房地產(chǎn)利用基本內(nèi)容培訓課件

房地產(chǎn)利用基本內(nèi)容房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)開發(fā)用地房地產(chǎn)開發(fā)建設房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)利用法律關系圖解國有土地上的房屋集體土地（含其上物）房地產(chǎn)開發(fā)公司國有土地征收/購買業(yè)主業(yè)主金融機構(gòu)新建商品房二手房出讓出售出售抵押抵押建設用地承租人租賃工廠社會利用劃撥農(nóng)業(yè)利用非農(nóng)利用分配/承包/出租/劃撥小產(chǎn)權(quán)房抵押房地產(chǎn)交易要點房地產(chǎn)交易的概念及基本原則房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)抵押及相關制度房地產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)交易——概念及基本原則房地產(chǎn)交易是指交易主體就房地產(chǎn)及其權(quán)益所進行的流通等各種經(jīng)濟活動的總稱。《城市房地產(chǎn)管理法》第2條第4款規(guī)定的房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃?；驹瓌t房地產(chǎn)交易一體化原則房地產(chǎn)交易價格國家管理原則房地產(chǎn)交易市場調(diào)節(jié)和宏觀調(diào)控想結(jié)合原則房地產(chǎn)交易——轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本規(guī)定——概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！捌渌戏ǚ绞健敝饕ǎ阂苑康禺a(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；以房地產(chǎn)抵債的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。房地產(chǎn)交易——轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本規(guī)定——條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主體須具備合法資格房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓客體須符合法定要求以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。②按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施，公用設施的建設，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應持有房屋所有權(quán)證書。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。①按照國務院的規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。②經(jīng)人民政府批準轉(zhuǎn)讓的，受讓方應依法辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。房地產(chǎn)交易——轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本規(guī)定——程序當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格房地產(chǎn)管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復，7日內(nèi)未做書面答復的，視為同意受理房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估當事人按照規(guī)定繳納有關稅費房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。房地產(chǎn)交易——轉(zhuǎn)讓建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概念是指建設用地使用權(quán)人在其權(quán)利年限有效期內(nèi)，將其建設用地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移給他人的民事法律行為。單獨轉(zhuǎn)讓、一并轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓與出讓房地產(chǎn)交易——轉(zhuǎn)讓建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓國有建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓《關于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋》未辦理權(quán)屬變更登記的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力問題——第8條轉(zhuǎn)讓未取得建設用地使用權(quán)證書的合同效力問題——第9條“一地數(shù)轉(zhuǎn)”合同的處理原則——第10條登記——先行合法占有——先行支付轉(zhuǎn)讓款——合同成立在先劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)批準的轉(zhuǎn)讓行為的效力問題——第12條劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓的處理問題——第12條劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為劃撥的處理問題——第13條集體建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易——轉(zhuǎn)讓房屋買賣——商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)商將竣工驗收合格、符合法定條件的商品房向社會公眾銷售，社會公眾購買商品房的行為?，F(xiàn)售條件①商品房銷售單位須是具有獨立企業(yè)法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；②取得建設用地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件，并依法繳納全部土地出讓金或批準后抵交；③持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；④商品房工程建設已竣工驗收，取得驗收合格證書；⑤征收補償工作已經(jīng)落實妥當；⑥屬于住宅商品房的，須經(jīng)住宅建設管理部門審核，取得《住宅交付使用許可證》；⑦已經(jīng)測繪機構(gòu)對房屋和建設用地使用權(quán)面積進行了測定；⑧所銷售的房屋已到房地產(chǎn)登記部門辦理新建商品房初始登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；⑨物業(yè)服務方案已經(jīng)落實。房地產(chǎn)交易——轉(zhuǎn)讓房屋買賣——商品房現(xiàn)售現(xiàn)售的程序（1）當事人簽訂商品房銷售書面合同。（2）根據(jù)規(guī)定或當事人的約定，將商品房銷售合同辦理公證。這一程序非必經(jīng)程序。（3）買賣雙方持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、銷售合同和合法身份證明等文件到房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門申報買賣價格，申辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。（4）買賣雙方根據(jù)規(guī)定繳納契稅、營業(yè)稅、土地增值稅、交易手續(xù)費等稅費。（5）辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，購房人領取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書。房地產(chǎn)交易——轉(zhuǎn)讓房屋買賣——商品房預售預售的概念也稱期房買賣，是指預售方將正在建設而尚未竣工的房屋預先售給承購方，承購方交付定金或購房款，并在未來確定的日期由預售方交付房屋給承購方的法律行為。預售與現(xiàn)售的區(qū)別標的物的現(xiàn)實性與非現(xiàn)實性。合同履行的即時性與非即時性。買賣條件的任意性與非任意性。行為性質(zhì)的物權(quán)性與債權(quán)性。房地產(chǎn)交易——轉(zhuǎn)讓房屋買賣——商品房預售預售條件根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定,商品房預售應符合如下條件：（1）開發(fā)商已交付全部土地出讓金，取得建設用地使用權(quán)證書；（2）開發(fā)商持有建設工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。未取得商品房預售許可證能否銷售期房？預售合同是否有效？房地產(chǎn)交易——轉(zhuǎn)讓房屋買賣——商品房預售預售的程序（1）預售方申領預售許可證（2）簽訂商品房預售合同（3）預售合同登記備案（4）按照約定辦理房屋預告登記（5）交付房屋（6）辦理過戶登記手續(xù)房地產(chǎn)交易——轉(zhuǎn)讓房屋買賣——商品房預售預購人的主要權(quán)利未來取得預售房屋的所有權(quán)抵押預售房屋的權(quán)利依法享有預售房的轉(zhuǎn)讓權(quán)“炒樓花”房地產(chǎn)交易——轉(zhuǎn)讓房屋買賣——商品房買賣中的特殊問題關于商品房銷售廣告《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！狈康禺a(chǎn)交易——轉(zhuǎn)讓房屋買賣——商品房買賣中的特殊問題關于售房欺詐行為的適用商品房是否為商品，對于售房中的欺詐行為能否適用“雙倍賠償”？《解釋》第9條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：第一，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；第二，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；第三，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。”《解釋》第8條還對下述兩種售房中的惡意違約行為作出了適用相同救濟規(guī)則的規(guī)定，包括：第一，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；第二，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。房地產(chǎn)交易——轉(zhuǎn)讓房屋買賣——商品房買賣中的特殊問題關于商品房交付面積誤差的處理銷售方交付的房屋面積與約定面積不符的，處理方式按合同約定合同未約定的，按照《商品房銷售管理辦法》第20條和《解釋》第14條的規(guī)定處理①面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）；②面積誤差比絕對值超出3%房屋實際面積大于合同約定面積的房屋實際面積小于合同約定面積的房地產(chǎn)交易——轉(zhuǎn)讓房屋買賣——商品房買賣中的特殊問題關于質(zhì)量瑕疵的法律后果第一，房屋主體結(jié)構(gòu)不合格質(zhì)量不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格，買受人可以請求解除合同和賠償損失；第二，因房屋質(zhì)量問題影響正常居住使用的，構(gòu)成合同法上的根本違約，買受人也可請求解除合同和賠償損失；第三，對于其他質(zhì)量問題，開發(fā)商在保修期內(nèi)應當承擔修復責任。房地產(chǎn)交易——轉(zhuǎn)讓房屋買賣——商品房買賣中的特殊問題關于辦理房屋權(quán)屬證書遲延與不能的責任《解釋》第19條規(guī)定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！狈康禺a(chǎn)三交易—三—轉(zhuǎn)讓房屋買三賣——商品房三買賣中三的特殊三問題關于限三購令201三1年初，三鄭州的三李先生三和其妻三子欲購三買鄭州三西區(qū)一三套新開三盤的商三品房，三并與開三發(fā)商簽三訂了購三房合同三，交納三了5萬元定三金和20萬元的三預付款三。雙方三簽訂的三購房合三同還未三在房管三局予以三備案，三鄭州市三實行了三限購令三政策，三李先生三所買的三商品房三被列入三限購范三圍，故三無法購三買該房三屋，遂三訴至人三民法院三，要求三開發(fā)商三退還定三金和預三付款?！跋拶徣睢睂偃閯葑?nèi)€是三不可抗三力？房地產(chǎn)三交易—三—抵押相關概三念房地產(chǎn)三抵押是指抵三押人以三其合法三的房地三產(chǎn)以不三轉(zhuǎn)移占三有的方三式向抵三押權(quán)人三提供債三務履行三擔保的三行為。房地產(chǎn)三按揭英美法三：通過三轉(zhuǎn)移特三定財產(chǎn)三即按揭三物的權(quán)三利以保三障債權(quán)三的實現(xiàn)三，同時三賦予按三揭人以三贖回權(quán)三的一種三擔保形三式。我國：三與房地三產(chǎn)抵押三無異與讓與三擔保比三較房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)按揭三；房地三產(chǎn)加按三揭房地產(chǎn)三倒按揭三（住房三反向抵三押）指達到三一定年三齡條件三的老年三人將其三擁有的三有處分三權(quán)的房三產(chǎn)抵押三給商業(yè)三銀行、三保險機三構(gòu)或者三是具有三政府背三景的公三益性機三構(gòu)，由三該機構(gòu)三按照房三產(chǎn)的價三值依據(jù)三一定的三方式支三付現(xiàn)金三給老年三人，以三保障老三年人晚三年生活三。房地產(chǎn)三交易—三—房屋三租賃房屋租三賃合同當事人三的權(quán)利三義務（1）出租三人的權(quán)三利和義三務①出租三人在租三賃期限三內(nèi)，確三需提前三收回房三屋的，三應事先三征得承三租人同三意；給三承租人三造成損三失的，三應當予三以賠償三。②出租三人應依三照合同三約定的三期限將三房屋交三付承租三人；不三能按期三交付的三，應當三支付違三約金；三給承租三人造成三損失的三，應承三擔賠償三責任。③出租三住宅用三房的自三然損壞三或合同三約定由三出租人三修繕的三，出租三人應負三責修復三；不及三時修復三，致使三房屋發(fā)三生破壞三性事故三，造成三承租人三財產(chǎn)損三失或人三身傷害三的，應三承擔賠三償責任三。租用三房屋從三事生產(chǎn)三、經(jīng)營三活動的三，修繕三責任由三雙方當三事人在三租賃合三同中約三定。房地產(chǎn)三交易—三—房屋三租賃房屋租三賃合同當事人三的權(quán)利三義務（2）承租三人的權(quán)三利和義三務①承擔三按期繳三納租金三約義務三。②愛護三并合理三使用所三承租的三房屋及三附屬設三施，不三得擅自三拆改、三擴建或三增添；三確需變?nèi)齽拥?，三須征得三出租人三的同意三并簽訂三書面合三同。③因承三租人過三錯造成三房屋損三壞的，三應負責三修復或三者賠償三。④房屋三租賃期三限屆滿三，租賃三合同終三止。承三租人需三要繼續(xù)三租用的三，應當三在租賃三期限屆三滿前3個月提三出，并三經(jīng)出租三人同意三，重新三簽訂租三賃合同三。房地產(chǎn)三交易—三—房屋三租賃房屋租三賃合同當事人三的權(quán)利三義務（3）房屋三租賃合三同相關三當事人三的權(quán)利三和義務①租賃三期限內(nèi)三，房屋三出租人三轉(zhuǎn)讓房三屋所有三權(quán)的，三房屋受三讓人應三當繼續(xù)三履行原三租賃合三同的約三定。②出租三人在租三賃期限三內(nèi)死亡三的，其三繼承人三應當繼三續(xù)履行三原租賃三合同。③住宅三用房承三租人在三租賃期三限內(nèi)死三亡的，三其共同三居住兩三年以上三的家庭三成員有三權(quán)繼續(xù)三承租。房地產(chǎn)三交易—三—房屋三租賃房屋租三賃合同房屋租三賃合同三的終止承租人三有下列三行為之三一的，三出租人三有權(quán)終三止合同三，收回三房屋，三因此造三成損失三的，由三承租人三賠償：(1)將承租三的房屋三擅自轉(zhuǎn)三租的；(2)將承租三的房屋三擅自轉(zhuǎn)三讓、轉(zhuǎn)三借他人三或擅自三調(diào)換使三用的；(3)將承租三的房屋三擅自拆三改結(jié)構(gòu)三或改變?nèi)猛镜娜?4)拖欠租三金累計三六個月三以上的三；(5)公用住三宅用房三無正當三理由閑三置六個三月以上三的；(6)利用承三租房屋三進行違三法活動三的；(7)故意損三壞承租三房屋的三；(8)法律、三法規(guī)規(guī)三定其他三可以收三回的。以營利三為目的三，房屋三所有權(quán)三人將以三劃撥方三式取得三使用權(quán)三的國有三土地上三建成的三房屋出三租的，三應當將三租金中三所含土三地收益三上繳國三家。房地產(chǎn)三交易—三—房屋三租賃需討論三的問題關于房三屋轉(zhuǎn)租出租人三、承租三人、次三承租人三三方當三事人的三關系承租人三轉(zhuǎn)租的三，承租三人與出三租人之三間的租三賃合同效力？第三人三對租賃三物造成三損失的三，承租三人應否賠償損三失？轉(zhuǎn)租期三間，原三租賃合三同變更三、解除三或者終三止，轉(zhuǎn)三租合同呢？承租人三擅自轉(zhuǎn)三租的，出租人三可否解除租三賃合同？出租人三知道或三者應當三知道承三租人轉(zhuǎn)三租，在三六個月三內(nèi)未提三出異議三而以承三租人未三經(jīng)其同三意為由可否請求解三除合同三或者主三張合同三無效？房地產(chǎn)三交易—三—房屋三租賃需討論三的問題關于次三承租人三的優(yōu)先三購買權(quán)“買賣三不破租三賃”在轉(zhuǎn)租三合同有三效的情三況下，三出租人三出售租三賃房屋：次承租三人的優(yōu)三先購買三權(quán)vs承租人三的優(yōu)先三權(quán)？思考：三理由？房地產(chǎn)三交易—三—房屋三租賃需討論三的問題關于廉三租房租三賃權(quán)租賃權(quán)三的基本三規(guī)則，三如租賃三權(quán)人有三權(quán)對房三屋占有三、使用三，買賣三不破租三賃，優(yōu)三先購買三權(quán)等規(guī)三則對廉三租房租三賃權(quán)都三是適用三的作為一三種解決三城鎮(zhèn)低三收入家三庭住房三困難的三保障房三，廉租三房租賃三權(quán)又有三其特殊三規(guī)則：（1）廉租三房租賃三權(quán)取得三途徑的三多樣性三。主要三有兩種三方式：三一是政三府提供三租賃住三房貨幣三補貼；二是實三物配租。（2）廉租三房租賃三權(quán)產(chǎn)生三的單向三性。（3）廉租三房租賃