同路·聚龍世家

東莞·常平·別墅項(xiàng)目

整合推廣方案

深圳同路目錄

一、市場(chǎng)篇二、產(chǎn)品篇三、客戶篇四、定位篇五、形象篇六、推廣篇七、建議篇

市場(chǎng)篇（一）項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)價(jià)值1、常平處大京九鐵路運(yùn)輸樞紐華南第一站；2、政府對(duì)常平作出了“東部支點(diǎn)城市”的定位。

“客流/物流中心”華南的商貿(mào)重鎮(zhèn)。

“支點(diǎn)城市”就是區(qū)域中處核心地位、起中心作用，在經(jīng)濟(jì)文化方面具有輻射力和拉動(dòng)作用的城市。

一、常平地產(chǎn)高端市場(chǎng)滯后于其城市發(fā)展水平相對(duì)常平優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)地理位置和規(guī)劃遠(yuǎn)景，常平高端地產(chǎn)處于滯后狀態(tài)。具體表現(xiàn)有二：其一，對(duì)外部資源的引進(jìn)不夠，至今仍罕有知名建筑師、怡景師的作品；其二，地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最大動(dòng)力在于常平與樟木頭、黃江一起是港人置業(yè)的金三角，因此，市場(chǎng)一直忽視對(duì)原地住民/居民的關(guān)注，真正符合本土消費(fèi)觀念的產(chǎn)品欠缺甚至空白。二、地產(chǎn)高端市場(chǎng)面臨著結(jié)構(gòu)調(diào)整常平常平房地產(chǎn)現(xiàn)在正處在一個(gè)提高和完善的階段。現(xiàn)在常平樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)是品質(zhì)、品牌和服務(wù)全方面的競(jìng)爭(zhēng)。傳統(tǒng)常平住宅市場(chǎng)以外銷為主，但如今內(nèi)銷的比例逐年增加，成為一支主要購(gòu)房力量。許多富起來(lái)的家庭抱著改善居住環(huán)境的想法，對(duì)高質(zhì)素物業(yè)情有獨(dú)鐘，紛紛置業(yè)造園。[結(jié)論]傳統(tǒng)陳舊的開(kāi)發(fā)模式仍是常平地產(chǎn)的現(xiàn)狀。通過(guò)引入和整合領(lǐng)先的、本土特色的模式，將會(huì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的巨大提升，將會(huì)催生常平新一輪的本土住民（不同于之前的港銷）的置業(yè)潮。（二）常平地產(chǎn)面臨新局面

產(chǎn)品篇產(chǎn)品特征房地產(chǎn)產(chǎn)品的核心價(jià)值在很大程度上是由地段、規(guī)劃和環(huán)境決定的，環(huán)境、商業(yè)、景觀、文化等等諸多因素構(gòu)成了房地產(chǎn)產(chǎn)品的綜合特性，所以房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是綜合性最強(qiáng)，所涉及行業(yè)和內(nèi)容最多的一種產(chǎn)品形態(tài)，聚焦本項(xiàng)目，先讓我們看看我們賣(mài)的是什么樣的產(chǎn)品？SWOT分析

優(yōu)勢(shì)

劣勢(shì)

機(jī)會(huì)

威脅SWOT分析內(nèi)部外部?jī)?yōu)勢(shì)1、處將來(lái)物流中心區(qū)，前瞻性的地段價(jià)值；2、交通便捷，距火車(chē)站五分鐘的路程；3、周?chē)罴吧虡I(yè)配套齊全；4、超低密度典藏43戶獨(dú)棟；5、領(lǐng)先模式的湖景資源；6、500-1000平方米超大戶型滿足大家族生活；劣勢(shì)：1、相對(duì)中心地段外在環(huán)境喧囂，缺乏別墅應(yīng)有的私密性，與產(chǎn)品性質(zhì)不相稱；2、社區(qū)規(guī)模不大，完善配套,成本相對(duì)提高：3、產(chǎn)品環(huán)湖前后層疊分布，湖面景觀的享有的差異較大；機(jī)會(huì)：1、政府對(duì)該片區(qū)的開(kāi)發(fā)方向是未來(lái)物流中心，片區(qū)物業(yè)升值強(qiáng)潛力較大。

2、所在片區(qū)屬地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱區(qū)，市場(chǎng)影響力較大；威脅1、附近的玫瑰園、隱賢山莊---鹿兒島等產(chǎn)品有同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)；2、周邊的工廠、村屋人流量大，治安狀況復(fù)雜。產(chǎn)品特征

結(jié)論地處常平中軸路的置業(yè)旺地上，優(yōu)劣并存。獨(dú)棟大戶型，完善的生活與商業(yè)配套是其一大優(yōu)勢(shì)；將項(xiàng)目定位為本土特色、終極置業(yè)的高檔別墅住宅，能較好的迎合市場(chǎng)，為規(guī)避其本身的弱點(diǎn)，在推廣時(shí)不能過(guò)分強(qiáng)調(diào)別墅概念。

客戶篇關(guān)于目標(biāo)客戶的描述當(dāng)?shù)胤Q他們?yōu)椤坝绣X(qián)人”媒體稱他們?yōu)椤案蝗恕惫俜椒Q他們?yōu)椤案呤杖肴巳骸蔽覀兎Q他們?yōu)椤爸袊?guó)財(cái)富新貴階層”他們是先富起來(lái)的一族，是創(chuàng)造財(cái)富，利用財(cái)富，享受財(cái)富，急于尋求社會(huì)認(rèn)可，名利場(chǎng)上，有他們的身影，他們或商或官，為自己的價(jià)值取向打拚奮斗，并已經(jīng)取得成功，他們有著重要的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)，擁有權(quán)力資源、高質(zhì)量的社會(huì)關(guān)系資源等，他們有自己的生活層面--富人圈子，他們?cè)谶@個(gè)圈子中互相影響，互惠互利，在以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的機(jī)會(huì)結(jié)構(gòu)中保持或換取了相應(yīng)的地位優(yōu)勢(shì)。并在思考如何用最好的方式傳承給下一代的一群人。他們?cè)谡蔑@尊貴身份，召喚尊敬和關(guān)注的同時(shí)，注重下一代繼承事業(yè)，極力希望這種奮斗精神傳承給下一代，望子成龍是家族輝煌延續(xù)的表征。1、超大戶型，大宅大院，承載社會(huì)交往、家族生活，實(shí)現(xiàn)更高層面大戶人家生活，體現(xiàn)身份與社會(huì)價(jià)值。2、完善的生活商業(yè)配套，便利的交通達(dá)成對(duì)價(jià)值的心理接受。3、領(lǐng)先模式的產(chǎn)品、優(yōu)美的湖景資源環(huán)境促成家庭終極置業(yè)的意識(shí)；

什么因素促使目標(biāo)客戶選擇我們的產(chǎn)品？什么因素阻礙目標(biāo)客戶選擇我們的產(chǎn)品？1、外在環(huán)境喧囂，缺乏別墅應(yīng)有的私密性，與尊貴的生活不相稱。2、項(xiàng)目社區(qū)規(guī)模不大居家氛圍不濃。針對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目特征以及目標(biāo)客戶的購(gòu)買(mǎi)障礙與利益，本項(xiàng)目如何有針對(duì)性的確定自己的項(xiàng)目特色及定位，最大限度的爭(zhēng)取目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)群體？

定位篇同路模式原：定辜位鐵錯(cuò)三角[同制造哭差異引導(dǎo)旺需求創(chuàng)造澤第一項(xiàng)目嫩命名時(shí)：聚龍肯世家關(guān)于趴命名：龍是縱神圣聲的象飯征，晃聚龍混世家覆表明乒了大勾家族脫尊貴的生勵(lì)活榮朋耀，肝迎合邪對(duì)目物標(biāo)客嘴戶價(jià)六值觀葡的取爭(zhēng)向；帖也是貍對(duì)本榨地文雞化特色諸的溶樹(shù)入，筒同時(shí)塵是對(duì)著同方萌另一能成熟超項(xiàng)目龜聚富策花園軍的傳免承，燈發(fā)展開(kāi)隙發(fā)理啦念的裕提升皺。副推允案名同方咸世家潔、金衫龍世廚家、倦裔天歲別墅產(chǎn)品不定位拉：深宅禽大院左世凝襲領(lǐng)掠地1）帳定位維的原未則：神區(qū)隔勇市場(chǎng)寫(xiě)，突干出核繭心競(jìng)貫爭(zhēng)力弄，瞬島間打秋動(dòng)目鄰標(biāo)客善戶異的內(nèi)彼心。2）豆“省深宅掩大院落”展細(xì)示的嘗是項(xiàng)掀目的件外在先特征異，“鍬世襲袖領(lǐng)地陪”講綠述的用則是內(nèi)摩在精拉神品鳳質(zhì)。3）宅本定給位準(zhǔn)喪確概梯括了虧項(xiàng)目繡最大猶賣(mài)點(diǎn)弊，即崖：低虧密度蠶的建之筑空烘間，攪超大螞戶型河、私嶄家庭程院。武滿足先客戶裁社會(huì)望交往風(fēng)、家藝族排勒?qǐng)錾鷻鸦?；培同時(shí)痰與客雁戶精犯神文哄化特譜征傳綢統(tǒng)根回基，嶄家族斜觀念叔的膨穗脹，痕尊貴扭身份梢的展炒示相臥迎合躬，而這掠些正杜是我坦們的腸目標(biāo)悉客戶甩最為榜關(guān)心比的，描同時(shí)勞也是左競(jìng)爭(zhēng)獄樓盤(pán)蔽所不雁充分序具備，能蓬夠與邁他們市形成陷最大直差異班化的欣。這是詠因?yàn)閺V告該語(yǔ)：留給米常平細(xì)的傳紙奇（龍臣脈傳粘承，討盡顯傷尊貴爽）建筑怪實(shí)體泡的領(lǐng)窯先開(kāi)仁發(fā)模暗式是好傳奇逮；景藝觀價(jià)值是僑傳奇搭；血數(shù)脈的獨(dú)相傳塘，記羊載物蛇質(zhì)財(cái)依富和孝精神繼培承的掏全部扶生活隙秘密核更是安一種估傳奇泉。廣告瘋調(diào)性尊貴牌、大即氣推廣副篇鑒于趁項(xiàng)目神定位搖和產(chǎn)歪品體秤量的堤43胖棟，銷以及案目標(biāo)悉客戶的精座確定掀位，勾在推淡廣時(shí)時(shí)高調(diào)薪入市晴迅速富啟動(dòng)家形象枯；展開(kāi)放促銷尚活動(dòng)饒，充續(xù)分利耽用口太碑鏈化式傳萄播并怪為客傍戶提供壓深度顫服務(wù)粥。推廣魯思路耳：推廣享原則夢(mèng)：短、愛(ài)平、推快短—啊—與撕目標(biāo)壟客戶嫩保持巖最短允的距箱離，姑一針得見(jiàn)血！平—兇—最黎有效裹的傳錯(cuò)播組倦合，尼用最譽(yù)平的幅費(fèi)用碼，取得站最佳杜的推罩廣效告果！應(yīng)！快—隊(duì)—快壩節(jié)奏珍，！掉！整合陪市場(chǎng)暴攻擊善線第一弄戰(zhàn)役：形搏象攻臟擊階途段20稠03手.1揚(yáng)2月田-2獲00蹲4.雜2月攻擊枝目標(biāo)豬：圖*張啟動(dòng)誘形象竄形成鴨市場(chǎng)宰高點(diǎn)孤；*沾尊貴鏟為核極心S怕P活簡(jiǎn)動(dòng)積校累客認(rèn)戶；*內(nèi)鳥(niǎo)部認(rèn)愉購(gòu)活住動(dòng)第二麗戰(zhàn)役：開(kāi)巾盤(pán)展宋示攻辱擊階釣段20坐04合年.身3月怖-2受00徑4年嶄5月攻擊葵目標(biāo)壇：*相開(kāi)盤(pán)頸活動(dòng)*樣所板居膚眼見(jiàn)旨為實(shí)故的品指牌促蟲(chóng)銷力第三既戰(zhàn)役：現(xiàn)籌場(chǎng)決悶戰(zhàn)攻杰擊階正段20蛇04墳.捐5月董-8車(chē)月攻擊忘目標(biāo)盯：*估S抵P活限動(dòng)以鄭活動(dòng)飄形成守高檔社箭區(qū)氛姑圍；第一墨戰(zhàn)役：形歪象攻挨擊階麥段20搜03各.1恭2月鑼-2涼00冷4.年2月3、暢文本攻擊蘿點(diǎn)1、感現(xiàn)場(chǎng)言包裝2、著戶外糞廣告軍牌燈桿鴨旗售樓沿處圍墻精裝會(huì)樓書(shū)折頁(yè)森宣傳染品加油饒站、套火車(chē)圍站、慘市中難心派送秒在汽車(chē)挎美容擺維修債店、妥加油電站、高爾步夫球爆場(chǎng)、改酒店熟。建筑富模型以體劃現(xiàn)“傻尊貴船”為寬核心匠展開(kāi)整合商促銷弟活動(dòng)主題筒：“衰‘貴族梳視野焦”陸釀虎汽籃車(chē)展時(shí)間勒：春筍節(jié)期院間（祖內(nèi)部脆認(rèn)購(gòu)況前）地點(diǎn)盒：現(xiàn)錫場(chǎng)對(duì)象口：目紅標(biāo)客垂戶群內(nèi)容細(xì)：陸虎癢汽車(chē)置展目的旋：把成與立汽錫車(chē)展途覽的砍新聞縣在聚婆龍世屬家的昏推廣蕩中引噸爆，打造肯出濃境郁的宰汽車(chē)喘文化駛并與稻聚龍肆世家告鏈接預(yù)。用闖一種有汽車(chē)文化描栓住吸目標(biāo)呢群，半積累直客戶余。活動(dòng)類（一艱）主題繭：悲“周觀大福絹”珠命寶展時(shí)間陣：清舍明節(jié)嚷前后地點(diǎn)從：酒蛙店對(duì)象副：目縱標(biāo)客沸戶群內(nèi)容筋：珠寶汁展覽陷、拍全賣(mài)目的靈：在項(xiàng)目標(biāo)找客戶悔群集懇中的摸時(shí)間漫達(dá)成妥項(xiàng)目濃信息口紐奉碑附傳播添，客土戶積編累。物料秧準(zhǔn)備話：建葵筑模頁(yè)型活動(dòng)攪（二獻(xiàn)）第二狗戰(zhàn)役：開(kāi)竟盤(pán)展曠示攻耐擊階乏段20象04劣年.莊3月次-2棄00宇4年枕5月活動(dòng)凡（三控）時(shí)間車(chē)：開(kāi)潮盤(pán)后地點(diǎn)么：售壯樓處膜/會(huì)妖所對(duì)象?。耗孔邩?biāo)消帆費(fèi)群內(nèi)容盯：慈善攔捐贈(zèng)閘錢(qián)物鼓均可目的倒：倡跪?qū)鐜煏?huì)公義德，仇表現(xiàn)漠捐贈(zèng)竄者愛(ài)竿心，護(hù)體現(xiàn)蛋高貴化生份，雹積累光品牌臭形象鄰。主題藏：“完暖美生痰活”晴慈善遮捐贈(zèng)第三訊戰(zhàn)役：現(xiàn)相場(chǎng)決牢戰(zhàn)攻逢擊階宮段20雁03偉.5汗月-屋20炕04異.8勸月咖啡錯(cuò)·嘉柄年華時(shí)間幟：樣狠板居火完工地點(diǎn)種：樣很板居對(duì)象網(wǎng)：目檔標(biāo)消嬌費(fèi)群內(nèi)容虎：煮瘋咖啡墨、喝兆咖啡目的酒：強(qiáng)盒化上撿層生片活一既意識(shí)押形態(tài)鏈，體門(mén)現(xiàn)尊烏貴心理需棒求。鞏固少形象紡，建俘立消侵費(fèi)者蹦忠誠(chéng)冊(cè)度。活動(dòng)舞（四泛）主題腳：同樹(shù)方業(yè)炊主聯(lián)鼠誼會(huì)時(shí)間隙：六釀月地點(diǎn)丑：同唉方會(huì)盲所對(duì)象棗：目援標(biāo)客習(xí)戶業(yè)宴主家淡庭（靈含聚裕富花傳園等甜）內(nèi)容是：娛血樂(lè)聯(lián)質(zhì)歡目的掀：聚或集人借氣，靜把與正目標(biāo)戚客戶聽(tīng)保持絕最短打距離看強(qiáng)化育同方辛品牌濫形象觸促進(jìn)奮銷售物料展準(zhǔn)備扭：折蚊頁(yè)、驢樓書(shū)活動(dòng)涼（五純）主題私：國(guó)際堪名酒困會(huì)時(shí)間蠶：七壩月地點(diǎn)抵：酒嶺店對(duì)象甜：目鋪標(biāo)客鼠戶業(yè)典主家慢庭（推含聚吉富花隸園等欄）內(nèi)容自：國(guó)威際名索酒目的楚：聚尾集人霞?xì)?，碰促進(jìn)妻銷售物料影準(zhǔn)備黎：折齡頁(yè)、鋪樓書(shū)活動(dòng)庸（六鳴）建議筍篇《黃含帝宅年經(jīng)》盒曰：宅者隔，人吵之本鏟，宅兩因人抓而生算，人平因宅蛋得存牛--就--步--窮人宅污相撫苦，感勇通天災(zāi)地。結(jié)廬變?cè)谌藫?jù)境，段而無(wú)豈車(chē)馬旁喧圍（一政）問(wèn)題吃一：項(xiàng)目季周邊嬌交通階主干妥道對(duì)猛別墅者都帶鍛來(lái)了截灰塵狹、嘈衰音，眠并且冷名流罰所重版視的私綱密性雹也遭障到很貧大程脖度的砌破壞減。解決架方案福：沿周險(xiǎn)邊主蛙干道棒提高遠(yuǎn)坡地早落差液，抬斃高別希墅地怕基；岡沿路差種植付較大悟喬木像植物配怎以灌濟(jì)木為乓輔助煌，并巖且建光高圍齡墻。直接輝利益銹：解決互了富慕豪私罩密性扶問(wèn)題鉗，使且自家稅生活爺不被吩窺視舉；種養(yǎng)