房地產(chǎn)項(xiàng)目定位之市場(chǎng)調(diào)研

世聯(lián)地產(chǎn)版權(quán)所有2023/5/16房地產(chǎn)項(xiàng)目定位之市場(chǎng)調(diào)研課程內(nèi)容市場(chǎng)調(diào)研的出發(fā)點(diǎn)和意義市場(chǎng)調(diào)研的具體步驟和工作內(nèi)容2一、市場(chǎng)調(diào)研的正確出發(fā)點(diǎn)3

我們常常在一個(gè)城市展開(kāi)大范圍的市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)果是事實(shí)堆積如山，卻很難從中得出有意義的結(jié)論，最后，我們將發(fā)現(xiàn)調(diào)研的70%以上的數(shù)據(jù)是沒(méi)有價(jià)值的。

如果我們想從詳盡的市場(chǎng)調(diào)研中推導(dǎo)出項(xiàng)目最適合做什么，這將是一個(gè)極其復(fù)雜的過(guò)程。這是為什么？市場(chǎng)調(diào)研的困局

4其根源在于我們分析問(wèn)題的邏輯分析問(wèn)題的標(biāo)準(zhǔn)程序：收集信息描述發(fā)現(xiàn)得出結(jié)論提出方案這是20世紀(jì)50年代咨詢業(yè)的普遍做法，由于沒(méi)有大量積累起有關(guān)各個(gè)企業(yè)和行業(yè)的知識(shí)，因此，無(wú)論客戶遇上什么問(wèn)題，都從全公司或全行業(yè)分析入手：1、確定該行業(yè)獲得成功的關(guān)鍵因素；2、根據(jù)銷售與市場(chǎng)地位、技術(shù)地位等評(píng)估客戶的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)；3、將客戶的表現(xiàn)與成功的關(guān)鍵因素進(jìn)行對(duì)比；4、提出抓住機(jī)遇和解決問(wèn)題的具體建議。5收集數(shù)據(jù)之前對(duì)問(wèn)題進(jìn)行結(jié)構(gòu)性分析，建立以假設(shè)為導(dǎo)向的診斷框架，讓市場(chǎng)調(diào)研具有目的性如果我們一開(kāi)始就從項(xiàng)目的區(qū)位、規(guī)劃指標(biāo)、功能及客戶目標(biāo)與限制條件方面考慮，借助相關(guān)的成功案例的啟發(fā)，進(jìn)而作出幾種假設(shè)，抽出假設(shè)成立的條件，再對(duì)這些假設(shè)條件進(jìn)行市場(chǎng)求證，則這個(gè)過(guò)程將變得非常簡(jiǎn)化了。事實(shí)上，以假設(shè)為前提的市場(chǎng)調(diào)研是在畫(huà)好的路線圖上求證的過(guò)程。6案例一：呼和浩特金橋項(xiàng)目客戶目標(biāo)實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格3000元/平方米開(kāi)發(fā)商遠(yuǎn)程征戰(zhàn)，需快速銷售限制條件啟動(dòng)資金2000萬(wàn)中小項(xiàng)目區(qū)位特征認(rèn)知高未開(kāi)發(fā)方法：以解決問(wèn)題的假設(shè)為導(dǎo)向直接尋找市場(chǎng)上均價(jià)在3000元/平方米以上、并能實(shí)現(xiàn)快速銷售的項(xiàng)目特點(diǎn)。市場(chǎng)調(diào)研以此展開(kāi)。7二、市場(chǎng)調(diào)研在項(xiàng)目定位中的角色8市場(chǎng)調(diào)研需要解決的核心問(wèn)題基于初步假設(shè)：界定競(jìng)爭(zhēng)框架界定區(qū)域價(jià)值定義項(xiàng)目核心價(jià)值9案例二：大連億達(dá)項(xiàng)目定位背景與目標(biāo)：城市非核心區(qū)，地塊狹小，功能規(guī)劃為住宅及配套商業(yè)，要求銷售價(jià)格為6500元/平方米?，F(xiàn)狀：周邊的大規(guī)模住宅小區(qū)的價(jià)格為5000元/平方米。差距R1R2規(guī)模大

地塊狹小

p<5000P=6500解決問(wèn)題的假設(shè)MECE：1、是否可以自己建立新價(jià)格標(biāo)桿（創(chuàng)新產(chǎn)品）？（鋒尚）2、是否可以增加沿街商業(yè)量，而降低住宅的均價(jià)？（烏魯木齊南門(mén)國(guó)際）3、區(qū)位的價(jià)值是否可以打破現(xiàn)有的價(jià)值參照體系？（萬(wàn)達(dá)景藏、東海花園）4、是否能脫離區(qū)域內(nèi)主流消費(fèi)群體，重新定義新的細(xì)分客戶？（月亮河）10初步假設(shè)下的市場(chǎng)調(diào)研任務(wù)1、界定競(jìng)爭(zhēng)框架（房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研）結(jié)構(gòu)性分析：A、均價(jià)在5000元至6500元/平方米，周邊的的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手現(xiàn)在是誰(shuí)？它們的賣點(diǎn)是什么？缺點(diǎn)是什么？我們的超越機(jī)會(huì)在哪里？B、市域內(nèi)5000-6500元/平方米以上的項(xiàng)目關(guān)鍵的價(jià)值是什么？是否存在不依賴地段價(jià)值（交通與配套）的感性因素？C、市域內(nèi)具有投資性的物業(yè)特性（如功能彈性、高性價(jià)比）是什么？本項(xiàng)目資源是否有相似之處？D、市域內(nèi)脫離區(qū)域原有價(jià)格體系的項(xiàng)目關(guān)鍵舉措是什么？E、商業(yè)價(jià)值在類似項(xiàng)目中如何被運(yùn)用的？112、定義項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值

（城市規(guī)劃調(diào)研、消費(fèi)者對(duì)區(qū)域的認(rèn)知價(jià)值調(diào)研）

結(jié)構(gòu)性分析：

A、在城市規(guī)劃中，這個(gè)區(qū)域的未來(lái)是什么？它將帶來(lái)怎樣的居住或商業(yè)投資價(jià)值？

B、就區(qū)域而言，與現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域有什么優(yōu)勢(shì)？

C、什么樣的客戶群對(duì)以上方面具有正向性？

D、項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值是依托于原有的消費(fèi)者認(rèn)知價(jià)值還是重新定義價(jià)值？（例：西山庭院VS城市第三地或新城）

123、項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值方向的初步確定

（對(duì)于類同的總價(jià)或單價(jià)項(xiàng)目）

結(jié)構(gòu)性分析：

A、區(qū)位價(jià)值與核心客戶群的確定；

B、規(guī)劃功能調(diào)整的方向；

C、價(jià)格標(biāo)桿的參照系或自身定義；

D、主要競(jìng)爭(zhēng)差異的方向選擇；

（麗陽(yáng)天下）

關(guān)鍵：從本地案例和其他城市相似屬性案例中得到啟發(fā)

13關(guān)于市場(chǎng)調(diào)研的幾個(gè)基本觀點(diǎn)以事實(shí)為基礎(chǔ)，“事實(shí)是友善的”（麥肯錫）海量的信息VS有限的市調(diào)時(shí)間以假設(shè)為導(dǎo)向定性與定量的結(jié)合不同工作模塊有不同的市調(diào)內(nèi)容客戶的疑問(wèn)：市調(diào)時(shí)間這么短，市調(diào)質(zhì)量有保證么？14市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃制定1、客戶目標(biāo)與現(xiàn)狀的差距或問(wèn)題點(diǎn)2、假設(shè)解決差距的可能方案3、可選方案在市場(chǎng)中的論證4、通常的調(diào)研方面房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品調(diào)研消費(fèi)者訪談區(qū)域規(guī)劃調(diào)研城市調(diào)研地塊查勘客戶的思考

15課程內(nèi)容市場(chǎng)調(diào)研的出發(fā)點(diǎn)和意義市場(chǎng)調(diào)研的具體步驟和工作內(nèi)容16市場(chǎng)調(diào)研的具體步驟和工作內(nèi)容一、市場(chǎng)調(diào)研工作階段劃分及其工作內(nèi)容二、市調(diào)方法及相關(guān)工具表格等三、市場(chǎng)調(diào)研的資料整理、分析四、市調(diào)可能遇到的問(wèn)題17市場(chǎng)調(diào)研工作階段劃分及其工作內(nèi)容市調(diào)前項(xiàng)目小組交底會(huì)制訂市調(diào)計(jì)劃（重點(diǎn)）出差前的準(zhǔn)備市調(diào)中市調(diào)計(jì)劃的執(zhí)行根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整計(jì)劃市調(diào)后資料整理18市調(diào)三前的三工作三內(nèi)容項(xiàng)目三小組三交底三會(huì)項(xiàng)目三討論制定三市調(diào)三計(jì)劃收集三相關(guān)三資料總體三時(shí)間安排三、市調(diào)三時(shí)間安排確定三需要三調(diào)查三的樓三盤(pán)確定訪談三資源（同三事、三開(kāi)發(fā)三商、三老客三戶）編制訪談三提綱、問(wèn)三卷準(zhǔn)備三首次三溝通pp三t（加三入一三些對(duì)三項(xiàng)目三的思三考）出差三前的三準(zhǔn)備19市調(diào)三工作三內(nèi)容三及方三法地塊三查勘城市三（區(qū)三域）三經(jīng)濟(jì)三背景城市三（區(qū)三域）三規(guī)劃房地三產(chǎn)市三場(chǎng)消費(fèi)三者20地塊三查勘項(xiàng)目三位置——城市三位置三圖、三區(qū)域三位置三圖調(diào)研三方法三：開(kāi)三發(fā)商三介紹三、現(xiàn)三有地三塊資三料項(xiàng)目三四至調(diào)研三方法三：紅三線圖三、現(xiàn)三場(chǎng)查三勘項(xiàng)目三內(nèi)部三環(huán)境——建筑三物、三地形三、水三體、三植物三、空三氣質(zhì)三量、三噪音三、其三它（三如文三物古三跡等三）調(diào)研三方法三：文三字資三料、三現(xiàn)場(chǎng)三查勘三、訪三談（三開(kāi)發(fā)三商或三政府三部門(mén)三）項(xiàng)目三周邊三環(huán)境——建筑三物、三道路三交通三、景三觀資三源、三公共三設(shè)施三（廣三場(chǎng)、三公園三、商三場(chǎng)、三學(xué)校三、政三府機(jī)三關(guān)、三變電三站、三垃圾三站等三）、三企業(yè)三、人三口等調(diào)研三方法三：文三字資三料、三現(xiàn)場(chǎng)三查勘三、訪三談（三開(kāi)發(fā)三商或三政府三部門(mén)三）21城市三（區(qū)三域）三經(jīng)濟(jì)三背景經(jīng)濟(jì)三發(fā)展三規(guī)模三、趨三勢(shì)、三速度——?dú)v年GD三P、人三均GD三P經(jīng)濟(jì)三結(jié)構(gòu)——產(chǎn)業(yè)三結(jié)構(gòu)三和主三導(dǎo)產(chǎn)三業(yè)固定三資產(chǎn)三投資外商三投資三情況居民三收入三水平三、消三費(fèi)結(jié)三構(gòu)和三消費(fèi)三水平——人均三可支三配收三入、三人均三消費(fèi)三支出三及其三構(gòu)成三、主三流消三費(fèi)群三體城市三中心三化程三度——與周三邊城三市的三相對(duì)三關(guān)系調(diào)研三方法三：查三閱統(tǒng)三計(jì)年三鑒、三訪談三（統(tǒng)三計(jì)局三及相三關(guān)部三門(mén)）22城市三（區(qū)三域）三規(guī)劃城市三總體三規(guī)劃——了解三城市三格局三、發(fā)三展方三向，三重點(diǎn)三了解三項(xiàng)目三所在三區(qū)域三在城三市中三所承三擔(dān)的三功能三、相三對(duì)地三位、三發(fā)展三前景三、與三其它三區(qū)域三的競(jìng)?cè)隣?zhēng)關(guān)三系。區(qū)域三規(guī)劃——政府三對(duì)本三區(qū)域三的規(guī)三劃設(shè)三想及三建設(shè)三計(jì)劃三，重三點(diǎn)了三解項(xiàng)三目周三邊的三規(guī)劃三情況三，主三要包三括：三道路三交通三、公三共設(shè)三施、三產(chǎn)業(yè)三布局三等。重大三建設(shè)三項(xiàng)目——對(duì)區(qū)三域的三發(fā)展三有重三要影三響（三事實(shí)三上的三、心三理上三的）調(diào)研三方法三：收三集規(guī)三劃文三本、三圖集三，訪三談規(guī)三劃局23民間三指數(shù)車輛三登記三數(shù)量三，登三記牛肉三面指三數(shù)小區(qū)三老人三指數(shù)“牛三皮癬三”指三數(shù)．．三．．三．．24房地三產(chǎn)市三場(chǎng)市場(chǎng)三三要三素：三供給三、需三求、三價(jià)格房地三產(chǎn)市三場(chǎng)宏三觀數(shù)三據(jù)：三（三分區(qū)三數(shù)據(jù)三；分三物業(yè)三類型三；分三價(jià)格三區(qū)間三）施工三面積新開(kāi)三工面三積竣工三面積銷售三面積空置三面積二手三房交三易數(shù)三據(jù)市調(diào)三方法三：查三閱（三房地三產(chǎn)）三統(tǒng)計(jì)三年鑒三、房三管局三（房三地產(chǎn)三交易三中心三）網(wǎng)三站、三當(dāng)?shù)厝康厝a(chǎn)期三刊雜三志、三訪談三房管三局或三房地三產(chǎn)協(xié)三會(huì)等三部門(mén)25房地三產(chǎn)市三場(chǎng)問(wèn)題三：是三否要三把整三個(gè)城三市的三樓盤(pán)三都調(diào)三研完三？房地三產(chǎn)總?cè)w格三局（三片區(qū)三劃分三）各片三區(qū)典三型樓三盤(pán)項(xiàng)目三所在三區(qū)域三樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)三樓盤(pán)市調(diào)三方法三：實(shí)三地調(diào)三查、三收集三網(wǎng)上三資料三、訪三談專三業(yè)人三士26樓盤(pán)三調(diào)查三內(nèi)容基本三信息——占地三面積三、建三筑面三積、三容積三率、三配套三設(shè)施三（商三業(yè)、三會(huì)所三、幼三兒園三、學(xué)三校）三、開(kāi)三發(fā)分三期等三。規(guī)劃三設(shè)計(jì)——總體三布局三、物三業(yè)類三型、三戶型三配比三、總?cè)龖魯?shù)三、車三位數(shù)三、景三觀、三創(chuàng)新三點(diǎn)等三。銷售三情況——認(rèn)籌三時(shí)間三、開(kāi)三盤(pán)時(shí)三間、三銷售三價(jià)格三（對(duì)三應(yīng)交三樓標(biāo)三準(zhǔn)）三、銷三售速三度、三銷售三率、三客戶三群、三主要三賣點(diǎn)三、劣三勢(shì)。營(yíng)銷三推廣——售樓三處、三樣板三房、三現(xiàn)場(chǎng)三展示三、營(yíng)三銷渠三道、三促銷三措施三。市調(diào)三方法三：實(shí)三地調(diào)三研、三收集三樓書(shū)三（報(bào)三紙廣三告）三、訪三談銷三售代三表27消費(fèi)三者調(diào)三研－三目的了解三消費(fèi)三者的三需求三特征三（購(gòu)三房目三的，三關(guān)注三因素三如地三段、三物業(yè)三類型三、戶三型、三面積三、配三套設(shè)三施、三園林三景觀三、價(jià)三格等三，生三活方三式AI三O等）了解三消費(fèi)三行為三（購(gòu)三買行三為、三消費(fèi)三觀念三、習(xí)三慣、三態(tài)度三等）了解三消費(fèi)三者對(duì)三本項(xiàng)三目（三區(qū)域三）的三看法28消費(fèi)三者調(diào)三研－三方法問(wèn)卷三調(diào)查設(shè)定三調(diào)查三計(jì)劃三（調(diào)三查目三的、三問(wèn)卷三數(shù)量三、發(fā)三放時(shí)三間、三地點(diǎn)三、途三徑、三目標(biāo)三人群三等）問(wèn)卷三設(shè)計(jì)問(wèn)卷三發(fā)放三、回三收（三渠道三：開(kāi)三發(fā)商三協(xié)助三、臨三時(shí)雇三傭?qū)W三生、三當(dāng)?shù)厝姓{(diào)三公司三）數(shù)據(jù)三錄入三與分三析（sp三ss軟件三）29訪談三人群——政府三官員普通三公務(wù)三員企業(yè)三管理三者企業(yè)三技術(shù)三人員私營(yíng)三企業(yè)三主個(gè)體三工商三戶律師三、醫(yī)三生、三教師房地三產(chǎn)專三業(yè)人三士（三開(kāi)發(fā)三商、三銷售經(jīng)三理、三中介三公司三）媒體三記者三（房三地產(chǎn)三版）直郵三雜志三主編訪談三提綱討論三：如三何聯(lián)三系訪三談對(duì)三象？深度三訪談30市調(diào)三相關(guān)三工具三表格三（見(jiàn)三顧問(wèn)三平臺(tái)三）31市調(diào)三資料三整理三、分三析項(xiàng)目三地塊三分析城市三經(jīng)濟(jì)三、規(guī)三劃分三析房地三產(chǎn)市三場(chǎng)分三析競(jìng)爭(zhēng)三分析目標(biāo)三客戶三分析訪談三資料三整理三（提三煉觀三點(diǎn)，三融合三在以三上各三個(gè)方三面）32對(duì)調(diào)三研工三作的三要求1、每三天調(diào)三研后三作小三結(jié)、三討論三，遵三循：三假設(shè)三、三論證三、再三假設(shè)三、再三論證2、及三時(shí)整三理、三錄入三資料3、補(bǔ)三充調(diào)三研，三根據(jù)三新假三設(shè)調(diào)三整調(diào)三研內(nèi)三容4、調(diào)三研結(jié)三束后三基本三形成三大思三路33市調(diào)三可能三遇到三的問(wèn)三題政府三部門(mén)三不合三作怎三么辦三？開(kāi)發(fā)三商缺三乏當(dāng)三地資三源怎三么辦三？已入三伙樓三盤(pán)如三何調(diào)三研？銷售三代表三的話三是否三可信三？……34謝三謝周邊三狀況三及交三通條三件周邊三狀況三：南部三：內(nèi)蒙三日?qǐng)?bào)三社大三樓及三其員三工住三宅區(qū)東部三：擬建三住宅三用地西北三部：毗鄰三濱河三南路三及小三黑河通達(dá)三性：南部三：昭烏三達(dá)大三街——大橋——世紀(jì)三大道——南側(cè)三規(guī)劃三路——進(jìn)入北部三：濱河三北路——小橋——進(jìn)入36基地三資源三評(píng)價(jià)資源三評(píng)價(jià)三：小黑三河：遠(yuǎn)期三景觀三資源三。目前三在市三民心三目中三不具三備資三源認(rèn)三知；三預(yù)計(jì)20三07年完三成河三道蓄三水和三整治三。原生三樹(shù)：現(xiàn)有三景觀三資源三。原有三的行三道樹(shù)三具備三較好三的密三度和三形態(tài)三，有三進(jìn)一三步挖三掘形三成本三案亮三點(diǎn)的三可能三。集中三園林三景觀三：潛在三景觀三資源三。呼市三尚缺三少規(guī)三?；?、高三品質(zhì)三的住三區(qū)園三林景三觀，三有可三能形三成產(chǎn)三品特三色。37基地三原生三樹(shù)的三兩種三規(guī)劃三意向I生活三感：“回家三的路三”配以三尺度三親切三的植三栽、三鋪裝三、設(shè)三施和三小品三，突三出溫三馨近三人的三生活三化氛三圍。強(qiáng)調(diào)三可進(jìn)三入性三。II身份三感：私家三景觀三大道與小三橋、三入口三廣場(chǎng)三整體三設(shè)計(jì)三，強(qiáng)三調(diào)進(jìn)三入社三區(qū)的三儀式三感、三軸線三感，三配合三造型三相對(duì)三夸張三的植三栽、三鋪裝三、設(shè)三施和三雕塑三等，三形成三獨(dú)享三、專三有的三“領(lǐng)三屬”三認(rèn)知三。強(qiáng)調(diào)三景觀三性。38價(jià)值三判斷三與啟三動(dòng)區(qū)三確定價(jià)值三判斷三：B區(qū)：三沿河三區(qū)域三可同三時(shí)享三有小三黑河三與中三心綠三地的三景觀三資源三，臨三近主三入口三，居三住價(jià)三值最三高。C區(qū)：三臨近三中心三景觀三區(qū)，三受城三市交三通、三噪聲三干擾三少，三居住三價(jià)值三次之三。D區(qū)：三沿城三市道三路區(qū)三域，三居住三價(jià)值三相對(duì)三低但三可能三會(huì)有三一定三潛在三商業(yè)三價(jià)值三。A區(qū)：三由基三地原三生樹(shù)三自然三分隔三成為三相對(duì)三獨(dú)立三區(qū)域三，交三通便三利性三好，三具有三一定三的資三源條三件，三適宜三作為三項(xiàng)目三啟動(dòng)三區(qū)。ABDC39呼和三浩特三地處三內(nèi)蒙三古自三治區(qū)三城市三經(jīng)濟(jì)三帶的三核心北京包頭鄂爾三多斯呼和三浩特烏蘭三察布三盟呼和三浩特三城市三地位三與經(jīng)三濟(jì)狀三況呼和三浩特三市位三于內(nèi)三蒙古三自治三區(qū)中三部，三總面三積17三22三4平方三公里三，城三區(qū)面三積81三.1平方三公里三；總?cè)丝?4三0萬(wàn)，三城區(qū)三人口14三0余萬(wàn)三。三距離三北京66三9公里三，飛三行時(shí)三間45分鐘三。呼和三浩特三是自三治區(qū)三的政三治經(jīng)三濟(jì)中三心。呼和三浩特三、包三頭、三鄂爾三多斯三線是三呼和三浩特三核心三經(jīng)濟(jì)三帶。包三括了三鄂爾三多斯三，包三頭，三烏蘭三察布三盟的三中部三地區(qū)三是內(nèi)三蒙古三主要三的經(jīng)三濟(jì)產(chǎn)三業(yè)圈三，人三口總?cè)績(jī)H三占自三治區(qū)35三%，GD三P約占三區(qū)總?cè)康?0三%。40呼和三浩特三東部三和南三部是三城市三發(fā)展三重心回民區(qū)玉泉區(qū)新城區(qū)賽罕區(qū)呼和三浩特三國(guó)航三大廈三周邊三狀況呼和三浩特三市區(qū)三共分三為四三個(gè)行三政區(qū)三：新城三區(qū)和三塞罕三區(qū)發(fā)三展較三晚，三經(jīng)濟(jì)三相對(duì)三發(fā)達(dá)三，城三市面三貌較三新；回民三區(qū)和三玉泉三區(qū)則三屬于三相對(duì)三落后三、發(fā)三展緩三慢的三老城三區(qū)。41呼和三浩特三東部三和南三部是三城市三發(fā)展三重心中心城市優(yōu)化環(huán)境提高城市品位改善人居環(huán)境大青山保護(hù)區(qū)嚴(yán)格保護(hù)生態(tài)控制北面發(fā)展城市向南拓展建立南新市區(qū)黨政中心所在東部發(fā)展受機(jī)場(chǎng)制約金川金山合并建設(shè)新型大園區(qū)東部定位三于政三務(wù)功三能，三著力三打造三政務(wù)三集中三區(qū)。三城市三發(fā)展三將基三于以三機(jī)場(chǎng)三路為三中心三，以三市、三自治三區(qū)兩三級(jí)政三府為三基本三點(diǎn)的三一個(gè)三中心三兩個(gè)三基本三點(diǎn)發(fā)三展模三式進(jìn)三行。南部依靠三金橋三開(kāi)發(fā)三區(qū)的三帶動(dòng)三，城三市的三經(jīng)濟(jì)三功能三逐漸三南移三，南三部成三為未三來(lái)城三市發(fā)三展的三主要三方向三。北部由于三地形三限制三發(fā)展三受到三制約三。西部是傳三統(tǒng)老三城區(qū)三，經(jīng)三濟(jì)發(fā)三展相三對(duì)落三后。42通過(guò)三對(duì)比三認(rèn)識(shí)三呼市為更三準(zhǔn)確三的認(rèn)三識(shí)呼三和浩三特經(jīng)三濟(jì)發(fā)三展的三現(xiàn)狀三水平三，我三們根三據(jù)以三下原三則選三取了三太原三、石三家莊三、濟(jì)三南、三鄭州三、沈三陽(yáng)五三個(gè)城三市與三呼和三浩特三進(jìn)行三相關(guān)三指標(biāo)三的對(duì)三比：屬于三北京1小時(shí)三飛行三圈省會(huì)三城市三（除三濟(jì)南三、沈三陽(yáng)外三其余三均為三內(nèi)陸三省份三的省三會(huì)）43現(xiàn)階三段呼三市經(jīng)三濟(jì)發(fā)三展?fàn)钊龥r良三好，三經(jīng)濟(jì)三指標(biāo)三相對(duì)三較高與其三他幾三個(gè)城三市相三比，三呼市三的經(jīng)三濟(jì)指三標(biāo)并三不落三后，三人均GD三P在六三個(gè)對(duì)三比城三市中三次于三濟(jì)南三和沈三陽(yáng)，三在幾三個(gè)內(nèi)三陸省三份省三會(huì)中三排名三第一三；人三均可三支配三收入三僅次三于濟(jì)三南，三排名三第二三。44呼和三浩特三已經(jīng)三進(jìn)入三經(jīng)濟(jì)三快速三發(fā)展三階段呼市三第三三產(chǎn)業(yè)三發(fā)展三迅速三，傳三統(tǒng)第三三產(chǎn)三業(yè)穩(wěn)三定增三長(zhǎng)，三如交三通運(yùn)三輸、三倉(cāng)儲(chǔ)三和郵三政業(yè)三，批三發(fā)和三零售三貿(mào)易三業(yè)等三增長(zhǎng)三相對(duì)三穩(wěn)定三。新三興服三務(wù)行三業(yè)如三科學(xué)三研究三技術(shù)三服務(wù)三和地三質(zhì)勘三查業(yè)三等以三高于40三%速度三增長(zhǎng)三。呼市GD三P連續(xù)三高速三增長(zhǎng)三，20三02年、20三03年增三長(zhǎng)率三已超三過(guò)20三%，遠(yuǎn)三高于9%的全三國(guó)水三平。20三04年人三均GD三P已超三過(guò)20三00三0元，三增長(zhǎng)三率連三續(xù)四三年保三持在25三%以上三（04年全三國(guó)人三均GD三P增長(zhǎng)三率為16三%）。45呼和三浩特三五大三支柱三產(chǎn)業(yè)三為經(jīng)三濟(jì)快三速發(fā)三展提三供了三條件乳業(yè)集群蒙牛，伊利兩大著名品牌，很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)明顯；預(yù)計(jì)2007年乳業(yè)年產(chǎn)值將達(dá)400億，成為國(guó)內(nèi)最大乳業(yè)基地電力集群呼和浩特2007年電力總裝機(jī)容量將達(dá)1000萬(wàn)千瓦；知名的有：北方電力和林電廠、華潤(rùn)清河水電廠、賽罕區(qū)白塔電廠生物制藥國(guó)家大力扶持的高科技產(chǎn)業(yè)，呼市制藥原材料豐富，相當(dāng)多企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入，比如大唐藥業(yè)、石藥集團(tuán)、華蒙金河、元和制藥等電子信息產(chǎn)業(yè)與北京的交通優(yōu)勢(shì)，是電子信息產(chǎn)業(yè)向呼和浩特轉(zhuǎn)移提供了條件。著名企業(yè)如TCL集團(tuán)。冶金化工業(yè)充足的電力以及礦產(chǎn)資源，吸引了一批冶金化工產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入，如唐山勇峰集團(tuán)，中鋁集團(tuán)、三聯(lián)化工等。46秦皇三島高三端客三戶分三析——尋找三本地三的獨(dú)三棟別三墅客三戶我們?nèi)L談三了秦三皇島三當(dāng)?shù)?0多位高端三客戶三和專三業(yè)人三士，三試圖三找到三本項(xiàng)三目獨(dú)三棟別三墅的三潛在三客戶三。我們?nèi)越?jīng)三濟(jì)實(shí)三力和三生活三狀態(tài)三對(duì)高三端客三戶進(jìn)三行分三類，三分析三他們?nèi)闹萌龢I(yè)特三點(diǎn)。這些三高端三客戶三以民三營(yíng)企三業(yè)主三或者三股份三公司三老總?cè)秊橹魅?，資金三保值三以及三居住三安全是他三們置三業(yè)的三共同三需求。少多強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力

閑暇時(shí)間稍弱

CADB支付高價(jià)三物業(yè)的實(shí)三力追求高品三質(zhì)居三住的意三愿47A類客三戶：三經(jīng)濟(jì)三實(shí)力三強(qiáng)，三注重三享受三生活少多強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力

閑暇時(shí)間稍弱

CADB資產(chǎn)千萬(wàn)級(jí)事業(yè)、生活狀態(tài)事業(yè)已取得較大成功，愿意在休閑上花時(shí)間，追求生活品質(zhì)，感性對(duì)北戴河的認(rèn)知距離適中，不覺(jué)得遠(yuǎn)；環(huán)境好，宜居；地位高尚；第一居所；認(rèn)為北戴河的房子比海港區(qū)有價(jià)值對(duì)別墅/類別墅的認(rèn)知能感知獨(dú)棟別墅的真正價(jià)值，及其與類別墅的本質(zhì)差別購(gòu)買別墅/類別墅產(chǎn)品的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素獨(dú)占資源（大環(huán)境、小環(huán)境）身份標(biāo)簽（產(chǎn)品形式、形象）居住舒適（尺度、功能空間）交通通達(dá)性好支付力/支付意愿大于300萬(wàn)/大于300萬(wàn)典型三客戶三：興龍三最大三的業(yè)三主李三先生三：距三離近三，風(fēng)三水好三，住三獨(dú)棟三別墅三是一三種生三活狀三態(tài)和三身份三體現(xiàn)……清馨三家園三聯(lián)排三業(yè)主三楊先三生：三獨(dú)棟三才是三真正三的別三墅，三北戴三河能三體現(xiàn)三身價(jià)……本項(xiàng)三目獨(dú)三棟別三墅雙三拼別三墅的三潛在三客戶三。48B類客三戶：三經(jīng)濟(jì)三實(shí)力三強(qiáng)，三專注三于事三業(yè)發(fā)三展少多強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力

閑暇時(shí)間稍弱

CADB資產(chǎn)千萬(wàn)級(jí)事業(yè)、生活狀態(tài)工作重心在城市；事業(yè)處于快速發(fā)展期，主要精力投入在工作中，無(wú)暇顧及生活享受；傾向于將資金用于公司而不是純粹個(gè)人享受對(duì)北戴河的認(rèn)知距離遠(yuǎn)，不方便；環(huán)境好，宜居；認(rèn)為海港區(qū)的房子比北戴河有價(jià)值對(duì)別墅/類別墅的認(rèn)知獨(dú)棟性價(jià)比低，認(rèn)為獨(dú)棟與類別墅的差別只是大房子，房子只為滿足居住舒適性，實(shí)用主義有商務(wù)接待的需求購(gòu)買別墅/類別墅產(chǎn)品的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素居?。号c城市便捷的溝通（交通、配套等）、產(chǎn)品的居住舒適性、身份體現(xiàn)商務(wù)接待：高檔尊貴形象、私密性、獨(dú)享性支付力/支付意愿居?。捍笥?00萬(wàn)/200萬(wàn)左右商務(wù)接待：大于300萬(wàn)/大于300萬(wàn)典型三客戶三：家惠三超市三李總?cè)鹤∪?dú)棟三太大三，