房地產(chǎn)評(píng)估架構(gòu)課程講義

FrameworkforRealPropertyAppraisal

房地產(chǎn)評(píng)估基本架構(gòu)

Next>Dr.Yu-HungHong***博士Fellow VisitingProfessorLincolnInstituteofLandPolicy MassachusettsInstituteofTechnology

****政策研究院研究員 *****客座教授1Outline

概要PropertyOwnership房地產(chǎn)所有權(quán)InterestsinProperty房地產(chǎn)權(quán)益DefiningPropertyValue定義房地產(chǎn)價(jià)值A(chǔ)ssessmentEnvironment評(píng)估環(huán)境AssessmentSystem評(píng)估系統(tǒng)AssessmentProcesses:Single-Propertyvs.MassAppraisal評(píng)估過(guò)程：?jiǎn)蝹€(gè)房地產(chǎn)評(píng)估和批量評(píng)估

2PropertyOwnership

房地產(chǎn)所有權(quán)BundleofRights

權(quán)利righttouse使用權(quán)righttosell出售權(quán)righttoleaseorrent出租權(quán)righttobenefitfrom收益權(quán)righttoenterorleave進(jìn)出權(quán)righttogiveaway放棄權(quán)righttoexclude拒絕接納權(quán)3PropertyOwnership

房地產(chǎn)所有權(quán)PropertyRightsheldbygovernment政府掌握的房地產(chǎn)權(quán)righttotaxproperty征稅權(quán)righttotakepropertyforpublicuse房地產(chǎn)公用權(quán)righttoregulatetheuseofpropertyforpublicwelfare為了公共福利規(guī)范房地產(chǎn)使用的權(quán)利righttorevertpropertytothestatefornonpaymentoftaxes產(chǎn)權(quán)所有人不繳稅時(shí)，政府有收回房地產(chǎn)的權(quán)利4PropertyOwnership

房地產(chǎn)所有權(quán)

Anassessormustknowtheextenttowhicheachelementofthebundleofrightsapropertyownerpossessesinordertoestimatethefairmarketvalueoftheproperty. 評(píng)估者必須了解房地產(chǎn)所有者擁有每項(xiàng)權(quán)利的程度，從而評(píng)估房地產(chǎn)的合理市價(jià)。5InterestsinProperty

房產(chǎn)權(quán)益

AProperty

房產(chǎn)

Real不動(dòng)產(chǎn)

Personal(mobile)個(gè)人(動(dòng)產(chǎn))

Tangible

有形財(cái)產(chǎn)

Intangible無(wú)形財(cái)產(chǎn)

Tangible有形財(cái)產(chǎn)

Intangible

無(wú)形財(cái)產(chǎn)

Land&buildings土地和建筑物

Interests

權(quán)益Freehold

所有權(quán)Leasehold

租契擁有權(quán)

Sources:IAAO.1996.PropertyAssessmentValuation.

6DefiningMarketValueofProperty

定義房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值Marketvalueequalsmarketpriceonlywhen:市場(chǎng)價(jià)值只在如下情況等價(jià)于市場(chǎng)價(jià)格:thereisnocoercionovereitherthebuyerorsellerinanattempttoforceatransaction;無(wú)論買方還是賣方都不是被迫進(jìn)行交易thebuyerandsellerarewell-informed;買方和賣方均充分掌握房地產(chǎn)信息areasonabletimeisallowedforexposureintheopenmarket;允許房地產(chǎn)在市場(chǎng)公開(kāi)足夠的時(shí)間尋找買家7DefiningMarketValueofProperty

定義房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值paymentismadeintermsofcash;and款項(xiàng)以現(xiàn)金支付themarketpricerecognizesboththepresentandfuturehighestandbestuseoftheproperty.市場(chǎng)價(jià)格考慮到當(dāng)時(shí)和以后房地產(chǎn)的最高最優(yōu)使用Marketvalueisthemostprobableprice;itisnotthehighest,lowest,oraverageprice.市場(chǎng)價(jià)值是最可能的價(jià)格；它并不代表最高、最低或平均價(jià)格。8DefiningHighestandBestUse

定義最高最優(yōu)使用Highestandbestuseistheusethatwillgeneratethehighestreturntothepropertyoveraperiodoftime. 最高最優(yōu)使用是能使房地產(chǎn)在一段時(shí)間以后產(chǎn)生最高回報(bào)的使用。Highestvaluedusethatis:最高價(jià)值使用的條件有：Reasonablylikelytooccur相當(dāng)可能發(fā)生的Legallypermissible法律上允許的Physicallypossible物質(zhì)上可能的Adequatelysupported由市場(chǎng)適度支持的

bythemarketFinanciallyfeasible經(jīng)濟(jì)上可行的9HighestandBestUseAnalysis

最高最優(yōu)使用分析Considerations考慮因素Futuredemandfortheuse未來(lái)的使用需求Acomplementary,notcompetitiveuse補(bǔ)充的，而非競(jìng)爭(zhēng)的使用

Profitablefortheentire 對(duì)整個(gè)房產(chǎn)（土地和建筑物）property(land&buildings)收益的Changes變化的情況10AssessmentSystem評(píng)估系統(tǒng)Propertyvalueestimates

房地產(chǎn)價(jià)值估計(jì)值PropertyOwners

房產(chǎn)所有人Pays繳納Taxes稅款Levies征收taxassessments稅務(wù)估價(jià)demandsservices,要求服務(wù)changesintaxpolicy,etc稅收政策的變化，等等.providesservices,revisespolicies,etc.提供服務(wù)，修改政策等LegalandGovernmentalInputs法規(guī)和政府信息投入MarketInformation市場(chǎng)信息

PropertyAssessmentEnvironment房地產(chǎn)評(píng)估環(huán)境TaxDepartmentandOtherPublicAgencies稅務(wù)部門和其他公共機(jī)構(gòu)Source:Eckert,Joseph,R.J.GloudemansandR.R.Almy.1990.PropertyAppraisalandAssessmentAdministration.SocialFactors社會(huì)因素SiteSpecificFactors場(chǎng)地特定因素11LegalandGovernmentalInputs

法規(guī)和政府信息投入DefiningTaxbase andrate定義計(jì)稅基數(shù)和稅率Exemptions免稅ValuationStandard估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)TaxAssessmentStandard估稅標(biāo)準(zhǔn)Assigningtaxliability指派納稅義務(wù)12LegalandGovernmentalInputs

法規(guī)和政府信息投入Zoning都市的區(qū)域劃分法規(guī)BuildingCodes建筑物編碼Providing public 提供公共基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)infrastructureand SocialServices13MarketInformation

市場(chǎng)信息IncomeTrends國(guó)民收入趨勢(shì)InterestRates利率LendingPoliciesof抵押銀行的借貸政策

MortgageBanksConstructionCosts建筑工程費(fèi)用LandSupply土地供給RentalRates租貸費(fèi)用HousingPrices住房?jī)r(jià)格14SocialFactors

社會(huì)因素PopulationTrends人口趨勢(shì)FamilySizes家庭大小EducationTrends教育趨勢(shì)CrimeRates犯罪率AgeDistribution年齡分布15SiteSpecificFactors

場(chǎng)地特定因素Topography地形LotShape地塊形狀Soil&DrainageConditions土壤和排水條件AccesstoPublicFacilities公共設(shè)施的使用Location&Setting位置和環(huán)境Offsite&OnSite場(chǎng)地以及周圍的建設(shè) Improvements16管理（內(nèi)部控制）評(píng)價(jià)初步分析批量評(píng)估模型設(shè)計(jì)模型應(yīng)用和檢查相關(guān)文件內(nèi)容/

數(shù)據(jù)匯集房地產(chǎn)中轉(zhuǎn)票據(jù)/銷售價(jià)格信息建筑/居住許可證現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)數(shù)據(jù)房地產(chǎn)所有人聲明租金收入和開(kāi)銷數(shù)據(jù)其他數(shù)據(jù)文件保管地籍圖土地和建筑物屬性文件銷售文件所有權(quán)/納稅人文件其他文件清單和其他活動(dòng)

價(jià)格差異,免稅,特殊處理和其他減稅評(píng)估定稿發(fā)布公告，等等.價(jià)值估計(jì)值房地產(chǎn)屬性和市場(chǎng)數(shù)據(jù)所有權(quán),征稅狀況,和房產(chǎn)屬性數(shù)據(jù)輸出到收稅系統(tǒng)納稅人相關(guān)人員等等.

AssessmentSystem評(píng)估系統(tǒng)Source:Eckert,Joseph,R.J.GloudemansandR.R.Almy.1990.PropertyAppraisalandAssessmentAdministration.規(guī)劃&預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)人力資源&工作管理品質(zhì)保證保密17

InternalControl:ElementsandTheirFunctions內(nèi)部控制：要素及其作用

OrganizationChart組織系統(tǒng)圖Statementofdutiesandresponsibilities義務(wù)和職責(zé)聲明書

OrganizationPlan組織結(jié)構(gòu)圖Controlallocationofhumanresources控制人力資源的分配Assignresponsibilities指派職責(zé)

StandardsofPractice實(shí)踐規(guī)范

Manuals指南手冊(cè)Procedures程序PolicyMemoranda

政策備忘錄Establishworkprocedure

建立工作程序Promoteanuniformapproach

發(fā)揚(yáng)一致化的途徑Setperformancegoals

建立操作目標(biāo)18

InternalControl:ElementsandTheirFunctions內(nèi)部控制：要素及其作用

Salesratiostudies

售價(jià)與估價(jià)比率研究Data&proceduraledits數(shù)據(jù)和步驟編輯Supervisoryreviewofappraisals

房產(chǎn)評(píng)估的監(jiān)督評(píng)論Timeandprocedurereports

時(shí)間和步驟匯報(bào)

MonitoringActivities監(jiān)控活動(dòng)Measurevaluationperformance

測(cè)量評(píng)價(jià)操作Ensuredataaccuracy

保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性Ensurecompliancewithstandards

保證和標(biāo)準(zhǔn)的一致性Monitorworkprogress

監(jiān)督工作進(jìn)程Enableassessortoinitiatechanges

讓估稅員能夠開(kāi)始變化19In磚te嫌rn餓al裂C醒on頸tr橫ol策:購(gòu)El娘em賊en需ts摧a慌nd柱T煩he污ir燦F割un央ct禮io潔ns內(nèi)部富控制抵：要皆素及閑其作惜用Re封co述rd攏-a芳cc俯es欲s勺re危st尚ri制ct臉io約ns限制貍檔案敵的獲醫(yī)得Au惕di際t閃tr岡ai商ls查賬摸索引Se形cu職ri煉ty牲P職ro告ce盟du椒re慶s保密欣步驟Pr叼ot捧ec飛t逢re躺co鬼rd膨i勁nt串eg尚ri術(shù)ty保護(hù)丙檔案慰正確愉性Re筆du份ce畫d個(gè)at徒a顫ma醒in探te膀na許nc婆e減少煉數(shù)據(jù)褲的維弦護(hù)En肉su著re荷s襲ta瘡nd洲ar繩d純co綢mp源li傲an腰c(diǎn)e保證最標(biāo)準(zhǔn)犧的一漢致性Fi彎x萌pe蝕rf變or伐ma崇nc挎e消re嶼sp燥on婦si荷bi蘭li滋ty固定怕操作朗責(zé)任Da纏ta擊g喂at眨he辨ri襯ng收集堵數(shù)據(jù)Li昂st虛in翁g列清歐單Va睛lu授at飲io裙n評(píng)價(jià)So計(jì)ur辱ce扎:弦E羅ck刻er毫t,宋J舟os恢ep做h,犯R茄.會(huì)J.和G稀lo銳ud比em嶺an扁s確an赤d稱R.扔R球.驅(qū)Al興my糖.紀(jì)1預(yù)99洗0.Pr憂op慚er慣ty匯A脊pp冶ra敬is汽al鴿a些nd畏A虎ss帝es鉆sm玩en致t翼Ad宋mi怕ni反st造ra指ti壺on唐.20As躺se罪ss憲me逝nt兔P險(xiǎn)ro鹽ce仗ss評(píng)估姿過(guò)程De別fi唯ne設(shè)t走h(yuǎn)e漲P子ro銷bl磨em定義才問(wèn)題Se休le談ct親&前C顯ol食le窮ct碌D墾at壘a選擇覆和收椒集數(shù)疫據(jù)Es豎ti波ma曾te姑H決ig鵲he傾st汪&廈B依es溝t沿Us挽e估計(jì)閑最高善最優(yōu)床使用Es嶄ti照ma口te喪L廈an柄d/富Si萍te填V尼al建ue估計(jì)友土地/場(chǎng)地舉所價(jià)克值Es末ti識(shí)ma乒te餃b旨ui步ld垮in吃gs浸V狗al愚ue估計(jì)塔房產(chǎn)帖價(jià)值Fi融na旁li耀ze興V胳al卵ue條E攪st斯im牲at丘e完成舒價(jià)值兔估計(jì)Re階po院rt鐮A恢ss搭es恨sm勒en銷t叛Re讓su淡lt賴s匯報(bào)頃評(píng)估烤結(jié)果21De疑fi朱ne舒t申he唯P捷ro袋bl濕em定義遵問(wèn)題Single-PropertyAppraisal單宗房地產(chǎn)評(píng)估MassAppraisal批量評(píng)估Identifyandlocatetherealestate.鑒別和定位不動(dòng)產(chǎn)Identifyallassessablepropertyinadistrict.鑒別一個(gè)區(qū)域內(nèi)所有可估價(jià)的房地產(chǎn)Specifythepropertyrightstobevalues.指定待估價(jià)的房地產(chǎn)權(quán)益Usuallylegislationwillspecifytherights.通常法規(guī)會(huì)指定權(quán)益Establishtheassessmentdate.建立評(píng)估日期Legislationwillspecifyastandarddate.法規(guī)會(huì)指定標(biāo)準(zhǔn)日期Statethepurposesofpropertyappraisal.聲明房地產(chǎn)評(píng)估的目的Appraisalismostlyfortaxpurposes.評(píng)估主要用于征稅Definethevalue(s)tobeestimated.定義待估計(jì)的價(jià)值Legislationspecifiesmarketvalueorotherstandard.法規(guī)指定了市場(chǎng)價(jià)值或其他標(biāo)準(zhǔn)22Se很le炊ct妻a甜nd淡C灘ol劍le旁ct冒D且at膽a選擇妖和收賣集數(shù)吸據(jù)Single-PropertyAppraisal單個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估MassAppraisal批量評(píng)估Decideanalysislevelsandvaluationmethodsforaspecificproperty.為具體的房地產(chǎn)決定分析水平和評(píng)價(jià)手段Constructaneconometricmodelforvaluingallassessableproperties.為所有可估計(jì)的房地產(chǎn)建立一個(gè)評(píng)價(jià)的經(jīng)濟(jì)模型Collectdataonthegeneralmarkettrend,thesubjectpropertyandanycomparableproperties(i.e.sales,rentsandcosts).收集共同市場(chǎng)趨勢(shì)，目標(biāo)房地產(chǎn)和任何可比較的房地產(chǎn)（例如：銷售價(jià)，出租價(jià)和成本價(jià)）的數(shù)據(jù)Buildandmaintaincomprehensivecomputerizeddatabaseforallassessablepropertiesonanongoingbasis.為所有可估價(jià)的房地產(chǎn)建立并維護(hù)一個(gè)即時(shí)更新的綜合計(jì)算機(jī)化數(shù)據(jù)庫(kù)23Es叫ti犧ma旬te趟H辮ig拳h(huán)e悠st蘇a裕nd著B(niǎo)歡es憂t取Us也e估計(jì)儀最高視最優(yōu)題使用Single-PropertyAppraisal單個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估MassAppraisal批量評(píng)估Estimatethemostprofitablelegaluseofthesubject.估計(jì)合法使用收益最大的目標(biāo)房地產(chǎn)Definethehighestandbestuseinvaluationbasedonlegislation.在基于立法的評(píng)價(jià)中定義最高最優(yōu)使用24Es亂ti躺ma漸te著L掏an誕d絲式an呆d肆Im完pr來(lái)ov曬em拴en扇t欣Va掩lu熊es估計(jì)壁土地辨和建儀筑物觀價(jià)值Single-PropertyAppraisal單個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估MassAppraisal批量評(píng)估Estimatelandandbuildingvalueonacase-by-casebasis.在個(gè)案分析的基礎(chǔ)上估計(jì)土地和建筑物價(jià)值Specifyseverallandvaluationmodels,collectavailablemarketdataanddevelopbasicparametersandadjustmentfactors,usingcomputer-assistedmassappraisal(CAMA)system.指定若干土地評(píng)價(jià)模型，收集現(xiàn)有的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，提出基本參數(shù)和調(diào)整因素，以上步驟均使用計(jì)算機(jī)批量評(píng)估系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)。25Fi變na廚li苦ze頂V夠al買ue民E穩(wěn)st姐im券at態(tài)e完成筋價(jià)值疑估計(jì)Single-PropertyAppraisal單個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估MassAppraisal批量評(píng)估Useasmanyofthethreeassessmentapproachestovalueasareapplicable,evaluatetheresultofeachapproachandchoosethebestestimate.凡是可以應(yīng)用的三種評(píng)估方法都用來(lái)估價(jià)，評(píng)價(jià)每種方法的結(jié)果并選擇一個(gè)最好的估計(jì)值。Reviewmultipleestimatesofvalueasinsingle-propertyappraisalandtestvaluationmodelsusingratiostudies.同單個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估一樣考察多樣的價(jià)值估計(jì)值，并用售價(jià)與估價(jià)比率審查模型。26Re盯po嗎rt止V聯(lián)al剝ue霜E采st買im倦at牧e匯報(bào)毀價(jià)值處估計(jì)Single-PropertyAppraisal單個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估MassAppraisal批量評(píng)估Reportresultsinanumberofways,rangingfromasingleformtoafullnarrativereport.用一系列方式匯報(bào)結(jié)果，從單一表格到完整的敘述報(bào)告。Createanassessmentrollentryandassessmentnoticewhichconstituteminimumdocumentationofeachvaluation.用每個(gè)評(píng)價(jià)的最基本文件創(chuàng)建估稅條目和估稅通告Createamassappraisalsummaryreport.創(chuàng)建一個(gè)批量評(píng)估的總結(jié)報(bào)告27As正se衛(wèi)ss犯me嘴nt應(yīng)S薄ys井te察m評(píng)估疊系統(tǒng)Pr案op展er縮慧ty口v異al窗ue皺e湯st平im鐵at屠es房地附產(chǎn)價(jià)陽(yáng)值估捉計(jì)值Pr竊op借er老ty龜O布wn海er妖s房產(chǎn)知所有拋人Pa霸ys繳納Ta節(jié)xe份s稅款Le掩vi廳es征收ta淚x呀as鴉se予ss佛me布nt迷s稅務(wù)箱估價(jià)de誰(shuí)ma說(shuō)nd棕s巴se槍rv溉ic錦es倦,要求蛇服務(wù)ch枝an親ge彼s尊in逃t繪ax孩p碌ol貫ic財(cái)y,問(wèn)e務(wù)tc稅收供政策楊的變正化，燒等等.pr賊ov津id該es摘s葡er域vi家ce杏s,示r叉ev矛is帶es岔p票ol府ic攤ie邪s,蘇e棍tc增.提供叮服務(wù)泥，修丸改政貍策等Le濟(jì)ga捐l畏an虎d分Go移ve派rn靜me鄙nt繞alIn耀pu烏ts法規(guī)岡和政夢(mèng)府信蝦息投停入Ma酸rk然et狗I半nf熔or他ma兩ti數(shù)on市場(chǎng)油信息Pr止op踏er冊(cè)ty恩A助ss臘es苗sm娛en析t志En躁vi閑ro格nm珠en萬(wàn)t房地大產(chǎn)評(píng)色估環(huán)臥境Ta唯x朋De做pa申rt傭me鏈nt指a逼nd棵O私th槳