寧波某項(xiàng)目品牌策略方案

寧波**投資集團(tuán)房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告

重要說明本報(bào)告為中期匯報(bào)，所有意見均非最終結(jié)論本報(bào)告版權(quán)屬于北大縱橫管理咨詢有限公司所有導(dǎo)讀宏觀環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響分析城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)需求和成長(zhǎng)性分析模式借鑒價(jià)值鏈分析宏觀環(huán)境分析通過對(duì)政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和技術(shù)分析企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境所產(chǎn)生全局性的影響企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響：1、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響是全局性的而非局部性的；2、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響是現(xiàn)在和未來的而不是過去的；3、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境是動(dòng)態(tài)的而不是靜止的。政治制度、體制政府的穩(wěn)定性特殊經(jīng)濟(jì)政策國(guó)際政治外貿(mào)立法對(duì)外國(guó)企業(yè)的制度就業(yè)立法……企業(yè)經(jīng)濟(jì)政治法律社會(huì)文化技術(shù)GDP的變化利率貨幣供給通貨膨脹率工資/物價(jià)控制行業(yè)需求市場(chǎng)需求……國(guó)家研發(fā)支出行業(yè)研發(fā)支出科技研究重點(diǎn)專利保護(hù)新產(chǎn)品新技術(shù)的商品化……生活方式可任意支配收入就業(yè)預(yù)期保護(hù)消費(fèi)者運(yùn)動(dòng)結(jié)婚率人口增長(zhǎng)率人口遷移文化及亞文化……近年來中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)已向“住行”傾斜國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，2003年人均GDP達(dá)1090美元，國(guó)家宏現(xiàn)經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)良好，經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)，居民消費(fèi)由以“衣食”為主轉(zhuǎn)向“住行”。恩格爾系數(shù)（食品占總消費(fèi)的比重）不斷降低，住房消費(fèi)不斷上升。2001－2010年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)將下降到35%左右，生活水平進(jìn)入富裕階段。資料來源：國(guó)務(wù)院信息中心，中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒鄧小平南巡后中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入投資拉動(dòng)期，經(jīng)過十年的發(fā)展調(diào)整，目前市場(chǎng)逐步規(guī)范，進(jìn)入需求拉動(dòng)期供給牽動(dòng)需求期需求牽動(dòng)供給期調(diào)整期數(shù)據(jù)來源：2003年房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率持續(xù)高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率近幾年，全國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率持續(xù)高于固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，并且保持同步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，沒有出現(xiàn)1992～1993年增長(zhǎng)率高達(dá)117％和165％的過熱現(xiàn)象。資料來源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》（1990-2003）房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資總額中的比例迅速攀升，已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從1990年的5．6％，逐步上升至2003年的24.1％，成為拉動(dòng)內(nèi)需，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)資料來源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》（1990-2003）近年房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)率普遍在10%以上，中高檔住宅開發(fā)利潤(rùn)在30%以上行業(yè)利潤(rùn)持續(xù)提高房地產(chǎn)企業(yè)2003年總收入達(dá)9300億元，同比增長(zhǎng)32%；凈利潤(rùn)總額超過350億元，同比增長(zhǎng)39%。開發(fā)利潤(rùn)保持較高水平從國(guó)內(nèi)情況來看，大多數(shù)城市普遍在10%以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤(rùn)率更高，一般達(dá)到30%～40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的平均利潤(rùn)率水平。上市公司的利潤(rùn)快速增長(zhǎng)從7家房地產(chǎn)上市公司公布的2003年年報(bào)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)毛利潤(rùn)率大幅提高，在22％~46％之間。5年來全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總收入和利潤(rùn)保持著20%以上的增長(zhǎng)速度數(shù)據(jù)來源：國(guó)土資源部，CEIC；2003年上市公司年報(bào)資本追逐市場(chǎng)，導(dǎo)致全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)公司數(shù)量逐年增加受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式影響，自90年至95年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)呈上升之勢(shì)，95年企業(yè)總數(shù)達(dá)到33482個(gè)，96年出現(xiàn)下降，97年上升，至2003年37123家。民營(yíng)、股份制企業(yè)不斷增加。2002年與1998年相比，國(guó)有和集體企業(yè)分別減少了28.9%、45.2%，而民營(yíng)和股份制企業(yè)則增加了237%。比重由37.4%上升到73.8%但目前國(guó)內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比例只有1.2%，一、二級(jí)資質(zhì)企業(yè)總數(shù)不足10%，大多數(shù)為三、四級(jí)或剛剛成立的暫定級(jí)企業(yè)1997年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)為16417億元，平均每個(gè)企業(yè)資產(chǎn)為7713萬元，2002年達(dá)到33043億元，平均每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為10130萬元房地產(chǎn)業(yè)是非常典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)。而我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，資源分散，開發(fā)企業(yè)整體水平不高，與其資金密集的行業(yè)特點(diǎn)極不相適應(yīng)。銷售百?gòu)?qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)總共只占市場(chǎng)的4%左右。而在香港，排名前10位的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)占了香港市場(chǎng)的80%，其中前三家就占50%。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)將面臨整合的局面房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)趨緩我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展過程分為三個(gè)階段：第一階段1986-1991年。市場(chǎng)初步發(fā)育，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)緩慢。第二階段1992-1996年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。第三個(gè)段1997年至今。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)趨緩。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)集中度較低與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)集中度比較低，中國(guó)最大的房地產(chǎn)公司萬科集團(tuán)的市場(chǎng)占有率2003年為0.9%，中國(guó)的房地產(chǎn)大鱷還沒有形成，市場(chǎng)正處于整合期，合并重組、跨區(qū)域運(yùn)作將成為主要特征。房地產(chǎn)行業(yè)逐步整合房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向規(guī)?；?、集團(tuán)化方向發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育早也較成熟的廣州市，目前已有約1/3的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被淘汰出局，從最“輝煌”時(shí)期的1600多家，減少至目前的1000多家。中國(guó)十強(qiáng)與美國(guó)十強(qiáng)比較中國(guó)美國(guó)銷售額263.2857億元3686.76億元市場(chǎng)占有率5.96%27.25%中國(guó)最大與美國(guó)最大比較萬科Pultehome.Inc銷售額44.15億元596.6億元市場(chǎng)占有率0.9%4.5%由于固定資產(chǎn)投資過快、貨幣供應(yīng)量處于趨熱區(qū)間，導(dǎo)致近兩年房地產(chǎn)投資趨熱房地產(chǎn)投資拉動(dòng)著50多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)率為1：2.86，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響力達(dá)到30％。國(guó)家信息中心中經(jīng)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)的監(jiān)測(cè)結(jié)果表明，2004年5月份我國(guó)景氣綜合評(píng)分為44分，經(jīng)濟(jì)預(yù)警信號(hào)進(jìn)入趨熱區(qū)間。表2-5：主要城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況單位：%數(shù)據(jù)來源：根據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》整理2003年是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自1998年以來投資增幅最快的一年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資10106.12億元，同比增長(zhǎng)29.7%，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅1.3個(gè)百分點(diǎn)2004年第一季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)呈高速增長(zhǎng)勢(shì)頭。一季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)43%，增幅比去年同期提高了15.2個(gè)百分點(diǎn)2003年房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資情況兩年來，國(guó)家出臺(tái)一系列相關(guān)政策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全面調(diào)整和規(guī)范2003、04年國(guó)務(wù)院、中國(guó)人民銀行、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、建設(shè)部等主管部門陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)文件和法規(guī)，數(shù)量之眾多、內(nèi)容之細(xì)致、影響之重大均為近年之最。該系列政策涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面的規(guī)范和調(diào)整。國(guó)務(wù)院《進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序工作方案》《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》國(guó)土資源部、監(jiān)察部《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》831大限中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》121文《對(duì)現(xiàn)有住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行清理檢查的通知》國(guó)務(wù)院《關(guān)于切實(shí)解決建設(shè)領(lǐng)域拖欠工程款問題的通知》2004《住房公積金行政監(jiān)督辦法》國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》《關(guān)于加強(qiáng)協(xié)作共同做好房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系有關(guān)工作的通知》房地產(chǎn)投資過熱房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展前期(取得土地和房屋拆遷)中期（銀行貸款和建設(shè)施工）后期（房屋銷售和物業(yè)管理）1、土地政策法規(guī)頒布單位《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》(4號(hào)令)北京國(guó)土房管局《關(guān)于進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序加強(qiáng)土地管理工作的意見》北京市政府《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》國(guó)務(wù)院《國(guó)土資源部土地利用司關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通報(bào)》國(guó)土資源部《國(guó)土資源部關(guān)于下達(dá)2004年全國(guó)土地利用計(jì)劃》的通知國(guó)土資源部《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》國(guó)務(wù)院辦公廳2004年我國(guó)出臺(tái)的主要土地市場(chǎng)政策

國(guó)土資源部、國(guó)務(wù)院于2003年2月開始了以開發(fā)區(qū)清理整頓為重點(diǎn)的全國(guó)土地市場(chǎng)治理整頓。一年多的治理整頓行動(dòng)，使一些地區(qū)盲目設(shè)立開發(fā)區(qū)、亂占濫用土地的熱潮逐漸降溫。截至今年上半年，除內(nèi)蒙古自治區(qū)以外，全國(guó)30個(gè)?。▍^(qū)、市）共清理出各類開發(fā)區(qū)6741個(gè)，規(guī)劃用地面積3.75萬平方公里，超過了全國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地3.15萬平方公里的總面積；核減開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地面積2.41萬平方公里，占原有規(guī)劃面積的64.4%；一系列土地政策的實(shí)施在一定程度上抑制了房地產(chǎn)投資過快的勢(shì)頭資料來源：國(guó)務(wù)院信息中心其次，資金政策要求商業(yè)銀行從各個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)貸款管理，并限制投資增長(zhǎng)過快傾向2、金融政策對(duì)于低價(jià)位住宅供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多的結(jié)構(gòu)性問題，規(guī)定，“貸款重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制”《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號(hào)）出臺(tái)，要求商業(yè)銀行從土地、開發(fā)、施工、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)貸款管理，引起強(qiáng)烈反響。部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅高、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上漲快、以及低價(jià)位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問題，而商業(yè)銀行違規(guī)放貸，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投資的過熱傾向。對(duì)于建筑施工企業(yè)墊資房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)企業(yè)拖欠工程款的問題，規(guī)定“商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”、“房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”、“房地產(chǎn)行政主管部門要將企業(yè)拖欠工程款情況告知該企業(yè)的貸款銀行，由貸款銀行將其列為信用不良單位，依法減少授信額度或者不提供授信”。2003年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資率增幅達(dá)43%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅達(dá)30%,創(chuàng)歷史新高，2004年初固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)53%，3月，國(guó)家發(fā)改委提出“要堅(jiān)決控制固定資產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)的勢(shì)頭”，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)開始對(duì)房地產(chǎn)等熱點(diǎn)行業(yè)的信貸進(jìn)行檢查。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)60％以上的資金來源于信貸資金，房地產(chǎn)貸款余額占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的比重高達(dá)17.8％央行121號(hào)文件顯示了房地產(chǎn)商將面臨著資本時(shí)代，

房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)一步產(chǎn)業(yè)化開發(fā)商原有融資手段121文件要求房地產(chǎn)商應(yīng)有雄厚的資本－取得土地使用權(quán)證書后，即可拿土地進(jìn)行抵押貸款－施工企業(yè)墊資和拖欠工程款是開發(fā)商重要的融資手段－通過預(yù)售從購(gòu)房者處獲取大量資金－對(duì)未取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目,不得發(fā)放任何形式的貸款；－開發(fā)商申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％；－嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購(gòu)買施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機(jī)、推土機(jī)等）；－為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。融資渠道多元化房地產(chǎn)受到較大力度的宏觀調(diào)控，開發(fā)商在土地資源、資金資源各方面面臨著挑戰(zhàn)－房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。－不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，更大程度地發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；－各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。國(guó)務(wù)院18號(hào)文件－完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)－改革住房制度，健全市場(chǎng)體系－發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)：對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目，要繼續(xù)加大信貸支持力度。－改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)－加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序具體相關(guān)措施綜上所述，2003年中央政府采取了嚴(yán)禁“圈地”，控制貨幣供應(yīng)量等措施，種種跡象表明，實(shí)施了6年之久的積極財(cái)政政策將從2004年開始淡出，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控將從刺激增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向防止過熱。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了改變，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整的重點(diǎn)也會(huì)相應(yīng)地發(fā)生變化。第三，拆遷管理、銷售管理、物業(yè)管理以及稅費(fèi)改革等多項(xiàng)政策法規(guī)加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和交易的監(jiān)管3、拆遷管理對(duì)出賣人嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則；《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》還規(guī)定了預(yù)售商品住宅按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)、商品住宅公用建筑面積分?jǐn)偣局贫?、變更?guī)劃需經(jīng)所有購(gòu)房人同意等制度推行拆遷公示制度、實(shí)施“陽光拆遷”、堅(jiān)持文明拆遷、打擊野蠻拆遷等措施截至2002年底，全國(guó)物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38％，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市已達(dá)50％以上，深圳等城市已超過95％，物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過2萬家，從業(yè)人員超過230萬人。國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。4、銷售管理5、物業(yè)管理伴隨著積極財(cái)政政策的淡出，稅制改革將成為下一步刺激中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要手段，生產(chǎn)型增值稅調(diào)整為消費(fèi)型增值稅，如對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅等，因此房地產(chǎn)稅費(fèi)制度改革將是未來房地產(chǎn)政策調(diào)整的重點(diǎn)之一。政府尾宏觀歡調(diào)控牢對(duì)房勇地產(chǎn)第行業(yè)辟影響絞明顯國(guó)家敘統(tǒng)計(jì)潛局最賄新測(cè)霞算的武全國(guó)快房地認(rèn)產(chǎn)開霉發(fā)景哀氣指徹?cái)?shù)表托明：孫今年4月份棕“國(guó)逗房景出氣指愿數(shù)”聽為10扮5.負(fù)77，比3月份診下降0.袍43點(diǎn)，擠與去起年同莊月相勒比下制降1.聚12點(diǎn)。池今年扶前4個(gè)月燥，隨舞著房把地產(chǎn)尊開發(fā)含投資愁增幅育明顯侄回落好，“茶國(guó)房祥景氣策指數(shù)亭”呈而“幾換”字鞠型，濾升降蕩明顯鵝，已堆經(jīng)回念落到20迅03年以扯來的專最低脖點(diǎn)。夾這表繭明，品年初蜓以來哥，國(guó)京家采孤取的騾一系民列控兄制投僵資高運(yùn)速增宴長(zhǎng)的該政策殘措施帶已初咸見成拆效。4月份鐵，“兔國(guó)房勝景氣競(jìng)指數(shù)巧”所捕屬的8個(gè)分璃類指誤數(shù)中剛有6個(gè)分渡類指值數(shù)呈斑現(xiàn)不墾同程規(guī)度的脊下降醬。其紋中，粥受政黨策影冬響的立竣工鼻面積驗(yàn)和新糊開工悶面積尖分類堵指數(shù)雖降幅黎最高香，成菜為影敘響“黃國(guó)房睜景氣鈔指數(shù)山”回債落的外主要陶因素潤(rùn)。數(shù)據(jù)扶來源節(jié)：中弄京房紗網(wǎng)從20棒04年第揀二季硬度開刃始，江投資懇增幅銅逐月仔降低貍，增場(chǎng)速過除猛勢(shì)膨頭得石到初伸步遏堤制20夸03副-2氣00沫4年6月房套地產(chǎn)賭綜合節(jié)景氣農(nóng)指數(shù)養(yǎng)及主血要分姻類指妨數(shù)變亡動(dòng)情蘇況（%）數(shù)據(jù)米來源刑：國(guó)索家統(tǒng)忍計(jì)局一季后度投局資繼能續(xù)增凍長(zhǎng)一季齒度全損社會(huì)妹固定竿資產(chǎn)護(hù)投資勸同比酷增長(zhǎng)43巖%，增吵幅比生去年建同期賄提高逗了15窄.2個(gè)百幸分點(diǎn)日；其弟中房川地產(chǎn)輪開發(fā)苗投資饑增長(zhǎng)41只.1揪%，增熟幅比驅(qū)去年恭同期緞提高6.鎖2個(gè)百覽分點(diǎn)馳。二季變度開螞始回伸落6月份捧，全否國(guó)房緒地產(chǎn)織開發(fā)給投資褲完成元額12垮20屈.8億元襲，增隊(duì)幅降鳴低19訊.1個(gè)百搏分點(diǎn)果。上童半年席，全嫁國(guó)累促計(jì)完者成房剪地產(chǎn)任開發(fā)饞投資49滾24億元握，同草比增癥長(zhǎng)28投.7獲%，增寇幅比探去年枯同期漆回落5.饒3個(gè)百塌分點(diǎn)鞠，比核今年百一季押度回租落12爽.4個(gè)百挺分點(diǎn)大。房地勢(shì)產(chǎn)增倡速過碧猛勢(shì)蓄頭得血到遏壓制1-黃6月份巾增長(zhǎng)感幅度權(quán)已經(jīng)梢低于20垂02年和20表03年同辣期的銷增長(zhǎng)峽水平干。表純明自括去年容以來扣國(guó)家捷采取消的諸斑如進(jìn)怒一步豎整頓夢(mèng)土地份市場(chǎng)帖秩序?qū)?、暫婆停農(nóng)飲轉(zhuǎn)非綢用地?fù)u審批輸、提獎(jiǎng)高存委款準(zhǔn)旱備金指和項(xiàng)每目資花本金積比率長(zhǎng)、清攪?yán)碚念D固土定資子產(chǎn)投目資項(xiàng)罰目等錘一系哲列控作制投漲資高她速增苦長(zhǎng)的競(jìng)政策坐措施齡已初左見成壩效。20蝦02澆-2贊00古4年部1-殿6月冒房地灣產(chǎn)投仇資增筍長(zhǎng)情破況（皺%）從長(zhǎng)念遠(yuǎn)看殊，中術(shù)國(guó)經(jīng)襖濟(jì)將嶼保持說長(zhǎng)期艙的高宮速增交長(zhǎng)預(yù)測(cè)部門預(yù)測(cè)結(jié)果：GDP增長(zhǎng)率

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心2000－2005年：6.9％－8.1％2005－2010年：6.4％－7.8％2010－2015年：5.6％－7.1％2015－2020年：6.3％－7.2％世界銀行2001－2010年：6.9％2011－2020年：5.5％亞洲開發(fā)銀行2000－2010年：6％2010－2020年：5％高盛公司2001－2010年：7.2％2010－2025年：6.8％國(guó)內(nèi)訓(xùn)外機(jī)趨構(gòu)對(duì)20滑04年中蘋國(guó)GD虎P的預(yù)吩測(cè)國(guó)外盆機(jī)構(gòu)頌對(duì)未申來20年中秀國(guó)GD樣P的預(yù)忠測(cè)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4%－5%停滯甚至倒退5%－8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展10%－15%飛速發(fā)展資料停來源慘：西豪蒙庫(kù)螺茲涅陡茨著《各國(guó)卻經(jīng)濟(jì)張的增釘長(zhǎng)》20倚04年上剛半年GD猴P為9.欺7%，允下半償年受伐宏觀薪調(diào)控第影響鑒將略鄭有回裂落但綠總體洗應(yīng)在9－10索%之間未來20年中放國(guó)房傅地產(chǎn)滿業(yè)仍偉將保亮持高痕速春發(fā)展外狀態(tài)這對(duì)房地票產(chǎn)投冶資會(huì)牲起到親巨大個(gè)拉動(dòng)屆作用，房偏地產(chǎn)過投資待將持隨續(xù)增仁長(zhǎng)城市靜化成槍為最偵強(qiáng)勁氣的增沾長(zhǎng)動(dòng)切力20萄03年底搶我國(guó)攻城市料化率朵超過40極%，進(jìn)角入高木速增低長(zhǎng)期轟，大般規(guī)模辭城市梳化直孝接帶亞來人攏口向忍城市溪遷移穴和城殘市基爸本建葬設(shè)投家資增味長(zhǎng)；住宅異消費(fèi)倦的快朋速增緩長(zhǎng)20茂03年底字我國(guó)禽人均GD吃P達(dá)到90武30元，購(gòu)由溫壟飽進(jìn)幣入小闊康社箏會(huì)，侍這一宵經(jīng)濟(jì)紅發(fā)展懶階段身決定視了住就宅消膚費(fèi)成罪為主替要和羊持久鉤的消甚費(fèi)熱燙點(diǎn)，奴也是覽新的戶國(guó)民過經(jīng)濟(jì)稠增長(zhǎng)件點(diǎn)；國(guó)家吊政策輸?shù)拇竺蘖Ψ龃蟪?0多03年國(guó)敢務(wù)院18號(hào)文酸件，涂明確葬房地音產(chǎn)業(yè)扯在國(guó)備民經(jīng)晴濟(jì)中拾的支陡柱產(chǎn)販業(yè)地千位；念同時(shí)道一系師列以可土地奪和資采金為崇核心像的調(diào)花控政小策將柳促進(jìn)困行業(yè)搶的健遷康持貴續(xù)發(fā)萄展。對(duì)人穴民幣豆升值摸的預(yù)崖期，炒增強(qiáng)浴了房誓地產(chǎn)旋的保古值增咽值性1999-2003固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資情況18.34%17.91%17.05%15.14%13.74%010000200003000040000500006000019992000200120022003(億元)1999-2003年房地產(chǎn)投資額41034984634477911010602000400060008000100001200019992000200120022003（億元）年均復(fù)合增長(zhǎng)率=25.27%5年來，房地產(chǎn)投資的年均增長(zhǎng)率超過了25%同時(shí)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重穩(wěn)步增長(zhǎng)未來趣增長(zhǎng)段的驅(qū)勒動(dòng)力資料挺來源缸：國(guó)速務(wù)院棒信息險(xiǎn)中心志，中挪國(guó)統(tǒng)次計(jì)年價(jià)鑒中國(guó)廟人口化城鎮(zhèn)片化進(jìn)凱程的允加速莊和人夾口持提續(xù)增較長(zhǎng)也調(diào)促使時(shí)房地階產(chǎn)市秧場(chǎng)容俗量逐抹步釋爛放中國(guó)睛城市少人口界的高魚速增膛長(zhǎng)對(duì)宋房地射產(chǎn)建冤設(shè)提辛出了失客觀術(shù)要求資料償來源尋：國(guó)乘務(wù)院獄信息禁中心年份2000－20102010－20202020－2050平均每年住宅建設(shè)面積6.721億平米5.625億平米3.792億平米根據(jù)播上圖奪，以誦目前胡所擁溉有的80億住期宅為械基數(shù)首，按嚇照1.累25歪%的折架舊率剩計(jì)算領(lǐng)，在充未來50年住聰宅自百然需巷求情正況如秀下：而技宴術(shù)發(fā)流展也努促進(jìn)張了房敬地產(chǎn)抓業(yè)的諸發(fā)展創(chuàng)新古項(xiàng)目創(chuàng)新鞋的內(nèi)模容和旅形式對(duì)房筋地產(chǎn)危業(yè)的資影響建立短信息瓜化、語智能葵化樓劉宇，燦實(shí)現(xiàn)羊物業(yè)析管理負(fù)網(wǎng)絡(luò)資化、僻封閉各化縮短滔供應(yīng)霉鏈，遼建立錦住宅胸網(wǎng)上蜘信息丸交易餓平臺(tái)灣，點(diǎn)實(shí)現(xiàn)千網(wǎng)絡(luò)孫化經(jīng)質(zhì)營(yíng)采用司新型窯結(jié)構(gòu)暴體系年，營(yíng)采造更煤加舒背適的起居住務(wù)空間采用蒜組合詞型、彼標(biāo)準(zhǔn)沿型、敗成套煩裝配鴉型技浩術(shù)，倚保證呈產(chǎn)品涉質(zhì)量絲式，提燭高建理設(shè)效弦率降低泥物質(zhì)絨能耗陵，推衫廣節(jié)固能、途環(huán)保弦的建腐筑技傾術(shù)實(shí)現(xiàn)懇集約匪化、可標(biāo)準(zhǔn)豈化、承系列母化生寧產(chǎn)使用秒高科模技、則綠色襲材料心，減農(nóng)少污錫染，視節(jié)約古資源室內(nèi)供套型妹、室郊外環(huán)佛境設(shè)撇計(jì)現(xiàn)孫代化光纜顛寬帶授入戶惕，形炊成網(wǎng)寄絡(luò)社嫁區(qū)高新主技術(shù)督支撐森下的涼資源經(jīng)節(jié)約爪型房贈(zèng)屋，覺具備盡節(jié)水反、節(jié)渣電、搬環(huán)保塵和智刻能化粒等特瓶征增加伏招投播標(biāo)企假業(yè)科剛技成凈果加閱權(quán)值突出踩科技尚創(chuàng)新餓企業(yè)勉的優(yōu)窩勢(shì)物業(yè)濫服務(wù)濃創(chuàng)新住宅湖銷售扮創(chuàng)新建筑屢技術(shù)村創(chuàng)新住宅榮部件距品創(chuàng)資新規(guī)劃查設(shè)計(jì)抹創(chuàng)新招投逃標(biāo)創(chuàng)匙新提高置了產(chǎn)兵品質(zhì)蛛量和謝投資押效益促進(jìn)急房地得產(chǎn)業(yè)說的結(jié)愁構(gòu)優(yōu)酬化和盒升級(jí)提高吉了企填業(yè)的推競(jìng)爭(zhēng)愈力和權(quán)品牌降低籃了開庫(kù)發(fā)成默本，債增加閥了產(chǎn)話品附末加值但也勝要注橫意到騾國(guó)際劣政治此經(jīng)濟(jì)光形勢(shì)象的復(fù)怎雜、晉多變?nèi)矊⒉菍?duì)房雪地產(chǎn)略消費(fèi)嚇起到否影響房地灰產(chǎn)需暖求變凝化20胃08奧運(yùn)加入WT肯O美國(guó)防霸權(quán)患主義經(jīng)濟(jì)以全球杠化臺(tái)海雄危機(jī)恐怖勸與動(dòng)疫蕩非典繪等疫納情親民滲政策城市類品位棋升級(jí)消費(fèi)番者恐甚慌大城汽市樓寫市蕭合條防范曲不可直預(yù)見情情況增加致儲(chǔ)蓄抑制冤房地懲產(chǎn)消辰費(fèi)持幣參觀望影響丘外國(guó)丑投資商業(yè)焰地產(chǎn)斤升溫收入甜水平共提高經(jīng)濟(jì)榜周期犁趨緩?fù)瞥鱿嘟?jīng)濟(jì)躍適用攏房二元好經(jīng)濟(jì)培趨變危機(jī)刺意識(shí)互增加束縛關(guān)中國(guó)加經(jīng)濟(jì)名增長(zhǎng)新技石術(shù)引興進(jìn)房貸殼增加房地短產(chǎn)升催溫體育亦場(chǎng)館遠(yuǎn)建設(shè)外行2.犧5%個(gè)貸總體框上講累，宏唯觀環(huán)些境有裂利于娃也必肥將引蹦導(dǎo)房稀地產(chǎn)僑行業(yè)庫(kù)走向促一條運(yùn)正規(guī)紙發(fā)展餅的道圍路政治現(xiàn)：Po摔li陷cy經(jīng)濟(jì)頁：Ec盞on暫om剛ic社會(huì)污：So統(tǒng)ci度et鍬y技術(shù)走：Te宗ch液ni窩cPe倘st分析從根稱本上蹈要求逗房地半產(chǎn)行次業(yè)進(jìn)勻入一澇個(gè)良尺性競(jìng)聲爭(zhēng)的脆時(shí)期高速雄的經(jīng)譽(yù)濟(jì)增企長(zhǎng)將抬帶動(dòng)鈴房地例產(chǎn)行冒業(yè)的效發(fā)展目前連的社筒會(huì)發(fā)落展給念房地調(diào)產(chǎn)帶凈來了娛巨大商的市作場(chǎng)空駐間新型樣技術(shù)馬的進(jìn)狼入將精加劇左房地季產(chǎn)行盈業(yè)的菊發(fā)展秀態(tài)勢(shì)國(guó)內(nèi)密的房搞地產(chǎn)皮行業(yè)想處于猜一個(gè)逆競(jìng)爭(zhēng)救與機(jī)弱遇并怕存的斥年代餡，不瞞斷規(guī)盟范的紛市場(chǎng)烘環(huán)境霸要求順房地股產(chǎn)企烏業(yè)不廊斷加肯強(qiáng)自謊身的販運(yùn)營(yíng)上管理纖水平跑。未來50年，促尤其焰從20鏈04年至20或20年中蕩國(guó)經(jīng)雁濟(jì)將蒼持續(xù)宮快速厲增長(zhǎng)饑，中視國(guó)城斧鎮(zhèn)居陡民的果收入將水平列也將較快速高增長(zhǎng)匯，中擴(kuò)國(guó)將寸進(jìn)入蠶富裕刮社會(huì)矛。居噸民住袖房進(jìn)蠢入暴振發(fā)式眼需求臨時(shí)期御。政延府將戒主要隊(duì)通過卻宏觀炭經(jīng)濟(jì)散手段香規(guī)避馬投資塔過熱蓮。導(dǎo)眼讀宏觀訴環(huán)境之對(duì)房低地產(chǎn)版行業(yè)佩影響遞分析城鎮(zhèn)搞住宅析市場(chǎng)點(diǎn)需求訂和成魔長(zhǎng)性白分析模式癥借鑒價(jià)值駱鏈分扔析十六知大將之加快崗城市診化進(jìn)跌程和娃提高慶居民活生活扒水平銷作為投經(jīng)濟(jì)驢建設(shè)偏和改紹革的趣重要源任務(wù)雷，對(duì)逼住宅存產(chǎn)業(yè)驗(yàn)發(fā)展嘗起到簽促進(jìn)嚷極大孔作用“國(guó)內(nèi)搬生產(chǎn)總值毒翻兩色番”房產(chǎn)潮是城候市家語庭中握價(jià)值開量最混大的步財(cái)產(chǎn),根據(jù)仙國(guó)家應(yīng)統(tǒng)計(jì)昌局測(cè)岸算，國(guó)房產(chǎn)拒在家考庭總慌資產(chǎn)上中所復(fù)占比亡重達(dá)扶到了47排.9％，兔其中跟大城棕市為49陸.3％、磁中等汁城市導(dǎo)為45歇.1％、能小城列市為48坊.1％；根據(jù)東城市良化水齒平與鳳人均GD饒P的正堆相關(guān)跑性規(guī)作律，20敬10年我充國(guó)城高市化陪率將齊達(dá)到46％，日城市箭人口朽將達(dá)厭到6.癥4億，術(shù)年平籍均新定增人籍口18堅(jiān)52萬，崇比目恢前凈極增1.尺9億人知，僅貧此就盞需要迷建設(shè)41低.8億米2住宅貝；20蘆20年GD和P要比20胃00年翻伍兩番邊，房植地產(chǎn)毫業(yè)必霉須也推能夠葉為此藥作出民應(yīng)有套的貢承獻(xiàn)；碌城鎮(zhèn)波住宅帖與房證地產(chǎn)嚇投資挖占GD眼P的比檢重將幟近8.殺4％，瓶每年泳拉動(dòng)GD么P增長(zhǎng)1個(gè)百截分點(diǎn)軟以上大；“城鎮(zhèn)爹人口扮比重大缸幅提教高”“家庭剝財(cái)產(chǎn)普遍慨增加濾”“人民茫生活更加視富足惹”21世紀(jì)止頭20年，掘我國(guó)得將全孟面建視設(shè)小段康社瘦會(huì)，驚“胖堅(jiān)持伴大中寺小城盆市和所小城甜鎮(zhèn)協(xié)枯調(diào)發(fā)襪展，喪走中胃國(guó)特存色的女城鎮(zhèn)脆化道頓路。派發(fā)展省小城約鎮(zhèn)要局以現(xiàn)旺有的患縣城宴和有墊條件暑的建司制鎮(zhèn)廉為基光礎(chǔ)，外科學(xué)舍規(guī)劃末，合陣?yán)聿冀蔷帧B”——十六鳳大報(bào)濱告恩格邁爾系梅數(shù)下啟降以章后，邁必然亞將可們支配得收入綠轉(zhuǎn)向適住房運(yùn)消費(fèi)宮；目綿前我嫂國(guó)人輩均住舟房為0.視78間，柳城鄉(xiāng)師住房慰成套探率僅坐為67％，酸遠(yuǎn)未偶實(shí)現(xiàn)“戶均喝一套勇房、層人均鄙一間陪房、桂功能鏡配套嗽、設(shè)滴備齊巧全”的全免面建印設(shè)小修康社遺會(huì)要杏求。根據(jù)中國(guó)懼房地?fù)舢a(chǎn)業(yè)20被01賞~2嘆01宗0年發(fā)踩展規(guī)聞劃，20逮10年城獸鎮(zhèn)人昏均使牲用面級(jí)積達(dá)逢到18平方壓米，齡住宅饑市場(chǎng)敞前景筒廣闊20謝03年底住房輸面積市場(chǎng)捷容量37拼.6億㎡20硬10年底暮住房面裕積×××目前人口5.24億人均現(xiàn)有面積15.5㎡20研10年人口20剖10人均面臨積×6.傲4億18傾㎡原有薄住宅拆遷田重建×2003年底住房面積90.68億㎡重建比率4%隨著睜中國(guó)清人均冰可支扇配收廢入的揚(yáng)增長(zhǎng)指，城勿市居穴民購(gòu)剃房能蠅力增續(xù)強(qiáng)除北晚京、裙上?；騼纱髷n城市賽外，卡天津賺、浙靈江、雜山東解乃至塞全國(guó)傲平均租水平冶增幅等均非田常明姓顯。升而且美均接布近或碌超過80尸0元這鬧條線切（按滋照國(guó)耐際慣永例：鄙三口餐之家鞋六年洪收入晌總和搭作為杯可購(gòu)濃房產(chǎn)寺計(jì)算輕）。資料器來源讓：中眨國(guó)統(tǒng)歸計(jì)年礦鑒、手浙江脆省政透府信賴息中墾心我國(guó)太城市堆化進(jìn)羽程進(jìn)史入高托速發(fā)攻展期枕，20團(tuán)03年城燈市化抗率超仿過40窄%納瑟輪姆曲宜線起飛刑期平緩贊期高速漁發(fā)展廈期城市悉化率30陷%70畜%按照財(cái)納瑟慰姆曲賣線，單當(dāng)一蝴個(gè)國(guó)抽家城皇市化確率達(dá)差到30％的跡時(shí)候版，整漏個(gè)城勿市化莫將會(huì)朗面臨策一個(gè)孫起飛占階段湖，中晌國(guó)今絹天的挨城市割化率效是36％，槐未來姑至少20年時(shí)搭間，雪城市功化將間是中稠國(guó)的涉主旋職律。資料認(rèn)來源擋：中甩國(guó)城焦市化葵進(jìn)程隨著取中國(guó)粉城市麻化建汽設(shè)步禿伐持拒續(xù)加艦速，帽居民通住宅丙需求愿將進(jìn)斜入崩匠發(fā)階此段中國(guó)傳城市惰的“鉆那瑟休姆”扭曲線城市南人口茫增長(zhǎng)惑對(duì)房拾地產(chǎn)桿市場(chǎng)途的推育動(dòng)作亦用遠(yuǎn)蒙大于凳居民斗收入握增長(zhǎng)窗。20湊03年末征，我洪國(guó)城釋市人琴口約鴨為5.潤(rùn)23億。嫩專業(yè)甘機(jī)構(gòu)嚇預(yù)計(jì)鬧，20墳10年則言有望循接近7.健3億(城市應(yīng)化率遵約為55執(zhí)%)，新何增城鋼市人組口約2億。雄中國(guó)孤城市搶人口熱加速振增長(zhǎng)桌期將歷持續(xù)律到20疤18年，苗屆時(shí)勿中國(guó)捎城鎮(zhèn)億人口鳳將占添總?cè)损嚳诘?0屆.9耍%資料撫來源凱：中負(fù)國(guó)城戰(zhàn)市化繼進(jìn)程眠分析憐，中國(guó)眾經(jīng)濟(jì)派景氣艘月報(bào)20茶02匆-2宿00蹤蝶4年上慨半年虧各月比商品亦房銷誼售面潔積對(duì)右比情戰(zhàn)況近年括來商透品房宗銷售忽情況負(fù)持續(xù)微保持汪快速滿增長(zhǎng)希，說累明需曠求旺削盛，浙而住噴宅在拳商品毀房銷映售中形的比裹例持真續(xù)增沃大。今后靠半個(gè)欺世紀(jì)盟中中嫂國(guó)的逢住宅爬產(chǎn)業(yè)羨將持席續(xù)增問長(zhǎng)，含尤其乞今后10年里覆需求擾增長(zhǎng)銅速度獎(jiǎng)極快隨著元，中宣國(guó)經(jīng)抵濟(jì)進(jìn)幻玉入快療車道盆，居腔民可幼支配決收入柜水平畏持續(xù)嘩增長(zhǎng)創(chuàng)，購(gòu)踐房能棗力逐濃步加閣強(qiáng)，河從20盲04年到20磨10年短陡短六莫年間耐需求購(gòu)將達(dá)51兩.2玻1億平梯米，州中國(guó)樹民用雜住宅乎市場(chǎng)笑進(jìn)入先最佳瞧發(fā)展莊期。資料保來源年：中素國(guó)城重市化館進(jìn)程芝分析從供漢給方疤面看廉：從19款97年以崇來商模品用陜房供浮給逐吧年上效升，埋住宅煌投資強(qiáng)占房悄地產(chǎn)閱投資角總額晚比例刷不斷呀加大20禿03年全修國(guó)商哄品住音房施燙工面低積同歡比增漫長(zhǎng)26狗.0堤%；竣影工面檢積同蠻比增晉長(zhǎng)21暗.5剝%。其乖中：除銷售待給個(gè)朱人70鳴92蘋.7謎8億元帥，同醬比增駁長(zhǎng)35凍.8帥%，所執(zhí)占比殖重為93傻.1羽%。19框98年住治房制沒度改掘革，魔將巨拳大的妄住宅到存量屬和需肝求推植向市乳場(chǎng)，吉國(guó)家貼出臺(tái)必了一嗽系列歲扶持雖政策埋，刺稍激著狐住宅修產(chǎn)業(yè)賺的持熄續(xù)增扣長(zhǎng)，冷目前緊已占飼全行銳業(yè)的68舉%以上屋，成達(dá)為整僚個(gè)產(chǎn)免業(yè)的幸增長(zhǎng)賠的核派心商品消住房拜竣工如面積投增長(zhǎng)攏情況資料看來源咱：國(guó)剛務(wù)院腎信息刃中心膛，中兔國(guó)經(jīng)鼓濟(jì)景天氣月圓報(bào)這種徒供求湯趨勢(shì)絲式將繼尊續(xù)受活經(jīng)濟(jì)惡周期瞎及整追個(gè)房成地產(chǎn)充產(chǎn)業(yè)針波動(dòng)舞周期躬的影齒響供給旬牽動(dòng)零需求煎時(shí)期需求何牽動(dòng)蛛供給別時(shí)期主要摩表現(xiàn)橡：長(zhǎng)期哈高幅詳波動(dòng)通貨滔緊縮黨、高怕空置續(xù)率、科股市產(chǎn)狂跌并、超果大型膜郊外篇項(xiàng)目圍、金臣融服能務(wù)重抵組、曲政策沒導(dǎo)向麗、利目率低積位、敏政府帥干預(yù)主要匯表現(xiàn)補(bǔ)：短期勾低幅糾波動(dòng)通貨因膨脹傅、低估空置研率、翠股市考調(diào)整應(yīng)、奧無運(yùn)經(jīng)蓄濟(jì)、偶土地英升值/緊缺橡、需輕求導(dǎo)因向、始利率丙上調(diào)限、信我托產(chǎn)蔥品出買爐、犧宏觀許調(diào)控19賴90年19僑93年19瓣98年20拳00年20寧03年宏觀亡調(diào)控濱線需求資拉動(dòng)皮線宏觀坊調(diào)控腐失力非宏揀觀調(diào)掏控影遮響下中的房陡地產(chǎn)者周期鑼：供怨小于影求→柴剌激茄價(jià)格怒上升膽→利猴潤(rùn)增是加→曠剌激迎投資宋規(guī)模巷擴(kuò)張渡→商餃品供蠶應(yīng)量泊增加承→供疫大于簽求→從價(jià)格遵下降脹→利幻玉潤(rùn)減萌少→豪投資肚規(guī)模賢縮小傻→商術(shù)品供則應(yīng)量睜減少書→供雕小于列求。總體志上，陡盡管季受政駐策風(fēng)猜險(xiǎn)影秋響，踐城鎮(zhèn)孝住宅憐市場(chǎng)聽仍然康具有粱很高厘的市嬸場(chǎng)吸妨引力起步困階段平穩(wěn)檔階段快速填上升視階段萎縮緊階段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行歷住宅篇產(chǎn)業(yè)舟統(tǒng)計(jì)納瑟檔姆曲遍線起飛飼期平緩她期高速馬發(fā)展宴期城市越化率30預(yù)%70韻%

高房地產(chǎn)行業(yè)盈利性低市場(chǎng)成長(zhǎng)性高因此凈，寧萌波*泰*集醫(yī)團(tuán)房蓬地產(chǎn)兼業(yè)務(wù)浩面臨緞著較獨(dú)好的舞市場(chǎng)計(jì)發(fā)展色機(jī)會(huì)終，也建面臨傷著控眨制風(fēng)桐險(xiǎn)和專提高觸盈利罵能力叔的市聾場(chǎng)壓投力。住宅藏房地抬產(chǎn)的精四種午主要膜業(yè)態(tài)爛：別喪墅、護(hù)高檔統(tǒng)公寓投、普叔通商虜品房面、經(jīng)腥濟(jì)適妄用房普通源商品鬼房經(jīng)濟(jì)捷適用蜘房住宅及主要心業(yè)態(tài)別墅TO侍WN置-H燈OU輪SE當(dāng)前隆跨區(qū)誕域地言產(chǎn)商紫投資迷的主摟要方蒼向以當(dāng)惠地中幕小型貞房地額產(chǎn)開監(jiān)發(fā)公昏司投樸資為木主高檔昏公寓及住肢宅不同我住宅看類型寒針對(duì)掀不同唉的消涂費(fèi)群黎體，間消費(fèi)睛主體愈將隨削著區(qū)白域市運(yùn)場(chǎng)的當(dāng)發(fā)展卡進(jìn)行竭演變經(jīng)濟(jì)大適用債房普通刊商品回房公寓TO鑰WN像-HO窗US大E別墅頂級(jí)冤收入慌階層高收勉入階艇層中低吵收入宰階層在經(jīng)毯濟(jì)利致益的皂驅(qū)動(dòng)凳下，秋開發(fā)古商總懲是先絕迎合勞高端死消費(fèi)功者的使需求欲，等概到高寬端市下場(chǎng)趨娃于飽道和后貴才會(huì)張關(guān)注陷中端香及低豬端消波費(fèi)者茄的需異求。隨著士區(qū)域奏市場(chǎng)憶的深雨化發(fā)示展，禾住宅右消費(fèi)繼主體屋必將鈴由社爸會(huì)高拐收入嚴(yán)階層斗為主順轉(zhuǎn)為冒中等纖收入拘階層違為主石。中國(guó)裙別墅容對(duì)應(yīng)剃的收爐入最劫高的饅居民悠收入哪波動(dòng)宴幅度斷較大惡，造雅成中隔國(guó)別鵝墅市妙場(chǎng)起扒伏較釋大，寧周期塊性短銹的特窯點(diǎn)19揪90年19誰92年19竿95年19兩98年20丹00年20節(jié)03年國(guó)內(nèi)其別墅濁市場(chǎng)次大致松走勢(shì)捉圖中國(guó)懷別墅漫市場(chǎng)貪歷經(jīng)鳴大起握大落俱，十觀年來軌有過莊三次旬建設(shè)仿高潮苦，但肥是很扇快就輪轉(zhuǎn)入賀低谷緊縮膛的投毯資政鴿策，叮導(dǎo)致大投資聰品盈善利水始平的湯下降溉，高共收入竹家庭站的收配入預(yù)桶期在篩一定污程度眠上惡低化。尾對(duì)于水高收券入階星層而斯言，蔬“10萬元奧”以沒上消猛費(fèi)(多套/高檔蝦住宅給、轎只車)的需定求收溪入彈翠性最染大，襯一旦模收入睜預(yù)期餐增長(zhǎng)慎放緩精，這漆類消錄費(fèi)需箏求首腰先受帥到抑甜制。資料永來源析：中警國(guó)統(tǒng)論計(jì)年肺鑒，號(hào)申銀利萬國(guó)絹?zhàn)C券針研究環(huán)所中國(guó)離別墅驕?zhǔn)袌?chǎng)幼的開郊發(fā)商抄隊(duì)伍訂良莠技不齊逃，加學(xué)之國(guó)巴家相另關(guān)政痰策的脾限制絲式，實(shí)屋力不擋強(qiáng)的紛開發(fā)嬌商相膚繼退部出盲目中性急功退近利忽視板景觀形狀蜓差異規(guī)劃搭設(shè)計(jì)濁欠缺片面憲追求鐵利潤(rùn)選址懸不夠姐重視脫離繩了別帝墅功擊能造型培呆板響，選大材粗頌糙施工慚質(zhì)量船差配套桑設(shè)施問不全片面塊追求攤銷售決面積襲增加餡棟數(shù)水電狀、通便訊問境題不虧能解帳決景觀貪一般沈，無館特別賄之處由于駁占地?fù)u和市僚政投柱資不購(gòu)經(jīng)濟(jì)盞，政帖府從雕節(jié)約飼土地桃資源階出發(fā)蜻，也爛有一綢定限簡(jiǎn)制雖然您利潤(rùn)佳高，愛但別寒墅項(xiàng)懸目銷祖售時(shí)途間長(zhǎng)堆，資約金回購(gòu)收周麥期長(zhǎng)庸，增朽加了融別墅伴市場(chǎng)票進(jìn)入胸門檻別墅茫前期爽規(guī)劃很設(shè)計(jì)曉和中雀期見敘設(shè)施吹工要紗求較愛高，咬相應(yīng)翅對(duì)開鎖發(fā)商泛的綜腔合實(shí)嬌力要據(jù)求較隔高較高炕的要協(xié)求和爹不可目捉摸非的市晚場(chǎng)使則很多伍開發(fā)漏商開較始退乖出這費(fèi)塊市媽場(chǎng)國(guó)內(nèi)簽別墅正市場(chǎng)煉開發(fā)望存在豬很多離問題首先選址遼不科匪學(xué)，項(xiàng)竄目開頑發(fā)急桑功近史利，跪匆忙待上馬饒，甚椒至完萄全忽蠻視環(huán)惰境資池源和蛾自然來景觀品；其次規(guī)劃葛十分畫欠缺，公遭共環(huán)暴境與杰庭院析應(yīng)有架足夠遣空間輪，造丘型設(shè)康計(jì)和南建筑暮形式統(tǒng)要體命現(xiàn)一消定的拍檔次夠，多抵?jǐn)?shù)別巨墅造筒型呆望板，角選材堵粗糙安，施高工質(zhì)騎量差廁；片面鳳追求虧利潤(rùn)，強(qiáng)勇調(diào)銷俘售面匹積，估從根德本上概脫離姨了別忙墅休掉閑的搬功能商品皆房市落場(chǎng)價(jià)鏈格持烘續(xù)走盡高斤，需奏求旺再盛20罪02生-2吧00時(shí)3年全講國(guó)房拾屋銷年售價(jià)摸格指愛數(shù)（%）20號(hào)03年全畏國(guó)住胃宅銷踏售情孩況普通剃商品語房是照城鎮(zhèn)鋼居民毅住宅艘的主扔要業(yè)廁態(tài)形暫勢(shì)，烘一直冰占到烘整個(gè)騰房地京產(chǎn)投淺資和荷市場(chǎng)懲需求短的最辭大比蜘例，茫從近凍年來己的銷萌售價(jià)頂格來背看，兆相對(duì)勇于其梯他業(yè)敘態(tài)形培勢(shì)，騾普通豎商品栽房的慮需求頸量和鴨價(jià)格桐提升胞比例獄是最愈高的資料寶來源視：國(guó)千務(wù)院甜信息所中心絕，中禿國(guó)經(jīng)詠濟(jì)景赤氣月鍋報(bào)經(jīng)濟(jì)恢適用動(dòng)房需依求市故場(chǎng)巨性大，泰加之儲(chǔ)受到評(píng)國(guó)家悅政策浮的多域方優(yōu)思惠，茄成為歷部分前開發(fā)當(dāng)商下驢一步大的開輕發(fā)重吧點(diǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房商品房售價(jià)（元）3800.004500.00成本（元）3338.503587.50利潤(rùn)（元）416.5912.5成本利潤(rùn)率13.82%25.44%投資（元）3129.53340自有資金（元）938.851002自有資金回報(bào)率49.16%91.07%自有資金年回報(bào)率24.58%45.53%投資甜經(jīng)濟(jì)旁適用退房與丘普通畝商品鼻房收斜益情終況對(duì)幅比表19較98年底型，北圣京回療龍觀酷小區(qū)繭是第鉛一個(gè)醋經(jīng)政估府認(rèn)頂定的按大型姜經(jīng)濟(jì)潮適用枯房項(xiàng)鍋目，坦第一腹期建井筑面宋積85荷0萬平狀方米東，迅搞速銷秒售一米空。19廟99年開廁始，余各大燥中城施市相行繼進(jìn)鼠行經(jīng)籍濟(jì)適倡用房帆的建足設(shè)規(guī)氧劃，編受到攝城鎮(zhèn)狐市民古的熱國(guó)烈追寨捧從左翼表看共出：揪開發(fā)薯經(jīng)濟(jì)券適用坡房的曠回報(bào)柱雖然灘沒有販普通列商品胡房高瞧，但滲是其限自有踩資金套回報(bào)包率以檢達(dá)24來.5塑8%，遠(yuǎn)乏高于浸同期駐銀行淹存款動(dòng)利率震，因禁此有剪可觀絮的經(jīng)忽濟(jì)效次益國(guó)家撿政策砌大力肥扶持沖，金柜融系罩統(tǒng)積葵極支者持，憤加之望價(jià)位羞更合朽適普姨通居濫民的觸承受付能力繳，經(jīng)就濟(jì)適左用房倡開發(fā)仗前景惱樂觀稅費(fèi)已優(yōu)惠：經(jīng)濟(jì)傅適用境房在寨上市譯銷售偉時(shí)，拌稅收足給與輛一定療的優(yōu)次惠，屈比如拒契稅嚷減半分；居館住滿步一年狂免收直營(yíng)業(yè)誼稅，鳥不滿憶一年擦按減階半征蠟收。管理飛費(fèi)用獵優(yōu)惠：經(jīng)濟(jì)漆適用嚴(yán)房的規(guī)物業(yè)注管理搭收費(fèi)建，政詠府要涌進(jìn)行剪嚴(yán)格雞控制你，北喜京市氣要求穴在0.娘5元/平以霧內(nèi)，姜對(duì)中爬低收代入來況說，松經(jīng)濟(jì)謊承受晶能力業(yè)好一搶些。投資混總體隙成本族低：政府盟減免興土地墳出讓浪金以仔及各慎種費(fèi)呈用大采大減輩輕了漸投資罩壓力述，同不時(shí)省握掉了磁一大斬筆資響金利側(cè)息和哈在銷讀售過偏程中賄的稅摸費(fèi)負(fù)英擔(dān)與稈按成桂本計(jì)叮算的嘉各種或費(fèi)用棄。融資梯門檻父減低?。嘿Y金雹來源峽上，般有政詳府支貿(mào)持、冬社會(huì)麗統(tǒng)籌杏、商字業(yè)銀倚行按躲揭等寶多渠包道組法合，蜂有利幣于開宅發(fā)商謙尤其杜是民銅營(yíng)企夾業(yè)融根資投資密經(jīng)濟(jì)售適用判房具欺有一見系列祖優(yōu)勢(shì)憤：資料濤來源掛：20透02年中歸國(guó)房?jī)r(jià)地產(chǎn)臂業(yè)報(bào)享告導(dǎo)斜讀宏觀醉環(huán)境撥對(duì)房箭地產(chǎn)怖行業(yè)邀影響剝分析城鎮(zhèn)迅住宅蛇市場(chǎng)避需求停和成聲長(zhǎng)性怕分析模式菌借鑒價(jià)值藍(lán)鏈分舞析萬科隨：房且地產(chǎn)舉領(lǐng)跑尾者的覆發(fā)展虧歷程19擊8419溉9119率94混沌俘期(無戰(zhàn)揀略)邊緣譜期(戰(zhàn)略商形成)調(diào)整牲期(戰(zhàn)略裕實(shí)施)84年公汽司成區(qū)立，練經(jīng)營(yíng)飽辦公乳設(shè)備傭、視近頻器蹄材87年興劍辦工狂業(yè)88年進(jìn)云入房督地產(chǎn)90年，果初步循形成爆商貿(mào)擇、工伏業(yè)、睛房地曬產(chǎn)、鴨文化器傳播淋四大婦經(jīng)營(yíng)給架構(gòu)91年確鏟定綜抗合商敘社發(fā)蹈展模蓬式93年否碼定原榮模式支，確耍立城過市居帥民住惡宅為爪主導(dǎo)咐業(yè)務(wù)19警99年，畜住宅沿業(yè)上野升到95窮%20蝴01年轉(zhuǎn)國(guó)讓屬蝴下萬鑄佳百睬貨，玻資源火集中么于房落地產(chǎn)蓮業(yè)務(wù)91年6月開嫩始跨鎖地域娃房地槳產(chǎn)業(yè)高務(wù)的氧發(fā)展19斑91年1月A股在長(zhǎng)深交剪所掛藝牌交泄易20篩00年實(shí)墨行重妨大股盡份制和改造爸，華千潤(rùn)成畝為第日一大熔股東20忠0120噴04年制菠定10年規(guī)基劃：20撕14年全模國(guó)住絕宅市庭場(chǎng)的第份額池增長(zhǎng)喂到３再％完善滅期(戰(zhàn)略弓完善)20收03年提垂出三短大策帳略：妖客戶傷細(xì)分捕策略型，城丑市圈杯聚焦剝策略嬌，產(chǎn)秩品創(chuàng)楚新策抬略萬科怪的發(fā)及展歷鞭程大蝦致可址以劃詠分為遠(yuǎn)四個(gè)違階段斗，作屋為房矛地場(chǎng)辜行業(yè)袋的先故行軍估和領(lǐng)短跑者污，萬卡科的割經(jīng)歷粱給房洪地產(chǎn)籌行業(yè)豪留下棋了寶觸貴的挎借鑒腹資料混沌著期：襯伴隨蟻改革軟開放魔宏觀役經(jīng)濟(jì)伐形勢(shì)蜓的發(fā)桌展，隊(duì)萬科罩經(jīng)歷挖了多港元化趁擴(kuò)張84濁-9相1年萬氣科沒嬸有明瓣確的奸戰(zhàn)略埋定位殖，處叢于盲景目擴(kuò)江張期臺(tái)，很陪多項(xiàng)訂目都土是短豈期收峰益項(xiàng)軌目，工雖然套在此箏期間魚公司佳凈利畝潤(rùn)、狐凈資益產(chǎn)收符益率罵連年逆保持20仔%以上艘，但詞實(shí)際畫上業(yè)瞇務(wù)并奴不穩(wěn)券定、價(jià)沒有販競(jìng)爭(zhēng)鞭力。乎所有群項(xiàng)目機(jī)規(guī)模毀都很思小，蔬市場(chǎng)坊占有昨率極晝低。面對(duì)吳激烈歪競(jìng)爭(zhēng)寸不得貞不不幣惜血貸本，懼等到約品牌架打響物，成焦本也蒙上去快了，色這時(shí)奏想追冶加投傍資擴(kuò)多大規(guī)泰模，矛集團(tuán)業(yè)的資茶金和忽人才紀(jì)儲(chǔ)備做卻無釘法滿洞足，梨各分參公司基被迫混繼續(xù)那小打何小鬧導(dǎo)。業(yè)務(wù)你不穩(wěn)惜定，頃企業(yè)換短期琴贏利環(huán)掩蓋喘了缺企乏長(zhǎng)提期持鋪續(xù)發(fā)陽展動(dòng)襯力的保隱患同。萬科批膨脹好期的營(yíng)業(yè)讀收入冤和關(guān)雪聯(lián)公晃司數(shù)軋目資料肚來源輛：北嗎大縱款橫數(shù)殃據(jù)庫(kù)邊緣朋期的憶反思(多元vs專業(yè))——19巷92年經(jīng)拔營(yíng)情塵況分的析19都92年，輔萬科蕩涉足珍的行瘦業(yè)有配商貿(mào)胡、工帖業(yè)、界地產(chǎn)飽、證品券、朗文化5大類舌，地他產(chǎn)項(xiàng)撓目遍蠟及12個(gè)城演市。率資金萬分散盆，人感力資酸源缺耳乏，餃致使久企業(yè)紫規(guī)模膊在12魂~1垂5億間指徘徊料。同芽時(shí)期疤走多景元化代的三鏡九集脹團(tuán)規(guī)最模迅鵝速突狐破40億，測(cè)希望鞠做到60億，率萬科犬決定蠟進(jìn)行慘戰(zhàn)略邀收縮乓。資料樸來源振：北音大縱克橫數(shù)莫據(jù)庫(kù)邊緣不期的貢反思(多元vs專業(yè))——19毅92年經(jīng)殿營(yíng)項(xiàng)迷目分限析91握-9炊3年中困國(guó)經(jīng)乓濟(jì)的麻泡沫怒經(jīng)濟(jì)觀時(shí)代潛。市繩場(chǎng)中乒充滿虹了對(duì)籠暴利釘?shù)脑挲垊?dòng)，關(guān)身邊術(shù)很多件類似遍的企喪業(yè)在廉快速慎膨脹旨中走開向滅感亡或概者徘衡徊不妨前，肅王石科開始搏了對(duì)亡萬科仁戰(zhàn)略仰的調(diào)艘整。調(diào)整好期的彈變化——19含94妄-2評(píng)00壩0年經(jīng)招營(yíng)情戲況回歉顧93年1月，分萬科位上海衡務(wù)虛脅會(huì)決備定放頌棄綜把合商羅社模等式，比提出駐加速儀資本咬積累澆迅速隆形成扔經(jīng)營(yíng)用規(guī)模漁的方裁針，聚確立爬城市喊居民斯住宅籠為主裂導(dǎo)業(yè)英務(wù)。鞭萬科灣實(shí)際辯戰(zhàn)略淡調(diào)整扒包括久：a、從票多元親化經(jīng)焦?fàn)I向武專營(yíng)重房地鉛產(chǎn)集迫中；b、從問多品挎種經(jīng)村營(yíng)向作住宅宿集中鑰；c、投守放資匯源由12個(gè)城態(tài)市向先北京.上海.深圳.天津瓶集中錘。94年3月，津君安絹?zhàn)C券跑公開貪向萬巡壽科提慘出改滋革倡湯議：a、收棍縮工蛋業(yè)、遞貿(mào)易惡、股送權(quán)投西資；b、保棒留文鞠化公誓司；c、全患力發(fā)帝展和停充實(shí)刻房地宇產(chǎn)業(yè)片務(wù)數(shù)據(jù)達(dá)來源扔：萬峰科歷痕年統(tǒng)遍計(jì)公受報(bào)調(diào)整唯期的后變化——20藥00年經(jīng)賢營(yíng)情堆況分孔析93蓄-9話6年，吉國(guó)家壺緊縮思銀根估，股增市暴雄跌。96然-9畜8年，男國(guó)民評(píng)經(jīng)濟(jì)避增速呀減緩?fù)?，?jīng)許濟(jì)低弦迷，鑰通貨坑緊縮攜。但93友-9度8年間冠萬潑科逐立步走奪上專倆業(yè)化合道路巴，利陰潤(rùn)穩(wěn)逮步增律長(zhǎng)、義凈資爭(zhēng)產(chǎn)收識(shí)益率摘穩(wěn)步袖下降繡到10構(gòu)%左右恢的合棄理水毫平。恩萬科灰的穩(wěn)正步發(fā)邊展讓蘿股東男、管埋理層秘和員望工心銹里有諒了底歐。數(shù)據(jù)驗(yàn)來源芽：萬爺科20淺01年統(tǒng)飲計(jì)公歇報(bào)調(diào)整蜘期的孟變化——20董00年經(jīng)嚇營(yíng)項(xiàng)導(dǎo)目分座析經(jīng)過蚊調(diào)整弊，毫長(zhǎng)無意轎義的奪“萬污科”呀已經(jīng)央變成灶了“霉城市竭花園搭”和親“萬江佳百沈貨”落的代克名詞武。萬測(cè)科地燭產(chǎn)被冒視為杏中國(guó)怠住宅前地產(chǎn)蕩第一染品牌兼，萬間佳百埋貨也踐雄居鑒廣東童零售期行業(yè)喉銷售穗總額途首位討。20狗01年萬秩科將肯萬佳遠(yuǎn)轉(zhuǎn)讓倒給華你潤(rùn)公烈司，欄最終溪完成疫其由杯多元沾化公輔司向指專業(yè)祥住宅丙地產(chǎn)寨公司墳的轉(zhuǎn)麥變。財(cái)務(wù)歐狀況樣：20帖00年末躍總資劉產(chǎn)56終.2億，訂凈資傻產(chǎn)29像.1億，哄資產(chǎn)員負(fù)債歪率47追%(行業(yè)殼平均70蔽%)?？晒蟿?dòng)用昌資金林約7億。市場(chǎng)羊營(yíng)銷奇：20泥00年樓盲盤竣鋤工53綢.6萬平化方，脊結(jié)算駁銷售榆面積54萬平淋方。別住宅退地產(chǎn)強(qiáng)銷售萍收入24爹.5億，慎比99年增妄長(zhǎng)24供%，但皇應(yīng)收悶帳款窩僅增勇加3.井5%。物做業(yè)管較理率逼先通焰過IS馳O9假00晶2第三億方國(guó)殲際認(rèn)拾證?！俺鞘凶罨▓@”成為盛優(yōu)秀快住宅愚品牌需。土地傲儲(chǔ)備張：20滑00年土投地儲(chǔ)殖備45盤0萬平并方，出預(yù)計(jì)20摘01年新戒增年名土地測(cè)儲(chǔ)備30霉0萬平但方。矛預(yù)計(jì)3年內(nèi)仗需用30億補(bǔ)柜充土甘地。由項(xiàng)虧目品斬牌向訊企業(yè)慎品牌朗過渡破，萬誕科進(jìn)匪入了依品牌酬擴(kuò)張條的新拘階段20抗04年10月，啟萬科桃制定套了新型的十存年規(guī)賠劃：烤銷售虎額從20產(chǎn)03年的63億元失增長(zhǎng)帶到10露00億元猴，占邊全國(guó)爺住宅霸市場(chǎng)拾的份壩額從盞目前剛的１崖％增壓長(zhǎng)到牢３％伯。未擁來十早年，游萬科綱的中江長(zhǎng)期辮發(fā)展嚴(yán)規(guī)劃吊是：穩(wěn)有質(zhì)補(bǔ)量增衫長(zhǎng)。萬科澆認(rèn)為檢要實(shí)涼現(xiàn)這醉一發(fā)咽展目盜標(biāo)，苦一要繞靠穩(wěn)謀健的矮資本直擴(kuò)張黎，二觸要靠陷強(qiáng)大就的品香牌影熔響力戴。20耽01年5月，孫萬科卻與精架信廣告告有頑限公診司簽柴訂品姜牌合勞作協(xié)祝議，章正式獎(jiǎng)啟動(dòng)拔品牌畜整合新的尾萬科丸品牌蕉戰(zhàn)略則，短著期目冬標(biāo)是鄰建立簽萬科堡企業(yè)廈品牌慕鮮明將的個(gè)恐性形殊象，央增加那消費(fèi)鑒者的斤偏愛琴度；椅中期籍目標(biāo)怨是將理萬科凈發(fā)展灶成中饒國(guó)地跑產(chǎn)市適場(chǎng)占升有率邊第一魂的品神牌；任長(zhǎng)期疼目標(biāo)泳是建陰立萬印科超舅級(jí)強(qiáng)算勢(shì)企茅業(yè)品旨牌。萬科憲認(rèn)為井與優(yōu)盛秀的岡商業(yè)府伙伴禽合作均，有伙助于秩企業(yè)擋品牌倆的迅澇速提另升北京萬科城市花園加拿大S+3M事務(wù)所國(guó)際建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所（加拿大）北京萬科青青花園

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