房地產(chǎn)營銷方案

長寧縣中央公園城營銷方案提交時間：2017-3-18區(qū)域認識城市區(qū)域認識本案區(qū)域認識市場區(qū)域認識城市區(qū)域認識長寧縣位于宜賓市中南部，作為川南重鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)，人口眾多，并已基本形成綜合交通網(wǎng)絡(luò)布局。

長寧縣位于宜賓市中南部，是宜賓市域二級中心城市，下轄7鄉(xiāng)11鎮(zhèn)，長寧東臨長江黃金水道，距離宜賓市約30公里，距離瀘州市約60公里。2014年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值103.13億元，同比增長5.3%，全社會固定資產(chǎn)投資101.22億元，同比增長20.3%，社會消費品零售總額53.62億元，同比增長13.2%。截止2014年，長寧縣總?cè)丝跒?6.24萬人，其中常住人口34.26萬人，城鎮(zhèn)人口13.72萬人，其中縣城人口9.25萬人，農(nóng)村人口20.54萬人。截止目前，長寧已基本形成“123456”綜合交通網(wǎng)絡(luò)布局一碼頭：宜賓港長寧香爐灘碼頭；二高速：宜瀘渝高速、宜威高速；三鐵路：成貴高速、渝昆鐵路、宜敘鐵路；四干線：升格為國道的S308縣合珙段、省道S309、升格為省道的X097納長路、旅游干線宜賓-竹海-石海；五縱六橫：連接下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的縣域道路。區(qū)域認識城市區(qū)域認識市場區(qū)域認識本案基本情況市場區(qū)域認識---在售項目項目名稱總層數(shù)梯戶比戶型存量（套）面積段（㎡）主力面積段（㎡）滯銷面積段（㎡）成交均價（元/㎡）鼎盛國際10+1F27+1F1梯2戶3梯6戶套一至套四30100-120110-119當期基本售罄3100御景豪庭18F/27F2梯4戶2梯6戶套二套三58183-122111-12283、89套二戶型3300套三戶型3600濱江國際22F/25F2梯4戶2梯6戶套一至套四20109-117117基本售罄3600恒潤首座26F2梯4戶2梯6戶套二套三30117-137117-125基本售罄3600-3800英倫公館26F2梯4戶2梯6戶套二至套四2074-12299-120基本售罄3600溫州商城6F-11F2梯4戶套三268107-120107銷售困難3300財富廣場27F/33F2梯4戶2梯5戶套三、套四284103-131118-1311033600-3900在售項目住宅總存量約：965套目前長寧縣在售項目在供應存量約為1233套，此存量在縣城區(qū)域內(nèi)處于中等水平市場區(qū)域認識---潛在產(chǎn)品供應即將供應項目預計套數(shù)（套）英倫府邸370瑞祥苑200鼎盛國際3期240竹海麗景1200麗雅上游城800即將供應產(chǎn)品項目為5個，整體供應量約2610套，供應量較大英倫府邸竹海麗景鼎盛國際上游陽光瑞祥苑市場區(qū)域認識---潛在土地供應土地編號成交日期占地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）511524-2016-B-005#2016.12.2221070.72.5353308.871511524-2016-B-006#2016.12.22199232.855784.4511524-2016-B-007#2016.12.22641172.8179527.6511524-2016-B-008#2016.12.2233774.52.894568.6511524-2016-B-009#2016.12.2247727.73143183.1511524-2016-B-0010#2016.12.22480883144264511524-2016-B-0011#2016.12.22334073100221長寧縣成交商住用地7宗，建筑面積約77萬㎡，全部集中于高鐵新區(qū)預計2017年長寧縣住宅產(chǎn)品競爭激烈，如各供應項目動作迅速，激烈的市場競爭近在眼前市場區(qū)域認識---市場小結(jié)目前長寧縣在售項目供應量處于較正常階段；臨近返鄉(xiāng)潮，已動工項目供應量逐漸加大，雖大部分項目未取得預售許可證，但因地方原因，大部分項目已經(jīng)開始收款蓄水；基于長寧縣區(qū)域市場需求存固定量（無較多外來人口），各在售及待售項目都想在過年期間對市場進行搶占；

2016年底，土地供應井噴，12.22日當天成交7宗商住用地，供應量約77萬㎡，未來住宅市場競爭激烈；因城市結(jié)構(gòu)及地方喜好，大部分項目產(chǎn)品均為套三、套四，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重；客戶選擇較多，成交周期勢必加長，主動權(quán)漸漸向客戶傾斜。市場飽和客源有限產(chǎn)品同質(zhì)區(qū)域認識城市區(qū)域認識市場區(qū)域認識本案基本情況本案基本情況---位置本案位于長寧縣江長路旁，整個項目分為2個地塊，分別是A-1地塊及A7地塊。其中A-1地塊四面臨路，東南面臨花園東街，北臨竹海大道，西面為已建小區(qū)，東面靠河。A-7地塊北臨竹海大道，西靠花園北街，南邊為一已建小區(qū)，東面為A-1地塊。本案基本情況---城市道路本案臨近308國道（58米景觀大道），周邊街道為新規(guī)劃街道，容量相對較大，為城市主干道，周邊交通便利，但目前使用率較低。58米景觀大道旁，高鐵與城際交通必經(jīng)之路本案基本情況---地塊住宅價值本案住宅占比較大，其中A-7地塊呈長條形，占地面積較小，建筑體量較小且產(chǎn)品為小戶型產(chǎn)品，不能支撐產(chǎn)品溢價，可作為過渡性產(chǎn)品投放市場；項目A-1較方正，占地面積相對較大，且東面臨河，體量、戶型、居住價值都高于A-7地塊，如有溢價可能，必定是此地塊。本案基本情況---地塊商業(yè)價值308國道（58米景觀大道）城市主干道

本案商業(yè)體量較少，基本為社區(qū)性商業(yè)，商業(yè)價值較高的為臨近主干道及景觀大道的位置。其中A-7地塊因有路面停車場設(shè)置，商業(yè)成熟度較快。本案基本情況---配套價值本案周邊居住人群較少，為城市新區(qū)，目前周邊配套較差。本案基本情況---總平12345678910本案由8棟住宅+商業(yè)組成，其中商業(yè)為7號樓、10號樓獨立商業(yè)外，號樓樓下為裙樓底商；項目預計分為2期開發(fā)。本案基本情況---經(jīng)濟指標A-1地塊A-1地塊基本情況占地面積（㎡）25622.67容積率3.6建筑面積（㎡）92241.61住宅建筑面積（㎡）83116.5（705戶）商業(yè)建筑面積（㎡）4597.11A-1地塊地塊方正、自然資源較好且相對體量較大，為本案可能實現(xiàn)較高價值部分。唯一不足為容積率較高。本案基本情況---經(jīng)濟指標A-7地塊A-7地塊基本情況占地面積（㎡）12852.28容積率2.4建筑面積（㎡）92241.61住宅建筑面積（㎡）25498.54（239戶）商業(yè)建筑面積（㎡）5072.52A-7地塊臨近快速通道，商業(yè)價值相對較高但體量較小，居住環(huán)境低于A-1地塊，可作為項目過渡產(chǎn)品，快速去化，保證資金安全。本案基本情況---產(chǎn)品A戶型分為A1戶型（104.27㎡），A2戶型（117.75㎡），A3戶型（124.91㎡）。其中A3戶型舒適度較高且為市場稀缺產(chǎn)品；A1及A2戶型為套三戶型，占比較高，但與目前市場在售產(chǎn)品同質(zhì)化較重；均配置270°全景陽臺。本案三基本三情況--三-產(chǎn)品B戶型三分為B1戶型三（11三5.三07㎡）三，B2戶型三（13三6.三24㎡）三，B3戶型三（12三4.三84㎡）三。大三戶型三產(chǎn)品三占比三較多三，為三舒適三性產(chǎn)三品；均配三置27三0°全三景陽三臺。本案三基本三情況--三-產(chǎn)品C戶型三分為C1戶型三（99三.2三6㎡）三，C2戶型三（11三4.三72㎡）三，C3戶型三（12三5.三77㎡）三；整個三項目三唯一三低于10三0㎡的C1戶型三，為三功能三性套三三產(chǎn)三品；均配三置27三0°全三景陽三臺。本項三目住三宅從三產(chǎn)品三設(shè)計三上具三有一三定的三優(yōu)勢三，在三做到三項目三基本三的價三值挖三掘前三提下三，如三何結(jié)三合項三目整三體，三全方三位提三升住三宅產(chǎn)三品附三加值三，快三速樹三立市三場競?cè)隣巸?yōu)三勢，三保證三銷售三速度三是住三宅銷三售的三主要三方向.本案三基本三情況--三-產(chǎn)品項目三的主三力戶三型是三市場三的主三流產(chǎn)三品，三戶型三通透三，每三戶均三有27三0°大陽三臺，三空間三多變?nèi)龑嵱萌?，景三觀視三野絕三佳。三但將三面臨三市場三同質(zhì)三化競?cè)隣?。本案三基本三情況--三-S三WO三T分析優(yōu)勢

良好的自然環(huán)境具備交通優(yōu)勢景觀優(yōu)勢產(chǎn)品優(yōu)勢品牌優(yōu)勢劣勢區(qū)域認可度較低區(qū)域開發(fā)程度較低價值較高地塊容積率較高小地塊居住條件較差地塊尚未生地市場占有率低、準備時間較少市場目前供應量較正?？山鑴葜苓呿椖扛哞F新區(qū)高價地塊成交帶來的價格空間機會

潛在供應量加大，未來市場競爭激烈土地供應量加大產(chǎn)品同質(zhì)化如不能抓好返鄉(xiāng)潮，將導致項目完成時間延后銷售時間加大，資金將面臨很大壓力威脅打造三極劇三特色三及價三值的三商住三項目同質(zhì)三化市三場上三如何三做到三差異三化競?cè)隣幙焖偃セ?、保三證靈三活保證三項目三快速三去化三，迅三速回三籠資三金，三以便三面臨三任何三市場三變動品牌三溢價借勢三財富三廣場三項目三做到三品牌三溢價三大三目標三規(guī)劃開發(fā)三目標三規(guī)劃項目三定位市場三形象三定位產(chǎn)品三定位客群三定位價格三定位市場三形象三定位高端三形象--三-以高三端形三象面三市，三引爆三市場獨特三配置--三-特色三的綠三化景三觀、三獨特三的附三加配三置高端三享受--三-不可三復制三的自三然景三觀中端三價格--三-親民三的價三格，三吸引三廣大三客群市場三形象三定位涵蓋三高檔三居住三社區(qū)三、高三度綠三化及三自然三景觀三、超三大中三庭、三集中三性商三業(yè)社三區(qū)為三一體城市三新貴三、深三度宜三居項三目--三-中央三公園三城項目三定位市場三形象三定位產(chǎn)品三定位客群三定位價格三定位產(chǎn)品三定位主流三產(chǎn)品商住三結(jié)合項目三過渡三性產(chǎn)三品且三周邊三居住三環(huán)境三較差三，以三高性三價比三占領(lǐng)三市場三，吸三引大三量客三戶，三完成三短時三間蓄三水目三標；獨立三的商三業(yè)產(chǎn)三品，三集中三型社三區(qū)商三業(yè)，三商住三結(jié)合三；市場三稀缺三產(chǎn)品三（小三戶型三）+市場三主流三產(chǎn)品三（套三三）三，減三少客三戶流三失。78910特殊三配套安置三小區(qū)123456產(chǎn)品三定位高端三宜居三社區(qū)三；不可三復制三的自三然景三觀；超大三中庭三景觀三；唯一三溢價三可能熱銷三產(chǎn)品深度三宜居特殊三配套項目三定位市場三形象三定位產(chǎn)品三定位客群三定位客群三定位高端三人群投資三性人三群剛性三需求基礎(chǔ)三市場三（大三眾）剛需三客戶三，25三-4三0歲，三各行三業(yè)人三群皆三有，三價格三決定三一切主體三投資三市場三（中三端、三中高三端）本地三自主三經(jīng)營三者，三本地三及外三地投三資性三客戶引擎三市場三（高三端）改善三性居三住人三群：35歲以三上，三私企三老板三，企三事業(yè)三單位三管理三、高三收入三人群三等。三對居三住舒三適度三要求三較高三。25三-6三5歲全三年齡三段覆三蓋，三以三三口之三家為三主營銷三策略推售三節(jié)奏價格三制定營銷三策略推售三節(jié)奏123456789101批次2批次項目三分為2期開三發(fā)，三其中1期包三括號三；8.三9號樓三體量三較小三，產(chǎn)三品偏三向剛?cè)璁a(chǎn)三品。三以相三對親三民的三價格三投放三市場三，吸三引大三部分三中低三端客三戶，三形成三熱議三，完三成短三時間三蓄水三過程三；2期產(chǎn)三品作三為高三端宜三居產(chǎn)三品進三行推三出，三在擁三有了三較大三量客三群的三同時三，也三做到三價格三的拉三升，三對老三客戶三及新三客戶三均有三所展三示；商業(yè)三產(chǎn)品三（7.三10）號三樓在2期產(chǎn)三品正三式進三入推三售階三段一三并推三出。低開三高走三、價三格拉三升、三保證三資金三、溢三價銷三售推售三節(jié)奏89一期三住宅三產(chǎn)品三為8.三9號樓三，2梯5戶，三共計23三9戶；考慮三到需三盡快三占領(lǐng)三市場三份額三，但三又需三展現(xiàn)三熱銷三局面三，建三議在三新春三節(jié)點三期間三對項三目一三批次三產(chǎn)品8號樓三進行三對外三宣傳三并收三取入三會費三用；根據(jù)三蓄水三情況三再決三定9號樓三推出三節(jié)點三；少數(shù)三貨量三、占三有市三場、三靈活三轉(zhuǎn)變*1月2月3月4月5月重要節(jié)點營銷階段媒體組合渠道組合入會啟動公交車身、大牌全面鋪開（根據(jù)不同節(jié)點投放力度、投放點位有所側(cè)重）+陣地包裝事件性活動+現(xiàn)場活動企事業(yè)資源客戶拓展+鄉(xiāng)鎮(zhèn)渠道+全民營銷+老客戶渠道+行銷開盤6月活動配合亮相起勢圍剿“返鄉(xiāng)潮”開盤前再次爆破亮相活動暖場活動春節(jié)關(guān)鍵三節(jié)點三：亮相三期（1月）三：三低開三高走三，全三城沸三騰春節(jié)三（1月下三旬—2月下三旬）三：三重三點撒三網(wǎng)，三定向三爆破開盤三（4-三5月）三：三開盤三沖刺三，引三爆全三城開盤三前推售節(jié)三奏推售三節(jié)奏春運三已經(jīng)三開始三，要三想抓三住返三鄉(xiāng)客三戶，三動作三一定三要迅三速機會三已到三、行三動迅三速營銷三策略推售三節(jié)奏價格三制定營銷三策略價格三制定整體三均價三：充三分考三慮價三格動三態(tài)幅三度，結(jié)合三市場三、產(chǎn)三品力三、品三牌力三，綜三合定三價；入市三價格三：以略三低于三項目三市場三價值三的價三格入三市，提三升項三目銷三售量；價格三走勢三：以三一批三次產(chǎn)三品作三為吸三引客三戶的三過渡三產(chǎn)品三，為三二批三次產(chǎn)三品溢三價做三基礎(chǔ)市場三比準三＋親三民價格=快速三去化市場三比準三價機會三節(jié)三點引爆三市三場快速三去三化溢價三空三間項目價值權(quán)重本項目溫州商城英倫府邸御景豪庭鼎盛國際分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值區(qū)域價值40%地理位置20%907.80%807.60%1008.00%807.60%807.60%道路交通20%907.80%907.80%907.80%807.60%907.80%周邊配套30%7011.40%8011.60%7011.40%9011.80%8011.60%居住環(huán)境30%10012.00%8011.60%9011.80%9011.80%8011.60%小計100.00%40.00%38.60%39.00%38.80%38.60%項目價值60%開發(fā)商品牌20%9011.80%9011.80%9011.80%9011.80%9011.80%社區(qū)配套30%9017.20%9017.20%8016.40%9017.20%8016.40%園林景觀20%10012.00%7011.40%8011.60%10012.00%9011.80%房型設(shè)計30%10018.00%8016.40%9017.20%9017.20%8016.40%小計100.00%59.00%56.80%57.00%58.20%56.40%總計權(quán)重分值比例100%99.00%95.40%96.00%97.00%95.00%類比樓盤均價/3500360036003500加權(quán)類比值//3339345634923325加權(quán)平均：/356530%40%10%25%價格三制定--三-住宅通過三競爭三樓盤三比較三法，項目三整體三均價三約35三65元/㎡，按三照推三售節(jié)三奏，三優(yōu)先三推售三價值三相對三較低三的住三宅產(chǎn)三品8.三9號樓三，建議三按照三當期三均價34三00元/㎡制定三價格價格三制定--三-商業(yè)項目價值權(quán)重本項目商鋪溫州商城御景豪庭鼎盛國際分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值分值權(quán)重分值環(huán)境價值40%區(qū)域價值40%9015.40%9015.40%10016.00%8014.80%區(qū)位環(huán)境10%802.80%702.20%802.80%702.20%交通環(huán)境20%907.80%907.80%807.60%907.80%人流狀況30%8011.60%8011.60%9011.80%8011.60%小計100.00%37.60%37.00%38.20%36.40%開發(fā)價值30%總體規(guī)劃35%10010.50%809.50%809.50%709.00%產(chǎn)品35%9010.45%809.50%809.50%709.00%業(yè)態(tài)規(guī)劃10%903.40%802.86%802.86%700.90%商業(yè)配套20%905.60%805.20%805.20%805.20%小計100.00%29.95%27.06%27.06%24.10%品牌價值30%開發(fā)商品牌/實力40%9011.80%9011.80%9011.80%8011.60%物業(yè)管理能力20%805.20%805.20%805.20%704.80%商業(yè)運營能力20%704.80%704.80%704.80%704.80%開發(fā)呈現(xiàn)能力20%805.20%805.20%805.20%805.20%小計100.00%27.00%27.00%27.00%26.40%總計權(quán)重分值比例100%94.55%91.06%92.26%86.90%類比樓盤均價/130001800014000加權(quán)類比值//1183816606.812166占比30%40%30%加權(quán)平均：/13843.86通過三競爭三樓盤三比較三法，項目三底層三社區(qū)三商業(yè)三整體三均價三約13三80三0元/㎡，后三期商三業(yè)逐三漸呈三現(xiàn)后三，價三值將三有所三提升價格三制定--三-商業(yè)商業(yè)三各樓三層價三格說三明：樓層比例價格（元/平米）集中性商業(yè)2F0.456200集中性商業(yè)1F1.216500社區(qū)商業(yè)2F0.45500社區(qū)商業(yè)1F113800商業(yè)三一層三商業(yè)三成交三均價13三80三0元/㎡，三考慮三到動三線、三人流三、優(yōu)三惠等三因素三，裙三樓底三商部三分主要三價格三為12三00三0-三15三00三0元/㎡，三集中三性商三業(yè)（7.三10號樓三）部三分產(chǎn)三品單三價可三超過18三00三0元/㎡。長寧三縣整三體區(qū)三域?qū)θ?層商三業(yè)抗三性較三大，三而本三案2層商三業(yè)并三無太三多價三格支三撐，三建議三價格三系數(shù)三為0.三4，均三價55三00元/㎡價格三制定--三-項目三貨值三預估中央公園城產(chǎn)品樓層建筑面積（㎡）預計均價（元/㎡）預計產(chǎn)值（萬元）住宅/108615.04356538721.26商業(yè)1F5736.86138007916.872F3919.9160002351.95車位-1F637個600003822本案三住宅三共計三產(chǎn)值三約3.三8億元三，商三業(yè)共三計產(chǎn)三值約1.三02億元三，合計三總產(chǎn)三值約三為4.三82億元三（不三含車三位）營銷三策略推售三節(jié)奏價格三制定營銷三策略*6重渠三道廣三拓客三源，三渠道三為王老客戶企事業(yè)單位鄉(xiāng)鎮(zhèn)渠道全民營銷常規(guī)渠道多管齊下爭搶客戶工業(yè)園區(qū)渠道拓展企事業(yè)單位依托開發(fā)商資源拓展長寧企事業(yè)單位鄉(xiāng)鎮(zhèn)長寧周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)長寧工業(yè)園區(qū)內(nèi)各企業(yè)拓展老客戶開發(fā)商前期所開發(fā)樓盤老客戶；全民營銷在蓄客過程中通過政策手段網(wǎng)羅一切可以網(wǎng)羅的人員全民銷售常規(guī)性渠道安排行銷人員在縣城人流聚集地進行常規(guī)性派單營銷三策略--三-執(zhí)行*企事三業(yè)單三位▲工三商局三▲三食藥三監(jiān)局三▲三國土三資源三局三▲公三安局三▲三交通三局三▲三司法三局三▲三質(zhì)三監(jiān)局三▲安三監(jiān)局三▲三畜牧三局三▲環(huán)三保局三▲三地三稅局三▲三國稅三局三▲住三建城三管局三▲教三育局三▲三衛(wèi)三生局三▲三水務(wù)三局三▲三電力三公司三▲學三校三▲長三寧縣三人民三醫(yī)院三▲長三寧縣三中醫(yī)三院……1、關(guān)系營銷：線下資源客戶關(guān)系營銷，形成直接購買2、關(guān)鍵人營銷：通過關(guān)鍵人（資源客戶），推薦其它客戶購買3、專場團購：通過資源客戶，組織企事業(yè)單位專場團購拓展模式營銷三策略--三-執(zhí)行專項三、專三人負三責拓三展渠三道*關(guān)系三營銷通過三關(guān)系三客戶三項目三介紹三，項三目品三鑒，三形成三直接三購買三：1、通三過開三發(fā)商三關(guān)系三介紹三直接三購買三客戶三，由三我方三完成三接待三及購三買流三程。2、通三過開三發(fā)商三關(guān)系三組織三相關(guān)三線下三活動三，我三方從三中挖三掘意三向客三戶，三進一三步拓三展。營銷三策略--三-執(zhí)行關(guān)鍵三人營三銷通過三關(guān)鍵三人介三紹、三推薦三，促三進成三交：獎勵三政策三：建三議針三對關(guān)三鍵人三形成三推薦三獎勵三機制三，住三宅20三00元/套，三商業(yè)1%，同三時，三被推三薦客三戶享三受額三外1%優(yōu)惠三。營銷三策略--三-執(zhí)行專場三團購通過三組織三專場三團購三，發(fā)三掘意三向客三戶，三促成三成交三：1、單三位內(nèi)三部宣三講團三購會三：走三進單三位進三行項三目宣三講及三針對三性團三購政三策宣三講。2、售三樓部三專場三團購三：在三售樓三部組三織企三事業(yè)三單位三專場三團購三。3、針對三團購三客戶三，根三據(jù)數(shù)三量給三出相三對應三的額三外優(yōu)三惠。營銷三策略--三-執(zhí)行宋家壩工業(yè)區(qū)下長工業(yè)區(qū)工業(yè)園區(qū)位于長寧—開佛——古河—下長沿線通過三開發(fā)三商資三源/長寧三縣工三業(yè)園三區(qū)委三員會三搭橋三，進三行渠三道拓三展：1、單三位內(nèi)三部宣三講團三購會/售樓三部團三購專三場：三優(yōu)惠三政策三同企三事業(yè)三單位三。2、關(guān)鍵三人營三銷：三關(guān)鍵三人推三薦客三戶成三功購三買，三即可三獲取三現(xiàn)金三獎勵三（可三累加三結(jié)算三，差三額補三齊）工業(yè)三園區(qū)營銷三策略--三-執(zhí)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)三渠道以長三寧縣三城為三中心三，由近三及遠三水波三式擴三散：一圈三層：三相嶺三、開三佛、三李端三等鄉(xiāng)三鎮(zhèn)二圈三層：三萬里三、花三灘、三銅鼓三等鄉(xiāng)三鎮(zhèn)三圈三層：三雙河三、梅三硐、三富興三等鄉(xiāng)三鎮(zhèn)一圈三層二圈三層三圈三層營銷三策略--三-執(zhí)行*1、按三時間三先后三逐步三向外三推進三，拓三展力三度隨三項目三節(jié)點三呈現(xiàn)三極強三（亮三相—春節(jié)三）—減弱三（3-三4月）——強（4-三5月）2、針三對場三鎮(zhèn)逢三場日三進行三行銷三拓展三，每三次1-三2個鄉(xiāng)三鎮(zhèn)，三每個三鄉(xiāng)鎮(zhèn)三配備4名行三銷人三員；3、為三保障三行銷三效果三，同三時配三備看三房班三車。4、三三圈層三鄉(xiāng)鎮(zhèn)三脈沖三式波三及，三以其三它媒三介推三廣為三主。5、長三寧縣三區(qū)域三每天三進行三覆蓋三宣傳三。行銷三渠道拓展三辦法三：營銷三策略--三-執(zhí)行*行銷三人員三薪酬三構(gòu)成“底薪+有效三帶訪+成交三獎勵”，刺三激行三銷人三員帶三客積三極性三。工資構(gòu)成工資標準備注底薪80元/天/人帶訪獎勵10元/組有效客戶成交提成300元/套

營銷三策略--三-執(zhí)行*VI三P特權(quán)通過三開發(fā)三商原三開發(fā)三小區(qū)三老客三戶維三護挖三掘，三拓展三銷售三渠道三：1、老三客戶三二次三購買三，享三受額2%優(yōu)惠三；2、老三客戶三推薦三購買三，贈三送一三年物三管費三，新三客戶三額外三享受1%優(yōu)惠三。營銷三策略--三-政策該優(yōu)三惠政三策合三理的三利用三了開三發(fā)商三以前三開發(fā)三項目三建立三起來三的客三戶資三源*全民三營銷通過三利益三刺激三，形三成全三城營三銷：1、推三薦入三會即三領(lǐng)錢三：凡三是參三加全三民營三銷的三客戶三需在三銷售三現(xiàn)場三領(lǐng)取三身份三證明三一張三，成三為本三案全三民營三銷人三，介三紹客三戶購三房成三功（三手續(xù)三完成三）即三可領(lǐng)三取10三00元現(xiàn)三金，三并積三累1分，三根據(jù)三分數(shù)三不同三，成三交后三獎勵三不同三。營銷三策略--三-政策讓所三有人三成為三我們?nèi)闹萌龢I(yè)顧三問營銷三策略--三-推廣我們?nèi)枰蚩腿龖羰鋈f什三么？開發(fā)三商品三牌優(yōu)秀三的戶三型設(shè)三計超大三園林三景觀不可三復制三的稀三缺資三源品牌三物業(yè)三管理建筑三工藝價值三洼地超前三的規(guī)三劃其實三我們?nèi)€有三很多三可以三說的三，無三論怎三么說三，高端三的形三象是必三須要三建立三起來三的營銷三策略--三-推廣說什三么我三們知三道了三，怎三么說三呢？動靜三結(jié)合三，利三用一三切可三利用三媒介三樹立三形象營銷三策略--三-推廣活動三聚集三人氣活動三造勢三，聚三集人三氣，三抓好三每個三時間三節(jié)點三，讓三項目三持續(xù)三在市三場上三進行三發(fā)聲三，保三證市三場關(guān)三注度三越來三越高三。主訴求活動三配合媒介三運用三：公交三車身三、大三牌三春三節(jié)期三間增三加車三票直三投陣地三包裝三：售樓三部道三旗、三售樓三部桁三架銷售三道具三：總體三沙盤三、工三法展三示、三價值三展板三、吊三旗、三桌卡三、戶三型單三頁亮相三儀式三：中三央公三園城三亮相三活動售樓三部開三放大三型活三動：三群星三閃耀三，點三亮繁三華（三待營三銷中三心物三料準三備完三成后三）節(jié)點三活動三：根三據(jù)節(jié)三氣節(jié)三點進三行安三排認購三活動三：認三購抽三豪禮暖場三活動三：各三類小三型活三動推廣三鋪排春節(jié)——返鄉(xiāng)三潮亮相三起勢三期回家三不過三是穿三越森三林的三一場三旅行20三17年1月20三17年1月下三旬-2月下三旬營銷三策略--三-推廣營銷三策略--三-項目三整體三營銷三排期前期造勢2017.1月通過移動及固定媒介進行傳播通過行銷進行渠道散播大訂階段2017.2月收取大訂金額銷售物料準備營銷中心亮相2017.4月亮相活動持續(xù)發(fā)聲開盤活動2017.5月簽約活動正式進入銷售期二批次面市2017.6月節(jié)點活動聚集人氣一批次商業(yè)2017.7月商業(yè)面市一批次商業(yè)基本呈現(xiàn)強銷期2017.9月選擇性推盤根據(jù)銷售情況決定節(jié)點活動2017.10月節(jié)點活動持續(xù)發(fā)聲備注三：根三據(jù)工三程進三度及三銷售三進度三作出三最終三調(diào)整附加三值體三現(xiàn)園林三景觀裝飾三小品配套三價值附加三值體三現(xiàn)--三-園林三景觀整個三項目三分為16個景三觀節(jié)三點附加三值體三現(xiàn)--三-園林三景觀商業(yè)三文化三廣場A-三7地塊三商業(yè)三價值三較高三，且三有2棟獨三立商三業(yè)，三建議三除正三常小三品外三增加三商業(yè)三調(diào)性三的精三神堡三壘，三加強三商業(yè)三氛圍大門附加三值體三現(xiàn)--三-園林三景觀主入三口是三人流三聚集三的地三方，三建議三在入三口處三附件三設(shè)計LE三D大屏,增設(shè)三停留三休息三設(shè)備大門大門大門附加三值體三現(xiàn)--三-園林三景觀附加三值體三現(xiàn)--三-園林三景觀中庭三景觀中庭三景觀形成三明確三的主三題式三景觀三，各三景觀三小品三節(jié)點三有機三結(jié)合三起來三使景三觀區(qū)三豐富三而又三不零三散附加三值體三現(xiàn)--三-園林三景觀附加三值體三現(xiàn)--三-園林三景觀形成三一生三態(tài)、三休閑三、觀三景等三功能三的復三合濱三河景三觀帶附加三值體三現(xiàn)--三-園林三景觀附加三值體三現(xiàn)園林三景觀裝飾三小品配套三價值附加三值體三現(xiàn)--三-裝飾三小品附加三值體三現(xiàn)園林三景觀裝飾三小品配套三價值*開心三樂享——體育三娛樂三系統(tǒng)附加三值體三現(xiàn)--三-配套三價值手指三靜脈三認證是利三用了三每個三人手三指內(nèi)三部的三靜脈三圖案三各不三相同三這一三特點三的生三物認三證技三術(shù)，三其原三理是三流經(jīng)三靜脈三的紅三血球三中的三血紅三蛋白三可以三充分三吸收三