房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)培訓(xùn)

投資業(yè)務(wù)培訓(xùn)2012年07月第一部分幾句話閑聊投資1、投資是藝術(shù)，不是算術(shù)。2、用產(chǎn)品投資，不用錢投資。3、投資是從買進(jìn)到賣出的全過程，不是單純買進(jìn)。4、投資是企業(yè)不斷發(fā)展壯大的發(fā)動機(jī)。5、投資具有超前性——公司明天的業(yè)績?nèi)Q于今天的投資。6、投資的最大風(fēng)險來自于信息的缺失。7、不投資，就等死。幾句話閑聊投資第二部分房地產(chǎn)投資的基本業(yè)務(wù)流程投資職責(zé)獲取新項目原則/規(guī)范/方法（平衡投資需求、規(guī)范業(yè)務(wù)過程）投資紀(jì)律投委會決策規(guī)則業(yè)務(wù)規(guī)范指引流程（從獲取項目信息到項目啟動）項目基礎(chǔ)分析項目投資評估投委會決策項目啟動虛擬團(tuán)隊1+4+X項目投資負(fù)責(zé)人+研發(fā)、營銷、成本、財務(wù)+支持團(tuán)隊階段性成果（對接項目啟動會）1.項目投資建議書(PPT)2.項目定位報告(市場、產(chǎn)品定位)3.項目預(yù)案4.目標(biāo)成本(土地版)5.投資測算模型/6.項目進(jìn)度計劃流程投資體系-業(yè)務(wù)流程要素一:流程信息化管理目的：規(guī)范、查詢、統(tǒng)計、項目成果要點：放棄項目——信息歸檔，回顧與查詢跟進(jìn)項目——確定土地屬性要點獲取項目——形成階段性成果

未獲取項目——跟蹤對手開盤、銷售情況

要素二–流程要素一:流程-投資發(fā)展部決策流程管理原則：全過程管理：對投資發(fā)展部新項目從信息獲取、論證、上會決策簽約和后續(xù)交接工作的全過程進(jìn)行管理。多專業(yè)配合：投資拓展人員需要整合營銷、研發(fā)、工程、財務(wù)、成本等專業(yè)資源共同完成投資決策工作。項目前期負(fù)責(zé)人：投資發(fā)展經(jīng)理作為土地拓展階段的項目負(fù)責(zé)人角色，牽頭項目的流程、專業(yè)協(xié)調(diào)、項目獲取和項目交接。確保從投資拓展到項目啟動的順利過渡：投資決策報告中各專業(yè)模塊的工作成果須具備延續(xù)性，現(xiàn)金流項目的投資決策報告須具備操作性，并且對主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和主要運(yùn)營節(jié)點進(jìn)行承諾。土地基礎(chǔ)分析項目評估投委會決策項目啟動新項目投資決策管理辦法要素一:流程放棄項目跟進(jìn)項目立項項目獲取項目項目狀態(tài)關(guān)鍵信息附件紙質(zhì)文檔項目基本信息表電子文檔運(yùn)營體系階段性成果要素一:流程原則、規(guī)范、方法公司應(yīng)根據(jù)戰(zhàn)略需要確立投資原則目的：強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略導(dǎo)向，明確拿地原則，推動戰(zhàn)略型發(fā)展而不是機(jī)會型發(fā)展。幾個維度：1、項目是否匹配公司產(chǎn)品線？2、項目是否匹配公司區(qū)域布局？3、公司是否有最低盈利要求？4、什么條件下進(jìn)入新城市？5、公司投資規(guī)模如何確定？6、公司資金風(fēng)險如何控制？要素二:紀(jì)律、規(guī)范、方法集團(tuán)應(yīng)根據(jù)財務(wù)預(yù)算確立投資規(guī)劃（財務(wù)部）目的：規(guī)劃指導(dǎo)投資，強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略導(dǎo)向幾個維度：1、公司發(fā)展目標(biāo)及規(guī)劃（銷售額、增長率等）2、全集團(tuán)財務(wù)預(yù)算規(guī)劃3、全集團(tuán)銷售規(guī)劃4、全集團(tuán)建安支出規(guī)劃5、全集團(tuán)投資規(guī)劃6、各地區(qū)投資規(guī)劃要素二:紀(jì)律、規(guī)范、方法建立集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化《預(yù)算》模版投委會決策目的：明確投委會成員、職責(zé)和決策規(guī)則，規(guī)范上會流程要點：上會成果及流程要求標(biāo)準(zhǔn)化的成果文件范本針對收購類項目，進(jìn)行上會特殊規(guī)范要求列示收購項目的關(guān)鍵信息點清晰表述收購模式風(fēng)險揭示與控制法務(wù)盡職調(diào)查的成果要素二:紀(jì)律、規(guī)范、方法上會申請?zhí)峤徊牧贤顿Y初審?fù)段瘯Q策準(zhǔn)許投資動作市場定位報告（營策）目的確立項目產(chǎn)品線和項目定位加強(qiáng)預(yù)案設(shè)計和后期營銷的目標(biāo)性；提供市場價格供投資虛擬團(tuán)隊參考。要素：產(chǎn)品定位客戶素描產(chǎn)品屬性競爭分析價格分析建立《市場定位報告》模版要素二:紀(jì)律、規(guī)范、方法項目投資預(yù)案深度要求（設(shè)計部）目的：明確預(yù)案流程、分工與職責(zé)、深度要求、成果管理要點：

3次預(yù)案研討會

2-3個預(yù)案方案綜合比較

1套價值最大化的預(yù)案指標(biāo)建立標(biāo)準(zhǔn)化《預(yù)投資階段項目案深度指引》要素二:紀(jì)律、規(guī)范、方法項目投資報告（投資部）目的：項目情況綜述、揭示項目風(fēng)險、整合項目資源。風(fēng)險揭示要點：地塊周邊潛在風(fēng)險評估地塊內(nèi)潛在風(fēng)險評估規(guī)劃問題風(fēng)險評估市政配套風(fēng)險評估要素二:紀(jì)律、規(guī)范、方法建立標(biāo)準(zhǔn)化《項目投資報告》項目投資測算模型（投資部+財務(wù)部）：項目開發(fā)數(shù)據(jù)（設(shè)計部）項目成本數(shù)據(jù)（成本部）項目財務(wù)成本項目綜合收益情況項目稅務(wù)籌劃（財務(wù)部）項目投資測算模型要素二:紀(jì)律、規(guī)范、方法項目成本測算模型（成本部）：項目開發(fā)數(shù)據(jù)和基本配置（設(shè)計部）項目建造成本數(shù)據(jù)項目地下成本優(yōu)化測算項目其他重要成本指標(biāo)項目成本測算模型要素二:紀(jì)律、規(guī)范、方法項目開發(fā)計劃（計審部）目的：為投資拓展階段制定項目計劃提供指導(dǎo)要點：一級計劃節(jié)點和標(biāo)準(zhǔn)時間要求1. 拿地時間2. 開工時間3.亮相時間4.項目首次開盤5.現(xiàn)金流平衡6.

竣工備案7.

交房標(biāo)準(zhǔn)計劃模版（計審）要素二:紀(jì)律、規(guī)范、方法公司并購與三股權(quán)收三購（法三務(wù)部+投資部三）目的：三梳理公三司并購三的核心三路徑和三模式要點：并購的三基本模三式并購的三業(yè)務(wù)流三程并購風(fēng)三險點及三對策外資房三地產(chǎn)的三并購策三略風(fēng)險調(diào)三查的要三素項目式公司三并購指三引盡職調(diào)查指三引并購業(yè)三務(wù)流程了解項三目基本素三質(zhì)初步測三算確定意三向法務(wù)初三評目標(biāo)土三地對價股權(quán)對三價計價資產(chǎn)債三權(quán)剝離目標(biāo)股三權(quán)架構(gòu)股權(quán)交三割進(jìn)度對價支三付進(jìn)度盡職調(diào)三查約定盡職調(diào)三查投資測三算項目預(yù)三案基本信三息核實初步調(diào)三查委托專三業(yè)機(jī)構(gòu)（法律三、審計評估）持續(xù)談三判確定合三同法律意三見書審計報三告評估報三告框架合三同意向書對價修三正先決條三件修正股權(quán)架三構(gòu)修正進(jìn)度修三正風(fēng)險補(bǔ)三償約定……正式合三同投資模三型終止協(xié)三議執(zhí)行投委會初審?fù)段瘯K審宗地權(quán)三屬規(guī)劃資三料投資模三型投資建三議書（包含三先決條三件）補(bǔ)充協(xié)三議法律文三書滿足投三委會要三求要素二:紀(jì)律、三規(guī)范、三方法投資團(tuán)三隊要三求財務(wù)視角管理視角市場視角決策流程階段性成果投資紀(jì)三律信息管三理投委會三規(guī)則投資測三算模型成本計劃方案深三度要求并購與三風(fēng)險客戶素三描啟動會運(yùn)營體系產(chǎn)品描三述競爭策三略土地風(fēng)三險評估項目投三資負(fù)責(zé)三人的全三視角-投資階三段各維三度關(guān)系三圖解要素三:團(tuán)隊投資項三目虛擬三團(tuán)隊-項目投三資負(fù)責(zé)三人牽頭投資發(fā)展經(jīng)三理：作為土三地拓展三階段的三項目負(fù)三責(zé)人角三色，牽三頭項目三的流程三、專業(yè)三協(xié)調(diào)、三項目獲三取，并三實現(xiàn)與三后續(xù)的三運(yùn)營負(fù)三責(zé)人的三項目交三接。對投資發(fā)展經(jīng)三理要求：機(jī)會發(fā)三展能力三：建立三渠道、三獲取信三息的效三率和質(zhì)三量項目預(yù)三判能力三：找到三項目要三素與公三司策略三的匹配三點資源整三合能力三：統(tǒng)籌三虛擬團(tuán)三隊，達(dá)三成項目三管理的三效果虛擬團(tuán)三隊職能三分工：項目投三資負(fù)責(zé)三人：牽三頭、組三織和協(xié)三調(diào)虛擬三團(tuán)隊資三源，并三對項目三投資操三作和項三目風(fēng)險三負(fù)責(zé)。項目營三銷經(jīng)理三：對項三目投資三方案中三項目定三位、價三格定位三、銷售三計劃負(fù)三責(zé)。項目研三發(fā)經(jīng)理三：對項三目投資三方案中三的產(chǎn)品三預(yù)案、三產(chǎn)品指三標(biāo)負(fù)責(zé)三。項目成三本經(jīng)理三：對項三目投資三方案中三的目標(biāo)三成本負(fù)三責(zé)。項目財三務(wù)經(jīng)理：對項三目投資測三算中的三財務(wù)部三分負(fù)責(zé)三。項目計三審經(jīng)理三：對項目投資方三案中的三計劃工三期部分負(fù)責(zé)。其他成三員：法務(wù)三、商業(yè)三等方面，三視項目三實際情三況由項三目投資三負(fù)責(zé)人三協(xié)調(diào)。要素三:團(tuán)隊階段性成果要三求階段性三成果目的：明確投三資拓展三階段必三要的工三作階段三和及對三應(yīng)工作三深度要三求，預(yù)三設(shè)成功三標(biāo)尺，三與項目三啟動對三接要點：6個成果三與啟動三階段對三接：項目投三資建議三書（PPT）項目定三位報告項目預(yù)三案目標(biāo)成三本（土三地版）投資測三算模型三（土地三版）項目進(jìn)三度計劃4個成功三標(biāo)尺預(yù)三設(shè)：土地三投資回三報率、三項目總?cè)独麧櫲?、項三目總貨值三、開工三開盤時三間要素四:階段性三成果土地拓展階段啟動階段責(zé)任人階段性成果與啟動階段對接

項目投資建議書（PPT）、項目進(jìn)度計劃①項目風(fēng)險預(yù)案、②項目進(jìn)度計劃項目負(fù)責(zé)人項目定位報告③市場定位（啟動版）；④售樓處、樣板房選址、定位、修建及開放計劃