中原國際商貿城項目策劃全案

中原國際商貿城項目策劃全案項目總論一、中原國際商貿城項目基本情況中原國際商貿城選址在周口市川匯行政新區(qū)，臨近北郊。用地性質為商業(yè)用地，用地面積為2200畝(其中凈地2023畝，退規(guī)劃紅線200畝)西界：輕工一路，東界;大慶路，南界;建設路，北界：北環(huán)路。由周口市天華置業(yè)有限公司通過正式掛牌所得，總地價約人民幣8000萬元。周口市規(guī)劃局已經(jīng)批準了該項目的建設用地，并給出了紅線與規(guī)劃設計規(guī)定。本地塊目前除有部分小量拆遷外，大部分無拆遷任務。周口市有關部門在市長辦公室會上已基本滿足項目用地的六通(即上水通、下水通、路通、電通、暖通、通訊通)條件，周口市政府成立了以市長負責制的項目指揮部，項目列入周口市2023年一號工程，并準備申報河南省重點工程項目。二、項目模式與合作方式本項目由周口市天華置業(yè)有限公司獨資開發(fā)。項目經(jīng)營方式：商業(yè)鋪面、配套住宅所有銷售，商務休閑區(qū)和辦公園區(qū)所有銷售；鋼構結構大棚、大型倉儲、貨場、無污染加工區(qū)、物流配送中心等大部分租賃，部分留作自營。自營部分在財務預測時按租賃形式列算。三、項目可行性報告的結論項目總投資人民幣132189.5萬元(含貸款利息)，啟動資金2000萬元，向銀行借款8000萬元。經(jīng)分析研究，項目重要經(jīng)濟指標如下:1、成本指標（1）交易展銷區(qū)二層復式混凝土框架：1294.76元/㎡（2）配套住宅區(qū)多層半框架：1194.36元/㎡（3）商務休閑區(qū)小高層框架：1394.35元/㎡（4）倉儲加工園等鋼構結構：1064.76元/㎡2、銷售與租價格指標：（1）交易展銷區(qū)：二層復式商鋪售價為1900元/㎡（2）配套住宅區(qū)：多層住宅售價為1380元/㎡（3）商務休閑區(qū)：小高層售價為2100元/㎡（4）倉儲加工園等鋼構租賃金為：21元/㎡月3、收入標準(靜態(tài)指標)（1）銷售收入：149940萬元（2）租賃收入：5619.6萬元（可租賃部分年靜態(tài)指標）4、財務指標(靜態(tài)指標)（1）所得稅前利潤：32765.9萬元（不含租賃鋼構物業(yè)收入）（2）投資利潤率：45.5%（3）投資利稅率：55.6%（4）稅前財務凈現(xiàn)值：62447.9萬元（5）內部收益率：48.36%（6）投資回收期（靜態(tài)）稅前：4.2023稅后：4.57年（7）投資回收期（動態(tài)）稅前：4.93年稅后：5.30年（8）稅后財務凈現(xiàn)值：49971萬元（9）內部收益率：41.04%第一部分市場研究與方案構思第一章項目市場研究1.1周口專業(yè)市場宏觀走勢分析周口市是一個有著一千多萬人口的大市，正經(jīng)歷由傳統(tǒng)農業(yè)向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)化農業(yè)轉型、小城鄉(xiāng)向大都市發(fā)展的歷程。發(fā)展大商貿，促進大流通，加快城市建設勢在必行。建設大周口的大都市目的，就需要有一個與市情相適應相配套的城市發(fā)展戰(zhàn)略，在周口城市發(fā)展戰(zhàn)略五年計劃中，其重要一項是：規(guī)范市場行為，建設、引領地區(qū)大流通、大商貿的大型綜合類批發(fā)市場，已經(jīng)是周口經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)定。1.1.1周口市住宅商品房情況周口市住宅商品房正由住居時代開始向人性化、智能化方向發(fā)展；開始走出“火柴盒”式的建筑，向多樣化、綠化、園林、健康的人居時代邁進。在層高上開始向小高層發(fā)展；在戶型上開始向大套居發(fā)展；在設計上開始有飄窗，分干、濕區(qū)，動、靜區(qū)，注意家居、環(huán)境、文化、配套四維空間，但目前仍存在社區(qū)管理體制不規(guī)范，物業(yè)管理落后等明顯的較落后城市特性。周口住宅商品房整個價位走勢偏低。從市場調查來看，最為普遍的價位在1300～1100元每平方米之間；在個案中，最高售價達每平方米1960元，最低售價（頂樓）在每平方米850元左右。1、周口城鄉(xiāng)人均居住建筑面積周口城鄉(xiāng)人均居住建筑面積為29.4平方米，已基本達成小康居住水平；農村人均居住建筑面積：19.76平方米。2、周口市住宅平均價格中心城區(qū)：1300元/平方米；外環(huán)城區(qū)：950元/平方米3、周口2023年前已完畢開發(fā)面積（城鄉(xiāng)）：982萬平方米其中：住宅面積：692萬平方米；商業(yè)地產(chǎn)面積：290萬平方米4、周口2023年后預計新開發(fā)面積（含在建）：200余萬平方米。其中：住宅面積：120萬平方米；商業(yè)地產(chǎn)面積：80余萬平方米5、周口房地產(chǎn)銷售基本特性周口房地產(chǎn)銷售重要表現(xiàn)為：售價適應本地消費水平，房產(chǎn)整體形勢良好，隨著農業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程加快，周口蘊藏著較強的購買力。周口住宅地產(chǎn)銷售價格差距較大，從每平方米1950元到每平方米850元，表現(xiàn)出發(fā)展中城市的不均衡性。周口商業(yè)地產(chǎn)仍處在以租賃為主，少數(shù)專業(yè)市場開始有產(chǎn)權進步，但價格差距太大，從很少數(shù)每平方米達成15000元到最低2023元每平方米，表現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)市場極不穩(wěn)定，具有明顯的初級特性。1.1.2周口寫字樓情況周口尚未形成規(guī)范的寫字樓，除幾大銀行擁有15層以上高層外，周口高層建筑很少，體現(xiàn)出城市經(jīng)濟較為落后的基本特性。1、多層帶商居辦公樓較為普遍如川匯區(qū)文化館，一層為商鋪和辦公，二層以上辦公與住居混雜，入駐機構以文教為主；以小戶型結構、單間面積20平方米為主，其余有二室、三室戶型，面積在40-50平方米；沒有規(guī)范物業(yè)管理，只有車輛看管。2、多層機關辦公樓自用與出租如位于七一路中段的商業(yè)局辦公樓，層高8層，總面積7000平方米，配有電梯、保潔等，戶型單間面積30平方米，共110套，二室60平方米，約20套，三室90平方米，約15套。6至7層為商業(yè)局自用，1至5層對外出租。3、開發(fā)寫字樓較少如位于老新華書店對面的永安商務樓，屬對外出租的專業(yè)寫字樓，備有電梯與基本物管服務，但出租率不甚抱負，約在50%多一點，戶型以單間為主，面積在26平方米左右，約100余間，每間每月租金400元左右，重要入駐機構為文教、交通、地產(chǎn)、保險等。1.1.3周口八縣一市一區(qū)經(jīng)濟情況1、項城市位于周口市南部，面積1083平方公里，人口103萬，轄18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。支柱產(chǎn)業(yè)為蓮花味精，社會經(jīng)濟指標的絕對值基本與周口相持平，年人均可支配收入在4000～5000元之間。重要商業(yè)區(qū)在以項城商場和項城家電城為中心的東大街中段，專業(yè)市場有項城建材市場，位于環(huán)城中路與車站路交匯處。項城交通發(fā)達。漯阜鐵路環(huán)城而過，并以形成省級公路網(wǎng)。2、鄲城縣位于周口東部，面積1471平方公里，總人口120萬，轄20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。在八縣中，鄲城是經(jīng)濟較為落后的縣之一，農業(yè)仍是縣經(jīng)濟重要支柱。年人均可支配收入在3000元左右。商業(yè)區(qū)位于天河平價商場為中心的人民路中段，專業(yè)市場不發(fā)達，重要依靠馬路帶經(jīng)濟。鄲城交通不發(fā)達。鐵路有許鄲地方鐵路，洛河亙城而過，省級公路網(wǎng)已形成。3、淮陽縣位于周口市腹地，面積1468平方公里，人口119萬人，轄20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)?；搓柦?jīng)濟比較落后，僅有一個占地約30畝的陳州商城，商業(yè)十分蕭條，沒有形成較為集中的中心商業(yè)區(qū)，年人均可支配收入在3000元左右。淮陽城關有三分之一為龍湖，交通不發(fā)達，鐵路有周淮地方鐵路與許鄲地方鐵路，106國道穿城而過，省級公路網(wǎng)已形成。4、西華縣位于周口西郊，總面積1194平方公里，人口79萬，轄19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。西華是八縣中較小縣之一，經(jīng)濟比較落后，年人均可支配收入在3000元以下。西華交通不發(fā)達，沒有鐵路，重要依靠省級公路網(wǎng)。5、沈丘縣位于周口市東南郊，總面積1007平方公里，人口111萬，轄21個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。沈丘為八縣中較大縣之一，也是八縣中經(jīng)濟較好的縣之一，年人均可支配收入在3000元以上。重要商業(yè)區(qū)在縣府街中段，建環(huán)路內有一個較有規(guī)模的綜合批發(fā)市場。沈丘交通不發(fā)達，沙潁河盤城而過，交通重要依靠省級公路網(wǎng)。6、鹿邑縣位于周口市東北部，與商丘、安徽接壤，面積1245平方公里，人口110萬，轄22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。鹿邑是八縣中較大的一個，經(jīng)濟實力在八縣中也較強，年人均可支配收入3000元以上，商業(yè)中心在西大街和人民路中段，境內沒有鐵路，交通重要依靠省級公路網(wǎng)。7、扶溝縣位于周口市西北隅，面積1173平方公里，總人口68萬，轄15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。扶溝是八縣最小縣，經(jīng)濟綜合實力在八縣中屬于中上水平，人均年可支配收入在3000元以上，許鄲地方鐵路與賈魯河穿市而過，具有水陸交通與省級公路網(wǎng)聯(lián)動能力。8、太康縣位于周口市北郊，面積1759平方公里，總人口130萬，轄23個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。太康是八縣中較大的一個，經(jīng)濟實力在八縣中屬上流水平，年人均可支配收入在3600元左右，商業(yè)已形成如商貿大世界、建材城、服裝城、集貿市場。許鄲地方鐵路與106國道交城而過，省級公路網(wǎng)發(fā)達。9、商水縣位于周口西南部，面積1314平方公里，總人口107萬，轄23個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（場）。商水距周口僅8公里，周口未來城市發(fā)展將實現(xiàn)“周商一體”，商水是周口向南發(fā)展戰(zhàn)略帶，商水目前經(jīng)濟落后，是八縣中較落后的一個，年人均可支配收入在3000元以下，交通重要依靠省級公路網(wǎng)。10、川匯區(qū)川匯區(qū)由周口的重要城區(qū)組成，川匯區(qū)經(jīng)濟水平整體高于周口市，人口35萬人，年人均可支配收入在5000元左右。11、八縣重要經(jīng)濟特性（1）商業(yè)工業(yè)品來源渠道重要有：鄭州、武漢、江浙；（2）房地產(chǎn)發(fā)展較慢，統(tǒng)屬于較落后地區(qū)；（3）以農業(yè)為主，各縣都有農用機械廠和交易場合；（4）商業(yè)發(fā)展較慢，體現(xiàn)農業(yè)大市的基本特性；（5）人均住房面積19㎡；（6）城區(qū)商品房價格在800～1100元/㎡之間。1.2周口市專業(yè)化市場中觀走勢分析1.2.1周口專業(yè)化（商品化）市場情況周口目前擁有的各類專業(yè)市場，所有停留在商品化市場這一面向終端消費者經(jīng)營模式，其特點是：經(jīng)營成本高，經(jīng)營利潤薄，發(fā)展形式單一，缺少自身生命力；行業(yè)業(yè)態(tài)尚處在“攤位制”狀態(tài)，特別表現(xiàn)為“集貿”市場，充足反映了周口農業(yè)大市的基本特性。1、建材裝飾市場①周口鐵路建材批發(fā)市場位于農工路，為新建中的專業(yè)建材批發(fā)市場，重要經(jīng)營：瓷磚、潔具、木地板、鐵藝、石材等，建筑結構為兩層復式磚混房，市場運作模式為出租。②周口精細建材批發(fā)市場位于大慶路南段，為新建中的專業(yè)建材批發(fā)市場。重要經(jīng)營：瓷磚、潔具、木材、油漆、五金等，建筑結構為兩層復式磚混房，占地面積約在100畝左右，市場運作模式以出租為主，單體租金平均為10000元/平方米/年。③周口鋼材世界位于建設路，占地約6畝的露天鋼材交易廣場，重要經(jīng)營各類鋼材，經(jīng)營年史約2023以上。④豫東大世界由宋慶齡基金會投資，擬在周口興建一個大型建材批發(fā)市場，該項目正在論證階段。2、集貿市場①周口農資大市場位于周淮路農科所附近，占地面積450畝，建筑結構為二、三層磚混結構，屬新建市場，計劃今年5月1日或6月1日開業(yè)。重要經(jīng)營內容：化肥、農業(yè)生產(chǎn)資料等。市場運作模式以出租為主。②高莊集貿市場位于莊東路，建筑結構以鋼架石棉瓦大棚為主，部分磚混房，重要經(jīng)營蔬菜等農副產(chǎn)品，現(xiàn)已停業(yè)。③北花園集貿市場位于建設路與八一路交叉口，占地約8畝，建筑結構重要為鋼架石棉瓦大棚，部分磚混房，經(jīng)營時間約3年多，經(jīng)營內容：蔬菜等農副產(chǎn)品。④文昌街集貿市場位于文昌街，占地約8畝，建筑結構為單層磚混房，中間為鋼架石棉瓦大棚，重要經(jīng)營蔬菜、干果等農副產(chǎn)品，經(jīng)營時間約4年。⑤迎水寺集貿市場位于中州路北段，占地約8畝，建筑為單層磚混房，中間鋼架石棉瓦大棚，經(jīng)營內容為針織、毛線、服裝、鞋帽等，經(jīng)營時間約5年。⑥八一路農貿市場位于八一路，是周口市內最大的農貿市場，占地約20畝，建筑結構為單層磚混和鋼架石棉瓦大棚，是典型的馬路帶與攤位制市場，重要經(jīng)營蔬菜、干果、水產(chǎn)品等農副產(chǎn)品。3、家具市場①華威家具城位于工農路南段，經(jīng)營實木家具、皮料家具，布藝等，為舊倉庫改建而成，經(jīng)營時間約4年。②家美家具城位于工農路南段，建筑結構為二層大框架大廳，重要經(jīng)營內容：一層為辦公家具、木、皮沙發(fā)，二層為精品套房家具。③龍江家具廣場建筑結構為三層大框架大廳，目前正在裝修待營業(yè)階段。④浙江家具城位于大閘路，面積12023平方米，框架式結構，重要經(jīng)營實木家具、套房家具、辦公家具等。⑤易發(fā)家具廣場位于中州路與川匯區(qū)委附近，建筑結構二層磚混，面積2500平方米，為獨家經(jīng)營市場，重要經(jīng)營辦公家具、套房家具等。4、其他類市場①周口古玩城位于八一路，建筑結構單層磚混，重要經(jīng)營古玩、字畫、玉器等。②北京亞飛周口汽貿城位于建設路，占地約10畝，屬獨家自建自營性質，重要經(jīng)營整車銷售，經(jīng)營時間約4年。③周口億星批發(fā)市場重要經(jīng)營糖酒副食品，屬典型的馬路帶經(jīng)濟，經(jīng)營重要集中一層商業(yè)鋪面。5、專業(yè)化（商業(yè)化）市場調查分析①分析數(shù)據(jù)：市場個數(shù)：21個業(yè)主戶數(shù)：3510戶市場經(jīng)營業(yè)類：建材、服裝、家電、家具、集貿、汽貿、食品共七類。市場總面積：150萬平方米。②建筑結構：單層磚混31.5萬平方米占21%二層復式45萬平方米占30%鋼架石棉瓦大棚64.5萬平方米占43%舊倉庫等舊房改造9萬平方米占6%如下圖所示：③經(jīng)營業(yè)主來源本地：3018戶占86%；外地：492戶占14%④租金價格10元/平方米月以下：占6%11-15元/平方米月：占38%16-25元/平方米月：占46%26元/平方米月以上：占10%中心產(chǎn)業(yè)區(qū)分部旺鋪，租金以達60-100元/平方米以上如下圖所示：⑤市場流通通路零售業(yè)：占89%；批發(fā)業(yè)：占11%如下圖所示：1.2.2荷花市場荷花市場位于周口市中心，北面七一路，南面交通路，東面中州路，西面長青路，面積約八十畝，建筑面積約5萬平方米，重要結構為二層和部分鋼架大棚，市場內共有商戶2350戶，經(jīng)營項目涉及服裝、百貨、五金、副食品、日用品、日雜用品、建材、電子、文體、音像等多類別。1、交通不暢制約了市場發(fā)展荷花市場位于市中心，車輛出入不方便，加上市場內各種添置物的阻礙，市場出入貨不暢，已不符合交通作為市場的基本規(guī)定。2、亂收費壓抑了市場發(fā)展荷花市場由于缺少有效管理，亂收費現(xiàn)象十分嚴重。如上二層送貨按在二層位置一件貨收費在30～100元不等，工商、國地稅每月每戶在780元以上，嚴重挫傷了經(jīng)營戶的積極性。3、消防隱患壓在人們心頭荷花市場由于歷史因素，消防一直未能按市場規(guī)范建設，而荷花市場現(xiàn)狀已無法改變消防隱患的事實。從全國各大市場的火災來看（如安徽合肥城隍廟市場2023年大火，沈陽2023年大火，安慶光彩市場2023年大火等等），一旦荷花市場出現(xiàn)火情，后果將不堪設想，不僅是房、貨的損失，更有也許傷及人民生命安全。1.2.2.1荷花市場經(jīng)營內容分析1、棉紡、服裝、鞋類產(chǎn)品1391戶占59%2、小百貨、日雜品306戶占13%3、糖、煙、酒、副食品270戶占11%4、電子、電器、電工、電料、五金200戶占9%5、其他（化妝品、廚具、建材）183戶占8%1.2.2.2荷花市場鋪型結構分析1、單間2060戶占87.6%2、兩間247戶占10.50%3、三間28戶占1.2%4、四間16戶占0.7%5、鋼架大棚1座1.2.2.3荷花市場經(jīng)營業(yè)主類別分析1、購房經(jīng)營業(yè)主214戶占9%2、租房經(jīng)營業(yè)主2138戶占91%3、本地業(yè)主2023戶占86%4、外地業(yè)主329戶占14%1.2.2.4荷花市場經(jīng)營情況分析1、市場租（售）價格情況市場最高售價在溫州商城主入口兩側，每平方米15000元，市場最低售價每平方米僅2023多元，形成巨大的距差，從售出價格平均分析，售價應在每平方米4000～8000元之間。2、市場營業(yè)情況荷花市場最鼎盛時為5000多戶，現(xiàn)在為2350戶，正開門營業(yè)的1881占總經(jīng)營戶的80%，關門未營業(yè)的469占總經(jīng)營戶的20%。1.3中原國際商貿城市場微觀走勢分析1.3.1區(qū)位特點中原國際商貿城選擇在周口市川匯區(qū)新政務區(qū)，是周口市城市新一輪經(jīng)濟發(fā)展圈，具有較高的商業(yè)區(qū)位價值。市政府投資重點的轉移給川匯新區(qū)帶來了更多的機遇。川匯新區(qū)的建立使各項配套得到完善，居民人口增長，生活設施進一步齊全，對外交通不斷完善，川匯新區(qū)將吸引更多的公司來開發(fā)投資，同時城市基礎配套的現(xiàn)代化，投資環(huán)境化政策優(yōu)惠，掃清了投資商的顧慮，加速經(jīng)濟的發(fā)展，提高新區(qū)的知名度，直接增長投資物業(yè)的價值。1.3.2購買對象及購買心理分析對購買對象心理分析采用市場調查的手段，調查共發(fā)放問卷200份，向具有一定經(jīng)營規(guī)模的業(yè)主做了具體而進一步的訪查。1.3.2.1業(yè)主經(jīng)營現(xiàn)狀分析 1、經(jīng)營場合及種類（1）經(jīng)營場合的樣本分布（2）經(jīng)營種類的樣本分布棉紡針織、服裝鞋帽、建材、家具三個種類是本次調查重點，占比達57.5%，“其他”項中涉及電子、電器、服裝、音像、家具和小百貨。（3）經(jīng)營場合BY經(jīng)營種類棉紡針織、服裝鞋帽、家具、建材、糖業(yè)煙酒在本次所調查的批發(fā)市場中所占的比例較重，也顯示出這四個經(jīng)營種類在周口市各批發(fā)市場中的成活率較高。2、鋪面結構及面積（1）鋪面結構在調查的經(jīng)營戶中，其鋪面結構以大棚和單層為主，所占比重接近70%，三層及二層復式所占比例最少。（2）鋪面面積面積在30～80㎡的鋪面所占比例為56%，這個面積區(qū)間在調查的經(jīng)營戶中占的比例較高。（3）鋪面結構BY鋪面面積大棚結構的面積集中在10～30㎡，單層結構的面積則集中在30～80㎡，二層復式的面積在80～100㎡，二層結構的單間面積集中在10～30㎡以內，三層結構面積在100～200㎡，框架結構的面積在200㎡以上。（4）經(jīng)營場合BY鋪面結構在調查的市場中，荷花市場的鋪面結構最多，以大棚加磚混結構為主，兩個家具城均為框架結構，單層結構在所有調查的市場占據(jù)著主導地位。（5）經(jīng)營場合BY經(jīng)營面積以荷花市場為代表的綜合性市場，重要面積在10～80㎡之間，經(jīng)營建材的鐵路精細建材批發(fā)市場面積集中在30～100㎡之間，兩個家具城的面積均在80㎡以上，主干道的沿街商鋪的面積則以30～80㎡的居多。（6）經(jīng)營種類BY經(jīng)營面積在所調查市場的經(jīng)營種類中，棉紡針織、服裝鞋帽、建材等的重要面積在30～80㎡，日用小百貨、五金、家電、電工、電料的經(jīng)營面積集中在10～30㎡，家具行業(yè)的經(jīng)營面積在100～200㎡之間。3、購買價格和租賃價格（1）鋪面擁有形式 在調查的經(jīng)營戶中，有94.5%的鋪面擁有形式為租賃。（2）購買價格 在購買的經(jīng)營業(yè)主中，有超過60%業(yè)主購房單價在2023～3000元/㎡。（3）租賃價格 有超過50%的經(jīng)營業(yè)主的租金在10～20元/月·㎡。（4）鋪面擁有形式BY經(jīng)營場合所調查的各批發(fā)市場鋪面均以租賃為主。（5）鋪面擁有形式BY經(jīng)營種類調查的各經(jīng)營種類的鋪面均以租賃為主。（6）鋪面擁有形式BY鋪面結構調查顯示，大部分鋪面結構所相應的鋪面擁有形式為租賃。（7）經(jīng)營場合BY購買價格所調查的市場中，荷花市場的購買價格的區(qū)間最多，其中2023～3000元/㎡為重要的售出價格，鐵路建材市場的售出價格在2300～3800元/㎡，兩個家具城和億星批發(fā)市場內只租不售。（8）經(jīng)營種類BY購買價格在調查的經(jīng)營種類中，棉紡針織、服裝鞋帽購買的價格區(qū)間比較均勻，而糖業(yè)煙酒、五金、家電、電工、電料、家具行業(yè)鋪面擁有形式均為租賃，購買者較少。（9）鋪面結構BY購買價格 調查的單層價格均集中在2023～3000元/㎡之間，二層復式均為租賃。（10）經(jīng)營場合BY租賃價格10～20元/㎡·月是各批發(fā)市場經(jīng)營戶的主導租金價格。（11）經(jīng)營種類BY租賃價格經(jīng)營五金、家電、電工、電料、日用小百貨的經(jīng)營戶租金價格在20～50元/㎡·月，超過80%的棉紡針織、服裝鞋帽、建材、家具的經(jīng)營戶租金價格為10～30㎡。（12）鋪面結構BY租賃價格 有近50%租金價格在10～20元/㎡·月經(jīng)營戶的結構為大棚、單層。4、供貨來源及經(jīng)營方式（1）上游供貨來源所調查的經(jīng)營戶的進貨來源的地區(qū)重要來自：鄭州、江浙、武漢和上海，占比達75%。（2）經(jīng)營方式56%的被調查業(yè)主的經(jīng)營方式為批零兼營。（3）經(jīng)營場合BY供貨來源調查的各批發(fā)市場的重要進貨區(qū)域為：鄭州、江浙和上海。（4）經(jīng)營種類BY供貨渠道所調查各行業(yè)的進貨地區(qū)重要為：鄭州、武漢、江浙、上海、廣東和河北。（5）經(jīng)營場合BY經(jīng)營方式以上數(shù)據(jù)顯示，各批發(fā)市場經(jīng)營戶以批零兼營為主。（6）經(jīng)營種類BY經(jīng)營方式在調查的類別中，批零兼營在三種經(jīng)營方式中占據(jù)首位。5、現(xiàn)有市場的問題點現(xiàn)有市場的問題點重要反映為三大點：市場管理不好；租金太高；競爭劇烈。1.3.2.2客戶需求分析1、一期專業(yè)市場的征詢被調查的經(jīng)營業(yè)主希望未來市場應設立開發(fā)建設的專業(yè)市場集中在以下三個：服裝；日用小百貨；糖酒食品。2、商貿城鋪面面積有超過54%的被調查經(jīng)營業(yè)主認為鋪面面積應在70㎡以下。3、單位售價的承受力對售價的承受力，被調查業(yè)主當然希望價格越低越好，這就導致了調查結果偏差，從上圖可以看出59.5%的被調查業(yè)主選擇2023元/㎡這個價位，這個數(shù)據(jù)不能完全采信。有33%的較為理性的被調查業(yè)主選擇了2023～3000元/㎡單位售價區(qū)間，這個數(shù)據(jù)可以做為以后定價的參考依據(jù)。4、單位租金價格有近50%的經(jīng)營業(yè)主選擇的單位租金價格為15～18元/㎡·月。5、配套內容占絕對比例的經(jīng)營業(yè)主選擇的配套內容為：倉庫、餐飲和運送。6、商貿城扶持的優(yōu)惠政策50%以上的被調查經(jīng)營業(yè)希望商貿城扶持的優(yōu)惠政策為：稅收減免、工商減免和第一年租金減免。7、商貿城的布局 有58.4%的經(jīng)營業(yè)主希望商貿城的布局要同行業(yè)集中。8、商鋪結構的接受度對商鋪結構接受度的結果為：（1）近50%業(yè)主不接受大棚；（2）超過70%的業(yè)主接受單層；（3）近50%業(yè)主樂意接受二層復式；（4）42%的業(yè)主接受二層結構；（5）71%的經(jīng)營業(yè)主不樂意接受三層結構。9、配套功能重要限度評價被調查經(jīng)營業(yè)主認為商貿城配套功能最為重要應涉及：稅收管理、環(huán)境衛(wèi)生、治安狀況、運送服務和倉儲服務。1.3.2.3經(jīng)營業(yè)主對中原國際商貿城愿望分析1、購租意向有超過85%的被調查業(yè)主對到商貿城購買和租賃都選擇了“很可能去”或“不擬定”，這反映出了經(jīng)營業(yè)主們的觀望心理。2、加盟商貿城的形式 被調查經(jīng)營業(yè)主加盟商貿城的形式為租賃經(jīng)營，占比達85.5%。3、購房付款方式 有56%的被調查業(yè)主樂意購房時分期付款。1.3.2.4媒介資訊接受情況1、了解廣告信息的渠道 被調查業(yè)主重要通過報紙雜志和本地電視了解廣告信息。2、報紙雜志的選擇被調查業(yè)主平時看的報紙重要為：大河報和周口日報。3、電視頻道的選擇經(jīng)營業(yè)主平時收看的頻道重要為：CCTV-1、河南衛(wèi)視和周口1、2、3套。4、收看電視的時間段經(jīng)營業(yè)主收看電視的時間段重要在晚上七點至十點。5、廣播電臺的選擇 收聽周口廣播電臺的經(jīng)營業(yè)主占到了33%。6、廣播電臺的時間段經(jīng)營業(yè)主收聽廣播電臺的時間段重要集中在12：00～14：00和19：00～21：00兩個時間段內。7、對戶外廣告的愛好 能引起經(jīng)營業(yè)主愛好的戶外廣告重要為：車身廣告和路牌燈箱。8、街上散發(fā)傳單、售樓業(yè)務員上門推介和親友介紹的接受情況親友介紹、售樓業(yè)務員上門推介和街上散發(fā)傳單三種宣傳上“樂意”和“不擬定”所占的比例均達60%以上，可知經(jīng)營業(yè)主對此三種宣傳方式在心理是可以接受的。9、喜歡的廣場活動被調查的經(jīng)營業(yè)主所喜歡的廣場活動重要為：文藝表演、有獎游戲和親身參與抽獎活動，其占比例均達60%以上。1.3.3競爭形式分析周口屬于發(fā)展的上升期的中小城市，但因特殊的地理位置，專業(yè)化市場規(guī)模尚未形成，周口是人口大市，其消費潛力隨著城市化的限度加快，將成為眾多大投資商發(fā)展的目的。目前正是搶占先機的最佳時機。雖然競爭形式不是很劇烈。但已有一些投資商開始瞄向周口，2023年在計劃中有七大市場開發(fā)建設，只有在他們尚未付諸行動前，加快商貿城的開發(fā)步伐，占領競爭的制高點。2023年將計劃開發(fā)的七大市場有：（1）投資7億元的豫東南商品批發(fā)大世界（2）投資1.5億元的汽車配件城（3）投資1.2億元的李莊汽配城（4）投資1億元的韓莊農貿市場（5）投資5000萬元的中州商城三期工程（6）投資2500萬元的東方家具城三期工程（7）投資5000萬元的精細建材二期工程第二章項目環(huán)境分析2.1地塊環(huán)境條件2.1.1土地性質綜述項目面積2200畝(其中凈用地面積2023畝，退規(guī)劃紅線200畝)用地性質為商業(yè)用地，使用年限為50年。地塊東面為城市規(guī)劃中的輕工一路，西面城市主干道大慶路，南面為建設路，北面為北環(huán)路。地塊東面長約1600米，西面長約1340米，北面長約920米，南面長約1300米。2.1.2地塊地面情況地塊靠西南角，大慶路與建設路交匯處有面粉廠、汽車修理廠和短途客運站，東南角有三里莊自然村，中部有李垛樓自然村，其余為大片桃園與耕地。地塊地面情況整體較為平坦，中部與四周有土丘起伏，地表基本為沙化土質，具有較強的粘性土壤，基本無塊石。2.1.3地塊周邊交通條件項目地塊周邊交通條件良好，東面大慶路為80米寬的市區(qū)干道，北面為周口市環(huán)城大道，南邊建設路為連接與市區(qū)的走廊，西面輕工一路將與市區(qū)貫通，往輕工一路西面約40米，為市區(qū)80米寬的八一路，是周口是重要貫通南北的大道。地塊公共交通極為便利，且與主干道緊鄰交錯，不存在亞交通問題，更無交通瓶頸限制，因此，該地塊應當充足運用交通極為便利的優(yōu)勢。2.1.4項目地塊周邊生活配套設施項目地塊周邊生活配套設施不齊全，但由于距城市很近，并且作為商業(yè)用地，不存在對項目生活配套的影響，所以在本項目的規(guī)劃中，可以建商務休閑中心和購物超市，以滿足市場消費的規(guī)定。2.2項目地塊SWOT分析2.2.1優(yōu)勢分析（1）用地規(guī)模優(yōu)勢：本項目用地面積達2200畝，在周口市如此大的商業(yè)地塊開發(fā)，無疑可以形成規(guī)模效應，一方面有助于開發(fā)商減少項目單位開發(fā)成本；另一方面有助于專業(yè)市場群形成自我的獨立環(huán)境。若配以完善的生活配套設施，優(yōu)雅的綠化環(huán)境，營造商貿城的商業(yè)生活氛圍，必能增強項目的市場核心競爭力。（2）交通條件優(yōu)勢：本項目四界為市重要干道環(huán)境,距市中心距離較近，與周口八縣方便大貨車出入,在市內與市外交通上將為本項目的一大賣點。2.2.2劣勢分析（1）周邊城市配套：地塊為周口城市發(fā)展帶，周口城市生活配套不發(fā)達，自身生活配套的完善，增強開發(fā)商投資壓力。（2）商業(yè)環(huán)境：地塊距離市中心較遠，商業(yè)環(huán)境與人氣尚未形成，增長開發(fā)商宣傳營銷成本。2.2.3項目機會分析（1）蘊藏巨大的市場潛力，周口是一個人口大市，在加速城市化進程中，市場潛力巨大，本項目蘊藏巨大的目的消費群。（2）上升發(fā)展期的市場需求，周口是一個上升發(fā)展期的城市，目前周口專業(yè)化市場限度不高，遠不能滿足周口發(fā)展的需求，為本項目發(fā)明一個獨有的先機條件。（3）項目自身的機會:特別是用地規(guī)模，市場多元化建設，無疑是周口目前各類小型市場合無法比擬的，因此，只要堅持走高質量、大、新、全的市場路線，充足發(fā)揮本項目優(yōu)勢，然后通過“全新”的概念導入，找準市場的時機，全面推向市場，占領市場。2.2.4項目的威脅分析（1）已形成市場對購買目的的去化威脅：周口已形成一些有一定經(jīng)營年史的各類專業(yè)市場，如荷花市場、精細建材城等，對本項目的去化目的也許導致障礙威脅；（2）2023年計劃的七大市場的威脅，特別是準備投資7億元的豫東南商品大世界。2.3結論從項目環(huán)境來看，地塊是比較抱負的專業(yè)化市場群的項目用地。根據(jù)SWOT理論分析，一要加快項目建設的步伐，提高投資商投資周口專業(yè)化市場的門檻；二要導入“全新”市場經(jīng)營理念，成為“引八方富商，富一方百姓”的商業(yè)重埠，聚集人氣、商氣、財氣并在周口確立商業(yè)航母級地位。第三章項目的市場定位3.1商貿城概念導入商貿城定位在一個大型綜合性、專業(yè)化細分限度高的市場群，大規(guī)模、高品味、國際理念、世紀財富的，并立足周口、面向全省、輻射華中的商業(yè)重埠。為實現(xiàn)上述定位，須導入如下概念：（1）信息導入：在進入信息化時代的今天，要充足運用現(xiàn)代信息技術，建立商貿城信息資源平臺，打造“信息化市場”的品牌。（2）生態(tài)導入：商貿城與居民環(huán)境不同，綠化只是其中一項生態(tài)內容，在廢物解決，垃圾，污水等排放、收集、打包、清運都要體現(xiàn)現(xiàn)代生態(tài)技術，不僅從市場管理行為主張生態(tài)，同時要引領經(jīng)營者與消費者感受和遵從生態(tài)意識。（3）財富導入：商貿城作為現(xiàn)代流通財富的發(fā)動機，通過規(guī)模與信息渠道，提倡發(fā)明財富的意識和方法，引導與推動商貿城的經(jīng)營者快速致富，永久致富的步伐。（4）人文導入：商貿城要打造現(xiàn)代物流信息品牌市場，就需導入全新的人文思想，將“以人為本”的服務理念從意識形態(tài)轉化貫徹到社會實踐。同時在商貿城廣告宣傳上，一切“以人為本”；在市場經(jīng)營服務上，更要體現(xiàn)“以人為本”。3.2商貿城市場定位3.2.1商貿城市場定位以商品流通為主渠道，開展批發(fā)、零售、開發(fā)第三方物流集交易，加工、儲運信息、科研與生活配套為一體，多功能、綜合性強、具有相對封閉獨立能力的現(xiàn)代化商貿城區(qū)。3.2.2資本運作模式定位總的資本運作模式：短線抓資金回籠，長線抓市場建設。充足運用資源和現(xiàn)代化項目運作手段，以最小的投資、最快的時間，為開發(fā)商獲得最高的收益。3.2.3市場管理模式定位商場化管理、市場化經(jīng)營、大營銷服務。商場化管理：運用現(xiàn)代大商場集約化管理，實行六個統(tǒng)一，即：統(tǒng)一服務標準、統(tǒng)一票據(jù)管理、統(tǒng)一明碼示價、統(tǒng)一服裝系列、統(tǒng)一售后服務、統(tǒng)一廣告宣傳，體現(xiàn)大市場的、集約化限度高的管理模式，為消費者提供最佳的服務。市場化經(jīng)營：體現(xiàn)現(xiàn)代化專業(yè)市場大規(guī)模經(jīng)營特點，充足讓市場各經(jīng)營業(yè)主發(fā)揮各自經(jīng)營優(yōu)勢，運用商貿城大市場輻射網(wǎng)絡，拓展貨品流通渠道，豐富市場經(jīng)營內容，增長經(jīng)營活力。大營銷服務：體現(xiàn)商貿城大市場群的主渠道威力，整合資源，強勢宣傳，運用專業(yè)媒體與區(qū)域主導媒體聯(lián)動，打造商貿城大品牌地位。3.3商貿城市場細分隨著周口城市化進程的加快，人們需要有一個可以發(fā)展的專業(yè)化大市場群，從經(jīng)營者的角度希望有一個管理規(guī)范、經(jīng)營有方的市場。從消費者角度希望有一個滿足“一次購齊”。質量有保障、服務有保障的市場群，商貿城的建設即可以滿足經(jīng)營與消費的需求。3.3.1從市場功能上的細分（1）商品展銷交易區(qū)（2）物流配送中心（3）大型倉儲區(qū)（4）區(qū)域貨場（5）無污染加工區(qū)（6）配套住宅區(qū)（7）商務休閑區(qū)（8）辦公園區(qū)3.3.2從開發(fā)進度上細分分三期開發(fā)完畢總體目的第一期分為二階段每階段開發(fā)500畝第一階段開發(fā)主力市場為主第二階段開發(fā)主力市場及第三方物流為主第二期開發(fā)配套住宅與商務休閑為主第三期開發(fā)完善商貿城整體功能3.3.3從商貿城經(jīng)營主體上細分（1）經(jīng)營業(yè)主(購房自營)占70%（2）投資業(yè)主(購房投資)占30%（3）本地塊經(jīng)營業(yè)主占60%（4）對外引入經(jīng)營業(yè)主占40%3.4商貿城目的市場商貿城作為以商品流通、科研、加工、信息為一體的現(xiàn)代化、規(guī)范化經(jīng)濟行為，需要廣大經(jīng)營業(yè)主共同營造，天華置業(yè)作為產(chǎn)業(yè)的客觀主體，是商貿城賴以生存的主體。所以，商貿城的目的市場應是行業(yè)內市場的經(jīng)營業(yè)主和行業(yè)商品供應商。（1）第一期第一階段的目的市場，以周口荷花市場，周口精細建材市場內的經(jīng)營業(yè)主，應占商貿城第一期第一階段的40%左右。（2）商貿城總體各市場的目的，以周口其他市場與商業(yè)街面經(jīng)營戶為主。（3）根據(jù)對市場各類供貨渠道分析，產(chǎn)業(yè)鏈上游的目的重要分布在鄭州，武漢和江浙一帶。（4）由于商貿城具有一定的投資功能，所以商貿城另一個大的目的市場是周口中產(chǎn)階級房地產(chǎn)投資者。第二部分中原國際商貿城項目方案策劃第四章規(guī)劃設計方案4.1規(guī)劃設計目的商貿城占地2023畝（1334000平方米），總建筑面積1056000平方米（其中二層半框架復式商鋪600000平方米，多層半框架住宅174000平方米，多層框架辦公園區(qū)11000平方米，小高層框架商務休閑區(qū)48000平方米，單層鋼架大棚223000平方米）。項目建成將成為周口地區(qū)規(guī)模最大、配套最全、幅射最廣、理念最新的豫東南工業(yè)品聚散基地，也是周口城市一道亮麗的風景。在進行商貿城規(guī)劃時，不僅要從市場需求出發(fā)，了解市場的發(fā)展動態(tài)，同時也要從開發(fā)商的角度出發(fā)，總結開發(fā)經(jīng)驗，吸取其它類比專業(yè)市場的優(yōu)良經(jīng)驗，務求把商貿城規(guī)劃設計做得更好。①規(guī)劃超前化。第一、在主體風格上要體現(xiàn)時代特性，符合當今時代潮流。第二、建筑的材料選用，要大量運用環(huán)保型，推行國家鼓勵的新型材料。第三、服務意識的超前化，涉及物業(yè)管理配套、生活住宅配套等，都要從市場人文思想為出發(fā)點。這些都能體現(xiàn)商貿城的超前意識。②商鋪、住宅戶型合理化。作為此后的產(chǎn)權化商鋪銷售，要充足考慮目的市場的接受能力與接受限度，二層復式的面積既能適應經(jīng)營需要又能滿足總價控制和能力。住宅部分要結合市場經(jīng)營戶的特點，以中型戶型為主力戶型為宜。③建筑藝術化。一方面，商貿城定位的目的是中產(chǎn)階層的經(jīng)營業(yè)主和投資業(yè)主，他們的生活水平己達成小康，具有一定的藝術審閱能力；另一方面，商貿城須體現(xiàn)出時代潮流特性。所以在規(guī)劃時，規(guī)定建筑涉及整個園區(qū)設計和商貿城環(huán)境設計藝術化。④質量標準化。對于質量標準，商貿城要達成國家的優(yōu)良水平，要有明顯可量化的標準。⑤建材環(huán)?；?。引入商貿城生態(tài)導入理念，一方面符合社會對環(huán)保的規(guī)定，迎合消費者的需要；另一方面，使用環(huán)保建材不僅會減少建筑成本，并且可以有效延長建筑的使用壽命。⑥配套完善化。商貿城周邊城市配套不全，在商貿城設計時要完善商貿城區(qū)配套，在商務休閑部分增長超市、會所等，方便園區(qū)經(jīng)營者與消費者。⑦服務星級化。對于今天的房地產(chǎn)市場特別商業(yè)地房，服務營銷從理論到實踐做得越來越好，已經(jīng)成為樓盤銷售重要手段，所以商貿城要做到服務星級化，把星級酒店服務運用到商貿城營銷服務上。⑧環(huán)境公園化。商貿城重要配套的住宅社區(qū)，規(guī)定按公園環(huán)境設計，有別于商貿城商業(yè)區(qū)，同時也是商貿城推廣銷售的一個賣點。⑨流通信息化。作為商貿城導入的信息概念，商貿城內部要實現(xiàn)信息網(wǎng)絡化、管理有效化、溝通世界化等。⑩營銷人文化。商貿城重要導入人文概念之一，從營銷著手，從宣傳出發(fā)，營造人文營銷理念，搭好開發(fā)商與承建商、開發(fā)商與經(jīng)營商、管理者與消費者之間的文化橋梁。4.2項目規(guī)劃設計要點1、容積率：總容積率：0.8（以占地2023畝計算）其中：大型展銷交易區(qū)：0.9大型倉儲區(qū)：0.7物流配送中心：0.7區(qū)域貨場：0.7無污染加工區(qū)：0.7辦公園區(qū)：1.6配套住宅：1.3商務休閑區(qū)：1.82、建筑密度：45%3、綠化率：20%4、建筑紅線退讓道路邊線60米5、建筑物間距14-38米6、規(guī)劃道路：主干道路30米加兩側各3米人行道，內街道路12米加兩側各2米分流道。7、商貿城交通重要出入口方向：東、南、西、北。8、商貿城主入口方向：東面（大慶路上）9、區(qū)域貨場及停車場規(guī)定，每分市場中心，面積在10畝左右。10、商貿城中心主題廣場規(guī)定，面積約30畝，中心為旱噴廣場。11、商貿城主入口廣場兩側設計不銹鋼旗桿，桿高20米，分兩側，每側18根，共36根。4.3規(guī)劃構思4.3.1功能分區(qū)商貿城由八大區(qū)域組成：①大型展銷交易區(qū)：由專業(yè)市場組成，結構為二層半框復式，重要功能為相對可分割（根據(jù)經(jīng)營戶需求）商業(yè)單元。②大型倉儲區(qū)：為交易區(qū)商業(yè)單元作配套倉儲服務，結構為單層大跨鋼構大棚。③物流配送中心：作為市場第三方物流配送配套場地，結構為單層大跨鋼架大棚。④區(qū)域貨場：為專業(yè)市場臨時停車，裝卸物資服務，結構為單層大跨鋼構大棚。⑤無污染加工區(qū)：按標準加工廠房設計，重要為市場配套加工服務，結構為單層大跨鋼構大棚。⑥辦公園區(qū)：商貿城管理與經(jīng)營辦公區(qū)，結構為半框架多層建筑，重要在大慶路二層復式以上。⑦配套住宅：為商貿城經(jīng)營業(yè)主配套生活住宅，為多層（六-七層）半框架結構。⑧商務休閑區(qū)：商貿城內配套，設計超市、會所、酒店等，為小高層框架結構。4.3.2綠化系統(tǒng)規(guī)劃商貿城綠化重點應在配套住宅部分，形成相對獨立的社區(qū)設計，采用草皮鋪蓋，商貿城內以灌木、喬木等耐寒植物交替。商貿城整體綠化從住宅社區(qū)到商業(yè)區(qū)、商貿城內部、外部的自然環(huán)境，應充足考慮周口北方地區(qū)的特點，引入當今園林設計潮流，采用多景點布局而又重點突出，從而形成一個點、線、面相結合，層次分明，全方位的綠化系統(tǒng)。其具體層劃分為：住宅社區(qū)綠地——園區(qū)組團綠地——道路綠化。4.3.3公建設施規(guī)劃為形成商貿城商業(yè)交易場合流動規(guī)定和住宅社區(qū)的人居規(guī)定：1、休閑文化設施:露天運動場合，高品味酒店，悠閑康樂文化等。2、大型商業(yè)購物中心：設計大型超市，引入品牌組團加盟等。3、商業(yè)服務機構：設計銀行、通訊等機構，商務辦公配套等機構。4、物業(yè)管理設施：環(huán)境、保潔、保安等安全服務機構、配電、供水、修茸等。5、生活服務設施：公廁、垃圾解決、公共事業(yè)服務等。4.4商鋪設計與分期開發(fā)4.4.1分期開發(fā)計劃（用地平衡表）項目內容占地面積結構層數(shù)開發(fā)時段大型展銷交易區(qū)1000畝半框架二層復式1．2．3期大型倉儲區(qū)200畝鋼架單層2．3期物流配送中心50畝鋼架單層2．3期區(qū)域貨場80畝鋼架單層2．3期無污染加工區(qū)150畝鋼架單層2．3期辦公園區(qū)10畝框架多層1．2．3期配套住宅200畝半框架多層2．3期商務休閑區(qū)40畝框架小高層2．3期道路及公建270畝1．2．3期合計2023畝4.4.2項目總體建筑規(guī)模（建筑面積規(guī)模平衡表）項目內容占地面積建筑面積容積率結構層數(shù)大型展銷交易區(qū)1000畝60萬㎡0.9半框架二層復式大型倉儲區(qū)200畝9．3萬㎡0.7鋼架單層物流配送中心50畝2．3萬㎡0.7鋼架單層區(qū)域貨場80畝3．7萬㎡0.7鋼架單層無污染加工區(qū)150畝7萬㎡0.7鋼架單層辦公園區(qū)10畝1．1萬㎡1.6框架多層配套住宅200畝17．4萬㎡1.3半框架多層商務休閑區(qū)40畝4．8萬㎡1.8框架小高層道路及公建270畝合計2023畝105．6萬㎡0.84.5建筑風格4.5.1項目總體建筑風格及色彩計劃①風格構思：體現(xiàn)時代特性，采用大線條結構，表現(xiàn)力強，大手筆，大氣勢。②色彩計劃：主色以單色為主，配相間、對比色等。4.5.2建筑單體外立面設計提醒①交易展銷區(qū)二層樓頂設計飛檐或者坡檐，二樓向外伸出1.1米作為一樓雨檐。②多層外立面半凸羅馬柱，坡型屋頂。③小高層外立面設計半弧外飄窗臺，斜塔式屋頂。4.6主力戶型4.6.1大型展銷交易區(qū)主力戶型設計①柱網(wǎng)：7.8×9m②標高：一層4m，二層2.9m③單體二層復式面積：74.1㎡（一層35.1㎡,二層39㎡）④一層內梯寬1.5m⑤水、電分戶入室，獨立水衛(wèi)4.6.2住宅主力戶型設計①面積：80-90㎡占30%100-120㎡占50%120㎡以上占20%②標高：2.8m③一梯二戶、一梯三戶④獨立水衛(wèi)、水電分戶，集中單元管理4.6.3商務休閑區(qū)和辦公園區(qū)按功能規(guī)定進行設計4.7室內空間布局提醒4.7.1室內空間布局裝修提醒①大型展銷交易區(qū)一層為彩鋼卷閘門②塑鋼窗，住宅，小高層飄窗③墻面：白色內墻涂料④地面：水泥毛平4.7.2水泥空間主題選擇①主入口入廣場兩側各設計18根旗桿，共36根，桿高20米，配大理石旗座②中心主題廣場，中心配有旱噴廣場③按順序設計，按功能分區(qū)，樓標，樓序4.7.3燈光設計①中心主干道兩側大型節(jié)能路燈②中心主題廣場設計地燈③綠化帶設計草坪燈④各功能分區(qū)設計指示燈箱第五章商貿城投資經(jīng)營方案5.1項目投資方案5.1.1投資組合方式商貿城項目開發(fā)投資的資金有四個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是工程（材料）墊資，四是預售收入用于投資部分。（詳見投資計劃與資金籌措表）。所以，采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對減少開發(fā)商的風險，使項目順利開發(fā)。本項目總投資132189.5萬元，其中第一期第一階段總投資35539.4萬元，自有資金6000萬元，占總投資的16.88%,占用社會資源資金8000萬元，使得自有可運用資金加大，可變?yōu)?4000萬元，占總投資的39.39%，銷售收入投資合計9413.4萬元，另需貸款8000萬元（詳見可行性分析研究）。5.1.2資金運作方式在商貿城項目的前期，將匯集的自有資金用于支付土地使用權出讓金和前期工程費，在獲得土地使用權后，可一方面向銀行申請授售貸款，一方面議標工程隊墊資進場，當項目進入總工程（第一期第一階段）量的25%時，此時實際發(fā)生資金用量大約在6853萬元，除自有資金6000萬元資金使用外，可動用銀行授售2023萬元即可完畢。到此階段可進入預售房時期，資金運作進入良性無風險，在第一期第一階段獲得開發(fā)利潤和積累資金后，以后開發(fā)就不存在資金壓力了。5.2項目經(jīng)營方案5.2.1銷售、租賃比例商貿城項目開發(fā)經(jīng)營中采用部分銷售、部分租賃策略，即，對大型展銷交易區(qū)的商鋪，配套住宅區(qū)的住宅采用所有銷售策略；對大型倉儲、物流配送中心、無污染加工區(qū)采用所有租賃策略；對辦公園區(qū)和商務休閑中心采用部分銷售、部分租賃、部分自營策略。采用這樣經(jīng)營模式的重要因素是：第一，商貿城作為專業(yè)市場群開發(fā)，不同與一般的地產(chǎn)項目，商貿城項目必須作為一個長期產(chǎn)業(yè)項目，作為天華置業(yè)公司長期發(fā)展戰(zhàn)略來做；第二，商貿城開發(fā)經(jīng)營運作的主旨是短線抓資金回籠，長線抓市場建設，所以要將可銷售的產(chǎn)權在最短時間內實現(xiàn)銷售，并回籠資金用于再開發(fā)投資，以期最后形成開發(fā)利潤，達成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)利的最終目的。5.2.2銷售、租賃比例靜態(tài)分析表（一）總面積銷售租賃自營萬㎡面積萬㎡占比例%面積萬㎡占比例%面積萬㎡占比例%105.679.475.219.418.46.86.45.2.3銷售、租賃靜態(tài)分析表（二）物業(yè)內容可銷售指標萬㎡可租賃指標萬㎡自營指標萬㎡大型展銷交易區(qū)60大型倉儲區(qū)9.3物流配送中心2.3區(qū)域貨場3.7無污染加工區(qū)7配套住宅17.4商務休閑區(qū)220.8辦公園區(qū)1.1合計79.419.46.8第六章商貿城項目開發(fā)建議方案6.1建設方式商貿城工程采用議標方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，有效控制項目的工期、成本、質量，使商貿城整個工程盡也許達成質量優(yōu)良，減少成本到最合理范圍。6.2開發(fā)方案設想與分析分三期四階段開發(fā)模擬表開發(fā)結構第一期第二期(萬㎡)第三期(萬㎡)第一階段(萬㎡)第二階段(萬㎡)半框架2415.821.815.8框架12.920鋼構31009.3合計2828.623.825.2大型展銷交易區(qū)開發(fā)進度模擬交易區(qū)名稱第一期第二期(萬㎡)第三期(萬㎡)第一階段(萬㎡)第二階段(萬㎡)糖酒副食品批發(fā)市場6服裝、針織、布匹批發(fā)市場6小商品批發(fā)市場6建材、裝飾材料市場6家具市場5農資交易市場5汽車配件批發(fā)市場6農業(yè)機械市場5農機配件批發(fā)市場5圖書音像批發(fā)市場2電子電器批發(fā)市場3汽車貿易市場3美食休閑娛樂廣場2合計24101610住宅、物流配送中心、貨場等開發(fā)進度模擬物業(yè)名稱第一期第二期(萬㎡)第三期(萬㎡)第一階段(萬㎡)第二階段(萬㎡)辦公園區(qū)1．1商務休閑區(qū)2．82區(qū)域貨場21．7大型倉儲區(qū)333．3無污染加工區(qū)2．74．3配套住宅85．83．6物流配送中心2．3合計4.118.57.815.26.3工程建設進度有關商貿城工程進度計劃說明：項目計劃從2023年3月開始項目調研，2023年6月進入前期工程，總項目完畢時期為68個月，約6年，整個工程分三期四個階段開發(fā)。①前期開發(fā)。時間：2023年3月——2023年6月，約4個月。重要工作涉及：市場調查、項目研究、營銷方案策劃、初步可行性分析、規(guī)劃、建筑施工設計、項目報建、辦理土地出讓、土地使用證等。②第一期第一階段開發(fā)時間2023年6月——2023年12月，約20個月，一期一階段開發(fā)在大慶路中段，開發(fā)用地500畝。③第一期第二階段開發(fā)，時間2023年12月——2023年4月，約16個月。④第二期開發(fā)，時間2023年4月——2023年8月，約16個月⑤第三期開發(fā)，時間2023年8月——2023年12月，約16個月。6.4商貿城項目工程進圖網(wǎng)絡圖本章重要描述第一期第一階段工程進度網(wǎng)絡圖，其余第一期第二階段與第二期、第三期網(wǎng)絡圖在本章暫不描述，在此后工程中補述。前期工作階段重要工序表序號代號工序名稱工期緊前工序緊后工序11-2市場調查——2-322-3投資研究與方案構思1-23-433-4規(guī)劃設計及報建2-34-5、4-6、4-744-5投資經(jīng)營方案策劃3-46-854-6項目開發(fā)方案策劃3-46-864-7項目營銷方案策劃3-46-876-8項目可行性分析4-5、4-6、4-78-9、8-10、8-1188-9方案優(yōu)化6-812-1498-10建筑設計6-810-12108-11土地出讓4-814-15、14-161110-12建筑施工圖8-1012-13、14-161212-14項目報建8-9、10-1214-15、14-161314-15交納各種稅費8-11、12-13、12-1416-171414-16辦理施工許可證8-11、12-13、12-1416-17第七章商貿城項目營銷策劃7.1商貿城項目營銷思緒7.1.1營銷戰(zhàn)略目的通過商貿城商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，通過產(chǎn)權出售、租賃，培植市場經(jīng)營，以達成最大的開發(fā)利潤和延續(xù)資本積累、自有資本投資回報和投資利潤率的最大化，即：短線抓資金回籠，長線抓市場建設。營銷戰(zhàn)略內容1、戰(zhàn)略內容：地產(chǎn)，物業(yè)，服務我們的地產(chǎn)項目屬于商業(yè)地產(chǎn)，其特性表現(xiàn)為發(fā)明財富的載體，它給人們帶來的不僅是安居，更重要的是樂業(yè)。我們的物業(yè)項目屬于流通物業(yè)，其特性表現(xiàn)為商品流通渠道，是商品流通的規(guī)?；⒓s化。我們的服務重要體現(xiàn)大營銷服務，其特性是資源整合，強勢宣傳；體現(xiàn)服務的程序化，流程的標準化。2、策劃內容：資本運作策劃，市場營銷策劃資本運作策劃：運用開發(fā)商對整個項目資本運作動力，幫助經(jīng)營者與投資者進行資本運作謀化，以最合理的投資獲取最高回報。市場營銷策劃：對商貿城整體營銷與經(jīng)營者各自營銷的資源進行整合，形成大營銷環(huán)境，共同打造商貿城市場品牌，豐富、完善、優(yōu)化經(jīng)營者自我品牌，實現(xiàn)以品牌創(chuàng)市場，以市場養(yǎng)品牌的目的。7.2商貿城項目營銷策略7.2.1產(chǎn)品組合策略以商業(yè)地產(chǎn)為載體，通過現(xiàn)代信息技術、網(wǎng)絡技術的配套，建立商貿城物流電子商務信息中心平臺為中心，輔以物流配送、加工、儲運和專業(yè)化大營銷的服務體系，組成最具有競爭力的產(chǎn)品組合，實現(xiàn)一座功能現(xiàn)代化、配置時代化、服務專業(yè)化的商貿城屹立于豫東南大地，達成我們開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、建設專業(yè)化大市場、發(fā)展商貿物流為一體的經(jīng)營構局。7.2.2價格組合策略戰(zhàn)略目的的第二步——最具有核心競爭力的價格組合。商業(yè)地產(chǎn)的價格不同于住宅地產(chǎn)。由于商業(yè)地產(chǎn)在資本市場屬投資范疇，而住宅地產(chǎn)投入屬消費范疇，因此盡管住宅地產(chǎn)也具有投資功能，但有很大局限性，而商業(yè)地產(chǎn)的投資空間是可以塑造并無限放大的。所以在商業(yè)地產(chǎn)價值組合上要體現(xiàn)投入的進度與放量的規(guī)模，在總量不變的情況下，價格應分段實行。在分段實行過程中，發(fā)揮效益的是總量投放的效應。7.2.3渠道組合策略商貿城作為專業(yè)化細分限度高的市場群，其特性是商業(yè)貿易流通。其渠道上重要分為經(jīng)營者主體渠道與流通渠道二大類。1、經(jīng)營者主體渠道中以投資經(jīng)營為目的的投資者（一是為專業(yè)廠家建立直銷點；二是專業(yè)經(jīng)營者建立主分銷點），是商貿城物業(yè)重要去化目的，針對這一目的的渠道是渠道組合中的重點。2、經(jīng)營者主體渠道中以投資獲得固定回報為目的投資者，是商貿城物業(yè)去化另一條目的，必須建立相應的渠道。3、市場流通渠道是商貿城專業(yè)市場經(jīng)營的規(guī)模優(yōu)勢與功能優(yōu)勢，重要體現(xiàn)在周口地區(qū)市場的占有率和對華中地區(qū)的輻射力，是商貿城發(fā)明財富的重要手段，更是商貿城大營銷服務的重要方向。因此市場流通渠道的建設是商貿城發(fā)展狀大的主線，也是商貿城物業(yè)去化的基礎。7.2.4促銷組合策略1、廣告促銷的目的：根據(jù)商貿城物業(yè)的去化目的市場，針對確立的目的人群，通過具有針對性的訴求，迅速傳播商貿城核心賣點。2、七大廣告媒介的基本特點：（1）報紙：覆蓋面大，接受廣泛，可信度高，但保存時間短，傳閱率低。（2）電視：綜合視覺，聽覺，傳播面廣，受眾面大，但成本高，展露時間短，受眾選擇余地小。（3）廣播：成本低，受眾量大，但聲音效果單一，展露時間短，受眾選擇余地小。（4）雜志：選擇性強，保存時間長，傳閱率高，但實效性差。（5）戶外廣告：展露時間長，成本低，競爭強度低，但展現(xiàn)內容選擇性差，創(chuàng)意發(fā)明性受到限制。（6）郵寄廣告：受眾選擇性，靈活性強，信息傳播個性強，但成本高，過多容易引起受眾反感。（7）互聯(lián)網(wǎng)：富于靈活性與實效性，受眾注意力集中，成本低，但受眾選擇余地小，傳閱率低，閱讀門檻高。3、公關促銷：良好的公共關系，是營銷外部環(huán)境的條件，是樹立商貿城市場品牌的基礎部分。公關促銷的六大作用描述：（1）主題鮮明：一次成功的推廣活動，必須傳遞一個統(tǒng)一的信息，具有一個鮮明的主題：商貿城市場的核心競爭力。（2）積極溝通：應積極與消費者溝通，闡明商貿城市場背景與目的，加強消費者對商貿城的理解。（3）品牌推廣：豐富商貿城市場品牌的內涵，形成經(jīng)營者與消費者鮮明的品牌聯(lián)想并建立忠誠依賴關系。（4）促進銷售：商貿城在建設期到開業(yè)前重要以產(chǎn)權銷售為目的，所促銷的主線目的就是促進銷售，重要要加深消費者認知、結識、理解、贊同，增長銷售業(yè)績。（5）提高競爭：一個好的促銷計劃不僅提高銷售，并且促進商貿城市場品牌的傳播，讓更多的消費者認知商貿城的市場品牌，自然提高商貿城市場品牌的競爭力。（6）整合資源：商貿城作為周口市一號工程，具有核心整合提高周口社會資源的能力。運用該整合能力，不僅可以充足運用社會各種資源，同時也可以最小的投入，達成最佳的促銷目的。4、人員推銷：建立一套具有戰(zhàn)斗力的銷售隊伍，是商貿城物業(yè)去化目的實現(xiàn)的主線手段。7.3商貿城營銷策劃賣點1、河南省重點項目，周口市1號項目，政府大力支持，享受重點項目稅收的各項優(yōu)惠，經(jīng)營讓利空間。2、商貿城項目大、新、全概念，在周口市場的霸主地位。3、商貿城各項目商居配套齊全。4、商貿城交通條件便利，方便大貨車自由進出，產(chǎn)生對周口地區(qū)的輻射。5、提供銀行6成十年按揭貸款，減少置業(yè)投資者的門檻。6、輕輕松松經(jīng)商，自由自在做老板，商貿城為經(jīng)營和投資提供雙重財富捷徑。7、商場化管理，市場化經(jīng)營，物業(yè)管理提前介入，實行封閉式市場管理。8、長期廣告支持，哺育周口百萬富翁創(chuàng)業(yè)計劃。9、委托代營服務，為投資者開辟一條自在致富的道路，對委托代營投資者提供機構保障承諾。7.4商貿城項目營銷計劃7.4.1營銷渠道（1）一方面因項目規(guī)模較大，以開發(fā)單位自身的人力、物力去完畢會受到一定限制，應選擇專業(yè)營銷機構完畢。另一方面專業(yè)營銷機構具有豐富的專業(yè)市場運作經(jīng)驗，交由專業(yè)機構從頭到尾負責整個營銷策劃過程，對于塑造項目乃至公司形象上都有利，有助于銷售收到更好的效果。（2）安徽博頓，具有成功操作同類專業(yè)市場經(jīng)驗和堅實的現(xiàn)代營銷理論基礎，在前期市場調查中已發(fā)揮良好的效果。7.4.2、營銷計劃安排本項目在開工典禮與開盤典禮舉行推介展示會，除此之外還要準備分階段多個中小型推介會，以配合項目銷售。（1）第一階段為市場提高知名度營銷期中原國際商貿城市場形象的樹立，品牌市場的創(chuàng)建和營銷戰(zhàn)前準備。（2）第二階段為市場營銷實戰(zhàn)全面進入市場熱銷期，完畢中期銷售目的。（3）第三階段為市場總結營銷成果，市場培植發(fā)展期為商貿城開業(yè)經(jīng)營展開營銷活動，從銷售營銷向市場營銷發(fā)展。7.4.3場地布置場地布置涉及：售樓部現(xiàn)場和工地現(xiàn)場的布置。1、售樓部布置場內布置主色調以天華置業(yè)主色為主，擺放綠色植物，對售樓部按功能分：展示區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)，目的是維持現(xiàn)場秩序，更好地安排參觀人群與購買人群。場內布置大型市場模型、市場介紹，大背投電視播放市場宣傳片，由熱情的售樓人員向客戶介紹。洽談區(qū)設有圓桌（玻面）配置四張座位，桌上尚有精致的小擺件。洽談區(qū)與展示區(qū)之間要運用植物作天然分隔，既起到分隔作用，又不感到刻意分隔。2、工地現(xiàn)場布置施工現(xiàn)場應設立批示牌,各種材料應分門別類進行堆放，易損耗材料要修筑臨時房進行保管。施工現(xiàn)場保持道路通暢，環(huán)境整潔，施工有序。施工現(xiàn)場要有保工期、保質量、保安全、創(chuàng)優(yōu)良等標語牌，施工人員配戴安全帽、安全員、質檢員、值班員要佩袖章，有明顯警示牌、警示語等。一個高質有序的工地形象是給購買人群一個良好的、有實力公司的第一印象。7.5營銷工作任務節(jié)點計劃7.5.1第一階段時間節(jié)點：從商貿城開工到預售1、這一階段的任務（1）樹立商貿城在周口市直至河南省輻射安徽省的知名度；（2）組織一支有戰(zhàn)斗力營銷隊伍；（3）創(chuàng)建商貿城全新的營銷理念。2、這一階段的重要手段（1）廣告宣傳、SP活動、同時新聞介入，“興風作浪，推波助瀾”起到風助火威，火借風勢，刮起一股“商貿城”旋風；（2）營銷隊伍組織與培訓。3、這一階段的營銷主題（1）展示商貿城政策、資金與技術的實力；（2）實力是信心的保證。4、這一階段的營銷目的（1）商貿城市場品牌在周口市八縣一市一區(qū)內家喻戶曉；（2）商貿城“大、新、全”以及先進物流產(chǎn)業(yè)進一步人心；（3）建立商貿城市場品牌的權威形象。7.5.2第二階段時間節(jié)點：從預售到商貿城開業(yè)1、這一階段的重要任務（1）發(fā)揮商貿城市場品牌效應，達成以品牌創(chuàng)市場，最終形成品牌市場；（2）營銷隊伍目的戰(zhàn)全面拉開，發(fā)明銷售業(yè)績，回籠資金；（3）組創(chuàng)市場專業(yè)管理公司，為市場經(jīng)營進行準備。2、這一階段重要手段（1）廣告宣傳、專家投資宣傳，做到錦上添花，畫龍點睛，掀起一股“商貿城投資熱”；（2）舉行各類“招商會、推介會、聯(lián)誼會、專家論談會”，進行銷售推廣；（3）發(fā)行精美樓書畫冊、宣傳折頁、單片，進行目的隨訪；（4）做好銷售文獻、后臺支持、銀行按揭服務等。3、這一階段的營銷主題（1）商貿城商鋪銷售；（2）投資、置業(yè)、經(jīng)商、發(fā)展、培養(yǎng)周口百萬富翁。4、這一階段要達成的營銷目的（1）商鋪銷售率達成60%；（2）商鋪出租率達成80%；（3）專業(yè)管理公司成立，前期物業(yè)管理介入。7.5.3第三階段時間節(jié)點：開業(yè)后半年1、這一階段的重要任務（1）發(fā)展鞏固營銷成果，營銷工作分為銷售與市場管理二條線；（2）成立“商貿城業(yè)主管理委員會”，開展市場服務工作；（3）舉行商貿城名、優(yōu)、新產(chǎn)品展銷會，形成商貿城經(jīng)濟物流。2、這一階段重要手段（1）廣告宣傳，開展市場經(jīng)濟論談，將一個即將走向成熟的市場推上經(jīng)濟舞臺；（2）組織行業(yè)商會，結成價格、質量、服務、流通同盟，發(fā)揮專業(yè)化市場效應；（3）開發(fā)有效促銷周（月）活動，打假防偽周（月）第一達成有文化品味的促銷活動，掀起一輪又一輪市場熱銷浪潮。3、這一階段的營銷主題（1）引八方富商，富一方百姓；（2）一流品質、一流環(huán)境、國際理念，世紀財富。4、這一階段要達成的營銷目的（1）商貿城商鋪銷售達成90%；（2）商貿城商鋪租賃達成95%；（3）商貿城人流如織，銷售額大幅攀升，商貿城形成良好的美譽度；（4）第一期第二階段項目開始運作。7.6商貿城項目廣告策劃7.6.1廣告目的①樹立商貿城良好的市場形象，提高商貿城知名度，豐富美譽度，培養(yǎng)忠誠度。②為商貿城商鋪出售、租賃、培植商貿城市場服務。③宣傳商貿城投資建設規(guī)模，建筑設計理念。介紹商貿城的經(jīng)營布局，提供各項優(yōu)惠政策，物業(yè)管理，市場服務承諾，配套設施以及投資升值的巨大市場空間，使經(jīng)營者放心入市經(jīng)營，投資者安心置業(yè)，力創(chuàng)河南省知名品牌市場。7.6.2廣告目的對象①周口本地區(qū)，河南本省以及周邊省市經(jīng)營商家、廠家。②周口本地類比市場和專業(yè)經(jīng)營客戶。③周口本地以投資商貿城獲得固定出租收入的投資者。④周口地區(qū)及本省，相鄰省市消費者（下游客商）。7.6.3廣告目的地區(qū)①重點周口地區(qū)，向八縣輻射影響②河南省內相關市、縣③周口相鄰省、市7.6.4廣告創(chuàng)意突出商貿城“大、新、全”品牌策略，注意使用簡潔明、通俗貼切的文字，以鮮明的階段營銷主題貫穿其中。從“一間好商鋪，百年搖錢樹”的訴求入手，突出宣傳商貿城永恒增值的投資前景，給人們一個永久期盼的驚奇和對未來向往的激情。樹立“經(jīng)商寶地，黃金旺鋪”的創(chuàng)富形象，將購置物業(yè)與入市經(jīng)營兩者結合起來，增長商貿城廣告的親和力，溶入商貿城的博大氣度及人文關懷的色彩。第八章商貿城物業(yè)管理方案8.1物業(yè)管理的前期介入物業(yè)管理的前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些對于物業(yè)設計、管理的專業(yè)經(jīng)驗融入到項目設計中去，這樣可以填補項目開發(fā)中的各種缺陷，并為以后的管理做好準備。物業(yè)管理的實質就是為商貿城的經(jīng)營戶和住戶服務。商貿城的物業(yè)管理重要屬于商業(yè)經(jīng)營物業(yè)，不僅要對商貿城物業(yè)進行管理，其重點是對商貿城物業(yè)的經(jīng)營。為了提高商貿城管理質量，打造商貿城市場品牌，建議物業(yè)管理在項目開發(fā)時能前期介入，讓消費者真切感受到開發(fā)商對物業(yè)管理的重視，感到商貿城項目有別于其他地產(chǎn)項目的真實所在，特別是如能讓有一定知名度的優(yōu)秀物業(yè)管理公司作為物業(yè)顧問，將會極大促進商貿城的銷售。優(yōu)秀的物業(yè)管理顧問公司同時也會給商貿城增長新的賣點。8.2物業(yè)管理組織形式物業(yè)管理組織形式重要可分為二類：一是組建由開發(fā)商為主的物業(yè)管理公司；二是委托有專業(yè)市場物業(yè)管理經(jīng)驗的專業(yè)公司，在開發(fā)商完畢開發(fā)目的之后，市場的繁榮完全依賴于物業(yè)管理。物業(yè)管理必須做到完畢商貿城市場品牌的延伸與發(fā)展，保持商貿城可連續(xù)發(fā)展的空間，為廣大經(jīng)營戶發(fā)明更大的財富。8.3管理費的擬定根據(jù)財務成本分析，已將市場管理體制人員的支出和辦公費用的支出預提150人按每年每人15000元計入成本，計入成本時間為2023，共計提2250萬元，所以在2023每平方米物業(yè)可設定在0.2～0.3元之間，完全不可以超過，這樣既符合周口市基本行情，又保證物業(yè)管理水平。8.4對商貿城物業(yè)管理的建議1、封閉式的市場管理2、廣告資源的整合3、建立行業(yè)商會4、成立專業(yè)配送公司5、本地公安駐勤點6、24小時保安7、專職消防安全員制8、專職市場廣告公司9、保潔負責人制10、水、電收費、維修負責人制11、開展文明守法經(jīng)營戶評選第三部分中原國際商貿城項目可行性研究第九章項目投資估算及資金籌措計劃9.1投資與成本費用估算本項目總建筑面積為1056000㎡，其中二層復式混凝土框架商鋪面積600000㎡，多層半框架住宅面積174000㎡，多層框架辦公園區(qū)11000㎡，小高層框架商務休閑區(qū)48000㎡，單層鋼構大型倉儲區(qū)面積93000㎡，單層鋼構物流配送中心面積23000㎡，單層鋼構區(qū)域貨場面積37000㎡，單層鋼構無污染加工區(qū)面積70000㎡。9.2開發(fā)成本估算匯總表項目單位成本(元)建筑面積(萬㎡)總成本(萬元)備注土地成本378.78105.6400002000畝×20萬/畝建安成本半框架58077.444892框架6805.94012鋼構35022.37805公建成本38105.64012.8城市大配套及規(guī)費成本180105.619008可減免70%財務成本(貸款及融資成本)20.8105.62196.58000萬貸款利息水電增容5.5105.6580.8規(guī)劃設計6105.6633.6營銷策劃成本1.5105.6158.4廣告成本18105.61900.8銷售成本33.78105.63567.2管理成本7.1105.675030人×2.5萬/年·人×2023市場管理成本21.3105.62250不可預見成本4105.6422.4150人×1.5萬/年·人×2023綜合成本半框架1294.7977.4100216.74框架1394.765.98229.08鋼構1064.7422.323743.68合計成本132189.59.3第一期第一階段500畝開發(fā)成本估算表項目單位成本(元)建筑面積(萬㎡)總成本(萬元)備注土地成本357.152810000500畝×20萬/畝建安成本半框架5802413920框架6801680鋼構35031050公建成本40281120城市大配套及規(guī)費成本180285040可減免70%財務成本(貸款及融資成本)20.828582.48000萬貸款利息水電增容5.528154規(guī)劃設計1.52842營銷策劃成本2.52870廣告成本2428672銷售成本38.428960管理成本82822530人×2.5萬/年·人×3年市場管理成本1628450不可預見成本1628448150人×1.5萬/年·人×3年綜合成本半框架1294.352431064.4框架1394.3511394.4鋼構1044.8633134.6合計成本35539.49.4資金籌措、投放計劃分攤表序號項目合計(萬元)建設經(jīng)營期第一期第二期（萬元）第三期（萬元）第一階段(萬元)第二階段(萬元)1投資總額132189.535539.43386032316.130547.21.1土地投資40000100001000010000100001.2建安投資56709156501463614004124191.3公建投資4012.811201044.810667821.4配套及規(guī)費1900850545156.84279.74531.51.5財務投資2196.5582.4594.9495524.41.6水電增容580.8154158.21251341.7規(guī)劃設計633.6168168168129.61.8營銷策劃158.47032.627.128.71.9廣告投資1900.8672452.9376.93991.10銷售投資3567.2960788.81005.48131.11管理投資7502251751751751.12市場管理投資22504506006006001.13不可預見844.844817812098.82資金籌措132189.535539.43386032316.130547.22.1自有資金60006000900028316.130547.22.2借款8000800040000.000.002.3工程(材料)投資80008000800040000.002.4銷售再投入110189.513539.4128600.000.009.5貸款本金的償還及利息支付貸款采用銀行授信，采用從銷售回籠時開始等額償還本息方案：（利息按央行2023年執(zhí)行年5.463%計算）貸款還本付息結算表貸款額(萬元)年利息(萬元)第一期第一階段次年本息(萬元)第三年本息(萬元)8000437.044437.044218.529.6工程（材料）墊資支付進度表工程進度（%）付款進度（%）墊付進度（%）1020802520804030705030706040607050508060409070301008020第十章商貿城項目銷售和租賃收入測算10.1商鋪銷售單價的擬定10.1.1市場比較法1、市場比較的城市：河南安陽、漯河、商丘、安徽阜陽、蚌埠。2、市場比較的內容概論表安陽漯河商丘阜陽蚌埠周口地理位置河南省北部，處晉、冀、魯、豫四省交界河南省中部河南省東南部，處魯、豫、皖三省交界安徽省西北部豫皖二省交界安徽省北部河南省東南部處豫皖交界轄區(qū)轄區(qū)（林州），四縣（安陽、湯陽、滑縣、內黃），四區(qū)（文峰、北關、鐵西、郊區(qū)）轄一區(qū)（源匯），三縣（舞陽、郾城、臨潁）轄一市（永城），一區(qū)（瞧陽），五縣（夏邑、虞城、柘城、瞧縣、民權）轄一市（界首），三區(qū)（潁州、潁泉、潁東），四縣（臨泉、阜南、潁上、太和）轄四區(qū)（東區(qū)、西區(qū)、中區(qū)、郊區(qū)），三縣（固鎮(zhèn)、五河、懷遠）轄八縣一市一區(qū)轄區(qū)總人口（萬人）5052608608663261015市區(qū)總人口（萬人）604040507540重要市場安陽時代廣場漯河中南建材批發(fā)市場商丘京龍商城阜陽商貿城蚌埠光彩大市場天匯綜合市場市場位置市文峰路107國道與北京路交匯八一路與凱旋路交匯北環(huán)路與人民路交匯處東海大道與燕山路之間大慶路以東，建設路以北規(guī)模占地36畝占地80畝占地700畝占地700畝占地1780畝占地2000畝經(jīng)營內容糖、酒、煙、副食品、服裝、小百貨建材、裝飾材料服裝、建材、五金服裝、糖酒、食品、百貨、建材、文教等百貨、五金、糖酒、食品、家具、建材等服裝、百貨、食品、建材、汽配、農機、農資等結構三層（地下一層）二層復式二層復式二層復式二層復式二層復式售價（元/㎡）368022002180一期：1980二期：2300三期：2800一期：1900二期：2800租價（元/㎡）一層：65～70二層：35～408～1