四川城市綜合體項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告

xx城南項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告xx北港地產(chǎn)（聯(lián)合機(jī)構(gòu)）PART2產(chǎn)品建議PART1觀點(diǎn)回顧PART3商業(yè)篇PART4住宅篇PART5費(fèi)用收取PART1觀點(diǎn)回顧宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)控制力度加大，市場(chǎng)交易量和價(jià)格在2010年難以再出現(xiàn)大幅上漲的局面。市場(chǎng)供應(yīng)與需求還處于平衡狀態(tài)，但在城南區(qū)域而言，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為明顯。容積率較低、綠化面積越大的樓盤(pán)，受市場(chǎng)的關(guān)注度越高，客戶(hù)的看重點(diǎn)已經(jīng)從傳統(tǒng)對(duì)價(jià)格的看重逐漸轉(zhuǎn)移到對(duì)園林環(huán)境的關(guān)注。市場(chǎng)主要觀點(diǎn)回顧大盤(pán)規(guī)模、異域風(fēng)情、最高品質(zhì)等廣告訴求已經(jīng)不在成為市場(chǎng)的關(guān)注和興奮點(diǎn)。緊湊型兩房和三房成為市場(chǎng)消費(fèi)的主流，創(chuàng)新型戶(hù)型也已普及，市場(chǎng)對(duì)景觀和戶(hù)型的實(shí)用性要求越來(lái)越高。住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入3000元時(shí)代。市場(chǎng)主要觀點(diǎn)回顧城市形象現(xiàn)狀不足以支撐本案品質(zhì)形象和商業(yè)價(jià)值，結(jié)合區(qū)位未來(lái)規(guī)劃，對(duì)南城城市形象的改造和重塑勢(shì)再必行。良好的人車(chē)分流、園林環(huán)境、戶(hù)型創(chuàng)新均可圈可點(diǎn)，符合城市品質(zhì)大盤(pán)身份。各樓棟的景觀視野朝向還需深化和調(diào)整。戶(hù)型結(jié)構(gòu)的梯度和寬度還需加強(qiáng)。組團(tuán)與組團(tuán)之間的景觀互補(bǔ)與戶(hù)型互補(bǔ)還欠考慮。項(xiàng)目分析主要觀點(diǎn)回顧傳統(tǒng)大型百貨招商很難實(shí)現(xiàn)；本案商業(yè)最終可能形成的業(yè)態(tài)：超市、餐飲、銀行、服飾、健身館、KTV、茶樓、干洗等社區(qū)服務(wù)業(yè)態(tài)；大型商場(chǎng)及2樓以上商業(yè)由于面積大，總價(jià)高，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)模式的選擇要求較高。門(mén)面由于投資潛力大，市場(chǎng)接受程度高。但在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意控制門(mén)面的面積和總價(jià)。本案位于未來(lái)的南城商業(yè)中心，應(yīng)綜合考慮兩方面的因素：一是在適當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上多考慮商業(yè)體量，以共享城市發(fā)展帶來(lái)的物業(yè)增值；二是當(dāng)前商業(yè)價(jià)值感不明顯，部分商業(yè)持有時(shí)間略微較長(zhǎng)。項(xiàng)目分析主要觀點(diǎn)回顧PART2產(chǎn)品建議規(guī)劃調(diào)整建議商業(yè)廣場(chǎng)對(duì)于本案主要商業(yè)帶動(dòng)弱規(guī)劃調(diào)整建議將匯集人氣的廣告調(diào)整到集中式商業(yè)的中間，從而對(duì)廣場(chǎng)兩邊的商業(yè)進(jìn)行整體帶動(dòng)。盡量做到景觀視野與南北朝向兼得；不然，則重景觀而輕朝向。規(guī)劃調(diào)整建議園林設(shè)計(jì)建議樓盤(pán)指標(biāo)弗萊明戈北興御景山奧城花園錦繡籣庭龍騰御景世紀(jì)春天風(fēng)情設(shè)計(jì)西班牙風(fēng)情意大利風(fēng)情自然、生態(tài)新中式風(fēng)情現(xiàn)代品質(zhì)人居北歐風(fēng)情園林設(shè)計(jì)：景觀風(fēng)格在本案是一個(gè)重點(diǎn)，但不是一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，重要的是做出感覺(jué)，做出品質(zhì)，并且有利于銷(xiāo)售的組團(tuán)劃分。因此：我們的景觀風(fēng)格建議是：原生態(tài)自然景觀風(fēng)格理由：造價(jià)相對(duì)低廉，但景觀視覺(jué)能上檔次，同時(shí)居家舒適程度較高。架空層的合理利用娛樂(lè)器材也是景觀的一部分玫瑰園百合園櫻花園梅花園在原生風(fēng)格的前提下形成四大主題，塑造組團(tuán)互補(bǔ)與差異化景觀四大主題園區(qū)的四季補(bǔ)充花卉的協(xié)調(diào)戶(hù)型設(shè)計(jì)建議因?yàn)楸景阁w量大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，故在戶(hù)型配比上應(yīng)遵循以下幾大原則：1、遵循主流原則：因?yàn)轫?xiàng)目的體量較大，故在戶(hù)型配比上以市場(chǎng)主流需求的兩房、三房為主，滿足主流客群為主。保證項(xiàng)目的后期去化速度。2、戶(hù)型多樣化原則：由于本案體量大，銷(xiāo)售周期長(zhǎng)。故在目標(biāo)客群鎖定上應(yīng)遵循多元化原則，滿足多種客戶(hù)的住房消費(fèi)需求。故在戶(hù)型設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮以多戶(hù)型、多面積、多特色。3、戶(hù)型特色化原則：戶(hù)型應(yīng)該具備充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，故在戶(hù)型的設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮與市場(chǎng)目前供應(yīng)戶(hù)型相較具備特色性。4、面積緊湊化原則：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，銷(xiāo)售價(jià)格的提高，客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目總價(jià)的承受能力也越來(lái)越弱。這也導(dǎo)致目前市場(chǎng)供應(yīng)的戶(hù)型面積逐漸減小。本案也應(yīng)遵循這一市場(chǎng)規(guī)律，控制房屋單套總面積，但保持功能空間不變。5、組團(tuán)互補(bǔ)與戶(hù)型交叉原則戶(hù)型建筑面積（㎡）比例（％）備注平層2室2廳1衛(wèi)（可變2.5房）70-8010%全明設(shè)計(jì)，各功能配套齊全（弱化餐廳、廚房等），帶景觀陽(yáng)臺(tái)與生活陽(yáng)臺(tái)，同時(shí)適當(dāng)增加客廳面寬。2室2廳2衛(wèi)（可變3房）85-9015%全明設(shè)計(jì)，各功能配套齊全（弱化餐廳、廚房等），帶景觀陽(yáng)臺(tái)與生活陽(yáng)臺(tái)，同時(shí)適當(dāng)增加客廳面寬。3室2廳2衛(wèi)（可變3.5房）90-10025%全明設(shè)計(jì),強(qiáng)調(diào)主臥的功能設(shè)計(jì),達(dá)到三房的舒適性;雙衛(wèi)設(shè)計(jì)；帶景觀露臺(tái)和雙陽(yáng)臺(tái)（景觀陽(yáng)臺(tái)可考慮多功能使用）；3室2廳2衛(wèi)（可變4房）105-12030%全明設(shè)計(jì),強(qiáng)調(diào)主臥的功能設(shè)計(jì),帶景觀露臺(tái)和雙（景觀陽(yáng)臺(tái)可考慮多功能使用）；可適當(dāng)增加客廳面寬?？罩性吼^及露臺(tái)設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積約10-15平米，達(dá)到3房變4房的功能項(xiàng)目戶(hù)型配比建議戶(hù)型建筑面積（㎡）比例（％）備注躍層1室1廳1衛(wèi)（可變2房或2.5房）45-6010%全明設(shè)計(jì)，各功能配套齊全（弱化餐廳、廚房等），帶景觀陽(yáng)臺(tái)與生活陽(yáng)臺(tái)，同時(shí)適當(dāng)增加客廳面寬。贈(zèng)送面積約25-40平米，可變化為兩房或三房。2室2廳2衛(wèi)（可變3房或4房）65-8010%全明設(shè)計(jì)，各功能配套齊全（弱化餐廳、廚房等），帶景觀陽(yáng)臺(tái)與生活陽(yáng)臺(tái)，同時(shí)適當(dāng)增加客廳面寬?？罩性吼^及露臺(tái)設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積約25-40平米，可變化為三房或四房。戶(hù)型誕示意建筑勵(lì)面積韻：7理5平盈米建筑灑面積純：8成5平養(yǎng)米建筑弦面積鏈：1魚(yú)10秘平米建筑城面積怠：1慎15背平米PA努RT抓3商業(yè)授篇本項(xiàng)努目商底業(yè)業(yè)生態(tài)分偶為三斜大類(lèi)學(xué)：一是陳滿足趨社區(qū)貝居民嬌日常躲需求頃的配構(gòu)套性味社區(qū)普商業(yè)二是辜輻射封周邊載人群劃的餐糾飲、烈休閑久娛樂(lè)土性商頌業(yè)三為嘉本案械商務(wù)非公寓雨、酒肺店的矮自身移配套架商業(yè)通過(guò)件引進(jìn)今知名淺商業(yè)溝品牌扔提升化項(xiàng)目哈的人代氣和浴知名冬度。業(yè)態(tài)堤定位泳一功能接定位樓層業(yè)態(tài)一層銀行、干洗、餐飲、服飾、xx食品街、4S店品牌超市二層三層餐飲、KTV、酒吧、健身房四層酒店和寫(xiě)字樓的配套會(huì)議室、商務(wù)中心為了鬼增大后二層怎的價(jià)民值和名可銷(xiāo)東售性摟，建扭議把事2樓秋的層辭高也掘設(shè)置促為6趴米。業(yè)態(tài)臉定位夾一一種荒全新長(zhǎng)的思釀路…綿…主題出商業(yè)本質(zhì)決：觀揭光與賢體驗(yàn)域經(jīng)濟(jì)鋼。超現(xiàn)曠實(shí)生閉活：狀來(lái)源懼于生葉活又果高于臣生活怒的夢(mèng)去想。商業(yè)圣經(jīng)營(yíng)套價(jià)值彈與經(jīng)凈營(yíng)增額值。開(kāi)發(fā)迎系統(tǒng)狐與經(jīng)易營(yíng)體煌系要補(bǔ)求較芬高。高投腎入與寬持續(xù)珍性高孟回報(bào)驢。發(fā)展方向情景化娛樂(lè)化文化復(fù)合主題蠻商業(yè)主題惜商業(yè)峰表現(xiàn)文化水集合景觀籃集合業(yè)態(tài)險(xiǎn)集合主題婚商業(yè)喘表現(xiàn)陣-文敞化集健合（說(shuō)xx崗洪崖失洞）位於哈以色窗列南窩部，詳深入丹海底20英尺搭的餐育廳，郊離Ei原la報(bào)t灣海刷岸30筍0英尺公外。史以海拼洋生階物作硬布置較設(shè)計(jì)鄙，有邀水母稍型餐呼椅、紀(jì)海星姐頂燈初、珊旗瑚燈極飾及燙各種既海草灘型鐵鴉花圍膚柵等……。您盞會(huì)否夠想象追得到灘在這乖海底或下，饅隔著4英寸停的厚瓶玻璃歪窗，低看著職魚(yú)兒?jiǎn)冇魏?lái)游副去；香或飲盲著頂棕級(jí)紅褲酒，慶吃著育龍蝦廢海鮮顧，享耳受著宿深海喜美食岡大餐用的情襪調(diào)，伍如置硬身於匯夢(mèng)境欲之中喪！以色灶列海須底餐賀廳獨(dú)畢特的予主題抓化體娛驗(yàn)式笨休閑南，豐歉富的躬想象粒型設(shè)鑄計(jì)，價(jià)對(duì)于妥本案母如何份從眾質(zhì)多的秩競(jìng)爭(zhēng)獵對(duì)手順中脫伏穎而聽(tīng)出有請(qǐng)較強(qiáng)銀的指釋導(dǎo)作朽用。主題慢商業(yè)央表現(xiàn)組-景夾觀集純合（滴以色錘列海虧底餐固廳）充滿過(guò)想象把與色質(zhì)彩沖烏擊的誕餐廳衛(wèi)大堂仿生甜的桌雜椅布黎置主題糕商業(yè)氣表現(xiàn)控-業(yè)兵態(tài)集俱合（群xx榜朗晴違廣場(chǎng)賢）商業(yè)鋒定位遮二（俯洪崖平洞思尼路）風(fēng)情緒立面?zhèn)鹘y(tǒng)共業(yè)態(tài)誰(shuí)定位商業(yè)世定位測(cè)三（寒朗晴睛廣場(chǎng)傾思路們）業(yè)態(tài)刷集合一生其浪漫貓至此醬……愛(ài)的阿業(yè)態(tài)涼組合戀愛(ài)卷：餐膊廳、淡游戲捏廳、色電影擴(kuò)院、旺購(gòu)物中、花帥店……結(jié)婚癢：餐鹽廳、燙婚紗賄攝影資、紅縱包、芽請(qǐng)柬退專(zhuān)賣(mài)迎、婚刃車(chē)租抱賃生子減：寶污寶、食孕婦國(guó)服飾累專(zhuān)賣(mài)龜、奶吳粉店妻、幼止兒娛任樂(lè)城……商業(yè)唇價(jià)格請(qǐng)定位樓層均價(jià)（元/平米）一樓20000二樓10000三樓8000四樓8000商業(yè)零銷(xiāo)售艙策略商業(yè)餐銷(xiāo)售格總體搖策略商業(yè)代銷(xiāo)售益目標(biāo)岸：完成梢項(xiàng)目截商業(yè)江銷(xiāo)售80野%的目鄰標(biāo)提高紛商業(yè)筑銷(xiāo)售史單價(jià)淹，提慨升xx公司矮企業(yè)廊利潤(rùn)加快哲商業(yè)植銷(xiāo)售宇速度跳，加稼速資臣金回霸籠速潑度商業(yè)慚銷(xiāo)售案模式跪建議一層門(mén)面進(jìn)行常規(guī)銷(xiāo)售，確定合理價(jià)位。建議在銷(xiāo)售過(guò)程中實(shí)行“以租帶售”策略。超市部分實(shí)行產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售。二層、三層、四層統(tǒng)一以產(chǎn)權(quán)式商鋪的形式對(duì)外進(jìn)行銷(xiāo)售，以小鋪面形式進(jìn)行劃分，同時(shí)考慮自由組合，減少投資人投資總價(jià)，拓寬目標(biāo)客群范圍。建議甘本案甜二、正三、伶四層廳商業(yè)仁均劃規(guī)分為舌30婆－3恒5平戒米左亭右的膛小鋪屋面，賊便于男投資戒客戶(hù)錯(cuò)低總蹦價(jià)購(gòu)找買(mǎi)和殘自由執(zhí)分割賴(lài)。同揉時(shí)要右注重茅各鋪兄面的錘組合竟性，搬各單論個(gè)鋪雀面能殘同若嬸干個(gè)視鋪面猶進(jìn)行位隨機(jī)表組合辛，更謠增強(qiáng)奏本案狹的投臣資變千化性滑，有籌利于闖對(duì)多姜種需軍求的長(zhǎng)目標(biāo)狀客戶(hù)為群進(jìn)福行有粉效覆楚蓋。商業(yè)運(yùn)二、距三、村四層紗劃分寬示意墻圖產(chǎn)權(quán)教式物毛業(yè)銷(xiāo)鞋售模燥式產(chǎn)權(quán)湊式銷(xiāo)凳售模斤式：開(kāi)發(fā)東商把母該房養(yǎng)產(chǎn)的談每一忘鋪面坦的產(chǎn)劣權(quán)銷(xiāo)螞售給狐投資離者，摩然后琴，由獎(jiǎng)其他鋼管理善公司淹與每霞一位深物業(yè)膽所有經(jīng)權(quán)者腰簽訂鴨一定恐年限呀的管渾理合搞同，縮慧統(tǒng)一拖對(duì)外病經(jīng)營(yíng)置。而映投資球人除伴享受昌該物遲業(yè)的銹產(chǎn)權(quán)僚外，橡還可擁享受叔固定唇的年殃收益消回報(bào)膨。開(kāi)發(fā)光商將程每套污房間豆產(chǎn)權(quán)衫賣(mài)出委，并頃簽訂求合同10肺-2斃0年內(nèi)炸租賃充每套北房間蛙，并賠且每惑年返根給業(yè)泰主總獻(xiàn)房款8-意10版%的租扔金收逃益。若業(yè)煎主在燃租賃俊合同非期之閥內(nèi)要擊轉(zhuǎn)讓巧房間降，則專(zhuān)開(kāi)發(fā)豬公司欺具有守優(yōu)先衣回購(gòu)始權(quán)，公不然鹽業(yè)主碌必須圖保證伴轉(zhuǎn)讓凡后開(kāi)及發(fā)商沈擁有塑房間吐的經(jīng)慮營(yíng)權(quán)衰，直膛止租都賃期名滿為聲止。合同免期滿塘后，俘開(kāi)發(fā)掘商有腳優(yōu)先甘租憑窗權(quán)，園（即老業(yè)主薯必須近先滿歉足開(kāi)賊發(fā)商塑是否夏有租旨憑需紐奉求后薦再另丙做其版它選酬擇）萄，以味每2年為俊一個(gè)錦續(xù)租慈期。合同桌期滿乓后，關(guān)開(kāi)發(fā)蝴商有皇優(yōu)先豬回購(gòu)摩權(quán)。產(chǎn)權(quán)狂式物鑰業(yè)銷(xiāo)制售模恩式產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)1.對(duì)于投資者:每年的現(xiàn)金獲益以及一套鋪面產(chǎn)權(quán)，投資資金不大，對(duì)投資者有極大的吸引力。2.對(duì)于開(kāi)發(fā)商：能在較短的時(shí)間內(nèi)迅速回?cái)n投入資金，解決資金流動(dòng)問(wèn)題，減小資金運(yùn)作的財(cái)務(wù)成本需準(zhǔn)備的工作產(chǎn)權(quán)式需要給客戶(hù)建立強(qiáng)烈的投資信心：強(qiáng)勢(shì)建立開(kāi)發(fā)公司品牌，提升市場(chǎng)信心引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名商戶(hù)代表（新世紀(jì)、重百、7天、如家等）進(jìn)行信心保障引進(jìn)知名商業(yè)管理公司，以其業(yè)績(jī)對(duì)未來(lái)良好經(jīng)營(yíng)保障推出保障性投資措施，如3年之內(nèi)原價(jià)回購(gòu)等政策，保障客戶(hù)投資安全性。開(kāi)展投資說(shuō)明會(huì)，多角度傳遞項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展前景產(chǎn)權(quán)洋式物宿業(yè)銷(xiāo)巴售模轟式商業(yè)摧入市嘗時(shí)間建議負(fù)以2懼01痕1年雕9月探進(jìn)入摔市場(chǎng)20編11年9月完育成項(xiàng)涂目住剛宅第4期的體開(kāi)盤(pán)游工作意，隨舍后立鎮(zhèn)即推狠出項(xiàng)罷目商址業(yè)，稿最大變限度宣規(guī)避條商業(yè)猶對(duì)住惜宅的羽負(fù)面尸影響妙。對(duì)于必商戶(hù)筐的招正商工躺作而捎言，半過(guò)早扁進(jìn)入招，離唯商戶(hù)框入場(chǎng)嫁經(jīng)營(yíng)澡時(shí)間鳴太長(zhǎng)鐘，商村戶(hù)誠(chéng)畫(huà)意度俗不高普，而檢進(jìn)入9月，璃隨著局項(xiàng)目仁的工尺程進(jìn)旺度日竭益展積開(kāi)，漁一期瘦交房勤時(shí)間娃日近嗚，此飛時(shí)也屑是洽宵談溝戲通的暖最好榆時(shí)機(jī)傾。項(xiàng)目商業(yè)工作時(shí)間表2011.1完成項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣細(xì)化方案和價(jià)格定位2010.10組建或招聘項(xiàng)目商業(yè)管理公司2010.12進(jìn)行國(guó)內(nèi)知名企業(yè)的招商工作2011.9項(xiàng)目商業(yè)正式對(duì)外推廣2011.10項(xiàng)目商業(yè)正式對(duì)外銷(xiāo)售2012.4完成項(xiàng)目商業(yè)80%的銷(xiāo)售附：蹲類(lèi)似悉項(xiàng)目寺形象弄展示證-價(jià)低值手渠冊(cè)附：獵類(lèi)似把項(xiàng)目各形象講展示濫-價(jià)深值手耐冊(cè)PA芳RT然4住宅判篇市場(chǎng)映領(lǐng)導(dǎo)巖者定位疊闡釋縮慧：（1氧）大高盤(pán)規(guī)好模：請(qǐng)作為參本案購(gòu)43望萬(wàn)方棟的大割體量感而言珠，具辦備市川場(chǎng)領(lǐng)求袖的釘基礎(chǔ)肌。（2割）高世調(diào)占目位：景本案爺規(guī)模趟大，荒開(kāi)發(fā)探時(shí)間摩長(zhǎng)，愛(ài)因此帆，在火項(xiàng)目豈入市政之初洲，必歪須高香調(diào)占氏據(jù)市漁場(chǎng)高繳品質(zhì)臂樓盤(pán)筍的位知置，采方能呼實(shí)現(xiàn)遷項(xiàng)目彈各組君團(tuán)的渴良好俱、順神利、賓快節(jié)禾奏的始銷(xiāo)售崗。（3戒）產(chǎn)閘品支撞撐：慈依托跟區(qū)位繪、景趨觀、刺立面乒、戶(hù)沈型、犬開(kāi)發(fā)陳公司刻品牌省、營(yíng)終銷(xiāo)等誤多方揉面能遠(yuǎn)夠?qū)λ晚?xiàng)目琴領(lǐng)袖隙市場(chǎng)池作出瓦支撐俯。（4擇）同匹時(shí)，泛市場(chǎng)叨領(lǐng)導(dǎo)原者的車(chē)身份冷也意目味著祖本案老應(yīng)承情擔(dān)南來(lái)城區(qū)傅域形妨象重疤塑的求責(zé)任旋。項(xiàng)目寫(xiě)競(jìng)爭(zhēng)搶定位盟：幸福船多一校些，閉快樂(lè)捷多一逐點(diǎn)xx濟(jì)·金泊色城鐘市在市衡場(chǎng)都達(dá)在高辣喊最隔高品續(xù)質(zhì)、柜最美潑風(fēng)情遭、最強(qiáng)低價(jià)植格的款時(shí)候殃，我蜜們傳擋遞給損消費(fèi)璃者的喊是他叛們最歷需要幸福督和溫蠟馨。符合愧市場(chǎng)逝最多念客群萄需求視的中及高檔隸次和采大眾凝產(chǎn)品傭。項(xiàng)目兔形象形定位顫：項(xiàng)目毅目標(biāo)碧客群竿定位每：區(qū)域誼：遂末寧城翅區(qū)及為周邊賠郊縣腳客戶(hù)戶(hù)型面積均價(jià)總價(jià)貸款70%按20年貸款計(jì)算月供按月供占家庭月收入30%計(jì)算家庭月收入小兩房75320024000016800012604200兩房半95320030400021280015965320小三房110320035200024640018486160三房120320038400026880020166720收入淘：家壯庭月足收入蘋(píng)在4耐00萄0元戴-7背00疼0元撈之間定價(jià)隨策略定價(jià)碗原則贊：突出異性?xún)r(jià)券比原顧則；適應(yīng)升市場(chǎng)個(gè)承受座力前口提下舒的價(jià)嶼值最擱大化滑原則漂；有助的于銷(xiāo)鄙售按茄進(jìn)度行順利膛推進(jìn)臨的原景則；一戶(hù)纏一價(jià)擾，小小戶(hù)相寺對(duì)高頑價(jià)，蛇大戶(hù)重相對(duì)床低價(jià)景；朝首向好仔的單凈位相稼對(duì)高賄價(jià)，樓朝向手差的瞇單位取相對(duì)墓低價(jià)纏的原孔則。定價(jià)栗策略些：中開(kāi)貝高走擁策略定價(jià)家策略本案克銷(xiāo)售確均價(jià)倆預(yù)測(cè)菠：可比妨樓盤(pán)概打分撈表比較樓盤(pán)弗萊明戈北興御景山奧城花園錦繡籣庭龍騰御景世紀(jì)春天本案價(jià)格樓盤(pán)價(jià)格350030002900285030002800

比較價(jià)格320031503050290031002950

權(quán)重15%20%30%10%20%5%100%權(quán)重值480.00630.00915.00290.00620.00147.503082.50本案頌銷(xiāo)售砍均價(jià)堂預(yù)測(cè)詠：31粉00元/平米可比田樓盤(pán)帝打分根據(jù)膨以上耀打分煩，本追案住解宅當(dāng)謀前的示參考察均價(jià)婦為31佩00元左孔右。定價(jià)碎策略定價(jià)客策略基價(jià)凈調(diào)整蒙參數(shù)巷：最終藝銷(xiāo)售旺均價(jià)歉建議若為3況50崗0元唯/平辭米中開(kāi)烘高走母：項(xiàng)羞目前越期以之32傅00明元/銹平米拌均價(jià)斗入市話，逐抖漸調(diào)盜高，壤最終衣實(shí)現(xiàn)液項(xiàng)目唱35否00傘元/寶平米墨的住喬宅銷(xiāo)串售均施價(jià)。本案術(shù)一期落住宅科體量雷為：擴(kuò)1寧59笑67已8.帽6平陳米，穴則住骨宅一哭期總趁銷(xiāo)售因金額牧約為父5.描59套億元張?；鶅r(jià)區(qū)位景觀戶(hù)型周期配套形象團(tuán)隊(duì)31000.010.0300.020.020.010.0334723193062623193定價(jià)省策略掠（單宗套戶(hù)梢型定榴價(jià)方憲式）1、材主要董的模族型定蓮價(jià)方燃式（1閃）基痰價(jià)－饞差價(jià)曠法1）預(yù)確定矛基價(jià)2）濾總平遮面圖睜確定嗚各棟判間差拾價(jià)3）拔確定老層差4）瓣制定隱價(jià)格龍表5）豪銷(xiāo)售紹中檢朵驗(yàn)、紡反饋（2鬼）基西價(jià)－燈系數(shù)碎法1）扭確定齡基價(jià)2）翻總平嫁面圖酷確定漂各棟坦間差巴價(jià)的畏系數(shù)3）誼基價(jià)茅與系目數(shù)相惕乘，煮并縱愿橫比孝較4）神確定倦層差5）步制定雞價(jià)格雀表價(jià)格布模型漢的原棍理價(jià)格歷生成售子模戰(zhàn)型矩陣紙的示件例單元樓層房號(hào)景觀系數(shù)45%朝向系數(shù)35%安靜度20%C14層101-0.04-0.040.08201-0.04-0.040.08301-0.04-0.040.08401-0.04-0.040.08102-0.08-0.040.08202-0.08-0.040.08302-0.08-0.040.08402-0.08-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.04-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08-0.08-0.040.08………………矩陣X=矩陣崖是整單個(gè)價(jià)濾格體愉系的江核心沫；其數(shù)世學(xué)依獻(xiàn)據(jù)是帶“優(yōu)拖選法刑”煙；優(yōu)選蓬的結(jié)躲果是浩發(fā)現(xiàn)齒：哪妄些產(chǎn)賢品好龍、哪捐些產(chǎn)瞇品更緊好，沿哪些揀產(chǎn)品介相對(duì)競(jìng)較差舉；通過(guò)譯對(duì)整杜個(gè)項(xiàng)顏目的球產(chǎn)品河的強(qiáng)走制排姜序、紹甚至賢對(duì)某醫(yī)個(gè)市株場(chǎng)上書(shū)的全貝部產(chǎn)爺品進(jìn)騙行強(qiáng)祥制排腎序，榴發(fā)現(xiàn)狠產(chǎn)品除的優(yōu)景劣，撈發(fā)現(xiàn)掌產(chǎn)品拌的真即實(shí)價(jià)崗值，沫并通銹過(guò)價(jià)鬧格模奏型將盞其體涂現(xiàn)在眉最終西的定查價(jià)中占。住宅載營(yíng)銷(xiāo)剛策略首期動(dòng)推廣勇階段蔑劃分準(zhǔn)備快期形象繪導(dǎo)入迫期強(qiáng)勢(shì)算推廣吉期后期兔推廣夫……當(dāng)前20雞10捷年3紫月20樣10獵年4艦月20歐10伙年6遞月20捕10光年1形0月推廣永節(jié)奏工程升具備工程衛(wèi)至±葡0售房綁部、箏圍墻猶、外話賣(mài)場(chǎng)曉完成客戶(hù)亭積蓄苗、工究程進(jìn)推度持摘續(xù)進(jìn)釘行銷(xiāo)售喪準(zhǔn)備宣傳此物料叮、戶(hù)謝外、離導(dǎo)示坐到位外賣(mài)渠場(chǎng)開(kāi)姻放、現(xiàn)屋場(chǎng)包撈裝到羅位預(yù)售腹證及島其它紙銷(xiāo)售喜手續(xù)爬到位1.筆找到壁人群潤(rùn)，引謊起注棗意2.通提出櫻主張?jiān)u，獲粥得氣稅質(zhì)認(rèn)妥同3.簽樹(shù)立困項(xiàng)目孤形象籠高度1.窗亮相鑰，身輪份落共定2.確核心瞇利益零的傳厭遞3.京重大比賣(mài)點(diǎn)健的釋捉放1.秧細(xì)說(shuō)尤產(chǎn)品荒，釋丈放利漂益2.庭強(qiáng)化中項(xiàng)目章形象介和理拌念“我是適合你的好東西，請(qǐng)關(guān)注我！”STEP1“我是有品質(zhì)的好房子，請(qǐng)記住我！”STEP2“我優(yōu)點(diǎn)有很多，請(qǐng)選擇我！”STEP3“南中闊心43郵萬(wàn)㎡照大城繳”“幸點(diǎn)福、?？鞓?lè)散!”幸福嫩多一映些，悲快樂(lè)萬(wàn)多一賴(lài)點(diǎn)”第一階段（10.3—10.4）第二階段（10.5—10.6）第三階段（10.7-10.10）核心彎概念短：產(chǎn)品蛇的內(nèi)歪涵和甩外延營(yíng)銷(xiāo)催節(jié)奏遺建議營(yíng)銷(xiāo)盼周期敢劃分土與任并務(wù)分期管：一鈴是為泉了避雀免戶(hù)迅型供潛應(yīng)上竹的重狐疊；婆二是大為了海限制媽供應(yīng)泉，以殘營(yíng)造憑推盤(pán)識(shí)即熱萌銷(xiāo)的戚勢(shì)頭汗，建先議項(xiàng)顏目一大期分拔四期錄期銷(xiāo)泉售。入市糾時(shí)間競(jìng)：以宮本案彼現(xiàn)有誕的工愉作進(jìn)朵度來(lái)轎看，議入市榜時(shí)間龜應(yīng)在饒春節(jié)斥后。隸房地郊產(chǎn)的附傳統(tǒng)爭(zhēng)銷(xiāo)售授旺季舟一般飲為3-更6月和9-政12月。評(píng)根據(jù)柱項(xiàng)目鵝的分夢(mèng)期，伶建議20車(chē)10年5月推東出一亂期，20譯10年9月推優(yōu)出二揮期，20紡11年3月推警出項(xiàng)惕目的膊第三適期，20指11年9月推房誠(chéng)出第距四期粥。一期二期三期四期營(yíng)銷(xiāo)分期時(shí)間比列（%）一期預(yù)熱期2010.3-2010.5一期開(kāi)盤(pán)期2010.5一期銷(xiāo)售突破的40%一期強(qiáng)銷(xiāo)期限2010.5-2010.8一期銷(xiāo)售突破的90%二期開(kāi)盤(pán)期2010.7-2010.9二期銷(xiāo)售突破50%二期強(qiáng)銷(xiāo)期2010.09-2010.12二期銷(xiāo)售達(dá)到90%三期開(kāi)盤(pán)期2011.1-2011.3三期銷(xiāo)售突破50%三期強(qiáng)銷(xiāo)期2011.03-2011.7三期銷(xiāo)售達(dá)到90%四期開(kāi)盤(pán)期2011.7-2011.9四期銷(xiāo)售突破50%四期強(qiáng)銷(xiāo)期2011.09-2011.12四期銷(xiāo)售達(dá)到100%完成總銷(xiāo)售任務(wù)的100%營(yíng)銷(xiāo)科周期憲劃分連與任疾務(wù)售房爽部售房腎部面爹積：撥20棒0-征30診0平學(xué)米左發(fā)右比淡較理深想售房烈部基漸本功榆能區(qū)偶域劃著分：前臺(tái)或及形掃象展回示區(qū)沙盤(pán)舌及模才型展問(wèn)示區(qū)證照壘及樣捐本合姨同展例示區(qū)客戶(hù)吳洽洽破談區(qū)簽約亦區(qū)辦公趕區(qū)財(cái)務(wù)丟室雜物竟間衛(wèi)生信間售房朱部風(fēng)夜格：螞歐式化風(fēng)情是（配渴合本妖案住飯宅的鉤簡(jiǎn)歐烈風(fēng)情序）樣板躲展示曠策略樣板坑展示找包含涂?jī)蓚€(gè)思層面饞，其懇一是鉛樣板責(zé)房展鉗示，講其二村是樣貼板景錄觀展悶示。景觀虹是房雕地產(chǎn)瞇產(chǎn)品形重要茫的增間值要憶素，俊建議要本案史在前同期打冬造極脂具差脾異特騙色的坑示范防景觀隱，以善加強(qiáng)供展示隙性，載提升役品質(zhì)汗。樣板疤房打威造：課傳統(tǒng)塞的樣泰板房蠅主要揭是針風(fēng)對(duì)主憤力戶(hù)福型，懷或針?biāo)?duì)問(wèn)蘋(píng)題戶(hù)太型規(guī)湊避缺貧陷，假引導(dǎo)桃消費(fèi)祖。而托今的棉樣板謝房更燃注重錘獨(dú)特融生活資價(jià)值同與生他活方淺式的仿呈現(xiàn)渠。樣鞋板房重既是鋤呈現(xiàn)陵產(chǎn)品萬(wàn)的手啦段，買(mǎi)也是殼跟客爬戶(hù)進(jìn)驗(yàn)行情練感交追流的勤手段積，是澡促成瘡銷(xiāo)售河的有賴(lài)?yán)鋱@器。弦因此禁建議謝本案惠的樣管板房娘裝修螞要走棉主題饅化，蠟個(gè)性葬化的繼道路羞。以能獨(dú)特華、新喪銳的鼻形象閥與消具費(fèi)者脖對(duì)話桑。比疫如“80年代化生人道”的賢主題梯樣板旗房、毯“金浮屬感奏十足遼的科溪技人寸居”傅樣板貌房、疤洋溢下著濃陪烈的虎都市圖浪漫愈主義半色彩糧的“鑄咖啡勤文化槍”樣萌板房比等。齒這樣酷操作栽既能與很好意強(qiáng)化肝樣板拿房的川展示瞞性，寫(xiě)同時(shí)摟又能燥有效肉地組森織起產(chǎn)展示播活動(dòng)抹，推歪進(jìn)項(xiàng)陳目銷(xiāo)疏售。周邊抽居民城區(qū)懶居民報(bào)屬紙電湯視戶(hù)勇外網(wǎng)絡(luò)活鴉動(dòng)DM媒介謹(jǐn)接觸戶(hù)外DM直郵報(bào)紙電視活動(dòng)時(shí)間20性10磁年3向月20遺10間年5棍月12鞋月20丙11劍年底銷(xiāo)售創(chuàng)持續(xù)忌期形象陜豐滿倦期鋪墊耀、形童象樹(shù)劫立期收尾訪清盤(pán)彼期媒介宋投放8月第一憶部分驚：V濕I核相心第二業(yè)部分樓：現(xiàn)促場(chǎng)包浴裝第三樂(lè)部分惱：賣(mài)執(zhí)場(chǎng)包旱裝第四熄部分翅：樣遭板間館形象竭包裝1、遺樓盤(pán)飽標(biāo)志后1灶、圍秘板勤1、姓形象過(guò)墻設(shè)細(xì)計(jì)嬌1糠、氛閑圍布乒置2、坐標(biāo)準(zhǔn)煮色及努標(biāo)準(zhǔn)妙字睬2胖、工奏地路版牌鋒2、白實(shí)體禮展板柱2織、歡盛迎牌3、劣標(biāo)準(zhǔn)滲組合浙3室、展撒示中甘心導(dǎo)著示牌另3、剩售樓難書(shū)草3、車(chē)戶(hù)型聰標(biāo)牌4、畫(huà)展示奴中心鐘標(biāo)牌染4、挪折頁(yè)轎4巾、展派示空平間功猾能標(biāo)悠牌5、更停車(chē)帆場(chǎng)導(dǎo)托示牌邁5、緞價(jià)格護(hù)單頁(yè)銳落格阿5、裕請(qǐng)勿進(jìn)坐臥降標(biāo)牌6、枝展示販中心鏈歡迎渠標(biāo)牌6、既付款猶方式些清單蓮落格7、掛旗準(zhǔn)7、惠手袋沫設(shè)計(jì)8、哥觀景濾臺(tái)導(dǎo)耀示牌8、品銷(xiāo)售幫人員刮工作造牌9、尸兒童襯游戲娃園標(biāo)危牌爺9、洽銷(xiāo)售息人員辣名片10追、示斥范環(huán)尼境標(biāo)憶牌械10虛、資蜓料信員封11惜、樣役板間寶導(dǎo)示拖牌料11盾、簽份約臺(tái)期等標(biāo)宰牌12熱、看樓騾專(zhuān)車(chē)掛12朋、辦公村功能賞標(biāo)牌13室、樓體參招示紋布14欣、樓誤層進(jìn)更度牌物料虹準(zhǔn)備物料棍形象坡示意第一誼步：渣序盤(pán)烘起勢(shì)時(shí)間目標(biāo)策略行動(dòng)20乖10特年3從月-狠20姑10曠年4流月樹(shù)立撇項(xiàng)目宅形象蔽、強(qiáng)祝勢(shì)推瓜廣項(xiàng)刷目產(chǎn)農(nóng)品，苗積蓄輸客戶(hù)細(xì)分寸時(shí)段禿，分馬主題往波次礦進(jìn)攻帝、結(jié)炭合時(shí)而點(diǎn)及拘企業(yè)狠資源救，推絞高項(xiàng)隸目形鴉象.外賣(mài)異場(chǎng)內(nèi)瀉部展須示初步牢導(dǎo)視吐系統(tǒng)廣告妨推廣活動(dòng)房誠(chéng)（圈畝層營(yíng)互銷(xiāo)、惡推鑒增會(huì)）圍墻車(chē)身戶(hù)外工地朵現(xiàn)場(chǎng)炊包裝報(bào)版判形象菠展示品質(zhì)甜楷模價(jià)值針標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)大止覆蓋●強(qiáng)臉化x忽x品冤牌●重籌塑區(qū)濾位價(jià)鞭值●國(guó)脊際樣費(fèi)板生帖活（湯樣板佳景觀安、樣租板房霸）●項(xiàng)胡目形昆象建隔立●拓衰寬渠涼道：煎外賣(mài)汁場(chǎng)●國(guó)圓際影副星形沾象代煩言●立叨體傳洽播起勢(shì)斧總體且策略形象鉤代言張曼總玉或劈燕趙雅禁芝第二陸步：朽開(kāi)盤(pán)希放水時(shí)間目標(biāo)策略行動(dòng)20悼10敗年4促月-誓20碼10嗚年5幕月以強(qiáng)拐勢(shì)的桿產(chǎn)品擠利益勇點(diǎn)吸緞引客座戶(hù)，固快速驢高價(jià)裕實(shí)現(xiàn)曉一期可銷(xiāo)售憤目標(biāo)銷(xiāo)售鑒現(xiàn)場(chǎng)交服務(wù)掉體驗(yàn)煎、產(chǎn)菊品細(xì)凡節(jié)現(xiàn)歌場(chǎng)細(xì)圓化售房拿部、殘示范去景觀斜、樣棉板房榨、模漁型沙獄盤(pán)包枝裝開(kāi)盤(pán)?；顒?dòng)廣告剖推廣工地艘現(xiàn)場(chǎng)萄、導(dǎo)獻(xiàn)視系芹統(tǒng)包租裝更宗換報(bào)版戶(hù)外車(chē)身讓生您活多宋一點(diǎn)箏空間Oh檢，m籃y陵GO穴D！當(dāng)我幅睜開(kāi)雕雙眼政，看性到的白是精騾雅別停致的公房間按。他說(shuō)鄭，這苦是我休們的玻新房忽！一間襖臥室梅，6米怒高的拿客廳，還欣有一遷間用歌來(lái)做獸書(shū)房箏，他說(shuō)曾，等孤以后斬我們們有了回小寶摸貝，敵這里鏟就是哲他的罰天地傘。寬敞幸的陽(yáng)登臺(tái)上召，兩愁張?zhí)俑乓?，巨一張擊桌子超，還像有一紀(jì)朵盛番開(kāi)的獨(dú)玫瑰……xx誓金色陪城市港，給溜生活歉更多購(gòu)幸福屯。金色枕的幸按福是性什么敲也不續(xù)說(shuō)，下班劍回家黎，當(dāng)在開(kāi)滿織玫瑰岔的中腿庭，卻在薪看到禮她和優(yōu)孩子氏俏皮蘆的嬉忍戲，嬌真實(shí)厭發(fā)生城的滿迷足感獎(jiǎng)。xx說(shuō)金色麗城市削，讓院生活拌多一出點(diǎn)歡謝樂(lè)。讓生黑活多嘉一點(diǎn)灘歡樂(lè)毛主叫席說(shuō)利：自乎己動(dòng)選手，飽豐衣的足食巨。我是璃一個(gè)懸十足吐的懶隆女人挑：不喜喊歡做兄飯、掛不喜互歡廚玻房，不喜樣歡油謙煙、進(jìn)更不霉喜歡感凌亂獻(xiàn)