內(nèi)蒙古大型住宅項(xiàng)目前期策劃報(bào)告圖文并茂

xx項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2010-3-20一、xx投資環(huán)境分析1、城市基本概況分析2、城市發(fā)展目標(biāo)與規(guī)劃分析二、xx經(jīng)濟(jì)背景分析1、國民經(jīng)濟(jì)增長分析2、固定資產(chǎn)投資分析3、城市人均收入分析4、城市人均消費(fèi)與儲蓄對比分析三、xx房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1、房地產(chǎn)宏觀市場特點(diǎn)、特性分析2、房地產(chǎn)微觀市場特點(diǎn)分析四、項(xiàng)目本體分析1、項(xiàng)目基本概況2、項(xiàng)目SWOT分析目錄五、產(chǎn)品定位分析1、產(chǎn)品定位2、產(chǎn)品概念解析3、目標(biāo)客群定位4、價格建議5、建筑風(fēng)格建議6、戶型建議7、配套建議8、其他建議六、企劃策略與目標(biāo)七、推廣定位與策略八、項(xiàng)目案名、LOGO與VI視覺示意九、廣告調(diào)性示意一、xx投資環(huán)境分析1.1城市“中心”定位，凸顯發(fā)展空間

xx區(qū)是呼倫貝爾市政府所在地，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通和信息中心，位于呼倫貝爾草原的腹地，城區(qū)南北長約40公里，東西長約80公里，總面積1440平方公里，是大興安嶺西部地區(qū)的物資集散地和交通樞紐。全區(qū)總?cè)丝诩s30余萬人，漢族約占85%，由城區(qū)和郊區(qū)兩大部分構(gòu)成，城區(qū)設(shè)有6個街道辦事處，55個社區(qū)居民委員會，郊區(qū)設(shè)有3個鎮(zhèn)，17個行政村，城市中心的功能定位，提升發(fā)展空間，彰顯無限發(fā)展?jié)摿Α?、城市基本概況分析1.2“煤、水、電、石油”等資源豐富

xx區(qū)煤炭、水、電等資源豐富，xx盆地及其周圍地區(qū)分布大量煤炭資源，探明儲量為306.7億噸，是遼寧、吉林、黑龍江三省煤炭總和的1.8倍；城區(qū)南部伊敏河由南向北匯入?yún)^(qū)域最大河流xx河，并由東向西橫貫全境，庫容達(dá)5.7億立方米，扎羅木德水庫開發(fā)建設(shè)，總儲量為17億立方米，總補(bǔ)給量為9328萬立方米的地下水資源儲備，可以滿足未來電廠和煤化工企業(yè)用水要求，區(qū)域發(fā)展電力工業(yè)的資源條件極為充分，全市電力總裝機(jī)量達(dá)上萬千瓦，為城市工農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提供了強(qiáng)有力的后盾支持。

xx盆地成為大慶外圍的主要接替區(qū)。據(jù)了解，此次石油會戰(zhàn)是大慶油田繼1960年石油大會戰(zhàn)以來，又一次大規(guī)模的石油勘探開發(fā)會戰(zhàn)，對于創(chuàng)建百年油田、實(shí)現(xiàn)大慶油田的可持續(xù)發(fā)展有著重大的意義。1.3公路、鐵路、航空全覆蓋，構(gòu)筑便捷交通網(wǎng)絡(luò)

xx區(qū)作為重要資源輸出地，區(qū)域內(nèi)有301、311兩條國道及若干條省道等，公路總里程達(dá)9499公里，鐵路濱州線貫穿全境，總里程239公里，至2006年底，鐵路總運(yùn)營能力達(dá)到6500萬噸以上，航空運(yùn)輸主要有xx至北京、xx至呼和浩特等，交通十分便利，充分滿足區(qū)域的運(yùn)輸需求。1.4商貿(mào)流通遞增，帶動城區(qū)經(jīng)濟(jì)提升

xx東靠東北亞經(jīng)濟(jì)區(qū)和環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)區(qū)，西臨俄、蒙邊界，六個口岸城市，隨著俄、蒙邊境口岸城市的相繼開放，xx區(qū)已發(fā)展成為連接國內(nèi)與俄、蒙及東歐貿(mào)易的樞紐城市，對外貿(mào)易活躍，隨著區(qū)域商貿(mào)氛圍的不斷發(fā)展，眾多知名企業(yè)逐步落戶到xx區(qū)，重點(diǎn)企業(yè)迅速發(fā)展，從而帶動了城市經(jīng)濟(jì)的快速提升。1.5旅游事業(yè)蓬勃發(fā)展，品牌效應(yīng)功不可沒

xx區(qū)素有“草原之都”之稱，是呼倫貝爾市旅游集散中心，已被自治區(qū)確定為內(nèi)蒙古東部旅游中心城市。xx區(qū)及周邊地區(qū)旅游資源富集，形成了以草原、森林、湖泊、冰雪為自然主題和以民俗歷史文化為人文主題的特色品牌。市內(nèi)景區(qū)主要有以樟子松林為主體的西山國家森林公園、侵華日軍xx要塞北山遺址、東山樂園滑雪場等。這里夏季氣候清新涼爽，是避暑的勝地；冬季銀裝素裹，是開展冰雪活動的極佳場所。目前，xx區(qū)有旅行社44家，其中國際社3家；有國家AAA級和AA級景區(qū)各1處；有星級飯店8家。xx民航、鐵路、公路運(yùn)輸便捷，通訊和旅游綜合服務(wù)等條件日趨完善。2005年，xx共接待國內(nèi)外旅游者97.4萬人次，旅游收入達(dá)7.29億元。2、發(fā)展目標(biāo)與規(guī)劃2.1城區(qū)定位-呼倫貝爾經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心區(qū)

xx城市發(fā)展定位為打造呼倫貝爾經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心區(qū)，正處于面臨經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)發(fā)展較長周期過程中的重要階段，將樹立市區(qū)一體的理念，積極參與搭建海、滿、額“小金三角”和中、俄、蒙“大金三角”的整體戰(zhàn)略框架，通過市區(qū)共建推進(jìn)以xx為中心，輻射周邊、帶動周邊的“大xx”戰(zhàn)略，構(gòu)建工農(nóng)互動、商貿(mào)活躍、城市發(fā)達(dá)、民族團(tuán)結(jié)、社會進(jìn)步的和諧發(fā)展局面。2.2、xx城區(qū)現(xiàn)狀

伊敏河把xx區(qū)區(qū)分為河?xùn)|、河西兩部分。xx市的商業(yè)以河西區(qū)中央大街三角地區(qū)域商場市場步行街為主、步行街和臨街門市為輔，商業(yè)較集中；河?xùn)|區(qū)商業(yè)較少；相對來說河?xùn)|區(qū)主體功能主要體現(xiàn)在居住和行政。

xx新區(qū)建設(shè)

2001年呼倫貝爾撤盟為市，給城市帶來了新契機(jī)，呼倫貝爾在拉大城市發(fā)展空間的同時，構(gòu)筑大城市框架，建設(shè)新區(qū)，以推動城市建設(shè)的迅速發(fā)展。近年來隨著城市經(jīng)濟(jì)的增長和城市化進(jìn)程加快，新城區(qū)將成為行政辦公、文化、信息、商業(yè)、金融、體育會展、居住等城市功能為一體的新區(qū)，重新整合城市職能。2.3城市功能布局

“十一五”期間，按照呼倫貝爾市總體規(guī)劃要求，重點(diǎn)建設(shè)7.5萬平方公里的城市新區(qū)。發(fā)展方向以第三產(chǎn)業(yè)和生活居住功能為主，著重發(fā)展吸收就業(yè)多、附加值高的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)和新興第三產(chǎn)業(yè)。大型建設(shè)和工程加速區(qū)域快速發(fā)展市政建設(shè)：市級體育館、新城區(qū)文化中心、市行政辦公中心等；地產(chǎn)開發(fā)：楓林佳苑、卓達(dá)花園、金鼎上城、中鼎半島等等；新區(qū)

政治：經(jīng)濟(jì)：1、將成為呼倫貝爾政治文化中心1、共享商業(yè)平臺2、xx城市的新坐標(biāo)2、國際化、科技化3、帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長

生活：新區(qū)：1、新城市中心的中央生活區(qū)1、呼倫貝爾區(qū)文化中心2、新城市中心城市形態(tài)豐富2、實(shí)現(xiàn)高階層的人口吸納3、區(qū)域共享生活平臺

人文：商業(yè)：1、新人文居住生活領(lǐng)地1、生活居住與商業(yè)投資熱點(diǎn)2、傳統(tǒng)開放與融合城市新文明2、未來新城區(qū)的商業(yè)中心3、商貿(mào)共享平臺與消費(fèi)通道2.4、新區(qū)將成為生活、人文、投資、商業(yè)、經(jīng)濟(jì)的新城市坐標(biāo)和城市中心人文政治生活商業(yè)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)城市概況總結(jié)：

目前xx區(qū)是呼倫貝爾市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。新區(qū)發(fā)展現(xiàn)在處于起步階段，短期內(nèi)商業(yè)中心不會發(fā)生改變；目前新區(qū)在建項(xiàng)目銷售良好，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，帶動經(jīng)濟(jì)水平和人民收入大幅度地提升，從而為帶來足夠的消費(fèi)支撐。xx是擁有石油、煤、電、水等資源的資源型城市，加之近年來旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，該城市未來發(fā)展?jié)摿薮?。十一五?jì)劃再次確定并規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展核心商業(yè)區(qū)域——三角地商圈的總體商業(yè)，調(diào)整區(qū)域商業(yè)組合、大力支持和鼓勵發(fā)展重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目、提升商業(yè)物業(yè)檔次；逐步形成“中心突出、多層次展開”的布局結(jié)構(gòu)。二、xx經(jīng)濟(jì)背景分析1、國民經(jīng)濟(jì)增長分析

在近八年，xx的生產(chǎn)總值總量穩(wěn)步增加，尤其是08、09兩年的生產(chǎn)總值增長速度飛速提升，表明城區(qū)經(jīng)濟(jì)取得了良好的發(fā)展，綜合實(shí)力的提升，有利于促進(jìn)商貿(mào)流通，營造濃厚的商業(yè)環(huán)境，進(jìn)一步帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

國民經(jīng)濟(jì)增長快速發(fā)展2、固定資產(chǎn)投資分析

xx區(qū)固定資產(chǎn)投資主要包括基本建設(shè)、更新改造及房地產(chǎn)投資，其中基本建設(shè)投資占據(jù)較大比重，上表顯示近九年城區(qū)固定資產(chǎn)投資波動幅度較大，說明城市投資結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，需要進(jìn)一步調(diào)整，其中房地產(chǎn)投資額逐年增加，從客觀上表明xx的房地產(chǎn)市場具有較大的發(fā)展空間。固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)多元化增長3、人均收入分析

在近五年，xx區(qū)城鎮(zhèn)、農(nóng)民的人均收入逐年穩(wěn)步增加，但兩者之間的差距日益拉大，由2002年的1636元拉大到2006年的3859元，再到2009年的7564元，城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)能力不斷提升，成為城市的主流消費(fèi)群，消費(fèi)形式呈現(xiàn)多樣化趨勢，一部分農(nóng)村居民隨著收入增加，消費(fèi)理念逐漸改善，極大地增強(qiáng)了消費(fèi)需求，發(fā)展成為穩(wěn)定的消費(fèi)群體，從而促進(jìn)了城市商業(yè)環(huán)境的發(fā)展，有利于刺激區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展。4、十五期間消費(fèi)和儲蓄對比分析人均收入逐年增加，生活水平不斷提高

儲蓄存款余額的不斷增加，一方面說明城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展，居民收入有效增加，另一方面表明具有較大的消費(fèi)空間，通過對居民消費(fèi)觀念的合理引導(dǎo)，增強(qiáng)其消費(fèi)欲望，從而促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展。xx市近幾年發(fā)展飛速，在3、4線能源型城市中發(fā)展迅猛，百姓收入與政府收益雙雙增長，整體城市居民有了投資置業(yè)的概念，外來城市人口規(guī)模呈現(xiàn)穩(wěn)定快速增長，電力、石油企業(yè)當(dāng)?shù)貑T工的安家落戶，為城市提供新的人群，為房地產(chǎn)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。近些年，市民可支配收入逐年穩(wěn)定、中速攀升，未來購買力將逐步釋放。城市經(jīng)濟(jì)力結(jié)論：三、xx房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1、口房地蜻產(chǎn)宏弱觀市量場特蔬點(diǎn)、提特性屯分析北國經(jīng)典中鼎半島

金鼎上城卓達(dá)花園

國貿(mào)花園天驕嘉園項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址建筑類別銷售價格建筑面積周邊環(huán)境綠化北國經(jīng)典xx伊敏大街獨(dú)棟別墅、多層、小高層、高層均價300033.2萬平方米幼兒園、醫(yī)院、學(xué)校、銀行、沿伊敏河景觀帶31%中鼎半島呼倫貝爾中心城新區(qū)別墅均價400017.2萬平方米西鄰市政府、東沿伊敏河洋房均價2700金鼎上城呼倫貝爾中心城新區(qū)多層1900—240055萬平方米市政府辦公大樓38.4%高層均價2800電梯洋房未定國貿(mào)花園xx中央橋伊敏河畔國貿(mào)住宅108000平方高層400022萬平方米卓達(dá)花園花園洋房、多層、小高層2500354700平方米北鄰市體育館，西臨教育用地，南側(cè)為會展中心和市政府辦公用地，東側(cè)為旅游商務(wù)區(qū)。38%xx肚區(qū)房基地產(chǎn)巷業(yè)迅肢猛發(fā)卸展，曠從1琴99訊0年封到2瞇00臟9年拉，年仰均遞避增達(dá)突27類.5兇%，待房地輛產(chǎn)企澡業(yè)由灘4家挎增加板到2既1家殖，在尼近1晃9年棕間房勝地產(chǎn)旦開發(fā)陵將累減計(jì)完憤成投湊資近績40背億元何，占慌同期列全社賴會固宮定資刪產(chǎn)投私資的皆24怠.1悶%，弊商品湖房竣漲工建醒筑面景積達(dá)貸32巖3萬西㎡，存其中羨住宅旺竣工源累計(jì)斃達(dá)2爬66旅萬㎡雕,通晃過多咐年的切發(fā)展塑，x骨x的艱房地志產(chǎn)呈軋現(xiàn)以妥上特戒點(diǎn)。1.荷1、頁房地鄉(xiāng)豐產(chǎn)投容資成拖為拉健動投最資增途長的瘋主要璃力量xx戰(zhàn)區(qū)的摸房地奸產(chǎn)業(yè)著發(fā)展止迅速滑，投鍬資規(guī)日模日刊益擴(kuò)炮大，辣尤其巡壽從2架00顆6年耽開始睡，城摟建規(guī)石模擴(kuò)射大，性基礎(chǔ)稈設(shè)施駕投資援加快故，舊伯城改膀造力紋度加宏大，柜市場筒容量胃大幅唐增長燭，房守地產(chǎn)騰業(yè)取陰得了往跳躍勒式發(fā)磚展。簽20依09纖年預(yù)撥計(jì)完庫成房渠地產(chǎn)姨開發(fā)沖投資叨額2慘0億哥元，牛比上慰年同益期增悼長2鞠.8什9倍叮。房漸地產(chǎn)線開發(fā)蘭投資美占全漿社會票投資困的比方重不補(bǔ)斷增賀大，牧20巨04命年為竿12叼.3造%，盜20牛05后年占閃9.復(fù)5%躍，2懸00謀6年花則達(dá)惱到2深0億葛元，逃占4警2.煌5%纖，成攝為拉母動投留資增伶長的鳴主要帖力量粗。1.牌2、音商業(yè)積物業(yè)瘦投資敏增幅估日益遵增大在“縮慧九五嶺”期懇間，常xx勇的房役地產(chǎn)瘋業(yè)主某要以堪普通般住宅質(zhì)開發(fā)裹為主絮，獲擋得了武長足交地發(fā)侮展，持“十能五”探時期樹，住攜宅建殺設(shè)投拘資呈虧下降肌趨勢牲，但卸依然帆占據(jù)睬主體餅地位冬，而緣瑞商業(yè)肢物業(yè)元的投摔資額作增幅行呈遞雞增趨齒勢，塌表明亮商業(yè)東物業(yè)呀的發(fā)疏展空濕間不約斷增巧大。2001年2002年2003年2004年2005年住宅建設(shè)投資57.9%71.2%37.6%67.6%73.5%商業(yè)物業(yè)投資20.6%11.6%8.2%6.8%14.6%年答份所占瞞比資重投資個項(xiàng)目1.攔3、匯商品撥住宅侵的主艦體地指位日毛益顯算著隨著略居民鈔生活摩水平擴(kuò)的不孫斷提振高，腹改善姻居住伶條件裹已成殲為提電升生糟活品蒙質(zhì)的醫(yī)首選慰。啟蜜動住崖宅消差費(fèi)對此擴(kuò)大嗎國內(nèi)索需求碧，促繼進(jìn)經(jīng)去濟(jì)增贈長具俱有重豬要的差作用箭。近小年來刃xx臂區(qū)房禍地產(chǎn)慕業(yè)根蹤蝶據(jù)市左場的賭需求陳，加燙大了籃對投無資結(jié)慣構(gòu)的凳調(diào)整糟，商近品房伶投資層開發(fā)冊以住套宅建寸設(shè)為鉗主體絡(luò)地位陣日益緊顯現(xiàn)執(zhí)。2換00沒5年計(jì)人均坑居住鞋面積仰達(dá)到屯24譯.6舞㎡，抗比2儀00更0年撕增加庫15滿.2劃㎡。泊“十酬五”自期間芒，累濕計(jì)完膝成住著宅投幅資9移.3者5億餓元，膀占同鎮(zhèn)期房刻地產(chǎn)查投資晴的6伍1.敞9%采。2森00滲6年央，x啄x區(qū)篩住宅翼預(yù)計(jì)標(biāo)完成習(xí)投資堤6.多32廳億元旺，比堡上年萍同期樓增長婦3.梢12瓦倍，哄占房溝地產(chǎn)特開發(fā)緊投資崗額的須61胸.9總%。饑20述10逆年，維市區(qū)社繁華業(yè)地段年臨街韻商業(yè)臺已達(dá)魚到均拉價3伐萬元到/㎡夸。1.吃4、輩房地夸產(chǎn)開錯發(fā)面秀積逐誓步擴(kuò)塘大，殃房價觸日益掀攀升近年冤來，虛xx紙區(qū)房裂地產(chǎn)眨市場倉出現(xiàn)鏡快速拘增長侍，使票供給辮結(jié)構(gòu)辭發(fā)生恢了很掌大變?yōu)郴?。?0離05袍年以到來，墳房地醬產(chǎn)施您工面襯積、懇新開突工面險積、魂竣工兼面積單都出便現(xiàn)了扛快速葛增長劉勢頭槽。施把工面激積比憐上年廢同期皮增長騎42止.4陪%，居其中變新開掃工面噴積比昨上年皇同期紗增長虛44漸.7省%。棕20咸09倡年,撤房屋沙施工效面積串93酷.9孫萬平其方米愿，比盟上年莫同期壇增長啦2.樣05起倍，搏新開債工面里積8姥2.樣7萬池平方抗米，即比上云年同說期增混長1帥.6虎倍。畫20爽08懼年商燒品房蹦空置敏面積直為1系.8梳萬㎡摟，比歲上年那同期頑下降睜77宿.4誘%。1.免6、賀旅游驢行業(yè)德拉動損經(jīng)濟(jì)只增長黎,促誘進(jìn)消錘費(fèi)xx籍區(qū)素縣有“循草原弓之都沒”之蛾稱，胳是呼豬倫貝艙爾市嚷旅游伍集散涌中心睜，已盆被自曉治區(qū)請確定外為內(nèi)接蒙古貿(mào)東部諸旅游柿中心窄城市繁。旅無游季楊節(jié)，吃賓館環(huán)、餐辰飲爆稠滿，睬為房臂地產(chǎn)廈業(yè)的只投資魂開發(fā)補(bǔ)奠定攜了良筑好的信基礎(chǔ)鞋。1.讓7、旁市中蝴心土晌地稀之缺xx察市區(qū)套土地統(tǒng)資源杜稀缺劫，未京來開碎發(fā)的證重點(diǎn)遮將轉(zhuǎn)喪移到登新區(qū)戰(zhàn)和棚扶戶區(qū)告的改當(dāng)造，滑這是遣進(jìn)入穩(wěn)xx琴市場狀開發(fā)邪的機(jī)跨會點(diǎn)碼。1.正8、嗚開發(fā)剪重點(diǎn)廈轉(zhuǎn)移基新區(qū)新區(qū)亂處在喂伊敏知河高匪河漫盜灘階誕地，董坡度刷適宜查，地衡質(zhì)條矛件良蔬好，蛋地勢蛇平坦襲，伊新敏河乏從中循流過袋，生川態(tài)環(huán)船境好拘，周換圍無插污染項(xiàng)源，掘符合近人居講環(huán)境拔要求真，基冷本滿皇足城搜市總鼠體規(guī)鉤劃及霜土地拘利用檔總體捏規(guī)劃鋤要求最，符渣合規(guī)惑劃發(fā)失展基閑礎(chǔ)方沃向，的現(xiàn)有娘城市勒基礎(chǔ)揮設(shè)施姿和公拌益設(shè)昨施，汪建設(shè)癥速度疑快。1.蘿5、候房地讀產(chǎn)開題發(fā)投謙資高勺速增彩長，體百姓口居住仰水平徒顯著主提高“十忍五”撲以來核，在搜“擴(kuò)病大內(nèi)弟需、敲啟動僚消費(fèi)練、拉珠動經(jīng)呈濟(jì)”銳的積賴極政機(jī)策引狀導(dǎo)下絲式，x敘x區(qū)瘦房地報(bào)產(chǎn)業(yè)洞投資熔、銷爺售等躲各項(xiàng)諒指標(biāo)類呈全柄面增淹長態(tài)頌勢，裳房地妻產(chǎn)業(yè)律正成熟為拉踩動x剃x經(jīng)偉濟(jì)增非長的蔑重要服動力采?！皹屖灞狻睍r墓期房悟地產(chǎn)孩開發(fā)別投資懷12董.4增6億此元，越是“灶九五叨”時賠期的餅1.波37成倍，莊占全暮社會郵固定羊資產(chǎn)覺投資妙比重口的1兄7.雙1%飯?？Ⅱ_工房析屋面顛積7算4.戲80母萬平險方米鼠。住穗宅建且設(shè)已獄成為述新的誕消費(fèi)否熱點(diǎn)預(yù)和國晴民經(jīng)鉤濟(jì)新喬的增幻玉長點(diǎn)誕，商仰品房拴投資寺開發(fā)習(xí)以住負(fù)宅建干設(shè)為尖主體好地位量日益堅(jiān)顯現(xiàn)填，“哲十五怎”時贊期住掛宅投挑資7籃.8扯9億蠶元，會占房測地產(chǎn)模開發(fā)前投資莖的比航重為慌63修.2億%；劍同期漸商品傲住宅騙銷售天面積部68召.3泡2萬赤平方震米，密占商她品房贈銷售尚面積他的7婆9.報(bào)1%旗；住疏宅銷擋售面跑積是楊“九堡五”飲時期逗的1新.9愁倍。圍xx暮區(qū)城惠鎮(zhèn)居飼民人枝均住盾房建存筑面營積已鳳由2刷00才0年險的9疏.4槐平方匹米，嚴(yán)上升元到2柱00制9年農(nóng)的2決8.腔6平董方米訊。2、潛微觀分市場蹲特點(diǎn)捎分析2.樣1、根供銷警分析20跡08庭年起盜，市欺場供歉應(yīng)逐強(qiáng)年遞壩增，赤年度病新建勿項(xiàng)目侍在8胖個以綁上，秩年度渴新開咽工量恨在8呼0萬抗平米條以上把。目午前x賠x絕淡大部底分房霞地產(chǎn)專項(xiàng)目喊處于晃自然躁銷售銀狀態(tài)杏，沒俘有專秧業(yè)的夫代銷屋公司緞,許毯多項(xiàng)心目銷目售至咱今已錢經(jīng)有拖5-做6年快的銷除售周涌期，餅每年昆的自烤然去語化量俗在3載-5鼻萬平面米左嘩右。銀相信贏本案舍專業(yè)蔬的營釋銷代房誠理團(tuán)筆隊(duì)可資以領(lǐng)柜先對邁手，川更好縮慧地了套解并沙駕馭臟市場象，取阿得更貞好的暫銷售值業(yè)績符。2.波2、抖產(chǎn)品欲分析全市甜住宅熊市場衰的產(chǎn)訴品，誦多數(shù)趙不注逢重產(chǎn)導(dǎo)品的盛研發(fā)笛，無窯論外據(jù)立面扣、戶馬型的勒設(shè)計(jì)元既不號美觀烏也不汽科學(xué)寧，整悅體社虹區(qū)的址規(guī)劃適設(shè)計(jì)蚊與景漂觀設(shè)任計(jì)也織很簡半單。屆只有較09徑年新鋪開發(fā)皮的市弟中心曉少數(shù)斯項(xiàng)目賺在意劉產(chǎn)品響的細(xì)原節(jié)追片求，妨戶型丸面積謠以8仁0平細(xì)米兩央房和院11燃0平治米三卻房極霉受市構(gòu)場追淹捧。辰每個貓項(xiàng)目早車位械都較缺少，冶整體戲市場乎車位庫價格老較高佩。2.飲3、旅價格園分析目前棉xx窄市區(qū)呈項(xiàng)目吉銷售若價格倉在2誤80匙0至故45釀00孝元/頂平方彩米，衛(wèi)新區(qū)虹銷售群價格校在3急10毫0至娛35提00店元/堂平方錘米。雖相對饞07渡、0鐵8年六每平檢米上肢漲8負(fù)00流元左宴右，層全市正河?xùn)|色均價坐32降00劈燕元/臉平米演左右雄，河未西均老價在策34版50荒元/跡平米仿左右兔。2.拖4、慮客群默分析今年舉隨著載城市司的發(fā)授展，獎外地因人口浙越來戴越多樹，主豆要以辨旅游揚(yáng)置業(yè)璃者為室主，扣人群惠在擴(kuò)墳大，煙購買歇力在腐增強(qiáng)漏，本煉地人檔置業(yè)夸投資踐的觀良念在魄增強(qiáng)蠅，當(dāng)蛙地口哀碑較往好的顫北國涼經(jīng)典粗項(xiàng)目賊，北孝京、技廣州摧外地咸的投濫資客爭已經(jīng)榆達(dá)到改10折%左定右。丟其次騾，近滋年來著油田瘋、電梢力新僅工廠憂的建去立，搶也增夕加了瞧新的贈購買籌力量扭。而孝當(dāng)?shù)啬_的主米力購嫩買者搖主要鞠是政咬府公創(chuàng)務(wù)員辣和私溜營業(yè)熱者。2.葬5、兩營銷慌分析當(dāng)?shù)亟邩潜P父的推耕案手著段中氣，以催戶外剖路牌佛、樓剃體廣辦告牌羅效果段最好辱，其麻次是昂DM傾直投戀，再企次為死電臺批、活挑動、翁電視英、短商信。2.魯6、販其他枯分析品牌乖--鄙-經(jīng)乎過多恭年的柴開發(fā)迎積累儉，個銅別開條發(fā)商歸已經(jīng)餓樹立獄了良債好的怒品牌交知名輕度與觀美譽(yù)青度，陽例如昏蒙西閉集團(tuán)壟等，當(dāng)?shù)厥巳罕僖呀?jīng)無達(dá)到在由認(rèn)奔可到事追捧奸的地畝步，秤故本占案在秒全案源營銷拴中，廚開發(fā)孤商品雖牌形坑象的劍培養(yǎng)裳與傳恩播不可支輕視醋。物業(yè)棵--煌-當(dāng)撞地的仁項(xiàng)目親物業(yè)盾水平葉均較此差，降業(yè)主京和物傻業(yè)公懶司的儀物業(yè)轎概念斬還停霉留在眨維修禍與看做門階噴段，廈業(yè)主皆并不知道詳好的匹物業(yè)擔(dān)服務(wù)邁是什臘么狀覆態(tài)，松建議心本案拘物業(yè)極賣點(diǎn)村的傳閘播是喚可以作吸引府市場扮的手澆段。付款墳--刮-在任所有狠項(xiàng)目自付款略方式捷調(diào)查布中，印一次頑性比奇例平掏均在輸40菊%，帶貸款漂占到筒60物%左私右，勉個別創(chuàng)項(xiàng)目深一次陜性付咳款比例難可達(dá)獲到5遠(yuǎn)0%凝。車位旅--儀-x典x冬汗季嚴(yán)碧寒，凳每個閣社區(qū)逮的車誤位都母是供恢不應(yīng)零求且借價格遵很高碗，2閱0余賀平地凱下車模位總針價在飾16臥萬以上，海高出秋大慶附市車勞位價津格。進(jìn)度桌--棄-全栽市多爺年來呢延期績交房硬成為尿所有柴項(xiàng)目慰的慣鋪性，殃冬季佛較長阿，全岔年施餡工時文間過況短，玻建議壺本案泡將整百體工程進(jìn)醋度核魚算準(zhǔn)耍確并樂嚴(yán)格護(hù)執(zhí)行忍。☆在區(qū)潮域競戰(zhàn)爭個粥案的統(tǒng)調(diào)研即中，逗城市區(qū)相對注較好挪的產(chǎn)戒品已冒經(jīng)獲木得廣榆大客女群的陪認(rèn)可炮，例圾如河喉景房勿，越料來越富?？娴挠螒夷撩褚鲎逡褍唇?jīng)開辦始在截中心此地段獄置業(yè)辰。整加體市諷場，譯“量崗”“犧價”勢齊升沖，市漢場正衰處于柏爆發(fā)理前的階段判，類惠似2拜00拉5-比20棍08士年的瓶大慶盛市?！畹切g(shù)整體榴住宅抄地產(chǎn)豪的產(chǎn)滋品規(guī)虧劃還退處于范相對昂較落援后的欺階段穩(wěn)，開奶發(fā)商你并沒肝有與凍國內(nèi)述較好血設(shè)計(jì)愈院合肢作的先例驅(qū)和習(xí)噸慣，撒所有麥產(chǎn)品傷的外碎立面唯視覺總效果脆都很舞差，涂戶型唐也不露追求西合理漂性、還科學(xué)旨性?！钚滦皖}產(chǎn)品醬例如情小公散寓、之酒店喚式公題寓、普情景選花園貓洋房閉等更譜是市別場的郵空白腸點(diǎn)?！钏凶ロ?xiàng)目深均屬稀于較馳小體址量的馳類型矮，沒胸有品吳牌開很發(fā)商玻落戶宅該市噸，整蹄體項(xiàng)飾目銷塑售周暴期較決短，姜均能享取得良好帥的銷務(wù)售業(yè)好績。市場抗特點(diǎn)住結(jié)論頭：基于襯以上廈分析民，我治司認(rèn)租為在童該市叼核心席地段喊，開剪發(fā)新得類型椅產(chǎn)品跌，以器較小利體量趣和全鴿新的腎營銷曠推廣攔模式噸打入扮市場宰，在養(yǎng)最短蘇的銷炭售周核期獲惡得最孕終受讓益是潔極有么可能律實(shí)現(xiàn)睜的，烏整個瘡市場介已經(jīng)占具備撥“天罰時”達(dá)“地航利”妨“人銅和”菠多重劈燕條件賞，是恢小型凱地產(chǎn)界開發(fā)柄絕佳全的歷蓮史機(jī)木會點(diǎn)姻。四、隔項(xiàng)目庫本體蛛分析1、栽項(xiàng)目臂基本貫概況1.乏1斬項(xiàng)目抗區(qū)位本項(xiàng)伏目地猜塊位獅于x場x城淋市核棍心繁巧華區(qū)嘗域，運(yùn)位于識學(xué)府鴿路東噴側(cè)。光本項(xiàng)驗(yàn)?zāi)课怀街脙?yōu)觸越，驅(qū)交通敲便捷紫，距群離火紛車站敗15量分鐘捐車程種，飛雅機(jī)場筆10環(huán)分鐘沃車程涂。1.拒2獻(xiàn)宗地歲性質(zhì)說與規(guī)首劃指流標(biāo)1.他3項(xiàng)甩目周前邊交紹通條匆件項(xiàng)目甘北側(cè)算緊鄰杜學(xué)府煙路，替呼倫泛貝爾脅大學(xué)依等多歪家高視校云勺集，吉與城趁市河臭東區(qū)發(fā)域及細(xì)機(jī)場乓直接尊貫通聯(lián)，交挖通可備達(dá)性良反好；斜項(xiàng)目策毗鄰勵xx宰市國蠶際機(jī)開場，誘項(xiàng)目虜西側(cè)私為城坑市核冷心商抓圈—鐵—三捐角地憂商圈際及城偽市文鐵化公珠園—雞成吉蕉思汗誦廣場鉛。項(xiàng)緩目位懸置優(yōu)孕越，矩交通聲便捷亦，距宜離三漏角地遞商圈杰5分替鐘車崇程，衛(wèi)距離勞火車最站1演5分裙鐘車忌程，剃飛機(jī)醒場1值0分你鐘車哈程，病距正吊在建辱設(shè)的腐xx荒新行倡政中罪心及曉商業(yè)令中心冰CB巡壽D3脹公里踏，具荒備良灑好的垃硬件多基礎(chǔ)愉。序號項(xiàng)目內(nèi)容1用地性質(zhì)居住用地及商業(yè)用地2地塊面積32485平方米3建筑面積109700平方米（一期）4容積率3.25

5綠化率35%1.爸3．罪1和項(xiàng)目特地塊早宏觀籍區(qū)位腐圖示柴意市核盞心商缺圈三角嚷地商旨圈城市伏廣場成吉水思汗約廣場市規(guī)燥劃商圈C殲BD友圈周邊按項(xiàng)目國貿(mào)驅(qū)花園導(dǎo)（售拜罄）單價最38百00僅-4調(diào)30橡0元區(qū)域看項(xiàng)目北國揀經(jīng)典單價保35童00麥-3滲80拒0元周邊田項(xiàng)目天驕戚花園單價鑼32艦00吉-4粥30冷0元本案地塊城市叉地塊躲區(qū)位參圖1.牽3．勸2補(bǔ)項(xiàng)目踐地塊砍衛(wèi)星哄圖項(xiàng)目作位置地塊錘衛(wèi)星閃圖1.么3．便3索項(xiàng)目斥平面衰規(guī)劃價圖1.慶4麻項(xiàng)目掌地塊貧現(xiàn)狀倡條件●項(xiàng)品目位始于呼炭倫貝驕爾市壺學(xué)府蛇路東侵側(cè)，家西至吳范圍斑如下猜：奮渴斗鎮(zhèn)續(xù)學(xué)府悲路東距側(cè)、己擁軍惰小區(qū)賽南側(cè)瘡；●地媽塊現(xiàn)飲狀為緣瑞拆遷圣已經(jīng)創(chuàng)完畢荷，場壩地實(shí)要現(xiàn)平利整。愁地形泉平整搜，無庫高差短變化佛，地向塊開件發(fā)條充件好艦?！裨撢w地塊道一期竄現(xiàn)場荷已經(jīng)只拆遷溫完畢逮?！窆┮邿嵬廪r(nóng)網(wǎng)已款經(jīng)接饑至規(guī)異劃紅煩線處視，排描水及呀給水付、惜電力猴供應(yīng)錢該宗至地塊塞原城陣市管職網(wǎng)滿碑足使胸用要默求?！粼擁?xiàng)抓目已哥經(jīng)辦串理完裙成如段下手北續(xù)：（1斗）刮項(xiàng)絨目建壁議書陣批復(fù)諒；趴（芝2）土可行強(qiáng)性研喉究報(bào)帆告批劉復(fù)；（3投）《職建設(shè)蓄用地尿規(guī)劃沾許可賣證》魚；（跳4）訓(xùn)《建俊設(shè)用瓦地批種準(zhǔn)書薯》；（5蝴）《涂建設(shè)嚴(yán)項(xiàng)目顯選址略意見薯書》證（編甩號：虧呼規(guī)技20參07責(zé)字第踐31途號）疲；（6頸）《奶建筑罵工程謠規(guī)劃銀許可利證》蠢（編予號：隙【2臘00廊8】殿呼規(guī)像副0場03掏號）治。用地奴范圍項(xiàng)目士地塊饞及周嚷邊環(huán)鎖境實(shí)幸景照角片示奶意地塊弦現(xiàn)狀1.往5合項(xiàng)目丘周邊霸生活艷配套該項(xiàng)都目用扎地位志于老壩城區(qū)望，緊品鄰x放x高歲校及鞠最大活的城草市公邀園—淹成吉笨思汗坦廣場村，中遼心醫(yī)協(xié)院（叫三甲板）與東大型辭商業(yè)飄，生冒活配住套極蜘其完籠善。2、朵項(xiàng)目鏟SW院OT德分析

優(yōu)勢Strength

劣勢WeaknessS1：項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)槌鞘蟹比A區(qū)域，交通硬件條件齊備，方便快捷。S2：項(xiàng)目周邊生活配套相對全面，依托重點(diǎn)學(xué)區(qū)且醫(yī)療、銀行、超市等配套一應(yīng)俱全。S3：地塊內(nèi)外部條件良好，可塑性極強(qiáng)。S4：目前規(guī)劃中，高品質(zhì)住宅對市場需求的有效刺激。W1：項(xiàng)目偏于市核心商圈，商業(yè)氛圍不夠熱烈。W2：項(xiàng)目臨交通干道，住區(qū)將面臨噪聲、廢氣都污染問題。W3：項(xiàng)目建筑規(guī)劃走勢呈”L”型，導(dǎo)致部分房間不規(guī)則。機(jī)會Opportunity威脅ThreatO1：整體市場發(fā)展迅猛，自主購房對高性價比，高品質(zhì)住宅需求日益旺盛。O2：城市缺乏品質(zhì)升級，價格合理的高檔住宅產(chǎn)品。O3：引入全新住宅概念，認(rèn)同客戶層次接近。O4：專業(yè)營銷理念介入，先發(fā)制人，攔截客戶。O5：高品質(zhì)產(chǎn)品的完美演繹及高附加值的體現(xiàn)。T1：項(xiàng)目高端形象與客戶的保守思想可能會產(chǎn)生抵觸矛盾。T2：將面臨高品質(zhì)大盤小體量戶型競爭。T3：09年房地產(chǎn)市場的震蕩，可能會給客戶購買造成一定的壓力，持幣觀望現(xiàn)象嚴(yán)重，不利于項(xiàng)目快速去化。SW坊OT款分析五、日產(chǎn)品匠定位侄分析綜合藥對項(xiàng)狹目的殊全方嚼面分演析，遙產(chǎn)品叉定位滲的策言略應(yīng)澡力求恒“超征越市封場”詞，在耐區(qū)域聽的版火塊中勸做到豎：人撞無我石有，課更勝翅一籌蠻。1、替產(chǎn)品凝定位塑造鋒現(xiàn)代蔑主題頌房產(chǎn)息，多桃元概還念融揀合的第酒店醒式公益寓▼將本將案的面地段辟特征呢進(jìn)行腔整合寧，在臨整體紅概念悲上進(jìn)茄一步貞提升塔，使阻本案完產(chǎn)品潮特性剪、價錫格提升及脾開發(fā)才商品語牌建窩設(shè)上興做到增精細(xì)洋化。▼目前xx市大橋力發(fā)裕展旅銀游業(yè)蘭，市朵場上評酒店閣住宿算嚴(yán)重謠不足戚。以上確特點(diǎn)揪決定倡此產(chǎn)墓品市跨場上驕的稀襲缺性一期粥開發(fā)廣建議語酒店仇式公差寓結(jié)雹論2、回產(chǎn)品夢概念同解析什么畝是小頁戶型役?一居袖室建王筑面危積在應(yīng)60介平糧方米炎以下向，二塞居室梢建筑畢面積昆在8肉0攪平方恢米以蟻下，短房屋預(yù)設(shè)計(jì)示合理不，功乳能齊浙全，版還具躬備會河客、懶洗浴瓣、做沙飯等險功能縮慧，一判般都昨只有廚一個團(tuán)衛(wèi)生藝間。良好北的區(qū)施位、個便捷朗的交才通、衡方便智的購?fù)课锖椭\娛樂昂環(huán)境鄭等因因素是柏消費(fèi)拍者選個擇小爭戶型句時的籍重要畢考察熄因素柱。概念胸代表距：S哭OL勻O概念痛代表叛：S駝OH活O概念昆代表淺：S肝TU寫DI器O概念砍代表林：L架OF既T差異窄化產(chǎn)捐品1、鉛特色害產(chǎn)品定制貧化產(chǎn)誘品，哀滿足甲細(xì)分鐘市場濁下的繭目標(biāo)梁客戶籍的實(shí)睡際需蹦要。2、跨特色幅概念面向愛特定擁人群森，形污成“撥同類進(jìn)“聚番集效假應(yīng)。3、贈特色性景觀在有頸限景睜觀的畢營造唱上，梁融合易前衛(wèi)街的美河學(xué)概堂念。戶型博設(shè)計(jì)外形物不一潔定方傻正，四但要角與其限內(nèi)部和靈活膛開敞現(xiàn)的居籌住空濤間相找吻合炒，同甩時可株以利孕用錯肆層做注到面碧積不載變，刷但格怒局更辜立體烏，更弄富有政視覺紙效果自。內(nèi)劣部空釣間因受其獨(dú)邪特性驗(yàn)而成筍為設(shè)蟲計(jì)創(chuàng)慎新的污重要鉗切入甲點(diǎn)。乖由于她小戶拆型產(chǎn)跟品具著有過扛渡性穗，所幕以在真空間死上并批非追炊求永那恒、護(hù)固定坡而長純久，程而是情呈動溉態(tài)的置、可尊變遷對狀態(tài)巡壽，這禽樣它增就可盾以根怨據(jù)人洗們需棕要的聰改變理而有鼻成長噸與變苦化的穿可能和。個性輛多用疾空間多用困間設(shè)閉計(jì)，糟使居忠室使棕用增迫添靈詢活性犬，提此供多胡種實(shí)叼用可屈能，壘讀書干、家鏈務(wù)、少健身現(xiàn)、臨怎時居碧住…田…可脊變的騾空間會體現(xiàn)室居住隙的個稀性。結(jié)構(gòu)鉗合理冶，開序創(chuàng)私泛人空焰間一房廚一廳塑一廚極一衛(wèi)不組合轎的自隱由空襯間經(jīng)典派結(jié)構(gòu)栽，小恩戶型沫典型早享受三度孕空間翅（1尿）樓層票結(jié)構(gòu)柱示意翼圖3.頓9米3.劫9米2.旬8米2.率15盆米2.感8米三度驅(qū)空間答（2挺）提供哀一種點(diǎn)空間批上的軍變化棵，強(qiáng)貓調(diào)戶請內(nèi)公泄共區(qū)吼域與頁私密懲空間夢的區(qū)昂分，殿提供窄給住凳戶一企種更賊富趣餅味的均居住陸情景召，較浸受年篩輕消拳費(fèi)者濕的歡萌迎。通常期所說擴(kuò)的“窮躍廊罷式”藥產(chǎn)品會。戶鋤戶南墳北通逼透、看空間乏感強(qiáng)逝。xx市大除力發(fā)嘩展旅竭游業(yè)波，帶向動地濕方經(jīng)那濟(jì)增是長，閱目前叛市場筋上酒炭店式卷公寓壤處于闊空缺琴狀態(tài)腥，房橫地產(chǎn)垃還處倘于初鍬級水銹平，盆產(chǎn)品拋單一繭，缺償乏自攝己的爺特點(diǎn)米和個俊性，筒本地叢塊位而于市遙中心殿，是搬最后訓(xùn)一塊模緊鄰劇伊敏英河的束土地齊。位挎于重微點(diǎn)學(xué)富區(qū)，文未來伯銷售妥將快隔速去哲化，溝將給罰開發(fā)微商帶戶來豐朋厚的淋回報(bào)蹄。將第提高靠本地墊塊的燃市場藝價值溝，提劣高開累發(fā)商銜的知齒名度獨(dú)，為仙后期餐的開燙發(fā)打器下很應(yīng)好的蹦基礎(chǔ)膚。本案貸有自椅身獨(dú)阻特的需優(yōu)勢由，交樓通、飯地段贏優(yōu)勢私極大藏吸引藝購房亂者、走但是感怎么劣樣才邁能做栽到利均潤最射大化銳，是著最重祥要的部問題雪。因衰而建悅議本含案準(zhǔn)毅確的傳定位諸，細(xì)仍分市鐵場，額填補(bǔ)勾空白靜，盡?？烊胩渴?，哨快速顏消化洪，實(shí)毅現(xiàn)完僻美操吼盤。目前家居住壓狀況悅及住燦房需貌求：市場貞調(diào)查茄顯示咽，目悅前x娘x區(qū)盟城市執(zhí)居民擱幾乎煙都有啦自己伏的居妄住用較房，屠他們厭對現(xiàn)陜有居猴住環(huán)烏境及務(wù)居住裝品質(zhì)核有強(qiáng)紅烈的組改善昌欲望老，此兼部分調(diào)客戶抄為改皺善型刑客戶府。其次聲，近盾年來牧xx沸區(qū)大溜力發(fā)罷展旅踏游產(chǎn)敲業(yè)，踐大批炕外來義人口倡沖擊智住宅液市場靈，以吼投資鐵為主成的目晉標(biāo)客風(fēng)群占攔相當(dāng)打大比姿重。再次延，本壁城自窩用客源也不咐容忽恰視，晴安居艦、婚歉房、怖養(yǎng)老監(jiān)、一馳次置篇業(yè)等曬需求匙住房猾也占福一定溫市場員份額穴。目標(biāo)手購房撒者定忘位：品質(zhì)特提升瓜型居里住人寧群3、套目叔標(biāo)客伶戶群絹定位購房換者的扮職業(yè)賞描述竄：公務(wù)撒員工資劉待遇煙穩(wěn)定勺，月澡工資贊在2圍00姿0—躬28積00坊元左買右。他們評年輕升，個俱性、揉自信害，主享張獨(dú)確立，絕需要心屬于唐自己闖的住件房，畜或急添需結(jié)甩婚的豎婚房販。企事鹿業(yè)單亭位或枯機(jī)關(guān)敗中層戴人士事業(yè)仗蒸蒸垃日上時，他進(jìn)們月雜平均汪收入溫在1旋50煌0－寶16弦00銜元。他們垮成熟遮穩(wěn)重臺，對復(fù)生活綱有著燦自己目的獨(dú)歲到見經(jīng)解，夸對優(yōu)湊越的付品質(zhì)界生活炕有更乎高層派次的梅追求逢。生意踐人或靈私營蠻業(yè)主不管奮是大據(jù)型私炸營企除業(yè)主熔還是斗小生港意人物，經(jīng)鉤過自海己的看打拼朋，改野善生閑活方宮式以扇越升屆上層奇，是愁對自怒己人匠生目奴標(biāo)的辱肯定漏，也您是身共份的乏象征裝。他們循聰思孝敏捷燙，踏喉實(shí)勤牙奮，今大多概數(shù)家籃庭年四收入配在4紅－7煮萬，括甚至慚更多撕。購房仗者的候心理僵空間法：他們槳——虜尋求賀相對值的私門密空畢間，屈更加補(bǔ)舒適脂的生苦活空誓間和晴開闊斧的視魚覺享訂受。他們嘩——宣看重民十分垂可靠壞的居祝住安蓬全性查，需便要高壤品質(zhì)優(yōu)的服糖務(wù)。他們廣——錄非常略注重害產(chǎn)品坊的個嬌性，呈特別數(shù)是在章同區(qū)歐內(nèi)的膽不可拉比較聚性，奸崇尚褲獨(dú)樹拉一幟屢的心歇理個提性。他們劃——眾喜歡尼接受稀有品破位的膀信息漏。大輕氣的敢表現(xiàn)來形式丘，具巖有時速尚文描化內(nèi)啄涵的省表現(xiàn)漂，更拔能觸擾動他抬們的內(nèi)心秋，更吐能讓席他們戲認(rèn)可傷。綜合置項(xiàng)目屢周邊角個案出價格飼及當(dāng)剩地房謎地產(chǎn)斯市場鵝銷售肥價格睬的整顆體趨匹勢，烈建議千本案煙一期攪均價尸為：淺35紅00喉元/醬㎡，危這是銹通過傾努力撓可以脅在市岸場上陳實(shí)現(xiàn)面的價淺格。蝦項(xiàng)目臥如追講求更謎高的味價格鼠，則鼻需著其重突歲出產(chǎn)昂品特淚色，餡以此鑄來提憑高項(xiàng)機(jī)目品怒質(zhì)，宗爭取齡更高滔價格露。4、價福格建可議價格柄策略縮慧：1、店低開貫高走2、蛛在樓渠盤開辣售之先初定坑以較良低的兇價格綠，然都后再認(rèn)逐步煤漸進(jìn)訂提高理由五：◆開盤周初可閱以先攤聲奪提人地遮氣勢滿吸引飽市場梅視線博，引派起置呈業(yè)者磚關(guān)注拳，從創(chuàng)而迅犧速地妻聚集山人氣蹈?！舻烷_遣意味殺著價浙格線痕路會旬逐步碼走高碎，使擦已購喬買的承客戶構(gòu)感到切物業(yè)紙升值暑，繼陷而在杠市場剪上形成良野好口鹿碑，說這將峰是物潛業(yè)宣質(zhì)傳的蓮最好遵途徑崖?！舻烷_壤使發(fā)占展商蒜在物啊業(yè)的刃推廣蒸過程銅中占毫據(jù)主牛動，擴(kuò)有較者大策釘略調(diào)魔整空繡間。價格間定位稈：5、建半筑風(fēng)桿格建銅議1＞從建撿筑本濫身來展說，梳是通快過建維筑風(fēng)靈格來廣取得截兩種效摘果：但一是濟(jì)美觀脾，二鄉(xiāng)豐是識本別（貍?cè)缤廋I賴設(shè)計(jì)暮）從市字場的漆角度線來講怠，良急好的念建筑窯風(fēng)格征對樓鄰盤銷售津是有篇積極模意義鄰的，壯也是抖樓盤慨推廣能的賣衡點(diǎn)之一么。對礙目標(biāo)粗客戶雙來說錫，有款風(fēng)格樸的建抓筑能學(xué)獲得他線們的黨認(rèn)同探，引錄至精絡(luò)神上捐的愉裂悅。就特別短是針對困特定宵消費(fèi)襪對象摔的樓符盤，燈更要柿在風(fēng)救格上倚與目標(biāo)斥客戶彈的心牽理特嫌征相精符。參考陰圖一2＞小戶腐型樓叛盤設(shè)嚴(yán)計(jì)都觀比較足追求盜時尚任、新范穎的友外形部和立面，忍這是銹一個戲潮流裙；與賭此同皂時，送實(shí)用套、環(huán)場保也拐受到越來窮越多鐘的關(guān)澤注?？椩谀糠蚯暗募偌夹g(shù)溫條件乳下什滲么樣淚的外形都喇能設(shè)璃計(jì)，學(xué)關(guān)鍵濫是如昨何滿曾足房焰子的睬實(shí)用放性要?dú)g求，即使落是一鋪些帶賺弧形這、帶發(fā)邊角槽的地倆方也蟲可以閃通過約設(shè)計(jì)創(chuàng)新慶來增壤加小鋒戶型寄的舒摧適度倚；而劑在立練面上辭則更贈注重新材放料的壯使用另或材作料的捎創(chuàng)新蠅用法違。參考涂圖二參考鈔圖三參考牛圖四3＞外立蘇面的地細(xì)節(jié)購處理擱上一荷定要舒有創(chuàng)牧新的險手法樣，達(dá)到學(xué)時尚責(zé)、高墓雅、繪精致平的定尺位。孤通過鎖立面愉的再設(shè)跟計(jì)將私原來鉤裸露拆的空程調(diào)機(jī)偉位全玩部用飄金屬殲打孔鋼版板整浩體屏逢蔽，姑外立巾面看混不到柔任何祝一部眉空調(diào)室績外機(jī)吉，金皮屬鋼蝕板經(jīng)戚過打夾孔處倡理，漏成為尿半透明綢、可懂呼吸畏的立極面材吉料，喜使建舟筑立噴面既妹年輕又改極富駱個性爭。參考蟲圖五參考錦圖六參考幟圖七6、犁戶型戶建議哄（借娃鑒案卸例）重慶失御城旨華府謹(jǐn)樓盤腿—戶貪型1重慶壯御城漂華府熟樓盤青—戶皺型2重慶仗御城升華府?dāng)硺潜P稠—戶姑型3重慶刪金科帥十年蒸城—戶講型1重慶更金科蠟十年廢城—戶律型2重慶馬金科晉十年溜城—戶店型3金科憶陽光泳小鎮(zhèn)順義浮順鑫管花語通過惑花架禿、大描陽臺漲、飄那窗等帶辦法悼偷面返積的度辦法星值得輛借鑒邪，望礙結(jié)合智我項(xiàng)羽目的捕具體歉實(shí)際艷予以犯再創(chuàng)場新。顏以下紗戶型陰供設(shè)猴計(jì)團(tuán)腦隊(duì)參格考。以上借戶型綿望項(xiàng)泰目設(shè)鞋計(jì)團(tuán)水隊(duì)予臟以認(rèn)滅真研脾究，吹結(jié)合日xx慢當(dāng)?shù)囟錃夂蜓颓闆r打及我氣項(xiàng)目煙的實(shí)企際情芝況，顏對戶玻型進(jìn)汁行認(rèn)優(yōu)真研方究，失對戶金型予訊以消央化再溉創(chuàng)新在！并喘建議凍設(shè)計(jì)斜團(tuán)隊(duì)糧成員醋充分蟲發(fā)揮闊才智侍，提溝高性援價比制，給搭消費(fèi)乏者實(shí)絹惠，沉打造島項(xiàng)目紗核心環(huán)賣點(diǎn)殖。區(qū)別瓣于普枝通零癢售業(yè)灰，直雨接服膨務(wù)于撒普通朗中檔修客源百，兩釘者互脹動、姿互補(bǔ)親，填傘補(bǔ)了饞市場闖空白兩，給束各階仙層消腫費(fèi)者血帶來脈更多葵更好邁的實(shí)虛惠。美食圈、時障尚服欄飾、藍(lán)嬰兒闊用品表、智不力玩翅具、慕文具旬用品芽、小井飾物首、化模妝品休專營翠、花暑藝館折、家瓣居館碌…恨…特色鹿零售虧街區(qū)7、臨配套役建議考慮點(diǎn)到現(xiàn)驕代生偶活節(jié)理奏快缺，工未作壓拒力大盲，尤摩其是鎮(zhèn)中高鋪收入確人群俱對消演費(fèi)之缸余的糕更高械要求廉：養(yǎng)糕生保臟健、蝴交友配聯(lián)誼岸、提御升生驕活品表質(zhì)、局定期瞇了解付各類私品牌渣的信躍息等喜。經(jīng)營雷以提禾供會戶所、羊健身蜓、S蝦PA法、美丸容、機(jī)美發(fā)嘗等服絕務(wù)設(shè)愛施為懶主。社區(qū)雅會所早生活笨館8、其仙他建診議景觀建議壩：根據(jù)攜項(xiàng)目勉地塊段及建含筑布軋局情兵況，劈燕建議懲景觀閘布局湯注重護(hù)景與雀景、匙棟與看棟之纏間的慣銜接新，可中通過合綠化幸?guī)?、蓮水系陳、小適品、漸雕塑伸等為趕項(xiàng)目昂進(jìn)行削全方容位景拴觀包幫裝，燙點(diǎn)綴票社區(qū)揚(yáng)休閑萌、養(yǎng)惰生等淘文化閃氣息耍。物業(yè)獻(xiàn)建議幻玉：安全靜系統(tǒng)廚：社宗區(qū)采享用2矛4小篇時現(xiàn)暴代安萄全保密障系陸統(tǒng)、芒紅外歉線周柜界請報(bào)警忌、閉逮路監(jiān)復(fù)控、傾入門免登記等安參全系悄統(tǒng)，凡確保聽業(yè)主斤的安燭全。細(xì)致勞服務(wù)簡：2友4小錘時全迅天候墾值班鼠，電若話保岡修、隨維修料隨叫圖隨到非，全條方位蔬物業(yè)船服務(wù)們，增計(jì)強(qiáng)業(yè)搬主居住的辮優(yōu)越府感和束尊貴坡感。其他紅服務(wù)告：躁提供偵代購布票務(wù)次服務(wù)獸/提船供代麥客預(yù)謊訂和娛安排燭出租膏汽車?yán)欠?wù)楚/提控供全絕方位眨保潔找、保耽姆等家象政套環(huán)餐服筆務(wù)等古。酒店羨式公客寓意拘為“乞酒店慎式服次務(wù)，賀公寓瓣式管生理”維，是砍既提候供酒抗店的芹專業(yè)及服務(wù)釀又擁猛有私抖人公家寓的盲秘密莫性和罩生活怖風(fēng)格怨的綜杜合物縣業(yè),泛因此咱，我去司建陷議如蠻下：車庫神建議底：根據(jù)哥建筑飲體量夾、住蠟戶數(shù)綿匹配腸車庫飄，也籃可適泡當(dāng)設(shè)自置地吳上車擦位和團(tuán)私家項(xiàng)車庫這，最蓮大限浙度滿紛足社槐區(qū)業(yè)順主停犯車需宣求。六、給企劃粗策略乏與目絲式標(biāo)1、箱企劃志策略擊：以項(xiàng)葛目成突熟住類區(qū)環(huán)狹境底屈蘊(yùn)為朋背書題，塑銳造產(chǎn)序品集鍋菁大瘡成的肢現(xiàn)代妖高端膨居住靈形象癥，升尚級開誦發(fā)商陜品牌氣品質(zhì)跌，引畜發(fā)搶那購熱苦潮！精準(zhǔn)收出擊1】早入市抖期目戲標(biāo)：迅速顆打響伯知名悠度，碼樹立句初步伐品牌襲形象脫，建堅(jiān)立口哄碑，磚造成憑城市透小眾疲傳播斜的聲賄勢，盞迅速飽引起難市場戒關(guān)注順和興農(nóng)趣，激儲備劇意向策客源撒，短錫期內(nèi)租制造猶出城遼市熱辰門消撫費(fèi)話梳題。2】丈營銷杠期目筑標(biāo)：持續(xù)蓄力造渠并鞏黑固、愛維護(hù)伙品牌昌形象見，創(chuàng)焰造無饅窮軟訪性附留加值縫，達(dá)囑到良批好的浪銷售汪效果壤，實(shí)計(jì)現(xiàn)長副期品森牌效泉果，砍建立傍城市藝地產(chǎn)隊(duì)首席刷品牌卵的形浪象，洋借項(xiàng)乘目品析牌，拾延伸功企業(yè)蘇的品盒牌形可象，始同時穗借項(xiàng)東目的泡宣傳遵，創(chuàng)廢造房鑼地產(chǎn)岡開發(fā)督的新閉觀念廉、城哨市生嚇活新驅(qū)概念脆，為蒙項(xiàng)目渾品牌犯和公枕司品凈牌增賺加厚朝度。塑造壇xx逗酒店瓶式生僵活高芬位形大象盡展馬現(xiàn)代脫城市圾人居摔品質(zhì)偷巔峰2、晶企劃洞總目乓標(biāo)：3、許階段墓性目閥標(biāo)：七、易推廣迫定位皺與策妹略1、陳推掉廣定風(fēng)位大氣謀獨(dú)到推廣毯的目初的在廈于向腹?jié)撛诩聪M(fèi)年者展鑰示樓休盤高旅端住光區(qū)的叫品牌傘形象銅，從宿而引惹發(fā)市重場的要關(guān)注黑，增盒強(qiáng)目壁標(biāo)客黨群的載認(rèn)同灑感。館這絕脅不是知口若偷懸河停的推催銷詞砌令，園而是疏樓盤井與市草場雙疊方心裂與心證的溝需通。在天孔鵝灣輸，我趁們突儉破傳課統(tǒng)居太住模勵式的視桎梏元，傳貸承一泉種最殼美好氧、最紀(jì)時尚克、最掛高端箱的生敗活愿絞景。推廣塊定位牛：自由萌派公揮館籠酒店李式人熱生2、踏推廣牢策略步步議為營以項(xiàng)巾目總鋸體定完位為抓不變鵝宗旨縫，以副市場慕隨時挨變化菠的信徑息為射指導(dǎo)帽，緊釀跟市兔場反已應(yīng)，串步步興為營群。白不放搶松任范何一訊步，領(lǐng)才能摧使銷休售戰(zhàn)門績最圾大化扭。讓我本案蓮的酒歷店式脂貴族稀生活辨與本惹土傳量統(tǒng)居漠住模樓式形呈成鮮泥明對斗比，萄訴求番一種五全新顛的居遭住理昏念，墊力求六成為犧城市霞文化炊的新愈亮點(diǎn)清。推廣帝宗旨悉》》亂營銷顆導(dǎo)向漿(“犧4V霜”組慣合論奴)VA例RI村AT晴IO布N：熄差慌異化VE焰RS炕AT討IL外IY鳳：功江能彈靈性化VA妨LU鳴E：息附加看值化VI狐BR斃AT出IO蠢N：捎共鳴建筑姓形象梳、特妹色宣扯傳、釣靈活繞的活銜動營幕銷建筑際均好唱性，新景觀擁、高石端建棕筑、窄品位躲生活區(qū)位饞價值籮、學(xué)城校人竊文環(huán)世境、示特色緞化文蠻體活恰動-參--懷生活文才化附麻加（臘我們沸的重澆點(diǎn)）使消琴費(fèi)者擁更深驕切體再驗(yàn)到衣產(chǎn)品逃和服欠務(wù)的賣實(shí)際暴價值洪效用涌--損-同毒時實(shí)違現(xiàn)銷付售與沃樹立診品牌誓的雙徒贏戰(zhàn)比略。包裝桐、推潛廣與瞎銷售來的策慨略主紛線。通過褲對項(xiàng)萄目推鄰廣背償景的退深度朗挖掘棗，以紋及對亭以往迅推廣間經(jīng)驗(yàn)姓多向莫度的羞統(tǒng)籌尚分析圈，我妙們擬艷定出疑20錢10雅年的承整體堆推廣直策略調(diào)——以報(bào)駛紙、喚戶外狹等主兔流媒賄介作斬為強(qiáng)解勢推嚴(yán)廣渠扁道；活動芒及銷血售道逮具輔拐助配妥合20炒10侮，成勾功在衰握！2.拔1、性媒體里策略以報(bào)赤紙平矛面媒應(yīng)體為緒主要比投放帆陣地辟，宣兔傳項(xiàng)條目形稈象及獎活動荒告知贊，可府以將緣瑞宣傳啄作用酷最大廊化。通過資電視為臺主聰流頻晴道、刮廣播燥電臺性強(qiáng)檔橫欄目陸在黃軟金時獸段對羞社區(qū)委環(huán)境謊、居丹住文濟(jì)化等瘦進(jìn)行鎮(zhèn)全方業(yè)位展?jié)B示，栽進(jìn)一女步提壞升項(xiàng)喘目形菠象與諒知名含度，差凸顯經(jīng)其貴鉆族禮渡遇式合生活娛無與吐倫比釣的便籮利性請與品亦質(zhì)性雙?！岸涛滔⑻巳喊l(fā)斷”活另動，亮分批占次重幟復(fù)進(jìn)炭行，揀產(chǎn)生螞信息玻覆蓋謹(jǐn)式效言果，突將賣擋點(diǎn)信食息有長效傳招播。以D催M(jìn)直能投、疼樓體繞廣告賴進(jìn)行拘鞏固墻宣傳斬，持受續(xù)造蓮勢，掃為項(xiàng)勢目順丈利銷見售保擁駕護(hù)乒航。2.員2、潛戶外尺策略由于午戶外項(xiàng)高炮郊對項(xiàng)巾目形頂象樹滴立起床到至此關(guān)重錢要作裕用，悲是項(xiàng)籠目目暗標(biāo)及喘潛在盟客群總出行烤首要橋場所闊，應(yīng)破給予校高度桂重視激，高形速公貢路也干應(yīng)同漂等對扁待。高炮休：機(jī)手場路勿、城拍市主瓦干線惑及高爺速公襲路全鬧面覆倍蓋報(bào)紙駕展架還及P予OP絕：x質(zhì)x市山區(qū)內(nèi)愈全面舊覆蓋建議大將報(bào)根紙展迫架展額示項(xiàng)牢目部拳分面醫(yī)積放哈大，列使之薪更加乳醒目梳。配起合其杠它形水式P郊OP喊在x跌x區(qū)況內(nèi)全昨面覆絹蓋，裕包括譽(yù)飯店皂、洗禾浴中啄心、津商場炎、酒羊吧、刑KT成V等閘娛樂勢場所廈，進(jìn)侄行項(xiàng)建目形蝕象展禮示及倒活動薪告知抽。2.鄭3、報(bào)活動岡策略活動紡主題利：“禮VI例P客范戶”是優(yōu)惠想購房代活動切入曾時間賢：項(xiàng)拋目集鑒中認(rèn)繁購前乓、持量續(xù)銷騙售期活動蜂方式幼：各倚階段?！癡拜IP行”客稅戶，型享受陸不同俗階段扛的折閱扣優(yōu)搶惠。疾同時日，為渠對外侄體現(xiàn)止社區(qū)蒜業(yè)主驕屬于咐高質(zhì)素人宜群，智增強(qiáng)坡賣點(diǎn)吩。通過爛此次攀活動蠶，一身方面千可為黃項(xiàng)目硬積聚窩人氣惕，在爸不同耐時期火截留學(xué)客戶潮；另協(xié)一方美面也框容易顏獲得暖廣泛小的市之場凡蠢響，掠有利旬于大青范圍碗提高粘項(xià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