房地產類：房地產行業(yè)入門

房地產項目類型基礎概念傳統(tǒng)的項目類型我們通常以別墅/公寓/普通住宅的劃分標準看待不同的項目類型。這種劃分的標準綜合了建筑形式與經濟意義的考慮因素。別墅代表著總面積大、總價昂貴，獨立的建筑空間與獨有的建筑外形；公寓的特征是單價高、品質化配套服務；市區(qū)中心位置、內外裝修講究；普通住宅的標志則是單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。傳統(tǒng)的項目類型別墅公寓普通住宅項目類型的發(fā)展與豐富北京的住宅市場上，概念與新品迭出，項目類型隨著豐富：經濟適用房概念的提出與實施，以政策性因素界定項目類型，一小部分普通住宅分離而出。經濟適用房:政府對開發(fā)商實行一定程度的補貼，銷售時政府實行最高限價。銷售對象面向本市戶口居民。板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭論，使得細化的概念獲得廣泛認知度。板塔之爭論是京城地產圈總動員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢形象在消費者心中占據(jù)上風。公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項目漸多。隨著板塔之爭，一批板樓公寓涌現(xiàn)，市區(qū)中心位置、高檔配套服務，板樓公寓成新時尚。城市別墅的興起；Townhouse的出現(xiàn)、熱炒與風靡，確立一種新建筑形式的主流地位。Townhouse風聲水起，第一批Townhouse火了；跟風的Townhouse被困了；究竟Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。在概念的變化與形式的豐富中，我們用更清晰的界定方法看待住宅的項目類型：項目類型的新界定別墅Townhouse聯(lián)排別墅板樓塔樓傳統(tǒng)的別墅項目獨棟聯(lián)排雙拼疊拼高層、小高層、多層傳統(tǒng)蝶塔、小戶型公寓、普通住宅、經濟適用房皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。以別墅、Townhouse、板樓、塔樓為線索，我們分別深入研究這四種主流建筑形式——別墅項目類型北京別墅基本解讀別墅的概念：別墅作為一種建筑類型，是有明確概念的。顧名思義，“別”字是“另外”、“另一處”的意思，而“墅”則是“野”與“土”兩個字的組合，從字面上可以作“山野之地”解。因此，傳統(tǒng)對別墅的定義要素：作為別墅，首先要遠離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn)；第二，要有較大規(guī)模的私家花園；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在風景名勝地或大型游樂設施、附近或有山有水的地方。概念延伸：城市別墅近年，別墅項目向城市中心發(fā)展，尤其是隨著朝陽公園周圍別墅項目的興起，“城市別墅”成為新名詞。一方面，由于位居中心，城市別墅具有交通條件優(yōu)越、配套設施完備的長處，正因為如此，相較之傳統(tǒng)的郊區(qū)別墅，城市別墅不具備相應的開闊面貌。目前，郊區(qū)別墅仍然是別墅市場的主導項目。北京別墅項目的興與衰項目總數(shù)單位套數(shù)總建筑面積占北京樓盤數(shù)量百分比占北京住宅投資金額百分比超過150個4萬多套別墅單位總建筑面積不下千萬平方米5%50%北京市場的第一個別墅項目從92年北京第一個外銷別墅——麗京花園應運而生至今，北京的別墅市場已經具備了逾10年的歷程。不斷的轉折沉浮從92年開始，北京別墅項目經歷了勤耕不輟的兩年，供銷兩旺；隨著國家宏觀調控、全國房地產崩盤，北京的別墅項目一蹶不振；經歷了5、6年的低谷，從２０００年下半年開始，開始出現(xiàn)轉暖跡象；2002年別墅項目的供銷熱潮更是被業(yè)界形容為“別墅年”；2002年香山自然資源的過度采發(fā)、已經導致政府明令禁止香山所有別墅項目的停工，時至2003年2月，國土資源部下發(fā)緊急通知“停止別墅類用地的土地供應，清理各類園區(qū)用地，加強土地供應調控”。今日北京別墅項目總貌興起——跌落——回暖——熱潮——變局，北京別墅一路走來，項目總數(shù)超過150個，單位套數(shù)達到4萬以上，總建筑面積逾千萬平米。占北京所有樓盤數(shù)量的5％，而總金額約占到北京住宅總投資金額的一半。北京的東北和西北部是別墅的主要聚集地，別墅數(shù)量占到京城別墅總量的三分之二。東北部別墅項目眾多的原因：開發(fā)歷史長，市場氛圍較濃：東北部一直是北京郊野別墅的重點區(qū)域，而今年以朝陽公園為核心，又推出一批“城市別墅”。經濟地理位置與自然地理位置雙優(yōu)：東北別墅區(qū)北通首都機場，南靠涉外商務使館區(qū)，商務及購物都非常方便；同時由于東北部區(qū)域綠化面積較大，是京城綠化環(huán)境最好的地區(qū)之一，又有溫榆河、潮白河兩大河流貫穿全境，構成了區(qū)域內獨特的水上景觀，且具有高爾夫球場、鄉(xiāng)村高爾夫球場等高檔配套設施，這都為高檔別墅開發(fā)提供了有利條件。西北部別墅項目眾多的原因：

得益于IT業(yè)的發(fā)展：與東北部別墅的熱度相比，西北部別墅發(fā)展則相對緩慢，曾一度出現(xiàn)了僅有翠湖、碧水莊園、玫瑰園等幾個高檔項目的局面。但近幾年隨著政府對IT產業(yè)和新經濟的傾力支持，西北部地區(qū)經濟迅速發(fā)展，造就了一批財富精英，這部分人群給西北區(qū)域內的別墅市場提供了巨大的市場需求。城市綠化的新面貌：西北區(qū)域大面積綠地和林帶正在建設，良好的綠化環(huán)境正在形成。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水庫、上莊水庫、十三陵水庫等湖泊，西北區(qū)別墅市場的“小氣候”絲毫不亞于東北區(qū)別墅。東北、西北的細分格局：“一山”、“二河”、“三線”、“四高”?！耙簧健敝肝魃?，從門頭溝、八大處、香山直至溫泉永豐鄉(xiāng)；“二河”指潮白河、溫榆河兩河流域別墅帶；“三線”指立湯、京順、京通三條線；“四高”則指京昌、京沈、京開、京密四條高速路。其中“三線”和“四高”是傳統(tǒng)概念的別墅區(qū)域，而“一山”和“二河”則后來居上，成為目前北京新興別墅的最佳分布方位。

北京別墅市場特點——別墅區(qū)域格局形成北京別墅項目地區(qū)分布北京別墅市場特點——別墅價格跨度大內外銷別墅價格彈性不同：在內、外銷房沒有取消之前，別墅項目有外銷和內銷之分。外銷別墅作為高檔的房產商品之一，其目標市場具有很大的局限性，以高昂的價格為標志，價格彈性不大。內銷別墅價格跨度則很大，最低的在2000元／平方米以下，最高的則達到10000元／平方米以上。別墅價格沿地理位置呈由市區(qū)向郊區(qū)逐漸遞減的趨勢：市區(qū)內別墅少而價格較高，平均售價在2000美元／平方米左右。除市區(qū)外，位于機場路順義地區(qū)的別墅售價也較高，均價在1300美元／平方米。別墅平均售價超過人民幣1萬元／平方米的還有亞北—昌平，大興，豐臺地區(qū)。而售價在人民幣3000-4500元／平方米的則分布在海淀上地、通州地區(qū)。價位在人民幣2000-3000元／平方米的低檔別墅則分布在頤和園地區(qū)。別墅售價偏低的地區(qū)為遠郊約每平方米1800元左右。西北部、東北部別墅價格持平：目前西北區(qū)域別墅價格也直追東北區(qū)別墅，如翠湖別墅重開盤后均價上漲到9600元／平方米，玫瑰園二期環(huán)湖別墅2750美元／平方米，2002年年底入市的姜莊湖3000美元／平方米的高價；基本上與東北區(qū)別墅不相上下。價格區(qū)間：從整體市場來看，2001年北京市別墅的平均售價約為人民幣8400元／平方米左右。售價在人民幣5000元／平方米以下及高于10000元／平方米的別墅數(shù)量相等，共占70％的份額，其余為中間價位。北京別墅市場特點——別墅價格跨度大別墅價格沿地理位置呈由市區(qū)向郊區(qū)逐漸遞減別墅價格區(qū)間比例別墅價格區(qū)間分布北京別墅市場特點——別墅消費格局細分化客源分散以97年作為分水嶺，北京別墅的銷售對象出現(xiàn)了較大變化。97年之前，70％的別墅購買者持國外護照，而其中的港澳臺客戶占很大比例，約占整體購買者的50％以上。目前，北京別墅客戶中國人的比例由幾年前的20％上升到了目前的80％，其中北京籍人士占到了

35％，非北京籍的占到了30％，而境外人士的需求量大大減少，由1997年的70％降到20％左右。人群層次豐富從客戶人群的層次上看，與幾年前別墅消費者相比，當前的消費者范圍更寬更廣。目前，擁有別墅物業(yè)的消費者主要是私營企業(yè)老板、民營或外資企業(yè)的高級職員或高層管理人員、少量政府級官員和國企副總級以上人物、經營實體或貿易人、從事金融、證券、保險業(yè)的高收入人士、文化界成功人士、持外國護照在大陸做生意的華人等等。其中，中高層管理人員比例最高達到了43.92％，技術人員占27.85％，私營企業(yè)主占15.3％，自由職業(yè)者為6.10％，其他占6.77％。

北京別墅市場預測西北部地區(qū)別墅項目升值潛力持續(xù)上升隨著政府對IT產業(yè)和新經濟的傾力支持，地區(qū)經濟迅速發(fā)展；正在迅速完善的交通設施升了西北區(qū)內市政條件；受住宅消費的風水觀念影響，西部“上風上水”的傳統(tǒng)地位也是其別墅市場迅速崛起的促進；種種跡象表明，西北區(qū)有可能成為別墅市場潛力巨大的熱門區(qū)域，區(qū)域高檔別墅供應有限的現(xiàn)狀也使得西北區(qū)別墅具備充分的升值潛力及發(fā)展空間。“禁令”將使別墅開發(fā)由快趨穩(wěn)，價格高開低走受到政策影響，國土資源“停止別墅類用地”的通知使得未來一段時期將不會有土地進軍別墅市場，同時政策影響會使一部分意欲進入別墅市場的開發(fā)商暫緩，而已經拿到了近郊或遠郊大規(guī)模土地開發(fā)權的開發(fā)商，則思考如何以土地存量維持別墅市場未來2-3年的開發(fā)；于是價格會有一個高開低走的局面。別墅項目案例之玫瑰園——玫瑰園概況項目類型別墅地理位置位于昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)北規(guī)模占地面積建筑面積58000平方米，別墅套數(shù)208棟規(guī)劃社區(qū)布局分為日本區(qū)、美國區(qū)、歐陸區(qū)和太空區(qū)四個區(qū)，集世界著名建筑風格于一統(tǒng)戶型選擇共有14種戶型可供選擇售價二期環(huán)湖別墅2650美元／平方米案例特色北京最風云、知名度最高的別墅項目

別墅項目案例之玫瑰園——玫瑰園市場歷程一、生不逢時事件：1992年，組建“北京飛達玫瑰園別墅有限公司”，開發(fā)玫瑰園項目

背景：中國房地產開發(fā)處于高峰期，與此同時，國務院實施“銀根緊縮”政策。

二、逆流而上事件：1993年，香港利達行有限公司介入，擁有45％的股權，更名為“北京利達玫瑰園別墅有限公司”，董事長鄧智仁。

背景：國務院政策見效，房地產泡沫破滅

三、大河無水小河干事件：1994年，玫瑰園復工，至年底，154棟別墅無一棟竣工。

1995年，玫瑰園處于停頓狀態(tài)。

背景：銀行貸款艱難，整個行業(yè)一片蕭條。

四、風云再起事件：1995年底，鄧智仁邀請山西某發(fā)展公司加盟玫瑰園，此公司在融得幾千萬元資金后，席卷而去，玫瑰園再度陷入危機。

1996年2月，山東希森集團參與，完成了186套別墅的建設和精裝修，并取得了房產證。

背景：市場發(fā)育不成熟，與之配套的政策、法規(guī)不完善。

五、內外交困，雪上加霜事件：1997年上半年，玫瑰園處于停頓交涉階段。

1997年8月，希森集團聯(lián)同債權單位向北京市第一法院提出玫瑰園破產申請。

背景：亞洲金融危機，國內外購買力大幅度下降。

六、重振其鼓事件：1998年7月，北京第一中級人民法院宣告玫瑰園破產，并進入清查債務階段。1999年7月，希森集團通過公開競買，以3.98億元人民幣的價格，將玫瑰園整體收購成功。

背景：國家取消福利分房，房地產市場回暖。

七、第三棋開盤

事件：2000年1月6日，希森集團成立“北京玫瑰園別墅有限公司”，將“利達玫瑰園”更名為“北京玫瑰園”。

2000年6月10日，北京玫瑰園正式開盤。

2001年7月8日，北京玫瑰園第三期正式開盤。

背景：房地產市場火暴，別墅市場穩(wěn)步上升定位：以加拿大異國風格為新開盤第三期項目的定位，適合玫瑰園一貫走國外風格的命名路線，延續(xù)玫瑰園對外籍人士的吸引力。推廣話題：鄧智仁的個人炒作玫瑰園幾經沉浮的市場風云玫瑰園第三期的產品特色關于玫瑰園熱銷的話題別墅項目案例之玫瑰園——玫瑰園推廣要略別墅項目案例之玫瑰園——翠湖別墅概況項目類型別墅地理位置海淀區(qū)上莊水庫北岸規(guī)模開發(fā)投資總投資為1.3億美元，其中一期工程投資2580萬美元占地面積總體規(guī)劃開發(fā)面積為888畝其中一期工程投資占地240畝，建筑面積約為4.6萬平方米別墅套數(shù)一期歐式獨立單元別墅156幢規(guī)劃社區(qū)布局一期240畝，156棟；二期占地420畝，共330棟；會所面積為14000平方米，容積率0.3、綠化60%。三期占地400畝，預計總規(guī)劃將在五年內完成。戶型選擇一期有8種戶型，單幢面積在180平方米~500平方米之間售價一期（發(fā)售中）9600元／平方米案例特色以自然景觀水景抬生別墅品質為翠湖更名：1999年7月，翠湖花園一期早已經是現(xiàn)房了，翠湖花園上的實質性投資已經超過2億元。

2000年4月，翠湖花園蘊釀重新開盤計劃。新任的銷售總監(jiān)到翠湖花園的第一件事就是將翠湖花園的名字改為“翠湖別墅”。他們的理論是，很多帶公寓的遠郊社區(qū)都叫某某花園或某某園，既然翠湖花園是一個高檔涉外的純別墅區(qū)，當然應該從案名上區(qū)別出來。

更名，重塑了翠湖別墅的別墅感。實施別墅題材：2000年8月，翠湖別墅第一版廣告面市，旗開得勝；8月底，翠湖別墅銷售現(xiàn)場日看房量達30人次，人氣漸旺；10月初，翠湖別墅作為別墅代表項目參加國貿房展會，業(yè)內領略到翠湖別墅的新貌。廣告是第一步，現(xiàn)場參觀才是影響消費決策的關鍵。翠湖人堅持提供經過精裝修的別墅樣板間，認為“只有精裝別致而富有情調的才是好的別墅”。營造一新的現(xiàn)場又迎來了新老客戶，特別是前期看房后一直在觀望猶豫的客戶，也終于等到了簽單的時候。累計到10月份，翠湖別墅共計售出40套左右，升達房地產為此將價位上調5%。

實現(xiàn)別墅價值：對2000年8月以后開盤的單位，實現(xiàn)了均價調整，均價從原來的8000元，上調到均價10000-11000元。由于客戶對翠湖別墅的品質認可沒有發(fā)生動搖，而只是感覺起來有些貴了。雖然感覺貴，但是由于受到樣板間的品質支持，翠湖別墅在北京的知名度與美譽度直線上升。別墅項目案例之玫瑰園——翠湖別墅市場歷程定位：倚稻香湖市級旅游度假區(qū)自然景觀，明確的水景別墅定位。在圈內樹立起優(yōu)雅水景環(huán)境的清晰形象。推廣話題:自然地理位置大規(guī)模開發(fā)面積消費者對生活品質的追求

別墅項目案例之玫瑰園——翠湖別墅推廣要略Townhouse項目類型Townhouse的基本解讀-1北京的Townhouse緣起：別墅有開闊的環(huán)境、舒展的空間；但是大量的占地面積決定決定其價格的望而卻步，遠離市區(qū)也給生活配套帶來了考驗。公寓位于市中心，生活設施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價高昂。Townhouse作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物，應運而生。原始的Townhouse概念：TOWNHOUSE的原始概念是“聯(lián)排住宅，有天有地，獨立的院子和車庫”，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時出現(xiàn)的住宅形態(tài)，樓體高度不超過3、4層；其特點集中表現(xiàn)為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。

別墅總價高交通位置與市政條件有天有地環(huán)境舒展公寓單價、總價均高容積率高、建筑密度大空間窘迫感位于市區(qū)中心Townhouse：別墅與公寓之間妥協(xié)的產物有天有地環(huán)境舒展單價、總價均有明顯優(yōu)勢位置上盡量靠近市中心Tow三nho三use的基本三解讀-三2北京受三到認可三的TOW三NHO三USE項目符三合十大三標準—三—三1、位三置：應三位于城三市邊緣三地帶，三車程5三至30三分鐘，三滿足第三一居所三的要求三，生活三、工作三兩便利三。三2、交三通：周三邊應有三完善的三交通道三路網絡三，臨近三高速公三路，強三調交通三的易達三性和便三捷性。三3三、環(huán)境三：不僅三強調社三區(qū)內環(huán)三境，周三邊也應三有優(yōu)美三的自然三環(huán)境。三4三、規(guī)模三：社區(qū)三容積率三一般不三超過0三．6，三其規(guī)模三最好在三15萬三平方米三以上才三能滿足三其社區(qū)三配套和三生活品三位的要三求。三5、三規(guī)劃：三社區(qū)規(guī)三劃強調三建筑與三自然的三融合，三合理布三置建筑三與道路三、景觀三的關系三。三6、建三筑：社三區(qū)強調三建筑內三部功能三的布局三，空間三尺度的三把握，三室內外三灰色空三間的創(chuàng)三造，其三外形與三色彩尤三為引人三。三7、配三套：社三區(qū)由于三地處城三市邊緣三，其教三育、商三業(yè)、醫(yī)三療、休三閑等配三套設施三必需齊三備。三8、三價格：三一套售三價控制三在80三萬至1三80萬三元之間三為好。三9三、服務三：社區(qū)三的物業(yè)三服務要三突出優(yōu)三質、貼三心、到三位。三10三、文化三：應營三造出文三化氛圍三以滿足三客戶精三神生活三的需求三。Tow三nho三use的四種三形式通常，三我們稱Tow三nho三use為聯(lián)排三別墅，三因為Tow三nho三use的出現(xiàn)三就是以三聯(lián)排別三墅為標三志的。三但實際三上，一個純三粹的Tow三nho三use項目中三，一般三可以包三括四類三建筑形三式,即三聯(lián)排、三雙拼、三疊拼、三獨棟。在同一三項目中三，通常三價格表三現(xiàn)：獨三棟〉雙三拼〉聯(lián)三排〉疊三拼聯(lián)排別三墅由三個三以上的三相同單三位平行三組合而三成。是Tow三nho三use項目最三為常見三的建筑三形式。雙拼別三墅兩個相三同的單三位平行三組合而三成。疊拼別三墅從建筑三立面上三看，與三雙拼非三常相似三，也是三由兩個三單位組三成；實三際上，三其中一三戶的“三一層”三從二層三開始，三將不擁三有庭院三。從戶三型圖上三清晰可三見區(qū)別三。獨棟別三墅形體獨三立的單三位。傳統(tǒng)別三墅注重三從建筑三立面的三設計上三突出棟三與棟之三間的區(qū)三別，顯三示所有三者的個三性。Tow三nho三use獨棟通三常棟與三棟之間三沒有實三質區(qū)別三甚至完三全一樣三。傳統(tǒng)別三墅間距三開闊私三密性好三。Tow三nho三use獨棟之三間間距三小，私三密型不三如傳統(tǒng)三別墅。Tow三nho三use獨棟三傳三統(tǒng)別墅Tow三nho三use的發(fā)展200三1年，北三京Tow三nho三use年適中、三均好普通Tow三nho三use作為介三于公寓三和別墅三之間的三一種新三型住宅三，其最三明顯的三特點是三適中性三、均好三性。價三格適中三，一套三普通Tow三nHo三use和三環(huán)三邊上一三套高檔三公寓價三格相當三；相對三于占地三較大的三獨立住三宅而言三，一組Tow三nHo三use蓋在一三起，平三均到每三戶占地三大幅減三少，墻三體可互三相借用三，建筑三造價大三幅降低三；Tow三nHo三use對周圍三環(huán)境、三交通和三基礎設三施的依三賴程度三較高，三所以離三城區(qū)不三會很偏三遠，同三時又保三留了自三己的院三落和天三空，兼三顧鄰里三親情。市場新三鮮感200三1年市三場上Tow三nho三use風聲水三起，一三出現(xiàn)就三以新穎三的建筑三形式吸三引市場三的眼光三。市場三上推出三的Tow三nho三use絕大多三數(shù)正在三效果圖三階段，三實景還三未浮出三水面，三沒有入三住，加三上跟風三的心理三，Tow三nho三use還停留三在看上三去很美三的階段三。200三2年，Tow三nho三use遭遇瓶三頸模仿有三余，創(chuàng)三新不足目前北三京的Tow三nho三use開發(fā)商三思路雖三有所跟三進，但三仍是走三別墅和三公寓的三折中路三線。由三于受最三大限度三的用地三效益、三容積率三和成本三等因素三的限制三，一些三項目仍三不免留三有兵營三的“遺三跡”。容積率三過高，三生活配三套不足Tow三nho三use的初衷三降低容三積率在三很多項三目中得三不到貫三徹實施三，而且三生活配三套不足Tow三nho三use理論上三應具有三的優(yōu)勢三成為實三際操作三中的弱三勢。行業(yè)盲三目跟風三，存量三釋放過三程中200三1年至三200三2年上三半年，三行業(yè)的三盲目跟三風、引三起部分Tow三nho三use項目的三供應量三囤積。經過北三京演繹三的Tow三nho三use有各自三的特色三與賣點三:區(qū)位優(yōu)三勢者亞運新三新家園三、時代三莊園、三康城、三萬科青三青家園三、金色三惠谷家三園無疑三能夠“三沾”到三地段優(yōu)三勢的光三，也許三正基于三此，亞三運新新三家園總三經理張三斌說，三占區(qū)位三優(yōu)勢的TOW三NHO三USE和國外三的TOW三NHO三USE是基本三一樣的三，那就三是第一三居所的三定位，三位于城三市邊緣三，價格三與城里三的公寓三價格差三異不大三。較有三實力的三購買者三完全可三以一步三到位，三作為自三己純以三居住為三目的的三居所。三與亞運三新新家三園僅幾三分鐘車三程的太三合時代三莊園定三位于“三城里的TOW三NHO三USE三”，位于五三環(huán)外一三點，地三域優(yōu)勢三占盡。環(huán)境優(yōu)三勢者具有了三“北京三特色”三的Tow三nho三use對于環(huán)三境的營三造大體三是一樣三的。低三容積率三越低越三好、綠三化面積三越大越三吸引人三。不過三，龍山三新新小三鎮(zhèn)0.三43的三容積率三是些項三目中最三低的。三一些項三目選址三在郊區(qū)三，得天三獨厚的三空氣、三旅游等三資源，三更是為三環(huán)境本三已很優(yōu)三越的社三區(qū)又增三加了許三多賣點三。設計優(yōu)三勢者最先成三為京城Tow三nho三use現(xiàn)房項三目的橘三郡，其三一期售三罄后，三仍然有三許多人三前往參三觀，其三具異國三情調的三社區(qū)規(guī)三劃受人三稱道。三東方比三華利、三慧谷根三園，也三是憑借三各自獨三特的設三計優(yōu)勢三引人注三目。亞三運新新三家園的三設計含三量也很三高，設三計出獨三具風格三的透天三中庭，三將種滿三各類植三物的一三個透天三中庭凹三入屋內三，給人三與自然三朝夕相三處的感三覺?？扇闯鯰OW三NHO三USE的建設三者們對三這一新三生事物三的良苦三用心。北京Tow三nho三use市場特三點——賣三點各自三精彩作為介三乎城市三公寓與三郊區(qū)別三墅之間三的一種三住宅模三式，Tow三nho三use不能成三為市場三份額可三觀的住三宅項目三。他的三消費群三，是具三有明顯三共同特三征的族三群：城市邊三緣Tow三nho三use的消費三族群由于Tow三nho三use往往至三少位于三城市邊三緣，即三使是面三對普通三白領階三層的定三位也偏三低。購三買城市三邊緣、三價格昂三貴TOW三NHO三USE的客戶三群應該三是“非三常有實三力，對三價格不三敏感，三希望一三次到位三的人士三”。因三為百萬三以上房三款以及三車程的三投入并三不是普三通階層三能夠實三現(xiàn)得了三的。這部分三人，我三們又稱三為“有三錢階層三”。邊遠地三段Tow三nho三use的消費三族群雖然郊三區(qū)的Tow三nho三use不具備三第一居三所的實三力，但三是它仍三然能夠三填補郊三區(qū)缺少三高品質三住宅的三空白點三，力打三第二居三所牌，三營造獨三特的小三鎮(zhèn)風情三是邊遠三地段TOW三NHO三USE分得市三場杯羹三的關鍵三所在。三其面對三的客戶三群體應三當是厭三煩了城三市的喧三囂，在三郊區(qū)置三業(yè)用以三休閑度三假；畫三家、作三家、律三師等自三由職業(yè)三者的第三一居所三；中等三偏上收三入的年三輕人為三父母購三買的“三孝心房三”。三這部分三人，我三們又看三作“有三閑階層三”。北京Tow三nho三use市場特三點——消三費者族三群特征三明顯Tow三nho三use是一種三新的建三筑形式三，因為三新，所三以市場三上最早三出現(xiàn)的三、或者三是最閃三耀的Tow三nho三use三，其所承三載的新三建筑含三義、詮三釋的新三生活觀三點將引三導市場三偏好的三形成：康城：三規(guī)模大三，氣勢三大位于京三通快速三與京沈三高速之三間的康三城為所三有Tow三nho三use中規(guī)模三最大的三。千畝三以上的三占地規(guī)三模，開三發(fā)建成三后，將三成為長三安街上三距國貿三最近規(guī)三模最大三的“Tow三nho三use三”社區(qū)。三大規(guī)模三，成為Tow三nho三use的賣點三之一。亞運新三新家園三：環(huán)境三好，賣三得貴所有Tow三nho三use中價格三最貴的三當數(shù)位三于亞運三村北部三四五環(huán)三之間的三萬通項三目——三—亞運三新新家三園，雖三然并非三純Tow三nho三use三，To三wnh三ous三e占三分三之一（三項目總三房數(shù)為三100三0多套三，Tow三nho三use為30三0—4三00套三，其余三為多層三板樓）三，但開三盤單價三即達1三000三0元以三上。項三目實行三先做環(huán)三境后搞三建設的三開發(fā)程三序，加三上三個三高爾夫三球場圍三繞的得三天獨厚三自然環(huán)三境，成三為高價Tow三nho三use典范，三且銷售三不俗。橘郡：三異國情三調，銷三售輝煌“橘郡三”美式TOW三NHO三USE社區(qū)是三最早的Tow三nho三use現(xiàn)房。三于20三00年三12月三正式開三盤，2三001三年春節(jié)三前后以三780三0元的三單價銷三售已全三部完成三，創(chuàng)下三北京房三地產市三場的一三個奇跡三。其美三式社區(qū)三風格成三就了銷三售的輝三煌。北京Tow三nho三use市場特三點——領三先樓盤三引導市三場偏好Tow三nho三use項目案三例——一三棟洋房三概況項目類型Townhouse地理位置亦莊北京經濟技術開發(fā)區(qū)天華北路占地面積占地24萬平方米、總建筑面積15.2萬平方米別墅套數(shù)900套規(guī)劃社區(qū)布局大型純Townhouse社區(qū)；由近900套獨棟、雙拼、聯(lián)排和疊式雙拼別墅組成戶型選擇一期有8種戶型，單幢面積在180平方米~500平方米之間售價6600元／平方米案例特色純Townhouse社區(qū)，北京Townhouse代表作定位：大型純Tow三nho三use社區(qū)；三包括Tow三nho三use的一切三建筑形三式，由三近90三0套獨三棟、雙三拼、聯(lián)三排和疊三式雙拼三別墅組三成。推廣話三題：Tow三nho三use概念炒三作個性化三建筑立三面設計澳大利三亞設計三風格與國貿三20分三鐘車程三的交通三條件描三述Tow三nho三use項目案三例——一三棟洋房三市場推三廣板樓、三塔樓項三目類型板樓與三塔樓的三基本解三讀-1板樓、三塔樓是三通過建三筑形式三的明顯三不同而三相比較三而言；三所以我三們在研三究中把三板樓、三塔樓相三提并論三，更好三地區(qū)隔三與了解三二者的三特點。國家住三宅工程三中心對三板樓、三塔樓的三定義是三：板樓—三—是指三由多個三住宅單三元組合三而成，三每單元三均設有三樓梯或三樓梯、三電梯皆三有的住三宅；每三個單元三用自己三單獨的三樓梯、三電梯。塔樓—三—主要三是指以三共用樓三梯、電三梯為核三心布置三多套住三房的高三層住宅三。通俗三地說，三塔樓以三電梯、三樓梯為三布局核三心，上三到樓層三之后，三向四面三走可以三直接進三入戶內三。板樓、三塔樓的三不同，三在內、三外兩方三面均產三生影響三：外部—三—建筑三高度、三密度、三容積率三不同內部—三—戶型三、銷售三分攤不三同塔樓板樓板樓基三本形式小高層三板樓：三９至１三２層左三右的板三樓高層板三樓：1三6層以三上甚至三更高的三稱為高三層板樓多層板三樓：６三層以下三的供應量三以小高三層最重三：從20三01年三以來，三小高層三所占比三例逐漸三遞增，三小高層三板樓的三供應量三在三種三板樓中三為最主三要；滿意度三以多層三居首：在消費三者滿意三度的調三查重，三６０％三以上的三消費者三最中意三的是多三層板樓三；平均售三價以高三層板樓三最低：由于容三積率高三，同等三條件同三等檔次三的高層三板樓平三均售價三最低；塔樓基三本形式傳統(tǒng)的三塔樓形三式：十三字型、三方形塔三樓改革的三塔樓形三式：蝶三型塔樓與傳統(tǒng)三塔樓相三比，蝶三塔的建三筑特征三：外形輕三盈蝶式建三筑一般三是“半三蝶半塔三”，戶三戶緊密三相連，三像沒有三張開翅三膀的蝴三蝶，改三變了傳三統(tǒng)塔樓三外觀體三態(tài)的臃三腫，體三態(tài)輕盈三秀麗，三外觀比三較新穎三。朝向、三采光、三通風上三有突破蝶形建三筑設計三還有效三地避免三小區(qū)內三各棟樓三宇之間三相互遮三擋的弊三端，使三多數(shù)單三元都是三南北朝三向，實三現(xiàn)了在三采光、三通風性三能上的三突破。斜角存三在成為三新問題但蝶式三建筑中三因各戶三間連接三依然緊三密，戶三與戶之三間的相三互影響三、相互三依賴還三比較大三，所以三產生出三很多在三戶型設三計中難三以避免三的斜角三問題，三這既是三蝶式建三筑的“三標簽”三之一，三也是蝶三式建筑三為尋求三突破而三必須跨三越的障三礙。與傳統(tǒng)三塔樓相三比，蝶三塔的市三場適應三性：平衡成三本與建三筑形式板樓的三售價明三顯高于三塔樓，三傳統(tǒng)塔三樓對采三光通風三活動空三間采取三了犧牲三，對于三沒有明三顯板、三塔偏好三的消費三者而言三，蝶塔三幫助實三現(xiàn)了成三本與戶三型的平三衡。板、塔三之爭樓市興三起板樓三之熱板風盛三行由南三而來，三上海等三地板樓三已成主三流，占三到整個三市場的三80％三－90三％。200三0年開三始，從三市場供三應上看三，板樓三投放量三呈噴井三效應，三成為樓三市的異三軍，一三改塔樓三一統(tǒng)天三下之勢三。但是三板樓最三直接的三表現(xiàn)是三，對看三重朝陽三的北京三居民而三言，戶三戶朝陽三的建筑三形式對三消費者三的誘惑三難以抵三擋。板樓開三發(fā)商熱三炒概念隨著眾三多開發(fā)三商轉投三板樓項三目，市三場宣傳三多圍繞三板樓與三塔樓之三爭——三板樓勝三出展開三；開發(fā)三商不惜三重金炒三作概念三，如第三三代板三樓、小三高層，三媒體為三板樓叫三好之聲三不絕于三耳，雖三然時有三塔樓的三聲音冒三出，但三很快便三淹沒與三板樓聲三之中。板樓優(yōu)三勢地位三確立通過市三場教育三，板樓三在消費三者心目三中樹立三起高塔三樓一等三的形象三。同一三社區(qū)中三同等檔三次的板三樓與塔三樓，市三場定價三之差可三高達1三000三元/平三方米。三雖然如三此，消三費者仍三極力追三捧，成三就了板三樓的優(yōu)三勢地位三。塔樓突三圍之舉為了扭三轉不利三局面，三塔樓開三始嘗試三兩個方三面的突三圍：建筑形三式突圍三，蝶塔三的出現(xiàn)三；市場定三位突圍三，面向三細分人三群的小三戶型社三區(qū)。板、塔三優(yōu)劣勢三集錦比較角度板樓塔樓備注建筑密度低高建筑平均高度低*高*不直接構成優(yōu)劣勢；但高層建筑有利于觀景、不容易受遮擋，間接有利。出入空間大小容積率低高通風好不暢朝向戶戶朝陽常有無采居室采光戶戶朝陽，南北通透存在灰色空間同層分布不同的戶型單位，單位之間互為遮擋對采光有負面影響；戶型難以全面照顧每間居室的采光設置。高度問題較容易受遮擋高度問題較不容易受遮擋戶型靈活程度低高塔樓多采用大框架結構，除少數(shù)承重梁之外，戶內分隔墻基本都可以拆改。使用率板樓戶型的使用率平均達到80%；最高可達90%塔樓戶型的使用率常不足70%；受不規(guī)則空間局限很難設計高使用率使用率越高，空間使用程度越高，價格成本越低。銷售分攤低高塔樓的過道、電梯、不對稱戶型等因素，造成公攤面積高單價高低犧牲了建筑密度與容積率的塔樓，建筑成本遠遠低于板樓（綠色三表示優(yōu)三勢；灰三色表示三劣勢；三空白背三景表示三中性）小戶型三——塔三樓突圍塔樓市三場形勢三危難，三在建筑三形式上三突破的三實驗之三后，開三發(fā)商開三始實行三市場定三位的突三破，其三中，小三戶型社三區(qū)的定三位，奮三力一博三為挽回三塔樓的三市場地三位。200三1年，三面對塔三樓項目三的滯銷三，綠景三苑將其三規(guī)劃完三成的塔三樓二期三改為全三小戶型三（18三-70三平米）三社區(qū)。三為其命三名Sol三o，寓意單三獨、自三由，目三標細分三人群直三指20三幾歲的三年輕人三。Sol三o的熱銷三，掀動三北京住三宅市場三小戶型三風浪，三非常男三女、炫三特區(qū)、三夏都盈三座、東三方銀座三等３０三余個樓三盤打出三了小戶三型概念三，供應三面積超三過１０三０萬平三方米。三其中炫三特區(qū)也三取得非三常好的三市場銷三量。小戶型三社區(qū)長三短處：從建筑三形式而三言，小三戶型社三區(qū)，通三常表現(xiàn)三為同層三樓7、三8戶甚三至10三戶以上三的單位三，使塔三樓的劣三勢更加三突出。小戶型三以總價三低吸引三消費者三，實際三上單價三的性價三比較高三。小戶型三社區(qū)的三成功來三源于細三分市場三定位，三準確地三抓住目三標消費三者的心三理，可三以稱得三上是以三小博大三的市場三推廣典三范。板、塔三之爭的三后sar三s情結非典，三不僅對三房地產三項目的三促銷活三動或施三工計劃三產生暫三時性影三響，但三對于建三筑類型三的消費三卻可能三產生長三遠影響三。隨著被三媒體廣三為關注三的香港三陶大花三園的疫三情爆發(fā)三、政府三對屋內三通風條三件的強三調，板三樓通風三好、人三口密度三低、環(huán)三境通透三的賣點三又被賦三予新的三意義。三以中三國建筑三技術研三究院國三家住宅三與居住三環(huán)境工三程技術三研究中三心為代三表的業(yè)三內人士三認為，三非典的三突如其三來，讓三人們重三新審視三住宅的三健康要三求。非典給三社會帶三來的看三待問題三的新方三式方法三，促進三買房人三造對健三康住宅三的需求三，住宅三品質競三爭勢必三加強。三板樓在三新一輪三競爭中三又具備三了新的三砝碼。板樓精三選之風三林綠洲——概三況項目類型板樓地理位置朝陽區(qū)北沙灘占地面積距北四環(huán)不足2公里，項目東側1公里處是中軸線延伸路規(guī)劃社區(qū)布局全板樓社區(qū)，包括高層、小高層、多層售價8080元／平方米案例特色全板樓社區(qū)；熱炒板樓概念的主力隊員全板樓三社區(qū)使三每棟住三宅樓都三能夠享三有充分三的采光三權和景三觀權，三使用戶三四季都三能享受三陽光和三通透的三感覺。解決方三案：三1.三園區(qū)整三體采用三板式樓三設計，三呈北高三南低的三階梯狀三布局。三2三.一梯三兩戶、三一梯四三戶的戶三型，戶三戶朝南三。精品三戶型更三是所有三房間都三朝陽。板樓精三選之風三林綠洲——設三計板樓精三選之嘉三銘園——概三況項目類型板樓地理位置朝陽區(qū)北苑發(fā)起路占地面積占地28公頃，總建筑面積為60萬平方米規(guī)劃社區(qū)布局７個組團有機銜接而又各自獨立，由以板式小高層為主的建筑圍合而成售價6380元／平方米案例特色第三代板樓概念的始作俑者；熱炒板樓概念的主力隊員

板樓精三選之嘉三銘園——設三計板樓社三區(qū)，全三部以圍三合式板三樓組成三；在滿三足板樓三戶性特三點的基三礎上，三減少建三筑面積三的占用三。戶型面三積從7三4.0三4—2三17.三81不三等，滿三足各種三人群、三家庭的三需要。塔樓精三選之現(xiàn)三代城——概三況項目類型塔樓地理位置國貿商圈朝陽區(qū)建國路88號占地面積占地面積7.3萬平米，總建筑面積：49萬平米規(guī)劃社區(qū)布局一期，6棟28層塔樓，總建筑面積27萬平米，公寓總套數(shù)為1385套；二期，4棟聯(lián)體樓，總建筑面積22萬平米，其中SOHO公寓512套售價9500元／平方米案例特色北京首屈一指的高知名度樓盤；建筑形式的炒作是焦點、建筑設計頗受爭議。塔樓精三選之現(xiàn)三代城——