廈門地塊房地產(chǎn)開發(fā)項目全程策劃方案設(shè)計

PAGE畢業(yè)設(shè)計中文題目廈門地塊房地產(chǎn)開發(fā)項目全程策劃方案設(shè)計英文題目TherealestatedevelopmentprojectplanningschemedesignofXiamen系別：年級專業(yè)：姓名：學(xué)號：指導(dǎo)教師：職稱：年月日畢業(yè)設(shè)計誠信聲明書本人鄭重聲明：在畢業(yè)設(shè)計工作中嚴(yán)格遵守學(xué)校有關(guān)規(guī)定，恪守學(xué)術(shù)規(guī)范；我所提交的畢業(yè)設(shè)計是本人在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下獨立研究、撰寫的成果，設(shè)計中所引用他人的文字、研究成果，均已在設(shè)計中加以說明；在本人的畢業(yè)設(shè)計中未剽竊、抄襲他人的學(xué)術(shù)觀點、思想和成果，未篡改實驗數(shù)據(jù)。本設(shè)計和資料若有不實之處，本人愿承擔(dān)一切相關(guān)責(zé)任。學(xué)生簽名：年月日廈門2010P12地塊房地產(chǎn)開發(fā)項目全程策劃方案設(shè)計【摘要】本次設(shè)計是運用全程策劃的理論對項目進(jìn)行全程運作。本次設(shè)計涉及到地塊分析、市場調(diào)研、項目定位、產(chǎn)品規(guī)劃、投融資財務(wù)分析、營銷策劃和物業(yè)管理等多個方面，使我們的實際操作能力得到極大的提高，充分鍛煉了我們理論聯(lián)系實際的能力。本策劃報告從宏觀環(huán)境、市場調(diào)研、項目定位、產(chǎn)品規(guī)劃、物業(yè)管理、投融資財務(wù)分析和營銷策劃等多個方面對項目進(jìn)行了全面的分析，并給出建議。本次設(shè)計由指導(dǎo)老師給定土地來源，由我們自己選擇合適要求地塊，其余本次設(shè)計所用資料均由個人通過多種途徑努力尋找獲得，鍛煉了我們的各種能力，使我們的實踐能力得到了極大的提高，為我們以后的學(xué)習(xí)和工作打下了堅實的理論與實踐基礎(chǔ)?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)，市場調(diào)研，項目定位，產(chǎn)品規(guī)劃，財務(wù)分析，營銷策劃TherealestatedevelopmentprojectplanningschemedesignofXiamen2010P12Abstract:Thisdesignusedthewholeoperationplanningtheorytothewholeproject.Thisdesigninvolveslandanalysis,marketresearch,projectplanning,productpositioning,financialanalysis,investmentandfinancemarketing,propertymanagement,andmanyotheraspects.Greatlyimprovingouroperationalcapabilities,andexerciseourabilitytointegratetheorywithpractice.Thisplanreporthascarriedonthecomprehensiveanalysistotheprojectandgivesrecommendationsfromthemacro-environment,positioning,productmarketresearch,projectplanning,financialanalysisandmarketingplanning,propertymanagement,investmentandfinancingandotheraspects.Sourceofthedesigngivenbytheteacher,wechooseasuitablerequestblock.Therestofthedesigninformationwasprovidedbyindividualsthroughvariouschannelstryingtofindeligible.Itexercisesourabilitiesandourpracticalabilityhasbeengreatlyimproved.Andlayasolidtheoreticalandpracticalfoundationforfuturelearningandwork.Keywords:Realestate,Marketresearch,Projectlocation,ProductPlanning,Financialanalysis,Marketingplanning

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章廈門市房地產(chǎn)市場總體概況 11.廈門市基本情況 12.廈門市宏觀經(jīng)濟(jì) 13.土地供求狀況 24.廈門市房地產(chǎn)市場交易 35.商業(yè)市場 56.思明區(qū)房地產(chǎn)市場 6第二章區(qū)域市場分析 81.區(qū)域環(huán)境概述 82.區(qū)域市場競爭分析 83.本項目SWOT分析 13第三章項目定位 151.項目客戶群定位 152.項目市場定位 203.產(chǎn)品定位 214.價格定位 22第四章項目規(guī)劃設(shè)計 261.規(guī)劃設(shè)計要點 262.概念規(guī)劃方案 263.項目產(chǎn)品設(shè)計 304.物業(yè)管理建議 38第五章項目開發(fā)計劃 391.一期工程建設(shè) 392.二期工程建設(shè) 403.室內(nèi)裝修階段 40第六章節(jié)能專篇 411.相關(guān)法規(guī)依據(jù) 412.用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 413.項目所在地能源供應(yīng)情況 414.能源消耗種類及數(shù)量 425.主要節(jié)能降耗措施 43第七章市場營銷策劃 461.項目案名LOGO建議 462.項目推廣訴求重點 473.分階段宣傳 474.宣傳運行 485.費用控制 49第八章項目投資估算與經(jīng)濟(jì)效益評價 501.項目投資估算 502.項目銷售收入估算 503.項目投資計劃與資金籌措 514.項目財務(wù)指標(biāo)分析 515.項目不確定性分析 51附件一：投資估算與經(jīng)濟(jì)效益評價相關(guān)表格 53附件二：房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷 58致謝 61參考文獻(xiàn) 62PAGE62第一章廈門市房地產(chǎn)市場總體概況1.廈門市基本情況廈門市是福建省的一個副省級城市，也是全國首批實行對外開放的五個經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一。全市土地面積1565.09平方千米（其中廈門島土地面積132.54平方千米，鼓浪嶼土地面積1.91平方千米），海域面積約390平方千米。下轄6個行政區(qū)：思明、湖里、集美、海滄、同安、翔安。全市戶籍人口177萬，常住人口252萬，60%人口居住在島內(nèi)。廈門籍華僑、港澳臺同胞人數(shù)眾多。2.廈門市宏觀經(jīng)濟(jì)2.12011年廈門經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展2011年，廈門市實現(xiàn)生產(chǎn)總值2535.80億元，比去年增長15.1%。其中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值分別為24.68億元、1304.10億元和1207.02億元，分別增長-4.0%、17.4%和13.1%。全市經(jīng)濟(jì)保持良好的發(fā)展勢頭。圖1-1廈門市2005-2011年GDP走勢圖（單位：億元）2.22011年廈門城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年上漲2011年，廈門市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為33485元，比去年上漲14.5%，農(nóng)民人均純收入11910元，環(huán)比上漲18.7%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年上漲。圖1-2廈門市2005-2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（單位：元）3.土地供求狀況3.12011年廈門市經(jīng)營性土地供應(yīng)量與成交量2011年廈門市土地供應(yīng)65幅，土地總面積277.85萬平方米，環(huán)比下跌37.5%，規(guī)劃總建筑面積640.11萬平方米，環(huán)比下跌28.9%。其中商住用地所占比重較大，共13幅、98.06萬平方米；辦公用地13幅、16.69萬平方米；工業(yè)用地6幅、48.67萬平方米；商辦用地10幅、10.50萬平方米；綜合用地7幅、面積58.15萬平方米；商業(yè)用地8幅、19.00萬平方米；其他用地8幅、26.80萬平方米。圖1-32007年-2011年廈門經(jīng)營性土地供應(yīng)情況（單位：萬㎡）2011年，廈門市土地成交量相對減少，共推出的65幅土地，成交55幅，成交率84.6%。成交土地總面積244.97萬平方米，環(huán)比下跌43.6%；規(guī)劃總建筑面積585.92萬平方米，環(huán)比下跌33.2%。圖1-42007年-2011年經(jīng)營性土地成交情況（單位：萬㎡）3.22011年廈門市成交土地屬性分析2011年廈門市土地成交以商業(yè)用地為主，共有13幅，成交總面積98.06萬㎡，占土地成交總面積的40%。綜合用地和工業(yè)用地總成交面積分別為57.19萬㎡和32.92萬㎡，分別占23.3%和13.4%。圖1-52011年廈門市經(jīng)營性土地業(yè)態(tài)分布圖4.廈門市房地產(chǎn)市場交易4.1商品房市場2011年，廈門市商品房市場新增供應(yīng)571萬㎡，環(huán)比增長52.3%；成交423.19萬㎡，環(huán)比下降2.1%。全年全市商品房市場供應(yīng)量持續(xù)增長，成交量小幅度下滑，呈供過于求的趨勢。全市商品房成交均價為11510元/㎡，環(huán)比漲幅32.5%。圖1-62011年廈門市商品房供求走勢圖2011年廈門市商品房各類指標(biāo)變化表表1-1指標(biāo)2010年2011年環(huán)比供求比1:1.151:0.74-供應(yīng)量（萬㎡）374.95571.0052.3%成交量（萬㎡）432.32423.19-2.1%成交價格（元/㎡）86871151032.5%成交總額（億元）375.57487.0929.7%圖1-72011年廈門市商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖4.2住宅市場雖然調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場起到了一定的抑制作用，但是在廈門市并沒有達(dá)到預(yù)期的效果，相比去年，2011年廈門市住宅成交量和成交均價均有不同程度的上漲。2011年商品住宅各類指標(biāo)變化表表1-2指標(biāo)2010年2011年環(huán)比供求比1:0.941:0.70供應(yīng)量（萬㎡）245.54373.5452.1%成交量（萬㎡）231.10262.1713.5%成交價格（元/㎡）116721390519.1%成交總額（億元）269.73364.5535.2%2011年廈門市新增供應(yīng)面積為373.54萬㎡，其中集美區(qū)的新增供應(yīng)面積為131.90萬㎡，占全市供應(yīng)面積的35.3%，是供應(yīng)的主力區(qū)域。湖里區(qū)和思明區(qū)的供應(yīng)面積分別位居第二、第三。而海滄區(qū)的供應(yīng)面積僅為31.23萬㎡，位列區(qū)域供應(yīng)最少。2011年各區(qū)域住宅供應(yīng)情況一覽表表1-3區(qū)域分布供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)占比（%）供應(yīng)面積（㎡）供應(yīng)面積占比（%）思明區(qū)465715.0%593205.6015.9%湖里區(qū)383912.4%634699.8017.0%海滄區(qū)23677.6%312269.008.4%集美區(qū)1189938.3%1318987.0035.3%同安區(qū)419913.5%446752.6012.0%翔安區(qū)406713.1%429460.4011.5%2011年之前的認(rèn)購房源集中備案促使1月份成交量達(dá)到峰值，傳統(tǒng)銷售淡季2月份的成交量也出現(xiàn)比較大的增長。3、4月份由于市場不明，開發(fā)商放緩?fù)票P節(jié)奏，成交量出現(xiàn)下降。5、6月份，市場開始回暖，大量的樓盤開始扎堆入市，掀起了一股強烈的看房購房潮，成交量反彈。隨著調(diào)控政策持續(xù)的情況下，開發(fā)商和購房者開始適應(yīng)，7月份成交量再次達(dá)到峰值。由于8月份正值閩南文化農(nóng)歷七月的“鬼節(jié)”，開發(fā)商供應(yīng)量減少，購房者也延遲購房計劃，導(dǎo)致金秋9月迎來了全年購房的高潮，成交量達(dá)到全年的最高值。10月份的成交量有所下降，市場整體表現(xiàn)仍較為平穩(wěn)。圖1-8廈門市商品住宅成交量月度走勢圖（單位：萬㎡）5.商業(yè)市場5.1廈門市商圈網(wǎng)點分布廈門商業(yè)分布如圖1-9所示，呈現(xiàn)東西分布特點，西南部為傳統(tǒng)商圈，東部為新興商圈，總體可概括為“五大商圈”。①中山商圈：思明區(qū)的中山路至廈大傳統(tǒng)商圈。②禾祥商圈：禾祥東西路、湖濱東西路③富山商圈，火車站至富山商業(yè)區(qū)的商圈。④SM商圈：蓮花路口至SM城市廣場的新興商圈。⑤瑞景商圈：即將形成的蓮前瑞景商業(yè)商圈。各區(qū)域即獨立成市又有不同程度的聯(lián)動和輻射。圖1-9廈門市商圈網(wǎng)點分布5.22011年廈門市商業(yè)地產(chǎn)分析2011年，住宅市場的宏觀調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，不受政策限制的商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢愈加明顯。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已將關(guān)注重點轉(zhuǎn)移到商業(yè)市場。近兩年，兩座萬達(dá)廣場進(jìn)駐廈門，帶動了廈門商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)及需求的增長，同時也提升了廈門商業(yè)的整體發(fā)展水平。2011年廈門市商業(yè)用房供求比為1:0.83，供應(yīng)量略大于成交量。成交面積為17.47㎡，環(huán)比下跌17.3%。年度成交均價為23557元/㎡，環(huán)比上漲47.9％。2011年廈門市商業(yè)用房月供應(yīng)量走勢波動較大。1-4月供應(yīng)量在1萬㎡左右波動；5-7月開始集中供應(yīng)，撐起了全年供應(yīng)的半壁江山；8月供應(yīng)量有所回落，9月供應(yīng)量再度反彈，10-12月供應(yīng)量平穩(wěn)保持在1.2萬㎡至1.5萬㎡之間。圖1-102011年1-12月廈門商業(yè)用房供應(yīng)量（單位：㎡）2011年廈門市商業(yè)用房月度成交均價總體平穩(wěn)，個別月份有小幅波動。3月、6月價格達(dá)3萬以上，9月、11月、12月均價回落至2萬以下，其余月份價格平穩(wěn)。圖1-112011年1-12月廈門商業(yè)用房成交均價走勢（單位：元）2011年1-12月廈門商業(yè)用房成交量排行表1-4排名項目名稱區(qū)域成交面積/㎡成交套數(shù)成交金額/萬元成交均價元/㎡1湖里萬達(dá)廣場湖里31009.7528397706315082杏林灣商務(wù)運營中心集美18246.232722862125303綠苑水岸名筑海滄8356.0311040841488754華森公園首府同安7076.0671423759885萬科金色悅城翔安6555.60888841134866古龍御園同安4947.888313970282357禹洲陽光花城同安4775.81706505136218泉舜泉水灣集美4103.544712923314929祥和雅筑二期集美3953.868043191092310中華城思明3560.0710334693996.思明區(qū)房地產(chǎn)市場2011年思明區(qū)商品房實現(xiàn)銷售額106.58億元，同比增長24.2%，但2011年是中央調(diào)控房地產(chǎn)的一年，全區(qū)商品房成交總量較去年有所下滑，市場下滑趨勢明顯。本年全區(qū)商品房銷售面積54.54萬平方米，環(huán)比下降34.4%。其中以住宅為主力，商業(yè)用房、寫字樓成交量大幅度下降，商業(yè)用房銷售額4.95億元，同比下降55.8%，銷售面積1.75萬平方米，同比下降79.2%；辦公樓銷售額5.85億元，同比下降31.2%，銷售面積5.05萬平方米，同比下降62.6%；商品住宅銷售面積38.61萬平方米，同比增長12.6%，占商品房總銷售面積的70.8%，銷售額89.61億元，同比增長55.8%，占84.1%。全年住宅成交2542套，比上年減少180套，其中90平方米以下住宅成交量占10.2%，140平方米以上住宅成交量占50.1%，全年住宅成交均價23209元/平方米，較上年上漲38.4%。小結(jié)：2011年樓市調(diào)控已呈現(xiàn)常態(tài)化趨勢，市場平穩(wěn)過渡。雖然2012年還存在諸多不確定因素，但總體趨勢基本定調(diào)，市場供應(yīng)將穩(wěn)中有升，成交量也會相對穩(wěn)定，房價出現(xiàn)階段性回落，達(dá)到消費者可接受的合理范圍。

第二章區(qū)域市場分析1.區(qū)域環(huán)境概述1.1地理位置及道路交通狀況本項目地塊位于廈門市觀音山商務(wù)運營片區(qū)最北端，下堡路與塔埔西路交叉口東南側(cè)，以南為塔埔安置社區(qū)，東北角為高林社區(qū)保障性住房。地塊與下堡路、塔埔西路等交通次干道相臨，以東為環(huán)島路，5路、512路、529路等公交車均能到達(dá)本案附近，出行較為便利。地塊具備便捷的外部交通條件：環(huán)島路、環(huán)島干道。該地塊距離高崎國際機場、火車站僅需10分鐘車程，距離廈門國際會展中心也僅需3分鐘車程。1.2周邊設(shè)施購物：何厝社區(qū)商業(yè)、觀音山商業(yè)街、塔鋪社區(qū)底商。學(xué)校：何厝小學(xué)、觀音山音樂學(xué)校、逸夫中學(xué)、大同中學(xué)。娛樂：觀音山商業(yè)街、觀音山海濱浴場。銀行：中國建設(shè)銀行、中國銀行、興業(yè)銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行。郵政：展城新村郵局。餐飲：燒烤大排檔、食為天、鳳友酒樓、海江大酒樓、漁夫碼頭海鮮舫、川湘食府。醫(yī)院：前埔醫(yī)院、社區(qū)醫(yī)療所、中醫(yī)院、新加坡友好醫(yī)院。1.3人文環(huán)境本項目所在地區(qū)是廈門市觀音山商務(wù)運營片區(qū)，隨著企業(yè)不斷入駐，使得觀音山商務(wù)區(qū)的人氣越來越旺，這里儼然成為廈門乃至海西關(guān)注的焦點。隨著周邊配套的日漸成熟，觀音山片區(qū)的宜居氛圍也日益濃厚，形成了依附于CBD的商業(yè)圈，許多CBD的白領(lǐng)和小型公司將在這里購房。2.區(qū)域市場競爭分析2.1周邊項目概述（見表2-1）項目周邊競爭樓盤表2-1項目名稱類型位置均價總建筑面積裝修鑫塔水尚住宅觀音山商務(wù)中心北側(cè)32000元/㎡225217㎡精裝住宅水晶國際住宅觀音山商務(wù)中心西側(cè)14000元/㎡102422㎡毛坯大洲國際龍郡住宅、別墅前埔會展中心西北側(cè)24000元/㎡170000㎡精裝特房山水尚座住宅、商業(yè)仙岳路與金山路交叉口17000元/㎡146700㎡毛坯2.2區(qū)域內(nèi)競爭對手分析2.2.1鑫塔水尚圖2-1鑫塔水尚①基本情況項目名稱鑫塔·水尚項目位置廈門思明區(qū)觀音山國際商務(wù)營運中心北側(cè)開發(fā)商鑫塔房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司物業(yè)類型住宅、豪宅總建筑面積225217平方米成交均價32000元/平方米銷售情況1#樓A梯和2#樓A梯已經(jīng)售罄，目前在售1#B梯容積率4.80綠化率40%②地理位置鑫塔水尚位于觀音山CBD中心北側(cè)，踞守環(huán)島路與環(huán)島干道交通要塞，南接蓮前大道，北鄰仙岳路。翔安隧道口近在咫尺，10分鐘車程可到達(dá)廈門高崎國際機場。③產(chǎn)品解讀項目由9棟48層近150米的超高層住宅組合而成，整體設(shè)計上采用半圍合式布局，封閉式管理，人車分流制，純住宅居住大社區(qū)?？傄?guī)劃戶數(shù)1200套、挑高6米，買一層送一層的樓中樓戶型設(shè)計，贈送面積高達(dá)60%以上。戶型南北通透，動靜分離，面積可選性大，從107平米到218平米不等。主力有2房2廳的戶型，實際可享受5房3廳的大度空間。④綜合分析小區(qū)周邊配套較為完善，區(qū)域規(guī)劃潛力巨大，升值空間大。挑高6米，買一層送一層的樓中樓戶型設(shè)計，極具吸引力。戶型設(shè)計能夠滿足購房者的需求。項目背山面海，風(fēng)景秀麗。但只有有限的幾路公交（包括5路、512路、529路等）可以達(dá)到，對沒有車的住戶來說出行略顯不便。因而該項目把“大戶豪宅”2.2.2住宅水晶國際圖2-2住宅水晶國際①基本情況項目名稱住宅水晶國際項目位置思明區(qū)觀音山商務(wù)運營中心西側(cè)，環(huán)島干道東側(cè)中段開發(fā)商廈門住宅集團(tuán)物業(yè)類型住宅總建筑面積102422平方米成交均價14000元/平方米銷售情況1#—4#和5#樓均已售罄，進(jìn)入尾盤銷售容積率3.33綠化率38%②地理位置住宅水晶國際位于觀音山商務(wù)運營中心住宅區(qū)，踞守環(huán)島路與環(huán)島干道交通要塞，交通便利。③產(chǎn)品解讀住宅水晶國際由1幢公寓樓及4棟高層住宅組成，以“空中小別墅”及“空中四合院”為主，其中：高層住宅產(chǎn)品挑高5.4米極具附加值。在整體設(shè)計上采用圍合式布局，封閉式管理，人車分流制，純住宅居住社區(qū)。該項目規(guī)劃726套，以100㎡左右島內(nèi)稀缺中小戶型為主體。主力戶型：80-103④綜合分析項目所處的觀音山商務(wù)區(qū)具有巨大的升值潛力，項目的性價比較高，在同等區(qū)域市場價位上，水晶國際具有價格優(yōu)勢，并且高層住宅產(chǎn)品套內(nèi)挑高5.4米極具附加值，以及在政策上更占有城市特定區(qū)域戶口政策優(yōu)勢，即100㎡以上即可協(xié)辦2個紅印戶口，為落戶廈門島內(nèi)居住，提供了優(yōu)厚的條件，這無疑吸引了大批的購房者。但該項目只有有限的幾路公交（包括5路、512路、529路等）可以達(dá)到，對沒有車的住戶來說出行略顯不便，該區(qū)域的公共交通配套設(shè)施有待進(jìn)一步完善。高層住宅的兩米二挑高部分高度相對較低，略顯壓抑，檔次相對2.2.3大洲國際龍郡圖2-3大洲國際龍郡①基本情況項目名稱大洲國際龍郡項目位置前埔會展中心西北側(cè)開發(fā)商廈門大洲房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司物業(yè)類型住宅、別墅總建筑面積170000平方米成交均價24000元/平方米銷售情況2012年容積率1.66綠化率35%②產(chǎn)品解讀大洲?國際龍郡，位于廈門國際會展高尚住宅區(qū)。周邊匯聚最具國際化資源配套，全方位的高端圈層資源圍合，舉步之內(nèi)盡能尊享，生活優(yōu)越，不言而喻。一期規(guī)劃為5棟挑高5.2米的空中墅院和26幢獨幢別墅?？罩袆e墅主力面積130㎡-170③綜合分析大洲?國際龍郡周邊配套完善，地理位置優(yōu)越，位于廈門中城核心區(qū)，金融商務(wù)集散地，富賈政要云集，島內(nèi)高端中央生活區(qū)。數(shù)條城市主干道，對接瑞景、萬達(dá)商圈，20分鐘可達(dá)火車站、機場。并且擁有高端別墅社區(qū)，容積率相對較低，高層、獨棟相映成輝。2.2.4特房山水新座圖2-4特房山水新座①基本情況項目名稱特房山水新座項目位置仙岳路與金山路交叉口西南側(cè)開發(fā)商廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司物業(yè)類型住宅、商業(yè)總建筑面積146700平米成交均價17000元/平方米銷售情況在售房源主要集中在2#、5#樓容積率3.51綠化率37%②產(chǎn)品解讀特房山水新座位于金山路和仙岳路交匯處，總建筑面積11萬平米左右，規(guī)劃6棟18層高層。特房山水新座在戶型設(shè)計上以95-127平方米的兩房、三房為主力戶型，一梯三戶為主。在戶型上，著力于為消費客群打造光、氧、湖、園相融合的舒適生活空間，入戶花園、大陽臺、空中花園、大飄窗等獨到設(shè)計，③綜合分析項目緊鄰萬達(dá)廣場，升值空間較大，價格相對合理，以三房為主力戶型，一梯三戶為主，戶型通透，全明設(shè)計，空間利用率高。但特房山水新座項目社區(qū)相對較小，周邊公交等交通配套逐漸完善中，周邊配套設(shè)施還有待完善。3.本項目SWOT分析3.1Strength（優(yōu)勢）①位置優(yōu)勢，本項目位于觀音山CBD輻射區(qū)域，眾多知名企業(yè)落戶這里，財富聚集效應(yīng)極強，容易聚集購買人氣。②生活配套齊全，周邊有銀行、郵局、醫(yī)院、學(xué)校、超市及成型的居民住宅小區(qū)。③在建項目雖多，但風(fēng)格類型各異容易聚集購買人氣。④地塊毗鄰環(huán)島干道，鏈接城市主干道仙岳路、呂嶺路和蓮前大道，交通順暢，紅燈數(shù)量較少，行車速度較快，向北10分鐘可達(dá)廈門國際機場，15分鐘抵達(dá)廈門大橋，2分鐘到達(dá)翔安隧道，經(jīng)翔安隧道到泉州僅需40分鐘，向南15分鐘可抵達(dá)輪渡。⑤開發(fā)商中國鐵建股份有限公司信譽頗佳，容易樹立健康的市場形象，對銷售有促進(jìn)作用。⑥市場容量大，目前觀音山CBD片區(qū)的住宅開發(fā)項目雖然較多，但開發(fā)總體依然不夠，市場還沒有飽和，市場容量依然很大。3.2Weakness（劣勢）①項目占地面積小，不利于整體規(guī)劃。②項目周邊新建商品房較多，路面狀況不佳。③項目周邊公共交通較為薄弱，只有有限的幾路公交（包括5路、512路、529路等）可以達(dá)到，對沒有車的住戶來說出行略顯不便。④周邊在售樓盤較多，對今后的銷售帶來一定壓力。⑤項目所在區(qū)域內(nèi)的原住居民，消費能力有限，對價格的承受能力較低。⑥地塊周邊的生活氛圍尚未成熟。3.3Opportunity（機會）①項目處于重點開發(fā)區(qū)域，觀音山CBD片區(qū)的開發(fā)熱度對地塊開發(fā)有促進(jìn)作用，經(jīng)濟(jì)開發(fā)熱度進(jìn)一步加大，使項目的可行性加強。②周邊的濱海旅游中心“歡樂港”、觀音山山體公園、五緣灣體育館、奧林匹克網(wǎng)球中心、現(xiàn)代藝術(shù)劇院、香山游艇俱樂部等，將為項目提供良好的休閑配套。③隨著觀音山CBD片區(qū)的發(fā)展，城市的重心將向項目所在區(qū)域傾斜。④附近沒有大型超市，居民日常購物不便。⑤觀音山CBD片區(qū)，中高檔住宅稀缺，市場需求量較大。3.4Threat（威脅）①銷售壓力。由于處于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)域，造成周圍的住宅區(qū)樓盤開發(fā)熱度大，競爭壓力大，給開發(fā)商帶來一定的投資抗性。②區(qū)域內(nèi)眾多新樓盤的推出對本項目會產(chǎn)生一定影響。③政府調(diào)控政策的持續(xù)，存在著諸多不確定因素，購房者觀望情緒濃厚，銷售收入不確定。3.5優(yōu)劣勢應(yīng)對及威脅弱化通過以上的SWOT分析可以得出，本案具有明顯的優(yōu)勢，主要表現(xiàn)在位置較佳，交通便利，周邊市政配套設(shè)施較為齊全，位于CBD輻射區(qū)域內(nèi)，容易聚集購買人氣，開發(fā)商實力雄厚，擁有良好背景和口碑等。在開發(fā)和銷售過程中要抓住機會，充分發(fā)揮優(yōu)勢，盡量弱化劣勢和威脅。具體來說就是要抓住目前觀音山CBD片區(qū)商品房緊俏的機會，滿足目標(biāo)人群的需求。另外，針對周圍社區(qū)人口多，日常購物不便的情況，將在策劃方案中規(guī)劃了一個中型超市，為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┓奖愕馁徫飯鏊?，為其?chuàng)造更舒適輕松的生活環(huán)境。針對土地面積較小，不利于整體規(guī)劃，周邊競爭對手較多等劣勢，要充分發(fā)揮已有資源的潛力，比如在規(guī)劃中考慮周邊的在建項目，避免之間的競爭，努力實現(xiàn)互補，滿足不同客戶的需求。隨著越來越多的企業(yè)入駐觀音山商務(wù)區(qū)，實現(xiàn)家門口上班將不再是夢想。對于周邊生活氛圍尚未成熟，以及周邊路面狀況不佳的情況，將隨著鑫塔水尚、水晶國際等一系列項目的建成完工而得到改善。

第三章項目定位1.項目客戶群定位經(jīng)現(xiàn)場發(fā)放調(diào)查問卷100份，實際回收95份。1.1客戶類別細(xì)分1.1.1職業(yè)特征行業(yè)所占比例工業(yè)行業(yè)5.3%商業(yè)26.3%房地產(chǎn)行業(yè)16.8%文化行業(yè)8.4%信息行業(yè)7.4%金融行業(yè)9.5%醫(yī)療行業(yè)4.2%其他22.1%被調(diào)查者中職業(yè)為商業(yè)的比例最大，占26.3%，其次是房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)，分別占16.8%,9.5%。1.1.2家庭構(gòu)成圖3-1家庭構(gòu)成被調(diào)查者中三口之家比例最大占47.4%；三口之家是購房的主力軍，三口以上的家庭是購房的中間力量；另外單身和兩口之家也是值得注意，所以應(yīng)考慮各類客戶的不同需求，有針對性按比例地設(shè)計各種戶型，考慮房屋面積大小。1.2主導(dǎo)客戶群定位1.2.1年齡構(gòu)成圖3-2年齡構(gòu)成被調(diào)查者中年齡在30-40歲之間占40.0%，其次是年齡在30歲以下占32.6%。反映出未來兩三年中年輕的購房者將是購房的主力軍，其年齡段集中在40歲以下。1.2.2家庭年收入圖3-3家庭年收入49.5%的被調(diào)查者家庭的年收入在10-20萬元之間，而被調(diào)查者家庭年收入在10-30萬元之間占73.7%，僅8.4%的家庭年收入在30萬元以上。1.2.3文化程度圖3-4文化程度觀音山商務(wù)區(qū)企事業(yè)單位近800家，人才資源豐富，其中合計87.4%的被調(diào)查者文化程度在大?；蛞陨?，文化素質(zhì)較高，知識階層占絕大比重，居民參與社區(qū)建設(shè)的熱情高漲。1.3購房時間、動機及考慮因素。1.3.1購房時間圖3-5購房時間55.8%的被調(diào)查者計劃兩年內(nèi)購房，另有20%的被調(diào)查者計劃2-3年內(nèi)購房。計劃3年內(nèi)購房的被調(diào)查者合計占75.8%，表明大部分居民計劃在近期內(nèi)買房，因此未來2-3年內(nèi)廈門居民對住宅的需求量仍較大。1.3.2購房目的圖3-6購房目的45.3%的被調(diào)查者為首次置業(yè)居住，22.1%的被調(diào)查者為二次購房，而購房用作投資和商住的比例明顯提高。1.3.3購房考慮因素購房考慮因素比例物業(yè)所處地段及交通54.7%發(fā)展商實力和信譽及物業(yè)品牌43.2%優(yōu)美的物業(yè)周邊環(huán)境32.6%優(yōu)美及規(guī)劃完善的小區(qū)平臺花園環(huán)境34.7%設(shè)有大型娛樂購物商場45.3%完善的會說康樂設(shè)施16.8%區(qū)內(nèi)或附近有幼兒園和中小學(xué)53.7%治安良好及有先進(jìn)的保安系統(tǒng)37.9%智能化先進(jìn)屋宇設(shè)備13.7%價格吸引及價值空間70.5%被調(diào)查者購房首要考慮因素是價格吸引及價值空間，其次是地段交通、區(qū)內(nèi)幼兒園和中小學(xué)、購物商場和物業(yè)類型。因此開發(fā)商開發(fā)項目時，應(yīng)注重價格合理，交通方便、教育設(shè)施完善、并配有良好的物業(yè)管理公司，提高其性能價格比，以贏得客戶。1.4主導(dǎo)客戶群購房偏好1.4.1購買面積購買面積所占比例60㎡以下4.2%60～80㎡11.6%80～100㎡21.1%100～120㎡33.7%120～150㎡23.1%150～180㎡4.2%180㎡以上2.1%被調(diào)查者中33.7%的人購房時首選100-120㎡的住宅，23.1%的被調(diào)查者選擇120-150㎡的住宅，有21.1%的被調(diào)查者選擇80-100㎡的住宅，表明大多數(shù)購房者對住宅面積的選擇趨于理性，并不盲目追求越大越好。有15.8%的被調(diào)查者選擇80㎡的住宅，一部分是用作投資，還有一部分是作為年輕人的過渡用房。因此新建住房應(yīng)按合理比例建造面積在80-150平方米1.4.2購房時戶型選擇客戶購房戶型選擇占比表3-1房比例廳比例洗手間比例16.3%122.1%117.9%233.7%258.9%268.4%347.4%318.9%313.7%49.5%復(fù)式3.2%分析表明三居室是最受歡迎的單位，其次才是二居室，合計達(dá)81.1%的被調(diào)查者購房時選擇二、三居室。而被調(diào)查者中有將近七成的人購房時選擇的是二廳，其次是一廳。被調(diào)查者中有58.9%的人購房者選擇兩個洗手間，其次是一個洗手間。因此，未來2-3年內(nèi)三房兩廳兩衛(wèi)和兩房兩廳兩衛(wèi)的住宅仍是房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。1.4.3單位價格需求圖3-7單位價格需求34.7%的被調(diào)查者接受19001-22000元/平方米的房價，25.3%的被調(diào)查者接受16001-1900元/平方米的房價，結(jié)合前述購房時選擇面積的分析，被調(diào)查者最能接受的房屋總價在190萬元-240萬元之間，其次為160-190萬元之間，說明目前廈門市居民住宅價格的承受力較高。1.5目標(biāo)群體定位小結(jié)通過以上問卷調(diào)查，可以得出以下結(jié)論：1.5.1本案目標(biāo)客戶群生活特性整合①生活態(tài)度：注重個人感受、渴望都市便利生活、追求舒適健康。②生活習(xí)慣：注重教育、樂于接受新事物。③消費觀念：享受生活為主、攀比心理較弱。1.5.2目標(biāo)客戶理想居住模式分析①建筑產(chǎn)品：外立面簡潔美觀、戶型多樣、滿足一定個性化。②配套：學(xué)校、生活便捷、個性化服務(wù)③社區(qū)氛圍：完善的物業(yè)管理、和諧的居住環(huán)境從文化層次上來看，被調(diào)查者大多屬中高級知識分子以及品味要求較高人士從職業(yè)狀況來看，消費者以廈門市企事業(yè)單位工作人員和城市白領(lǐng)、金領(lǐng)居多。從家庭收入來看，被調(diào)查者的家庭年收入在10-20萬元之間居多，其次是20-30萬元之間和10萬元以下。從工作地點來看，工作在觀音山商務(wù)區(qū)和軟件園二期的人群居多。主要客戶群年齡分析：25-40歲之間的群體。主要客戶群職業(yè)分析：高知、高收入階層是本案消費主力群體。主要客戶文化階層分析：附近企事業(yè)單位近1000家，人才資源豐富，文化素質(zhì)較高，知識階層占絕大比重，居民參與社區(qū)建設(shè)的熱情高漲。主要客戶群特征分析：生活態(tài)度積極向上；對生活品質(zhì)有一定要求；向往生活的舒適；注重時間、財富管理；快樂地追求沒有形式化的心理束縛。2.項目市場定位2.1片區(qū)內(nèi)其他個案定位2.1.1鑫塔水尚鑫塔水尚以高端品質(zhì)定位，打造時代豪宅，強調(diào)居住空間與自然融合之美，現(xiàn)代與古典兼容并蓄。6米挑高復(fù)式空間、精裝及智能化系統(tǒng)的居所。主力有2房2廳的戶型，實際可享受5房32.1.2住宅水晶國際住宅水晶國際以100㎡左右島內(nèi)稀缺中小戶型為主體，打造挑高5.4米的上乘生活，全面釋放和提升空間價值和生活寬敞度。主力戶型：80-1032.1.3大洲國際龍郡大洲國際龍郡一期規(guī)劃為5棟挑高5.2米的空中墅院和26幢獨幢別墅?？罩袆e墅主力面積130㎡-1702.1.4特房山水新座特房山水新座創(chuàng)造島內(nèi)稀缺的中小戶型，打造差異化戰(zhàn)略，依靠萬達(dá)廣場的強烈號召力，加之自身較低的價格優(yōu)勢，以高性價比吸引購房者。主力戶型為90㎡-110平米的兩房搭配127平米的三房。2.2項目市場定位本案位于廈門思明區(qū)觀音山國際商務(wù)營運中心北側(cè)，地塊毗鄰環(huán)島干道，鏈接城市主干道仙岳路、呂嶺路和蓮前大道，交通十分便利，未來市場規(guī)模巨大，其升值潛力不容忽視。通過對廈門市政府對未來觀音山CBD片區(qū)發(fā)展的總體規(guī)劃，可以分析出本案未來的市場價值是十分巨大的。通過對市場的分析以及對目標(biāo)客戶群的詳細(xì)研究，我們將本項目市場定位為“舒適浪漫生活區(qū)”，打造“世界籍?山海間?金領(lǐng)域”的品牌形象，強調(diào)高品質(zhì)的酒店式物業(yè)管理服務(wù)，以完善的商業(yè)配套設(shè)施為輔助，立足于滿足高收入階層的金領(lǐng)、私營業(yè)主、中小企業(yè)老板、企業(yè)高層人士、高級知識分子的住房需求的高檔住宅區(qū)，全方位塑造高品質(zhì)形象。3.產(chǎn)品定位對本項目產(chǎn)品的定位是在對目標(biāo)客戶群定位的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，圍繞目標(biāo)客戶群的特征需求對項目產(chǎn)品進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，其最終目的是要在消費者心目中樹立有別于其他項目的良好形象，以差別的顯著特征吸引目標(biāo)客戶群的關(guān)注。本項目會在小區(qū)內(nèi)創(chuàng)辦一個幼兒園，解決部分居民上班后小孩無人照料的問題；建立一個醫(yī)務(wù)室，方便居民購買常用藥物以及進(jìn)行一些緊急疾病處理；創(chuàng)辦一個健身房，方便居民日常鍛煉身體，不需花費很多時間去健身會所健身；保證保安服務(wù)優(yōu)質(zhì)等等。此外，我們還規(guī)劃了中型超市、餐廳、洗衣店、娛樂休閑等商業(yè)配套設(shè)施。并且本項目擁有多種房型，主打純板式精裝三房，您可選擇您滿意的房型。產(chǎn)品定位細(xì)分： 3.1高層住宅建筑面積40600平方米。結(jié)合本案地塊的實際3.2商業(yè)定位通常開發(fā)商處理開發(fā)項目中的商業(yè)物業(yè)的做法有兩類：其一，如果商業(yè)部分體量足夠大，則將建成為大型或中型綜合商場；其二，如果商業(yè)部分體量有限，則將其建成為底商出售。這兩種做法有一個共同特征，即商業(yè)業(yè)態(tài)與社區(qū)業(yè)主關(guān)聯(lián)不大，僅僅近距離購物方便而已。而本案商業(yè)體量有限，綜合考慮本案所處的地理位置，特別是周邊樓盤較多，商業(yè)設(shè)施較為匱乏，我們建議將本案商業(yè)部分的客戶群定位為泛社區(qū)居民，即以本案社區(qū)居民及周邊項目社區(qū)居民為服務(wù)目標(biāo)，在這樣一個相當(dāng)大的群體內(nèi)，為其設(shè)計商業(yè)業(yè)態(tài)與服務(wù)業(yè)態(tài)，故本案商業(yè)客戶群定位為：泛社區(qū)。本案商業(yè)部分包括三大商業(yè)模塊：生活超市板塊、文化時尚板塊、健康管理板塊、其它板塊。生活超市板塊：業(yè)態(tài)定位于生活必需品的中型超市，主要為本案及泛社區(qū)周邊居民購買日常必需品提供近距離購物方便。位于地下一層，約1000平方米文化時尚板塊：業(yè)態(tài)定位于以特色餐飲以及時尚購物為主要內(nèi)容的商業(yè)業(yè)態(tài)，為本案及泛社區(qū)居民提供一個時尚餐飲購物的綜合場所。位于一層，約1400健康管理板塊：業(yè)態(tài)定位于以目標(biāo)健康管理為核心的，集健康管理、健身、SPA、美容的生活休閑區(qū)，為本案及泛社區(qū)居民提供一種一生關(guān)愛健康的健康管理手段。位于一層，約1100平方米其它板塊：公用移動通信基站一座約40平方米；干洗店一家約604.價格定位項目周邊具有足夠數(shù)量的類比項目進(jìn)行輔助定價，因此采取市場法分別對項目的高層住宅和商鋪進(jìn)行估價。市場比較法：將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。采用公式：比準(zhǔn)價格＝可比實例價格×交易情況修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正或：比準(zhǔn)價格＝可比實例價格××××4.1高層住宅定價4.1.1選取可比實例：鑫塔水尚、住宅水晶國際、大洲國際龍郡、特房山水新座4.1.2定價對象分析可比實例資料表3-2實實例項目A鑫塔水尚B水晶國際C大洲國際龍郡D特房山水E估價對象交易日期2010年9月2010年6月2011年7月2011年12月2013年8月交易情況正常正常正常正常正常土地使用權(quán)性質(zhì)出讓出讓出讓出讓出讓房地產(chǎn)狀況繁華程度較優(yōu)較優(yōu)優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)位置思明區(qū)思明區(qū)思明區(qū)湖里區(qū)思明區(qū)交通便捷度較優(yōu)較優(yōu)優(yōu)一般較優(yōu)環(huán)境優(yōu)較優(yōu)優(yōu)較優(yōu)優(yōu)公共設(shè)施配套完備程度較優(yōu)較優(yōu)優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)新舊程度優(yōu)較優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)土地剩余使用年期6564686768建筑面積（㎡）1509013091125容積率4.53.31.663.512.5停車位充足充足充足充足充足建筑裝修精裝毛坯精裝毛坯精裝自然景觀較好較好好一般較好戶型3房3廳2衛(wèi)復(fù)式2室2廳1衛(wèi)五房三廳二衛(wèi)復(fù)式2房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)建筑結(jié)構(gòu)框架框架框架框架框架朝向南西南南南交易價格(元/m2)320001450026000165004.1.3建立修正系數(shù)各項修正因素得分表表3-3實實例項目A鑫塔水尚B水晶國際C大洲國際龍郡D特房山水E估價對象交易日期98989999100交易情況100100100100100土地使用權(quán)性質(zhì)100100100100100房地產(chǎn)狀況繁華程度100100105100100位置100100100100100交通便捷度10010010298100環(huán)境1029810398100公共設(shè)施配套完備程度100100105100100新舊程度10099100100100土地剩余使用年期979610099100建筑面積（㎡）1059511095100容積率100100110100100停車位100100100100100建筑裝修1059510595100自然景觀10010010498100戶型1059511095100建筑結(jié)構(gòu)100100100100100朝向100901001001004.1.4計算價格計算必準(zhǔn)價格表表3-4實實例項目A鑫塔水尚B水晶國際C大洲國際龍郡D特房山水E估價對象交易日期100/98100/98100/99100/99100/100交易情況100/100100/100100/100100/100100/100土地使用權(quán)性質(zhì)100/100100/100100/100100/100100/100房地產(chǎn)狀況繁華程度100/100100/100100/105100/100100/100位置100/100100/100100/100100/100100/100交通便捷度100/100100/100100/102100/98100/100環(huán)境100/102100/98100/103100/98100/100公共設(shè)施配套完備程度100/100100/100100/105100/100100/100新舊程度100/100100/99100/100100/100100/100土地剩余使用年期100/97100/96100/100100/99100/100建筑面積（㎡）100/105100/95100/110100/95100/100容積率100/100100/100100/110100/100100/100停車位100/100100/100100/100100/100100/100建筑裝修100/105100/95100/105100/95100/100自然景觀100/100100/100100/104100/98100/100戶型100/105100/95100/110100/95100/100建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100100/100100/100朝向100/100100/90100/100100/100100/100交易價格（元/m2）32000145002600016500總修正系數(shù)89.1/100142/10060/100126.4/100修正價格（元/m2）28512205901560020856總修正幅度/%10.9424026.4權(quán)重/%30203020取權(quán)重值，估價對象比準(zhǔn)單價為：28512*30%+20590*20%+15600*30%+20856*20%=21522.8（元/㎡）考慮到本案市場具體情況，高層住宅為精裝修，建議本項目精裝修房源售價為21500元/平方米，我們提供兩種裝修規(guī)格，分別為1700元/平方米中高檔裝修和2500元/平方米高檔裝修規(guī)格，由客戶自行選擇其中一種裝修規(guī)格。我們建議該項目高層住宅毛坯售價19000元/平方米。因此精裝房源均價為21500元/平方米。本項目分兩期建設(shè)，一期房源為125-128平方米的大三房和144平方米的四房，建議售價22500元/平方米；二期房源為125平方米的三房和108平方米的小三房，建議售價4.2商鋪定價商鋪定價的幾個參考:①參考配套社區(qū)住宅價格：作為一二層的商業(yè)店鋪如果二層以上部分是住宅,且商鋪為住宅社區(qū)配套,則價格基本控制在二層以上住宅均價的1.5-2.5倍。②依據(jù)租金制定價格:根據(jù)當(dāng)?shù)赝愋蜕啼伒恼w租金水平,按租金回報率在10%-20%的情況,反算商鋪的均價。③根據(jù)商鋪定位用途:根據(jù)商鋪計劃的用途,根據(jù)當(dāng)?shù)夭煌虡I(yè)類別(餐飲,娛樂,超市等)在城市中的相對經(jīng)營狀況，制定不同的價格?？紤]到本項目周邊商業(yè)市場尚未成熟，而且本項目周邊樓盤商鋪均價為37000元/平方米，本案商業(yè)店鋪設(shè)在高層住宅樓一層，二層以上為住宅，因此本案商鋪建議售價為住宅均價的1.6倍，即34400元/平方米。

第四章項目規(guī)劃設(shè)計1.規(guī)劃設(shè)計要點本項目在“營造高品質(zhì)的都市人居環(huán)境”理念指導(dǎo)下設(shè)計，本著“以人為本”的原則，充分考慮到居民的安全，嚴(yán)格實行人車分流制。居住區(qū)內(nèi)部人行以及公共綠地的游園分布。地下車庫入口位于西門入口處，避免了機動車在小區(qū)內(nèi)部行駛帶來的困擾。將公共綠地設(shè)置在居住區(qū)的中心，每一位居民都能充分享受公共綠地帶給人們的快樂。住宅布置充分考慮日照間距，將陽關(guān)帶進(jìn)每一戶。2.概念規(guī)劃方案2.1整體規(guī)劃建議2.1.1規(guī)劃原則奢華而精致─從小區(qū)的公共環(huán)境到每家每戶的內(nèi)部裝飾，都要細(xì)致規(guī)劃，滿足品質(zhì)生活的追求，盡顯奢華精致的格調(diào)。雍容而典雅─從主體定位到規(guī)劃設(shè)計，再到具體施工，都要遵循典雅品味的體現(xiàn)，既要體現(xiàn)住戶的身價，又要體現(xiàn)其內(nèi)涵和修養(yǎng)，營造低調(diào)奢華的尊貴天地。精致而通順─樓盤和景觀的配置要錯落有致，充分利用好有限的地塊面積，保證流線的合理暢通，有效組織車流、人流。浪漫而溫情─重視小區(qū)園林景觀的設(shè)計，突出“醉”浪漫英式園林，沿水景觀布置錯落而有層次，步轉(zhuǎn)景移，呈現(xiàn)出原汁原味的英式韻律，讓顧客感受到歸來的溫馨與放松。2.1.2整體布局本項目主要由住宅和商業(yè)兩大部分組成，并配套一棟幼兒園。建議規(guī)劃四棟純板式高層闊宅和一棟幼兒園，商業(yè)為住宅底商。商業(yè)部分：小區(qū)東面、北面和南面的3#、5#、6#高層住宅樓一層和4#樓為商鋪，呈以半合圍U型布局，并且挑高8米設(shè)計，買一層送一層，雙層使用面積，滿足投資的不同需求，能夠最大限度延長人流停留時間和提高項目內(nèi)的人群集中度，吸引客戶的眼球。其中生活超市板塊位于3#樓地下一樓，約1000住宅部分：共計4棟高層住宅樓，南側(cè)和北側(cè)各兩棟，其中南側(cè)的2#、3#樓的正立面與道路呈一定的角度，避免了對北面兩棟樓的遮擋；3#樓位于地塊東南角，2#樓位于地塊南面的中部位置。北側(cè)5#、6#樓為一棟，位于地塊的東北角，正立面與道路呈一定的角度；7#、8#為一棟，位于地塊的西北角，正立面與道路平行。幼兒園（1#樓）：一棟，位于地塊的西南角，三層，建筑面積1800平方米圖4-1項目整體布局圖小區(qū)中間是一個英式鄉(xiāng)村風(fēng)格的花園，采用的是典型自然式布局，模仿純天然景觀的野趣美，以自然式地形、水體、園路和植物來組織庭園，體現(xiàn)出濃郁的自然情趣。小區(qū)的南面、北面和西面各設(shè)一個門，其中正門位于小區(qū)的南面，從正門一進(jìn)入小區(qū)就是小區(qū)獨特的園林景觀，使歸來的居民心情得到放松。地下停車場位于小區(qū)的西門口處，方便居民駕車從西門進(jìn)出，而不影響小區(qū)內(nèi)的居民。2.1.3建筑指標(biāo)總用地面積（平方米）17972.65建筑總面積（平方米）58000地下建筑面積（平方米）13000地上建筑面積（平方米）45000商業(yè)建筑面積（平方米）3600（其中地上2600，地下1000）幼兒園建筑面積（平方米）1800高層住宅面積（平方米）40600停車位（個）350容積率2.5綠化率45%建筑密度25%2.1.4用地平衡表（表4-1）小區(qū)總規(guī)劃戶數(shù)288戶，約850人。本案用地平衡表表4-1項目用地面積（㎡）所占比例人均面積（㎡/人）總用地面積17972.65100%—商業(yè)住宅用地390021.70%4.59公建用地380021.14%4.47道路用地280015.58%3.29公共綠地7472.6541.58%8.792.2流線規(guī)劃建議由于小區(qū)的整體面積不大，為保證小區(qū)的整體生態(tài)環(huán)境，機動車輛從西門進(jìn)入，進(jìn)門后直接進(jìn)入地下停車場，不進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部。行人走正門，小區(qū)內(nèi)部有層次豐富的人行道。圖4-2機動車流線規(guī)劃圖2.3環(huán)境規(guī)劃建議2.3.1門景設(shè)計門景設(shè)計不追求大氣應(yīng)精致獨特，使回家的人們感受到一種清新自然地感覺，以石質(zhì)和鋼結(jié)構(gòu)外觀為主，用獨特的景觀小品構(gòu)造別致的大門入口。圖4-3小區(qū)正門入口2.3.2綠化設(shè)計本案采用英式庭院設(shè)計風(fēng)格，開放式的空間結(jié)構(gòu)，大面積的自然生長花草是其典型特征之一，注重花卉的形、色、味、花期和叢植方式。以天然石材為主，形成自然美感的園路，園區(qū)中央建造自然噴泉水景，沿水景觀布置錯落而有層次的植被，以自然式種植為主，除了最具代表性的爬藤植物，還應(yīng)用大量喬木、花灌木、宿根花卉和地被植物。選用常綠樹種與落葉樹種相結(jié)合，高層樹、中層樹、灌叢、地被植物相結(jié)合。植物都自然生長，不刻意的修剪，重視其色彩的搭配和相稱，突出體現(xiàn)自然植物的群落和特點。圖4-4小區(qū)綠化圖2.3.3景觀小品設(shè)計景觀小品設(shè)計，園內(nèi)綴以散布在各個角落的趣味小品雕像、原木坐凳、柱盆、花盆、石缽等，庭院中建造木質(zhì)構(gòu)筑物，如涼亭、花門、籬笆等，戶外家具用和構(gòu)筑物相同的材料。比如白色的木質(zhì)或者是鐵藝家具搭配花朵圖案的舒適坐墊和靠墊，在配上一把遮陽傘，這樣一個私密的休憩空間很容易凸顯出來，打造“醉”浪漫英式園林。圖4-5小區(qū)景觀小品圖2.3.4小區(qū)休閑設(shè)施設(shè)計休閑設(shè)施設(shè)計應(yīng)與小區(qū)景觀一致，融于景觀之中，外觀多采用木質(zhì)或石質(zhì)外觀，切合小區(qū)主題。功能上滿足小區(qū)居民游憩、健身、娛樂的功能。2.3.5商鋪屋頂花園居住的舒適度和綠化緊密結(jié)合，綜合達(dá)到綠化率同時，還增添了小區(qū)園林景觀，因此我們還規(guī)劃了商鋪屋頂花園，主要種植一些既好打理又美觀的常綠植物。同時屋頂綠化，起到了調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度的作用，降低了能耗。圖4-6商鋪屋頂綠化圖3.項目產(chǎn)品設(shè)計3.1建筑外立面外立面的設(shè)計運用新古典主義建筑風(fēng)格，以簡約線條及大地色立面用材設(shè)計，形式不能破壞小區(qū)的整體格調(diào)。外裝材料以石料為主，高級外層涂料、雙層玻璃、塑鋼窗。圖4-7建筑外立面裝飾圖3.2平面布局板樓2#樓：考慮每層布局2戶，兩戶均為128平方米的三房二廳二衛(wèi)，設(shè)置一個電梯井，兩部電梯，兩個消防通道（樓梯），一梯一戶。共25層，每層2.9板樓3#樓：考慮每層布局2戶，兩戶均為128平方米的三房二廳二衛(wèi)，設(shè)置一個電梯井，兩部電梯，兩個消防通道（樓梯），一梯一戶。共23層，一層為挑高8米商鋪，二層及以上層高板樓4#樓：1層，層高挑高8米商鋪。與3#、5#、6#板樓5#、6#樓：考慮每層布局4戶，兩戶125平方米的三房二廳二衛(wèi)，兩戶144平方米的四房二廳三衛(wèi)，設(shè)置兩個電梯井，四部電梯，兩個消防通道（樓梯），一梯兩戶。共23層，一層為挑高8米板樓7#、8#樓：考慮每層布局4戶，兩戶125平方米的三房二廳二衛(wèi)，兩戶108平方米的三房二廳二衛(wèi)，設(shè)置兩個電梯井，四部電梯，兩個消防通道（樓梯），一梯兩戶。共27層，層高1#樓：為小區(qū)配套幼兒園，每層600平方米，共三層，層高3.5米3.3裝修風(fēng)格現(xiàn)代簡約的精裝修風(fēng)格，體現(xiàn)莊重、典雅、精致、舒適的生活格調(diào)。3.4戶型布局（見表4-2）戶型布局表表4-2主力戶型以三房二廳二衛(wèi)為主三房二廳二衛(wèi)面積/平方米108戶數(shù)54比例18.75%三房二廳二衛(wèi)面積/平方米125戶數(shù)98比例34.03%三房二廳二衛(wèi)面積/平方米128戶數(shù)92比例31.94%四房二廳三衛(wèi)面積/平方米144戶數(shù)44比例15.28%合計戶數(shù)288─三房二廳二衛(wèi)，108平方米三房二廳二衛(wèi)，125、128平方米，戶型平面布局合理，動靜分區(qū)明確，開放式廚房與餐廳合二為一，形成互動空間，主臥室擁有獨立衛(wèi)生間，其中128平方米四房二廳二衛(wèi)，144平方米圖4-8戶型建議圖3.5裝修標(biāo)準(zhǔn)3.5.1公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)樓層電梯廳：地面為高級地磚、墻面為高級墻磚、日立電梯。公共走道：地面為高級地磚，墻面為高級乳漆墻。3.5.2各單元裝修標(biāo)準(zhǔn)。本項目提供1700元/平方米和2500元/平方米兩種類型精裝，由客戶自行選擇。范例一：上海一品漫城①項目概況物業(yè)名稱一品漫城項目分級中高檔裝修報價1700元/平方米建筑形態(tài)11棟4-5層多層；10棟12-15層小高層；聯(lián)體36棟總建筑面積501720平方米容積率0.92②產(chǎn)品配置一品漫城主要產(chǎn)品配置表表4-3地面墻面配置廚房系統(tǒng)防滑磚墻磚抽油煙機、燃?xì)庠?、水槽衛(wèi)浴系統(tǒng)防滑磚墻磚座便器、臺盆客廳大理石涂料中央空調(diào)臥室實木復(fù)合地板涂料③產(chǎn)品分析整個產(chǎn)品在選材及設(shè)計方面進(jìn)行了一定的思考，選擇了觀感較好的產(chǎn)品。④項目瀏覽入戶區(qū)域：大理石拼花入戶，玄關(guān)吊頂提升項目品味?？蛷d、餐廳：地板為天然石材拼花鋪設(shè)，吊頂較為簡潔，繁簡對比增加客廳穩(wěn)重感。圖4-9入戶區(qū)域、客廳、餐廳臥室：實木復(fù)合地板鋪設(shè)臥室地面圖4-10臥室廚房設(shè)備：L型廚房、木紋櫥柜門板、內(nèi)嵌式三眼灶具、雙水槽圖4-11廚房設(shè)備衛(wèi)浴空間：衛(wèi)生間基本三件套，造型感較強圖4-12衛(wèi)浴設(shè)備住宅設(shè)備：樓宇對講系統(tǒng)；中央空調(diào)圖4-13住宅設(shè)備范例二：上海金色雅筑①項目概況物業(yè)名稱金色雅筑項目分級高檔裝修報價2500元/平方米建筑形態(tài)15棟9-11層的小高層;7棟4-5層的多層;總建筑面積85000平方米容積率1.67開發(fā)商[萬科地產(chǎn)]上海中林置業(yè)發(fā)展有限公司②產(chǎn)品配置金色雅筑主要產(chǎn)品配置表表4-4地面墻面配置廚房系統(tǒng)大理石高級面磚Hethch定制櫥柜廚具；西門子或方太油煙機及灶具；摩恩水槽并配置管道直飲水龍頭。衛(wèi)浴系統(tǒng)大理石高級面磚/馬賽克TOTO隱蔽式坐便器（主衛(wèi)配智能坐便器），浴缸配置，科勒臺盆，人造石臺面。客廳實木復(fù)合地板涂料中央空調(diào)臥室實木復(fù)合地板涂料③產(chǎn)品分析萬科注重創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計：獨創(chuàng)超大玄關(guān)入墻式收納柜設(shè)計；創(chuàng)新“三分離式”衛(wèi)浴空間三設(shè)計，雙折疊門設(shè)計，有效提高空間利用率，成品家具定制使功能更為細(xì)致合理，空間利用較好。④項目瀏覽入戶區(qū)域：玄關(guān)設(shè)置超大入墻式收納柜圖4-14入戶區(qū)域客廳、餐廳：鋪設(shè)實木復(fù)合地板，吊頂內(nèi)部采用暈染燈光圖4-15客廳、餐廳臥室：臥室鋪實木復(fù)合地板；成品定制家具，主臥衣櫥配置五金件；兒童房定制衣柜。圖4-16臥室圖4-17衣柜廚房設(shè)備：Ｕ型廚房布局，上部為透明展示櫥柜，中部腰窗設(shè)計，中間為水槽與操作臺；左端設(shè)置烹飪區(qū)；右端放置西門子冰箱。圖4-18廚房設(shè)備圖4-19西門子系列油煙機配置不銹鋼防污板；三眼組合灶具；嵌入式微波爐圖4-20水槽及直飲龍頭；褐色人造石臺面；熱水器電子按鈕衛(wèi)浴空間：萬科獨創(chuàng)三分離式衛(wèi)浴空間，盥洗室、淋浴房、廁所間完全分離，多人可同時使用，提高空間效率。創(chuàng)新雙折疊門設(shè)計；三門鏡廂式設(shè)計，馬賽克貼面考究；科勒淋浴、花灑。圖4-21衛(wèi)浴空間住宅設(shè)備：緊急按鈕；黑白可視對講機；攝像監(jiān)控。圖4-22住宅設(shè)備4.物業(yè)管理建議4.1物業(yè)管理思路高端樓盤的物業(yè)管理應(yīng)體現(xiàn)兩個方面：一是常規(guī)的物業(yè)管理滿足住戶的基本需求；二是，在人性和精神需求層面的物業(yè)服務(wù)。而精神層面的物業(yè)服務(wù)更要高于常規(guī)的物業(yè)管理。因此，本項目的物業(yè)管理應(yīng)從誠信、品牌、服務(wù)細(xì)節(jié)等各方面樹立物管標(biāo)桿。4.2物管內(nèi)容本項目中小區(qū)物業(yè)管理立足于星級物管的標(biāo)準(zhǔn)，具體的服務(wù)內(nèi)容包括：網(wǎng)絡(luò)式安全管理全天候車輛管理全功能家庭服務(wù)中心“一卡通”服務(wù)社區(qū)教育及活動中心十五分鐘快速反應(yīng)維修服務(wù)綠化及園藝管理4.3小區(qū)智能化系統(tǒng)小區(qū)的只能化系統(tǒng)由以下子系統(tǒng)組成：安全防范子系統(tǒng)：周界防越報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、家庭只能系統(tǒng)。信息管理子系統(tǒng)：設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、電子公告系統(tǒng)、無線對講系統(tǒng)、綜合物業(yè)管理系統(tǒng)。信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)：有限電視網(wǎng)系統(tǒng)、電視/數(shù)據(jù)寬帶網(wǎng)系統(tǒng)、信息服務(wù)系統(tǒng)。

第五章項目開發(fā)計劃本項目開發(fā)計劃重點考慮未來房地產(chǎn)市場需求狀況對項目的影響，以及項目規(guī)劃設(shè)計方案，綜合考慮項目的規(guī)模，資金約束條件、成本以及風(fēng)險等因素，擬將本項目分為兩期進(jìn)行滾動開發(fā)。該項目總建設(shè)期為18個月（2012年2月至2013年9月），其中項目建設(shè)準(zhǔn)備階段（2012年2月至2012年5月）共計3個月，項目建設(shè)期（2012年6月至2013年8月）共計14個月。（見表5-1）項目工作進(jìn)度計劃表表5-1階段劃分實施項目工作內(nèi)容開發(fā)時間項目建設(shè)準(zhǔn)備階段建項目公司成立項目公司；部門設(shè)置；人員招聘及培訓(xùn)等2012-2-15至2012-2-25前期調(diào)研、項目手續(xù)申辦前期考察；市場分析；區(qū)域分析；項目分析；市場定位；編制可行性研究報告；辦理建設(shè)規(guī)劃許可證等2012-2-26至2012-3-20設(shè)計招標(biāo)、監(jiān)理招標(biāo)編制標(biāo)書；評標(biāo)；確定中標(biāo)單位；簽訂設(shè)計合同；簽訂監(jiān)理合同等2012-2-26至2012-3-22方案設(shè)計方案設(shè)計；綜合管網(wǎng)設(shè)計；初步設(shè)計；施工圖設(shè)計等2012-3-23至2012-5-4施工單位招標(biāo)編制標(biāo)書；評標(biāo)；確定中標(biāo)單位；簽訂施工合同等2012-5-5至2012-5-31銷售準(zhǔn)備項目策劃方案的實施；項目宣傳炒作；項目形象推廣；銷售接待中心的設(shè)置等2012-6-1至2013-7-10項目建設(shè)與銷售階段一期建設(shè)與銷售建設(shè)準(zhǔn)備階段技術(shù)準(zhǔn)備；物質(zhì)準(zhǔn)備；勞動組織準(zhǔn)備；施工現(xiàn)場準(zhǔn)備和施工現(xiàn)場外準(zhǔn)備等2012-6-1至2012-6-30建設(shè)階段干道鋪設(shè)；2#～6#樓三棟住宅及1#幼兒園建設(shè)2012-7-1至2013-3-15銷售階段內(nèi)部認(rèn)購；項目預(yù)售，資金回籠等2013-3-16至2013-7-15二期建設(shè)與銷售建設(shè)準(zhǔn)備階段技術(shù)準(zhǔn)備；物質(zhì)準(zhǔn)備；勞動組織準(zhǔn)備；施工現(xiàn)場準(zhǔn)備和施工現(xiàn)場外準(zhǔn)備等2013-3-16至2013-3-25建設(shè)階段7#、8#樓一棟建設(shè)；小區(qū)綠化2013-3-26至2013-8-15銷售階段內(nèi)部認(rèn)購；項目預(yù)售，資金回籠等2013-8-16至2014-5-15室內(nèi)精裝修階段室內(nèi)裝修2013-10-1至2014-3-25物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理公司的組建或?qū)ν夂献鳎飿I(yè)管理工作開展根據(jù)項目建設(shè)進(jìn)度和業(yè)主入住情況而定1.一期工程建設(shè)2012年6月至2013年3月一期開發(fā)分成兩部分同時進(jìn)行。一部分是1#幼兒園和2#樓一棟住宅樓的建設(shè)，另一部分是3#～6#樓兩棟住宅樓的建設(shè)。其中3棟高層住宅樓占地面積約3350平方米，總建筑面積約為29200平方米；幼兒園占地面積600平方米，三層共計1800平方米。一期工程建設(shè)總建筑面積2.二期工程建設(shè)2013年3月至2013年8月二期開發(fā)也分兩部分同時進(jìn)行。一部分是小區(qū)景觀綠化建設(shè)，另一部分是7#、8#樓一棟高層住宅樓建設(shè)。其中一棟高層住宅樓占地面積約550平方米，共27層。二期工程建設(shè)總建筑面積約14000平方米，歷時3.室內(nèi)裝修階段2013年10月至2014年3月高層住宅樓室內(nèi)精裝修階段總共歷時5個月。

第六章節(jié)能專篇本項目節(jié)能篇編制依據(jù)以下相關(guān)的節(jié)能法律、法規(guī)以及標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行。1.相關(guān)法規(guī)依據(jù)《中華人民共和國節(jié)約能源法》；《中華人民共和國可再生能源法》；《中華人民共和國電力法》《中華人民共和國建筑法》；《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（建設(shè)部部長令第76號）；《廈門市節(jié)約能源條例》；《廈門市人民政府關(guān)于加強節(jié)能工作的意見》（廈府[2007]104號）；《廈門市人民政府關(guān)于印發(fā)廈門市固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查暫行辦法的通知》（廈府[2008]292號）《廈門市經(jīng)濟(jì)發(fā)展局關(guān)于實施廈門市固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查暫行辦法的通知》（廈經(jīng)能[2008]325號）2.用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2005）；《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》（GB/J50378-2006）；《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)范》（CJJ36-2006）；《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)范》（JCJ144-2004）；《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》（GB50176-93）；《建筑照明設(shè)計規(guī)范》（GB50034-2004）；《建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50033-2001）；《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（JGJ/T16-92）；《建筑外門窗氣密、水密、抗風(fēng)壓性能分級標(biāo)準(zhǔn)及檢測方法》（GBT/7106-2008）；《綜合耗能計算通則》（GB/T2589-2008）；《房間空氣調(diào)節(jié)器能效限定值及能效等級》（GB120213-2010）；《電力變壓器能效限定值及能效等級》（GB24790-2009）；《用能單位能源計量器具配備和管理通則》（GB17167-2006）；3.項目所在地能源供應(yīng)情況由于地域資源限制的原因，長期以來廈門地區(qū)的能源99%以上需要從外地調(diào)入，自給率不到1%，能源對外依賴性強、供需矛盾大。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，能源和水資源的短缺問題日益突出；節(jié)能減排任務(wù)艱巨、意義重大。4.能源消耗種類及數(shù)量本項目為2010P12地塊建設(shè)工程，項目性質(zhì)為商業(yè)住宅教育用地，廈門地區(qū)全年平均氣溫21度，項目空調(diào)系統(tǒng)以供冷為主，采暖負(fù)荷較小。項目用能結(jié)構(gòu)單一，主要消耗能源種類為電力及水、液化石油氣。公共照明，電梯、通風(fēng)系統(tǒng)負(fù)荷較輕，在項目能耗中所占比例較重。4.1用電量估算2010P12地塊主要為高層住宅建設(shè)工程。項目用電主要為空調(diào)用電、照明用電。4.1.1空調(diào)用電能耗4.1.2照明用電能耗照明場所主要可以分為：幼兒園、高層居住建筑、商鋪，這些場所分別按照學(xué)校教室、居住建筑、中餐廳等四類標(biāo)準(zhǔn)，取照明功率密度目標(biāo)值為：9W/m2、6W/m2及11W/m2。計算得項目所需照明功率為：1800*9+40600*6+（58000-1800-40600）*9=400200W=400.2KW按照明系統(tǒng)同時開燈率70%，每天照明時間8小時計算，項目全年照明用電量約為：400.2*8*0.7*365=818008.8KWH=81.8萬千瓦時?？諝庠礋岜糜秒娏浚焊邔幼艄舶惭b25臺空氣源熱泵熱水系統(tǒng)，每天熱泵電機額定功率約15KW，平均每天運行12小時，則熱水系統(tǒng)年用電量約164.25萬KWH。其他如分體空調(diào)、電扇、電梯、路燈等用電量預(yù)計每年為12萬千瓦時。則項目年總用電量258.05萬kwh，折合標(biāo)準(zhǔn)煤約903.2噸標(biāo)準(zhǔn)煤（電力折標(biāo)系數(shù)取3.5）