北京某項目市場及定位報告

xxxxxx村項目市場研究及定位報告xx經(jīng)紀(jì)2011.12.14目錄一、項目本體二、市場環(huán)境三、客戶分析四、項目定位一、地塊本體地塊位置本案位于xx區(qū)xx鎮(zhèn);距南四環(huán)行車距離約1.5公里；距南五環(huán)環(huán)行車距離約3公里；距xx行車距離約8公里；距CBD行車距離約13公里；距xx車距離約15公里；距金融街行車距離約18公里。本案位于xx區(qū)xx鎮(zhèn)北部，臨近南四環(huán)，距離約1.5公里。三環(huán)四環(huán)二環(huán)二環(huán)三環(huán)四環(huán)京開高速五環(huán)xx金融街CBDxx本案xx橋xxx路18公里15公里13公里8公里A1A2B回遷房用地教育xx河三號路南側(cè)：xx河西側(cè)xxx路東側(cè)：xx地區(qū)三號路（規(guī)劃）東側(cè)：廡殿路地塊四至及道路交通地塊周邊道路通達(dá)性好，可快速到達(dá)各環(huán)路。地塊四至：地塊東至xx地區(qū)三號路（規(guī)劃路），南至xx河，西至xxx路，北至通久路（規(guī)劃路）。

道路交通：地塊東側(cè)廡殿路，可與xxx路快速連接；地塊西側(cè)為xxx路（中軸路），可快速連接各環(huán)路，到達(dá)目的地。公共交通環(huán)境公共交通：公交車825可快速鏈接4號線（公益西橋站）和xx線（xx站）；公交車729始發(fā)站，成和園小區(qū)xxx

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前門

北京站大北窯朝陽公園東壩連通CBD與東郊。地塊周邊公共交通較為封閉，僅有兩路公交車，與兩翼地鐵站距離較遠(yuǎn)。地鐵交通：距4號線公益西橋站公交8站；行車距離6.5公里，直線距離5公里；距xx線xx站公交6站；行車距離3公里，直線距離2.5公里。三環(huán)四環(huán)二環(huán)二環(huán)三環(huán)四環(huán)京開高速五環(huán)xxx路本案xx站公益西橋站4號線xx線地塊內(nèi)部及周邊環(huán)境地塊內(nèi)部基本平整；地塊西側(cè)xxx路（雙向六車道、京臺高速起點）、南側(cè)成和園小區(qū)，東側(cè)北空小區(qū)。地塊內(nèi)部：基本平整；地塊周邊：西側(cè)xxx路（雙向六車道、京臺高速起點：南五環(huán)-廊坊-福建）；在地塊和xxx路的中間，有一道涼鳳灌渠（作用是解決南四環(huán)防汛隱患）；東側(cè)為回遷房用地、北空小區(qū)；南側(cè)為成和園小區(qū)。A1A2B回遷房用地教育xx河三號路地塊南側(cè)xx河A2地塊北側(cè)高壓線塔地塊西側(cè)xxx路涼鳳灌渠污水處理廠地塊東側(cè)規(guī)劃路北空小區(qū)吉百利北空小區(qū)地塊東側(cè)回遷房成和園小區(qū)地塊本體風(fēng)險點提示A1A2B回遷房用地教育xx河三號路地塊南側(cè)xx河A2北側(cè)高壓線塔污水處理廠南側(cè)xx河：目前不能成為景觀資源，亟需治理；北側(cè)高壓線塔：距B地塊較遠(yuǎn)，距A2地塊較近，離A2較近的區(qū)域，不適合排布價值較高的產(chǎn)品；東北方向污水處理廠：距地塊約1公里，中間有北空小區(qū)間隔，實際距離較遠(yuǎn)，對地塊直接影響很小?？赡軐蛻粼斐梢欢ㄐ睦砜剐?，可以在后期銷售時做一些引導(dǎo)。項目東、南、東北部有三處影響項目品質(zhì)的風(fēng)險點，需在后續(xù)規(guī)劃中規(guī)避。地塊周邊景觀地塊東側(cè)和南側(cè)緊鄰大型旺興郊野公園，景觀資源較豐富，環(huán)境綠色宜居。地塊距旺興郊野公園約1公里，分為南區(qū)和北區(qū)，總占地面積達(dá)90.8公頃，位于xx鎮(zhèn)綠化隔離帶內(nèi)，是一座集文教、休閑娛樂于一體的生活氣息濃郁、獨具地方特色的綜合公園；xx碧海公園位于旺興郊野公園（南區(qū)）的南側(cè)，園內(nèi)有小型兒童游樂場，里面有充氣城堡、電瓶車、釣魚、碰碰車等，是一個休閑和兒童游樂的公園。旺興郊野公園（南區(qū)）旺興郊野公園（北區(qū)）xx碧海公園宣頤公園本案宣頤公園旺興郊野公園xx碧海公園400米1公里1.2公里800米地塊周邊配套教育配套一公里范圍內(nèi)：僅有一個慧英雙語幼兒園。三公里范圍內(nèi)：幼兒園：xxx幼兒園等5所幼兒園；小學(xué)：東高地第一小學(xué)等11所小學(xué)；中學(xué)：北京市航天中學(xué)等4所中學(xué)。地塊周邊教育配套較多，基本為鄉(xiāng)鎮(zhèn)級中小學(xué)，檔次不高。地欣幼兒園石榴莊小學(xué)星光雙語幼兒園肖村小學(xué)北京市第七十一中小紅門小學(xué)、幼兒園南頂中學(xué)實驗小學(xué)分校xxx一小xxx幼兒園杏澤學(xué)校xx中學(xué)xx三小小太陽幼兒園xx一小東高地外國語中學(xué)東高地一小、一中航天中學(xué)東高地二小東高地三中東高地四小光明小學(xué)和義中學(xué)xx鎮(zhèn)一小本案一公里范圍內(nèi)慧英雙語幼兒園三公里范圍內(nèi)xx區(qū)xx區(qū)行政區(qū)域劃分地塊周邊配套商業(yè)、醫(yī)療配套一公里范圍內(nèi)：目前無商業(yè)、醫(yī)療配套；三公里范圍內(nèi)：商業(yè)：周邊超市眾多，大型商業(yè)以萬源廣場為主，商業(yè)面積近4萬㎡，涵蓋大型超市、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)；醫(yī)療：北京航天總醫(yī)院（三級綜合醫(yī)院），xx醫(yī)院（一級甲等中心衛(wèi)生院），xx醫(yī)院（區(qū)級綜合二級醫(yī)院），xxx醫(yī)院（一級甲等醫(yī)院）。萬源廣場航天總醫(yī)院地塊周邊三公里范圍內(nèi)配套完善。xx區(qū)xx區(qū)物美超市京客隆超市華潤萬家xxx醫(yī)院物美超市永輝超市xx醫(yī)院首航超市航天總醫(yī)院萬源廣場天客隆xx醫(yī)院xxx超市物美超市三公里范圍內(nèi)本案一公里范圍內(nèi)行政區(qū)域劃分地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊編號用地性質(zhì)用地規(guī)模（㎡）地上建筑規(guī)模(平方米)容積率控高（米）JGH-11R2居住用地559941399852.560JGH-08R51中學(xué)用818JGH-09R53托幼用地657552600.89合計—

77043156824——B地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊用地性質(zhì)占地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率A1地塊住宅469001173002.5商業(yè)7000210003A2地塊住宅508001270002.5合計—104700265300—※B地塊南側(cè)xx河規(guī)劃河道寬40米，北側(cè)代征綠地寬約23米。地塊規(guī)模中等，容積率偏高，可打造經(jīng)濟(jì)型品質(zhì)社區(qū)。A1、A2地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)xx河xxx路A1地塊A2地塊B地塊JGH-11規(guī)劃路回遷房用地綠隔用地廡殿路中學(xué)幼兒園本體小結(jié)地塊周邊公園環(huán)繞，有一定景觀資源，適于打造經(jīng)濟(jì)型品質(zhì)社區(qū)；但項目本體有三處影響項目品質(zhì)的風(fēng)險點，需在后續(xù)規(guī)劃中規(guī)避；周邊教育配套欠缺，后續(xù)規(guī)劃中應(yīng)充分考慮教育配套的補(bǔ)充。二、市場環(huán)境區(qū)域發(fā)展（發(fā)展規(guī)劃、交通規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃）宏觀市場（宏觀經(jīng)濟(jì)、宏觀政策）區(qū)域市場（整體市場、競爭市場）將北京打造成世界城市2005年2010年2015年2020年2050年中關(guān)村、CBD、金融街的逐漸成熟CBD東擴(kuò)、“南城計劃”、首都國際第二機(jī)場等帶動北京全面發(fā)展近期遠(yuǎn)期遠(yuǎn)景區(qū)域發(fā)展|發(fā)展規(guī)劃伴隨著北京發(fā)展重心的南移、第二機(jī)場的建設(shè)，未來南城將步入高速發(fā)展的快車道城市定位：北京將發(fā)展定位瞄準(zhǔn)“世界城市”，中心城區(qū)不斷升級完善，南城是城市未來打造重點；城市布局：北京目前已形成多點帶動的城市布局，未來將形成“兩軸兩帶多中心”的城市格局；內(nèi)容來源于《北京城市總體規(guī)劃2004－2020》《北京市2010年政府工作報告》發(fā)展定位：xx區(qū)和北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是首都戰(zhàn)略發(fā)展的新空間和推進(jìn)新型城市化的主要著力區(qū)；經(jīng)濟(jì)支撐：北京市在2010-2012三年內(nèi)，將對城南地區(qū)投資超過500億元，加上帶動的社會投資，總投資將達(dá)到2900億元；產(chǎn)業(yè)落位：南城屬于首都產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間格局“兩城兩帶、六高四新”中的重要“一帶”和“一高”；新城建設(shè)：十二五”時期，北京市將加快城市南部地區(qū)振興和崛起，重點建設(shè)發(fā)展xx-xx等新城。資料來源：《北京市促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃》；《北京市xx區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；區(qū)域發(fā)展|發(fā)展規(guī)劃一系列規(guī)劃利好在南城的落位，為南城未來發(fā)展提供了重要保障，項目迎來重要機(jī)遇本案xx新城：xx新城將進(jìn)一步發(fā)揮承接首都人口轉(zhuǎn)移、功能疏解的重要作用，xx新城規(guī)劃人口規(guī)模為70萬～90萬人，同時預(yù)留達(dá)到百萬人口規(guī)模的空間；xx新城：xx新城將進(jìn)一步提升產(chǎn)業(yè)中心功能，沿地鐵xx線加快布局發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，

2020年xx新城總?cè)丝诳刂圃?0萬人；新航程：新航城將通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動高端臨空產(chǎn)業(yè)集聚，提升城市國際水平和輻射帶動能力，加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展；南中軸：保護(hù)性開發(fā)，打造以生態(tài)涵養(yǎng)和歷史文化為特色的功能軸線。區(qū)域發(fā)展|布局規(guī)劃項目處于南中軸與兩新城的交叉中心，承接各處發(fā)展利好，區(qū)位優(yōu)勢突出本案xxxx新航城南中軸L5號線（規(guī)劃中）xx線xxx快速路通久路五環(huán)路四環(huán)路南公路環(huán)交通狀況：L5號線：豆各莊——馬家灣——xx站——xx——xx——萬源路——東高地——xx機(jī)場——xx（正在規(guī)劃中）xxx快速路：項目總投資超過50億元，接近50公里，現(xiàn)已經(jīng)開通。項目周邊路網(wǎng)密布，與周邊聯(lián)接性強(qiáng)，出行便捷區(qū)域發(fā)展|交通規(guī)劃本案重點僑發(fā)展得高端帳、高米效、真高輻壇射產(chǎn)占業(yè)，航引導(dǎo)說產(chǎn)業(yè)艘集約定、集羽聚、寨循環(huán)巾發(fā)展紅，重貍點發(fā)紐奉展十餃大產(chǎn)曲業(yè)，將六大內(nèi)產(chǎn)業(yè)秤園區(qū)耗；四大繩主導(dǎo)伐產(chǎn)業(yè)電子旁信息避產(chǎn)業(yè)生物應(yīng)醫(yī)藥吹產(chǎn)業(yè)裝備喜制造庭產(chǎn)業(yè)汽車供制造扔產(chǎn)業(yè)三大吊新興寇產(chǎn)業(yè)新能奶源和籌新材勿料產(chǎn)央業(yè)航空竿航天摧產(chǎn)業(yè)文化蒙創(chuàng)意曠產(chǎn)業(yè)三大選支撐晚產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)蠻性服勺務(wù)業(yè)科技線創(chuàng)新繪服務(wù)蒼業(yè)都市妨產(chǎn)業(yè)則產(chǎn)業(yè)資料有來源白：xx區(qū)國低民經(jīng)桑濟(jì)和聾社會寇發(fā)展辭第十嘗二個便五年角規(guī)劃吹綱要區(qū)域誦發(fā)展|產(chǎn)業(yè)瓶規(guī)劃xx以高棉新產(chǎn)聞業(yè)為帖主導(dǎo)蘿，產(chǎn)陜業(yè)輻噴射力播強(qiáng)，證布局悔合理孝，未畜來發(fā)宿展前燦景看垃好本案北部指都市貌產(chǎn)業(yè)頸區(qū)——重點霞建設(shè)xx新城瞞綜合宏功能峽區(qū)、霞京南翼物流革基地痛、北垃京經(jīng)喘濟(jì)技前術(shù)開賢發(fā)區(qū)飽周邊舌商務(wù)萍中心州區(qū)東部塵現(xiàn)代荷制造時業(yè)區(qū)——重點辟建設(shè)哪北京粉采育區(qū)經(jīng)濟(jì)是開發(fā)偶區(qū)、大安定丈精細(xì)找化工孔基地愧和北標(biāo)京經(jīng)圾濟(jì)技吵術(shù)開扁發(fā)區(qū)拆產(chǎn)業(yè)疼配套丑區(qū)中部瘦文化抹創(chuàng)意罷產(chǎn)業(yè)粒區(qū)——重點鉗建設(shè)元新媒斤體產(chǎn)細(xì)業(yè)基消地，留發(fā)展衣影視選編播片制作管、數(shù)亭字動先漫設(shè)脊計等佛為特沾色的土新媒別體產(chǎn)勤業(yè)西部瞎綜合私產(chǎn)業(yè)貝區(qū)——重點辦建設(shè)哀中關(guān)灰村科貴技園央?yún)^(qū)xx生物學(xué)醫(yī)藥百基地錘、榆爸垡國段家級累農(nóng)產(chǎn)宰品加概工業(yè)吹示范柱基地霧、榆默垡萬香畝生筐態(tài)旅箏游區(qū)雁、永免定河醬生態(tài)也旅游資區(qū)區(qū)域燦發(fā)展|產(chǎn)業(yè)嫂規(guī)劃項目截位于部北部橫都市流產(chǎn)業(yè)蜜區(qū)內(nèi)流，未屠來潛克在就呼業(yè)人游口巨簽大，寇為項牢目帶張來了集大量皂潛在攪客群本案123快速狡路的證通車推、未莫來輕繼軌L5的規(guī)孕劃，帶使項鵲目的涼通達(dá)插性和束輻射餃性大唱為增賓強(qiáng)；4“南貫城計僅劃”鋒的出墊臺，騎帶來唯了大霜量投蜻資，瞧項目境迎來來發(fā)展園的重冰要機(jī)漂遇；xx的產(chǎn)快業(yè)布倚局，xx的發(fā)敲展，剃給項沸目發(fā)咱展帶尸來大抗量的串潛在臉客戶摧需求斜；首都騰第二衰機(jī)場倘的建杜設(shè)，大南部冷空港壩經(jīng)濟(jì)穴的發(fā)甲展，押對項顫目發(fā)賤展提絡(luò)供較眼大利剃好。區(qū)域失發(fā)展|小結(jié)區(qū)域惰發(fā)展躍（發(fā)揪展規(guī)御劃、鍛交通卻規(guī)劃商、產(chǎn)膛業(yè)規(guī)掏劃）宏觀薯市場冠（宏黎觀經(jīng)哀濟(jì)、掘宏觀承政策戀）區(qū)域詳市場億（整天體市兔場、倘競爭污市場梳）全市熟固定最資產(chǎn)予投資除水平2至10月處趙于增開長趨勢勢，漂經(jīng)濟(jì)竹前景衛(wèi)樂觀宏觀身市場|宏觀閃經(jīng)濟(jì)當(dāng)前叢嚴(yán)峻書的住刊宅市沉場現(xiàn)違狀下糟，住姨宅投迅資依累然呈酬慣性籮增長交趨勢覽，10月同辰比上社漲31弦%1-拐10月住棒宅完銷成投腹資15繼37蝦.6椒1億元擊，10月止畫完成昌住宅忘投資文同比景上52狼.9娛%；10月住嬸宅投煉資完巨成17奇3億元秧，環(huán)搬比下睛降18桌%，同芳比增棍長31層%。宏觀谷市場|宏觀攔經(jīng)濟(jì)目前吸住宅滴市場灘開發(fā)暑量同研比下匹降47語%，竣匹工量護(hù)同比生下降57陡%，近影期開團(tuán)發(fā)速恒度放林緩20旱11年10月竣普工量15慚8萬㎡似，環(huán)燃比下順降44絨%，同桿比下翁降47仗%；竣工捆量10籌8萬㎡妹，環(huán)冰比上多漲92訂%，同巴比下便降57兩%。宏觀幅市場|宏觀憐經(jīng)濟(jì)新國桌八條昌出臺坊：20陣11年1月26日國柳務(wù)院執(zhí)辦公親廳發(fā)還布“睬關(guān)于涉進(jìn)一恒步做辨好房蚊地產(chǎn)喉市場嫩調(diào)控遲工作床有關(guān)桌問題也的通偏知”片簡羨稱“錄新國獲八條管”。叔通過食限購細(xì)、限縮慧貸等蛇要求療對如營火如開荼的弄房地爛產(chǎn)市擔(dān)場進(jìn)母行調(diào)盡控。北京嫁限購抱政策磚：對于五已經(jīng)叼擁有媽兩套診及以哈上住夠房的嫁本市何戶籍糖居民旋家庭攔，擁咱有一遲套及深以上矮住房僻的非刑本市未戶籍驢居民隨家庭本，及決無法腿提供啦有效堪暫住羨證及沙連續(xù)5年以抗上在范本市凍繳納掠社會基保險艷及個僵人所葉得稅棄納稅寧證明煉的非絮本市旬戶籍宜家庭擴(kuò)，暫蜘停在調(diào)本市遷購房床。日期城市二套房首付不低于60%貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍停放三套

房貸停放三套

公積金貸限購調(diào)整稅收

優(yōu)惠政策房產(chǎn)稅試點土地增值稅

清算稽查增加土地

住房供給懲罰違規(guī)房企落實地方政府責(zé)任2月15日北京√√√√√√√√√√√宏觀斯市場|宏觀趴政策新國咐八條設(shè)出臺銅，北鹿京成回為有捏史以各來最任為嚴(yán)注格的牽限購宣城市堅定釀：國務(wù)斤院：溫總央理承者諾將祥繼續(xù)工致力概于穩(wěn)圖定房鐘價：激“穩(wěn)宜定房算價和首提供溝住房淘保障膠是各萬級政搜府的雄重要席責(zé)任處，住腫房問倍題既鹿是經(jīng)座濟(jì)問漲題，昂更是煌影響趣社會幣穩(wěn)定械的重炒要民噴生問勝題。遺”北京填市委古：今年庸下半萄年，首京城吸房地燭產(chǎn)市湯場的挺宏觀聾調(diào)控衛(wèi)政策對，不狂會有搖絲毫朗松動此；堅決粉：住建晴部：下半凳年樓晴市調(diào)色控重野點是慘穩(wěn)定木政策桌和減黎少預(yù)特期，絲式“商槍品住篩宅的曲價格殃必須吹下來草?！眹?yán)格狀：銀監(jiān)泉會：嚴(yán)格荷執(zhí)行哲國家侵宏觀姐調(diào)典控政遠(yuǎn)策，近堅決證遏制陶投資盜、投隱機(jī)需于求，臥在控責(zé)制風(fēng)劃險前薪提下繞支持腳保障訊性住務(wù)房。新政孩持續(xù)澇：加大社對保憐障性嚷住房扣建設(shè)——進(jìn)一遍步分縣流購怖房人按群清理重閑置貿(mào)土地倍等——保障艙供給銀監(jiān)個會“焰三個狹辦法潮一個站指引張”——收緊結(jié)開發(fā)撿商資惕金鏈住建玻部對俯預(yù)售紐奉收入轉(zhuǎn)監(jiān)管母的辦秋法——收緊非開發(fā)跪商資弟金鏈“房級產(chǎn)稅憂”試技點即廊將試腫行；國務(wù)狂院令幫監(jiān)測刊房價債漲勢宏觀印市場|宏觀謝政策北京慈調(diào)控疏政策捎執(zhí)行魯力度瞎大、益調(diào)控犁面寬極、執(zhí)筒行性裝強(qiáng)華遠(yuǎn)筐集團(tuán)滋任志洞強(qiáng)：“大譜家還賞是要妖適度順的降嗓一些悅，讓透經(jīng)濟(jì)廈平穩(wěn)描過渡府到明鈴年。嘴”房地嶺產(chǎn)市票場在傘國十書條的巧調(diào)控過作用產(chǎn)之下淋，會欣放慢盒投資型的增紀(jì)速。想增加類市場摔的供么給、動加大些供給暫的同這時，礦讓價御格平餓穩(wěn)和店下降阿，不盆會出某現(xiàn)暴爸跌的撤現(xiàn)象缸。SO奔HO中國第潘石欠屹：“未游來一她年住湊房的幕價格蘭或有30擴(kuò)%左右裙的下拉跌空郊間。臘”保利游地產(chǎn)艷：行業(yè)待調(diào)控受已經(jīng)侍成為跡“常蠢態(tài)”仇，北期京市坑場放昌量將泡不斷砌增大況，公牲司將種加大柏二、炭三線租城市蘇投資綁。金地厲集團(tuán)嘩：供應(yīng)羽量將倘繼續(xù)飲增大答，市腎場價并格將可進(jìn)一糾步下既滑，倆將通霉過更叮具靈涉活性根的定能價策臂略來薦加快饑公司普銷售訂現(xiàn)金秘流的烤回收踏。降價姥風(fēng)起宴，市濟(jì)場決磨定生痕死，丙業(yè)內(nèi)灘人士輸對北鍬京市卷場持修保守夾態(tài)度宏觀衰市場|宏觀權(quán)政策20工11年11月份悄，珠疑江拉頸維小罷鎮(zhèn)、維華業(yè)劃東方拾玫瑰土等項盯目價長格降辭幅超洲過15壯%，接棒著蔓汪延到連朝陽形、xx等地椒，部稿分項感目降糧幅接餓近20銜%—縱—搜房執(zhí)網(wǎng)；20弄11年第貞四季誤度，蠻作為膚國內(nèi)傅地產(chǎn)歲市場烏龍頭偷企業(yè)州的xx地產(chǎn)則則果孟斷出快招，翻大幅赤優(yōu)惠起銷售伙策略恢，xx集團(tuán)纖總裁楚郁亮叮在東且莞舉字辦的僻某大成型媒裝體交載流會頸上表壟示，先“我躲們現(xiàn)盜在是押冬天述模式——搜狐殖焦點傘；面臨得資金獎困境恥的房特企絕烏非僅授有綠女城一遮家。燈今年揮下半香年以暫來，六房企委銷售叉業(yè)績置大幅屆下滑矩，為器回籠測資金哨搶占萌先機(jī)劉，開鍵發(fā)商或降價劈燕促銷括價格祖戰(zhàn)火溜愈燒陣愈旺旱。繼匹龍湖伸、中繼海、畜綠地森在上蜂海大客幅降順價之醋后，xx也在擠上海州醞釀刪旗下衫樓盤崖全線膽降價——搜房熄網(wǎng)宏觀皮市場|宏觀孕政策限購男令對土北京那房市墊影響支深遠(yuǎn)波，眾隊多房膝產(chǎn)大舍鱷啟箱動過選冬模翁式國家蒼領(lǐng)導(dǎo)振人言唉論胡錦伶濤：加快炕保障僚性住叼房建澤設(shè)貢，堅登持房幣地產(chǎn)嘩調(diào)控繭不動悲搖——新華殃網(wǎng)溫家種寶：房地桐產(chǎn)調(diào)房誠控成興果還禍需鞏曉固，邊房地燭產(chǎn)市卵場調(diào)丘控決監(jiān)不能繳有絲扁毫動陶搖——人民慎網(wǎng)王岐田山：當(dāng)前立全球桂經(jīng)濟(jì)申形勢覆依然稱嚴(yán)峻儀，確沿保經(jīng)旨濟(jì)復(fù)淚蘇是掘壓倒巾一切辨的任圈務(wù)，伍不平民衡的車復(fù)蘇標(biāo)比平筍衡的匹衰退揪要好——中華革網(wǎng)；李克罵強(qiáng)：明年可繼續(xù)互實行蕉抑制充房價怨過快熊上漲求政策英，同土?xí)r，涉在保秘障性蝕住房棉的質(zhì)藏量、堪公平悶分配糕上加肅強(qiáng)監(jiān)復(fù)管——一財甜網(wǎng)未來振一年好內(nèi)，完房地鉗產(chǎn)調(diào)銷控政妥策不巧會發(fā)饞生大腳的變繩動，瓣北京秤嚴(yán)格稻的房匠地產(chǎn)禽調(diào)控糾政策奶將會跪持續(xù)拒一段訴時間惑；未來塑短時屬間內(nèi)統(tǒng)經(jīng)濟(jì)監(jiān)會比鞠較平撿穩(wěn)，撓房地預(yù)產(chǎn)大敵環(huán)境老比較糕良好喘，不幟會出悲現(xiàn)大腹幅變蛾動；宏觀兩市場|宏觀辛政策明年倡房產(chǎn)堅形勢酸依然棋嚴(yán)峻軟，未鋪來房紀(jì)地產(chǎn)未前景步充滿猴期待出臺殃：11月25日，丙北京憶市住去房和弱城鄉(xiāng)諷建設(shè)宣委員押會與妻市地后方稅誦務(wù)局潮共同拒出臺擱該市導(dǎo)享受詞優(yōu)惠考政策表普通戒商品考住房堵的新著標(biāo)準(zhǔn)飄。標(biāo)準(zhǔn)鞋：在價引格方絨面，性不再歷按成規(guī)交總誼價，糠而是跳按成漿交單技價認(rèn)談定，代不同賭區(qū)域這的標(biāo)掛準(zhǔn)由岡全市乖住房荒平均河交易鏟價格濁結(jié)合厚區(qū)位壩調(diào)整屋系數(shù)河確定學(xué)；調(diào)咳整系猶數(shù)除扔了考挺慮環(huán)怎線因鍛素，克還考賭慮了森南城掀、北良城區(qū)勇分。結(jié)果妻：在新瘦的標(biāo)殖準(zhǔn)下療，購亂房者憑將可那享受1.袋5%或1%的契照稅優(yōu)劈燕惠，家售房鈔者可嘴免征錦營業(yè)徹稅。碑根據(jù)激鏈家肥地產(chǎn)殿市場蠢研究拋部的慣測算箱，不愛同區(qū)炊域內(nèi)叉，購誼售雙愚方契炊稅和舊營業(yè)完稅的毛減免初幅度灣在7萬余渴元至12萬余陵元不里等。稅率意下調(diào)賴對“剛驅(qū)需”竄人群孔影響禁較大戲，將行大大潮增加暈他們礙的購袍房籌監(jiān)碼，待最大遭程度搖支持俯普通呀居民導(dǎo)家庭皮自住彈型購再房需旦求；稅率教下調(diào)忌不會及影響侍價格婆調(diào)控伏的執(zhí)蜓行，佩僅提童高了縮慧普通咐居民克的支套付能蠶力，破鼓舞株了首辟次購嘩房者隨。宏觀封市場|宏觀什政策出臺市普通喪住宅擊契稅吩新規(guī)伙，購皺房者窮負(fù)擔(dān)唐進(jìn)一屋步降績低出臺痕：央行濤決定拿，12月5日起譜，下佩調(diào)存正款準(zhǔn)篩備金抹率0.準(zhǔn)5個百課分點睬，此萬次調(diào)哨整后床，我缺國大寬型金延融機(jī)逗構(gòu)存僵款準(zhǔn)向備金遼率為21久%，中智小型銀金融我機(jī)構(gòu)么存款室準(zhǔn)備泳金率技為17孝.5汪%。宏觀他市場|宏觀崗政策銀行梅存款貍準(zhǔn)備按金的艇下調(diào)壤，不膽會影繳響樓虧市深儀度調(diào)揭整的裙大局碑，對兔樓市放房價衡影響強(qiáng)不大業(yè)內(nèi)爬人士堡觀點炊：“芹這不顫是政信策拐罰點只幟是在皺穩(wěn)健忙中間艱偏寬骨松點言而已撿，方狂向上亞沒有季影響鼓，只雙是微累調(diào)。”曹遠(yuǎn)弄征——中國敞銀行貫首酷席經(jīng)家濟(jì)學(xué)落家存款詢準(zhǔn)備占金率抹未來習(xí)還會雞下調(diào)貴，但延是否兇加息坦不能臂確定秩?！胺逻@是屠個貨省幣政私策的些拐點姨，僅腐會起絕到平喬復(fù)市輪場恐主慌情兆緒的陡作用刃?！濒斦辔d業(yè)洋銀行駕資深壺經(jīng)濟(jì)洲學(xué)家生、市墾場總產(chǎn)監(jiān)下調(diào)冶存款濤準(zhǔn)備酬金率辯，對優(yōu)于購延房人能的消扒費心否理影說響并折不會請很大愈，不苗會導(dǎo)勞致房境價的鳴反彈——xx觀點234國家自高層講對新礙政態(tài)喜度堅浙決，繳短時駁間內(nèi)所北京芳調(diào)控胞力度剖不會仔減弱是；5北京澆作為去最嚴(yán)五調(diào)控刺城市哥，調(diào)和控效匪果逐譜漸顯嘉現(xiàn)，榨投資執(zhí)型需禿求逐速步被掠擠出百；稅率鋪的下額調(diào)鼓坡舞了賢以自架主為響主的筍首次素置業(yè)至者，催未來舉剛需孕將進(jìn)舅一步壯釋放驅(qū)；業(yè)內(nèi)肢人士舒對行沿業(yè)持塌保守掩態(tài)度燦，各傍大地杜產(chǎn)大惱鱷啟哭動過諒冬模段式。1當(dāng)前碌嚴(yán)峻獸住宅溪市場宮現(xiàn)狀趙下，勵住宅巨投資擱放緩毅，但深同比睜依然浙呈慣妖性增紡長趨孩勢；宏觀僑市場|小結(jié)區(qū)域坦發(fā)展愉（發(fā)河展規(guī)引劃、白交通范規(guī)劃珍、產(chǎn)幼業(yè)規(guī)禮劃）宏觀勸市場綱（宏冬觀經(jīng)蛙濟(jì)、降宏觀股政策爭）區(qū)域丟市場險（整仿體市弟場、示競爭鵲市場慶）全市讓住宅隔土地堵市場它供應(yīng)伐成增穴長趨給勢，11年供歐應(yīng)受棄調(diào)控?fù)煺咴崾状文窍陆到?，交悄易市飾場低槽迷，芝開發(fā)戶商拿型地情受緒不窯高受調(diào)棋控政義策影悉響，戰(zhàn)今年1-雖11月份蜜北京旦市住勺宅土挨場供則求冷呢淡，桃政府尺出讓蒼土地秀速度幕放緩攀，開貞發(fā)商陣拿地捆態(tài)度負(fù)謹(jǐn)慎倉。區(qū)域泥市場|整體亭市場|土地振市場近年xx住宅扛土地術(shù)成交悅規(guī)劃帶面積雜逐年蜘增加皆，09年達(dá)摩到高腔峰，11年供脫求大恢幅下刷降政府閑加大甜對城棟南的霸開發(fā)殲力度咳及交妻通狀捷況的撤極大壤改善涌，促片進(jìn)了祖南城周價值掉的大配幅度研提升童。其訊土地善成交病建面源也是哭逐年棒上升輛，11年受況政策旋影響晝，熱分度有塊所下峽降。區(qū)域港市場|整體按市場|土地楊市場全市袍住宅漫土地層成交艷中，xx所占易比重怨整體菠趨勢推在增教加，09年達(dá)柱到頂飄峰，岡占全繼市近1/初4區(qū)域部市場|整體蟻市場|土地惜市場xx區(qū)域鬧樓面演價已失突破惑八千敲元大血關(guān)，糖拿地庸價格僻逐步抗提高釋，區(qū)哨域價聽值逐擺漸被跳認(rèn)可xx區(qū)06年之因前樓匪面積譜整體絡(luò)水平見還停搬留在感千元考水平屠，09年隨寺著房鴿地產(chǎn)襖行業(yè)中的急安速發(fā)請展，攀已經(jīng)專突破潤六千擾元大監(jiān)關(guān)，老近3年來虧在七切千元勁上下餡徘徊樓，20徐10年已響突破掉八千晶元大準(zhǔn)關(guān)。區(qū)域自市場|整體飛市場|土地賠市場截止初目前xx成交執(zhí)住宅晃用地10塊，詳容積溉率普葉遍在2.貿(mào)2以上粥，其胞中一軋些被偉實力條雄厚賤的開泳發(fā)商須斬獲序號宗地名稱宗地位置土地面積(平方米)規(guī)劃建筑面積(平方米)容積率交易方式規(guī)劃用途成交價(萬元)受讓單位樓面價（元/㎡）1xx區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套7號地0505-052、0505-055地塊住宅混合公建、托幼用地項目國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓掛牌公告xx村鎮(zhèn)774581315752.6掛牌住宅混合公建、托幼用地100000明發(fā)集團(tuán)北京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司76002xx區(qū)xx鎮(zhèn)大莊三角地居住項目xx2掛牌二類居住用地7600北京眾美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司62613xx區(qū)xx鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)改造土地一級開發(fā)項目（二期）xx鎮(zhèn)87147998412.5掛牌二類居住及商業(yè)金融用地53700北京興海創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司53794xx區(qū)xx組團(tuán)四期A-24地塊居住用地項目xx86169811232.3掛牌居住用地47600北京新唐興業(yè)地產(chǎn)有限公司58685xx區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套10號地二類居住用地、托幼用地項目xx鎮(zhèn)、xx村鎮(zhèn)81964867222.3掛牌居住、R53托幼用地62600中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司72186xx區(qū)xx組團(tuán)二期B-12-2地塊二類居住用地項目xx鎮(zhèn)76307926661.5掛牌居住用地55600首都機(jī)場地產(chǎn)集團(tuán)有限公司60007xx區(qū)xx3號地C-11、C-14地塊公建混合住宅、二類居住用地項目xx鎮(zhèn)945201732152.6掛牌公建混合住宅、居住用地170500北京xx企業(yè)有限公司和北京金第房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司聯(lián)合體98438經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)路東區(qū)D1C1、D1F1地塊C2商業(yè)金融及F2公建混合住宅用地項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)路東區(qū)D1C1、D1F1地塊92923.1204843.72.2掛牌商業(yè)金融及混合住宅用地45100北京經(jīng)開工大投資管理有限公司22029經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)路東區(qū)D2C1、D2F1地塊C2商業(yè)金融及F1住宅混合公建用地項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)路東區(qū)D2C1、D2F1地塊74701164261.72.2掛牌商業(yè)金融及住宅混合用地47000天通泰投資集團(tuán)有限公司286110xx區(qū)xx鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設(shè)舊村改造二期1號地B地塊二類居住用地、中學(xué)用地、托幼用地項目xx鎮(zhèn)1315951568242.0掛牌居住、中學(xué)、托幼用地153000xx控股股份有限公司和北京正華致遠(yuǎn)房地產(chǎn)投資有限公司聯(lián)合體9756合計818589.11203210.4掛牌7427006173區(qū)域掏市場|整體徹市場|土地坡市場近年括來xx地區(qū)穗土地寇間斷胡供應(yīng)謙，樓前面價化已逼紡近萬模元水惠平，初大大炊超出xx平均政水平區(qū)域嗎市場|整體及市場|土地幕市場xx片區(qū)于在11年xx成交終住宅宅性質(zhì)冰地塊航中成肺交建濕面排監(jiān)在第詠二位唯，樓出面價粥處在包首位

xx、xx村片xx開發(fā)區(qū)片xx片xx片xx片片區(qū)成交建筑面積（平米）平均樓面價（元/㎡）xx、xx村組團(tuán)3231026989xx片區(qū)3300399802xx開發(fā)片區(qū)3691052495xx片區(qū)998415379xx片區(qū)811235868截止20朱11年11月28日xx區(qū)成參交地屆塊分縫布區(qū)域診市場|整體搜市場|土地摧市場20和11年xx將有90萬平遍米的弱土地際正在漏交易巨，后計續(xù)土妹地持笛續(xù)供田應(yīng)2011年xx正在交易住宅性質(zhì)地塊信息（潛在供應(yīng)）用地名稱土地位置規(guī)劃建筑面積(㎡)容積率用地類型xx區(qū)龐各莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)改造3號地PGZ02-16、19、25、27地塊二類居住用地、托幼用地、商業(yè)金融用地項目xx區(qū)龐各莊鎮(zhèn)2307471.7二類居住用地、托幼用地、商業(yè)金融用地xx區(qū)采育鎮(zhèn)區(qū)四號地01-0001A、01-0001B地塊住宅混合公建用地、二類居住用地項目（回遷安置房）北京市xx區(qū)采育鎮(zhèn)2506002.2F1住宅混合公建用地、R2二類居住用地xx區(qū)xx3號地C-17、C-24、C-25地塊二類居住用地、托幼用地項目xx區(qū)xx鎮(zhèn)1127371.7二類居住用地、托幼用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X86R1地塊二類居住用地建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X86R1地塊144563.82.5住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X83R1地塊二類居住用地建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X83R1地塊162973.12.0居住合計901620.9區(qū)域屠市場|整體少市場|土地料市場xx及附奏近xx、xx等地宰后期且將有爬總計抹建面91萬平框米的絕土地駕上市雪，后格續(xù)競滔爭環(huán)匠境較隸激烈區(qū)域悶市場|整體稼市場|土地竭市場本案xx鄉(xiāng)地塊xx寺地塊京開地塊天通泰投地塊xx3地塊X86R1地塊X83R1地塊11年已成交地塊xx地塊11年正在交易地塊地塊名稱規(guī)劃建面（㎡）容積率受讓單位狀態(tài)xx鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設(shè)舊村改造二期1號地1568242.0已成交xx3號地C-11、C-14地塊公建混合住宅、二類居住用地項目1732152.6已成交xx區(qū)xx寺住宅項目用地87632.2已成交xx鄉(xiāng)xxx村居住項目1480972.3已成交xx區(qū)xx3號地C-17、C-24、C-25地塊1127371.7正交易經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X86R1地塊144563.82.5——正交易經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X83R1地塊162973.12.0——正交易合計907172.9本案xx地塊直線譯距離2.喇6公里本案謊距離xx地塊缺直線電距離嘩約2.刊6公里特；本案束距離四環(huán)較近洽，約2公里箭，xx地塊堡距離五環(huán)較近曉，約1.怪5公里施；xx地塊梨距離xx線xx站約30扁0米比站本案條距離xx站約4.騰5公里罷占優(yōu)達(dá)勢；本案瓣距離xx嘗x快速我路較球近，泳比xx地塊脂具優(yōu)娘勢。xx站四環(huán)五環(huán)距離壞四環(huán)2公里距離塵五環(huán)1.神5公里本案砌距離群四環(huán)葛和xx節(jié)x快速友路相快比xx地塊危具優(yōu)貌勢，格但距盒離xx線xx地塊翠優(yōu)勢格明顯蔽；區(qū)域篇市場/典型選個案/xx卵xx地塊區(qū)域面市場/典型慢個案/xx鏈xx地塊地塊位置土地面積（㎡）規(guī)劃建筑面積（㎡）住宅面積商業(yè)面積拿地人xxxx東站西側(cè)945201732159.6萬㎡7.7萬㎡北京xx與金第聯(lián)合體xx她xx地塊嘗暫定仍為：xx琥珀響系列，在忠明年蘋下半鳥年入務(wù)市，能其樓婦面價技約98低43元/平米震，xx內(nèi)部眠對其膽預(yù)期遣產(chǎn)品谷將至住少要淹在2.期5萬元/平米動。xx北京拐公司島副總屆肖勁截表示揚(yáng)，琥肆珀系稼列為拿大戶湊型，參會按潑照合結(jié)理成忠本和翠合理吩利潤努定價世；xx琥珀尖是xx主打坡的高端額產(chǎn)品，對圓提升xx樓市浮將起政促進(jìn)鬼作用掘。xx琥珀勿在上警海有果過別禮墅項虎目經(jīng)讀歷。xx產(chǎn)品癥系成森熟，門將大摔幅縮羽短前吉期可鵲研時錦間；xx水xx地塊屋未來忘將是犬本案耐的直纖接競跡爭對盟手，就需重吵點關(guān)嫩注對獸手進(jìn)耍展情舞況區(qū)域鋤市場|整體貸市場|土地耗市場1全市土地市場供求較少，政府放地速度減緩，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎；2xx區(qū)土地成交全市所占比重越來越高，區(qū)域價值被逐漸認(rèn)可，11年土地成交受政策影響，供應(yīng)成交減少；3xx區(qū)域樓面價已逼近萬元大關(guān)，未來拿地成本較高，后續(xù)競爭較激烈。小結(jié)1-善11月商行品住藍(lán)宅新各增供戶應(yīng)面稠積共甩計95恥5.盲5萬㎡戴，成繞交面例積74散1萬㎡摩；11月成獅交60臥.7柄9萬㎡病，環(huán)諒比下孫降5.黃8%，同東比下刷降31戰(zhàn).2逃4%；20迎11年商師品住抱宅自3月開密始受照政策折影響韻成交燈價格肢大幅速下降敘，11月平須均成窮交價檔格19貓61攀5元/㎡，咸同比蜻下降10桐%。近期遲持續(xù)郵受政搬策影姜響，忍成交神量價土齊跌鹿，成質(zhì)交量哥同比姨下降31抽%，成獲交均風(fēng)價同撲比下雨降10鴨%區(qū)域葉市場|整體益市場|住宅婚市場11月xx區(qū)商尋品住園宅成臥交91叫6套，疊成交熄量占價全市野總量18皺%，成蹤蝶交價15雪86用8元/㎡，同類貍區(qū)域野相比歪，xx區(qū)“店價低盾量大跌”xx區(qū)域雪商品椅住宅秋新增秩供應(yīng)10險.9脈6萬㎡，成磨交11剃.3憐3萬㎡，共計91懇6套，西占全渣市總悶量的18柴.0凍9%。區(qū)域震市場|整體綿市場|住宅紫市場11月xx商品令住宅鄭市場后成交黨均價架環(huán)比悄下降17乒.6桿2芒%，去冠化量提環(huán)比節(jié)上漲10儀%xx區(qū)域涼商品暮住宅11月新才增供壓應(yīng)10碼.9暑6萬㎡慈，掙成交11潑.3蛇3萬㎡稅，成加交91胳6套，份環(huán)比簽上漲10劃%，同備比上滴漲8%成交壞均價15灶86認(rèn)8元/㎡，環(huán)騙比下拾降15熱.7才%，同尚比下杏降17僚.6沾2%。區(qū)域慎市場|整體野市場|住宅照市場北京急市商蘇品住僻宅存欠量14控89漏.2稀7萬㎡建，共淚計12絲式34感64套；xx區(qū)商況品住照宅存脆量28換0.懲97萬㎡,共計20柔73努8套，贊占全鼻市市蟻場存張量15碼%.xx商品許住宅當(dāng)存量俯達(dá)到28該0萬㎡僵以上拐，占按北京沸市15角%區(qū)域例市場|整體拒市場|住宅暮市場1xx區(qū)商品住宅相比同類區(qū)域成交量較好；2近期持續(xù)受政策影響，成交量價均呈現(xiàn)下降趨勢；3區(qū)域商品住宅存量所占比例較大，

未來競爭激烈。小結(jié)區(qū)域加市場|整體拋市場|住宅斷市場五環(huán)紋路北京劣城區(qū)德賢連路xx路城市簽中軸洽線四環(huán)卻路xx開發(fā)參區(qū)板硬塊xx線核心祥競夫爭板地塊京福親路六環(huán)援路xx線xx板塊區(qū)域烘市場|整體振市場|競爭棉市場|板塊紗劃分板塊抓劃分材原則斥：選取魔本案激所在奶南中另軸板蝕塊為感核心剪，輔費以分續(xù)流本礙案客嚴(yán)戶的xx和xx板塊蘋。本案協(xié)周邊幕在售總項目塑較少撿，僅奪最近言開盤井的富縫力盛講悅居紹對本臺案構(gòu)習(xí)成直俗接競間爭威眠脅區(qū)域日市場|整體符市場|競爭屆市場|核心肢板塊富力燈盛悅且居明悅伍灣綠城吐陽光怖公館東亞連五環(huán)筋國中信紅新城遠(yuǎn)洋頸天著悅廷易居秩國際錦上意國際譯區(qū)幸福墻灣華潤售公元挑九里興創(chuàng)則屹墅旭輝芬御府國際免港紅木延林首邑組溪谷項目分類項目名稱開盤時間占地

（萬㎡）總建面積（萬㎡）容積率綠化率新盤富力盛悅居2011年9月8住宅16商業(yè)辦公42.430%老盤明悅灣2009年12月6.25101.630%綠城·陽光公館2009年3月--10--

40%未開盤東亞五環(huán)國待定14.4224.982.430%旭輝液御府東亞拐五環(huán)晃國際富力相盛悅曠居綠城·陽光飽公館周邊劇競爭太項目型以小煮高層敏普宅鍋及商劉住高倚層產(chǎn)想品為戀主小高9層高層18層小高肺層12層多層8層高層18層疊拼4層高層19層區(qū)域吼市場|整體彈市場|競爭傘市場|核心善板塊項目名稱

建筑形式

建筑層數(shù)

富力盛悅居多層、小高層4F、9-18F東亞五環(huán)國際商住、高層12-19F明悅灣多層小高層6F、9-16F綠城·陽光公館小高層、多層6-8F、10F在售姻項目如風(fēng)格怎較為膝單一碰，多埋為現(xiàn)叢代風(fēng)耽格明悅唯灣富力猜盛悅蚊居效留果圖東亞示五環(huán)流國際區(qū)域呆市場|整體煌市場|競爭觀市場|核心童板塊項目名稱建筑風(fēng)格立面材質(zhì)園林景觀富力盛悅居法式

一二層石材、公寓玻璃幕墻法蘭西園林明悅灣現(xiàn)代簡約涂料為主、色彩鮮明無特色景觀綠城·陽光公館--一二層貼磚，涂料顏色體現(xiàn)層次感飄浮式園林東亞五環(huán)國（商?。┈F(xiàn)代玻璃幕墻材質(zhì)--在售易項目鼓以經(jīng)瘡濟(jì)型蘇產(chǎn)品剪為市際場主筋流，壩戶型席以80首-9暈0㎡二爸居，90建-1己40㎡三甜居為號主區(qū)域雜市場|整體保市場|競爭婦市場|核心肅板塊項目名稱一居面積（㎡）所占比例兩居面積（㎡）所占比例三居面積（㎡）所占比例四居面積（㎡）所占比例其他戶型面積（㎡）所占比例主力戶型（㎡）富力盛悅居----70-9010%90-16052%18018%200-300疊拼20%90-160明悅灣----80-9055%120-14045%--------80-140綠城·陽光公館44-6010%80-9070%120-13020%--------80-90東亞五環(huán)國（商住）40------120----------120周邊崇項目奪去化攜速度骨兩極夢分化犯，老綱項目稍銷售盯緩慢活，新報盤項請目月工去化嗚約40套，區(qū)域趣內(nèi)以80寸-1獅00㎡二表居、鞠三居池較為腹暢銷區(qū)域唯市場|整體敏市場|競爭底市場|核心謙板塊項目分類項目名稱

首次開盤時間

總推售量

（㎡）

總?cè)セ?/p>

暢銷戶型

新政后月去化套數(shù)

（2011年3-11月）

老盤明悅灣2009年12月2.222%80-90二居--綠城·陽光公館2009年3月

8.8175%80-100二居2套新盤富力盛悅居（普宅）2011年9月2.115%90二居

100三居40套在售傭項目致普宅眉成交藏均價16購00慕0—園19輕00怎0元/㎡，老晃項目素成交址價同矩比上坐漲約35塘%區(qū)域訊市場|整體真市場|競爭竿市場|核心宏板塊項目名稱2009年成交均價（元/㎡）2010年成交均價（元/㎡）新政后成交均價（元/㎡）富力盛悅居（普宅）--

--

21520（精裝3000元）明悅灣1176216440（因保障房問題停止銷售）綠城·陽光公館107461400019000區(qū)域降市場|整體巡壽市場|競爭錘市場|核心彈板塊10快0%75喪%78股%25慈%產(chǎn)品分類項目名稱市場存量（萬㎡）剩余套數(shù)存量占比商住東亞五環(huán)國24.981924100%富力盛悅居536675%普宅富力盛悅居7355明悅灣7.847878%綠城·陽光公館339025%共計47.783510--市場棋存量47花.7懼8萬㎡趁，結(jié)檔合目選前市練場形富勢，錢去化妨壓力櫻較大分類內(nèi)容項目位置xx南四環(huán)肖村橋南小紅門路與東馬路交匯處建筑類型板樓塔樓多層小高層建筑面積20萬平方米容積率2.4綠化率30%開發(fā)企業(yè)北京富源盛達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司外立面風(fēng)格現(xiàn)代簡約總戶數(shù)普宅共540套，公寓366套裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修車位車位充足，120元/位/月成交均價21500元/㎡物業(yè)公司北京恒富物業(yè)服務(wù)有限公司競爭頁市場/典型厘個案/富力屢盛悅宗居基本炎信息富力擁盛悅勾居戶研型面針積配般比比睡較均菠衡，拿大戶寄型所德占比窮例較惱高，90㎡以隱下戶額型僅宵占10仍%左右千；富力鑄產(chǎn)品留線比陷較豐元富，哭不僅理包括典平層鵝，還繳包括禽一定肆體量施的復(fù)丹式，名三居黃室以英上戶功型所鼠占比寺例最幸高；競爭探市場/典型碎個案/富力壁盛悅長居戶型秩配比16夜1㎡舒賞適三車居88㎡緊死湊二別居98㎡實鞠用三董居戶型池方正穩(wěn)，布看局闊揉綽，淋舒適鳴有余飲；雙臥雕室朝夫南，件采光后觀景慣效果但佳；3㎡大墳儲物踩室，擦增加掛收納節(jié)功能弱。南北所通透稻，空口間尺循度闊會綽；居室射配有意飄窗遭，贈膜送面蠶積；明廚溜明衛(wèi)賓，整旁潔大哭方。戶型威方正屯，大城餐廳扎與客喉廳聯(lián)富動；入門避玄關(guān)寫，贈淘送儲諸物衣銀柜；雙臥鼓室朝疲南，飽采光波，景材觀較次佳。競爭癥市場/典型擁個案/富力哨盛悅鋼居產(chǎn)品押信息贈送贈送贈送銷售勸較好品戶型銷售平較好潤戶型贈送競爭號市場/典型突個案/富力沈盛悅好居普宅戶型普宅戶型面積（㎡）已批售套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)當(dāng)期銷售率兩室兩廳88136548239.7%兩室兩廳1163492526.4%兩室兩廳12251173433.3%三室兩廳96-98154886657.1%三室兩廳161341332.9%三室兩廳18334034--首層復(fù)5%首層復(fù)式219-3301551033.3%銷售晃信息已批嗽售普冠宅中努銷售子較好糧戶型丹為88㎡兩潤居，96、98㎡三寬居項目報開盤催以來咐均價21婦00貿(mào)0元/㎡左偶右，11月份裳較10月份匪價格索略有盆漲幅石；項目仗月均曬去化誓量比訓(xùn)較穩(wěn)仆定，犁月均鐮去化霉量約10牢00停0平方補(bǔ)米左冷右。競爭張市場/典型喇個案/富力躲盛悅戒居銷售盛信息競爭便市場/典型白個案/富力彼盛悅兼居置業(yè)膜目的電：自碧住占95以%，自侍主兼濫投資戀的客宵戶僅冊占5%，純吼投資飛客戶螞幾乎勿沒有帆；客群穿以地謎緣型竊客戶觀為主武，xx、xx兩區(qū)梢域客浩戶占75詳%，朝倆陽次興之，基其它離區(qū)域泊占18雹%；客戶之分析數(shù)據(jù)責(zé)來源猜：xx市場雨監(jiān)測富力橋盛悅啄居|小結(jié)項目視產(chǎn)品博線豐腦富，灰不僅拳包括格平層喬，還薦包括擋一定烈體量聯(lián)的復(fù)肯式，80換-1寺20㎡三福居室犁所占葛比重為較大娛，產(chǎn)匠品涵槐蓋客針群范伏圍較秧廣；產(chǎn)品凱戶型綱較為蛙方正臭，具翠有飄配窗，販有部撓分贈擴(kuò)送面既積，建是產(chǎn)偵品設(shè)弓計的肢主要泥特點之之一夸；從市旅場角最度看夫，80育-1杠00㎡中左小戶粘型，嬸比較幅受客陶戶認(rèn)夏可，討占所昆售產(chǎn)挑品面加積比綿重的閑七成五以上心；客戶均置業(yè)衣目的芒以自兇主為紐奉主；xx區(qū)域籮的客裝戶占餡客戶犬來源景的五諸成，沒地緣饑性客襪戶為軋主；中小刻戶型蠢的產(chǎn)杜品比動較受衡市場議青睞狐，建挪議項務(wù)目以困中小烤產(chǎn)品列為主葵，且凈給予勵客戶種一定鞏的實珠際利膀益，傾以刺連激客商戶的帳購買最欲望基本幫信息分類內(nèi)容項目位置xxxx南中軸路（xx鎮(zhèn)南小街路口東南角）建筑類型板樓小高層建筑面積100000㎡容積率1.60

綠化率30%開發(fā)企業(yè)北京xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯主力戶型90平米左右兩居預(yù)售報價23000元/㎡成交均價19045元/㎡（2010年4月停止銷售前成交價格）物業(yè)公司北京xxxx物業(yè)管理有限公司競爭壓市場/典型窩個案/明悅演灣規(guī)劃返信息項目光總規(guī)偽劃建矩面10萬平丘方米胃，保障宏房項裁目因溝質(zhì)量透問題角拆除街重建揚(yáng)，該讓項目革的商悔品房蔥網(wǎng)簽斷早在10年7月份武已被污停，疏目前爺銷售嚼停止。樓座已售套數(shù)已售面積開盤時間1645726.542009年12月2534742.493464116.414686170.112010年1月5日5131184.312010年1月11日競爭敘市場/典型截個案/明悅替灣1、2、3號樓傅第一陽次開份盤4號第硬二次街開盤5號第何三次贈開盤6、7、8號樓嗽預(yù)計12年年看初開巾盤保障廣房純板仆，大逝面寬宜，南用北通遵透；全面虧設(shè)計留，戶俊戶有露采光粱；動靜摔分離伐，布守局合右理。戶型恢特點逝：競爭悟市場/典型籮個案/明悅呀灣純板洲，南值北通艘透；主臥果獨立閃衛(wèi)生喜間、份衣帽障間設(shè)丘計；格局押百變罩，次討臥亦哨可為淚書房煮或多航功能曲室。戶型穗特點妄：89泉-9表1㎡二屬居13旁0㎡三缸居產(chǎn)品倘信息銷售輝較好愁戶型銷售豈情況20每09年12開始罪銷售鑄，由坐于保疑障房報質(zhì)量棋問題稿，被崗政府業(yè)停止讓網(wǎng)簽腐，只擊銷售訊了5個月鎮(zhèn)，月襲均去切化43澆87昨.9嚇72平方津米，根月均49套，幫銷售傲情況粗一般劑；去年5個月鐵的銷椅售期扎里，中銷售例價格學(xué)隨大追勢一灑直上冷揚(yáng)。競爭哥市場/典型盆個案/明悅耐灣銷售宮細(xì)分競爭隆市場/典型裝個案/明悅嗽灣批準(zhǔn)銷售套數(shù)(套)批準(zhǔn)銷售面積(㎡)戶型戶型面積(㎡)已售套數(shù)剩余套數(shù)當(dāng)期銷售率35231716.09兩室兩廳89-912447169%明悅潑灣主爪要供給應(yīng)90平米牢左右捕的兩慈居，墳在有問限銷摔售期欠內(nèi)，登銷售鄭率達(dá)蓋到69笨%，銷鼻售情妥況較口好。剩余灶供應(yīng)目前塞已停殃售，6、7、8號樓減預(yù)計12年年投初開棄盤；后期錦剩47吉8套房島源，約4萬㎡鄉(xiāng)豐建面單，以90㎡二眼居戶移型為縱主。競爭例市場/典型株個案/明悅筑灣6、7、8號樓儀預(yù)計12年年繡初開撒盤保障鵝房樓座剩余套數(shù)1#售罄2#11套3#20套4#56套5#21套6#370套7#8#客戶碌分析客戶繼主要因來自切于xx、xx侄x、xx但x、xx地緣醋性客例戶為喪主，伴占80吉%；客戶住購房伶動機(jī)鍋以首煉次自地住為梨主，畢居住追兼投釀資為斑輔；客戶鐵置業(yè)核次數(shù)偶以首罪次置詞業(yè)為配主；客戶順的年稠齡構(gòu)托成以25嗓—3責(zé)5歲青誕年為場主，色兩口滲之家押居多概；客戶王關(guān)注射點主微要是壞價格樸，其麻次是沿交通微，再戴次是夾配套鉛。競爭繩市場/典型注個案/明悅除灣競爭家市場/典型做個案/明悅預(yù)灣/小結(jié)地段玻：位處甲北京填南中潮軸線疤上，沖城市乳主干那道——南四呆環(huán)至嶼南五確環(huán)之盯間、閱南中然軸路貝環(huán)繞廉周邊慚，與鍋正在桑修建間的快莊速軌挪道交撇通——規(guī)劃敞地鐵8號線谷延長層線（兄美術(shù)頂館后猾街站是）近心在咫禍尺，餡便捷散出行戶型固：戶型系以90㎡的致兩居恥為主班，迎訂合年梳輕人骨需求價格騎：20霸10年在蔽有限悲的銷身售周補(bǔ)期內(nèi)睜隨著舅大勢質(zhì)，銷血售價輸格是范一直務(wù)在上嫌漲客群聲：以25薯-3要5多歲xx、xx赤x、xx園、xx地緣分性客舟戶為幣主，革自住吃為主基本搬信息分類內(nèi)容項目位置xxxx鎮(zhèn)政府南1.5公里建筑類型塔樓高層建筑面積249778㎡容積率2.40

綠化率30%開發(fā)企業(yè)xxxx地產(chǎn)

裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯待售戶型40-120平方米預(yù)售報價14990元/平米產(chǎn)權(quán)50年總戶數(shù)1924戶競爭幻玉市場/典型學(xué)個案/東亞屆五環(huán)然國際規(guī)劃討信息項目娘總規(guī)污劃建削面約25萬平粉方米鐮：項目顯由獨堡立辦撐公樓夫組成忍，集糊金融惡辦公嘗，科減技研撤發(fā)、翻創(chuàng)意個產(chǎn)業(yè)噴、商瞞業(yè)、由餐飲悼、娛蠢樂于爛一體援的現(xiàn)論代化危多功菊能商牙業(yè)辦貴公綜釘合區(qū)逃；底層敞商業(yè)胳街聯(lián)敢通，營采用推大跨顧度的駛玻璃蕉頂蓬鋸，形廁成全悄天候丹的購稻物街媽環(huán)境鍵；建筑增風(fēng)格偵為現(xiàn)肺代建織筑風(fēng)渾格；6、7、8號樓卻預(yù)計氧年底端銷售餃，共60悅0余套40喜—1雹20㎡房泉源。6、7、8#第一害次開壞盤1.蕉5萬㎡視商業(yè)競爭他市場/典型伐個案/東亞言五環(huán)擺國際分類內(nèi)容項目位置xx南四環(huán)與南五環(huán)之間，xx區(qū)xx鎮(zhèn)西廣德莊建筑類型小高層板樓建筑面積16.4萬平方米容積率2.0綠化率30%開發(fā)企業(yè)北京xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯總戶數(shù)1319戶車位地上96、地下580外立面風(fēng)格現(xiàn)代簡約成交價格11000元/㎡代理公司北京xx興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司物業(yè)公司北京xxxx物業(yè)管理有限公司競爭規(guī)市場/典型夸個案/潤楓欄錦尚基本街信息兩居吩及三負(fù)居為南本項羞目主印流價義值產(chǎn)斑品，驗此類灘產(chǎn)品踢規(guī)劃愛多集瞞中在畫地塊判中部腹；兩室它產(chǎn)品以共計77劣6套，尾所占蔬比例硬將近尋六成皆；戶型招配比競爭軌市場/典型紛個案/潤楓龜錦尚銷售術(shù)狀況促：20游10年4月3日第糖四次龍開盤艇均價16諒80排0元/平米公，開問盤當(dāng)它天銷寨售率悔達(dá)60優(yōu)%，即10懼4套；30日內(nèi)努：完雜成剩婆余房叔源的凍全部慈銷售愛。價格型調(diào)整驚：銷售雜完成80紛%：價恥格上猾調(diào)2%；銷浮售完素成90伶%：價丑格上障調(diào)1%織.目前妄狀況尼：目前蝴項目件已售郊罄，孕二手寶房均來價約17背00孝0元/平。競爭尤市場/典型均個案/潤楓趴錦尚銷售煎信息潤楓豆錦尚細(xì)價格珠走勢采（元/㎡）居住區(qū)域xx區(qū)域47%、xx其它區(qū)域17%、朝陽16%、海淀7%、東城2%、西城1%、宣武2%、崇文3%、通州2%工作區(qū)域xx26%、xx區(qū)域27%、朝陽17%、xx7%、海淀6%、東城2%、西城3%、宣武5%、崇文7%、通州3%、客戶認(rèn)知網(wǎng)絡(luò)56%（搜房26%、焦點15%、新浪13%、項目網(wǎng)站2%）、路過13%、朋友介紹9%、戶外8%、新京3%、北晚2%、北青1%、精品購物1%、短信3%、廣播3%、其它1%年齡結(jié)構(gòu)25歲以下7%、26-30歲21%、31-36歲23%、36-40歲25%、