伏牛山欒川游客服務中心建設項目可行性研究報告報審稿

伏牛山欒川游客服務中心建設項目可行性研究報告

目錄1.總論1．1項目背景………061．2項目概況………102.項目建設的必要性…………………122．1伏牛山大旅游區(qū)及欒川縣概況………………132．2項目建設的必要性………………173.建設規(guī)?！?83.1建設規(guī)?！?73.2平面布置方案……184.項目選址…………194.1項目所在地土地權屬類別及占地面積…………194．2項目區(qū)建設條件…………………195.建設方案……………225．1建筑指導思想及原則……………225．2項目總體規(guī)劃方案………………235．3公用工程…………245．4問題和建議………316.環(huán)境影響評價及節(jié)能………………316.1設計依據……………316.2建設地點環(huán)境現狀………………316.3項目建設及使用對環(huán)境的影響……326.4環(huán)境保護治理措施…………………326.5環(huán)境影響評價………336.6環(huán)境保護建議………336.7節(jié)能設計……………337.勞動安全衛(wèi)生消防…………………347.1勞動安全衛(wèi)生………347.2消防…………………358.組織機構與勞動定員………………378.1組織機構及勞動定員……………378.2人員培訓…………389.投資估算與資金籌措………………389.1估算依據與說明…………………389.2費用估算依據……389.3固定資產投資估算…………………409.4總投資估算…………4210.社會效益分析………4211.結論與建議…………4311.1結論…………………4311.2建議…………………43附件：1.項目區(qū)地理位置圖12.項目區(qū)地理位置圖23.項目區(qū)征收土地協(xié)議伏牛山欒川游客服務中心建設項目可行性研究報告1.總論1．1項目背景1．1．1項目名稱伏牛山欒川游客服務中心建設項目1．1．2承辦單位概況承辦單位:欒川縣旅游工作委員會項目負責人:楊保國項目地點:欒川縣城方皮路與老君山景區(qū)道路交匯處1．1．3項目可行性研究報告編制單位洛陽市城市建設勘察設計研究院1．1．4項目可行性研究報告編制依據（1）《河南省伏牛山旅游總體開發(fā)規(guī)劃》（北京大學中國區(qū)域經濟研究中心）；（2）《欒川縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃》(北京北大博雅咨詢公司2001年)；（3）《欒川縣城總體規(guī)劃》(2006年)；（4）河南省人民政府關于伏牛山開發(fā)的有關文件、決定；（5）旅游規(guī)劃通則（GB/T—2002）；（6）項目實施單位提供的有關文件、資料。1．1．5項目可行性研究報告編制的原則（1）堅持伏牛山區(qū)旅游文化的原則。項目區(qū)建設要凸顯伏牛山區(qū)的地方文化特色，將獨特性的旅游文化理念納入項目區(qū)的設計之中。（2）堅持因地制宜的原則。要結合地形地貌靈活布局，本著節(jié)約用地、因地制宜的原則布局主體建筑；綠化大量采用伏牛山本土樹種，在設計上盡可能采用中國自然布局多種植物共生的手法,少用修剪造型,少用大面積的草坪.（3）堅持綠色生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展的原則。伏牛山欒川游客服務中心項目區(qū)建設要著力營造一個符合生態(tài)循環(huán)，即項目區(qū)內部布局合理、和諧又與外部空間有機聯系的項目區(qū)生態(tài)系統(tǒng)，以綠色生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展的理念，處理項目區(qū)與周邊環(huán)境關系，通過喬木綠化帶、生態(tài)停車場以及先進的污水處理設備、現代化的通訊網絡系統(tǒng)體現該原則。（3）堅持以人為本的原則。要在項目區(qū)營造高品質的適宜于人的文化景觀空間，處處體現對人的尊重和關注，特別是對弱勢群體的關注（如衛(wèi)生間等的無障礙設計等）。（6）堅持前瞻性、長遠性的的原則。項目區(qū)的規(guī)劃設計、建筑施工要符合人們旅游行為規(guī)律，經的起時間和歷史的驗證。1．1．6項目提出的理由伏牛山綿延八百余里，具有優(yōu)越的歷史文化和地理位置，是我國南北地理分界線的重要組成部分。該區(qū)域屬于北亞熱帶向暖溫帶的過渡區(qū)，是河南省平均海拔最高，幅員最遼闊，人類活動相對稀少，自然保存相對良好的山區(qū)。同時，該區(qū)域又地處華夏腹地，地理位置十分重要，奇特多樣的生態(tài)旅游資源，在國內別具一格，在國際上具有一定的知名度，是以山地觀光度假為主的大型生態(tài)旅游勝地。2001年以來，中共河南省委、河南省政府、省旅游局為了打造伏牛山旅游的整體品牌，發(fā)揮伏牛山生態(tài)旅游的優(yōu)勢和潛力，整合地跨南陽、洛陽、平頂山、駐馬店、三門峽、信陽6市及欒川、嵩縣、新安、宜陽、汝陽、洛寧、淅川、西峽、內鄉(xiāng)、鎮(zhèn)平、南召、桐柏、魯山、遂平、盧氏、南灣共6市15縣1灣的中原生態(tài)旅游資源，以大伏牛生態(tài)旅游圈的概念進行整體策劃、包裝，并于2001年開始進行了統(tǒng)一的規(guī)劃。在《河南省伏牛山旅游開發(fā)總體規(guī)劃》中，首次將伏牛山旅游區(qū)定位為全國重要的自然生態(tài)旅游目的地，河南省旅游的重要增長極，通過旅游開發(fā)，帶動當地經濟發(fā)展，使旅游業(yè)成為當地群眾脫貧致富的支柱產業(yè)。欒川縣是伏牛山生態(tài)旅游區(qū)的核心地帶之一，2000年以來，欒川縣委、縣政府立足生態(tài)資源條件，強力實施“旅游強縣”戰(zhàn)略，打造中原最佳旅游目的地。目前已擁有三個國家AAAA級景區(qū)，一個國家自然保護區(qū)，兩個旅游度假區(qū)，形成了山水游、溶洞游、森林游、農家游、滑雪游、溫泉游6大旅游品牌。旅游業(yè)已成為帶動欒川經濟發(fā)展的龍頭產業(yè)，被專家稱為“欒川模式”。近年來，欒川縣委、縣政府遵循著“工礦興縣、旅游強縣、特產富縣”的發(fā)展戰(zhàn)略，把旅游業(yè)做為調整產業(yè)結構，優(yōu)化資源配置，培育新的經濟增長點的主導產業(yè)，擺在了優(yōu)先發(fā)展的位置。經過堅持不懈的努力，目前已在全國打造出包括山水游、農家游、溫泉游、滑雪游在內的“休閑欒川”整體形象和品牌。為適應伏牛山生態(tài)旅游業(yè)的迅速發(fā)展的需要,根據《河南省伏牛山旅游開發(fā)總體規(guī)劃》，項目實施前期將重點打通白云山、石人山、龍峪灣、寶天曼等核心景區(qū)的旅游交通環(huán)線,完善旅游服務設施,構建綜合服務體系。把西峽、欒川、嵩縣、魯山、內鄉(xiāng)等縣城建成伏牛山旅游的集散中心,并在這5個縣各建立一個游客服務中心，作為伏牛山大旅游區(qū)的5個二級交通服務樞紐。伏牛山欒川游客服務中心是省委、省政府首批確定建設的3個重要旅游服務節(jié)點之一。伏牛山欒川游客服務中心項目位于欒川縣城的東入口處，洛盧公路（洛陽到盧氏）的必經之地，向東15公里經廟子可分別與西峽、嵩縣、魯山、內鄉(xiāng)4個游客服務中心溝通，形成旅游大環(huán)線，既能接待來自省內鄭州、洛陽、平頂山、南陽等方向的游客，也能接待來自省外北京、西安、武漢、濟南等東西南北各方的游客和車輛，是進入欒川的重要交通樞紐，也是整個伏牛山生態(tài)旅游區(qū)的重要接待中心。該項目建成后，可以基本滿足“十一五”期間不斷增加的旅游客人。外地旅游車輛進入欒川以后,通過這個中心可以得到良好的服務和充足的后勤補給保證。在該項目區(qū)內，能夠為游客提供300人同時就餐的餐位和100余輛大小旅游車輛停泊的車位,同時，還能為游客提供導游服務、咨詢、存物、休息、郵電、金融、醫(yī)療衛(wèi)生、汽車修理、客運出租、加油等綜合服務。伏牛山游客服務中心完善的旅游服務功能,在滿足游客需求的同時,將大大提高伏牛山大旅游區(qū)的服務質量和檔次，對伏牛山生態(tài)旅游業(yè)的發(fā)展具有明顯的提升作用。此外，還將進一步提高欒川的知名度和影響力，樹立欒川旅游的良好形象，促進欒川旅游實現經濟效益和社會效益質的飛躍。1．2項目概況1．2．1擬建地點本項目建設地點位于欒川縣城方皮路與老君山景區(qū)道路的交匯處，交通便捷。項目總占地面積1374021．2．2建設規(guī)模與目標（1）建設規(guī)模根據伏牛山大旅游區(qū)2000～2006年游客增長幅度，結合欒川近年來的游客增長情況，伏牛山欒川游客服務中心建設項目總建筑面積21300平方米，主要包括4個旅游服務功能區(qū)和員工辦公、生活區(qū)、大型生態(tài)停車場等項目：一、4個旅游服務功能區(qū)1.接待服務區(qū)。主體建筑面積為4300平方米。主要包括：a.旅游接待大廳3500平方米。為游客提供休息、咨詢、信息服務、導游服務、旅游區(qū)簡介（多媒體放映廳、圖片、畫冊）等。b.醫(yī)療救助、衛(wèi)生檢疫、郵政、電訊、金融等服務大廳等建筑800平方米。2、餐飲購物區(qū)。主體建筑面積為3500平方米。主要包括：a.旅游自助餐廳1500平方米。為游客提供特色餐飲服務。b.旅游土特產品、旅游紀念品購物中心2000平方米。為游客提供旅游購物服務。3.交通服務區(qū)。主體建筑面積為4800平方米。包括加油站、公交汽車站、出租車管理中心、停車等服務。4.加油站和小型汽車修理間。主體建筑面積為4500平方米。為游客提供汽車維修及加水、加油等服務項目。合計面積為：17100平方米。二．辦公生活設施綜合辦公用房2000平方米；配套設施700平方米；3．員工公寓（含鍋爐房及浴室）1500平方米；合計4200平方米。三．停車場地及輔助設施生態(tài)停車場：2個,占地面積66700平方米；廁所：2個，建設男、女廁位各100個，占地面積200平方米；（2）建設目標伏牛山欒川游客服務中心滿足日接待游客5000人次的需要，從根本上為進入伏牛山大旅游區(qū)的游客提供快捷、便利的服務，滿足游客的需求。1．2．3主要建設條件擬建地點位于欒川縣城規(guī)劃區(qū)內，該區(qū)基礎設施配套完善，交通方便、環(huán)境條件良好，水電等施工條件具備，能夠滿足項目需要。1．2．4項目投資估算本項目以欒川縣地方財政投資建設為主，河南省財政予以適當補貼，總投資3800萬元。項目建設完成以后，將有力地拉動伏牛山區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展，欒川旅游業(yè)的服務體系將更加完善。本項目經濟效益和社會效益顯著。1．2．5主要技術經濟指標本項目的主要技術經濟指標見下表:序號名稱單位指標備注1占地面積平方米137402206畝2建設規(guī)模平方米213003估算總投資萬元38004人員編制人501．2．6項目建設時間本項目土建部分的建設工期為2007年7月～12月，建設工期暫定為8個月時間；內部裝修部分工期為2008年1月～4月，本項目計劃2008年4月底前完成，并交付使用。2.項目建設的必要性2．1伏牛山大旅游區(qū)及欒川縣旅游概況2．1．1伏牛山旅游區(qū)伏牛山生態(tài)旅游區(qū)覆蓋洛陽、南陽、平頂山、三門峽、駐馬店、信陽6市15縣，區(qū)內共有7處國家級自然保護區(qū)，3處國家級森林公園和1處國家重點風景名勝區(qū)，總面積20560平方公里，是河南自然生態(tài)旅游資源品種最齊全、綜合品位最高、面積最大、最具發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)勢地區(qū)。伏牛山過去由于交通不便，經濟發(fā)展緩慢，貧困縣和貧困人口比較集中，扶貧開發(fā)任務艱巨。但伏牛山旅游資源豐富，這既是發(fā)展旅游業(yè)的寶貴財富，也是脫貧致富、發(fā)展經濟的獨特優(yōu)勢。近年來，隨著基礎建設開發(fā)力度的加大，伏牛山生態(tài)旅游區(qū)在河南旅游業(yè)發(fā)展大格局中，與“三點一線”文化旅游帶以及南太行生態(tài)旅游區(qū)各占優(yōu)勢，交相輝映，初步形成了競相發(fā)展的局面。2005年，該區(qū)共接待游客1560萬人次，實現旅游總收入40.8億元，旅游從業(yè)人員近10萬人，“十五”期間,年均以30%的速度遞增,已顯示出強勁的發(fā)展態(tài)勢。2．1．2欒川縣欒川縣是伏牛山生態(tài)旅游區(qū)的核心地帶之一，總面積2477平方公里，人口32萬，地理坐標位于東經111°11′～112°02′，北緯33°39′～34°11′之間，亞熱帶向暖溫帶過渡區(qū)，境內有伊河、小河、明白河、育河4條主要河流分屬長江、黃河兩大水系，伏牛山、熊耳山、遏遇嶺3條山脈縱貫全境，將全縣分為南北兩大溝川，素有“四河三山兩道川，九山半水半分田”之稱。欒川地處亞熱帶向暖溫帶過渡地區(qū)，地跨長江、黃河兩大水系，是中國地理經典分界線，全年平均氣溫12.4℃。特殊的地理位置，形成了礦產、旅游、森林、水能、中藥材土特產等五大資源優(yōu)勢。一是礦產資源：欒川地處著名的豫西多金屬成礦帶中心，已探明礦藏有12類50余種，主要有鉬、鎢、鉛、鋅、金等，其中尤以鉬、鎢、鉛、鋅、黃金儲量最為豐富，鉬金屬探明儲量206萬噸，居亞洲第一，世界第三；二是旅游資源：欒川旅游資源豐富，景觀群集，門類齊全，特色各異，融奇峰、峻嶺、森林、河流、瀑布、溫泉、溶洞為一體，按國家旅游資源分類、調查與評價體系，欒川縣8大類全部具備，74種基本類型中擁有38種，占全國基本類型的51.4%。目前，全縣擁有老君山國家級自然保護區(qū)和雞冠洞、龍峪灣、重渡溝3個國家AAAA級景區(qū)，同時，還擁有九龍山溫泉、伏牛山滑雪場2個旅游度假區(qū)及養(yǎng)子溝、倒回溝、通天峽、鼎室山、抱犢寨等20余處各具特色的景區(qū)（點），是中原地區(qū)最佳生態(tài)旅游勝地和豫西南最重要的“黃金旅游熱線”。欒川縣的生態(tài)旅游資源在中原地區(qū)獨具特色，有些景觀在長江以北乃至全國都具有壟斷優(yōu)勢，有著極大的開發(fā)潛力；三是森林資源：全縣森林覆蓋率達83.3%，是河南省森林覆蓋率最高的縣，有林面積310萬畝，有“中原肺葉”之稱，據中南林學院檢測，欒川空氣中負離子含量最高達6萬個/立方厘米，平均在3萬個/立方厘米，屬于空氣最清潔的地方之一；四是水能資源：全縣水能可開發(fā)量8.5萬千瓦，是國務院確定“十五”重點建設的全國農村水電電氣化縣之一；五是中藥材和土特產資源：欒川素有“豫西天然藥庫”2．1．2.1欒川旅游產業(yè)規(guī)模及發(fā)展前景自2000年以來，欒川縣強力實施“旅游強縣”戰(zhàn)略，把旅游業(yè)作為支柱產業(yè)來培育，旅游經濟異軍突起，游客數量連年翻番，旅游收入成倍增長。2006年，全縣接待游客314.1萬人次，旅游總收入9.4億元，占全縣GDP比重達到23.9%。目前，全縣20%以上農民依靠旅游業(yè)脫貧致富。欒川旅游業(yè)迅速崛起的成功經驗，被國內旅游界稱為“欒川模式”，并于2005年3月19日在北京釣魚臺舉辦了“欒川模式”研討會，國內外旅游界專家稱“欒川模式”，是中國旅游業(yè)發(fā)展的樣版和典型。2.1.2.21.全縣旅游服務體系建設初具規(guī)模。欒川現有四星級飯店1家，在建四星級飯店3家，二星級飯店8家，準二星級賓館24家，擁有標準客房床位近6000張；全縣家庭賓館1000家，擁有床位25000張，日接待能力達到3萬人次以上。此外還建起了具有欒川地方特色的“小吃一條街”和“豫西特產博覽中心”，開發(fā)出800余種旅游紀念品，成為全縣旅游商品的集散地；全縣目前擁有11家國內旅行社及營業(yè)部。2.全縣旅游交通四通八達，可為游客提供方便快捷交通服務。近年來，欒川圍繞旅游業(yè)不斷加大對交通道路的投資力度，隨著311國道、洛盧路等主干線路的升級換代，使得通往東、西、南、北四個道路出口通暢便捷，尤以東出口至洛陽僅兩個小時，周邊西安、三門峽、洛陽、鄭州、平頂山、南陽等地市均開辟了至欒川的旅游直通車專線?？h城至各景區(qū)的旅游專車，新建旅游專線150多公里，擁有旅游車輛200余臺。通往景區(qū)道路全部為水泥或瀝青路面。2.1.3旅游業(yè)發(fā)展前景按照《欒川縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃》的要求，欒川縣今后一個時期旅游業(yè)發(fā)展的總體目標是：以伏牛山大旅游區(qū)開發(fā)為依托，以“綠色欒川、健康樂園”為基本理念，以豐富的自然景觀為依托，以道教文化為內涵，以生態(tài)旅游為主題，堅持市場引導、政府推動、企業(yè)開發(fā)、社會參與、橫向聯合，實施大開發(fā)，開拓大市場，發(fā)展大旅游，建設大產業(yè)，逐步形成“二區(qū)一帶一中心”的旅游總體開發(fā)格局，即以老君山、雞冠洞、龍峪灣為主體的“南部伏牛山黃金旅游帶”和以國家衛(wèi)生縣城為主的旅游服務中心，以重渡溝、九龍山溫泉、楊山寨為依托的東部旅游區(qū)和以倒回溝、抱犢寨、望牛嶺、鉬礦工業(yè)基地為依托的西部旅游區(qū)，實現跨越式發(fā)展，把欒川培育成中原最佳旅游目的地和伏牛山大旅游的核心服務區(qū)，使旅游業(yè)成為欒川經濟發(fā)展重要的支柱產業(yè)。2．2項目建設的必要性2.2.1構筑伏牛山大旅游區(qū)游客接待中心，完善服務功能為適應伏牛山生態(tài)旅游業(yè)的迅速發(fā)展的需要,根據《河南省伏牛山旅游總體發(fā)展規(guī)劃》，將重點建設龍峪灣、白云山、石人山、寶天曼等核心景區(qū)的交通環(huán)線,完善旅游服務設施,構建綜合服務體系。把欒川、西峽、嵩縣、魯山、內鄉(xiāng)等縣城建成伏牛山旅游的集散中心和重要的交通服務樞紐。伏牛山欒川游客服務中心項目建成以后，將全面構筑伏牛山的游客接待網絡，實現外地游客在該區(qū)域的無障礙旅游。2.2.2滿足省內外游客需求，為游客提供標準化服務隨著伏牛山大旅游區(qū)的開發(fā)，必然為該區(qū)域帶來大量的游客流，如何為外地游客提供標準化服務，是目前急需解決的首要問題。建設伏牛山欒川游客服務中心，將有效解決這一難題，通過這個游客中心，可以為游客提供旅游交通、餐飲、購物、醫(yī)療救護、信息咨詢等綜合服務，極大地滿足了游客的需求，同時也提升了伏牛山大旅游區(qū)的整體形象。該項目建設完成以后，對于為游客提供標準化服務，乃至提升欒川旅游形象將起到巨大的推動作用。2.2.3改善旅游形象，完善欒川城市功能，加快欒川實現伏牛山游客集散中心的建設步伐。近年來，雖然欒川經濟社會得到了快速發(fā)展，但與沿海開放地區(qū)縣級城市相比，欒川的差距還比較大。伏牛山游客服務中心項目建成以后，對于改善欒川旅游形象，完善欒川旅游城市功能，盡快將欒川伏牛山大旅游區(qū)最重要的游客集散中心具有重要的作用。3、建設規(guī)模3．1建設規(guī)模依據《欒川縣城總體規(guī)劃》，參考項目所在地的容納空間、土地價格、環(huán)境條件等因素，擬在項目規(guī)劃區(qū)征地地137402平方米,合206根據相關標準,項目規(guī)劃建設規(guī)模如下:3．2平面布置方案建筑面積一覽表序號工程名稱建筑面積平方米造價合價建筑分期（㎡）（元/㎡）（萬元）一期二期01旅游服務中心780020001560√02候車廳350100035√03加油站150√04汽修站300120036√05辦公、生活用房42001000420√06四角亭4√07雙排花架2√08洗手間（2個）200120024√09出入口建筑6√合計22371621606總計22374.項目選址4．1項目所在地土地權屬類別及占地面積項目所在地土地權屬農村集體所有，完成權屬變更手續(xù)后，項目單位通過交付土地出讓金獲得土地使用權，其中土地面積30畝，荒坡地及林地176畝，可以滿足本項目建設需要。4．2項目區(qū)建設條件4．2．1地形、地貌項目所在地地勢較平坦，背靠荒坡地，可利用空間較大。項目占地區(qū)域內主要是非基本農田、荒地等，拆遷任務不大。目前，土地補償費及地面建筑物、附屬物已全部補償到位。4．2．2工程地質、水文地質條件工程擬建位置的地層構造均為風及洪積、沖積形成的黃土狀粉土及粉質粘土，處于華北小煤窯溝板塊斷層地帶上，地下為石煤、油頁石、粉土及粉質粘土、卵礫石。地基承載力為13-15噸左右。欒川縣城地下水位約4米以下，受伊河及大氣降水補給。主要是松散類孔隙水、淺層潛水和深層承壓水，儲量較豐，水質為HCOCa+型水，對混凝土無侵蝕性。此地域基本符合進行開發(fā)建設的條件。4．2．3周邊建筑物與環(huán)境條件項目規(guī)劃選址在縣城東部區(qū)域，周邊環(huán)境狀況良好，沒有明顯污染源。4．2．4城鎮(zhèn)規(guī)劃及社會條件擬建位置均符合欒川縣城市規(guī)劃和欒川鄉(xiāng)城區(qū)總體規(guī)劃，且環(huán)境優(yōu)美，為未來欒川縣的重要地段。本項目建設符合欒川縣城區(qū)的總體規(guī)劃，項目的建設為旅游業(yè)發(fā)展、服務游客提供了必要的條件，是一個利國利民的項目，得到當地居民的歡迎和政府的支持，有良好的社會基礎和條件。4．2．5基礎設施條件擬建位置的交通，分別與城區(qū)交通干道相連，電力、給排水條件均已完備，已具備了開工建設的配套條件。4．2．6征地條件備選地塊已納入欒川規(guī)劃用地范圍。4．2．7氣象條件欒川縣地處河南省西部，東經111°11′～112°02′，北緯33°39′～34°11′之間，亞熱帶向暖溫帶過渡區(qū)，季風盛行，四季分明，春季多風，夏季多雨，秋季涼爽，冬季寒冷。各項指標如下：極端最高氣溫：40.2○C極端最低氣溫：-18.3○C年平均氣溫：12.5○C年平均相對濕度：66%年平均降雨量615mm最高氣壓1019.8mb最低氣壓947.3mb日照率52%年主導風向西風最大風速16m/s4．2．8交通運輸條件項目所在區(qū)域屬欒川縣城東新區(qū)，交通極為方便。4．2．9公用設施及社會依托條件項目所在區(qū)域基礎設施完備，項目將充分利用這些配套公用設施，以降低投資成本；其他的社會服務設施包括行政機關、商業(yè)服務、醫(yī)院等距項目區(qū)較近，可為項目的實施提供一切便利條件。4．2．10環(huán)境保護要求本項目建設所在地地域開闊，大氣容量大，且項目本身基本沒有廢渣、廢氣、廢水排放，生活污水排入城市污水管網后統(tǒng)一處理，因此，本項目不會對當地環(huán)境造成損害。4．2．11施工條件本項目所需的主要材料沙石、水泥等可到周邊地區(qū)采購，通過汽車運輸到施工場地。水、電等可就近引入，條件可滿足施工需求。5.建設方案5．1建筑指導思想及原則伏牛山欒川游客服務中心建設項目滿足欒川縣城區(qū)整體規(guī)劃的要求，并與周圍環(huán)境協(xié)調統(tǒng)一，能充分體現一個現代化的、自然生態(tài)良好的、人與自然和諧的建筑風貌。項目區(qū)的規(guī)劃建設既要從長遠考慮，也要從現實出發(fā)，項目中心區(qū)建設要具有前瞻性，建筑設計依照大氣、現代的原則，在滿足使用功能的前提下，力求突出個性和特色。該項目屬大型公共場所，設計建設應使物流、人流通暢，交通便利，并符合國家的有關設計規(guī)范和法律法規(guī)。5．2項目總體規(guī)劃方案5．2．1總平面布置平面布置力求做到功能分區(qū)明確，人流路徑便捷順暢，避免迂回交叉。建筑布局合理，造型美觀，并同時考慮項目區(qū)內綠化，使整個項目區(qū)整潔有序、環(huán)境優(yōu)美。根據項目區(qū)建筑的建設內容、功能及場址條件，伏牛山游客中心主體建筑宜布置在項目區(qū)的中部，其他功能區(qū)四周設置綠色隔離帶，應以喬木、亞喬木、灌木、花草共生的景象營造隔離帶。整個項目區(qū)為開放式設計，項目區(qū)道路路面寬度要大于8米，繞樓呈環(huán)狀布置，以便于交通運輸及消防。整個布局簡潔、明快，功能分區(qū)明確，道路貫通、人流順暢，可滿足區(qū)內人流、物流、消防等的需要。開放的布局、順暢的交通、大片的綠地，整個布局莊重、大方，形成了有機的空間序列，和周圍環(huán)境渾然一體。5．2．2總平面主要設計指標平面布置經濟技術指標序號名稱單位數量備注01建設用地面積平方米137402m02總建筑面積平方米21300m03道路及廣場面積平方米66700m04綠地面積平方米40020m205容積率%0.4606綠地率%305．2．3綜合管線布置本項目區(qū)的供水、排水、供電等管線干管走向和建筑物軸線平行，管線和建筑物及管線之間的間距均按設計規(guī)范的有關規(guī)定布置。5．3公用工程5．3．1給排水專業(yè)（1）設計依據：1、《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》（GB5D282-98）2、《城市排水工程規(guī)劃規(guī)范》（GB5D282-2000）3、《室外給水設計規(guī)范》（GB50013-2006）4、《室外排水設計規(guī)范》（GB50014-2006）5、《建筑給水排水設計規(guī)范》（GB50015-2003）6、《建筑設計防火規(guī)范》（GB50016-2006）(2)該項目用水由縣城市政自來水管網供給，作為整個項目區(qū)的生產、生活及消防、綠化用水。本工程水源采用城市自來水。在方皮路設有市政給水管道，為市政環(huán)狀管網。供水壓力0.20～0.25Mpa，可滿足項目區(qū)正常供水壓力的要求。綠化用水：根據規(guī)范并結合當地氣候條件和土壤性質，綠地用水量指標為0.001～0.003M3/M2.d，根據當地自然經濟條件及所處的地理位置，取指標下限即：0.001M3/M2.d，綠地面積為3萬M2，則用水量為5．3．2給水系統(tǒng)項目區(qū)內設生活、消防合用給水管網，室內生活給水管網以室外管網為水源。室外生活、消防合用給水管網沿建筑物呈環(huán)狀布置，管徑為DN150，滿足室外25L/S，室內15L/S用水量的要求。室內消防給水管網引入管為DN100，立管為DN80，配備SN65消火栓及箱。(1)用水量用水量名稱最大時M3/h平均時M3/h平均日M3/d新增用水量12.56.25150本項目用水主要是洗浴中心用水、員工生活用水、綠化用水及消防用水，根據項目區(qū)最大用水量核定人數為1500人計算用水量。具體用水量如下表所示:消防用水量：室內消火栓用水量15L/S；室外消火栓用水量25L（2）給水管材：室內生活給水管采用鋁塑復合管，壓緊式卡套連接。室內消火栓給水管道采用焊接鋼管，焊接或絲扣連接。室外給水管道DN≤50采用熱鍍鋅鋼管，絲扣連接；DN>50采用給水鑄鐵管，石棉水泥接口。5．3．3排水(1)排水本項目排水采用雨水、污水分流制。雨水、污水通過排水管道分別排入市政雨水、污水管網。根據《室外排水設計規(guī)范》GBJ14-87（1997年版），污水排水量按用水定額的80～90%采用。本項目取80%，則排水量為：（2）排水量排水量名稱最大時M3/h平均時M3/h平均日M3/d新增排水量105120雨水量計算公式：Q=ΨF×qΨ綜合徑流系數F匯水面積（ha）q設計降水強度（L?S?ha）其中：Ψ=0.8重現期：P=1年采用的暴雨強度公式為：q=3336（1＋0.872Lqp）∕(t＋14.8)0.884、雨水量：Q=1067.21L（3）排水系統(tǒng)根據項目所在地具體情況，該工程排水系統(tǒng)采用生活污水與雨水合流排水體制。生活污水主要來源于項目區(qū)的洗浴、糞便污水。這部分污水經化糞池處理后可排入項目區(qū)的排水管網。屋面及路面雨水經雨、污合流排水管道收集后與污水一并排出。（4）排水管材室內排水管道采用UPVC排水塑料管，粘接連接；室外排水管道DN<200采用排水鑄鐵管，石棉水泥接口；DN≥200采用鋼筋混凝土排水管，套環(huán)接口或鋼絲網抹帶接口。5．3．4供電設計依據：《城市電力規(guī)劃規(guī)范》(GB/50263-1999)《10kV及以下變電所設計規(guī)范》GB50053-94《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》GB50052-95《低壓配電設計規(guī)范》GB50054-95《建筑設計防火規(guī)范》GBJ16-87（2001版）《建筑照明設計標準》GB50034-2004a.本工程供電采用兩路高壓10kv電源供電。兩個電源分別引自本項目的東南側，由電業(yè)局10kv配電站兩個不同母線段處引來。b.本工程設箱式變壓器，共選用10／0．4kV變壓器2臺，總安裝容量3200kVA。c.在配、變電室、消防控制室、疏散走道、樓梯間等處設置應急照明及疏散指示，其余游客服務大廳、餐廳、購物中心等采用節(jié)能型熒光燈和白熾燈。d.本項目的游客服務大廳、餐廳、購物中心設火災自動報警及消防聯動控制系統(tǒng)。5．3．4.1.負荷級別本項目是為游客提供旅游綜合服務、商貿、生活后勤等為一體的綜合性項目區(qū)，據此確定本工程用電負荷為二級負荷。5．3．4.2.配電線路與導線選擇配電線路在室外采用電纜直埋方式敷設，在建筑物內采用穿塑管在墻內、地板內或沿樓板板縫暗敷。室外電纜選用VV22-0.6/1.0型，室內電纜選用VV-0.6/1.0型，控制電纜選用KVV-500型，導線選用BV-300/500型。5．3．4.3.接地系統(tǒng)本接地系統(tǒng)采用TN-C-S系統(tǒng)。設有總等電位接地端子箱。5．3．4.4照明設計（1）照明電源、電壓、容量、照度標準照明電源采用TN-C-S接地系統(tǒng)的配電線路供電，電壓380/220V，照明負荷安裝容量約為1340kW。照度標準按國標《民用建筑照明設計標準》（GBJ133-90）設計。（2）照明配電系統(tǒng)照明配電采用PZ30型照明配電箱為照明用電設備配電，其安裝方式均采用在墻內暗裝的方式。導線選用BV-300/500型，穿塑管在墻內、地板內或在樓板板縫內暗敷。照明用電設備的接地和接零要嚴格分開。5．3．4.5弱電專業(yè)設計依據：設計依據為國家及地方有關部門頒布的相關標準、規(guī)范及條例。設計范圍：（1）電話系統(tǒng)；（2）有線電視系統(tǒng)；（3）寬帶網絡系統(tǒng)。a.電話系統(tǒng)：本區(qū)電話容量約20門，線路引自市政線路，在小區(qū)內穿PVC管埋地敷設，埋深0.7m。b.有線電視系統(tǒng)：在住宿建筑設有線電視，線路引自市政線路，在小區(qū)內穿PVC管埋地敷設，埋深0.7m。c.寬帶網絡系統(tǒng)：本區(qū)寬帶信息點約50個，線路引自市政線路，在小區(qū)內穿PVC管埋地敷設，埋深0.7m。5．3．5防雷接地本設計防雷系統(tǒng)采用在建筑物屋面明裝避雷帶作接閃器，利用柱子內的主筋做引下線，利用柱子基礎內的鋼筋作接地極，在建筑物四周沿柱基敷設鍍鋅扁鋼作接地干線，將各柱基連在一起，構成環(huán)型接地網。接地系統(tǒng)采用TN-C-S系統(tǒng)，電氣設備裝置的接地與各自建筑物的防雷接地共用一套接地系統(tǒng)，接地電阻不大于1歐姆。所有建筑物的進線電纜在入戶處均需作重復接地，其接地電阻不大于10歐姆。5．3．6電信本項目由市話系統(tǒng)引入市話電纜至各樓電話組線箱，以滿足項目通訊和信息傳輸的需求。5．3．7有線電視從方皮路接入欒川縣電視臺有線電視網絡，游客服務大廳、餐廳、購物中心等場所均設電視終端。5．3．8采暖本項目設置集中供熱系統(tǒng)，通過項目區(qū)鍋爐提供蒸汽。5．3．9動力專業(yè)冬季采暖用熱為65℃／50熱源由項目區(qū)區(qū)熱力管網供給，蒸汽的凝結水回收，作為采暖水管網的補給水。5．4問題和建議(1)本工程擬使用的雙水源、雙電源應在施工圖設計之前向有關部門進一步落實。(2)結構的抗震問題要經洛陽市抗震辦認可。(3)初步設計審批之后或審批過程中，按本次初步設計的技術要求及產品類別提前做好設備選用、專業(yè)廠家考查及篩選工作。以便設計單位在施工圖設計時，能夠順利的高質量完成。6.環(huán)境影響評價及節(jié)能6．1設計依據（1）關于《建設項目環(huán)境保護管理辦法》（86）國環(huán)字003號（2）《中華人民共和國環(huán)境保護法》（90）17號令（3）《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》（4）《中華人民共和國大氣污染防治法》（5）《水土保護工作條例》（6）《中華人民共和國水污染防治法》（7）《大氣污染物綜合排放標準》GB16297-966．2建設地點環(huán)境現狀該項目建設地點位于欒川縣城東部，地域開闊，大氣容量較大，其自然環(huán)境、生態(tài)環(huán)境基本良好。6.3項目建設及使用對環(huán)境的影響6．3．1破壞因素本項目的建設，將使該建設區(qū)域地面性質發(fā)生變化，改變了該地點原有的植被。6．3．2污染因素本項目污染因素主要包括：（1）來自項目建設過程中的粉塵污染、噪聲污染。（2）項目建成后產生的生活污水和固體生活垃圾。6．4環(huán)境保護治理措施6．4．1破壞因素的治理在項目的規(guī)劃建設中，提高項目區(qū)內綠地的綠化面積，以降低對環(huán)境造成的不利影響。6．4．2污染因素的治理6．4．2．1施工期間的污染治理（1）施工噪聲是短期行為，在距施工場地50米范圍內有集中大片居民區(qū)時，建議夜間停止施工。（2）在建設過程中，嚴格對施工現場的管理，料場布置在遠離居民區(qū)的位置，采用噴水降塵、減震降噪等方法減低粉塵、噪聲對環(huán)境的影響。（3）在運輸易灑落粉塵物料時，應采取遮蓋措施。6．4．2．2使用期間的污染治理（1）生活污水經化糞池沉淀后，排入市政污水管網統(tǒng)一處理。（2）垃圾：生活垃圾集中由城區(qū)環(huán)衛(wèi)部門收集按有關要求方法處理。6．5環(huán)境影響評價雖然本項目在建設與運營過程中對環(huán)境有一定的影響，但由于該地域環(huán)境容量較大，并且在項目的規(guī)劃建設中采取一定的防范措施，在項目的運營過程中，對垃圾、生活污水進行處理，所以，本項目在建設中與建成后的運營中，對當地的自然環(huán)境及生態(tài)環(huán)境造成的影響不大。6．6環(huán)境保護建議植被綠化能夠起到吸收有害氣體、改善小氣候、降低噪聲、美化環(huán)境的作用。場區(qū)可選擇合適的花草、樹木，合理綠化，利用綠色植物減塵、阻噪、美化環(huán)境。6．7節(jié)能設計建筑節(jié)能是貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的一個重要方面，是節(jié)約能源、保護環(huán)境的基本國策。積極推進建筑節(jié)能，有利于改善群眾生活、工作環(huán)境，有利于減輕大氣污染和溫室氣體排放，促進生態(tài)保護，建筑節(jié)能是我國建設事業(yè)一項長期艱巨的任務。6．7．1參照標準（1）《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（建設部令2000年第76號）（2）《民用建筑節(jié)能設計標準》6．7．2節(jié)能措施綜述建筑物的設計和建造應當依照國家的相關法律、法規(guī)，采用節(jié)能型的建筑結構、建筑材料、建筑配件等產品，提高保溫隔熱性能，減少采暖、制冷、照明的能耗。具體措施如下：（1）項目局部使用實心黏土磚，大量采用黏土空心磚、加氣混凝土砌塊、泰柏板、石膏板等新型墻體材料。盡量應用有利于節(jié)能的塑鋼門窗、鍍膜隔熱玻璃窗，使塑鋼門窗的應用比例不低于35%。（2）項目采用集中供熱，以減低能耗。（3）積極采用節(jié)水衛(wèi)生器具，選用優(yōu)質節(jié)水水箱及配件，堵塞跑冒滴漏現象；同時提倡廢水二次利用，利用生活污水凈化技術和裝置節(jié)約用水。生活給水系統(tǒng)采用變頻調速供水方式，達到節(jié)能的目的，供水裝置采用減振措施，降低水泵噪音。加強計量措施。（4）采用無污染、高效節(jié)能的照明裝置及電器設備。7.勞動安全與衛(wèi)生消防7．1勞動安全衛(wèi)生7．1．1安全衛(wèi)生防護（1）總設計圖布置應考慮安全因素：項目區(qū)設環(huán)形消防通道、人流、物流通道寬度、道路轉彎半徑應滿足安全需要。（2）項目區(qū)內設有保衛(wèi)處，納入縣城統(tǒng)一的安保系統(tǒng)內，實行24小時上崗，解決各種防火、項目區(qū)安保等問題。（3）所有設備應采用TN-C-S接地系統(tǒng)，插座配電采用三相五線制并加裝漏電保護裝置。（4）對潮濕場所的用電設備加裝漏電保護裝置。（5）電氣線路和用電設備按規(guī)范分別安裝過載保護和短路保護。（6）建立嚴格的規(guī)章制度，定期對各類人員進行培訓，達到人人樹立安全意識，人人遵守安全規(guī)則。7．2消防7．2．1設計依據（1）《建筑設計防火規(guī)范》（GBJ16-87）（2）《建筑滅火器配置設計規(guī)范》（GBJ140-90）7．2．2消防設計（1）項目區(qū)內建筑物嚴格按照規(guī)范要求，保證防火間距。（2）項目區(qū)內各建筑物之間應有不少于6米的環(huán)行消防通道。（3）項目區(qū)內按規(guī)范設置消防栓。（4）項目區(qū)內按《建筑滅火器配置設計規(guī)范》的要求，配置干粉滅火器材。a.消防水源：室外消防系統(tǒng)采用低壓制，室內消防系統(tǒng)采用臨時高壓制。消防水源采用城市自來水。本建筑室外給水環(huán)狀管網管徑DN200mm。在室外給水管網上設置室外地下式消火栓，并保證其間距不大于120m。室外給水管網能滿足室外消防用水量及生活最大時用水量。在地下室內設消防水池儲存火災延續(xù)時間內室內消防用水量。消防水池采用鋼筋混凝土結構。b.消火栓消防系統(tǒng)：消火栓系統(tǒng)不分區(qū)，在各建筑內每層設置室內消火栓。每個消火栓處設消防按鈕及自救卷盤。消火栓充實水柱不小于10米。室內消火栓的布置保證有兩支水槍的充實水柱同時到達室內任何部位，屋頂設試驗用消火拴。系統(tǒng)控制：發(fā)生火災時，消火栓系統(tǒng)靠設在消火栓箱內消防按鈕直接啟動消防泵供水?；馂某跗诳吭O在屋頂消防水箱供水。c.自動噴水滅火系統(tǒng)：根據《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》；電教館應設自動噴水滅火系統(tǒng)，火災危險等級為中危險級，自動噴水消防水量30L／S，采用臨時高壓制。系統(tǒng)控制：火災初期由屋頂消防水箱供給，發(fā)生火災時，室內溫度升高68℃d.消防水泵房、屋頂消防水箱及增壓裝置：消防水泵房設在加壓泵房內。分別設置消火栓加壓泵及自動噴淋加壓泵。其中消火栓加壓泵二臺，一用一備。e.消防給水管材：消火栓系統(tǒng)和自動噴淋滅火系統(tǒng)，采用內外壁熱鍍鋅鋼管，DN<100mm采用絲扣連接，DN≥100mm采用卡箍連接。f.水泵接合器的設置：在室內消防給水管網上設置地下式水泵接合器五套，其中自動噴淋系統(tǒng)兩套，消火栓系統(tǒng)三套。g.滅火器的設置：根據《建筑滅火器配置設計規(guī)范》，校園各建筑危險等級屬中危險級，火災類別屬A類,局部電器位置為帶電火災，按規(guī)范要求在所有建筑的公共走道內均設置手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。7．2．3消防措施（1）建立各種安全規(guī)章制度，落實防火責任，嚴格按操作規(guī)程操作電器設備。（2）做好員工的安全教育及技術培訓。8.組織機構與勞動定員8．1組織機構及勞動定員伏牛山欒川游客服務中心是河南省確定的旅游重點項目，也時欒川縣2007年旅游重點工程建設項目，根據有關編制標準，本項目員工編制不少于50人。8．1．1機構設置及職能分工單位機構設置如下：接待中心：負責游客的接待工作；商務中心：負責旅游購物、餐飲、郵電、金融等工作；服務中心：負責為游客提供租車、醫(yī)療救護、信息咨詢等工作；培訓中心：負責員工的培訓工作。本項目機構設置根據實際情況增減。主任主任副主任副主任副主任副主任商務中心培訓中心服務中心接待中心 商務中心培訓中心服務中心接待中心伏牛山欒川游客服務中心組織機構圖本項目設人員編制50人，管理人員從從大中專院?；驒璐糜蜗到y(tǒng)公開選聘；服務人員或一般員工從社會上選拔。8．2人員培訓為了更好的完成項目要求的工作任務，根據實際情況及工作需要，要對各職能部門員工進行培訓、學習，以提高工作技能與業(yè)務水平。9.投資估算與資金籌措9．1估算依據與說明本項目建設投資與財務評價按照國家計委發(fā)布的“建設項目經濟評價方法與參數”的規(guī)定進行編制。9．2費用估算依據9．2．1土建工程根據項目單位提供的土建工程資料，參考當地現行概算編制定額、材料預算價和各類收費標準估算各建（構）筑物的工程費用。建筑物和構筑物均按一般的天然基礎進行設計，未考慮地基需特殊處理的費用。9．2．2其它費用估算建設單位管理費按工程費用的1%估算；工程設計費按工程費用的2%估算；勘察費按工程費的0.5%估算；工程監(jiān)理費按工程費用的0.9%估算；工程質量監(jiān)督費按工程費的1‰估算；工程招標費按工程費的3‰估算。詳見下表：序號項目金額（萬元）備注01建設單位管理費3802工程勘察設計費7603工程監(jiān)理費1904工程質量監(jiān)督費3.805工程招標費11.406征地費（每畝15萬元＋50萬元其它費用）30×15+50＝500合計648.29．3固定資產投資估算建筑工程費用估算見下表：主要建（構）筑工程費用估算表序號項目名稱單價萬/畝總價萬元建筑分期一期二期01用地土地購置15500500青苗賠償金0.523.9023.9002建設前期準備費測量勘探設計費7676基礎套餐費17.917.9招投標費11.411.4監(jiān)理費1919圖紙審查、抗震審查、質檢費101003基礎設施費場地平整土方工程費1.381.38道路廣場工程費154.6154.6停車場工程費120.9120.9水電管線費120120污水處理器7070水源打井費11環(huán)衛(wèi)設施費202004單體建筑及小品建設費2237162160605基礎綠化費626206服務中心，候車廳二次裝修費505007人員培訓費25.225.208不可預見費200200總計380031946069．4總投資估算本項目總投資估算為3800萬元。其中：工程費用2861萬元，其它費用648.2萬元，設備購置費290.8萬元。見下表：伏牛山欒川游客服務中心總投資估算表序號名稱單位金額占總投資比例(%）01工程費用萬元286175.202設備購置費萬元290.87.803其它費用（征地、拆遷及前期）萬元648.21704合計萬元38009．5資金籌措及資金來源本項目總投資3800萬元，除由省財政補貼以外，其余由縣財政解決。10.社會效益分析10.1提升伏牛山大旅游區(qū)的接待檔次，完善欒川旅游服務接待功能。從國內旅游業(yè)形勢看，目前旅游業(yè)正處于上漲時期，隨著伏牛山旅游品牌的形成和知名度的提升，伏牛山大旅游區(qū)客源市場將進一步擴大。同時，欒川的游客接待量必然穩(wěn)中有升，本項目建成以后，將極大地提升伏牛山大旅游區(qū)的接待檔次，尤其是隨著欒川旅游的中、遠程市場開發(fā)成熟以后，伏牛山欒川游客服務中心項目在旅游接待中的作用也必然越來越重要，其綜合服務功能及在伏牛山大旅游圈中的地位也將進一步顯現。10.2開辟了伏牛山旅游服務的窗口，實現與游客的對接伏牛山欒川游客服務中心項目的建設加快伏牛山大旅游區(qū)的整體開發(fā)步伐，同時也帶動了欒川旅游事業(yè)的發(fā)展，可招來國內外大量游客，通過中外游客的交往，可獲得大量的信息，為引進技術、資金、人才、開發(fā)當地資源創(chuàng)造了便利條件，從而實現通過發(fā)展旅游業(yè)致富一方百姓的目標。11.結論與建議11．1結論該項目的建設符合國家產業(yè)發(fā)展政策和行業(yè)發(fā)展趨勢，同時對于加快伏牛山旅游區(qū)的開發(fā)，以及推動欒川旅游的整體提升將起到積極的推動作用，項目具有良好的社會效益。本項目的建設符合國家政策及當地規(guī)劃，綜合項目區(qū)選址、建設方案、公用設施配套、資金落實及社會效益等各方面情況，研究認為本項目是可行的。11．2建議項目建設單位應抓緊落實項目建設資金及項目報批等前期工作，使項目盡快開工建設。TOC\o"1-3"\h\z第一章概述 I1.1項目概述 11.2可行性研究報告的編制目的 31.3可行性研究報告的編制依據 31.4項目效益分析 41.5特殊說明事項 4第二章項目的界定與現狀描述 62.1宗地法律關系 62.2項目的自然條件與區(qū)位 72.3地上物狀況 102.4宗地環(huán)境 112.5宗地開發(fā)目標 13第三章投資環(huán)境 143．1海淀區(qū)經濟介紹 143．2海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)現狀分析 143．3海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)目前存在的問題 153．4項目建設的必要性分析 16第四章市場分析 174．1總體宏觀經濟分析 174．2土地市場分析 184．3旅游市場分析 194．4北京市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點 264．5競爭性項目分析 第五章項目的策劃和運作 305．1規(guī)劃設計條件 305．2項目組織結構與實施方式 315．3拆遷補償方式 315．4項目實施進度計劃 315．5資金籌集…………………..345．6土地銷售時間和方式選擇……………….345．7收款方式與回款計劃……………………...345．8營銷策略…………………..34第六章總投資成本分析 3666．1征地費 3666．2拆遷費…………………….366．3前期工程費.……………….366．4市政基礎設施及公共服務設施建設費………………….376．5地價款………………….………………….406．6管理費用…………………..406．7財務費用…………………..406．8銷售推廣費………………..406．9開發(fā)期稅費………………..416．10不可預見費………………416．11資金使用計劃…………….41第七章項目竣工后的土地價值分析……….427．1假設開發(fā)法測算土地市場價格………….437．2開發(fā)余值的分析 43HYPERLINK"file:///