物業(yè)工程管理要點

物業(yè)工程管理物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的目的及意義

目的：

保證房屋建筑處于良好的安全使用狀態(tài)；保證設(shè)備設(shè)施發(fā)揮應(yīng)有的功能、處于良好的工作狀態(tài)。意義：良好的物業(yè)設(shè)備管理是物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)之一，是維護物業(yè)本身，使之正常發(fā)揮使用功能的保證；是延長物業(yè)使用年限提高物業(yè)使用價值，使全體產(chǎn)權(quán)人共有資產(chǎn)保值增值的有效手段

可以為業(yè)主及使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境與生活條件。能為物業(yè)公司樹立良好企業(yè)形象，帶來可觀的經(jīng)濟效益從而提高企業(yè)競爭能力。物業(yè)工程管理基礎(chǔ)

物業(yè)設(shè)施設(shè)備構(gòu)成

為了使物業(yè)設(shè)備能夠保持正常的使用功能和狀態(tài)，首先需要了解物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成。

物業(yè)中的設(shè)備通常包括：基礎(chǔ)設(shè)備、生活設(shè)備、安全設(shè)備三大類基礎(chǔ)設(shè)備類供配電設(shè)備類

1、供電設(shè)備系統(tǒng)

2、配電設(shè)備系統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)備類基礎(chǔ)設(shè)備類供水設(shè)備類

1、市網(wǎng)供水形式2、二次供水形式3、無負(fù)壓供水形式生活類設(shè)備構(gòu)成

生活類設(shè)備是指與業(yè)主及使用人生活密切相關(guān)，并且影響業(yè)主及使用人生活環(huán)境質(zhì)量的各類設(shè)備的總和。安全類系統(tǒng)安全類系統(tǒng)1、消防系統(tǒng)2、安防系統(tǒng)3、防雷系統(tǒng)4、防險照明系統(tǒng)物業(yè)工程管理的核心及要點

做好設(shè)備資料管理一、設(shè)備的原始檔案二、設(shè)備卡及設(shè)備臺賬三、設(shè)備技術(shù)登記卡四、設(shè)備系統(tǒng)資料（竣工圖、系統(tǒng)圖、設(shè)計及施工變更記錄等）物業(yè)工程管理的核心及要點熟悉設(shè)備運行建立績效考核機制設(shè)備定期維護保養(yǎng)

〈1〉堅持做到“三好、四會、五定”“三好”即對設(shè)備用好、修好、管理好；“四會”即對設(shè)備會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障；“五定”即對設(shè)備進行清潔保養(yǎng)、檢修時定人、定點、定時定值和定責(zé)。物業(yè)工程管理的核心及要點

〈2〉注重安全管理、嚴(yán)格操作規(guī)程、規(guī)避安全風(fēng)險〈3〉結(jié)合實際、降低節(jié)能。本著安全、經(jīng)濟、合理、高效的原則提高員工綜合素質(zhì)

〈1〉樹立質(zhì)量服務(wù)意識—明白服務(wù)行業(yè)的工作特點建立良好的心態(tài)和服務(wù)意識〈2〉提高員工業(yè)務(wù)技能—超越顧客期望、提供增值服務(wù)工程管理制度的建立一、認(rèn)真制定管理制度

完善管理制度并且注意管理的硬件；重視管理方法的科學(xué)化工程部門內(nèi)部專項管理制度設(shè)備設(shè)施管理制度（根據(jù)項目實際情況制定可操作性的設(shè)備管理制度）制定物業(yè)設(shè)備運行方案（制定詳細(xì)、具體的運行方案、操作指引、指導(dǎo)書等）制定設(shè)備應(yīng)急處理措施、預(yù)案工程管理制度的建立

二、嚴(yán)格實施管理制度開展培訓(xùn)1、完全掌握適用于本崗位本部門的制度2、培養(yǎng)員工規(guī)范化、制度化管理意識檢查相關(guān)工作記錄定期進行監(jiān)督檢查（形成制度化、規(guī)范化）檢查結(jié)果要和個人績效及部門績效進行掛鉤強化其重要性。為部門進行綜合評比占有一定比重

工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點及標(biāo)準(zhǔn)

1、通用類2、各設(shè)備設(shè)施分類關(guān)注要點

工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點及標(biāo)準(zhǔn)

1、通用類

設(shè)備房管理要點設(shè)備運行管理要點設(shè)備標(biāo)識設(shè)備維護應(yīng)急事件處理設(shè)施維護

工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備房管理地面應(yīng)干凈、平坦、干燥、防滑。墻面應(yīng)平整、整潔、無積塵。專用工具、用品及器具應(yīng)在（標(biāo)識）指定位置擺放整齊。嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及無關(guān)物品。室內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)控制在40℃以下，相對濕度80%以下。熱力站、鍋爐房室內(nèi)環(huán)境應(yīng)符合設(shè)備運行條件要求。工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點及標(biāo)準(zhǔn)

設(shè)備運行管理規(guī)范：關(guān)鍵崗位持證上崗；所有設(shè)備明確設(shè)備責(zé)任人；設(shè)備完好、運行正常、各類儀表完好、使用正常、檢定合格設(shè)備房配備應(yīng)急燈測試正常、滅火器在有效范圍內(nèi)；墻面懸掛《操作作業(yè)指導(dǎo)書》、《維修作業(yè)指導(dǎo)書》、及必要的《應(yīng)急處理預(yù)案》工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點及標(biāo)準(zhǔn)

設(shè)備標(biāo)識要求：設(shè)備房門上應(yīng)有“機房重地非請勿進”標(biāo)識設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)識。管道要有流向標(biāo)識；操作有危險的設(shè)備、部件要有“危險！勿操作！”等警示標(biāo)識。多臺同型號、設(shè)備主／備用的設(shè)備應(yīng)進行編號管理并在設(shè)備上懸掛編號標(biāo)識。設(shè)備房內(nèi)所有配電箱、柜及控制箱、應(yīng)有顯示其名稱與用途標(biāo)識，工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點及標(biāo)準(zhǔn)

設(shè)備維護保養(yǎng)基本要求：建立《設(shè)備（工具）匯總表》和設(shè)備管理檔案，記錄設(shè)備、檢修及重要零部件更換情況；對重要設(shè)備、特別是進口設(shè)備的易損零部件，項目應(yīng)建立適當(dāng)庫存量，做好原備件或替代備件的適量儲備，確保突發(fā)故障的及時處理。各類實施設(shè)備明確責(zé)任人建立各類設(shè)備設(shè)施的運行檔案，記錄齊全；對可能發(fā)生的各類突發(fā)設(shè)備故障編制應(yīng)急預(yù)案，并定期演練。工程管理業(yè)務(wù)督導(dǎo)關(guān)注要點及標(biāo)準(zhǔn)

設(shè)施管理：維護及時常見常新公共設(shè)備設(shè)施設(shè)專人實施計劃性預(yù)防性維修保養(yǎng)（PPM計劃）；定期進行水箱清洗、水質(zhì)檢測；對電梯系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)及儀表檢測；建立停水、停電等突性事故的應(yīng)急處理預(yù)案；嚴(yán)格按計劃對公共設(shè)施進行計劃性和預(yù)防性維修；工程三管理三業(yè)務(wù)三督導(dǎo)三關(guān)注三要點三及標(biāo)三準(zhǔn)2·各類三設(shè)備三設(shè)施三分類三關(guān)注三要點供配三電給排三水泳池三設(shè)備消防三設(shè)備電梯弱電空調(diào)房屋三本體入戶三維修裝修三管理工程三管理三業(yè)務(wù)三督導(dǎo)三關(guān)注三要點三及標(biāo)三準(zhǔn)供配三電關(guān)三注要三點：配電三室入三口處三應(yīng)配三置不三低于50三CM的防三鼠板三，電三纜進三線口三應(yīng)做三好封三堵；在固三定位三置放三置合三格有三效的三絕緣三用具三，懸三掛與三實際三情況三完全三相符三的供三配電三系統(tǒng)三圖；電容三補償三屏自三動控三制器三必須三始終三處于三自動三狀態(tài)三，電三容補三償柜三內(nèi)接三觸器三動作三靈敏三，補三償電三容殼三體無三膨脹三，功三率因三數(shù)不三小于0.三9；對于三安裝三于非三設(shè)備三管理三人員三可能三觸及三位置三的配三電箱三（三柜）三必須三上鎖三管理三；未使三用開三關(guān)或三線路三有人三作業(yè)三時，三應(yīng)將三開關(guān)三置于三“關(guān)”位置三并懸三掛“三嚴(yán)禁三合閘三線路三有人三工作三”的三標(biāo)識工程三管理三業(yè)務(wù)三督導(dǎo)三關(guān)注三要點三及標(biāo)三準(zhǔn)給排三水設(shè)三備設(shè)三施關(guān)三注要三點：變頻三供水三設(shè)備三控制三多臺三供水三水泵三的，三水泵三需交三替運三行；供水三壓力三波動三范圍三在0.三03三mp三a范圍三內(nèi)，三水箱三（池三）加三蓋上三鎖，三在通三氣口三和溢三流口三安裝三防蟲三網(wǎng)，三水箱三（池三）液三位顯三示正三常。供水三泵、三雨水三泵、三污水三泵每三年進三行絕三緣電三阻搖三測，三阻值三在0.三5兆歐三以上三，根三據(jù)實三際情三況決三定是三否解三體檢三查并三記錄三。公共三區(qū)域三內(nèi)的三雨水三、污三水管三道無三堵塞三、溢三出、三溝槽三每半三年檢三查疏三通1次。三雨水三、污三水井三每半三年檢三查、三清掏1次。三化糞三池每三年清三掏1次，三每季三度檢三查1次，三防止三外溢三。檢三查、三疏通三工作三留存三清洗三記錄三，有三異常三堵塞三物的三，需三要拍三照存三檔。工程三管理三業(yè)務(wù)三督導(dǎo)三關(guān)注三要點三及標(biāo)三準(zhǔn)消防三設(shè)備三設(shè)施三關(guān)注三要點消防三系統(tǒng)三無泄三漏，三外觀三完整三。消三防煙三感、三溫感三傳感三器定三期檢三查并三記錄三。消防三系統(tǒng)三應(yīng)保三證最三不利三點消三火栓三靜水三壓力三，當(dāng)三建筑三高度三不超三過10三0米時三，高三層建三筑最三不利三點消三火栓三靜水三壓力三不低三于0.三07三mp三a；噴三淋系三統(tǒng)最三不利三點噴三頭的三工作三壓力三不低三于0.三05三mp三a應(yīng)急三照明三在停三電后三能夠三保障三使用三時間三不低三于30分鐘三。采用三泳池三作為三消防三水池三的消三火栓三和噴三淋系三統(tǒng)。三在泳三池清三洗換三水和三維修三停用三期間三，應(yīng)三有其三他備三用取三水的三應(yīng)急三措施三。消防三栓、三噴淋三泵每三月試三運行三一次三，三每月三手動三盤車三實驗三，并三對控三制部三分進三行聯(lián)三動測三試，三保證三手自三動轉(zhuǎn)三換正三常；三測試三消火三栓水三槍的三存實三水柱三并記三錄。建立三消防三緊急三處理三預(yù)案三，編三制滅三火作三戰(zhàn)示三意圖三，消三防設(shè)三備實三施清三單，三每年三至少三開展1次演三習(xí)并三記錄三。園區(qū)三消防三接合三器應(yīng)三標(biāo)明三是供三應(yīng)消三火栓三還是三噴淋三，明三確具三體的三控制三區(qū)域三。工程三管理三業(yè)務(wù)三督導(dǎo)三關(guān)注三要點三及標(biāo)三準(zhǔn)電梯三關(guān)注三要點三：安三全電梯三運行三出現(xiàn)三故障三（困三人）三后救三援行三動由三專業(yè)三人員三按合三同約三定到三現(xiàn)場三實施三救援三非專三業(yè)人三員禁三止實三施救三援電梯三維修三保養(yǎng)三合同三完備三，對三供方三的工三作及三人員三有效三的監(jiān)三督管三理制三度。轎廂三內(nèi)粘三貼有三效期三內(nèi)電三梯年三檢合三格證三，緊三急對三講使三用方三便可三靠；電梯三運行三平穩(wěn)三，增三速減三速平三穩(wěn)無三震動三感和三撞擊三聲。電梯三機房三溫度三不超三過40三℃，曳三引機三電動三機軸三承溫三度應(yīng)三不高三于80三℃，軌三道油三盒：三不低三，于1／3，不三高于2／3與電三梯維三保負(fù)三責(zé)人三溝通三并于三每月三底前三完成三評估三工作三。工程三管理三業(yè)務(wù)三督導(dǎo)三關(guān)注三要點三及標(biāo)三準(zhǔn)弱電三設(shè)施三關(guān)注三要點序號系統(tǒng)分類關(guān)注點及標(biāo)準(zhǔn)1可視對講系統(tǒng)1)室內(nèi)機、室外機畫面清晰、聲音清楚、呼叫振鈴靈敏可靠2）系統(tǒng)電路板安裝、接線牢固，不限整齊；3）控制中心與客戶間對講通話清晰

2門禁管理系統(tǒng)1)系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作領(lǐng)命可靠2）線路連接牢固3控制中心配備監(jiān)控鏡頭分布、重點鏡頭及每個顯示器循環(huán)的監(jiān)控鏡頭清單，無線對講信號能覆蓋項目除地下室以外區(qū)域4周界紅外報警配備監(jiān)控鏡頭的在觸動報警時能自動對報警地點進行錄像并將監(jiān)視器定格在報警位置5停車場系統(tǒng)主機、讀卡器、探測器動作靈敏可靠，具有防砸車裝置；道閘桿下方裝有防撞膠墊，道閘旁邊有防止行人通過的警示標(biāo)識6電子巡更系統(tǒng)巡更管理軟件點為對應(yīng)能對保安人員巡邏的運動狀態(tài)進行判斷做出記錄，軟件運行穩(wěn)定、正常、數(shù)據(jù)庫完整；電源供應(yīng)器電壓正常，工作狀態(tài)良好。工程三管理三業(yè)務(wù)三督導(dǎo)三關(guān)注三要點三及標(biāo)三準(zhǔn)中央三空調(diào)三設(shè)備三設(shè)施三關(guān)注三要點三：節(jié)三能開機三前1、每三日開三機前三檢查三電源三電壓2、開三機順三序不三能差運行三中1、檢三查水三溫（三冷凝三水、三冷卻三水）三和運三行壓三力2、冷三凝器三布水三器狀三態(tài)、三皮帶三松緊三程度三及皮三帶、三皮帶三輪、三風(fēng)葉三、軸三承的三磨損三情況3、水三質(zhì)檢三測關(guān)機三：關(guān)三機順三序換季三保養(yǎng)三：年三度、三季度三保養(yǎng)三，清三洗、三投藥三、搖三測、三制式三調(diào)整風(fēng)冷三（多三聯(lián)）三機組換季三保養(yǎng)三：清洗三、制三式調(diào)三整、三投藥三（吸三頂式三封盤三）運行三中清洗三、維三修材三料的三準(zhǔn)備工程三管理三業(yè)務(wù)三督導(dǎo)三方法1、計三劃、三記錄三、檔三案2、檢三查、三整改三、復(fù)三查、三考核重要三職能三職責(zé)三：規(guī)三范、三監(jiān)控三、支三持、三引導(dǎo)PP三M計劃三與設(shè)三備檔三案間三的關(guān)三系建立三物業(yè)三設(shè)備三設(shè)施三管理三計劃三和預(yù)三防性三維修三（pl三an三ne三d三a三nd三pr三ev三en三ti三veMa三in三te三na三nc三e)體系三。通過PP三M管理三約束三現(xiàn)場三維修三人員三計劃三執(zhí)行三率和三工作三結(jié)果三，解三決過三去設(shè)三備管三理中三存在三問題建立三完善三設(shè)備三檔案三（設(shè)三備型三號、三廠家三、技三術(shù)數(shù)三據(jù)、三保養(yǎng)三維修三記錄三、備三品備三件等三）。PP三M解決三了事三后維三修、三建立三了預(yù)三防性三維修三、通三過糾三正性三維修三確保三設(shè)備三維護三工作三到位三，以三專業(yè)三化手三段實三現(xiàn)物三業(yè)設(shè)三備保三值增三值的三目的三。重大三工程三改造—設(shè)備三大修設(shè)備三大修三的條三件同時三滿足必要三條件三（技三術(shù)條三件）和充分三條件三（經(jīng)三濟條三件）三?！醣匾龡l件：設(shè)備三大修三的必三要條三件是三指其三合法三性，三即大三修應(yīng)三符合三檢修三規(guī)程三規(guī)定三的技三術(shù)標(biāo)三準(zhǔn)?！醭浞秩龡l件三：設(shè)備三大修三的充三分條三件是三指其三經(jīng)濟三性。三修理三的期三限應(yīng)三取決三于經(jīng)三濟型三，而三不取三決于三物理三性和三時間三性，三設(shè)備三大修三費用三應(yīng)小三于同三類設(shè)三備價三值與三舊設(shè)三備劣三化損三失和三殘值三之差三，否三則就三應(yīng)考三慮更三新。方案三的確三定：對三設(shè)備三大修三，不三但要三達到三預(yù)定三的技三術(shù)要三求，三而且三要力三求提三高經(jīng)三濟效三益。三在修三理前三應(yīng)切三實掌三握設(shè)三備的三技術(shù)三狀況三，制三定切三實可三行的三技術(shù)三方案三，充三分做三好技三術(shù)和三生產(chǎn)三準(zhǔn)備三工作三；在三修理三中要三積極三采用三新技三術(shù)、三新材三料、三新工三藝和三現(xiàn)代三管理三方法三，做三好技三術(shù)、三經(jīng)濟三和組三織管三理工三作，三以保三證修三理質(zhì)三量，三縮短三停修三時間三，降三低修三理費三用。重大三工程三改造—設(shè)備三大修修前三準(zhǔn)備1、預(yù)三檢；2、編三制大三修理三技術(shù)三文件三；3、設(shè)三備修三理前三的物三質(zhì)準(zhǔn)三備修理三過程排定三修理三工作三進度三、以三使修三理工三作有三步驟三、按三計劃三進行修后三驗收全面三檢查三衡量三所修三理設(shè)三備的三質(zhì)量三、精三度和三工作三性能三的恢三復(fù)情三況設(shè)備三修理三后應(yīng)三記錄三對原三技術(shù)三資料三的修三改情三況和三修理三中的三經(jīng)驗三教訓(xùn)