商品訓房空辨置面律積為秧58說.6祖7萬夕平方聯(lián)米。賠到2烏00亦6年援三季博度，黨商品愛房空翠置面運積達炕到9修1.關(guān)99外萬平飄方米房誠，同品比增濟長8謊9.擋3%勾，比外20逃06炭年一唯季度級和上事半年科分別償上升軟63染.5宰和3意7個規(guī)百分失點。（4征）2期00瓦6年通合肥萍空置猾率結(jié)論到:截隙至2者00斑5年慣底，免合肥扮市建雷成區(qū)短常住貿(mào)人口哨22考4萬零，家兵庭戶學人均傭住房鞠建筑敢面積編為2作5.基8平亞方米穴，雖舅然增捆長較荒快，辣但是載仍然使低于非同期強全國淺人均急水平畢（2匹6平籮方米嶄）。合肥而市“腰十一用五”針末規(guī)習劃膨“常鏈住人米口3療00做萬、離人均投住房居面積家30停平方持米”居的目升標，寧也是灘當?shù)叵颊罅θ榉龀制旆康匕岙a(chǎn)行附業(yè)所臟定下庫的政剪府目向標，余隨著推居民洞收入陡和生販活質(zhì)振量的捏提高凳，對配房價慣上漲隸的承陸受力龜也在易增強冰，為舊房地趨產(chǎn)行雹業(yè)的扭需求統(tǒng)擴張粥也預(yù)催留了急較大滿市場尼空間挑。20火02線-2貨00他5全榮市人鼻均住哲房建趟筑面栗積（番數(shù)據(jù)皂來源老：合室肥市昏房產(chǎn)病局）合肥趙市城樓鎮(zhèn)居抄民人蠻均建恩筑面績積持呢續(xù)增搬加：20卻06譽年經(jīng)究市物訓價局六審核肌批準螺辦理口商品連住宅逃明碼平標價最書備脅案手治續(xù)的奪開發(fā)孝項目份20匙0多乓個，房誠投入裹市場焦銷售脈的商萍品住悟宅建俘筑面方積近償70牽0萬鍋平方挑米，蹈與2叼00悅5年往基本搬持平古，但情市場壯銷售委滯緩憐，商咱品房覺空置奇面積示增加糖。合革肥市寸統(tǒng)計奮局發(fā)識布的飲數(shù)據(jù)證顯示售，2鏟00醫(yī)6年泄前三底季度黨，合薦肥市險商品幼房銷鄰售面室積為駛37書0.四86崖萬平象方米日，同應(yīng)比下帆降2治1%炸，商惠品房才空置繭面積療則達似到9臟1.絹99鳳萬平丹方米佩，同傘比增洗長8剛9.余3%供；1弦～1融1月咸份，削合肥尾市房射地產(chǎn)針開發(fā)曲完成演投資永24忘9.贊58肝億元偶，占懂全社正會固吃定資楚產(chǎn)投琴資額腐的3患3.棍6%朽；全材市商糊品房揪銷售泉面積扔同比觸下降使18慈.5撇%；奧商品臥房空妨置面勸積增焦長6驗6%奴。四、屢房地尼產(chǎn)市彼場供掙銷情知況介趣紹具體評價指標值及年增幅單位合肥

20022003200420052006年1～9月商品房批準預(yù)售面積

萬平方米80.34126.85

421.71其中住宅批準預(yù)售面積

萬平方米

354.88商品房銷售面積

萬平方米194.59285.84371.36414.36370.86其中住宅銷售面積

萬平方米179.58244.09315.84365.71

商品房銷售均價元/平方米184421202791

3423住宅銷售均價元/平方米20132341295731893100.13商品房空置面積

萬平方米57.3761.24

91.9920祝06驗?zāi)旰霞埛拾嗣鈪^(qū)住掛宅類朗銷售借面積夾與套有數(shù)排替名20值06月年合貝肥八醬區(qū)住母宅類尾銷售均價排名5718463220肅06箱年合迅肥八鉛區(qū)商躍業(yè)類至銷售掌面積茶與套森數(shù)排群名20折06輝年合炭肥八暖區(qū)商毫業(yè)類政銷售均價排名5718463220熱06圍年住辮宅均桌價出戰(zhàn)現(xiàn)回圖落2002年2003年2004年2005年2006年1-11月商品住宅均價（元/平米）20132341295731893163.4漲幅（％）16.3%26.3%7.8%-0.8％合肥唇房地瓣產(chǎn)市傘場1憐～1徑2月閑份各搭區(qū)多蔥層成伏交均干價變坊動情不況均價高新區(qū)1政務(wù)區(qū)2包河區(qū)3廬陽區(qū)新站區(qū)蜀山區(qū)瑤海區(qū)經(jīng)濟區(qū)1月多層378435003320316031502907264223822月多層376835003321316831482932263923833月多層376835003321315331482954263423834月多層376635003358314631492878292523905月多層378835003358314630682884268523936月多層379635373369316530252928268424097月多層378235393382312430252953271224028月多層377035533374311530012948271123979月多層3769354533823119300629662720241210月多層3767353834063121299129742715243411月多層3769254334153124299429692727244212月多層37573533340431292998297327062444合肥損房地霞產(chǎn)市吹場1焦～1并2月仗份各只區(qū)小綁高層博成交擠均價醬變動底情況均價高新區(qū)政務(wù)區(qū)包河區(qū)廬陽區(qū)新站區(qū)蜀山區(qū)瑤海區(qū)經(jīng)濟區(qū)1月小高層352435753485313834503308300127492月小高層352135753485313834523308299627483月小高層352135753485313834523308299127484月小高層351935743508313234503359298927485月小高層351935513508314634503303298928106月小高層351235303543315534313314301127617月小高層351635553565316734623323304027848月小高層352335403580319034223312305727669月小高層3528353635753187341833203060277010月小高層3546352935833192337133292985277611月小高層3551353235893189337333322987277512月小高層35403524358731813381332829962837合肥細房地屯產(chǎn)市東場1務(wù)～1孫2月勞份各貫區(qū)高察層成乏交均裳價變銅動情粗況均價高新區(qū)政務(wù)區(qū)包河區(qū)廬陽區(qū)新站區(qū)蜀山區(qū)瑤海區(qū)經(jīng)濟區(qū)1月高層307537793791324735413601350029732月高層307637763797324535423606350329743月高層307638213893366835623544351929744月高層307538203895367835673595346729745月高層330938204039456535073537349729746月高層336038143914407734763540348330217月高層336539423914400435603602350730218月高層338339013924396135563581352530239月高層3387389039363958355335823523302810月高層3388388539143961355735793526303411月高層3390387939183963356035813528303312月高層33953884392239633555358535253041月份套數(shù)面積金額均價一季度6993864027.1278743.783226.14月3721414619.4125374.93073.545月3530409211.6131246.63236.246月3054345183.9115001.23221.057月3135351111.9111380.53204.498月3525416182.1121878.82928.59月3431389848.9123900.13178.1610月4225472512.8153339.73245.211月5249587140.91835293125.812月總計36863+4249838.61344394.583163.420釣06骨年合終肥市區(qū)1-曲12嫌月住枯宅市勁場銷躁售情尚況（掏數(shù)據(jù)悠來源倘：合盜肥家和園網(wǎng)扯）結(jié)論跑:20罪06紋年1指-1舉1月館，合膜肥市夢住宅校商品崗房市垂場累盆計銷辣售套凍數(shù)為貴36郊86防3套虎（4翁25硬萬平倘米）桐，成牢交均良價維鈔持在涼31岔50順元/足平米迷左右忽，對棵于一掠個經(jīng)漫濟尚賭不發(fā)冬達的黨內(nèi)地味三線磚城市拌來說于，1妖56匪.8猴萬的院城市野總?cè)肆趴谀芩儆心甓昃?炕萬套戶的銷秒售速酒度，分其本澇身也園說明配了一習個城蹤蝶市的煤樓市砍活躍駝程度革，但隊是在蓬合肥真樓市懲快速爆增長盼的大往形勢喊下，裕全年躲成交阿均價廈的不武溫不子火，牽也說著明了敬合肥鏟樓市堵目前傾所處遍的價削格乏煤力的存尷尬疲局面沈；從蜀哥山、倆高新男、包許河三架區(qū)的鳴整體骨成交騙均價科來看馬，包跨河區(qū)態(tài)成交可均價秤最高婚，其雅次是腐高新醒，再蒙次是訂蜀山鑼，其辱主要杰原因搞是包慎河區(qū)背郊區(qū)般項目吃較少削，大濟部分其項目祖集中栽在馬弱鞍山存路和過望江身路沿乎線的嫂城區(qū)蒜版塊找，而亭蜀山渡區(qū)項粉目分硬布范標圍較控廣，顏一些鴿郊遠場區(qū)項社目使器得整皇個蜀憐山區(qū)拌的成嚼交價伐格有兔所下沃浮，丘實際痕各版或塊中命心區(qū)蝴的成蘿交均苗價為欺蜀山廢區(qū)和雖高新膠區(qū)最炸高，富包河地其次下；從蜀吐山、紹高新演、包誕河三卸區(qū)的值不同鴨物業(yè)夠類型刮的成館交均崇價變扒化情箏況來塞看，唇除高汪新區(qū)饅外，灣蜀山族、包牛河等宵其他蕩版塊優(yōu)的多穴層成撲交均疊價均道低于己同版臣塊內(nèi)笨的高動層或封小高銀層均吼價，太但是醬這并智不能物說明義合肥膜同區(qū)戴域內(nèi)悔的多閣層價揭格就愧低于滾高層脊或小光高層購，究答其原芳因主朝要是貫因為王各版耽塊中蘿心高系價區(qū)渴域已尚經(jīng)基莫本沒棉有多桃層，鴨多層涉的分秧布往迎各版賢塊中素心區(qū)跟外圍梳發(fā)展畏的趨泰勢已艇經(jīng)越鍋來越方明顯工，這魄也是肥合肥返目前偽樓市猶進化著的一遞個重武要特卸征之杰一。第三悉部分身合肥秘樓市守簡要肌分析一、軋住宅染市場吵簡要女分析二、到別墅共市場砌簡要些分析三、刪商業(yè)給辦公蝦市場足簡要醫(yī)分析四、魔二手疫房市塔場簡厲要分飾析五、召20帶06驚年典釣型樓慢盤介柳紹六、禽20銜07駝年熱圍點樓眨盤介叫紹一、凈住宅舉市場鉤簡要持分析（一覽）樓侄市板提塊介遍紹（二妹）價關(guān)格等騾高線（三僚）止2006費年度件全市反商品程住房秧銷售兼前十逼名板塊板塊介紹蜀山區(qū)西臨大蜀山，自然環(huán)境優(yōu)越。高校（安大，科大，農(nóng)大，炮院，電子工程學院）人文環(huán)境好，學區(qū)好。高新區(qū)西臨大蜀山，自然環(huán)境好，合肥高檔住宅區(qū)華東最有影響力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，合肥最重要的科技旅游，高新技術(shù)研發(fā)，孵化和產(chǎn)業(yè)化基地包河區(qū)位于合肥上風口，自然環(huán)境好。交通便利，配套成熟齊備，人文環(huán)境（合工大，城建學院）、學區(qū)佳。政務(wù)區(qū)規(guī)劃中合肥的新城區(qū)，規(guī)劃科學，環(huán)境優(yōu)美，配套齊全（超市，購物中心，學校，體育館，藝術(shù)館，公園，寫字樓）升值潛力較大。廬陽區(qū)合肥的老成區(qū)，人口眾多，周邊配套成熟。雙鳳工業(yè)區(qū)的住宅開發(fā)剛剛啟動，未來還有一定的上漲空間。隨著北部老城區(qū)改造，并建設(shè)大體量商業(yè)，未來區(qū)域可塑性很強，板塊內(nèi)多超級大盤新站區(qū)依靠合肥火車站和城市主干道，集中了安徽所有的大型服裝批發(fā)市場和綜合性批發(fā)市場，交通非常方便?，幒^(qū)板塊內(nèi)有瑤海公園、生態(tài)公園自然生態(tài)資源，作為合肥的老城區(qū)，依靠合肥火車站和城市主干道，交通便利。經(jīng)開區(qū)合肥未來高等院校的集中區(qū)域，配套和人文環(huán)境正在完善，建有翡翠湖公園，生態(tài)環(huán)境較好合肥跌以老燦城區(qū)伙為中飼心，抵向東戀、南私、西閉南、獸西、罩北5化個方每向伸小展，染形成附8大忘發(fā)展恭板塊弊。（一丑）合君肥樓作市板輪塊介扇紹45讓0040見0035咸0030埋0040薄0030熄0025葵0020緊0042紛0025哭0030歌0042辨0035別0036慚0030惠0040逼0035駐0042弦0035丹0030留0035熟0030廚0025煤0020祝00合肥哭樓市悅20垂06烈年1舞1月孔價格憤等高裳線分局布示蔥意圖（廬懂陽、新瑤海民、新蹤蝶站、聰包河摧、蜀舉山、損高新牲、政夏務(wù)、釋經(jīng)開艇八大幅版塊工）結(jié)論謝:從合胞肥樓潮市2乏00欲6年勺11楚的價廳格等義高線賭分布容狀況秤來看辯，以蕉老城口區(qū)環(huán)語城河騙以內(nèi)氣的中躲心版悄塊為功中心稿，基榴本形靜成一燭個多剝高點孕、多粗中心層的價燙格分滔布特窮征，逝這些遭價格宋高點致的形墊成要勾么依嶼托老唐城區(qū)文原有盲的發(fā)筍展基半礎(chǔ)，吹要么憲以人些文或腐景觀寒資源遲取勝攪，如大蜀疫山畔湖的高抹新版析塊、斬環(huán)天期鵝湖放的政憂務(wù)區(qū)康版塊移、長志江西臉路和冒黃山泥路沿份線的肺蜀山同區(qū)、幻玉馬鞍法山路甜沿線曲的包噴河區(qū)待版塊預(yù)及勝躁利路叨沿線筆的新辜站版喚塊都處瞇于各短版塊宿價格貌等高素線分型布的棍最高欠點。20且06吧年合兇肥樓梳盤銷呈售套穗數(shù)十古強（委住宅理）排名行政區(qū)項目名稱銷售套數(shù)均價開盤時間月度吸納率項目特點1包河區(qū)金地國際城15274683200509191271.產(chǎn)品創(chuàng)新（5.2米挑高小戶、錯層陽臺等）2.面積控制合理總價優(yōu)勢3.強強合作（世聯(lián)地產(chǎn)；深圳毅華）2包河區(qū)元一柏莊15003198200512131251.開發(fā)商品牌優(yōu)勢2.活動營銷聚人氣3新站區(qū)元一·名城12883058200606081841.開發(fā)商品牌優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢2.活動營銷聚人氣4經(jīng)濟區(qū)九溪江南園803261020060111701.園林優(yōu)勢、錯層戶型2.萬科物業(yè)3.電力集團團購5瑤海區(qū)城市綠苑593329420050919491、成熟區(qū)位、城熟配套2、東區(qū)高性價比品質(zhì)社區(qū)6經(jīng)濟區(qū)名邦·錦繡年華584286620050828481、產(chǎn)品優(yōu)勢（板式挑高小戶型）2、總價低優(yōu)勢7包河區(qū)柏林春天572347720051213471、包河區(qū)高性價比異域特色社區(qū)2、政府今年重點打造“濱湖新區(qū)”的政策優(yōu)勢8蜀山區(qū)信旺·華府駿苑55129492006031853報價高（3600）成交價低（2800）9蜀山區(qū)維也納森林小區(qū)546352820054510蜀山區(qū)城市天地家園52645062006070188面積控制合理總價優(yōu)勢

二、柜商業(yè)姥辦公羽市場焦簡要矛分析（一長）葉“十啞五”西合肥怪商貿(mào)純業(yè)發(fā)啟展回原顧（二第）商針業(yè)辦撿公市添場現(xiàn)單狀介蕉紹商業(yè)幸地產(chǎn)和異軍踐突起自2袋00絮3年肉起，帥合肥鴉房地桃產(chǎn)市偵場的累最大光變化睛莫過變于商萌業(yè)地抱產(chǎn)的閑異軍蠟突起茅，由刪于商撒業(yè)地畜產(chǎn)投飾資回鋸報率欺、社委會反蓄響度苦均高墾于住柄宅，辛再加唉上合洲肥城姻市化鈔進程仔的全柄面提漢速，霧整個摧合肥乳無論寄是商艘業(yè)格櫻局、悅還是浪商業(yè)泉業(yè)態(tài)吸都發(fā)膊生了愛革命酬性的巷變化紗，雖軋然目呢前合災(zāi)肥整附體的雜大商賽業(yè)發(fā)思展尚宋處于婆起步歌階段臣，但乎是傳討統(tǒng)的賄一個擔中心辟的商眠業(yè)格碎局已交經(jīng)基為本打錄破，躲城市訪副中繼心迅城速崛報起，扣商業(yè)雷地產(chǎn)銀的發(fā)放展在愿合肥辱存在普著巨識大的磚商機那；新興潛業(yè)態(tài)音不斷神涌現(xiàn)商業(yè)虛地產(chǎn)拖在合頃肥經(jīng)赤過近智幾年病的快書速發(fā)栗展，蒜隨商察業(yè)市丈場的于不斷寬細分喜，新礦興業(yè)升態(tài)也黎不斷夜涌現(xiàn)頌，專鮮業(yè)市攀場、攝經(jīng)營柜品牌稿、連憂鎖的報飲食改、超肯市、根服裝詞、娛伏樂等館的出魂現(xiàn)極法大地場豐富田了商姿業(yè)地錘產(chǎn)的拘專業(yè)財化程關(guān)度，禾同時無也促剩成了德更多親的傳籌統(tǒng)商批業(yè)類株型轉(zhuǎn)亞型；扇如火陡車站需附近火服裝否大市嫂場集擦群和肢元一穩(wěn)時代核SH構(gòu)OP崇PI土NG絡(luò)M椒AL刪L餐飲徹業(yè)和科休閑游娛樂每業(yè)成準為合漁肥城遇市商拜業(yè)格被局中送零售冠業(yè)態(tài)灑的領(lǐng)嫂軍者近幾職年，籌特別風是今階年餐搬飲業(yè)吧19孕%和前休閑脊娛樂攔業(yè)2強5.紫8%悼的高畝速增憤長勢兼頭有滅目共偵睹，血也是撥合肥忘城市頌發(fā)展蓮和繁藏榮的交一個耐有力披見證鉗；如劇金滿賓樓、水香格增里拉慢、蜀無王等擺大型瓶餐飲跑連鎖少的快會速擴良張。城市掌化進或程不庸斷創(chuàng)尸造商揉業(yè)機和會隨著問合肥敘城市朱化進都程的鄉(xiāng)豐提速碑和城佩市規(guī)頁模的麥迅速善擴容崖，以俗此帶拉來的站商業(yè)拉機會駁也不管斷出愛現(xiàn)，搏甚至加陌生不商業(yè)織環(huán)境侵的商陵業(yè)奇碗跡都線在不逗斷涌宋現(xiàn)。拾如北衰二環(huán)間外的齊綠水簡雅客捷及高牽新區(qū)甘的銀魚灘綠芹洲會攪所。合肥潔市商率業(yè)格犁局變擊化合肥拒市“酸十一英五”爸規(guī)劃唉中明喇確指鼠出，化未來課5年幼內(nèi)，挪合肥滿市城碗市人往口將壘從原革來的扛15由0萬溜增加磚到3諷00久萬人妄；到誰20宅10趴年，霉合肥樓市生慰產(chǎn)總咬值確磁保1修90頃0億放元，饑年均瓜增長塔15瓦.5鍛%；察力爭然達到專21助00炎億元章，年評均增沿長1稀8%城；人竊均地壇區(qū)生格產(chǎn)總清值比鹽20般00觀年翻率兩番宰以上訪，達過到5窗00云0美可元；污所有陽數(shù)據(jù)蕉都在險為合省肥新療一輪殘的商掩業(yè)地四產(chǎn)大乓發(fā)展靠創(chuàng)造漿一個眾前所越未有散的發(fā)鮮展良廉機；按照裹國際乎標準嗎人均業(yè)商業(yè)綠1.震2平卻米來歉計算金，合蔑肥未您來5約年將晨發(fā)展徐20磚0萬航平米殿以上盞的商把業(yè)規(guī)姨模，字如果鼠加上南舊商逗業(yè)的間改造狂，經(jīng)滋濟和風人口痕的成占倍增粘長將于給合棚肥的凈商業(yè)喉地產(chǎn)努發(fā)展尺帶來楊巨大徑的發(fā)飾展空制間。目前修的合垮肥商簽業(yè)格系局將論面臨臘巨大架轉(zhuǎn)型雙，傳肅統(tǒng)商宵業(yè)已感不能徐滿足阻城市靜發(fā)展寬，從遵國內(nèi)板外大謝城市輝現(xiàn)狀衛(wèi)以及屆城市召發(fā)展礎(chǔ)的規(guī)夜律來鴿看，校合肥撐單一絕商業(yè)破中心鼠的格讀局必槐然打書破，拜這一厲點，束從合張肥市盈近期躁出臺杰的商眨業(yè)中偉心專不項規(guī)憲劃也杏能看越出，沙舊城壟區(qū)的由商業(yè)筍承載貸功能嫁正在燭逐步剪減弱圍，新膚區(qū)域隔商業(yè)適中心晝得益圓于良跳好的翻規(guī)劃省和硬測件優(yōu)爆勢將土發(fā)展絕符合篩未來憤的先降進業(yè)被態(tài)，葡并將疏持續(xù)柄保持扁持續(xù)谷增長四。單一在商業(yè)府中心眼格局社正在夜打破慨，新胃中心產(chǎn)快速勒崛起06膜年合率肥市馳商業(yè)竭類商猜品房他銷售艇套數(shù)燥前十輸名排名項目名稱行政區(qū)銷售套數(shù)（套）均價1楓林大廈擴建工程廬陽區(qū)425169272安徽白馬服裝城新站區(qū)41450853安徽白馬服裝城二期瑤海區(qū)40892444安徽國際購物廣場蜀山區(qū)37293685金星商業(yè)城經(jīng)濟區(qū)30738386金地國際城包河區(qū)289150697光大國際廣場新站區(qū)22886438翠庭園農(nóng)貿(mào)市場政務(wù)區(qū)18068259安徽大市場服裝、鞋類品牌廣場新站區(qū)103726010香港廣場廬陽區(qū)10111499排名項目名稱行政區(qū)均價（元/平方米）1徽商·國際大廈廬陽區(qū)319502富通時代廬陽區(qū)273923金色地帶新站區(qū)223574星海世紀廣場廬陽區(qū)209525東鑫源商住樓瑤海區(qū)177296楓林大廈擴建工程廬陽區(qū)169277創(chuàng)景花園包河區(qū)156008金地國際城包河區(qū)150699新都會·環(huán)球廣場包河區(qū)1399210旺城大廈蜀山區(qū)1350206昏年合比肥市萬商業(yè)牽類商務(wù)品房濱銷售烏均價祝前十撓名結(jié)論撐:因合紹肥市墨商業(yè)酬類商均品房迅的統(tǒng)關(guān)計數(shù)閣據(jù)中末也包班含了裂辦公農(nóng)用房嗎的數(shù)紐奉據(jù)，豬除去崇老城仿區(qū)的餃少量個高檔孤商業(yè)蛙，實啞際主校要的弄商業(yè)杰用房尼成交袖區(qū)域嘆仍然匯集中找在新補站區(qū)按和經(jīng)紙濟開烈發(fā)區(qū)顧，新狠站區(qū)朵作為匪合肥蓄商貿(mào)躺物流禮最發(fā)住達的梯區(qū)域還，也貝是合胃肥大進市場扣建設(shè)失最繁兩榮的危區(qū)域貍，其友商業(yè)量獲利奔能力貧已經(jīng)疏越來寄越被煉投資議者和總經(jīng)營外者所詳看好緣瑞。經(jīng)狂濟開奔發(fā)區(qū)罪的金姻星商做貿(mào)城拋在區(qū)宮域商較業(yè)尚浩未成今氣候坦的大惱環(huán)境期下能輪生地雜飄紅蒙，主濱要以神低價魔及市碰場前片景取容勝；另一懷方面并，目腎前成傳交的盲很大油一部數(shù)分商專業(yè)類甜商品牛房以滾社區(qū)吧商業(yè)答用房唉為主擋，說賊明規(guī)書劃先碰進并述具備蠟贏利兇能力毫的社薄區(qū)商顧業(yè)正筍逐步賽被看嘉好。四、持二手死房市憐場簡近要分腥析五、董20對06疏年典挎型項糊目介才紹金地陸國際垮城ht駐tp映:/夏/w梯ww拼.a你hj驢dd監(jiān).c籃n/璃ci舟ty植/n駛ew損s.墊as夜p開發(fā)肆商：幸安徽煉金大話地規(guī)劃倦設(shè)計帖：澳包大利芒亞柏央濤景觀吸設(shè)計謙：美復(fù)國北腦半球商業(yè)稼運營番：香超港環(huán)版球商侍機＆詳安徽墊新世輸界物業(yè)移管理槳：深脂圳恒券基物每業(yè)營銷榜顧問駝：世褲聯(lián)地級產(chǎn)整合答推廣?。荷顡p圳毅暢華廣惹告總占督地面細積9捷萬平勾米，錫建筑桌面積榮近3價0萬棋平米賺。分兩臣期開倚發(fā)，淡業(yè)態(tài)蔑包括劍小高椒層、味公寓而、商話業(yè)街菜、寫隱字樓攔等多坐種業(yè)膏態(tài)配備塔30勻00構(gòu)平米沙雙層市豪華睛會所跌、時核尚商篩業(yè)步望行街迅、1多80伐0平俊米幼照兒園踩、戶舊外超蓄大泳巷池、懂下沉謹活動栗廣場賞、棋化弈廣煙場、逐果園蕉、兒伏童游鑒戲區(qū)釣…金地標的銷竊售始撕終保動持一競種平考穩(wěn)的燭旺銷業(yè)狀態(tài)循，銷秒售組吉合的擾運用霜起到信了決察定性哪的作攻用。小戶帽型—獎——診金地旗88塵街—搜—-膛小戶銀型的滋組合井推廣狹思路勾，有快效地承避開帶了市鍵場同隨期的誓競爭議，采義取了惹一種搖差異跡化的葉產(chǎn)品扶銷售譯路線怒，有說的放族矢的獎放量蘿，幾抖輪組貝合拳貓的運現(xiàn)用將辯金地漆帶入撞最佳撲的狀堤態(tài)，外是今茂年行喊銷上晉做的射最成鴿功的誓項目箭。時間單價（元/平方米）銷售套數(shù)（套/月）2005.9~2005.113650502005.12~2006.337001002006.3~2006.64300200項目警用地棟沿街石約4危0米運寬一傻、二雙層全頸部設(shè)里商業(yè)咸街，徐形成昂三條羨南北缺向主寨要商蟻業(yè)步術(shù)行街罰，商斷業(yè)街鑰沿南聲北方逗向劃般分為棚四個否街區(qū)乎，街框區(qū)間教以不鞏同形期態(tài)景巨觀廣望場相父聯(lián)。商業(yè)伴街上犧設(shè)有槐三棟攤高層暮公寓撈樓及移一棟佩辦公希樓。中部籃及南遲部以矛布置碼11吧+1嫂層小箭高層伙住宅晴為主摩，小參區(qū)中刃心設(shè)誦一棟夏弧形士的1例8層取小高肚層住但宅，晶西北身部及挽北部縫設(shè)置懷33藥層及雷24儀層點天式高演層，務(wù)以不洞遮擋策北側(cè)辟住宅欣。項目握特色余介紹狼：一、辟產(chǎn)品煉定位馬準確以近阻期推毅出的捐小戶廁型來筍說，給主力私戶型梨為3吹4-磚40李平米葡的平躺層公株寓和宜48售-6餃0平里米的煌挑高航公寓糞。前者偵首付闊僅3云萬元輸起，窗另附析送全塞屋裝記修；室后者常樓層析挑高目5.削4米眠，買薄一層貿(mào)用兩異層。二、巴HO規(guī)PS康CA尿國際陡街區(qū)咱開發(fā)澆理念宣。HO尼PS宣CA鄰（H君OT餐EL識+O鄙FF留IC煩E+目PA悅RK忘+S飽HO疑PP麻IN悔GM踐AL扒L+叉CL勤UB碰+A牢PA望RT異ME反NT毫）是恨目前辛國際毅先進幸的綜肥合性賊復(fù)合糕商業(yè)變地產(chǎn)政運營漏模式身，集里酒店翻、辦紙公樓原、停示車場既、購秧物、昏公共埋空間隨、商需務(wù)公影寓于作一體炒。為物能業(yè)升妥值提葵供了余有力邪的保肝障。三、級金地豎?國她際公折寓社興區(qū)內(nèi)價有的謝泳池舊會所帳、景豪觀園棟林等鞏配套扁設(shè)施砌。與裳家樂進福、鐘合家房誠福、猜新都赴會環(huán)猴球購義物廣奸場、心蘇寧孕電器給等多勉家商涌場超冷市比壞鄰；就紅三帖環(huán)體猾育館給、老眨明光遇體育真場近風在咫蕉尺；記小區(qū)加內(nèi)更勢設(shè)有浪1.約7萬隆余平施米繁攔華商論業(yè)街判為生鳴活提渣供便竟捷保恒障。熟另外著，金講地?狂國際吐公寓蘭與合拿肥工浙業(yè)大湯學附遇中（仇?。┭ê灦ㄋΦ亩ㄔ\點教避育協(xié)臂議。金地持·國遮際城場位于召合肥益市馬鞋鞍山嘆南路店東，硬所在勞區(qū)域秒屬于驕新發(fā)祝展的嫌合肥再中高寄檔居豆住區(qū)運，大儀盤集受中，址樓市光均價集感中在爬33識00城～3縫80哀0瞞元/近平方騰米，互物業(yè)損形態(tài)蜓以多極層和壞小高鞋層為搞主。20總05暮年，進金地丈·國賴際城變即將墊面市基時，壩北側(cè)超有新城都會仍·聯(lián)慮邦花勸園、災(zāi)新都沫會·猛國貿(mào)租公寓拐在售哲，西滔側(cè)和煙南側(cè)昏有陽番光世紀貧花園悔和萬弓振逍予遙苑符在售影。項加目東筆側(cè)緊擺挨全齡市最用大的牢污水槳處理座廠。雜金地濤·國圾際城歸雖然津擁有嗚16浮萬憶平方任米住宅茂、1儉0庭萬平匪方米產(chǎn)商務(wù)手公寓貝以及值1.電7濾萬平巧方米育的情律景商我業(yè)街腸，但常是高瞧達3君.3協(xié)的容箭積率洋使金貞地·屬國際否城的縮慧底氣不如足。“以斤我為喇主”僚形象街導(dǎo)入金地·國際閑城采朽取乏“以瞞我為忌主”罪的營坊銷策還略，脾即推龜廣手映段持兆續(xù)創(chuàng)駐新，鈴迅速廳與市接場平渾均水拘平拉槍開差扛距。20洽05年“尊五一羅房展探會”羞，金沸地·國際齒城以向“我史們在鐮造一嶄座國盯際城癢”的泛姿態(tài)納出場座，工銀地現(xiàn)英場沿替路架評設(shè)30并0米長房誠巨幅再廣告貓牌，貿(mào)堪稱宵“合纏肥第鬼一”技，鮮勸紅奪鹽目的旗色調(diào)腳，鋒敬芒畢址露。借中省國臺班灣國場民黨莊主席餅連戰(zhàn)嗎首訪哀大陸料事件訂的余財溫，雅金地·國際咐城贊模助一崇場由宋臺灣渣、安搞徽藝干術(shù)家欣聯(lián)袂堆演出葉的兒跑童音參樂會染，同鞏步發(fā)旅起“摘合肥爭兒童送為海塵峽和婆平送術(shù)出美奏好祝頃愿”稀活動核，事宮件轟估動全畢市，鈔各大客媒體薄爭相和報道暗。20盈05年9月25日，斯首期帖多層賄住宅逮開盤類即告拼售罄染，20勁05年底流實現(xiàn)2億元詞銷售徑額，崇住宅館單價政達到39萌00元/平方叉米，沾成為穗片區(qū)價格術(shù)指標啄。差異凡化銷餃售閃亞電戰(zhàn)20溝06年，距金地·國際包城當舒年度夠的銷慘售計鬼劃是互推出丸小高功層和美高層邊住宅吼、小亭戶型劫公寓綿、商雄業(yè)街綁等多界種產(chǎn)歲品，戒總面稅積超律過15萬平金地·國際愿城開擾始轉(zhuǎn)遵向通桌過推沈售策株略來拒解決鋪問題張，即展選擇恥市場雅最佳剪時機借，打皆差異左化之原戰(zhàn)。20掩06年2月18日正壓月初成十，薯正值寨春節(jié)固假期根后的配傳統(tǒng)濱銷售