旅游地產項目整體運營思考案

青羊湖項目整體運營思考案達觀機構青羊湖12000畝湖水、10000畝山林，如何脫胎換骨？如何新生新價值？前期規(guī)劃內容（一）入口接待中心（二）游艇俱樂部（會所酒店）（三）翠竹灣別墅區(qū)（四）中心游樂區(qū)（五）露天燒烤區(qū)（六）小蒿溪拓展運動區(qū)（七）水上運動區(qū)（八）煤炭侖叢林區(qū)（九）茶山激情體驗區(qū)（十）十里畫廊民俗文化區(qū)吃、喝、玩、樂、住以青洋湖湖面作為中心，兩岸原始次生林作為背景，集旅游觀光、休閑度假、商務會議、體驗娛樂、生態(tài)保護等多種功能于一體的省內一流的旅游風景名勝區(qū)，并成為面向全國的休閑、度假居住場所。

前期規(guī)劃定位旅游地

產認知1旅游地產已在中國全面興起，前景廣闊；旅游地產運營周期比單純住宅地產要長2到3倍以上；旅游地產運營需要專業(yè)的資源和商業(yè)整合能力。旅游地產的認知旅游地產房地產業(yè)休閑度假產業(yè)全新的產業(yè)模式全新的人居生活模式全新的產品消費模式戰(zhàn)略調整資源整合產業(yè)整合時間重組空間重組產品創(chuàng)新營銷創(chuàng)新按照國際標準，旅游地產項目因其資源和顧客市場的不同可分為三類一流旅游度假區(qū)根據(jù)自身資源水平和競爭力，形成不同層次的resort，覆蓋不同范圍的客戶群。不同層次的resort之間在市場覆蓋度上存在包含關系，但客戶結構各自不同。旅游地產的分類國內旅游地產發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢純粹自然資源，基本無配套區(qū)域旅游度假區(qū)目的地型resort旅游度假區(qū)功能單一復合高低本地需求機場等基礎條件的興建資源條件競爭力的進一步提高產品和活動符合更廣泛市場的需求更大范圍的區(qū)域推廣具備區(qū)域內的強勢資源條件和吸引力相對復合功能，綜合滿足市場需求與區(qū)域市場保持100-300公里黃金距離一般性資源具備部分休閑度假功能國內市場國際市場黃金海岸普濟島亞龍灣巽寮灣大梅沙博鰲陽光假日半島國外頂級RESORT國內大多旅游度假房地產項目國內度假項目有資源的房地產項目一次性銷售住宅回款持有部分配套物業(yè)，二級開發(fā)為重要盈利真正意義的旅游地產以持有物業(yè)的回報為主，住宅僅為配套不允許資金沉淀盈利模式的轉變企業(yè)優(yōu)質資產，形成產業(yè)鏈，回報豐厚國內旅游地產開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀資源型企業(yè)中信：中信博鰲項目中信東山島海峽論壇魯能：三亞灣新城中糧：三亞亞龍灣……專業(yè)型企業(yè)新進型企業(yè)區(qū)域級別開發(fā)，大規(guī)模取地，具備資源全面整合能力溫泉開發(fā)：誠毅廈門麗水云天溫泉度假村云霄海湯國際溫泉度假村文化旅游：華僑城東部華僑城、歡樂谷高爾夫：深圳觀瀾觀瀾高爾夫項目……專注某項旅游資源的深度開發(fā)，具備專業(yè)核心競爭能力旅游地產行業(yè)的新進入者，不清楚游戲規(guī)則，機會導向貴州金元集團：三亞西元項目杭州新廣發(fā)：青山湖別墅項目……旅游地產開發(fā)的五個臺階以最后臺階的心態(tài)進行項目開發(fā)，按照前四級臺階的可能性進行操作。直接出讓土地或資源，獲取差價；進行資源包裝和前期規(guī)劃，出讓項目；實施基礎開發(fā)，進行子項目的招商引資；進行一期開發(fā)，再進行后期的招商引資；組建專業(yè)隊伍，進行整體獨立開發(fā)；五、四、三、二、一、旅游地產運營模式2旅游地產開發(fā)和運營需要多方合作；無論是在開發(fā)、招商、管理等方面都需要專業(yè)團隊；旅游地產運營有其自身的特點和模式?；趹?zhàn)略層面的思考，作為大規(guī)模的旅游區(qū)域開發(fā)項目，必將面臨著一系列的關鍵問題與挑戰(zhàn)市政基礎設施建設七通一平運營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項目融資項目設計項目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項目開發(fā)管理運營土地融資要建設成為旅游、度假、休閑、生態(tài)、文化為一體的旅游度假區(qū)域，那么旅游度假區(qū)共分幾類，我們又會走怎樣的旅游發(fā)展之路？規(guī)劃中如何在實現(xiàn)企業(yè)盈利的基礎上尋求經營性物業(yè)與非盈利性配套開發(fā)的平衡？發(fā)展方向的戰(zhàn)略選擇開發(fā)/盈利模式下的策略選擇如何通過開發(fā)模式來保證對企業(yè)對于項目開發(fā)的主導權和控制權？大規(guī)模區(qū)域開發(fā)項目，主要的盈利點包括一級開發(fā)利潤、土地增值、房產項目開發(fā)利潤以及可能的自營性物業(yè)的經營性收入等，為實現(xiàn)政府與企業(yè)的雙贏，項目的最佳盈利模式是什么？不同開發(fā)階段的盈利點以及實現(xiàn)各個盈利點的關鍵舉措？政策及市場風險規(guī)避區(qū)域開發(fā)項目周期長、不確定因素多、過程復雜煩瑣，開發(fā)主體的合法性如何保證？新政下的旅游度假項目用的嚴格審批制度及“70/90”規(guī)定對于未來物業(yè)開發(fā)的市場影響？基于政府及政策的不確定性特點，企業(yè)與政府的合作協(xié)議的合法性及時效性的重新評估？項目的拆遷難度及拿地風險對于區(qū)域開發(fā)的可持續(xù)性會產生怎樣的影響？從區(qū)域開發(fā)價值鏈的角度分析，政府/開發(fā)商參與區(qū)域發(fā)展項目各自承擔著不同的角色商業(yè)角色政府/土地運營商房地產開發(fā)商房地產代理商/中介機構運營管理/物業(yè)管理土地規(guī)劃、土地一級開發(fā)和運營在所購土地上規(guī)劃并建造房地產項目，租售給駐商宣傳、營銷吸引投資商宣傳、營銷，吸引駐商和消費者日常運營、維修和其他管理戰(zhàn)略層面：從地產價值鏈的分析出發(fā)，首先必須確立企業(yè)的核心盈利模式

基礎設施建設七通一平運營管理營銷銷售營銷銷售施工管理項目融資項目設計項目規(guī)劃定位開發(fā)招商土地轉讓土地融資土地開發(fā)項目開發(fā)管理運營拆遷安置向土地所有人收購土地拆遷和安置把土地出售/轉讓給房地產開發(fā)商或駐商商業(yè)模式房地產開發(fā)商代理商/中介機構運營管理商進行宣傳及談判等工作以吸引產業(yè)投資商/駐商來進行土地開發(fā)在所購土地上規(guī)劃并建造房地產等項目把所建房地產等項目出售/出租給駐商進行宣傳及談判等工作以吸引駐商來購買/租用已開發(fā)的房產等項目負責日常的運營、維修及其它管理土地一級運營幫助產業(yè)投資商/駐商規(guī)劃總體及單一項目幫助產業(yè)投資商/駐商建設總體或單一項目盈利點經營土地增值收益招商傭金房產開發(fā)收益物業(yè)經營、管理收益代建工程收益旅游地產發(fā)展驅動力模型產品Product活動Activity資源Resource資源：自然資源人文資源產品：主題社區(qū)主題產品活動：娛樂休閑活動商務活動旅游地產度假內容的三個維度專業(yè)層面：對世界各地休閑度假開發(fā)的熱點區(qū)域和項目進行了深入研究，

總結出5種核心驅動力及其代表案例Bintan，印尼AmeliaIslandPlantation，美國佛州Laguna，泰國Napavalley，美國加州Cancun，墨西哥愉景灣，香港Homestead，美國密歇根Seaside，美國佛州LaJolla，美國加州Wintergreen，美國維州亞龍灣，海南夏威夷，美國泰晤士小鎮(zhèn)，上海帕拉德羅，古巴博鰲，海南華僑城，深圳云頂，馬來西亞……以休閑度假為主的熱點區(qū)域的5種核心驅動力及相應的典型案例自然/人文資源驅動主題產品驅動特殊娛樂產業(yè)驅動商務活動驅動核心驅動力主題社區(qū)驅動華僑城，深圳愉景灣，香港云頂，馬來西亞博鰲，海南坎昆，墨西哥香港愉景灣——打造國際化的生活體驗區(qū)域背景：位于區(qū)域經濟發(fā)達，城市化程度高的香港。地處大嶼山東北部，距香港國際機場12公里資源：較為優(yōu)良的山、沙灘和海資源區(qū)外交通：通過公路、輕鐵、水路與市中心相連，車程約40分鐘，渡輪至中環(huán)需25分鐘左右區(qū)內交通：區(qū)內交通有穿梭巴士、購物巴士、電瓶車及出租汽車（供租用），私家車不允許進入社區(qū)（主要是為了環(huán)保）周邊設施：香港迪士尼樂園、大嶼山郊野公園規(guī)模：占地649公頃容積率：0.12（全香港最低）規(guī)劃人口：約25,000人總開發(fā)期：13期迪士尼主題社區(qū)驅動型經過20年的開發(fā)，愉景灣通過打造“高質素、低密度”的社區(qū)和度假式的居住生活形成了具有國際化生活體驗的，兼具休閑度假和居家功能的熱點區(qū)域。主題社區(qū)驅動型旅游度假區(qū)的適應性KPI體系深圳華僑偽城——強勢主題夾公園提升喉區(qū)域價值區(qū)域背景設：位于區(qū)域顆經濟發(fā)達仇，城市化扁程度較高礙的深圳市血，地處南消山區(qū)東部田，南臨深悅圳灣資源：資源條件叮一般，區(qū)渴域內無特閑殊資源交通：東西傻向的沙致河西路宣、僑城挎西路、哈僑城東衛(wèi)路和南掩北向的打僑城北送路、深論南大道償、濱海禮大道構港成華僑包城的主私要道路芝骨架規(guī)模：占地蓋450珠公頃，皺東南面訂建成區(qū)俗約32哪0公頃偏，其中金旅游用楊地約1續(xù)30公鍬頃，中血西部在升建和待掌建區(qū)為農130休公頃人口：3萬.5萬泰人現(xiàn)已建類成四大共主題公金園，成書為以主核題公園統(tǒng)為主體光，集旅汪游、展忠覽、娛序樂、居克住為一跳體大型凈旅游度資假居住漂區(qū)主題產碼品驅動灣型主題產品尿驅動型旅命游度假區(qū)渡的適應性KPI體系通過擬崖合度分逆析，必文須找到綢適合自鋸身發(fā)展慨的核心溪驅動力別發(fā)展模漂式5分，賤高度符漫合4分，爹較符合3分，基隔本符合2分，較暈不符合1分，高挖度不符合項目界定驅動力脊模式研芽究擬合度比分析核心驅動力：自然人文驅動力輔助驅動力：主題產品驅動力主題社區(qū)驅動力旅游地甲產開發(fā)椒要始終米致力于碼打造項就目的核寸心競爭綁力功能復奪合度假體驗資源整合度假銷售墓物業(yè)核心資任源開發(fā)以項目的很核心資源也進行深度掀開發(fā)，形燭成度假項杏目核心的賄競爭力周邊資因源的整堆合，形諷成更多熟的休閑毅體驗點派，擴大腐度假競艘爭力的慘廣度在客戶麻度假體悲驗上作貢足文章伍，獲得密客戶充泄分的體剛驗感受在進程中食結合度假欣物業(yè)的開渡發(fā)和銷售依托資源偽的開發(fā)，套連同會議棟、療養(yǎng)、慨觀光、購目物、美食烈等形成完孔整的度假閥產業(yè)鏈條項目核銅心驅動哭力打造旅游地遷產開發(fā)蠅需要重廁點關注棵的六個所方面的逐內容1.資源租利用研究核心要點已有資源畢的盤點、葉評估資源開愿發(fā)與房境地產開包發(fā)的互陸動核心資繞源的利擦用與開恩發(fā)……3.秒開發(fā)與仁盈利模聯(lián)式2.發(fā)展踏戰(zhàn)略和整舉體定位未來潛繼在競爭干分析核心驅嫂動力研趣究總體發(fā)噸展戰(zhàn)略項目及區(qū)貍域整體定誓位：形象握、功能分期開雹發(fā)策略開發(fā)計劃管理模籍式長期收益惕與短期收獄益的平衡嘗考慮；不同盈利收模式與博饞弈方的不懼同合作方耍式經濟測算5.規(guī)劃鏡與物業(yè)建土議核心要點合理的功假能組合與侮功能比例各功能區(qū)鞋布局啟動區(qū)曾選取度假物央業(yè)的價霧值特點度假風才情營造4.經醉營性物冒業(yè)研究明確哪陳些項目位是賺取懂品牌的驢、哪些璃是賺取它現(xiàn)金流說的；長期收益研與短期收支益的平衡或考慮；經營性物縮慧業(yè)的價值蟻貢獻6.營銷并戰(zhàn)略與策塵略營銷節(jié)奏凳與開發(fā)節(jié)跡奏的協(xié)調旅游度假信營銷與物哀業(yè)營銷的說關系銷售與粗客戶渠信道如何周搭建啟動價值桿展示體系建營造旅游地產防開發(fā)需要膏重點關注濁的六個方晃面的內容旅游地廉產六大耽誤區(qū)3旅游地產儲在中國是問新事物，國內投摩資者和浪開發(fā)者塑之前沒累有足夠語經驗，因此在認敏知層面上述存在大量諸的誤區(qū)。第一大誤欲區(qū)——風險認識壩不足，盈蔽利模式不聰清能不能在棉前期就能惱賣一個高賀價資金壓力秀大，我們委要快速回到現(xiàn)酒店經網營很難得盈利，姥我們不芬做或者滾做產權榮賣掉培育期項目及區(qū)域成熟度成長期成熟期投入大量投入基礎配套建設配套逐漸完善系統(tǒng)后續(xù)增值配套提升價值收益存在持繩續(xù)性的梢經營壓渴力前期設繼施（如儲酒店）蓋資金沉擋淀的壓頭力非必需品苗，投資性透質重，受亮政策影響叢大房地產枕銷售收脅入，隨扒著項目談成熟度只價值拔暗升迅速酒店及形休閑設啊施的持援續(xù)經營切收益土地升值壯拆賣盈利謝（一級開齊發(fā)）風險收益第二大誤虜區(qū)——度假和邁旅游不繞分觀光旅游休閑度油假VS過境旅客努，短期旅喬游缺乏高陪端休閑后配套重點在麥于風景哲名勝低級散亂住的旅游服研務業(yè)……大量中長負期度假客茫戶、出現(xiàn)騙重復消費高端休殼閑配套休閑度假米形成產業(yè)容鏈條……低階的市場層級，不具備開發(fā)旅游地產條件高階的市場層級，具備開發(fā)旅游地產條件第三大器誤區(qū)——企業(yè)能力栗支撐不足房地產開發(fā)銷售旅游開發(fā)房地產開發(fā)酒店運營特種產業(yè)經營土地控制一級開發(fā)第四大誤先區(qū)——游戲規(guī)則家不明縱向競爭層娃級不明底——區(qū)域內區(qū)域外全國橫向競爭關系冤不明——競爭？競合？第五大誤纏區(qū)——客戶群體必何在階段客戶LOWHIGH資源強度/開發(fā)深度客戶廣度HIGH初級階段高級階段成熟階段VAULE本地客戶區(qū)域客戶全國乃至全球客戶CUSTOMER誰會來總買我們扇的度假廈物業(yè)？欠能不能非吸引北匠京甚至誼海外的撿客戶？第六大誤錯區(qū)——客戶需求取不明度假生活城市生懷活“靜”治生活“玩”辱生活“懶”豆生活“慢”生匪活“鄰里蚊”生活“工作重”生活“便利男”生活“快捷”直生活VS度假生輸活與城懷市生活巡壽的區(qū)別屋，直接礙會導致鞠產品層藥面的差飄異青羊湖倉的認知4觀水青巨羊湖，太問佛密故印寺。青羊湖容項目的牌核心資傳源水山1.2撈萬畝高叔品質水容面，上漫游包括腳溈河在節(jié)內的大旦小水系牧，包括扶魚類在譯類各類賢水產；1萬畝睛沿湖次押生山林濕，山林翻間超過產30多奇?zhèn)€品種繩的草木爺，包括員山林間娛的動物站飛禽；風景山水構掛成的種游種旖旎脆風景，捷有待包盛裝打造瘦的“遍十里畫么廊”等裹“青羊懂湖十景學”。1、十院里畫廊鏈：青羊湖蚊西南狹諒長水域粥；2、平湖鄭跑月：船行月廣光灣3、金紋沙古韻誦：金沙鎮(zhèn)陪古建筑既群4、茶山戲霧雨：霧中的茶工山臺5、翠欺竹隱鶴剖：白鷺出沒禮翠竹灣6、蒿溪蛇秋葉：小蒿溪選的樹林7、金枯龜出水棉：金龜島8、掛拔榜日出丹：清晨湖殃面欣賞愿掛榜山喪日出9、猴綿山翠嶺掀：猴子山揉郁郁蔥論蔥的山腔嶺10、豈山屏仙乖境：青羊湖液中間兩付岸山體鋼屏擋住蝦后面開子闊湖面仿。青羊湖十蔽景：青羊湖釋周邊可墳整合資土源——餐景觀類密印禪寺千佛溶點洞炭河里挪大和方樣古國遺岸址溈山漂流至景區(qū)峽溪生態(tài)漂漂流景區(qū)靈祐肉身網塔唐相國裴扁休墓唐詩僧齊漆己墓宋狀元帳易祓墓抗金名廊將張浚朱張理學朗創(chuàng)始人張捷栻父子之脊墓……青羊湖周燈邊可整合賊資源——買文化類寧鄉(xiāng)青環(huán)銅器文渠化溈山佛謎文化寧鄉(xiāng)特色旋飲食文化溈山風水知文化炭河里此古國文座化寧鄉(xiāng)民附俗文化青羊湖頌周邊可謎整合資雄源——趨物產類溈山毛然尖溈山豆腐祖塔七星原椒溈山臘咱肉黃材干魚擂茶野味野菜柑橘……認知總結無論是誼項目自嫂身資源豈，還是殲周邊資戀源都非摸常豐富蝴；目前缺乏斬深度的開死發(fā)和整合們，缺乏對緩外推廣和駛推銷的渠鏈道。山水青羊湖文化飲食民俗物產青羊湖現(xiàn)巴狀分析5青羊湖，雪1.2萬腿畝湖面，狐1萬畝山肢林；資源、掃產品、御活動，居青羊湖株缺少什跪么？產品Pro開duc攀t活動Act拐ivi凡ty資源Res左our野ce旅游地相產旅游地產留發(fā)展驅動轉力模型在旅游受地產發(fā)辰展驅動晃力模型林中，青酬羊湖項柔目僅僅勞具備了序資源，班但是缺勾少產品影和活動呼兩個關拌鍵的運取作部分軌；想要誘資源脫天胎換骨婚帶來新塑生價值箏，青羊豬湖項目五需要在綠產品和我活動兩竭個部分山下功夫較。定位優(yōu)勢基礎建設招商活棗動知名度人氣旅游地享產項目村開發(fā)運咳營旅游地掀產開發(fā)住運營模問型在旅游距地產開育發(fā)運營芹模型中虛，青羊倍湖項目熔缺乏人洞氣和知憲名度，懶與之前普項目定松位缺乏遲可行性形和優(yōu)勢隔資源未美整合開絞發(fā)有直績接關系寬，當然宴也因為瞇項目基客礎配套味建設滯都后和招戶商條件韻不足。1、知名慕度不響2、人氣圈不足3、定禮位不明4、優(yōu)映勢不亮5、基吩礎配套橋不齊備6、招獲商條件尖不成熟青羊湖承開發(fā)運嘆營需要到解決的虎問題：1、知名可度不響青羊湖頁，由黃標材水庫魂更名而怠來，新震名字在銹寧鄉(xiāng)本獄地都未渴達到家夏喻戶曉鄭；在周邊城庫市長沙、圍益陽、婁衡底完全沒距有進行正律式的市場晶推廣；在省內及葬全國，青賣羊湖旅游衣的知名度奏聊勝于無狹。市場對醋于青羊襖湖的認方知完全晉處于自骨發(fā)狀態(tài)語，項目既缺老乏推廣渠康道，也缺梅乏推廣活肺動，更缺守乏與市場駕的互動平幟臺。2、人電氣不足現(xiàn)場除暫周末有緊少量客叔戶外，援平時相確對都很終少，客晉戶營銷證完全以歇坐銷為非主；直波接導致撒已經開永發(fā)的酒忌店短期晝內難以燙達到收鼓支平衡湖及盈利譯；在坐銷的號同時，應察該積極拓槽展營銷渠儀道，走出稍去宣傳青睜羊湖，招龍徠游客；或通過與護媒體合作返在項目現(xiàn)或場舉辦征罷文、攝影南、論壇、薦釣魚等活速動擴大青封羊湖知名糞度的同時沾，增加現(xiàn)碑場人氣，細制造口碑額宣傳；與周邊景紡區(qū)沒有形便成互動，根未對周邊旬景區(qū)游客橡進行截流嘉和分流，虹建議在各冰個周邊景霧區(qū)樹立相泳關標識或榮廣告。3、定蹄位不明前期定位蕉太過高端保雜亂，不勁利于人氣悠短期內的凝聚集；青羊湖嗓定位為吩：休閑已度假型映旅游地翻產兩個階段棒運營：休膀閑型旅游蕉地產——容度假型旅愉游地產第一階段壓做足知名克度和人氣務，大投入目低回報；第二階而段提升坐項目整腸體檔次傍，大投壞入高回軋報；4、優(yōu)勢挎不亮青羊湖扔的優(yōu)勢恥資源還娃是水和谷山，缺乏深泰度開發(fā)棕利用、扶品牌化結包裝和仇市場化給重點推演介。青羊湖周淹邊的旅游腳和文化資橫源豐富，缺乏與屬項目進芝行有機繁的融合嘩和嫁接扁。內無立勢悠，外無借流勢，難以老在市場中鐘得勢。5、基夜礎配套涉不齊備除了一條委進入酒店憶的車道，武景區(qū)林間鳳缺少便道瘦，不利于軌景區(qū)招商資和游玩，泛光湖面坐社船能達到銀的范圍有魯限；環(huán)湖缺筒少觀湖池便道和輩釣魚設約施；供水面被游玩的俗船只太現(xiàn)少，難熄以承載傳成批的賄游客；……6、招繳商條件科不成熟基礎設施臉不全，規(guī)窯劃定位不建明晰可執(zhí)君行性過低達；推廣包峰裝未真雙正啟動酒，項目秩缺乏知綢名度和避現(xiàn)場缺拖乏人氣仰；更缺乏專研業(yè)的招商抖團隊和實南惠的招商節(jié)政策；項目內可恰盈利商業(yè)晝劃分未系趣統(tǒng)完成，匆缺乏專業(yè)憂的定位和錯組織；缺乏招商竟性活動的轟策劃和組證織，單純走靠展會或僚推介會招碧商影響有驅限。總結青羊湖擁爭有良好的裹優(yōu)勢資源嗚和周邊資戀源，但缺稻少梳理和模深度開發(fā)捕；青羊湖雖羽然已擁有臨一個高級羅酒店，但瞎景區(qū)運營廣仍處于開忽發(fā)初期階剩段；青羊湖的仙定位不明照、優(yōu)勢不拔亮和基礎漁配套不齊悔備，直接乏導致項目撲目前人氣皮和知名度兆不高，招皂商工作舉避步維艱；青羊湖需還要在產品冶開發(fā)和活堵動組織方賄面下功夫膠，以達到斬招商借勢劍借力開發(fā)飲運營項目翠的目的。青羊湖的離藍海戰(zhàn)略6藍海戰(zhàn)濕略，就是企發(fā)業(yè)超越懷傳統(tǒng)產劉業(yè)競爭證，開創(chuàng)全裕新的市紀場的企淡業(yè)戰(zhàn)略辯。青羊湖肢運營階凱段劃分糞：項目資源誼梳理、提侮煉和整合唯，以精準沫項目定位杯；項目的整膨體包裝，簡包括文化李、商業(yè)包屢裝；劃分經荷營版塊煤，進行香商業(yè)招轉商；別墅開之發(fā)及高否檔俱樂佛部建設價；檔次提拍升，由票休閑型乞旅游地苗產提升慚為度假枯型旅游消地產。第一階蝦段：第二階閃段：第三階漁段：第四階段至：第五階段利：通過活動殃和產品推月廣項目和膽品牌；第六階段茄：專業(yè)的顏事情，株專業(yè)的適人做！青羊湖松需要專亂業(yè)的運仆營機構柄團隊，梳包括：規(guī)劃設計梅機構、旅裙游地產招櫻商代理機劈燕構、廣告雄推廣機構普、活動策棒劃執(zhí)行機疊構、旅游究物業(yè)管理焦機構等等毒。六、以碑高端消爛費提升援檔次青羊湖的閱運營戰(zhàn)略暫：一、以商親養(yǎng)開發(fā)二、以倚品牌推餐項目三、以但文化包挎裝項目四、以網色絡構建宣逮傳平臺五、以你活動達浴成項目車招商青羊湖餅休閑度當假旅游惕區(qū)在低投入節(jié)的前提下恰，將青羊象湖旅游項迷目作為青巖羊湖品牌凳的資源支爬撐點隨品崖牌商品推謊往市場。一、以商療養(yǎng)開發(fā)在整合青犁羊湖及周銀邊資源和墊特產的同罷時，將資天源和特產靈整體深度吧開發(fā)為商料品，以短推、平、快叫的商業(yè)開估發(fā)回籠資醒金帶動項饑目的旅游廢開發(fā)；譬如：緩青羊湖摸礦泉水青羊湖特批產：紅薯或粉、刀豆結花、香干傘、薄荷膏劇、柑橘等俗等青羊湖崗米酒青羊湖魚姑及魚制品青羊湖大堆米青羊湖茶賊籽油青羊湖靠竹席青羊湖茶調葉青羊湖特狼色菜式……注冊青羊優(yōu)湖品牌，鄭深度開發(fā)話青羊湖及豪周邊商業(yè)鋼資源，在曠推廣青羊乓湖品牌下愈系列產品酬為橋，推尖廣青羊湖付旅游項目顧；在品牌吧招商的同牽時拉動青首羊湖項目析旅游招商好。1、減少杰了單純旅筍游項目推攤廣的風險論；2、縮短裹了單純旅辰游項目推仿廣的資金哭回籠周期炊；3、豐富參了青羊湖脖項目品牌漁內涵；4、多孝渠道推符廣項目病，增加雖項目市季場知名扇度；二、以急品牌推頓項目通過多菜角度文碌化對項劉目進行液全面的愚包裝，涼為項目技推廣和凡宣傳樹必立市場稻形象，亮為項目考的運營油和招