房地產(chǎn)策劃案例錦繡華府

泰興市錦繡華府行銷推廣策略周邊小生意人周邊小生意人本案構(gòu)架一、市場(chǎng)背景二、推廣策略三、媒體策略一、市場(chǎng)背景

1、市場(chǎng)環(huán)境分析

2、面臨的挑戰(zhàn)二、推廣策略三、媒體策略市場(chǎng)環(huán)境分析(1)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，泰興房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)多頭競(jìng)爭(zhēng)的格局。城北城西城東城南[熱點(diǎn)不斷，尋求突破。][購(gòu)房需求有所下降。][依托新興產(chǎn)業(yè)，活力四射][持續(xù)升溫，大打教育牌。]市場(chǎng)環(huán)境分析(2)隨舊城改造和城東發(fā)展，購(gòu)房市場(chǎng)出現(xiàn)新的趨勢(shì)。二手房、房屋總價(jià)低的樓盤(pán)將受到數(shù)量不少的拆遷戶的追捧。價(jià)格，將是影響他們選擇居住地點(diǎn)的決定性因素。市場(chǎng)環(huán)境分析(3)泰興市民的購(gòu)房消費(fèi)能力上升，主力價(jià)位和主力戶型面積的增長(zhǎng)顯示了市民可支配收入的增加、生活信心指數(shù)的上揚(yáng)和對(duì)良好住宅環(huán)境的追求。

詳細(xì)數(shù)據(jù)請(qǐng)查閱《聯(lián)芳花園競(jìng)爭(zhēng)策略規(guī)劃》市場(chǎng)環(huán)境分析(4)消費(fèi)者日漸成熟，影響其購(gòu)房的因素比有所變化，交通條件取代價(jià)格因素成為購(gòu)房者的第一決定因素。市場(chǎng)環(huán)境分析(5)銷售方式多元化，“貼近消費(fèi)者”作為銷售渠道的建設(shè)觀念，在新增項(xiàng)目中體現(xiàn)得淋漓盡致。傳統(tǒng)的房屋銷售模式售樓部現(xiàn)場(chǎng)的人員銷售新興的房屋銷售模式紛紛在目標(biāo)銷售區(qū)設(shè)立第二第三銷售中心；增設(shè)叫車看房服務(wù)，提升消費(fèi)者滿意感等。小結(jié)1、房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)不僅僅是項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)，還涉及到行政區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)。2、不可忽視的拆遷戶大軍，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)（新房和二手房）的一股新勢(shì)力。3、經(jīng)濟(jì)適用房在征地方面所享受的國(guó)家優(yōu)惠政策，為錦繡華府的推廣提供了一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。4、消費(fèi)能力的上升，為錦繡華府的提價(jià)預(yù)留了空間，但這個(gè)空間不大。5、消費(fèi)者購(gòu)房漸趨理性，具有成熟社區(qū)環(huán)境的樓盤(pán)倍受消費(fèi)者青睞。6、銷售渠道的求新、求變，要求開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷觀念具有超前意識(shí)。面臨的挑戰(zhàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的情況下，錦繡華府如何保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并在價(jià)值提升的同時(shí)創(chuàng)造與前期相同業(yè)績(jī)，急需尋求解決之道。既有經(jīng)濟(jì)適用房的定位和定價(jià)，在消費(fèi)者心目中已經(jīng)形成印象，如何突破這個(gè)形象，改變消費(fèi)者的認(rèn)知？在前期開(kāi)盤(pán)銷售受阻的情況下，如何增強(qiáng)消費(fèi)者和銷售人員的信心指數(shù)？提價(jià)缺乏樓盤(pán)相關(guān)配套支持，價(jià)格壓力是需要認(rèn)真面對(duì)的問(wèn)題。一、市場(chǎng)背景二、推廣策略

1、賣給誰(shuí)

2、賣什么

3、在什么價(jià)位賣

4、如何賣三、媒體策略賣給誰(shuí)

關(guān)于錦繡華府的目標(biāo)人群定位賣給誰(shuí)(1)

錦繡華府的人群分析年齡層面：28-50歲之間社會(huì)階層：30%為工薪階層，60%為生意人，10%為外地人員。樓盤(pán)接受價(jià)位：10000-12000元/平方米賣給誰(shuí)(2)

特定的居住人群，為錦繡華府注入了特定的文化氛圍，這種文化氛圍將極大影響我們的推廣定位。實(shí)錦繡華府的居住文化購(gòu)房心態(tài)追求實(shí)在和實(shí)惠，不太看重華麗而不實(shí)的東西生活形態(tài)喜歡熱鬧、有人氣的地方，對(duì)相關(guān)配套的要求不高。對(duì)價(jià)格因素最為關(guān)注，不僅僅是樓盤(pán)售價(jià)，還有生活成本。對(duì)服務(wù)的要求不高，適合就好。賣什么我們到底想給消費(fèi)者提供一種什么樣的生活方式？主要的銷售承諾是什么？賣什么(1)不賣房賣生活價(jià)格價(jià)值配套便利性服務(wù)享受地段地位…………賣什么(2)賣生活，賣什么樣的生活？舒適舒適生活，是對(duì)錦繡華府原有生活方式的提升，在經(jīng)過(guò)了不斷的開(kāi)發(fā)和完善以后，小區(qū)逐漸顯現(xiàn)出了適宜居住的社區(qū)氛圍！賣什么(3)舒適生活的利益呈現(xiàn)舒適生活位于城區(qū)主干道，交通便捷，離商業(yè)中心不到5分鐘的車程。大社區(qū)，成熟社區(qū)為業(yè)主的生活帶來(lái)無(wú)盡的便利和活力。多層建筑結(jié)構(gòu)，不壓抑。鄰里之間有更多交流空間，重溫過(guò)去走街串戶的感覺(jué)。中戶型為主，適合泰興市場(chǎng)的需求。在什么三價(jià)位賣錦繡華三府的價(jià)三格策略在什么三價(jià)位賣(1)影響樓三盤(pán)售價(jià)三高低的三幾個(gè)因三素1、地段2、規(guī)劃：包括三戶型、三景觀、三小區(qū)內(nèi)三部配套三、容積三率、綠三化率、三規(guī)劃理三念等3、社區(qū)三配套：包括三學(xué)校、三醫(yī)院、三購(gòu)物等4、質(zhì)量：建筑三質(zhì)量、三服務(wù)質(zhì)三量等5、定位：人群三、行銷三推廣方三式6、市場(chǎng)三行情和三人均收三入水平在什么三價(jià)位賣(2)提價(jià)，三即需要三改變影三響價(jià)格三的因素三。我們?nèi)J(rèn)為，三錦繡華三府要提三價(jià)，需三滿足以三下幾個(gè)三條件：樓盤(pán)形象樓盤(pán)品質(zhì)心理預(yù)期值市場(chǎng)走勢(shì)市民收入基礎(chǔ)線在什么三價(jià)位賣(3)樓盤(pán)形象心理預(yù)期值基礎(chǔ)線在樓盤(pán)三品質(zhì)基三本確定三的基礎(chǔ)三上，能三給提價(jià)三充分支三撐的理三由只能三落腳在三對(duì)樓盤(pán)三形象和三潛在顧三客心理三預(yù)期值三的提升三上下功三夫。如何賣錦繡華三府的銷三售策略如何賣(1)多點(diǎn)出三擊，加三強(qiáng)推廣三力度。策略建三議如何賣(2)多點(diǎn)出三擊，即三擴(kuò)寬銷三售渠道三和增加三銷售點(diǎn)三，并充三分利用三老住戶三的口碑三傳播，三吸引新三客戶入三住。加強(qiáng)銷三售點(diǎn)的三建設(shè)在主要三銷售區(qū)三設(shè)銷售三點(diǎn)。增加口三碑效應(yīng)利用老三客戶拉三新客戶三，并為三老客戶三提供返三點(diǎn)或其三他優(yōu)惠三措施。如何賣(3)加強(qiáng)推三廣力度三，需要三在媒體三投放和三人員推三廣上加三強(qiáng)力量三，畢竟三好酒不三怕巷子三深的年三代已經(jīng)三過(guò)去了三。加強(qiáng)媒三體投放三力度增加在三主流報(bào)三紙上的三曝光率三，提高三知名度三和提升三樓盤(pán)形三象。人員推三廣針對(duì)拆三遷戶，三組織大三規(guī)模的三看樓活三動(dòng)，由三開(kāi)發(fā)商三出車、三出人協(xié)三調(diào)。一、市三場(chǎng)背景二、推三廣策略三、媒三體策略1、媒體三組合2、投放三計(jì)劃3、媒體三效果評(píng)三估媒體組三合策略報(bào)紙：《泰州日三報(bào)》戶外：三售房部三樓頂廣三告在錦繡三華府的三售房部三屋頂設(shè)三項(xiàng)目廣三告牌一三塊；在國(guó)慶三東路上三設(shè)廣告三看板媒體投三放計(jì)劃(1)戶外媒三體投放經(jīng)國(guó)慶三東路的三公交車三車內(nèi)廣三告發(fā)布三。媒體投三放計(jì)劃(2)車內(nèi)吊三旗投放媒體投三放效果三評(píng)估利用車三內(nèi)電視三這一媒三體堵截三來(lái)往于三國(guó)慶東三路上的三消費(fèi)者三，將樓三盤(pán)開(kāi)業(yè)三信息最三大限度三的傳遞三給最主三要的大三眾.戶外媒三體將對(duì)三樓盤(pán)的