城市綜合體項目定位及營銷方案

xx明日城市項目定位及營銷思路立業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)2011年2月謹(jǐn)呈：重慶xx房地產(chǎn)開發(fā)公司1思考邏輯：核心問題界定解題策略目標(biāo)與現(xiàn)狀之間的沖突解決問題的方法與措施解題思路解決問題的幾種方案與各方案可行性分析項目屬性界定核心問題界定企業(yè)目標(biāo)解讀產(chǎn)品建議營銷策略項目整體定位幾種可能的解題方案各解題方案可行性分析項目SWOT分析案例借鑒2項目屬性界定3【項目屬性界定】︳區(qū)位解放碑商圈觀音橋商圈江北嘴CBD黃花園大橋朝天門大橋本案5分鐘車程5分鐘車程千廝門大橋項目位于江北區(qū)五里店板塊，處于江北嘴CBD、解放碑CBD、觀音橋商圈之間位置，地段優(yōu)勢十分明顯項目與觀音橋商圈和解放碑商圈距離基本相同，5分鐘左右車程江北五里店板塊直轄市中央商務(wù)區(qū)一級輻射圈項目位處江北五里店板塊，緊鄰新開發(fā)CBD江北嘴商務(wù)中心區(qū)，區(qū)域發(fā)展前景極好4區(qū)域未來交通規(guī)劃較為完善，東水門大橋和千廝門大橋的建設(shè)及兩條過江隧道的打造將極大程度上改善區(qū)域與渝中區(qū)和南岸區(qū)的通達程度，輕軌6號線和9號線的貫通，也將有利于區(qū)域與主城其它片區(qū)的通達程度。項目周邊通達性強，配套比較齊全，隨著CBD的建成，未來交通將更為便捷?！卷椖繉傩越缍ā喀艚煌ā⑴涮滋K寧電器建新東路銀行銀行銀行佳音醫(yī)院渝魯大道本案五江路加油站幼兒園汽車美容餐飲街歐亞達家居國美電器五紅路五里店立交橋朝天門長江大橋5北：五里店立交及家居賣場西：城市快速干道與老舊居民小區(qū)南：一期純住宅小區(qū)東：居民小區(qū)，東南面為江北嘴中央商務(wù)區(qū)【項目屬性界定】︳項目四至項目緊鄰城市主干道與立交橋，毗鄰成熟的五里店商業(yè)中心，地段上具有中心化潛力。6寫字樓R8R540-70平米精裝公寓售罄，已封頂。R7R6已入住商業(yè)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)總建筑面積200，000平米容積率6.3精裝公寓面積77，000平米慢調(diào)廣場商業(yè)39，000平米地面步行街14，000平米地下商業(yè)街25，000平米商務(wù)寫字樓31，000平米車位1300個【項目屬性界定】︳基本指標(biāo)及現(xiàn)狀項目為高容積率、中等規(guī)模項目，前期規(guī)劃確定，部分產(chǎn)品已入住或銷售，調(diào)整空間不大。7【項目屬性界定】︳公寓公寓部分雖為住宅屬性，但具有公建化外立面，形象具有一定的可塑性。8【項目屬性界定】︳公寓公寓產(chǎn)品以一房及兩房為主，多為可變戶型，內(nèi)部承重結(jié)構(gòu)少，產(chǎn)品功能可實現(xiàn)靈活轉(zhuǎn)換。戶型套內(nèi)面積套數(shù)套數(shù)占比總面積(平米)面積占比一室一廳4311633%498820%兩室兩廳單衛(wèi)6511834%767031%三室兩廳雙衛(wèi)10511834%1239049%合計352100%25048100%戶型套內(nèi)面積套數(shù)套數(shù)占比總面積(平米)面積占比一室一廳3611825%424817%4311625%498820%兩室兩廳單衛(wèi)6311825%743430%6711825%790632%合計470100%24576100%9【項目屬性界定】︳小結(jié)直轄市CBD商務(wù)區(qū)、板塊中心區(qū)；高容積率、中等規(guī)模項目，前期規(guī)劃已定型，調(diào)整空間不大；公寓產(chǎn)品具有商務(wù)與居住雙重特征，具有一定的可塑性。10【項目目標(biāo)解讀】速度：降低政策風(fēng)險，短期快速出貨利潤：抓住CBD發(fā)展機會，追求適度溢價品牌：完善城市功能，提升品牌影響力速度目標(biāo)＞利潤目標(biāo)＞品牌目標(biāo)11【核心問題界定】究竟賣給誰？自住客還是投資客？確定目標(biāo)客群后，公寓產(chǎn)品定位乃至項目整體定位是否需要調(diào)整？哪種調(diào)整方式最易實現(xiàn)快速出貨與溢價目的？12解題思路核心問題界定解題策略項目屬性界定核心問題界定企業(yè)目標(biāo)解讀目標(biāo)與現(xiàn)狀之間的沖突解決問題的幾種方案與各方案可行性分析解決問題的方法與措施幾種可能的解題方案各解題方案可行性分析案例借鑒產(chǎn)品建議營銷策略項目整體定位項目SWOT分析13【解題的幾種可能方案】？純住宅公寓——繼續(xù)延續(xù)前期精裝住宅公寓，抓首置自住客；？服務(wù)式公寓——增加高端商務(wù)人群配套及服務(wù)，深化CBD房東概念，做高端投資產(chǎn)品；？商務(wù)公寓——針對CBD產(chǎn)品上下游關(guān)聯(lián)中小型企業(yè)辦公場所，住商兼用，功能靈活轉(zhuǎn)換，抓主流投資客；在住宅屬性無法調(diào)整的前提下，本項目公寓定位存在以下三種可能的調(diào)整方向：14方向1：純住宅公寓——繼續(xù)延續(xù)前期精裝住宅公寓，抓首置自住客15基本信息總建筑面積5.12萬平方米物業(yè)類型高層住宅占地面積1.44萬平方米總建筑面積5.12萬平方米容積率4.28【周邊個案分析：珠江太陽城捌零公館】16戶型名稱套內(nèi)面積(m2)面積占比套數(shù)銷售套數(shù)銷售比例單配29-3633%311019%兩室兩廳58-6055%623361%三室兩廳71.9711%271120%2635421%數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)D3棟戶型配比及開盤銷售情況【周邊個案分析：珠江太陽城捌零公館】珠江太陽城捌零公館目前在售C3棟，全部為56-60緊湊兩房戶型，2010年11月開盤，推出290套，均價10500元/平米，目前剩余109套，3個半月累計銷售率僅62%。從已推產(chǎn)品戶型配比與推廣方向分析，捌零公館將目標(biāo)客戶鎖定首置自住客戶，但銷售速度不佳，自住客戶購買需求不強。17【周邊個案分析：中冶重慶早晨】開發(fā)商中冶置業(yè)重慶城韶有限責(zé)任公司項目地址重慶江北嘴黃花園大橋旁容積率8.37占地面積13252.2㎡建筑面積155466.47㎡總戶數(shù)1158戶停車位7601#住宅4#超高層公寓1#戶型配置套內(nèi)面積(㎡)所占百分比兩室一廳一廚一衛(wèi)帶入戶花園61.3233.33%兩室兩廳一廚一衛(wèi)64.1933.34%三室兩廳一廚雙衛(wèi)帶入戶花園103.5533.33%2#住宅3#住宅定位語：同步CBD金裝才俊生活樣本定位于CBD上班族居所，以看重CBD前景的投資客為目標(biāo)客群。預(yù)計開盤均價9000-10000元/平米（清水）。18【銷售觀點】我們樓盤累計來訪的客戶中，投資客占的比例至少有一半，尤其市外地客戶大約占總來訪客戶的30%左右，自住客戶比預(yù)想中要少，畢竟緊鄰CBD，單價跟總價都上去了，自住的客戶很多還是覺得難以承受；以前我們賣A組團這種濱江豪宅的時候，自住客戶是很多的，豪宅客群對價格沒有那么敏感?，F(xiàn)在我們的小戶型住宅產(chǎn)品根本銷不動，因為新政出來后投資客少了，目前主要在銷售車庫和門面，商業(yè)產(chǎn)品都賣得很好?！榻柍前屏愎^銷售代表訪談五里店板塊的二手房一直賣得很好，自住客戶比較少，炒房客很多，都是看中了CBD的增值能力，對自住的客戶來說，價格是主要考慮因素，價格上去了買不起，說CBD也沒用；現(xiàn)在還是有很多投資客在活動的，增值前景好的產(chǎn)品還是要買的，只是按揭沒法做了，主要采用商業(yè)抵押貸款的方式在購買，畢竟也沒用其他投資渠道；五里店板塊就是比較缺乏小公司辦公的場所，如果辦公只能在居民區(qū)里面，租金也只有25元/平米左右，以后CBD建成以后肯定會有很多小公司在這里辦公?！謇锏甓址浚ㄣ@洪）中介訪談銷售人員訪談，由于CBD周邊價格上漲較快，目前自住客群主要為改善性需求購買大面積產(chǎn)品，而小戶型客群以投資客居多，新政影響明顯。我們的來訪客戶中投資客跟自住客戶大概各占一半，自住的客戶也有很多是自住投資雙重目的，新政后來訪明顯減少了很多?！幸敝貞c早晨銷售代表訪談19小結(jié)密：所在骨板塊廁主力定客戶印為兩宵類，稼一是己改善茂性居哈住自竹住客俱戶，破需求浮物業(yè)鄰為珠伶江太運陽城池濱江藍(lán)大戶晉型；番二是磚投資通性客抖戶，頓看中CB屢D發(fā)展掛前景乳，主絲式要需顆求為絲式小戶俯型公期寓產(chǎn)說品；植首置武自住話客戶舒量較澡少；項目怨所在仗板塊后小戶養(yǎng)型自餅住客膏戶價晉格承熱受力趕較弱奧，小誤戶型賀產(chǎn)品錄去化遭速度洗慢，扭自住穿客戶呢對CB速D資源棍認(rèn)可蕩度不忘高，缺難以參實現(xiàn)憲價格鉤提升跟?！鍓K代內(nèi)首預(yù)置自涉住客彈戶少挑，價流格承戒受力愧低，自住誕需求涉的住掌宅公迅寓價凳格實伍現(xiàn)能喉力差刷，去題化慢奔，與嚴(yán)項目毒快銷刮目標(biāo)障相違筐背20板塊顆內(nèi)小建戶型亭產(chǎn)品本自住忍客戶劫少，吧購買箏力弱臨，必紙須考莫慮鎖卵定投竄資客柳。21方向2：服欠務(wù)式瘡公寓——增加伴高端治商務(wù)雕人群敲配套雄及服顛務(wù)，振深化CB偉D房東發(fā)概念助，做脅高端灘投資典產(chǎn)品哪；22高端靜服務(wù)傻公寓習(xí)的定舉義：“酒店殃式的壇服務(wù)傻，公叢寓式暮的管寫理”讓；主要扯服務(wù)汪群體掩為海誰內(nèi)外地常駐壓機構(gòu)仇的中筍長期來居住單的商蠶務(wù)人刷員；產(chǎn)權(quán)撒一般能為企銹業(yè)所更擁有封，只租型不售晃，由白國際挎知名百品牌綢的酒障店經(jīng)趕營公渡司管仙理。高端細(xì)服務(wù)躬公寓父的硬宰件及拳軟件畫要求戶型帥面積濟需求古：高端孔服務(wù)座式公劣寓注辨重居釋住空碌間的服舒適磁度，掉故戶采型面掌積一盲般為掉：面積50基-8秘0M腫2一房、80騾-1頌20稅M2兩房辱、12俗0M博2以上鍋三房商務(wù)峽會所魂的配六套；酒店堂式大輩堂的毀配套男；健身殘、休勢閑的擱會所益配套第；知名垂酒店蓮管理面公司閥提供呀的酒肉店服哄務(wù)【服務(wù)縫式公紗寓要紀(jì)求】23【服務(wù)林式公款寓要于求】24【重慶美服務(wù)返式公病寓個并案——解放高碑盛欺捷公哪寓】酒店喘名稱：重慶勢盛捷監(jiān)解放越碑服凈務(wù)公蛋寓英文艘名稱：So往me燒rs障et到J歌ie悉fa彼ng扔be祥i敲Ch運on普gq白in撇g酒店金管理莫公司步：全句球服毀務(wù)式吧公寓尾運營孟商新模加坡舒雅詩址閣集吉團旗鉆下盛豬捷品脾牌進辦駐中志國西速南地票區(qū)的孕首家當(dāng)酒店述式服伸務(wù)公滑寓酒店爐產(chǎn)權(quán)繭：雅詩訓(xùn)閣酒澇店集娛團自該行持潔有25【重慶遠(yuǎn)服務(wù)飛式公前寓個對案——長江錄國際】25懇F-棍42笛F酒店共18層6F煤-2市4F寫字全樓共19層B1親F-趴5F酒店岡商業(yè)雹配套38悼F-濟43惱F頂級弓定制吊豪宅族共6層6F年-2甘0F精裝項公寓共15層宴會帳廳、嚇游泳鄙健身敘會、卻大堂墊商業(yè)37謙F長江傻會31傷F-宿36脖F高級逮定制愧豪宅照共6層21材F公寓錄服務(wù)幟中心22遺F-鞠30跑F精裝坦公寓共9層一線港江景吼資源緒，全柜球頂芝級名跟師設(shè)邁計，分超豪蓮華管爭理團稠隊，犬打造禾出重柜慶頂含級江峰景豪油宅公欲寓。長江后國際昂總占熄地18畝，齒建筑稻面積綿約15萬方淋，建問筑主款體為哀雙塔診高層絕，建墊筑總裝高度19霞2米，病為南爭濱路兆地標(biāo)黃性建浩筑，落集合脊濱江腦豪宅癥、五商星級頃酒店廚、星獎級會竭所、5A甲級注寫字稼樓于伴一體爭的頂子級建司筑綜防合體立。20屠09年6月價埋格14朵00擔(dān)0元/平米須。2612米雙層娘挑高楚公寓斷大堂愁，五速星級掛酒店為式奢鋸華城候市客猜廳；層高3.火6米，雙將層中里空LO娛W-敲E玻璃傳；24小時辜酒店箏式整淘體熱反水系競統(tǒng)，倘日立SE丈T-蛙FR段EE變頻煤中央測空調(diào)分系統(tǒng)囑；HI爺TA腔CH兆I日立柄精裝邊高速六電梯厚，電屆梯間插達3米寬是；電子蘭巡更它系統(tǒng)型、多腥功能位才是孕可視駱對講康，一漲鍵式雜呼叫塞服務(wù)瞧；全球此知名膨品牌船裝修楊用材耍；99平米掌一房宴兩廳竹雙衛(wèi)76平米撇一房占兩廳店雙衛(wèi)47平米委一房限一廳在單衛(wèi)19袋2平米限兩房割兩廳減三衛(wèi)超大蝦戶型起、奢俯侈空奪間，拜頂級粥配套生?！局貞c棵服務(wù)柴式公壓寓個膠案——長江辭國際】27【重慶擴服務(wù)滾式公寬寓個算案——長江沿國際】超大枕戶型晃、奢猾侈空領(lǐng)間，謹(jǐn)頂級找配套瞞。28一線全江景巡壽，豪閘華裝擁修，譜物管令提供英酒店首式服喇務(wù)?！局貞c重服務(wù)味式公搭寓個出案——東原18旗91乎】東原18由91位于獲南濱狠路喜和來登延酒店據(jù)旁，賭一線搭江景業(yè)?？傃碚嫉?萬多暖平米初，總喊建筑治面積30萬平罷米，遺裝修恨標(biāo)準(zhǔn)30匆00元/平米陽，酒嫁店式彎服務(wù)廚。20棕10年3月27日開夏盤，征推出45概6套，票開盤煌均價12鉤00牛0元/平米裳，當(dāng)帶日銷輕售率做僅45辟%。目前御均價17天00抽0元/平米弦。2927眾—1字20平米倦多種六戶型織，主力澡戶型緊為27環(huán)—6雷6平米墓一房嘗?！局貞c伶服務(wù)扮式公擇寓個描案——東原18殿91傅】30觀音加橋核迫心商陷圈、斃五星德級酒拘店、維精裝拌全配移酒店玻式公筍寓、軍商業(yè)顆商務(wù)杏多種咸產(chǎn)品仆組合【重慶魚服務(wù)占式公劣寓個葉案——協(xié)信招中心】物業(yè)地址江北觀音橋核心商圈物業(yè)類型住宅,寫字樓,五星酒店、6A鉑金生態(tài)寫字樓、酒店式公寓、國際名品購物廣場樓層狀況裙樓和三棟塔樓組成:1、裙樓：國際精品時尚購物廣場，建筑面積約34329㎡;2、三棟塔樓：分別為五星精品酒店（錦江大酒店），建筑面積約26879㎡；酒店式行政公寓專區(qū)，建筑面積約24286㎡；涉外6A鉑鉑金生態(tài)寫字樓，建筑面積約41705㎡3、車庫及設(shè)備用房：建筑面積約25273㎡容積率11.60占地面積12670平方米建筑面積152474平方米物業(yè)公司第一太平戴維斯物業(yè)費15.00元/平米·月價格19000項目20暑09年底料售價獅為14窮00術(shù)0元，強初期碗靠承支諾返亮租銷出售，聲取消喜返租巡壽后去版化速潔度極咱慢。311、VA該V變風(fēng)芬量中歲央空舟調(diào)系肯統(tǒng)2、寫字親樓6A系統(tǒng)，即景：SA(安全遞智能驚化)、FA（消富防智矮能化螺）、BA（樓蕩宇智憐能化蕩）、CA（通薯訊智乳能化形）OA（辦摔公智兔能化紛）及HA（酒幻玉店式主服務(wù)辯系統(tǒng)晴）3、歡“頂勉級商務(wù)爸中心”寫鳥字樓騰配套4、全慈程物是業(yè)管駛理：第一追太平量戴維肉斯【重慶肯服務(wù)且式公東寓個備案——協(xié)信闊中心】高端朽配置孟，城售市頂隱級購絹物購漠物中服心星唐光68廣場城，提疼升項佛目價幅值評氧價。32【重慶惜近期姥銷售爆服務(wù)菊式公襪寓現(xiàn)咸狀】項目名稱創(chuàng)匯首座協(xié)信中心東原1891長江國際面積區(qū)間30-75㎡35-53㎡38-40㎡47-90平米一房130-192平米兩房銷售價格19000元/㎡19000元/㎡17000元/㎡14000元/㎡（09年6月）裝修標(biāo)準(zhǔn)1500300030003000銷售價格19000元/㎡19000元/㎡17000元/㎡14000元/㎡（09年6月）物業(yè)服務(wù)星級酒店服務(wù)全套五星級酒店服務(wù)星級酒店服務(wù)星級酒店服務(wù)地理資源優(yōu)勢解放碑CBD核心觀音橋傳統(tǒng)商圈核心一線江景資源一線江景資源近期酒銷售聞或在獲售的怖服務(wù)艷式公環(huán)寓多燭擁有鍛強勢舟地理浸資源曲，普跳遍引紡進星省級酒乞店管孫理，煩銷售觀單價趨高，脊去化酸速度粱慢。支撐照項目驗實現(xiàn)梁高單欲價的躲核心朽因素講：小面污積帶存來的褲相對戶低總弓價；一線窩江景瓣、商焰圈核白心等沉強勢澆資源圣；頂級孟奢華隨配置秘：全夜球知擺名品哭牌酒這店或種物管叮、中場心商呈業(yè)、炮高端典會所賢等配幣套。33【C概BD高端飲服務(wù)閥式公訊寓機鵲會】財信驅(qū)國際體量28萬㎡預(yù)計1-踩3年完街工臺灣疏越洋建筑將面積騎：47萬ｍ2光華罵集團體量68由11鬧2平方謝米20里10年底具動工國金諒中心悄（A地塊汁）體量69萬平銹米預(yù)計20窗15年完確工CB評D核心艙區(qū)大川量寫禁字樓漏建成午至使嗓用需廣要3-羅5年后孔才開植始輻汁射擴庸展區(qū)鎮(zhèn)功能杰，目斜前CB分D內(nèi)部宜高層堂豪宅矛面世續(xù)，將雨分掉催部分議目標(biāo)綿客群御，現(xiàn)克階段增承接CB棚D人群需居住夫產(chǎn)品吵，發(fā)灣展周卵期不稻足以粘匹配烘。CBD核心區(qū)預(yù)計2018年建成CBD擴展區(qū)本案江北蝦嘴CB萌D的實要現(xiàn)路聚徑的壤規(guī)劃碧：未來3－5年，錯江北仆嘴將刊集中廟建設(shè)30多萬近平方貸米的虹大型胸商業(yè)叼設(shè)施凡。到20扶12年，健江北芳嘴將最有20棋0萬平涂方米赴、30棟高斤層建請筑拔千地而搖起，壩金融京核心基區(qū)初關(guān)見端牛倪。第二趴步到20著15年，嘗將有60救0萬平屯方米優(yōu)建筑袖竣工網(wǎng)投用席，基晌本建址成江廢北嘴接金融幸核心映區(qū)；撒到20輕18年，挨一個播功能羽完善翁、配士套齊龍全的符長江渡上游新金融詢核心增區(qū)將打全面基建成中海弄九龍釘倉寰宜宇天鼓下頂級旱江景溝平層石豪宅鍵，套列內(nèi)70撈—2詠00平米4-內(nèi)5月開陡盤，懷預(yù)計慕套內(nèi)30找00盞0元/平米34小結(jié)枝：服務(wù)能式公節(jié)寓對繡產(chǎn)品受面積塔、配睜套、泉資源廚、經(jīng)滔營管士理要洗求極屠高，挪多為顆自持題，與默本項倦目自搜身屬徐性及氏企業(yè)速目標(biāo)握不符享；近期濫銷售娛或在揉售的剖服務(wù)即式公殊寓多敲擁有晚強勢勻地理款資源看，普芝遍引洪進星魂級酒栽店管品理，雷銷售祝單價控高，腎去化塌速度挽慢。CB承D商務(wù)偷較為少成熟叢需要3-隆5年，暫其后溉才逐竟步輻鑰射擴景展區(qū)爹，目控前CB駐D內(nèi)部蘆高層催豪宅頃面世侍將分渴掉部鮮分目煎標(biāo)客逐群，錫現(xiàn)階恭段承盤接CB瓣D高端放租住踐產(chǎn)品治，發(fā)怠展周斃期不敵足以撒匹配之?！?wù)搞式公蒜寓與某項目堵自身去資源桿匹配鑒度低巖、承噸接CB弊D高端挽租住介需求榴可能乘超前35方向3：商藥務(wù)公途寓——針對CB劈燕D產(chǎn)品營上下批游關(guān)釀聯(lián)中弄小型脫企業(yè)炕辦公笑場所執(zhí)，住政商兼毛用，衣功能你靈活遮轉(zhuǎn)換正，抓損主流腿投資駕客；36重慶CHONGQING環(huán)渤海長三角珠三角西三角中國郊的經(jīng)割濟幾乓何中襪心：到代中國沿海擾的環(huán)謀渤海夜、長獵三角忌、珠邀三角襪經(jīng)濟混圈飛行品距離鍵均約脫兩個甜小時夕。幅員孟面積8.主24萬渣平方餡公里督，下袖轄40個行正政區(qū)出縣（阻自治少縣）正，有19個區(qū)沸連接龍中國匠中西倒部的旨戰(zhàn)略必樞紐計！總?cè)藬晨?2陵00萬長江州上游竊的經(jīng)潮濟中勺心大西改部的挺交通許轉(zhuǎn)運謎樞紐工業(yè)燒基礎(chǔ)呈雄厚中央閥直轄漿市西部孕新特健區(qū)【機會租挖掘喉：城慣市商襯務(wù)發(fā)平展趨釀勢】重慶府經(jīng)濟逢快速飲發(fā)展穗，辦蘇公市舍場發(fā)報展向臟好，溪商務(wù)撤產(chǎn)品耳需求桶快速墾增長奶。20輸00年-2洲00旋8年重諒慶市調(diào)主城音區(qū)辦摟公用泥房交遞易面晨積情尼況（孕建筑區(qū)面積哥，單騙位：嚷萬㎡驚）37【機會瞧挖掘切：城張市商論務(wù)發(fā)載展趨瀉勢】江北留區(qū)辦富公物豎業(yè)發(fā)堡展迅預(yù)速，賭伴隨雞解放團碑的迷外擴袋困局淚與交穩(wěn)通硬客傷，欠以及幟江北膝嘴CB事D的快顫速發(fā)節(jié)展，使江北叮區(qū)將等逐步倦成為胞主城任商務(wù)充核心橫區(qū)。近期剪及后瞧期入唇市寫系字樓廚產(chǎn)品收區(qū)域愛分布區(qū)域項目名稱預(yù)計2年內(nèi)

入市量（萬㎡）發(fā)售時間北部新區(qū)疊彩中心2.02011年北部新區(qū)兩江星界7.52011年北部新區(qū)漢國中心5.82010上半年北部新區(qū)土星商務(wù)中心4.02010上半年北部新區(qū)兩江山頂總部基地5.02011年江北區(qū)富力海洋國際2.92010上半年江北區(qū)協(xié)信中心3.02010上半年江北區(qū)金融街重慶金融中心5.02011年南岸區(qū)長江國際6.02009年底南岸區(qū)上海城2.02010上半年南岸區(qū)喜來登6.02009年底渝中區(qū)浪高國際大廈6.02010上半年渝中區(qū)重賓保利國際廣場5.02010上半年渝中區(qū)重慶萬豪國際金融中心4.02011年渝中區(qū)重慶環(huán)球金融中心6.02011上半年渝中區(qū)新華國際4.02009年底渝中區(qū)聯(lián)合國際5.02011年渝中區(qū)日月光廣場6.02011年渝中區(qū)嘉陵帆影國際經(jīng)貿(mào)中心7.02011年已入脹駐辦音公用王房體廚量分爸布38【機會窮挖掘炭：城隆市商綿務(wù)發(fā)紛展趨約勢】觀音聞橋商鳴圈5分鐘松車程五里娘店次隆中心觀音固橋辦蜓公物淡業(yè)供福給不調(diào)足，票需求富明顯鳴外溢熊，五貴里店制作為雨區(qū)域祝成熟明的副拆中心漏，交攀通便群捷，么且緊蛾鄰CB扣D，中床心聚卵合力卸強，菠具有連承接愁三北菊區(qū)域普外溢沫需求瘋的能敏力。觀音箱橋嘉丹年華翁大廈趨出租濟率長殿期保邊持在95欺%以上域，20肚10年租幫金為70元/平米氣，20候11年預(yù)良期為10嘗0元/平米如，目浮前無咳空置宰。北部匪新區(qū)察財富責(zé)中心俗寫字恩樓70易-1幸00平米步戶型飾租金烤漲至90元/平米獨，目買前無糧空置蛾。39【機會乏挖掘肉：城疫市商蛛務(wù)發(fā)畢展趨診勢】作為叨最能蟲體現(xiàn)初重慶白國際貍化形疾象的紫區(qū)域啞，江影北嘴藏將成粘為重泥慶乃作至整嘴個西閱部未普來商站務(wù)核蠅心。陸家贈嘴19堡90年中但央規(guī)綿劃的音金融彼貿(mào)易奴中心帝；引進泡中外偽資金妻融機施構(gòu)14菜3家；跨國第公司訊、國箱內(nèi)大鉛集團追總部緞聚集鴨地；越江坦地鐵娃線、格越江么車行乞隧道復(fù)，南強浦、院楊浦味兩座駕大橋夢；緊臨戶浦東模國際憤機場原和建堵設(shè)中凡的外變高橋棗深水勢港。江北蒙嘴20孔03年規(guī)鉤劃西部鄉(xiāng)豐金融演中心，目猴前已裙有重蜂慶銀另行、閉工商盞銀行幼重慶快分行貍、農(nóng)仙業(yè)銀鑄行重加慶分鋸行、雹西部孔物流征中心稱等騎金融鋤機構(gòu)炸獨立額拿地不修建子大廈繼；規(guī)劃媽中的傍集團西部虛總部華基地；20券20年，撤江北輝嘴將剖聚集寇重慶8成金招融機派構(gòu)，勉聚集30學(xué)%的金辜融機孤構(gòu)存勿貸款承余額冶，金烈融業(yè)左的增叉加值黑每年駁將達槽到75伍0億元較左右花。；朝天呆門大漲橋、姓黃花慌園大掃橋、給千廝長門大濱橋、6號和9號跨扶江輕癥軌線叼；緊臨挎重慶漏江北軌國際苦機場等、寸共灘保淋稅港顛、龍棒頭寺捕重慶腹火車欣北站辟。40金融牽街控讀股珠江甘太陽困城二隸期珠江時項目公寓謝商務(wù)珠江歸項目公寓竭酒店中冶亞重慶儉早晨歐鵬魂項目金融辮街商務(wù)本案珠江扇太陽酸城南方趟上格脅林已有織項目潛在逃項目配套皆項目江北挑嘴置配業(yè)項嫁目項目簡分布鍛色塊賞示意陽光10柳0集資壤房工業(yè)步設(shè)計中心工業(yè)巨設(shè)計中心財政權(quán)局江北遞嘴CB康D向西題區(qū)域唐已儲爽備大虹量優(yōu)償質(zhì)地懶產(chǎn)項詢目待循開發(fā)41金融珍街控嚷股珠江澇太陽趴二期珠江搭項目公寓鈔商務(wù)珠江胃項目公寓霜酒店中冶旺重慶尸早晨歐鵬汁項目金融譜街商務(wù)xx地產(chǎn)明日意廣場珠江課太陽桑城南方毯上格擋林陽光10辦0集資散房工業(yè)論設(shè)計中心工業(yè)賄設(shè)計中心財政拒局有更是帶動建力項嘆目示誰意未來曠項目烤將以跟規(guī)模牽中心停配套所品牌當(dāng)優(yōu)勢懼形成耗新的持發(fā)展襪張力42金融洗街控漸股珠江策太陽莫二期珠江蛙項目公寓弦商務(wù)珠江濤項目公寓梯酒店中冶學(xué)重慶荷早晨歐鵬普項目xx地產(chǎn)明日牧廣場珠江跡太陽稍城南方報上格賠林陽光10鉗0集資未房工業(yè)鵝設(shè)計中心工業(yè)候設(shè)計中心財政訪局江北墊嘴傳罩統(tǒng)CB終D時代江北漏嘴CB慰D大城民時代區(qū)域價力量直帶動偉必將原讓五拼里店神及沿只江片倍區(qū)成仇為CB保D延伸怒帶城市譯延伸姓發(fā)展級方向43江北局嘴置捕業(yè)項秋目依托則江北誦城CB紛D優(yōu)勢樹仍然鉛是項灰目定筑位最脫顯要腐關(guān)鍵44【機會肅挖掘季：板稱塊商舞務(wù)機斥會】江北旋嘴用棚地規(guī)現(xiàn)模為30謎75畝，壩總開盤發(fā)量56毀0萬平宇方米忍，其辰中寫呢字樓23炮7萬平斯方米竊，占病新建艦筑面的積的46同.2悟%，未昏來商馬務(wù)氛腿圍濃奸厚。金融云中心建筑爪面積:明2余3萬㎡電梯卡臺數(shù)淺：9部總樓盛層：A座-3刷0歐B座-2常3崇C座-1恒7慶D座-1依920落10年銷突售價言格：吸建面15倚00作0元/㎡財信宜國際體量28萬㎡預(yù)計1-妥3年完筒工臺灣著越洋建筑買面積虎：47萬ｍ2光華腥集團體量68廚11與2平方戲米20牙10年底荒動工國金秘中心注（A地塊黨）體量69萬平梨米預(yù)計20沉15年完芳工CB矮D區(qū)域淘多為砍寫字舉樓，政入住影門檻嗎高，天成長毀型中珍小企跪業(yè)難素以承派受，餡小企銀業(yè)辦旅公物筋業(yè)機園會明匯顯。45A類：專業(yè)狹事務(wù)胸所類移（凍會計/審計/測量/評估/公證/律師使等）B類：旅游/教育/培訓(xùn)孫類糧（旅踏行社領(lǐng)、電叛腦培再訓(xùn)、行商務(wù)修培訓(xùn)歇、出件國咨隨詢、梢報社煉、雜革志社役等）C類：政府勺機關(guān)D類：銀行/保險/證券/金融門類E類：餐娛/生活被服務(wù)落類申（票繪務(wù)中甲心、勿各式次中西般餐飲解、食繡品、四娛樂礦業(yè)、修美容捷健身鹿、婚鑰紗攝緩影等酒）F類：電子壇信息手類樸（電疫子產(chǎn)奇品/元件圍、電觸腦IT、軟熔件等迎的開與發(fā)及營經(jīng)營姿）G類：機電/家私針產(chǎn)品蜜類振（普錄通電核器、琴機械/電力今設(shè)備宋、家錦私等謀的制狹造及懂經(jīng)營那）H類：房地省產(chǎn)及數(shù)相關(guān)應(yīng)行業(yè)恒類普（開禿發(fā)/建筑/建材/裝飾嗎裝修/中介織代理/設(shè)計敢等）I類：商貿(mào)門運輸鳥類敢（商頌業(yè)代貫理、霉貿(mào)易冬、運慨輸?shù)炔恚㎎類：生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技勵類K類：廣告/展覽/策劃/禮儀/慶典召類根據(jù)焰對重奴慶市屈各區(qū)數(shù)近11膠00個入薦駐公尚寓樓農(nóng)辦公柔企業(yè)胖的調(diào)釘研，訴結(jié)果作顯示市目前初重慶妄市主城節(jié)區(qū)公敞寓辦舊公企肆業(yè)主槽要以沃餐飲/生活漫服務(wù)睜類和抓房地譯產(chǎn)相冠關(guān)行圓業(yè)類沾的企懇業(yè)為絹主，其蒸企業(yè)磚規(guī)模場普遍帝較小帽，主要剪來自趨重慶贊本土鋒的小里型企鼓業(yè)。辦公蠢類公浪寓企濕業(yè)分忌布【機會昌挖掘冊：商廈務(wù)公畫寓價翠值】商務(wù)枝公寓千客戶乞調(diào)研:46據(jù)統(tǒng)腸計，逗重慶藝市公寓卵辦公愿面積草區(qū)間非在40盆-1垂00平方兼米的哭企業(yè)液個數(shù)燥所占問比例型為70港.2目%，小刻型企坦業(yè)青陳睞價艙格相鹽對低盛廉的科公寓寄辦公島場所隔。從哭面積稈比例羞上看急，套內(nèi)40叢-1班00平方蠶米區(qū)隱間的京面積潑總和泡所占卡比例史為53祝.5罰%，其謊次為潮套內(nèi)律面積龍區(qū)間備為10致0-癥20嫂0平方常米，仔辦公書面積換超過50碌0平方銷米的他大型妖企業(yè)蘭僅占2.證9%，本土臟創(chuàng)業(yè)澇型中鳥小企言業(yè)是京商務(wù)物公寓燭的主給要客義戶。中小少企業(yè)玻需求費面積撐與本漫項目菌公寓通主力六戶型掉匹配規(guī)，平耐均租土金超賽過目棋前周各邊小劫戶型秤租金遭水平【機會鄭挖掘楚：商您務(wù)公央寓價磁值】商務(wù)脫公寓吹客戶舒調(diào)研:租賃梅客戶牛的所食承受游租金戲主要螺為35鞋~4怖0元/平方添米/月，獄占比43緊.2據(jù)%。其挎次為65疫~7畝0元/平方大米/月，雜占比13擺.3貍%.47【機會庫挖掘桃：商熟務(wù)公展寓價漁值】樓盤名稱未來國際大廈茂業(yè)東方時代紅鼎國際名苑龍湖北岸星座朗晴商務(wù)領(lǐng)館A座B座C座基本參數(shù)建筑年代開盤時間2005年11月2004年4月2005年10月2005年4月2004年12月2002年10月2009年10月樓層情況樓層5～45F9～36F9～48F9～33F9～31F8～30F21～43F性質(zhì)物業(yè)性質(zhì)寫字樓寫字樓住宅住宅商住住宅住宅使用功能辦公商業(yè)+辦公辦公+住宅辦公+住宅商業(yè)+辦公+住宅商業(yè)+辦公辦公價格套內(nèi)均價（元/m2）13000~150007500~90006600～89007800~900085009000~1000010000～12000套內(nèi)主力面積（m2）64~24040～16070～12032～8030～5030~4028～82套內(nèi)租金（元/m2）70~9030~4030～4030～3540～4530~45——使用情況出租率約60%約95%約70%約70%約95%約90%——20影09年9月觀蒸音橋貿(mào)商務(wù)佩現(xiàn)狀咱調(diào)查晃：居挪住型情與商趕務(wù)型填物業(yè)鴨租金號比較市場韻表現(xiàn)宇：同場地段證商務(wù)泰型公返寓較勞居住昌型公浴寓租挎金高估出2成以組上，魂出租江率更矩高48成交面積(㎡)成交均價(元）成交金額（元）A塔（清水+精裝）329709780322720266B塔(清水)1868710422194762014寫字樓1036114568158128280【機會選挖掘冠：商躲務(wù)公鉛寓價楚值】市場改表現(xiàn)辱：清壯水商世務(wù)公內(nèi)寓較報居住給型公艇寓具鞋有更礦快的團銷售夸速度軌及價懼格拉芝升力朗晴乘廣場滿住宅鉤公寓籍與商新務(wù)公道寓成乏交價楚格比凡較物業(yè)類型推廣期銷售周期（天）蓄客（組）成交套數(shù)成功率日均成交(套)住宅公寓8月3日～10月11日67127130824%4.6商務(wù)公寓10月12日～11月10日2892740243%14.3朗晴妖廣場呀住宅拴公寓填與商銷務(wù)公笑寓銷爸售速阻度比兼較清水蛾產(chǎn)品針與競捷爭產(chǎn)亡品相報比，皆由于搬產(chǎn)品斷明確倚，無匪論是張銷售鳥還是忌簽約難及交半房的姿難度詳都大陳大降怠低。49【機會浩挖掘辨：商累務(wù)公新寓價部值】指標(biāo)飽匹配險：本泉項目短具有商商務(wù)幼與住漂宅的崖雙重痕產(chǎn)品局屬性驢，能除夠滿班足商懸務(wù)公朵寓的崗關(guān)鍵積指標(biāo)悔要求50商務(wù)公寓寫字樓及純商務(wù)公寓物業(yè)屬性住宅商業(yè)功能居住、辦公辦公信貸政策根據(jù)當(dāng)期銀行住宅按揭貸款政策執(zhí)行，目前為首付3成，基準(zhǔn)利率，套數(shù)越多，首付及利率越高首付5成，利率為1.1倍，不分套數(shù)大修基金80元/平米3%契稅1%3%物管費用高于普通住宅，但遠(yuǎn)低于寫字樓高企業(yè)注冊本樓棟或本層住戶同意，物業(yè)出具證明即可注冊可注冊水電價格住宅用水用電價格商業(yè)用水用電價格住宅桃產(chǎn)品架作辦軟公用哲途的休優(yōu)劣朋勢分譜析：住宅甲產(chǎn)品海在功執(zhí)能多趁樣、筋交易然稅費怒、物頑管費勤、水奇電價判格等蛇方面錦都具船有商責(zé)業(yè)產(chǎn)瞧品所辯不具血備的犁優(yōu)勢瓣，對矛投資吸客具推有明改顯的招性價鐮比優(yōu)瓜勢，掉因此言在銷藏售與拾推廣平中，丹僅需公要解漆釋多荷用功厚能可廚能帶濁來的婆問題蚊與企儲業(yè)注叫冊方起式。功能找問題諒：前期丈推廣荷即傳扎達商裂務(wù)公零寓概搖念，限使購薄買客疑群置孕業(yè)用手途一諷致，劇且商乎務(wù)公堆寓租太金高暗于住董宅公地寓，錫因此強部分嗽客戶震不同朗意商越務(wù)辦編公的挑情況副幾率條低；注冊未問題快：征商得整棟薄或政組策業(yè)紙主同碑意，教物管汁出具否證明支可注餡冊，娛或利獻用項假目寫拐字樓聽地址吃注冊絲式，注棗冊事鉤項可陷由物盼管統(tǒng)第一辦迫理，礎(chǔ)部分貴小企溝業(yè)可系通過驚中介堆異地役注冊俱，可討解決卵小企瘦業(yè)注鹽冊的服問題逐?！緳C會星挖掘傭：商李務(wù)公悲寓價寄值】51【小結(jié)】重慶漫市商忙務(wù)需刪求旺動盛，艙主城國商務(wù)盡中心寄北移糠，江棟北嘴糠將成貫為未責(zé)來商討務(wù)中申心；江北殺嘴將揮形成巖泛CB鑄D商務(wù)互圈，摘目前今寫字蕉樓規(guī)卵劃量槐大，鉛但針謙對中胖小企夸業(yè)的衫商務(wù)燈物業(yè)甜缺乏辨，機援會明澡顯；從市走場現(xiàn)載狀來杏看，幅清水恨商務(wù)女公寓的物業(yè)瓦無論銹是價礎(chǔ)格、梁租金匹還是遵銷售熔速度碌，都北明顯接超過鄰住宅央公寓茂；目少前板木塊內(nèi)閘商務(wù)顫公寓掏產(chǎn)品撤缺乏命，品餅質(zhì)不依高；留項目艷本體還屬性病與商雁務(wù)公罩寓匹烈配。CB霜D商務(wù)新公寓菜產(chǎn)品弦機會刮明顯型，且孩與項渾目資診源最簽為匹滋配52案例灶借鑒53【案例選借鑒將：龍列湖MO亭CO狗】北部璃新區(qū)耍商務(wù)抹中心土區(qū)龍湖MO冷CO借鑒時點：非商碰務(wù)中歪心區(qū)，抓抹住板拐塊價緊值、雖交通要優(yōu)勢惡及周睜邊高污收入首人群擇資源赤，通撤過創(chuàng)任新產(chǎn)布品，否打造斥區(qū)域閃地標(biāo)槍性商務(wù)澇次中跌心，獲靜得市惑場認(rèn)床可。54【案例譽借鑒鋪：旭今陽朗停晴廣盾場】傳統(tǒng)震觀音斗橋商患圈朗晴傍廣場借鑒案點：您傳統(tǒng)弓核心矮商圈蜻以外寧，小謎地塊徹項目越，抓薦住步禿行街釀擴容償契機僻，中心找擴大填化提升頓價值們。55【案例谷借鑒盛：旭勝陽朗出晴廣誘場】商業(yè)儉群樓：浪畜漫特江區(qū)本項煎目裙政樓屬煩是中柏國首思座“政浪漫峽特區(qū)啦”主設(shè)題商臺場。敵將引述進品絮牌婚票慶、諸時尚扯服飾謹(jǐn)、特列色婚懇宴、順浪漫速婚紗預(yù)等運互成獵生態(tài)旁鏈的手浪漫去業(yè)態(tài)介。A塔：漆美麗嚷華公卻館4～45層臺孕北時匆尚酒爆店宅叢，定雹位為者商務(wù)濟公寓濤，16樓為王配套采空中租客廳惑。A塔78圣4套。26層以映上為鄙收納恭型精泡裝公梁寓。寫字拜樓：朗販晴國亡際寫課字樓4～14層為凳甲級斧寫字簽樓，15層為壓商務(wù)鋼服務(wù)徐中心共計赴：13舊2套B塔：SV月O商務(wù)栗領(lǐng)館21～43層定績位為咱成長虹型公稠司的哲辦公點場所雄，共計起：40陵8套酒店：臺書商交適流中攜心16～20層，而商務(wù)向酒店物業(yè)類型裝修標(biāo)準(zhǔn)樓層總套數(shù)總套內(nèi)面積浪漫商業(yè)清水5層46616494A塔美麗華公館精裝19層40634188清水21層378B塔商務(wù)領(lǐng)館清水公寓23層40419130甲級寫字樓清水11層13210470合計

178680282借鑒駱點：整體鬼定位桂下的峽分類產(chǎn)品貼組合，在蹤蝶減少議內(nèi)部膝競爭蠅的同潤時，抗互為蟲配套粱提升經(jīng)整體蚊價值泡。56重要賣點附加賣點核心賣點觀音顛橋步愁行街步行群街地切段稀則缺/步行動街升犬級價蝴值升翅級/投資宗風(fēng)險敢低/未來邪回報扯穩(wěn)定/交通剩便捷/景觀傾辦公集約否辦公景觀功辦公步行驕街公族園類沫似波里士頓窄中央佩公園開系統(tǒng),資源鏡價值務(wù)屬於觀本專清案核們心價耀值之竹一集約剃辦公辦公坐集約耕化,提高窗商務(wù)抹公寓陰面積爐使用害效率,空間參的多逐元給濤予產(chǎn)鐵品價罵值表耳現(xiàn)國際付商務(wù)植中心商務(wù)義公寓嗚的國讀際商辱務(wù)中嗽心暢享可會務(wù)粘、商事務(wù)便短利設(shè)歲施雙大本堂設(shè)假置雙大時堂設(shè)捆置星級辭裝修情大堂觀音灰橋步行歐街多功焦能廳國際俗商務(wù)妖中心Wi純-F議i無線歐網(wǎng)路繩社區(qū)Wi宏-F際i無線域網(wǎng)路換社區(qū)無線旬網(wǎng)路釋全覆疑蓋，雞居家岔進入齡超前會無障扎礙溝割通時扯代，魂費用體只及傲普通單的三妻分之脊一多功榆能廳1個大憲會議號室1中會障議室2小會拋議室,以及雨擁有起接待省休憩碼功能貼心愧物管腹服務(wù)A塔1室7廳浪漫塘商業(yè)扎區(qū)一流絲式硬體僑配置借鑒逆點：賤深度旦挖掘營核心漢價值瘡，形齡成差異既化價河值體質(zhì)系【案例臣借鑒賢：旭由陽朗飛晴廣速場】57【案例綿借鑒收：旭垃陽朗呼晴廣勢場】借鑒欣點：達特色公共傾配套，提瘦升客妹戶價灣值評約價58A塔均起價：97茂80元/㎡沫(含裝示修費)B塔均表價：10薦42仿2元/㎡朗晴霉公寓獵價格忌趨勢孕圖借鑒尸點：辰從租候金差浩異推法導(dǎo)售瘡價調(diào)許整，差別鼓化價便格定鎮(zhèn)位【案例找借鑒出：旭榜陽朗敵晴廣錫場】A塔住圾宅公替寓銷促售期B塔商旨務(wù)公列寓銷灘售期59從租貼金差昂異推啦導(dǎo)售屢價調(diào)宮整，差別霞化定蒙價【案例敞借鑒優(yōu)：旭篩陽朗線晴廣引場】中心擴大膊化提槳升地財段價籮值。分類產(chǎn)品什組合，減撞少內(nèi)費部，竹互為翅配套展提升給整體企價值左。深度都挖掘享核心轎價值葛，形僵成差培異化價值待體系差別涼化公共會配套，提閃升客浙戶價相值評逃價投資免客最成為認(rèn)枯可的阿要素躍：地粘段與希性價癥比60【結(jié)論境回顧】機會尺：觀音諸橋商堡務(wù)需帶求外漿溢，CB旁D寫字泡樓入窩駐門酸檻高悶，五駛里店眼板塊睜的中期心聚賀合力蔑可能往承接固外溢檢的成挨長型收企業(yè)哲辦公威需求怒，商達務(wù)中貫心區(qū)龍機會承明顯塑。投資戴客核凳心需擊求：地段延價值厘與性檢價比商務(wù)然公寓羞價值虧：商務(wù)擦公寓猜以住祖宅的記產(chǎn)品除及價霸格，握與純碑商務(wù)昏產(chǎn)品兄競爭輔，具厲有明艷顯性鎮(zhèn)價比揉優(yōu)勢琴；清囑水公蠟寓銷述售速友度明熊顯快胸于精末裝產(chǎn)浮品。61解題衰思路核心黃問題舅界定解題堅策略項目法屬性爸界定核心傻問題貌界定企業(yè)梅目標(biāo)收解讀目標(biāo)摟與現(xiàn)偽狀之基間的嫂沖突解決慶問題繞的幾石種方趣案與投各方查案可劣行性拍分析解決胳問題肌的方抓法與亦措施幾種覆可能牢的臭解題留方案各解栗題方沃案可鍬行性當(dāng)分析案例乳借鑒產(chǎn)品贈建議營銷乒策略項目襖整體誕定位62項目緒整體反定位63【S壞WO言T分析】20房誠11年全棗年目延標(biāo)設(shè)父定SWOT優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）緊鄰CBD，區(qū)域優(yōu)勢明顯；緊鄰多條城市主干道，交通便捷項目自身屬于城市綜合體，配套齊全企業(yè)開發(fā)實力及整合能力項目周邊緊鄰老舊居民區(qū)，商務(wù)氛圍缺乏；周邊多為城市主干道，環(huán)境嘈雜，無景觀資源；產(chǎn)品已定型，改造空間不大；機會（Opportunities）S~O：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會W~O：利用機會，克服劣勢CBD的建成將帶來大量商務(wù)人群，而區(qū)域商務(wù)氛圍尚未形成，周邊小企業(yè)辦公物業(yè)缺乏，存在市場空白點；搶先占位中小型企業(yè)商務(wù)市場，形成區(qū)域標(biāo)桿，填補市場空缺，博取較高溢價。中心化發(fā)力，規(guī)避作為住宅產(chǎn)品在景觀環(huán)境等方面的硬傷。威脅（Threats）S~T：發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅W~T：減小劣勢，避免威脅政策抑制投資將一定程度減少項目投資客戶；珠江太陽城及中冶重慶早晨同期有小戶型公寓推出，形成激烈競爭；從多個方面充分利用CBD資源，提高投資者信心；創(chuàng)新產(chǎn)品概念，吸引企業(yè)客戶購買，擴大客戶群；產(chǎn)異化產(chǎn)品定位，與競爭產(chǎn)品拉開距離；短平快，以高性價比快速走量。搶先占位（CBD中心區(qū)、板塊小企業(yè)商務(wù)中心區(qū)域）多重賣點（CBD未來、板塊中心、商務(wù)物業(yè)中心區(qū)、創(chuàng)新產(chǎn)品價值等）64【客群逼鎖定】WH申O—賣給匯誰？搶占“江右北嘴CB案D資源轎”的主鉛流投什資客目標(biāo)殘客群正聚焦特征么描述——購買撇動機關(guān)：投皮資江捎北嘴勒泛CB慕D區(qū)域堵預(yù)期廉為主+江北鴉嘴金午融業(yè)天配套巾服務(wù)縫中小均企業(yè)違自用善為輔看重售賣點蘭：CB薦D未來+副中臟心+抗風(fēng)倆險產(chǎn)評品65【項目誰整體牧再定籮位】由前販期主著打CB旁D生活讓配套的“礎(chǔ)滿足CB博D的全智能生礙活場散”，男調(diào)整荒為主貌打“CB蒼D”與“商摧務(wù)配涉套”，整輩體再摩定位滑為城市范商務(wù)夸綜合雞體。WH末AT粱—賣什憂么？CB點D新生最代商陜務(wù)特塔區(qū)66【功能攔定位】5A級寫揪字樓針對蒜大型笨企業(yè)驗整層宜購買帥辦公商務(wù)丑領(lǐng)館CB慌D及本藍(lán)項目價寫字臨樓大縫企業(yè)呈所關(guān)際聯(lián)的拌上下暑游成猶長型誼企業(yè)所租賃蜘辦公R8、R7（11嘉—3母1層）慢調(diào)濕商業(yè)限街針對流辦公校及周江邊人卸群提脅供購吊物、艦休閑奴場所國際情精裝汽公寓針對CB爛D及本片項目悟商務(wù)頑人群深居住全能怒商務(wù)收中心R7的3層部初分空若間、率寫字壘樓或飄商業(yè)掩配合賤打造歪完備描商務(wù)餃中心具功能精裝掀商務(wù)梁酒店針對克本項老內(nèi)辦省公企刷業(yè)業(yè)引務(wù)客錄戶租激用R7的3-邀10層WH太AT狀—賣什嫌么？67【商務(wù)伴公寓史價值衛(wèi)體系】重要毒賣點一流賊硬件插配套支撐弱賣點高抗所風(fēng)險詠的產(chǎn)蠅品核心賣點CB萄D前景貼心謎物管清服務(wù)WI飼FI無線附網(wǎng)絡(luò)筑社區(qū)多功虜能商暴務(wù)中鉆心WH駝AT尼—賣什遇么？綜合型體物例業(yè)五里衰店中補心區(qū)慢調(diào)以商業(yè)急街CB研D小企添業(yè)商崖務(wù)中孝心區(qū)68產(chǎn)品派建議69【產(chǎn)品時調(diào)整可建議】D戶型套內(nèi)70平米C戶型套內(nèi)63平米B戶型套內(nèi)35平米E戶型套內(nèi)43平米R8建議膀保持去不變從R8現(xiàn)有牧結(jié)構(gòu)寺來看箏，各免戶型吵剪力碎墻不傅多數(shù)黎量，化對辦副公用漏戶影幅響不仁大；保留邁剪力棒墻結(jié)步構(gòu)同演時可古以滿煤足自悔住客來戶需英求，航提高友產(chǎn)品肥靈活墓度與患抗風(fēng)淋險能瘦力；R8戶型醉在35德—7雄0平米誘之間耽，是樓商務(wù)錄公寓互銷售汪暢銷藏面積垂區(qū)間桿；R8的小焦戶型兵面積訴區(qū)間帽與寫現(xiàn)字樓筆大面扮積產(chǎn)誰品形唱成互慢補，州豐富兼同期搏面世撓產(chǎn)品別線，非便于唯消化演各類樓客戶熟，減摔少客喜戶資因源浪龜費；70【產(chǎn)品篩調(diào)整岡建議】A戶型套內(nèi)10村5平米B戶型套內(nèi)67平米C戶型套內(nèi)44平米R7建議笨進行作結(jié)構(gòu)接調(diào)整——調(diào)整運為35事—8偽0平米觸的小戶瞎型框最架結(jié)山構(gòu)商務(wù)磨公寓挑產(chǎn)品成。從工托期安折排來游看，容只調(diào)摘整一攔棟并羽不影巖響整藝體銷怕售節(jié)趁點，騙在此退前提談下，框?qū)ι绦觿?wù)公嗽寓產(chǎn)浴品進原行升站級，蠶提供罪硬件藍(lán)上真鵲正滿潑足商埋務(wù)公杠寓條務(wù)件的復(fù)產(chǎn)品作是可懸行的己；R7中有滔超過10龜0平米地的產(chǎn)算品，湊在房娛產(chǎn)稅赤征稅斬范圍截內(nèi)，巡壽通過跡結(jié)構(gòu)疫調(diào)整盈，可記有效廉規(guī)避花納稅丹問題餓。后期梅推出孝樓棟饒結(jié)構(gòu)嚼調(diào)整朗，產(chǎn)聞品升伯級或坊戶型激劃小娃對價墨格拉渡升能遙夠形瓣成有鉆力支倚撐；小戶扮型可竹組合摘銷售巴與使蹄用，擔(dān)自由臺度高箏。71考慮煙因素堵：體現(xiàn)隱一個穴項目刪在細(xì)爽節(jié)上演的體宿貼入?yún)捨?，棵展示完項目濾的品字質(zhì)感絡(luò)和國速際商搜務(wù)感建議另要點件：指位剝明確當(dāng)；采然用國載際統(tǒng)荷一圖敗標(biāo)；殺造型蝦精雅餡；材撈質(zhì)商寨務(wù)感鐵強【產(chǎn)品滔建議】門前儲廣場孩及公雙共導(dǎo)爛視系放統(tǒng)【產(chǎn)品赤建議】入戶拆大堂鈔、電該梯間稻與過哲道考慮晌因素閱：電梯速間融相合甲勵級寫寫字樓伍的特牽色，煌同時唱與大就堂整罵體效股果融愧合；建議蕉要點鋒：設(shè)計以風(fēng)格李簡約地，大跡氣，于避免隱細(xì)部奸的復(fù)杠雜處猴理，太方便御后期帥物業(yè)敲管理爪。電梯濫廳作挺為除賊大堂秀外客城戶最揚關(guān)注棒的公片共空掠間，屑選材截考究習(xí)，建扭議采產(chǎn)用高股檔大氏理石寒＋不妙銹鋼綠裝飾暗材料扶，融屯合與悟大堂學(xué)相協(xié)伯調(diào)的觀地面蒼裝修來，形叔成特蘿有商束務(wù)特贏質(zhì)。73考慮激因素畫：電梯擔(dān)品牌域是客選戶感迎知寫比字樓米品質(zhì)鋪的關(guān)村鍵，胖原裝畏電梯私更受胸客戶踏信賴矮。國命產(chǎn)名集牌電梳梯會朱在電巾梯銘效牌上最標(biāo)注撫國內(nèi)浸產(chǎn)地窗，影仗響客啦戶認(rèn)綢知，隔通力慮電梯95灶%以上痕為進欣口部錘件，攜國內(nèi)貢組裝升，貼庸原裝悲銘牌雀）建議講要點甜：品牌例：選用劈燕中高悼端品屋牌電赴梯內(nèi)裝：電梯權(quán)內(nèi)可需裝設(shè)稻小液隔晶屏柏，播善放對限外牌繁價、采股市吃行情奇、天模氣預(yù)泡報等猴商務(wù)舌信息轟；內(nèi)裝即材質(zhì)貢盡量亞采用史鏡面銷不銹宅鋼或聚玻璃厲材質(zhì)光，增通加轎捕廂尺能度空饅間，究風(fēng)格案簡單炒，易呀于后晃期管附理和天清潔技；電梯部內(nèi)設(shè)塘置空矩調(diào)及蓮音樂考系統(tǒng)扮。指標(biāo)傷設(shè)置：電梯完設(shè)計尚等候少時間嗽小于45仰”；電梯焰最小擴速度城不小鞭于4m嚼/s（甲青級寫貸字樓灑的最筐低標(biāo)碼準(zhǔn)）鐮?！井a(chǎn)品倦建議】電梯燒選擇【產(chǎn)品默建議】全能惜商務(wù)紛中心減壓華健身臘中心嘩：為上加班族癢提供紙健身散鍛煉聯(lián)，減饅輕精壓神壓大力。24疼H便利僑店：加班氣人員野服務(wù)視訊括商務(wù)刪會議爭室：提供兔大、歪中、眾小三劍個多語功能夕商務(wù)膀會議慶室、洽談尿室、贊培訓(xùn)幣室租蘭賃服城務(wù)、尚會務(wù)紹安排國際腰商務(wù)偶服務(wù)盒中心定：設(shè)立芝公務(wù)炎秘書穴間，悟翻譯保服務(wù)警，秘震書服助務(wù)，薯律師征服務(wù)巖、會愿計服羊務(wù)，炕辦公快系統(tǒng)恢自動刺化服治務(wù)。商務(wù)復(fù)中心練功能慕需兼禾顧寫悶字樓移與商旦務(wù)公兄寓客既戶共竄同使鏡用，夫部分魚功能售可配桑置于臣寫字首樓及折商業(yè)按中，菠提前威規(guī)劃講使用兩方式許。75【產(chǎn)品氣建議】全能盯商務(wù)晉中心︳大中佳小型等會議怎室76【產(chǎn)品配建議】全能違商務(wù)析中心︳洽談王休閑陣區(qū)77【產(chǎn)品扔建議】全能扣商務(wù)箭中心︳減壓派中心78物業(yè)愛服務(wù)奔：無償逝服務(wù)暢（管殲家式陪）代交統(tǒng)水電晚費代叫允維修代叫牽清潔代訂待雜志有償梁服務(wù)戰(zhàn)（商租務(wù)類巾）代客靈泊車代訂卡票務(wù)代訂抬酒店郵寄惕服務(wù)+SV枯O資產(chǎn)在管理束專家?guī)煟簩I(yè)球律師敞咨詢芝服務(wù)專業(yè)局會計舊師服倍務(wù)專業(yè)仁投資玩咨詢急服務(wù)專業(yè)海創(chuàng)業(yè)貍咨詢龜服務(wù)專業(yè)齡財務(wù)秧咨詢陽服務(wù)專業(yè)繳管理話咨詢困服務(wù)物業(yè)其出租暗管理商務(wù)逼秘書答服務(wù)商務(wù)寸會晤斃服務(wù)商務(wù)及翻譯謀服務(wù)商務(wù)多會議降服務(wù)【產(chǎn)品菜建議】資產(chǎn)剩管理藏與物謀業(yè)服苦務(wù)營銷蛾策略80進攻退戰(zhàn)原循則1、考爪慮的攤重點篇應(yīng)該救是領(lǐng)聞先者狂在市值場中疾的強跨勢；2、要羞找到捷領(lǐng)先耗者強講勢中我的弱編點，尾并攻慚擊此準(zhǔn)弱點裝；3、在許盡可犬能狹班窄的齡陣地陣上發(fā)錘動進露攻杰克搬特勞丙特營弄銷戰(zhàn)涌略防御戰(zhàn)（第1名）進攻戰(zhàn)（第2、3名）游擊戰(zhàn)（其他）側(cè)翼戰(zhàn)（第4、5名）防御戰(zhàn)原則1、只有市場領(lǐng)先者才應(yīng)該考慮進行防御；2、最好的防御策略是進攻自我的勇氣；3、時刻準(zhǔn)備組織競爭者的強大營銷攻勢。游擊啄戰(zhàn)原屈則1、找蛛一塊燥細(xì)分劫市場糖，要才小的妄足以援守得躁??；2、不勁管你撐多么疫成功陡，也傅不要求使自血己的腳行為建像一看個領(lǐng)腰先者幣；3、一宵旦有譜失敗丑跡象吊，隨功時準(zhǔn)太備撤捧退。側(cè)翼戰(zhàn)原則1、一次好的側(cè)翼進攻行動應(yīng)該在無人競爭的地區(qū)展開；2、戰(zhàn)術(shù)奇襲應(yīng)該成為計劃里一個重要組成部分；發(fā)動替一次脅強有舊力的銷售暴側(cè)翼咸戰(zhàn)，覺改變板塊攪市場面格局WH同Y—怎么于賣？目前粥板塊堵內(nèi)商橡務(wù)公精寓處抽于市郊場空奏白，程無人席之地膛發(fā)起怕銷售鹽側(cè)翼陵戰(zhàn)，“CB儉D新生幟代企索業(yè)商宇務(wù)特雷區(qū)”輝，打鋪市場豆空缺埋。81【價格宜預(yù)估】觀音倉橋住輝宅型聚公寓繡租金30鎮(zhèn)—4趣0元/平米溉，商嶄務(wù)型幅公寓40情—5代0元/平米怪，由班租金低反推虛售價鈴：按5%的年派化收福益率秩，40元/平米鉛的租王金水肝平計芬算：40奏*1昏2/棉0.濟5%巷=9撈60胃00元/平米按5%的年幻玉化收腥益率紙，45元/平米東的租姑金水刊平計斷算：45冒*1判2/瓣0.怨5%曲=1厲08搖00元/平米按5%的年單化收抽益率閣，50元/平米借的租預(yù)金水