成都大型商業(yè)地產(chǎn)食品城項(xiàng)目營銷策劃方案

西南城項(xiàng)目營銷策劃方案書競標(biāo)人：成都全心地產(chǎn)投資顧問有限公司謹(jǐn)呈：西南城控股有限公司2010年11月一.前言二.項(xiàng)目基本概況三.成都區(qū)域商業(yè)市場概況四.專業(yè)市場掃描五.客戶分析六.建議產(chǎn)品比例七.銷售策略八.推廣策略九.節(jié)點(diǎn)劃分及工作安排十.推廣方式參考十一.招商建議目錄contents一.前言

錢景1“衣”“食”“住”“行”：人類有史以來四大核心產(chǎn)業(yè)，永不落幕，每個(gè)行業(yè)的領(lǐng)先者均為巨無霸公司中國：歷來講究民以食為天，糖酒食品行業(yè)因其不可或缺性，規(guī)模性，安全性將會越來越受到重視四川：中國糖酒食品文化的中心，產(chǎn)業(yè)聚集度高，企業(yè)規(guī)模能力大，市場消費(fèi)力高機(jī)會：產(chǎn)業(yè)集中度不高，產(chǎn)業(yè)鏈沒有有效整合中國需要有一個(gè)糖酒行業(yè)的產(chǎn)業(yè)中心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展西部大開發(fā)是國家中長期戰(zhàn)略規(guī)劃，“5.12”后四川更是獲得政策扶持糖酒食品行業(yè)是四川的龍頭行業(yè)，大中型企業(yè)多、上下游配套完善、相關(guān)產(chǎn)業(yè)總規(guī)模不容小覷、省市各級政府高度支持成都“中調(diào)”規(guī)劃，未來中心城區(qū)的大型商業(yè)、商品、行業(yè)市場逐步向繞城外轉(zhuǎn)移商業(yè)的春天

錢景2第二繞城高速已開工建設(shè)，將穿越廣漢，青白江成綿樂客運(yùn)專線的開通將進(jìn)一步豐富“半小時(shí)”經(jīng)濟(jì)圈的內(nèi)涵優(yōu)越的地理位置

錢景3項(xiàng)目位于“成德綿經(jīng)濟(jì)帶”中的廣漢市向陽鎮(zhèn)。距離三星堆景區(qū)幾千米直線距離。川北經(jīng)濟(jì)帶川北交通大動脈為出入川之要道。本項(xiàng)目將對出入此通道之物流、資金流、信息流形成有效截取。重要的戰(zhàn)略位置

錢景4但是我們面臨~~~人力、物力準(zhǔn)備廣告渠道及時(shí)間安排蓄水周期中國人持幣過年的傳統(tǒng)眾多投資性項(xiàng)目已經(jīng)在準(zhǔn)備搶行情開盤時(shí)間絕對要搶在春節(jié)前時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)10地方政府上演的“JQK”政策風(fēng)險(xiǎn)1111.18排號，1.8開盤，認(rèn)籌2000戶我們至少需要6000戶到訪，平均每天到訪118組平均每天認(rèn)籌40組在成都絕無僅有，這是一次大戰(zhàn)爭如何取得這場戰(zhàn)爭的勝利？艱巨的任務(wù)目標(biāo)決定導(dǎo)向，決定我們的思路和工作方式認(rèn)籌2000戶，以33%的轉(zhuǎn)單率來看，我們至少需要6000組到訪。平均每天到訪118組。平均每天認(rèn)籌40組以3個(gè)案場計(jì)，評價(jià)每個(gè)案場每天到訪40組?？尚袉幔恳磺幸凿N售為目標(biāo)解決阻礙暢銷的問題政府支持，政策支持，手續(xù)完備完善規(guī)劃、根據(jù)市場需求配置產(chǎn)品清晰、準(zhǔn)確、可執(zhí)行的銷售策略確保推廣渠道暢通，廣告公司緊密配合，保證到訪量全心的解答：我們行?。?！二.項(xiàng)目基本概況

15本案區(qū)域基本概況

1617位置佳：成德綿經(jīng)濟(jì)帶核心區(qū)位，北臨德陽市區(qū)17公里，南距成都市區(qū)23公里；交通便利：距離雙流國際機(jī)場50公里，第二繞城高速、108國道/大件路、成綿高速、成綿樂城際快鐵及向新路縱橫連接所有周邊區(qū)域18項(xiàng)目概況中國糖酒食品城位于四川省廣漢市，規(guī)劃總用地約5300畝，是以博覽會展、糖酒食品交易與消費(fèi)、糖酒食品研發(fā)、糖酒食品體驗(yàn)為主，兼顧購物、休閑、餐飲、娛樂和旅游的綜合性、一站式糖酒食品主題城。1920一期莊基本外概況一期劣范圍休約34臘5畝，閱是整怠個(gè)食優(yōu)品城盾項(xiàng)目蓮首批唇建設(shè)芳的版排塊，附位于15鳥00畝總理用地刪的南下側(cè)，廈毗鄰攝成綿兔高速螺出口醋區(qū)域農(nóng)。四除面臨貌主要斬規(guī)劃僅道路釣，內(nèi)迅有燃繪氣管筐線通絲式過，紐奉總建抄筑面播積約34需98慎15平方瓣米。族用地期臨近早已建寺成的管招商意中心詞，與勢現(xiàn)有器道路宵關(guān)系搶緊密雄，適堤合進(jìn)欣行先姻期開卵發(fā)。A區(qū)是紛一期娘內(nèi)首壓批動夸工項(xiàng)胖目，拔包含8棟聯(lián)顆體商以鋪，刺層數(shù)裹為三右層，埋建筑宇面積極為23屯52配4平方統(tǒng)米。21用地雙面積:2士66照40幸0平方昏米建筑占基地粘面積講：97鴨21紫5平方生米建筑剖密度乓：36努.5隨%建筑礦總面鄉(xiāng)豐積：40域44叨11平方腎米其中給：風(fēng)情魔街：39寧30洲5平方萌米標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn)商鋪胸：10針83帳00平方甘米中端躺商業(yè)號用房掠：80純79寧0平方普米配套叢用房散：17況60仍16平方漸米容積舟率：1.蛾51停車煎數(shù)：澤：30雷23主要奧技術(shù)暗經(jīng)濟(jì)暈指標(biāo)三.聲成都五區(qū)域搞商業(yè)弄市場莫概況23區(qū)域獎商業(yè)旺市場草概況統(tǒng)計(jì)羞范圍致說明序：數(shù)據(jù)遙覆蓋典范圍私為：淹成都兵主城紗區(qū)：鞠城東音、城氣南、膏城西蜓、城倦北、門城中勺；近郊怪區(qū)：屢雙流貍、龍害泉、卡新都助、郫含縣、慰溫江一、賓市場面綜述樓市全傳統(tǒng)抓意上送的“遮金九袖銀十觀”到塔來，臣在以屠往金冰九銀棗十舞叢臺上送鮮見滔商業(yè)增地產(chǎn)體項(xiàng)目孩身影怕，而葬今年拿房地寒產(chǎn)市遲場格偽局前桌端，清在過余去的8月，魯據(jù)統(tǒng)邁計(jì)，擠成都畝含商胞業(yè)部瓦分的嬌項(xiàng)目岔達(dá)到30多個(gè)熔，整咽個(gè)市拿場呈釀爆炸壁式的斃增長燭，寫驕字樓爭與商碗鋪成固交活迅躍。成都倉，是用一座東輻射站力極矩強(qiáng)的店平原循城市感，是諷一座被消費(fèi)孟力強(qiáng)士勁的饅休閑氣城市貸，是所一座貴創(chuàng)造惕力無夾限活停躍的陡城市失。成報(bào)都，群吸引敲匯集母了來駕自海允內(nèi)外淋的幾恐十個(gè)展著名詢商業(yè)貌品牌熟，這陡些商飯業(yè)體帳模式找革新號、觀伍念升映級，逢現(xiàn)已充逐漸乏融入回這座萄城市輸。2425二、絮供求能關(guān)系9月份裝成都惰市整攪體商綢業(yè)市潔場供濃應(yīng)量圈為13霸.8果7萬㎡跌，成隔交量棕為6.鳴57萬㎡幅，供求材比為1：0.醬47，飾供過房誠亍求駝。26三、仰供應(yīng)尤量分贈析整體克市場政供應(yīng)刑量分殲析本月叉商業(yè)達(dá)市場葛的新濃增供娃應(yīng)量13失.8燈7萬㎡魯。供列應(yīng)量還同比供上漲63探.3能7%。環(huán)計(jì)比上殼漲10部.8有7%。本月丹成都地商業(yè)恩項(xiàng)目諒供應(yīng)校呈爆庭炸式死增長電，總子兯有24個(gè)項(xiàng)蠢目。啟關(guān)中私住宅腎底商擇項(xiàng)目15個(gè)，財(cái)總供娘應(yīng)達(dá)咬到8.雕65萬㎡載；占圍總供兆應(yīng)的62咐.3傲6%；辦肌公底銷商7個(gè)，化總供缸應(yīng)達(dá)晃到3.漂63萬㎡墻，占劈燕總供吹應(yīng)的26役.1冤7%普.商業(yè)巖專業(yè)幕市場探兩個(gè)柴，總雷供應(yīng)貨達(dá)到1.逗59萬㎡鑰；占柄總供短應(yīng)的11魚.4卡6%廉.27城郊憐對比素分析本月墊商業(yè)跟市場凳的新培增供茄應(yīng)量13病.8叔7萬㎡卡。關(guān)紐奉中主組城區(qū)酒供應(yīng)急面積慶為8.晴06萬㎡蜓，環(huán)無比減屆少4.鄉(xiāng)豐45萬㎡口；郊氏區(qū)供彩應(yīng)面突積為5.碗81萬㎡地，違漢續(xù)兩顏個(gè)月粘零供扛應(yīng)之磁后本砌月終臭有突紗破，開前兩攀月蓄恐勢待嫁發(fā)，撿也為媽了在岸“金家九銀伸十”癥的吃大市井場環(huán)憑境下街爭奪披一塊腹蛋糕綢。28四、這成交陪量分灣析整體俱市場趙成交夾分析20距10年9月成龍都市權(quán)商業(yè)驗(yàn)總成憤交面津積6.瞇57萬㎡貍，成毛交量有較上遮月減尖少了1.弦02萬㎡遠(yuǎn)，減窮少13巷.4棗4%。同喇比減謙少31愈.2鍛8%。由于恭傳統(tǒng)成“金勻九銀第十”匪主要帖是針飾對住求宅市嫌場，于順勢億加大呢推盤敵力度銳。加大優(yōu)各惠，固吸引測顧客集。部參分商共業(yè)市鴿場關(guān)懲注者螞被吸親引，數(shù)因此鐵部分恥投資緊者進(jìn)飽入住首宅市凈場，許但是撥面對釣政策堅(jiān)的嚴(yán)編厲性冊和不擋明確誦性，慢很多肺依舊落處于銅觀望正的邊宋緣，騎對住鏡宅不僵敢輕眉易下瘦手，遍而對建商鋪吹存在亞投資兇與?？窐I(yè)上肥的空蔬白記專憶的麗投資梨客也蜘心存饞芥蒂超。因煎此對壓于商偷業(yè)市斧場來船說，抵成交住量下仔降也免是必鉤然。29城郊藍(lán)對比員分析20朱10年9月成律都市缺商業(yè)某總成蒼交面魂積6.差57萬㎡害。關(guān)干中主感城區(qū)漆總成慢交量知為2.枯3萬㎡河，較永上月湊減少19挪.5呢8%。郊劫縣成勉交面且積4.紀(jì)27萬㎡災(zāi)，較筑上月遙減少9.馬92夢%。3031五、息成交繁價(jià)格筐分析全市胸成交赤價(jià)分輩析9月份選成都瓜市唱夏業(yè)用喉房成股交均榜價(jià)為11版32貧9元/㎡，艙環(huán)比贏減少火了7.準(zhǔn)82尾%。上戀月銷那售的昆不理濕想，蠟加族上上君月供比求更揪是達(dá)傾到1:昂0.薦47的失濱衡，織因此槳商業(yè)投市場中供過脊于求柿較為眠嚴(yán)重寧，供蕩大于潑求必漆然導(dǎo)投致價(jià)述格下欠降。32城郊慚成交筋價(jià)對魂比9月份毯成都束市商搜業(yè)用捉房成鐮交均諷價(jià)為11棕32小9元/㎡，介環(huán)比冷減少捏了7.壩82露%。其中紅主城抬區(qū)成嚴(yán)交均就價(jià)為20棟26吐8元/㎡，然環(huán)比乘減少7.救90嚇%；而驕郊縣醫(yī)成交羨均價(jià)株為65迷11元/㎡，亡環(huán)碌比增哲加1.跑24本%。主城渾區(qū)去蹤蝶年總更供應(yīng)離已縐墨達(dá)到83亂.7及7萬㎡縣，累債計(jì)銷侄售量課僅僅41任.1民8萬㎡匪，因坑此企英業(yè)面絨臨較抬大的避銷售版壓力悅，降弦價(jià)也久在所送難克壟；郊廢區(qū)去碼年總下供應(yīng)捆為42歡.5厭4萬㎡騎，累趁計(jì)銷浙售量依已縐溉達(dá)到50遼.7值7萬㎡醫(yī)。四.貨專特業(yè)市襪場掃有描34我們秘以項(xiàng)古目半詞徑內(nèi)徐，最孕強(qiáng)經(jīng)隊(duì)濟(jì)區(qū)疾域（脅成都牽）銷泉費(fèi)輻橫射半擁徑最就遠(yuǎn)10公里須左右密，進(jìn)漲行近貼遠(yuǎn)郊棄市場余劃分市場嫂劃分鏡原則新都損區(qū)三環(huán)咽外10公里捷左右三環(huán)杠外20公里鎖以外35區(qū)域澡近郊惑商業(yè)危項(xiàng)目寨分布元貞沾國際聽機(jī)械杠城九江寶食品縱批發(fā)漆城西博踩食品盟城新華敏豐食狼品城XX著全球朗家居CB應(yīng)D九峰惡國際雅汽配腐城三聯(lián)甩家禽館市場地一陳大道銀石銷廣場家和污家園論家居炭博覽跡園潤茂值國際廢酒店新用品圖城摩爾灰國際確汽配各城愛登喊寶國槳際燈逆具城北新奔國際籠物聯(lián)膊港國際咸商貿(mào)脫城在售姻項(xiàng)目預(yù)售犁項(xiàng)目只租堤項(xiàng)目36區(qū)域進(jìn)遠(yuǎn)郊獨(dú)項(xiàng)目脅分布青龍玻國際蜜商貿(mào)孕物流秩城眉山應(yīng)現(xiàn)代嚷鞋業(yè)形園本案廣漢37小結(jié)塵：但處歸于傳鬧統(tǒng)商做業(yè)區(qū)蝦域遠(yuǎn)首郊地狹帶本案禾地處成德汁綿經(jīng)給濟(jì)帶殘核心柏，占割據(jù)咽婆喉要亭道，籮交通療物流堂便利油。我們博認(rèn)定脆了項(xiàng)撲目的按區(qū)域英屬性玩后，回再迫來分縣析項(xiàng)朝目的垮物理鋤屬性脆和競牽評項(xiàng)坑目39海霸麻王食撥品城舊西拳南食腦品城九江信食品槽批發(fā)軌城舊華萍豐食任品城西博扯食品警城新華珍豐食照品城青龍毒食品績批發(fā)念市場大西堂南茶毀城本案糖酒債專業(yè)集市場旅分布糖酒沈?qū)I(yè)偉市場企調(diào)查撥總結(jié)很多皇的商持家主免要是恨在城槽區(qū)內(nèi)削小量滔的批爬發(fā)和繩零售駛，沒庸有外膊地批暴發(fā)，堆很難免生存普。商家撤都不達(dá)愿意監(jiān)離成渡都市雙區(qū)較沒遠(yuǎn)的萬地方彈，因最為他朵們主丘要的餐客戶銷群體以在成郵都市買區(qū)內(nèi)蒼。40糖酒棚專業(yè)襖市場振調(diào)查陷總結(jié)41成都維專業(yè)折市場率規(guī)劃斷整體甜遷出穴三環(huán)它外，舉眾多溫商家膊均了歌解這巴一點(diǎn)乞，但烈均希呼望離灰成都羞越近新越好10公里輩為?？針I(yè)市趴場基眠本輻院射半政徑，寨綜合制考慮蹦成本糖、客控戶等貨關(guān)系跡。超骨過10公里饑接受寒度降黃低經(jīng)過10多年急的快牧速發(fā)呈展，忍成都紗專業(yè)貌市場魚成熟彈商戶吳均在禿三環(huán)嘗內(nèi)區(qū)手域安您家、燈置業(yè)掙。并苦正逢本子女次入學(xué)客、父臥母養(yǎng)負(fù)老等驕階段絮，工惑作與死家庭剖生活掉圈要厲求一撿定契仁合度專業(yè)帥市場黃商家聚對青錦白江坡的區(qū)帖域有協(xié)抗性錦。認(rèn)或?yàn)榫鄷耠x較時(shí)遠(yuǎn)，晴工作翻、生散活、脊客戶什等方望面均鋸不方絡(luò)便。結(jié)論42根據(jù)管成都津市“坐中調(diào)繪”的兔規(guī)劃瞞，目比前大下成都友地區(qū)街糖酒婦行業(yè)誼基本茂已經(jīng)心完成蛋市場第搬遷扛的前規(guī)期準(zhǔn)紡備工凈作?，F(xiàn)有病商戶檔多選霉擇進(jìn)冊駐臨典近原思有市槳場的蹤蝶區(qū)域求，區(qū)捎域依烘賴性跑較強(qiáng)恐。43區(qū)域食其它泡專業(yè)恥性商義業(yè)項(xiàng)輝目分?jǐn)偛?3元貞黃國際勿機(jī)械衡城九江磨食品喉批發(fā)石城西博盤食品避城新華侄豐食皮品城XX靜全球酸家居CB黨D九峰壇國際款汽配熊城三聯(lián)個(gè)家禽財(cái)市場地一艷大道銀石摩廣場家和游家園扎家居蔥博覽密園潤茂晶國際云酒店毅用品少城摩爾護(hù)國際穴汽配轉(zhuǎn)城愛登給寶國榜際燈朱具城北新增國際床物聯(lián)含港國際名商貿(mào)繞城在售重項(xiàng)目預(yù)售亮項(xiàng)目只租剛項(xiàng)目青龍尸國際晨商貿(mào)果物流匯城眉山錘現(xiàn)代嚼鞋業(yè)蘿園專業(yè)裹市場疏分類成熟叫類市繼場：膽萬貫額五金格機(jī)電適城可；華級豐食診品批鋒發(fā)市選場；亭摩爾劃國際原汽配朗城只租喇不售鋒累市扶場：席北升新國趟際物促聯(lián)港漂；成疤都國助際商爐貿(mào)城旺銷臣類市蟻場：泛青龍比國際海商貿(mào)勢物流幟城；河三聯(lián)饑家禽惠市場薦；特點(diǎn)鵝類型味市場婚：元飲貞國稿際機(jī)餅械城逐；嫂潤茂叔酒店銜用品痛城；詠九峰煤國際深汽車請博覽詠新城境；X頭X國典際全蹄球家都居C雄BD44重點(diǎn)碧專業(yè)爬市場元貞常國際喘機(jī)械進(jìn)城XX腸全球滲家居概CB宵D青龍帶國際細(xì)商貿(mào)穩(wěn)物流搶城三聯(lián)轎家禽座市場4546元貞淹國際迅機(jī)械閃城元貞嚷國際疫機(jī)械累城臨敘近新石都物地流中壯心傳構(gòu)化物們流基益地。項(xiàng)目迫占地杜約42袖0畝，誰建筑費(fèi)面積壩達(dá)50萬平麥方米竿。元銀貞國宜際機(jī)科械城雷建成字后將芬是中環(huán)國西并部面朵積最媽大、慰功能賢最齊花全的組專業(yè)拋工程濤、建幕筑、炊礦山虜?shù)葯C(jī)燒械機(jī)堪電設(shè)辜備與爸配件膜市場極之一手。47全產(chǎn)仇權(quán)獨(dú)販立商部鋪，愚三層昂樓，毫主力途面積12熱0㎡（蹲后期余有商爽務(wù)酒慰店、翻公寓挪、配皂套服戶務(wù)）一樓堪：展讀覽/展示/交易二樓著：商芬務(wù)洽棋談/商務(wù)段辦公三樓長：商騙住/休閑/倉儲主要狂產(chǎn)品來形態(tài)48蓄水碎時(shí)間厚：20投10年5月1日開盤見時(shí)間抽：20略10年8月12日推售柏面積搖：12薪0㎡為限主，粒最大19慕0㎡推售陽數(shù)量脫：約18寨0間推售按價(jià)格皂：均價(jià)73出00元/㎡按揭粘情況：大訓(xùn)連銀匹行辦桑理按吉揭一期棵銷售明情況嗓：一期糖商鋪穗基本妄銷售突完畢嬸（對慢外宣楚傳）主要勁客群其：經(jīng)營聯(lián)戶4成、腰投資簡者6成銷售去情況49備案陣數(shù)據(jù)一期冤推售品套數(shù)迅：18遺6銷售亞套數(shù)貸：11裙4去化乘率：61愧.2幅9%50成都“中勝調(diào)”燙規(guī)劃。既敬有成玩熟工矩程機(jī)郵械專灶業(yè)市框場搬費(fèi)遷川陜劉路原病工程僅機(jī)械檢市場陰與元本貞距離餐較近，經(jīng)鑰營戶搞固有混生活恭、工堵作圈災(zāi)變動倦較小臨近腫傳化無物流兩基地，周違邊物刺流配垃套發(fā)合達(dá)，漿節(jié)省條物流孤成本60宿%。繞城么高速鈴與貨蜘運(yùn)大怪道建億設(shè)互通響立交眾方案（貨字車不鞭必經(jīng)曲過三預(yù)河場部收費(fèi)填站）貿(mào)；大遣件路到改造往，雙缺向12車道，改善冬成都恐北出奶川瓶未頸。行業(yè)留品牌壤企業(yè)史入駐，租贈金高童，約10常0元/月/㎡。銷售密訴求51省級論領(lǐng)導(dǎo)醋出席分奠基毒、財(cái)早富論宰壇、復(fù)主要元報(bào)廣勝、行淹業(yè)媒型體，叢網(wǎng)站吊、短俯信推廣容手段52推廣榴節(jié)奏項(xiàng)目尋名稱日期星期媒體版式內(nèi)容元貞冒國際沉機(jī)械肅城20須10促.4加.2浙3周五商報(bào)1/往2橫版投資餡新機(jī)左會走傷向繞竹城20已10咐.5遣.2濕5周二華西1/廊2橫版中國臣西部利物聯(lián)課集散涉中心20援10填.8既.1鴨9周四華西整版機(jī)遇記西部相械聯(lián)罰中國20聚10質(zhì).8收.2燒0周五商報(bào)1/撓2橫版機(jī)遇聽西部撐械聯(lián)辨中國20諒10堂.8蓋.2俘6周四華西整版50萬平債方超綠大規(guī)至模1億元拴培育蠅基金10大旺者市舉伸措20勾10裹.9囑.1與7周五華西整版搶占襯機(jī)械交市場沫原始難股搏吹響婆財(cái)富麥?zhǔn)⒀鐜熂Y(jié)怪號20塊10拴.1暮0.除15周五華西1/救2橫版百鋪畏半天病售罄谷問弊鼎財(cái)獻(xiàn)富巔淘峰20宏10涉.1拉0.辮21周四華西1/霜2橫版買到猶就賺眉到提就怕獨(dú)買不剖到！XX?全球犬家居CB魂DXX?全球家居CBD是由中國大型民營企業(yè)XX集團(tuán)120億巨資開發(fā)建設(shè)的超大規(guī)模、世界級品牌家具集散中心，是集“產(chǎn)、學(xué)、研、展、銷”于一體的全產(chǎn)業(yè)鏈平臺，旨在整合提升成都家具產(chǎn)業(yè)，服務(wù)全球家具廠商與消費(fèi)者的產(chǎn)業(yè)高端。

1、項(xiàng)訪目定極位：縱比鮮肩意粉大利每米蘭企、美晃國高足點(diǎn)、國德國系科隆灰，成抹就世腹界家波具第朋四極枯。2、經(jīng)跡營范咳圍：耍家逝具、使家居矩飾品厘、燈脖飾照誼明、茫藝術(shù)呆家居辦產(chǎn)品詠、家浸居用扶品、施原輔壞材料缺等幾玻十大龍品類仇，囊紋括家雷居全靠領(lǐng)域痕產(chǎn)品哲。3、經(jīng)鬧營模內(nèi)式：80蓋%物業(yè)隔自持準(zhǔn)經(jīng)營冬，將贊自身儲發(fā)展鋒與廠吼商利鈴益緊濱密捆盲綁，岔共同貌做旺艦市場傳。4、服司務(wù)對破象：棵為2萬家長家具捎廠商碌提供裹經(jīng)營吉場地舊，為50質(zhì)00個(gè)全地球著返名品廢牌提聰供展派示交殊易平疫臺，朋為全巴球大駕型家疤具連叫鎖企柜業(yè)提搭供采仆購及瓦配送垮服務(wù)劉。5、項(xiàng)他目影蜘響：槍覆疲蓋西傳部，識輻射倍全國捎，影枝響全木球。宜投入幼運(yùn)營獸后，編年交亂易量屑將突界破30臂00億，咸提供20萬個(gè)泛就業(yè)釀崗位軍。項(xiàng)目則概況XX?全球遺家居CB獨(dú)D，在閥為全具球廠江商和暫消費(fèi)卷者提貸供專吐業(yè)銷驅(qū)售、亞采購猶服務(wù)懶的基令礎(chǔ)上餃，進(jìn)像一步甜完善柄業(yè)態(tài)忽，結(jié)蛛合經(jīng)塊營及腸消費(fèi)齒需求膊，創(chuàng)鞠造性敬的引戲入會講展中秤心、返商務(wù)釀寫字乳樓、呢酒店洗、創(chuàng)叫意中歐心、薄公寓鑼、銀借行等燙配套墨設(shè)施鋼，為南來自種全球悔的廠撕商及富消費(fèi)罪者提介供一憂站式量、全勝方位謹(jǐn)?shù)姆蓜?wù)。產(chǎn)品肚形態(tài)會展抽中心創(chuàng)意龜中心配套清酒店商務(wù)溫寫字羞樓項(xiàng)目犧總體濱定位XX瓜全球布家居CB蓬D產(chǎn)業(yè)舅屬性組定位地產(chǎn)涌屬性色定位1、世畝界家刊具業(yè)腥的中養(yǎng)心向窄中國銹轉(zhuǎn)移船隨女著全泄球經(jīng)蜻濟(jì)一念體化軌的發(fā)蛋展，些中國誦以世傷界第鴉一家姨具出涼口國知的影滑響，心憑借議豐富叉的木糕材資竭源、志成熟侍的機(jī)類械化錫生產(chǎn)暴體系呀等諸蠟多優(yōu)蹄勢，李超越乎意大液利、匠加拿急大等承傳統(tǒng)銅家時(shí)具強(qiáng)底國，裂在世都界家超具格庸局變菌化的辨過程土中，博以每裁年超套千億威的出說口量坑，無瞞可爭睛議的穿成為彩世界樣家具尚產(chǎn)業(yè)適新的差中心糊。預(yù)劃計(jì)到20感15年，榮全球皇的家挖具產(chǎn)傭業(yè)總伶產(chǎn)值葵將遠(yuǎn)盲超5萬弱億，庫市場包容量句巨大少。產(chǎn)業(yè)相背景2、中澡國家排具業(yè)際的重梁心向得成都堂轉(zhuǎn)移20墊07年，嗎國家婚商務(wù)岸部公賺布的【加工寨貿(mào)易誼限制希類商膜品目繩錄】中，謀以家訪具為屢代表裹的18弱53個(gè)勞長動密練集型歡加工癢貿(mào)易廈產(chǎn)業(yè)廢被列場入外浪遷發(fā)謝展名脫單。銅以成站都為澤中心皇的狗西部梁十省禽，擁林有20等00準(zhǔn)0家家絲式具生溉產(chǎn)廠劉家及盈原輔嫂料供戀應(yīng)商疑，年俱均家述具產(chǎn)烏量超揭過90羽00萬件丸，產(chǎn)擺業(yè)基馳礎(chǔ)雄瀉厚，臭成為吐廣東變、浙供江等攪地的叢家具假廠家眾產(chǎn)業(yè)羨轉(zhuǎn)移愿的重你要方蘿向聞。晉成都堡，依折托西劉部最河重要烘的交膠通樞環(huán)紐和剖核心賴城市豬所具丑備的畢強(qiáng)大渣的輻授射功攻能，足和中匙國第決二大耳家具坐產(chǎn)業(yè)坦基地恭的雄屑厚基脹礎(chǔ)，歉成為冊沿海腔廠家東轉(zhuǎn)移質(zhì)的首疏選地演，成霧就中通國家高具產(chǎn)妥業(yè)發(fā)監(jiān)展新繞的重賊心。3、成母都家顯具核服心圈膀定X鋸X?全球會家居CB甚D成都粘，作吳為中睛國第蜜二大助家具機(jī)產(chǎn)業(yè)豆基地極，擁煮有家燃具及伏配套雁企業(yè)50爪00多家兆，從尋業(yè)人晨員近10駱0萬人煤，但瀉缺乏容一個(gè)壤囊括維生產(chǎn)料制造詢、質(zhì)蒜量檢遮測、象展示邊交易兆、物怖流配羽套、戲采購釀服務(wù)貓等完馳整產(chǎn)去業(yè)鏈切的高廟端集榜成平押臺。被在閥第十孝屆西室博會因上，蘇XX?全球世家居CB嶄D落戶棚政府土唯一粉規(guī)劃口的成所都家剛具產(chǎn)款業(yè)園朱。X厲X?全球末家居CB途D以“摩產(chǎn)、界學(xué)、蓄研、愈展、丑銷”列于一潤體的淹全產(chǎn)盈業(yè)鏈烈平役臺，延成為濱成都面政府贈發(fā)展渠家具賴產(chǎn)業(yè)產(chǎn)高端械和產(chǎn)零業(yè)集仗群的己核心桌項(xiàng)目給，深億受政活府重猴點(diǎn)扶線持，鐮被授絹予“厭成都議市重勵(lì)大產(chǎn)碌業(yè)化昌項(xiàng)目屋”、仆“吧成都劣市中拖調(diào)規(guī)盯劃家拐具行信業(yè)承洗接項(xiàng)齡目”第的殊將榮。地產(chǎn)卻屬性餡理解XX挪國際—全球圖家居CB津D產(chǎn)業(yè)協(xié)商業(yè)葛地產(chǎn)1期推搖售鋪突源1期推忍售鋪蓄源1期推歷售鋪竿源價(jià)格泰體系均價(jià)酷：80存00錫-9納00暗0單體擴(kuò)面積添：20所0-劫30蕉0㎡最小儉面積軍：70㎡回報(bào)薪率：3年租安約，7%，8%，9%遞增開盤唐當(dāng)日依當(dāng)天優(yōu)成交鼠客戶晃：約10組（紗估算菜）營銷派推廣釣策略形象碗及品不牌的部建立A利用窄華西慚、商撈報(bào)、擇網(wǎng)絡(luò)況、雜銅志大岔肆炒尸作B突出素政、龜企、醋商聯(lián)欲合效勻應(yīng)持續(xù)毛制造絹熱點(diǎn),建立召信心反復(fù)爬刺激睜確保桐熱銷C引入橫XX放集團(tuán)——產(chǎn)業(yè)援領(lǐng)導(dǎo)蒜者E自主線經(jīng)營唐的2:黃8模式D產(chǎn)業(yè)辮轉(zhuǎn)移媒體讓炒作——政府命篇媒體輔炒作——企業(yè)游篇媒體嚴(yán)炒作——商會蠶篇概念長炒作——產(chǎn)業(yè)壁商業(yè)香地產(chǎn)開（新攏投資裝品）產(chǎn)業(yè)鬼商業(yè)促模式·中國牽成就宰：構(gòu)樂從德、蠡垮口、寒義烏蹈、永迷康..仔..霉..，如幕果說菌目前蕉的中耗國進(jìn)唯入產(chǎn)久業(yè)商飲業(yè)時(shí)邀代，軍絕不猶過分增。由器于其忍優(yōu)異刻的財(cái)差富吸話引力槍和創(chuàng)輩造力獻(xiàn)，使驗(yàn)得越框來越餓多的擁行業(yè)望選擇代其成側(cè)為未略來發(fā)身展方懲向?！井a(chǎn)業(yè)脂商業(yè)拐地產(chǎn)疊案例】意大夠利小胖鎮(zhèn)商雁鋪?zhàn)庠航鹕喜轁q10倍箏從最添早以粗產(chǎn)業(yè)碌商業(yè)均地產(chǎn)等模式壟為發(fā)福展的滿意大塑利瓷婆磚產(chǎn)嶼業(yè)來即看，允該國從艾米罰利亞虛－羅停馬涅坡省的嘆薩索貼洛鎮(zhèn)犧自從藝引入啊產(chǎn)業(yè)牛商業(yè)設(shè)地產(chǎn)穴模式滾后，曬瓷磚質(zhì)產(chǎn)量或竟然獲占到芬全球咬產(chǎn)量冷的3成，宿出口丈量占額國際均市場早的6成，菜為意躬大利拖帶來鄙了14億美彼元的盜貿(mào)易岔順差濟(jì)，而且其商啄鋪?zhàn)獗稹⒑淌蹆r(jià)菌竟在帥短時(shí)續(xù)間內(nèi)頁上漲10倍有修余。欲中國時(shí)驕傲休的“扁樂從租神話電”撿中國嬸家具六產(chǎn)業(yè)杜四大堡基地針之一害廣東爭樂從敞，自預(yù)實(shí)施塵產(chǎn)業(yè)井商業(yè)迫模式洗以來控，商反鋪?zhàn)饬_金和立交易炸額成脂幾何時(shí)倍數(shù)課增長及。截什至20緞09年，巖樂從娃年交禍易額爐從20趣01年的27億元千激增溪至30捏00億元昆；商叉鋪月挪租金暑最高芹已達(dá)15棍00元每炕平方暴米，顛而廣鼓州主漢力商趣場的棍月租規(guī)金最媽高僅形為30矩0元每巧平方猶米。概念女炒作——產(chǎn)業(yè)選鏈平尚臺XX邀產(chǎn)業(yè)該鏈集皆成平堵臺：舌遠(yuǎn)超隙傳統(tǒng)例家具菜產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)市場罰的4大定抱位籠功能湯定位療匯游聚設(shè)脊計(jì)研錫發(fā)、讓時(shí)尚社發(fā)布竄、行陶業(yè)會君展、嚇電子碗商務(wù)陰、金陷融服捉務(wù)、筑政府大服務(wù)觸、文蕉化創(chuàng)歸意等16大特受色功足能，漫完全粒超越卵僅具農(nóng)備展辰示、習(xí)零售填功能盈的傳舍統(tǒng)市走場很。西市晚場定修位招XX·全球咐家居CB約D，以設(shè)“買眨全球癢、賣霜全球絞”的味市場寬經(jīng)營牲戰(zhàn)略宵，覆籠蓋西儉部十輩省，盜輻射悠中國籃，影覆響全依球，唯完全表超越蹦僅能繡顧及感成都閃及周鬧邊縣鋤市區(qū)誤域性左市場菌的傳徒統(tǒng)商折業(yè)。卡商家藥定位妹X勤X·全球竄家居CB龍D，完切全吸大納全財(cái)球知列名連虧鎖主熱力店廁和全蝕球著沙名家社具廠沫家為城進(jìn)駐禁商家暑，以紙各主由力店鈴自主憐研發(fā)嘩產(chǎn)品財(cái)?shù)奈胍恍苑颍驼緩S家弊自營律直銷哀的模安式，匪創(chuàng)造茫最佳幫的產(chǎn)呆品和折價(jià)格遵優(yōu)勢偽，完頁全超探越僅首進(jìn)駐慘代理短商、鄰經(jīng)銷握商，其并以督分銷旦制為踏主的藝傳統(tǒng)鉤賣場咸。騎運(yùn)獨(dú)營定擁位抖XX·全球相家居CB本D，將苗通過蟻國際數(shù)性會再展、洲家具導(dǎo)賣場穩(wěn)采購步聯(lián)盟膀、國被際連瞧鎖機(jī)烤構(gòu)定法點(diǎn)采走購等玩多種傲方式身面向迷全球闊進(jìn)行糊推廣碌，拓卻展進(jìn)車駐商吸家的弟銷售嚼渠道字，完哪全超修越僅伶在成慨都及致周邊豬區(qū)域枕推廣擊的傳造統(tǒng)市營場。70推廣籌節(jié)奏項(xiàng)目名稱日期星期媒體版式內(nèi)容XX全球家居CBD2010.8.27周五華西整版世界家具第四級2010.9.2周四商報(bào)1/2橫版世界家具第四級2010.9.3周四華西1/2橫版世界家具第四級2010.9.7周二華西1/2橫版中調(diào)外遷！繼青年路、荷花池之后，XX產(chǎn)業(yè)商業(yè)旺鋪，成都第三次創(chuàng)富浪潮2010.9.7周二商報(bào)1/2橫版中調(diào)外遷！繼青年路、荷花池之后，XX產(chǎn)業(yè)商業(yè)旺鋪，成都第三次創(chuàng)富浪潮2010.9.8周三華西1/2橫版中調(diào)外遷！繼青年路、荷花池之后，XX產(chǎn)業(yè)商業(yè)旺鋪，成都第三次創(chuàng)富浪潮2010.9.8周三商報(bào)1/2橫版產(chǎn)業(yè)商業(yè)成就時(shí)代標(biāo)簽、錯(cuò)過XX將錯(cuò)過一個(gè)時(shí)代2010.9.9周四商報(bào)1/2橫版中調(diào)外遷！繼青年路、荷花池之后，XX產(chǎn)業(yè)商業(yè)旺鋪，成都第三次創(chuàng)富浪潮2010.9.9周四華西1/2橫版中調(diào)外遷！繼青年路、荷花池之后，XX產(chǎn)業(yè)商業(yè)旺鋪，成都第三次創(chuàng)富浪潮2010.9.9周四華西1/2橫版榮譽(yù)背后是價(jià)值的創(chuàng)新，XX產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)博鰲論壇獲獎背后71XX全球家居CBD2010.9.14周二華西1/2橫版中調(diào)外遷！繼青年路、荷花池之后，XX產(chǎn)業(yè)商業(yè)旺鋪，成都第三次創(chuàng)富浪潮2010.9.17周五華西1/2橫版錯(cuò)過“中調(diào)”商機(jī)，您將錯(cuò)過一個(gè)時(shí)代！2010.9.17周五商報(bào)1/2橫版錯(cuò)過“中調(diào)”商機(jī)，您將錯(cuò)過一個(gè)時(shí)代！2010.9.20周一華西整版數(shù)千投資者追將XX制作“2010中國成都投資大事件”2010.9.20周一華西1/2橫版2:8保障模式解開XX創(chuàng)富玄機(jī)2010.9.20周一商報(bào)小全版XX產(chǎn)業(yè)商業(yè)旺鋪備受廣東投資團(tuán)熱捧2010.9.20周一華西跨頁整版解密XX全球家居CBD緣何被瘋狂搶購2010.9.21周二商報(bào)整版錯(cuò)過XX模式，您將錯(cuò)過一個(gè)時(shí)代2010.9.26周日商報(bào)1/2橫版XX輝煌20周年慶2010.9.26周日華西1/2橫版XX輝煌21周年慶2010.9.27周一商報(bào)1/2橫版XX輝煌20周年慶2010.9.27周一華西1/2橫版XX輝煌21周年慶2010.9.28周二商報(bào)整版盛大內(nèi)部認(rèn)購、明日開啟2010.9.28周二華西整版盛大內(nèi)部認(rèn)購、明日開啟2010.9.29周三商報(bào)1/2橫版XX旺鋪內(nèi)部認(rèn)購、今日盛大開啟2010.9.29周三華西1/2橫版XX旺鋪內(nèi)部認(rèn)購、今日盛大開啟項(xiàng)目名稱日期星期媒體版式內(nèi)容推廣廊節(jié)奏現(xiàn)場論展示宣：強(qiáng)齊調(diào)投粉資性恨引香入江靠浙游慶資炒拴作現(xiàn)場奸展示過：一鄉(xiāng)豐期模額型排鋪精品顏館現(xiàn)場某展示汗：投性資模巡壽式公掘示開盤驢當(dāng)日嶼：氛采圍冷浴清頁成交坑不佳76備案劃數(shù)據(jù)一期址推售堪套數(shù)尾：19但30銷售萍套數(shù)減：46皆4去化釘率：24慮.0尼4%如此傾大規(guī)絲式模的鹿推廣剝，為櫻何換悶來這秧種結(jié)米局?原因叨淺析成都始市場屋消費(fèi)頁習(xí)慣耕項(xiàng)目會所處饅區(qū)位（太北平園貢八腰一難宜家貓家居拆）產(chǎn)品釀線單魔一，疏對數(shù)勻量最競多的關(guān)中小果投資悲者未桿能形飄成有店效吸碑引。不排燭除其乒土地抓一級爪運(yùn)作航的可丘能79占地第近20奸00畝，燃依托攻前期打“天抄下糧停倉”芒四期阻開發(fā)術(shù)的基勇礎(chǔ)。蘆一期趕開發(fā)堵建設(shè)秧國際燒鋼材悉交易尸倉儲產(chǎn)物流盟市場錦。青龍臨國際啞商貿(mào)郵物流企城80全產(chǎn)鑒權(quán)獨(dú)磚立商搶鋪，黨層高12米，胞以單角層計(jì)番價(jià)，客戶徹可隔魚三層吼樓，鏟主力脊面積40㎡以走下主要照產(chǎn)品乓形態(tài)81蓄水傍時(shí)間覽：20紛10年9月中遞旬推售聯(lián)類型捆：全產(chǎn)賠權(quán)獨(dú)丸立商叔鋪推售紅面積仔：90綢%的商杰鋪面予積在40㎡以干下推售娃價(jià)格然：均愁價(jià)53始00元/㎡；總價(jià)乘不超另過30萬回報(bào)蟻：10封%回購邁：5年自唇由回派購主要燦客群贈：中老醋年投撞資客項(xiàng)目含情況8210斗%豐厚君回報(bào)甜，雙遍證在霸手、幅五年亭可自酬由退啄出物流亦多功澤能商販鋪。即籠用于慢物流葡、也木可作拐倉儲頌、更勻是商挺鋪總價(jià)侵十余井萬，最絹小35㎡，燈投資信輕松鞭，門蠅檻低鐵路米直接判接入龜項(xiàng)目，專監(jiān)業(yè)管存理公閃司于廉鐵路粱部門轎聯(lián)合揀經(jīng)營親、享棕受壟題斷優(yōu)火勢。銷售灣訴求83SP活動亞：青鄙龍物行流園茶之夜猜、報(bào)服尾、炮短信責(zé)、老痰客戶扮營銷推廣絲式手段84推廣辱節(jié)奏項(xiàng)目名稱日期星期媒體版式內(nèi)容青龍國際物流城2010.10.18周一商報(bào)1/4通欄2000畝青龍國際商貿(mào)物流城2010.10.19周二商報(bào)1/5通欄2000畝青龍國際商貿(mào)物流城2010.10.23周六商報(bào)1/8橫版西南首席全能商貿(mào)物流體2010.10.24周日商報(bào)1/8橫版鐵路沿線商貿(mào)物流旗艦2010.10.26周二商報(bào)1/12豎版2000畝青龍國際商貿(mào)物流城2010.10.27周三商報(bào)通欄一期國際鋼材城，鐵路沿線商鋪已全面公開，火熱咨詢中2010.10.30周六商報(bào)通欄北有青白江，南有青龍鎮(zhèn)2010.11.2周二商報(bào)通欄2000畝青龍國際商貿(mào)物流城2010.11.3周三商報(bào)1/2通欄西南首席物流、商鋪優(yōu)選地2010.11.5周五商報(bào)通欄2000畝成就公鐵聯(lián)運(yùn)商貿(mào)物流旗艦85三聯(lián)曲家禽嗽批發(fā)齡市場三聯(lián)謙家禽族批發(fā)蘆市場緒位于亡龍泉伯驛區(qū)茶西河耗鎮(zhèn)。貓是成戒都市目規(guī)劃藏的唯裕一的旗專業(yè)警家禽鋤批發(fā)廢市場叔，占駛地面獎積40饞0畝，境一期蔥工程夠占地墊面積31狐0畝，搜總建奴筑面御積7萬多紅平方鈔米。倒預(yù)計(jì)萬年交快易家豈禽5億只汗，禽班蛋4萬噸尋，年條市場桃交易臭額將凡超過10餓0億元祝。86全產(chǎn)姜權(quán)獨(dú)競立商增鋪，魔層高4米，晃主力敞面積20㎡（流占比黨達(dá)50短%）主要狂產(chǎn)品活形態(tài)87蓄水歪時(shí)間擁：20溜10年9月，掉不蓄辣水，豬直接體銷售推售符面積助：20㎡為稈主，胖約占搜一半推售猾數(shù)量丸：約30撒0間推售毫價(jià)格坑：均價(jià)80租00于-1丹00合00元/㎡本批申次銷伏售情臥況：截止10月下追旬，容本批伐次商投鋪基宣本銷使售完疤畢主要卸客群言：中老測年客由群銷售匪情況88大市機(jī)場、法小商叼鋪。既狡有成俱熟家何禽市距場低總?cè)麅r(jià)、財(cái)?shù)褪椎赘?，投走資風(fēng)東險(xiǎn)低10薪%高回泉報(bào)，投輛資省網(wǎng)心，傳不操神心雙證咽在手斤、投資嗎無憂銷售基訴求89省級庫領(lǐng)導(dǎo)錢出席挨奠基砍、主享要報(bào)勿廣、薦網(wǎng)站道、短津信推廣流手段90推廣購節(jié)奏項(xiàng)目名稱日期星期媒體版式內(nèi)容三聯(lián)家禽物流中心2010.5.13周四商報(bào)1/2通欄首付15萬起2010.5.20周四商報(bào)1/2通欄首付15萬起2010.5.27周四商報(bào)1/2通欄首付15萬起2010.6.9周三商報(bào)報(bào)眼首付16萬起2010.6.17周四商報(bào)報(bào)眼首付17萬起2010.6.23周三商報(bào)報(bào)眼首付18萬起2010.7.14周三商報(bào)報(bào)眼首付19萬起2010.7.28周三商報(bào)報(bào)眼“雞遇”首付15萬起2010.8.11周三商報(bào)1/2通欄“雞遇”首付15萬起2010.9.2周四商報(bào)報(bào)眼雞不可失2010.9.3周五商報(bào)1/32報(bào)版小旺鋪旺鋪銷售91競品蜻項(xiàng)目概匯總宋分析蠟表項(xiàng)目名稱地理范圍產(chǎn)品形態(tài)價(jià)格面積銷售模式推廣渠道銷售態(tài)勢

（去化率）客戶來源元貞近郊三層排鋪均價(jià)7300元/㎡主力面積120㎡直接購買，代招商報(bào)媒、網(wǎng)絡(luò)、

雜志、短信61.29%自營+投資XX近郊三層排鋪+大賣場均價(jià)8000-9000元/㎡200-300㎡前三年包租，平均回報(bào)8%報(bào)媒、網(wǎng)絡(luò)、

雜志、短信21.04%投資青龍遠(yuǎn)郊排鋪均價(jià)5300元/㎡20-30㎡前5年包租，年均回報(bào)10%，5年后自由回購報(bào)媒、短信90%投資三聯(lián)遠(yuǎn)郊排鋪均價(jià)

8000-10000元/㎡15-30㎡前10年包租，

年均回報(bào)10%報(bào)媒、短信90%以上投資專業(yè)徹市場戲綜述校（銷暫售模拐式）專業(yè)己市場費(fèi)基本命分為免兩大百類，一類唉是以錘XX施全球童家居娃CB術(shù)D、起元貞驚國際奧機(jī)械情城為具典型耳的，面積股在1傷20記㎡左故右，遵均價(jià)辱7K借，總科價(jià)高停、面蠻積大媽。對行剝業(yè)要犯求、夢政府清規(guī)劃滲、產(chǎn)潮業(yè)扶防植的紹依賴配度相圍對較展大，銷售掏速度謝較慢一類簡是青買龍國膝際商猶貿(mào)物言流城迫、三疏聯(lián)家夕禽市鐮場為迷典型罵的，面況積在靈30秧-5么0㎡彈為主基，9列0%臂為4掛0㎡榮，均肌價(jià)3腦.7虎k，授總價(jià)舉在1菊5-坦25殘萬，痕月均腦銷售投30廁0套仍，老酸客戶堵較多捎的達(dá)止到5僅00前-6撈00夢套。銷售撒速度孕較快猴。大環(huán)多沒帽有蓄獸水、績直接例開始奇銷售剝，投凳資時(shí)林效性棉短，勸快速與逼定研。92結(jié)論93產(chǎn)品順單體白面積啦大、劍總價(jià)望高的裝商鋪，對州產(chǎn)品盼所需天支撐舍要求腸較高幫（政腫策、腳行業(yè)遙、區(qū)擺位、律招商遵），銷售芝周期堆較長。產(chǎn)品朝單體寧面積鈴小、晚總價(jià)忍低的細(xì)商鋪，一嶄般出捉現(xiàn)在纖離中目心城單區(qū)較謹(jǐn)遠(yuǎn)的罷位置頂，且巨多以古高額貪回報(bào)導(dǎo)作為冶吸引臣投資辜客的圍基礎(chǔ)盼。銷售如周期大短、脹客戶凍基數(shù)帖大。五.稍客戶店及渠恭道分挪析94這樣勉的項(xiàng)輸目，愈我們錯(cuò)將面怎對什鮮么樣籍的目漸標(biāo)群躬？通過炸前期曬大量芒的市坡場調(diào)荒查，弱商家跌坐談挨及公弟司多陡年對媽專業(yè)侍市場敲商業(yè)蔽項(xiàng)目料的成憐功運(yùn)浙作經(jīng)擺驗(yàn)，很我們債以不摧同的夸劃分帖方式湯，來臂分析雅確定努本案所縱橫加交錯(cuò)耐的目青標(biāo)客唱標(biāo)，轎配合救產(chǎn)品豎優(yōu)勢同賣點(diǎn)修的挖悄掘各兆提煉錦，進(jìn)倚行精乘準(zhǔn)打裳擊。95從產(chǎn)去品用繩途和中選擇兇動機(jī)辛上進(jìn)鄉(xiāng)豐行分闖類96大戶散戶股東品牌咽展示技術(shù)叼交流研發(fā)妻類10戶0平以興上50勤-3萍0平左稀右非專葵業(yè)投攏資經(jīng)營兼自用廠家,品牌發(fā)公司經(jīng)營內(nèi)自用兼投內(nèi)資大商從家，洗專業(yè)橫投資投資次客40甘0平以麻上使用戲者：客群杠分類97通過魔上述勵(lì)劃分更通過妨戶型灑配比騎，市地調(diào)及呢可實(shí)罵現(xiàn)銷殃售預(yù)固期初改步判朝斷，奸現(xiàn)階劃段23項(xiàng)為燙項(xiàng)目鏈主力閑客群概，1項(xiàng)為棵輔助窯補(bǔ)充股東專業(yè)示投資取客非專約業(yè)投扔資客大商廊家，獲專業(yè)醒投資痛客大戶散戶競評裳項(xiàng)目嫌客戶陶分析競評項(xiàng)目客戶比例概況商業(yè)自用經(jīng)營者（所占比例）投資客（所占比例）大戶小戶專業(yè)型投資者非專業(yè)型投資者養(yǎng)老型投資者元貞國際機(jī)械城120-190㎡（80%為120㎡）總價(jià)：87萬以上（三層）80%20%80%20%

總計(jì)：50%總計(jì)：50%潤茂酒店用品城一期為120-130㎡（80%為120㎡）總價(jià)：120萬以上（三層）80%20%80%20%

總計(jì)：80%總計(jì)：20%三聯(lián)家禽市場20-30㎡（50%為20㎡）總價(jià)：20-30萬（一層）

20%80%總計(jì)：10%總計(jì)：90%青龍國際商貿(mào)城39-44㎡（90%為40㎡）總價(jià)：不超30萬（1層，層高12M）

20%

總計(jì)：5%總計(jì)：95%新華豐食品城60-100㎡總價(jià)在60萬-100萬（三層）80%20%

總計(jì)：100%總計(jì)：99客群類別商業(yè)自用經(jīng)營者投資客大戶小戶專業(yè)型投資者非專業(yè)型投資者養(yǎng)老型投資者基本概況行業(yè)內(nèi)經(jīng)營多年，實(shí)力雄厚。具備品牌高級代理權(quán)。年齡普遍都在實(shí)力有限，行業(yè)內(nèi)經(jīng)營年限較短，經(jīng)營狀況相對較差。年齡普遍都在有多年的商鋪投資經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)知識豐富，追求高回報(bào)高收益。有自己的投資事業(yè)圈子

企業(yè)主、中小企業(yè)老板、公務(wù)員、企業(yè)管理層、高收入人群

企事業(yè)單位退休人員，追求穩(wěn)定收益用于養(yǎng)老

年齡特征40-60歲左右25-40歲左右30-45歲左右28-45歲左右55歲以上基數(shù)分析業(yè)內(nèi)領(lǐng)袖，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，經(jīng)營狀況良好基數(shù)相對較小行業(yè)內(nèi)多數(shù)商家。經(jīng)濟(jì)實(shí)力，經(jīng)營狀況相對平均，基數(shù)相對較大受專業(yè)知識及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)限制，基數(shù)相對較小

基本無限制，基數(shù)相對較大

基本無限制，基數(shù)相對較大

消費(fèi)習(xí)慣分析經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚。事業(yè)明確，生活富足。但不愿意輕易接受陌生事物

有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。事業(yè)處于上升期，一心鋪在事業(yè)上。生活較節(jié)簡

具成熟的投資經(jīng)驗(yàn)，懂得分析投資利弊，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

注重大眾口碑，喜歡跟風(fēng)。同時(shí)手中有一定的資金，消費(fèi)較沖動

生活較富足，有一定的積蓄。平時(shí)生活較節(jié)簡，喜歡貪小便宜客戶陪分析10碗0客群類別商業(yè)自用經(jīng)營者投資客大戶小戶專業(yè)型投資者非專業(yè)型投資者養(yǎng)老型投資者財(cái)務(wù)現(xiàn)狀資產(chǎn)總額較大，資金流轉(zhuǎn)較大，可支配現(xiàn)金較多

資產(chǎn)總額較小，資金流轉(zhuǎn)較大，可支配現(xiàn)金較少

資產(chǎn)總額較大，資金流轉(zhuǎn)較小，可支配現(xiàn)金較多

財(cái)務(wù)狀況普遍處于社會經(jīng)濟(jì)金字塔的中層?？芍洮F(xiàn)金較多

資產(chǎn)總額較小，但積蓄較多。可支配現(xiàn)金較多

投資渠道分析事業(yè)穩(wěn)定，投資意向明確。投資渠道較單一

事業(yè)較為穩(wěn)定，投資意向明確。投資渠道較單一

深諳各種投資渠道，信息靈通。

有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，努力尋求各種投資途徑擴(kuò)大固定資產(chǎn)。

有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，努力尋求投資途徑增加收入來源

對本項(xiàng)目需求目前對本項(xiàng)目認(rèn)可度不高，切已經(jīng)與原市場達(dá)成協(xié)議。已購商鋪

目前對本項(xiàng)目認(rèn)可度不高，但隨著本項(xiàng)目的發(fā)展和市場的完善將成為中后期需求的主力

目前對本項(xiàng)目比較感興趣。但處于觀望態(tài)度。

看重其潛在的商業(yè)價(jià)值，物業(yè)增長的升值潛力，物業(yè)租賃投資回報(bào)率

看重投資安全性及穩(wěn)定收益

客觀因素引響居有較穩(wěn)定的營銷環(huán)境。注重區(qū)域配套及交通環(huán)境“做生不如做熟”

意識上認(rèn)為應(yīng)該跟著大戶走，注重區(qū)域配套及交通環(huán)境“做生不如做熟”

宏觀環(huán)境，政策因素。項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。

宏觀環(huán)境，政策因素。項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。

宏觀環(huán)境，政策因素。項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。

客戶挽分析10午1本項(xiàng)贏目客帥戶需烈求特故征——以投赴資為演主客戶類別購鋪用途主要需求決策視角第一類中級公務(wù)員投資獲得穩(wěn)定收益回報(bào)率、增值性、投資門檻個(gè)體經(jīng)營者投資/自用獲得資產(chǎn)沉淀，風(fēng)險(xiǎn)保障回報(bào)率、安全性、增值性、投資門檻小私營業(yè)主投資/自用風(fēng)險(xiǎn)保障長期性企業(yè)中高層投資獲得穩(wěn)定收益回報(bào)率、增值性、投資門檻第二類大型或中等私營業(yè)主投資獲得穩(wěn)定收益，風(fēng)險(xiǎn)保障長期性、穩(wěn)定性、增值性中高級公務(wù)員投資獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀風(fēng)險(xiǎn)保障長期性、穩(wěn)定性企業(yè)高層投資獲得穩(wěn)定收益，風(fēng)險(xiǎn)保障長期性、穩(wěn)定性、回報(bào)率中小實(shí)力的商家投資獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀風(fēng)險(xiǎn)保障回報(bào)率、長期性中等實(shí)力商家自用獲得資產(chǎn)沉淀經(jīng)營前景第三類大型私營企業(yè)主投資風(fēng)險(xiǎn)保障，傳統(tǒng)觀念或習(xí)長期性、增值性中高實(shí)力商家投資風(fēng)險(xiǎn)保障長期性、增值性高實(shí)力商家自用獲得資產(chǎn)沉淀，降低使用成本經(jīng)營前景、產(chǎn)品使用功能成都介整體翠商業(yè)疏銷售笨市場凈：以喪投資偉為目總的的塌客戶肚約為70客-8睡0％；客戶類別首期支付能力（元）相應(yīng)總價(jià)范圍（元）第一類中級公務(wù)員個(gè)體經(jīng)營者小私營業(yè)主企業(yè)高層10萬－20萬20萬－40萬第二類大型或中等私營業(yè)主灰色收入者企業(yè)高層中小實(shí)力的臺商中等實(shí)力商家40萬-80萬100萬-200萬第三類大型私營企業(yè)主高實(shí)力商家120萬以上300萬以上本項(xiàng)剝目客艦戶定泛位——根據(jù)塌產(chǎn)品殃的價(jià)橡值本竿項(xiàng)目臂的客赤戶分放為3個(gè)層示次10劇3客戶終渠道張分析我們像除了秀知道踏目標(biāo)曬客戶享是誰禿，斜還的敵知道煤他們踩在哪曠兒，就如此區(qū)，才匹能有紗的放胡矢！通過修市場洗調(diào)查奔我們庭對競評脹項(xiàng)目成交繪客戶圓進(jìn)行尊梳理羞，并疑得出亦結(jié)果愁如下摩：10陰4競評輔項(xiàng)目票客戶根渠道句分析競評項(xiàng)目客戶來源比例分析項(xiàng)目名所屬區(qū)域客戶來源大成都區(qū)域二三級城市元貞近郊90%10%青龍物流遠(yuǎn)郊90%10%三聯(lián)家禽近郊98%2%XX國際近郊80%20%本項(xiàng)罰目客布群區(qū)娛域來使源分悉析投資根者：以成嫌都為沫核心廈，延份伸至臘整個(gè)首大成匠都區(qū)跳域。蜘立足虹成綿瓦德經(jīng)姿濟(jì)帶鏡。輻找射整摸個(gè)西駐南白踏酒金訓(xùn)三角如經(jīng)濟(jì)石區(qū)在強(qiáng)垃勁的屈區(qū)域池經(jīng)濟(jì)孝基礎(chǔ)腎下，危旺盛則的社受會資搭本，輕在美旱好的越項(xiàng)目胸前景及描述懲下，副將爆握發(fā)強(qiáng)捐勁的柔趨利戀性。10致6通過艇前期稼大量浮市場衫調(diào)查則及競帽品客月戶群鵲的訪點(diǎn)問，此我們討大致康歸納膨得到紙了一形個(gè)關(guān)壺于在革本項(xiàng)鈔目置場業(yè)人罵群的倆特征損分析趙，請厭看下蕩表：客戶來源比例年齡比例主要購買目的認(rèn)知渠道成都成都城南三環(huán)內(nèi)45％85%左右30-50歲約50%投資/養(yǎng)老短信，報(bào)紙成都城西三環(huán)內(nèi)25％30-55歲約20%投資/儲備/養(yǎng)老短信，報(bào)紙成都城東三環(huán)內(nèi)10％40-50歲約15%/投資/儲備/養(yǎng)老短信，報(bào)紙成都城北三環(huán)內(nèi)5％50歲以上約15%/投資/儲備/短信，報(bào)紙省內(nèi)其他城市綿陽，德陽，瀘州、宜賓、、達(dá)州、南充、攀枝花等二級城市5%左右40-50歲約50%/投資/儲備養(yǎng)老短信，行銷50歲以上約50%/投資/儲備養(yǎng)老短信，行銷,省外客群西藏、青海、貴州等西部省份北京、上海、廣州、香港等沿海城市本地客群青白江、廣漢等本地客戶5％10％左右30-50歲約100%就近投資/養(yǎng)老短信，DM小結(jié)涼：10汽7全心栽觀點(diǎn)孕：通過騾對現(xiàn)越有市欲場調(diào)唱查及造成交尋客戶傲進(jìn)行秘梳理銀我們溝認(rèn)為項(xiàng)目服開盤俱前期刮主要兩以大斃成都碗?yún)^(qū)域威客戶漂為主崖，周量邊區(qū)庭域客切戶為孤輔。以大都成都甚區(qū)域徑客戶刑為主周邊潔區(qū)域禾客戶富為輔六.產(chǎn)品蹲分析總平嫁面圖用地盡面積:2珠66斃40混0平方廊米建筑引基地完面積拜：97賠21共5平方覆米建筑零密度裝：36蟲.5狼%建筑傳總面寸積：40玻44君11平方碧米其中麻：風(fēng)情待街：39睡30舟5平方部米標(biāo)準(zhǔn)競商鋪妨：10帥83血00平方里米中端都商業(yè)社用房鬼：80伏79縮慧0平方濤米配套墾用房瞎：17搶60擾16平方墊米容積株率：1.刮51停車涼數(shù)：強(qiáng)：30翠23主要飄技術(shù)賺經(jīng)濟(jì)刺指標(biāo)鳥瞰獵圖功能天分區(qū)綜合拿性商餡業(yè)區(qū)以20錘0-桂30史0平米止銷售潛單元絹構(gòu)成萄，建報(bào)議業(yè)戶態(tài)以旁商貿(mào)瘡、體信驗(yàn)、且娛樂括為主隊(duì)的綜伙合性壩商業(yè)為區(qū)市場右交易自區(qū)以12伍0平米壺左右傳的小嘗型標(biāo)傭準(zhǔn)商塘鋪單嫂元構(gòu)各成，怎為買費(fèi)賣雙駁方提顧供溝繭通交胸易平團(tuán)臺，叮為項(xiàng)特目主盾力產(chǎn)源品服務(wù)甚性商課業(yè)區(qū)底層何以獨(dú)喊立商邀業(yè)銷漸售單恢位構(gòu)宵成，座二層原劃為油大跨枯度空杏間，噴建議勇以大裕中型士餐飲漂、會辱議，折住宿續(xù)、辦絹公等忍功能姨為主狗的服掀務(wù)性虎商業(yè)下區(qū)風(fēng)情砍商業(yè)殘街以餐諸飲及姻特色怨商鋪交構(gòu)成象的多左元化敵風(fēng)情列商業(yè)娘街，講面積危從30到30蘆0平米刷不等時(shí)，充銷分體水現(xiàn)街錢區(qū)的淹多樣進(jìn)性及種風(fēng)格瘡化標(biāo)準(zhǔn)牽鋪面貿(mào)規(guī)劃哀設(shè)計(jì)辣分析——面積供區(qū)間菌分布標(biāo)準(zhǔn)抓商鋪A區(qū)標(biāo)準(zhǔn)某商鋪B區(qū)標(biāo)準(zhǔn)飛商鋪D區(qū)標(biāo)準(zhǔn)忌商鋪C區(qū)10負(fù)0平方洋米小械戶30嘗0平方爬米大言戶40傘0平方尋米大央戶50演0平方盾米大尋戶配套利用房脈規(guī)劃紡設(shè)計(jì)影分析——業(yè)態(tài)項(xiàng)建議商業(yè)護(hù)配套公寓霧住宅單戶勾旗艦積商業(yè)配套箏辦公停車逼樓11心4要快西南制城要治在短潔時(shí)間睬的占稀領(lǐng)市陵場產(chǎn)品劣分析產(chǎn)品泉線豐立富。舊無論畜從品黎質(zhì)，瞧規(guī)劃狐到功訊能分些布，州都滿桿足要意求。仆但一鉤切的耕基礎(chǔ)菜都源縱于市繡場需逗求，50魔00畝的虛成敗勝在一慌期，個(gè)一期千的成厚敗在怠起勢摸。起毀勢的柄關(guān)鍵張?jiān)谟谧鹜顿Y轟者迅扛速的丙認(rèn)同奮。全心拾觀點(diǎn)懶：產(chǎn)品禽建議建議規(guī)根據(jù)篇市場帽需求翅合理耍調(diào)整詞產(chǎn)品刷比例10袋0㎡以推上產(chǎn)滔品占甩比不仗超過30款%；50朱-1昨00㎡產(chǎn)膊品不烏超過20眨%；50㎡以都下產(chǎn)梯品以50懲%為佳呈。七.般銷售敲策略目標(biāo)墾梳理實(shí)現(xiàn)后的結(jié)果1.8開盤，一周內(nèi)銷量不低于5萬㎡4.30前，完成17萬㎡目標(biāo)期一20通11年1月，罩認(rèn)籌20漫00戶以瞇上目標(biāo)井二持續(xù)趣旺銷遍，單少月不鴨低于4萬㎡目標(biāo)蕩三建立蕩和提缺升西田南城才品牌目標(biāo)逐四快速誰的回衰籠建船設(shè)資暗金，占為項(xiàng)號目全錢面啟佩動鋪敗平道太路Important&UrgentImportantResultResult實(shí)現(xiàn)妄第一己個(gè)目攔標(biāo)是蜜當(dāng)前磁工作劉的重慢點(diǎn)。需要錘創(chuàng)新我們并就要夕先了柏解對大手解決炎之道12題0非主掉流區(qū)婆域商播鋪銷峽售的磁常規(guī)孝模式彈：模式操作要點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)本項(xiàng)目的適用性住宅主導(dǎo)模式先賣住宅，待住宅銷售一段時(shí)間，人氣聚集后，再賣商鋪。賣現(xiàn)實(shí)價(jià)值，客戶信心強(qiáng)資金回籠慢根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)及開發(fā)模式，必須先賣商業(yè)后賣住宅招商主導(dǎo)模式通過招商引進(jìn)知名大商家，促進(jìn)商鋪銷售。賣未來，通過主力店增強(qiáng)客戶信心銷售的成敗主要系于主力店的招商，項(xiàng)目銷售的風(fēng)險(xiǎn)過于集中主力店的招商一般周期較長回款時(shí)間緊迫按常算規(guī)模繡式銷抽售，航難以閱實(shí)現(xiàn)攝項(xiàng)目優(yōu)目標(biāo)炭，必運(yùn)須尋恭求創(chuàng)弓新。如何廟打創(chuàng)省新？如何現(xiàn)系統(tǒng)絹、全扯面、走有效董進(jìn)行獅布局雅？一切土從客雄戶需浩求出職發(fā)——客戶伯為什朵么買度商鋪劉？——客戶今如何向做出置購買理決策催？——客戶襪根據(jù)飄什么畝判斷痰商鋪腫價(jià)值頌？建立床關(guān)于腰客戶旁需求燭的常懸識：投資戲客1、看重其潛在的商業(yè)價(jià)值2、物業(yè)增長的升值潛力3、物業(yè)租賃投資回報(bào)率高回復(fù)報(bào)率價(jià)值養(yǎng)支撐朋（利廈益點(diǎn)禮）投資糞驅(qū)動投資愚驅(qū)動區(qū)域歡、交譯通、耀產(chǎn)向業(yè)規(guī)性劃、烏物業(yè)昆、配團(tuán)套、租金呈收益燈、物企業(yè)升聲值等墻主要群因素本項(xiàng)糠目尋臣求的載賣點(diǎn)帆：資金愈的安桂全性+收益市性+未來膀升值直接巾客戶下投資頃分析客戶稍為什逗么買粥商鋪磨？12誤4認(rèn)知1—唉—商鋪書是產(chǎn)生另財(cái)富強(qiáng)的載貌體，客皇戶購析買商匹鋪的謙最基筋本目的是為晚了生涼財(cái)或鏡升財(cái)柴，即追求案財(cái)富耀利益客戶賠需求商鋪駝功能租金革收益出租轉(zhuǎn)售經(jīng)營業(yè)主傷只需告收取匹租金因區(qū)休域發(fā)牧展，紋從而們產(chǎn)生盒增值銷售漸收益降低汪房租述成本段，并條獲得吃營業(yè)鏡收入經(jīng)營戲收益長期奮收益風(fēng)險(xiǎn)南保障資產(chǎn)軌沉淀客戶寸利益融資昏工具融資作收益融資可作肝為不襪動產(chǎn)掘進(jìn)行夢抵押旁或置惡信憑嚇證，搶從而咱獲得管貸款12繪5投資能力編號出處購鋪決策視角億萬級1投資機(jī)構(gòu)/大型私營業(yè)主增值性、長期性千萬級2投資機(jī)構(gòu)/臺商/大型私營業(yè)主增值性、長期性百萬級接近千萬3中等私營業(yè)主/中等臺商回報(bào)率、增值性、長期性數(shù)百萬4小型私營業(yè)主/普通臺商/高級公務(wù)員/“本土地主”回報(bào)率、增值性、長期性剛過百萬51.2.3類人的親屬/小型私營業(yè)主/個(gè)體經(jīng)營者/中高級公務(wù)員/企業(yè)高級管理層回報(bào)率、增值性、穩(wěn)定性、安全性十萬級接近百萬6小型私營企業(yè)主/中高級公務(wù)員/企業(yè)高級管理層/個(gè)體經(jīng)營者/1.2.3類人的親屬回報(bào)率、增值性、安全性、投資門檻認(rèn)知2—曠—投資領(lǐng)與回偶報(bào)是客弟戶購顧買商愿鋪時(shí)電最基品本的決策史動機(jī)，其召決策雪角度棒與其財(cái)富沖或投犁資能慌力相關(guān)一般蛛而言賣，財(cái)渠富等嘩級越抗高，即越關(guān)糧注回好報(bào)的陽長期