房地產(chǎn)項目定位

房地產(chǎn)項目精準定位房地產(chǎn)項目定位是指從各個方面去界定房地產(chǎn)開發(fā)商將要在該土地上“生產(chǎn)”一種怎樣的“產(chǎn)品”以及提供怎樣的服務(wù)。目的是找到消費區(qū)間和競爭區(qū)間目標群體和競爭者是定位的依據(jù)廣告語定位1、就掌燈

好房子，說不清

2、寬HOUSE

高性價比聯(lián)排別墅

3、山上的別墅

方便親切會談

4、星河灣

開創(chuàng)中國居住的全成品時代5、六佰本

每個商鋪都臨街

6、一千棟

大美之地，定制別墅主場7、小平島

百萬平米海岸線社區(qū)

8、觀唐

中式別墅，反而涉外

9、每一間

山海邊的舒適居住10、野鴨湖

昆明兩萬畝山林別墅區(qū)

11、海綿

泡在海邊的房子

12、鼎科阿布

全開門戶·31-62㎡無壓力型青春社區(qū)

13、海綿

泡在海邊的房子

14、龍門碼頭

創(chuàng)意消費復合區(qū)

15、萬科東海岸

真正的海岸生活

16、佘山3號

核心佘山，別墅家

17、湖城大境

百萬平米史詩巨著

18、石公館

藏于城市精華處

19、西溪里

墻門大宅

傳世之家

20、先生的湖，山下的墅

21、十五峯

師著·

精端·

山宅

22、龍灣別墅

湖邊的溫泉獨棟別墅

23、萬萬樹

大樹下的獨棟庭院

24、香港倚巒別墅

山頂全維港景獨立花園洋房

25、天驕峰景

南中國湖山官邸

26、星河丹堤銀

湖山城市別墅CEO官邸

27、濱江金色海岸

全國一流水景住宅

28、龍湖悠山郡

200-400㎡創(chuàng)新英倫田園獨院29、天朗·大興郡——千年一郡，輝煌當代（大興起兮，郡飛揚）30、天正·銀河灣——101℃溫泉生活城房地產(chǎn)項目的定位原則：

1）適應(yīng)性原則：與當?shù)鼗騾^(qū)域的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和消費者收入水平相適應(yīng)性；與區(qū)域房地產(chǎn)市場的物業(yè)檔次、標準、品質(zhì)相適應(yīng)；和目標客戶的消費特點和消費能力相適應(yīng)；與企業(yè)的技術(shù)和管理水平相適應(yīng)2）與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致的原則：體現(xiàn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢，發(fā)揮企業(yè)的核心競爭力，構(gòu)建企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌3）差異化原則：市場差異化、產(chǎn)品差異化和形象差異化4）經(jīng)濟性原則：在成本和費用測算、效益測算基礎(chǔ)上計算的各項經(jīng)濟評價指標達到社會平均水平，確定項目盈利預期的可能性和風險性5）可行性原則（實施的可行性和經(jīng)濟評價的可行性）6）因地制宜：根據(jù)不同的地段特點，制定不同的規(guī)劃政策7）突出功能性原則：教育、休閑娛樂、商業(yè)、綠化功能等功能定位需要考慮的因素1）現(xiàn)金流測算與把握：確定項目定位追求的方向2）土地條件：物業(yè)增值的前提（環(huán)境造型等）3）預期銷售速度：影響回款速度4）客戶群體：準確把握是開發(fā)成功的前提條件5）房屋的單價、總價構(gòu)成：小戶高價，大戶低價6）公司擅長的開發(fā)類型：高端產(chǎn)品需要企業(yè)自身條件的支持7）公司要求的利潤和品牌：類型定位房地產(chǎn)類型：普通住宅、別墅、寫字樓、公寓、商場、專業(yè)市場、購物中心、酒店、住宅+沿街商鋪、酒店式公寓+沿街商鋪等【住宅】是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋?！境商鬃≌渴侵赣扇舾膳P室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋。住宅按套統(tǒng)計。兩戶合用一套的住宅，按一套統(tǒng)計；一戶用兩套或兩套以上的應(yīng)按實際套數(shù)統(tǒng)計?！痉浅商鬃≌渴侵腹┤藗兩罹幼〉牡怀商椎姆课??！炯w宿舍】是指機關(guān)、學校、企事業(yè)單位的單身職工、學生居住的房屋。1、住宅2、工業(yè)、交通、倉儲用房

【工業(yè)用房】是指獨立設(shè)置的各類工廠、車間、手工作坊、發(fā)電廠等從事生產(chǎn)活動的房屋。

【公用設(shè)施用房】是指自來水、泵站、污水處理、變電、燃氣、供熱、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設(shè)施的房屋?！捐F路用房】是指鐵路系統(tǒng)從事鐵路運輸?shù)姆课??！久窈接梅俊渴侵该窈较到y(tǒng)從事民航運輸?shù)姆课?。【航運用房】是指航運系統(tǒng)從事水路運輸?shù)姆课??！竟贿\輸用房】是指公路運輸、公共交通系統(tǒng)從事客、貨運輸、裝御、搬運的房屋?！緜}儲用房】是指用于儲備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào)、供應(yīng)等各種倉庫、油庫用房?！旧虡I(yè)服務(wù)用房】是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋?！窘?jīng)營用房】是指各種開發(fā)、裝飾、中介公司等從事各類經(jīng)營業(yè)務(wù)活動所用的房屋。

【旅游用房】是指賓館、飯店、樂園、俱樂部、旅行社等主要從事旅游服務(wù)所用的房屋?！窘鹑诒ｋU用房】是指銀行、儲蓄所信用社、信托公司、證券公司、保險公司等從事金融服務(wù)所用的房屋。

【電訊信息用房】是指各種郵電、電訊部門、信息產(chǎn)業(yè)部門，從事電訊與信息工作所用的房屋。3、商業(yè)、金融和信息用房【教育用房】是指大專院校、中等專業(yè)學校、中學、小學、幼兒園、托兒所、職業(yè)學校、業(yè)余學校、干校、黨校、進修院校、工讀學校、電視大學等從事教育所用的房屋?！踞t(yī)療衛(wèi)生用房】是指各類醫(yī)院、門診部、衛(wèi)生所（站）、檢（防）疫站、保健院（站）、療養(yǎng)院、醫(yī)學化驗、藥品檢驗等醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)從事醫(yī)療、保健、防疫、檢驗所用的房屋?！究蒲杏梅俊渴侵父黝悘氖伦匀豢茖W、社會科學等研究設(shè)計、開發(fā)所用的房屋。4、教育、醫(yī)療衛(wèi)生和科研用房【文化用房】是指文化館、圖書館、展覽館、博物館、紀念館等從事文化活動所用的房屋?！拘侣動梅俊渴侵笍V播電視臺、電臺、出版社、報社、雜志社、通訊社、記者站等從事新聞出版所用的房屋?！緤蕵酚梅俊渴侵赣皠≡?、游樂場、俱樂部、劇團等從事文娛演出所用的房屋。

【園林綠化用房】是指公園、動物園、植物園、陵園、苗圃、花圃、花園、風景名勝、防護林等所用的房屋?！倔w育用房】是指體育場、館、游泳池、射擊場、跳傘塔等從事體育所用的房屋。5、文化、新聞、娛樂、園林綠化、體育用房8、其他用房【涉外用房】是指外國使、領(lǐng)館、駐華辦事處等涉外所用的房屋?！咀诮逃梅俊渴侵杆聫R、教堂等從事宗教活動所用的房屋?！颈O(jiān)獄用房】是指監(jiān)獄、看守所、勞改場（所）等所用的房屋。6、機關(guān)事業(yè)辦公用房

【機關(guān)事業(yè)辦公用房】是指黨、政機關(guān)、群眾團體、行政事業(yè)單位等行政、事業(yè)單位等所用的房屋。

7、軍事用房【軍事用房】是指中國人民解放軍軍事機關(guān)、營房、陣地、基地、機場、碼頭、工廠、學校等所用的房屋。檔次三定位房地三產(chǎn)項三目檔三次可三以分三為抵三擋、三中低三檔、三中檔三、中三高檔三、高三檔。檔次三是由三地產(chǎn)三因子三決定三的。三地產(chǎn)三因子三是指三一個三建筑三地塊三所具三備的三適宜三建造三某檔三次建三筑的三條件三和素三質(zhì)。商業(yè)三檔次三是建三筑、三商業(yè)三形式三、購三物環(huán)三境因三素等三要素三構(gòu)成三的檔三次規(guī)模三定位規(guī)模三定位三就是三確定三項目三的規(guī)三模對于三商業(yè)三物業(yè)三來說三，規(guī)三模越三大，三覆蓋三的商三圈范三圍就三越大三，并三非越三大越三好，三受一三些制三約因三素1）顧三客購三物疲三勞對三商場三單體三規(guī)模三的制三約。三一般三在商三場購三物時三間不三超過3個小三時，三顧客三的步三速是30三-4三0m三/m三in。2）商三圈購三買力三對單三體規(guī)三模的三制約三。商三場的三購買三力取三決于三商圈三人口三數(shù)量三及消三費水三平。3）產(chǎn)三品品三種對三商場三規(guī)模三的制三約。三我國三現(xiàn)有三的商三品品三種約70萬種客戶三群定三位客戶三群細三分：三客戶三群細三分也三叫做三市場三細分三，就三是根三據(jù)消三費者三明顯三不同三的需三求特三征將三整體三市場三劃分三成諾三干個三消費三群的三過程三。明確三細分三變量三。變?nèi)坑腥挲g三、性三別、三受教三育程三度、三職業(yè)三、收三入、三社會三階層三、個三性、三居住三區(qū)域三、家三庭生三命周三期、三購買三動機三、交三通關(guān)三注度三、品三牌關(guān)三注度三、階三級敏三感度家庭三生命三周期1.單生三階段三：年三輕、三單身2.新婚三階段三：年三起夫三妻，三無子三女3.滿巢三階段三（一三）：三年輕三夫妻三，子三女不三到6歲4.滿巢三階段三（二三）：三年輕三夫妻三，子三女6歲以三上5.滿巢三階段三（三三）：三年長三夫妻三與尚三未獨三立的三成年三子女三同住6.三4三.滿巢三階段三（四三）：三三代三同堂7.空巢三階段三：年三長夫三妻，三無子三女同三住客戶三年齡三層次三定位三購房三取向年輕三人：25三-3三0歲之三間追求三時尚三的設(shè)三計，三擔心三落伍三與他三人，三迫切三希望三得到三社會三認同青壯三年：31三-4三5歲之三間注重三商業(yè)三社交三，追三求經(jīng)三典，三有代三表性三的設(shè)三計，三成熟三穩(wěn)重中老三年人三：46三-6三0歲以傳三統(tǒng)為三自豪三，有三強烈三的懷三舊情三結(jié)，三更為三成熟三、穩(wěn)三定老年三人：60以上需要三的得三到情三感關(guān)三注和三安全三保障三，注三重健三康的三居住三環(huán)境三、關(guān)三注醫(yī)三療保三障客戶三價格三敏感三定位高度介入低度介入價格敏感程度高價格敏感程度低1.購房意愿極強，并富有理性的置業(yè)者2.對樓市比較熟識的投資者，如房價吸引，會考慮購置3.購房意愿較強，但容易受外界的左右，屬沖動型的置業(yè)者4.購房的隨意性較大，屬比較游離的置業(yè)者1234價值三觀念三和生三活方三式群三體對三照生活方式群體價值觀念經(jīng)驗主義者流行追求者實用主義者活躍好動者競爭者有成就者情感歸屬者生活方式群體價值觀念經(jīng)驗主義者理性、追求物超所值流行追求者準求潮流、時尚實用主義者追求實用、合理、美觀活躍好動者追求富有動感、健康活躍的居住環(huán)境競爭者有抱負、上進心、追求地位與成功、喜歡炫耀個人成就有成就者享受休閑富裕的生活情感歸屬者思想傳統(tǒng)、留戀過去交通三關(guān)注三度定三位關(guān)注程度客戶特征依賴的交通工具職業(yè)偏好強外向、社會應(yīng)酬甚廣私家車、摩托車市中心繁華地段較強外向、喜歡娛樂。工作之后的業(yè)余時間較為豐富多彩摩托車、公交、中巴交通方便地區(qū)一般生活比較規(guī)律、較有節(jié)制地鐵、公交、中巴地鐵沿線以及社區(qū)大巴較弱性格內(nèi)向，社會圈較為狹窄步行、自行車工作地點附近的物業(yè)弱外出活動意愿不強，大部分時間在特定區(qū)域活動公交生活配套齊全的小區(qū)客戶三個性三定位個性具體變現(xiàn)謹慎小心擔心決策錯誤、導致財產(chǎn)損失炫耀華麗尊貴、與眾不同休閑追求舒適、自然、和諧的生活空間傳統(tǒng)維護傳統(tǒng)的建筑風格簡單現(xiàn)代、簡潔、純美追求時尚自我關(guān)注、富于幻想客戶三社會三階層三定位社會階級社會階級特征置業(yè)偏好富豪階級擁有雄厚的身家，地位顯赫的超級商賈置業(yè)講究，對物業(yè)的要求非常高，關(guān)注物業(yè)的品牌，確保入住后生活的高品質(zhì)、高素質(zhì)富裕階級職業(yè)和業(yè)務(wù)能力非凡，擁有高薪和大量財產(chǎn)購買顯示身份地位的物業(yè)，并希望1得到上層社會的認同和接納中產(chǎn)階級經(jīng)濟收入穩(wěn)定，注重教育，喜歡接觸“高級文化”參加各種社會活動有高度公德心注重生活環(huán)境和社區(qū)文化之外，更為關(guān)注房屋的間隔布局、建筑質(zhì)量以及周邊的配套，注重追求時尚的建筑工薪階級技術(shù)工或半技術(shù)工的藍領(lǐng)階段，具有認真工作的習慣，并恪守社會文化所賦予的規(guī)范標準追求間隔實用、價格合理，并且對房屋的售價較為敏感客戶三環(huán)境三品位三定位營銷策略居住環(huán)境充分利用項目特有的外在景觀投資、以吸引同一類環(huán)境要求的客戶購買湖景山景江景繁華的商業(yè)氛圍公園景觀根據(jù)客戶對環(huán)境的特殊需要，有針對性地營造特色景觀，從而達到吸引客戶的目標庭院園林健康、環(huán)保、生態(tài)的居住環(huán)境客戶三品牌三關(guān)注三度定三位客戶類型客戶特征營銷對策順從型沒有太大主見、顯得無所適從，同時又擔心自己的決策錯誤造成損失、偏向與夠買規(guī)模較大、實力雄厚、信譽良好的樓盤往往是大型樓盤的主力客戶，通常采用大力宣傳、營造環(huán)境的方式引導該類客戶作出決策，該類客戶容易受環(huán)境、氣氛的影響情感型屬于某一知名品牌的忠實客戶，表現(xiàn)在對某一開發(fā)商開發(fā)的樓盤極為偏好與信任樓盤開售時，通過重點強化樓盤品牌吸引該類客戶群的關(guān)注務(wù)實型對樓盤的品牌專注度不高，只要能解決實際生活中最基本的居住問題就可以，不要求樓盤知名度比較關(guān)注房屋售價及戶型，通常采用較低的售價吸引該類客戶購買理智型對市場比較熟悉，十分關(guān)心樓盤素質(zhì)和開發(fā)商的實力，但在選購物業(yè)時，極有主見，不偏向某品牌該類客戶在置業(yè)時比較有針對性和選擇性，通常采用強化樓盤某一優(yōu)勢以達到吸引該類客戶的目的在分三析各三個細三分市三場以三后，三就要三對細三分的三市場三進行三選擇三，確三定本三項目三的目三標客三戶群1）細三分市三場必三須足三夠大三以保三證其三有利三可圖2）細三分市三場必三須是三可以三識別三的3）細三分市三場必三須是三媒體三能夠三接觸三到的4）不三同的三細分三市場三對營三銷組三合有三不同三的反三應(yīng)5）各三細分三市場三應(yīng)該三是穩(wěn)三定的6）細三分市三場具三有合三理的三一致三性7）細三分市三場一三個不三斷增三長8）細三分市三場不三應(yīng)該三被主三要競?cè)隣幷呷碱I(lǐng)三、以三免項三目失三敗房地三產(chǎn)項三目主三題定三位通過三對房三地產(chǎn)三項目三進行三主題三定位三，有三利于三使本三項目三與其三他項三目嚴三格區(qū)三分來三，使三顧客三明顯三感覺三和認三識到三差異三，從三而占三有特三殊的三位置三。主題三定位三是一三個在三市場三研究三基礎(chǔ)三上進三項產(chǎn)三品在三定義三的嚴三肅過三程，三貫徹三到以三下幾三個方三面：1）產(chǎn)三品規(guī)三劃、三單體三形式三、戶三型、三環(huán)境三設(shè)計2）產(chǎn)三品形三象定三位3）營三銷定三位、三推廣三主題三、包三裝體三系4）物三業(yè)管三理定三位房地三產(chǎn)案三名定三位案名三就是三整個三樓盤三、或三單個三組團三、或三單棟三樓宇三的名三稱。主題三定位三是案三名定三位的三基礎(chǔ)三，案三名定三位體三現(xiàn)項三目的三主體本項三目=房地三產(chǎn)+音樂+體育+教育+健康“維三也納三森林三”《維也三納森三林的三故事》-三-奧利三地著三名作三曲家三約翰三的名三曲，三是一三首歡三快的三圓舞三曲，三描繪三了人三們與三大自三然和三諧相三處，三生活三富足三安康三而產(chǎn)三生的三難以三掩飾三的快三樂之三情。維也三納-世界三音樂三之都三，世三界人三民向三往與三崇敬三的地三方，三象征三著文明三、富三裕與和三平。森林-大自三然的三寶藏，休三閑、三探奇三、回三歸自三然的維也三納森三林雙流三旅游三度假三區(qū)、首個三音樂三藝術(shù)三別墅三區(qū)高山三流水詩情三雅筑分區(qū)三明確古典三建筑中國三文化三品位帶著三濃厚三的小三資情三調(diào)，三淡淡三的優(yōu)三雅與三時尚劃分三居住三氛圍房地三產(chǎn)形三象定三位形象三定位三就是三確定三房地三產(chǎn)項三目在三人們?nèi)哪咳辛羧率踩答B(yǎng)三的形三象都市三中央三、生三活領(lǐng)三袖--鄭州三首席三白領(lǐng)三社區(qū)由于三項目三的目三標客三戶為三有品三味的三置業(yè)三者，三所以三項目三形象三定位三將圍三繞這三一客三戶群三體的三特性三，營三造一三個符三合這三一群三體需三求的三概念三化社三區(qū)，三從建三筑風三格、三智能三化等三元素三提升三檔次房地三產(chǎn)業(yè)三態(tài)定三位業(yè)態(tài)三定位三就是三要確三定商三業(yè)物三業(yè)中三商鋪三經(jīng)營三的業(yè)三種，三這是三招商三的前三提和三基礎(chǔ)三?；救悸啡合热鞔_三業(yè)態(tài)三定位三的考三慮因三素和三可供三選擇三的業(yè)三態(tài)，三然后三對各三種業(yè)三態(tài)進三行可三行性三分析三，最三后彩三確定三項目三的經(jīng)三營業(yè)三態(tài)。某房三地產(chǎn)三業(yè)態(tài)三定位1）項三目業(yè)三態(tài)定三位方三向通過三項目三自身三屬性三、區(qū)三域市三場商三業(yè)結(jié)三構(gòu)以三及未三來可三能的三需求三增長三點三交叉三分析①商業(yè)三圈尚無三標志三性商三業(yè)物三業(yè)，三區(qū)域三性商三業(yè)中三心缺三乏的三狀況三，本三項目三在建三筑設(shè)三計、三業(yè)態(tài)三規(guī)劃三、經(jīng)三營理三念上三需要三以領(lǐng)三導者三的姿三態(tài)立三足市三場，三快速三建立三競爭三優(yōu)勢三和市三場口三碑②高檔三購物三場所的區(qū)三域性三市場三空白三，居三民購三物需三求的三多元三化，三項目三必須三提供三滿足三居民三多元三化需三求及三消費三行為三變化三的綜三合性三導航三一站三式服三務(wù)商三業(yè)業(yè)三態(tài)。③區(qū)域三商業(yè)三業(yè)態(tài)雜亂三無序三的狀三況，三結(jié)合三項目三自身三體量和區(qū)三域城三市規(guī)劃三，從三經(jīng)營三的角三度出三發(fā)，三項目三業(yè)態(tài)三定位三應(yīng)加強功三能規(guī)三劃效應(yīng)三，在三滿足三區(qū)域三消費三的需三求上三，影三響全三市消費者④針對三市場三競爭，盡三管商三業(yè)眾三多，三但缺三乏經(jīng)三營特三色，三針對三層面三差異三不大三，本三項目三須體三現(xiàn)自三身特三色，三并有三針對三性吸三引目三標客三源⑤針對三區(qū)域三娛樂三休閑三設(shè)施的缺三乏，三市場三經(jīng)營三模式三手法三傳統(tǒng)三單一三的特三點，三本項三目需三要提三供嶄三新的三經(jīng)營三模式⑥針對三商業(yè)三物業(yè)三投資三者級三經(jīng)營三者的三消費日趨三理性三，本三項目三在商三業(yè)規(guī)三劃上三需增三強項三目特三色，三加強三市場三信心2）項三目業(yè)三態(tài)可三行性三分析類別商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式商業(yè)功能本項目專業(yè)店以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富柜臺銷售或開架面售的方式從業(yè)人員具有較強的專業(yè)知識1項目手邊的商業(yè)氛圍基礎(chǔ)尚可，品牌知名度較高的專業(yè)銷售店面可以以吸引定向消費者，迅速提升項目知名度大型購物中心由百貨店或大型綜合超市作為核心店、專賣店等零售和餐飲娛樂設(shè)施構(gòu)成由發(fā)起企業(yè)有計劃地開設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃、布局、運營管理、店鋪分散承租、獨立經(jīng)營設(shè)計停車場，功能齊全，集購物電話休閑、娛樂、餐飲為一體該業(yè)態(tài)在本區(qū)域內(nèi)市場空白，而市場對此種業(yè)態(tài)又具有較大的需求3）項三目業(yè)三態(tài)定三位建三議經(jīng)論三證，三可行三性商三業(yè)業(yè)三態(tài)主三要有三便利三店、三大型三綜合三市場三、專三業(yè)店三、大三型購三物中三等，三希望三能夠三通過三多種三商業(yè)三業(yè)態(tài)三的有三機組三合實三現(xiàn)商三業(yè)項三目一三站式三消費三的功三能商業(yè)三功能三定位三：購三物、三餐飲三、休三閑娛三樂的一站三式消三費功三能商業(yè)三業(yè)態(tài)三