房地產(chǎn)投資第一章

《房地產(chǎn)投資分析》

迪拜哈利法塔.房地產(chǎn)領(lǐng)域是中國(guó)的造富工廠據(jù)2011胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告，截至2010年底，中國(guó)千萬(wàn)富翁達(dá)96萬(wàn)人，億萬(wàn)富翁已達(dá)6萬(wàn)人。而這兩個(gè)數(shù)字還在迅速增大。2011年4月20日，招商銀行發(fā)布《2011中國(guó)私人財(cái)富報(bào)告》顯示，中國(guó)有50萬(wàn)人投資資產(chǎn)超過(guò)千萬(wàn)。千萬(wàn)富翁投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的熱情下降，投資移民意愿強(qiáng)烈，該報(bào)告受訪者的億萬(wàn)富翁中，約27%已經(jīng)完成了投資移民。報(bào)告顯示如下內(nèi)容：從《2011中國(guó)私人財(cái)富報(bào)告》說(shuō)起

報(bào)告將個(gè)人可投資資產(chǎn)1000萬(wàn)元以上的群體界定為高凈值人群。隨著我國(guó)陸續(xù)出臺(tái)多條房市調(diào)控政策，從限購(gòu)、貸款等方面對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，這一人群投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情呈下降趨勢(shì)。該報(bào)告顯示，投資性房地產(chǎn)在千萬(wàn)富翁資產(chǎn)配置的比重從2009年初的17.6%降到2011年初的13.7%。90%以上的受訪者表示將不再增加房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，一半的高凈值人士表示逐步在撤回房地產(chǎn)市場(chǎng)上的資金。繼續(xù)投資房地產(chǎn)的高凈值人士，投資方式也有所改變。從直接投資購(gòu)買(mǎi)住宅轉(zhuǎn)為更多地購(gòu)買(mǎi)商鋪，或通過(guò)房地產(chǎn)信托、基金等方式進(jìn)行間接投資。一、九成以上表示不再增加房地產(chǎn)投資近年來(lái)，中國(guó)個(gè)人境外資產(chǎn)增加迅速，2008年至2010年年均復(fù)合增長(zhǎng)率接近100%。以美國(guó)為例，中國(guó)投資移民的人數(shù)最近5年的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)73%。近60%接受調(diào)研的千萬(wàn)富翁已經(jīng)完成投資移民或有相關(guān)考慮。這一行為在越富有的人群，如個(gè)人可投資資產(chǎn)在1億元以上中，表現(xiàn)尤其明顯，約27%的人已經(jīng)完成了投資移民，而正在考慮投資移民的占比也高達(dá)47%。以美國(guó)為例，中國(guó)投資移民的人數(shù)最近5年的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到73%，某些移民國(guó)甚至迫于中國(guó)移民人數(shù)大增的壓力而提高了投資移民門(mén)檻，例如加拿大在去年就提高投資移民門(mén)檻，凈資產(chǎn)下限由80萬(wàn)加元增加到160萬(wàn)加元。二、近三成億萬(wàn)富翁已投資移民據(jù)美國(guó)移民局2010年第四季度發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在2010財(cái)年中，來(lái)自中國(guó)大陸的投資移民申請(qǐng)居全世界之最，占移民局全年發(fā)放的EB-5簽證總數(shù)的41%，共計(jì)772人。據(jù)美國(guó)移民局統(tǒng)計(jì)，2010年投資移民簽證獲得者的前五名來(lái)源地分別是中國(guó)大陸、韓國(guó)(295人/占16%)、英國(guó)(135/7%)、中國(guó)臺(tái)灣(94/5%)，以及印度(62/3%)，其他國(guó)家和地區(qū)總共獲得527份簽證，占總數(shù)28%。過(guò)去兩年里，由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)不景氣，全美各地涌現(xiàn)出許多以吸引投資移民為融資手段的區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。另外，過(guò)去五年里投資移民的批準(zhǔn)率逐年上升，2010年則為83%三、美國(guó)去年四成投資移民簽證發(fā)給中國(guó)大陸居民報(bào)告顯示，今年內(nèi)地富人將增至59萬(wàn)人，他們的個(gè)人可投資資產(chǎn)規(guī)模將達(dá)18萬(wàn)億元，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，他們熱衷投資境外市場(chǎng)及投資移民境外，境外資產(chǎn)規(guī)模近年以成倍速度增長(zhǎng)，尤其是重點(diǎn)投資香港，一半境外資產(chǎn)集中在香港。這給香港股市、樓市、投資移民等帶來(lái)巨大機(jī)遇。作為中國(guó)個(gè)人境外投資主要目的地的香港，2008年到2010年來(lái)內(nèi)地的個(gè)人投資，年均復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)70%，資產(chǎn)規(guī)模占中國(guó)個(gè)人境外資產(chǎn)的一半。2011年，隨著中國(guó)富人進(jìn)一步全球化資產(chǎn)配置與投資移民的需要，預(yù)期境外投資將進(jìn)一步高速增長(zhǎng)。四、一半境外資產(chǎn)集中在香港

報(bào)告顯示，去年中國(guó)的高凈值人群數(shù)量達(dá)到50萬(wàn)人，比2009年增加了9萬(wàn)人，年增長(zhǎng)率為22%。在中國(guó)50萬(wàn)的千萬(wàn)富翁中，北京市的千萬(wàn)富翁為4.4萬(wàn)人。去年中國(guó)高凈值人群共持有15萬(wàn)億元可投資資產(chǎn)，人均持有可投資資產(chǎn)約3000萬(wàn)元。2010年末，千萬(wàn)富翁數(shù)量超過(guò)1萬(wàn)人的15個(gè)省市合計(jì)擁有千萬(wàn)富翁40萬(wàn)人，占全國(guó)的80%。其中廣東省的千萬(wàn)富翁最多，約7萬(wàn)人，占全國(guó)千萬(wàn)富翁的15%，上海和北京分列二、三位，人數(shù)約為4.7萬(wàn)人和4.4萬(wàn)人。而千萬(wàn)富翁增長(zhǎng)率最快的天津、遼寧、湖南、四川和湖北5個(gè)省市，其增速超過(guò)30%。

2010年，中國(guó)個(gè)人可投資資產(chǎn)達(dá)到62萬(wàn)億元，而千萬(wàn)富翁持有的個(gè)人可投資資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到15萬(wàn)億元，這意味著50萬(wàn)名千萬(wàn)富翁的財(cái)富約占全國(guó)的四分之一五、北京千萬(wàn)富翁超4萬(wàn)人

A.房地產(chǎn)投資是資本市場(chǎng)的大象之舞，對(duì)資本大鱷是壁虎漫步，悠閑自在；對(duì)城市草民卻是壓跨駱駝的背上的最后一根稻草,每一個(gè)草民家庭關(guān)于房子都在有辛酸的血淚史。B.政策風(fēng)云左右房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，再饑餓的投資者要想在房地產(chǎn)這個(gè)口袋里掏到蛋糕，他得先看清高懸于蛋糕之上的政策高壓線，還有腳下的各種陷井。C.《房地產(chǎn)投資分析》課程的開(kāi)設(shè)旨在幫我們認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律，從專(zhuān)業(yè)角度分析投資項(xiàng)目的可行性，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，保證投資者能順利拿到想要的蛋糕。結(jié)論《房地產(chǎn)投資分析》

藍(lán)興洲主編

武漢理工大學(xué)出版社

2011年版本課程選用教材

學(xué)習(xí)目標(biāo)1.掌握房地產(chǎn)投資的含義、分類(lèi)、房地產(chǎn)投資分析的目的及基本過(guò)程，投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的含義；2.熟悉房地產(chǎn)的含義、房地產(chǎn)的屬性特征、房地產(chǎn)投資的特性；3.了解房地產(chǎn)起源與發(fā)展、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析與房地產(chǎn)估價(jià)的關(guān)系。第一章房地產(chǎn)投資分析概論一、房地產(chǎn)的含義（一）我國(guó)房地產(chǎn)的起源和發(fā)展①1987年10月，黨的十三大報(bào)告中提出房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念。②1988年，憲法修改，將不得出租土地的規(guī)定，改為：“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。③1995年1月1日，《房地產(chǎn)管理法》正式實(shí)施。④1998年23號(hào)文件宣布“從1998年下半年開(kāi)始，全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化⑤2003年到現(xiàn)在，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)投資的含義

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱(chēng)，是指在一定所有制關(guān)系下受一定所有權(quán)支配的房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)。說(shuō)到房地產(chǎn)，社會(huì)更注重對(duì)其權(quán)益的掌控。擁有了房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，便擁有了對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（二）《房地產(chǎn)管理法》對(duì)房地產(chǎn)的解釋《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ/T30-2003對(duì)房地產(chǎn)（realestate，realproperty）定義為：是指可開(kāi)發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。(三)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)表形式1：規(guī)劃土地房地產(chǎn)的表現(xiàn)形式2：土地和建筑物（國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）對(duì)房地產(chǎn)的定義：房地產(chǎn)（realestate,realproperty):土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。現(xiàn)在，又進(jìn)一步解釋為：土地、建筑物及其他土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。四）房地產(chǎn)估價(jià)中對(duì)房地產(chǎn)的定義A.土地:是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。B.建筑物:是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)。C.房屋:是指能遮風(fēng)避雨并供人居住、生產(chǎn)、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的工程建筑。D.構(gòu)筑物:是指橋梁、道路、隧道、煙囪、水塔等房屋以外的工程建筑，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)。房地產(chǎn)實(shí)物表現(xiàn)形式房地產(chǎn)又可稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)或者物業(yè)。廣義的房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的含義是一致的。所謂不動(dòng)產(chǎn)（immovableproperty）：指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。房地產(chǎn)還可以稱(chēng)為物業(yè)（property）：特指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類(lèi)建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等組成的單宗房地產(chǎn)實(shí)體以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。這是相對(duì)與在建工程而言。

（五）房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)和物業(yè)的關(guān)系是指依三法可以三上市交三易的可三開(kāi)發(fā)土三地及其三地上房三屋建筑三物，包三括物質(zhì)三實(shí)體和三依托于三物質(zhì)實(shí)三體上的三權(quán)益。（六）三房地產(chǎn)三投資分三析中房三地產(chǎn)的三含義上海陸三家嘴（一）三位置的三固定性（二）三壽命的三長(zhǎng)久性（三）三供給的三有限性（四）三價(jià)值的三保值增三值性二、房三地產(chǎn)的三屬性特三征201三0年南寧三各月成三交均價(jià)三圖搜房網(wǎng)三數(shù)據(jù)監(jiān)三控中心201三0年12月至201三1年1月對(duì)南三寧92個(gè)在售三樓盤(pán)價(jià)三格電話三調(diào)查得三出，20%樓盤(pán)價(jià)三格有下三降，46%樓盤(pán)價(jià)三格未變?nèi)€有34%樓盤(pán)價(jià)三格上漲三。一級(jí)市三場(chǎng)：201三0年5月-20三11年5月南寧三市土地三推出量三走勢(shì)圖三示(畝）宏觀調(diào)三控下的201三1年5月南寧三樓市報(bào)三告201三0年5月-20三11年5月南寧三市土地三成交量三和總建三筑面積三走勢(shì)圖三示5月市場(chǎng)三在售物三業(yè)均價(jià)785三3元/㎡，環(huán)比三下降0.8三%。排名三樓三盤(pán)名稱(chēng)三成交套三數(shù)三城區(qū)1、三榮三和?山水綠三城198三8興寧區(qū)2、三龍三光?普羅旺三斯162三0江南區(qū)3、三保三利?山水怡三城141三8興寧區(qū)4、三鳳三嶺名園103三5青秀區(qū)5、三紅三日?江景102三4江南區(qū)6、三聯(lián)三發(fā)?尚品851青秀區(qū)7、三融三晟?公園大三地845江南區(qū)8、三匯三東星城777江南區(qū)9、三云三星?城市春三天721西鄉(xiāng)塘三區(qū)10、三百花三苑小區(qū)698青秀區(qū)201三0年南寧三市區(qū)商三品房銷(xiāo)三售排行三榜廣西房三地產(chǎn)市三場(chǎng)的大三盤(pán)時(shí)代南寧房三價(jià)開(kāi)發(fā)三商與購(gòu)三房者的三博弈：三是真摔三還是假三摔？誰(shuí)先“三紅牌”三出局？誰(shuí)的“三外援”三力量大三？斷供或三資金鏈三斷裂政策支三持（五）三價(jià)值量三的高大三性（六）三權(quán)利的三政府限三制性（七）三權(quán)益的三流動(dòng)性三差（八）三價(jià)值影三響的外三部性二、房三地產(chǎn)的三屬性特三征（一）三投資的三概念投資是三指經(jīng)濟(jì)三主體（三個(gè)人或三機(jī)構(gòu)）三以獲得三未來(lái)貨三幣增值三或收益三為目的三，預(yù)先三墊付一三定量的三貨幣或三實(shí)物，三經(jīng)營(yíng)某三項(xiàng)事業(yè)三的經(jīng)濟(jì)三行為。按投資三對(duì)象存三在形式三的不同三，可將三投資分三為金融三投資和三實(shí)體投三資，金三融投資三包括證三券、存三款、外三匯等，三實(shí)體投三資包括三。珠寶三、藝術(shù)三品、黃三金和房三地產(chǎn)等三。三、房三地產(chǎn)投三資的含三義1、房地三產(chǎn)投資三的概念房地產(chǎn)三投資是三指經(jīng)濟(jì)三主體（個(gè)人三或機(jī)構(gòu)三）以獲三得未來(lái)三的房地三產(chǎn)收益三或資產(chǎn)三增值為三目的，三預(yù)先墊三付一定三數(shù)量的三貨幣或三實(shí)物，三直接或三間接地三從事或三參與房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)與經(jīng)三營(yíng)活動(dòng)三的經(jīng)濟(jì)三行為。2．房地三產(chǎn)投資三的目的對(duì)于房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)投資三者來(lái)說(shuō)三，其投三資的主三要目的三是獲取銷(xiāo)三售開(kāi)發(fā)三利潤(rùn)，此時(shí)三，銷(xiāo)售三收益就三變成了三銷(xiāo)售利三潤(rùn)。對(duì)于房三地產(chǎn)置三業(yè)投資三者來(lái)說(shuō)三，投資三的主要三目的是三為了獲取現(xiàn)三金流量三收益，也就三是將投三資購(gòu)入三的物業(yè)三出租給三最終的三使用者三，獲取三較為穩(wěn)三定的經(jīng)三常性收三入。（二）三房地產(chǎn)三投資的三含義1、按房三地產(chǎn)投三資形式三，可通?？扇譃橹比油顿Y三和間接三投資兩三類(lèi)。1）房地三產(chǎn)直接三投資，是指三投資者三直接參三與房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三或購(gòu)買(mǎi)三的過(guò)程三，參與三有關(guān)管三理工作三，包括三從取得三土地開(kāi)三始的開(kāi)三發(fā)投資三和面向三建成物三業(yè)的置三業(yè)投資三兩種形三式。（三）三房地產(chǎn)三投資的三分類(lèi)是指投三資者從三購(gòu)買(mǎi)土三地使用三權(quán)開(kāi)始三，通過(guò)三在土地三上的進(jìn)三一步開(kāi)三發(fā)投資三活動(dòng)，三即經(jīng)過(guò)三規(guī)劃設(shè)三計(jì)和工三程建設(shè)三等過(guò)程三，建成三可以滿三足人們?nèi)撤N需三要的房三地產(chǎn)產(chǎn)三品，然三后將其三推向市三場(chǎng)進(jìn)行三銷(xiāo)售，三轉(zhuǎn)讓給三新的投三資者或三使用者三，并通三過(guò)這個(gè)三轉(zhuǎn)讓過(guò)三程收回三投資、三獲取開(kāi)三發(fā)利潤(rùn)三的過(guò)程三。以上主三要是三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)企三業(yè)的三投資行三為A.房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)投三資是指面三向已具三備了使三用條件三或正在三使用中三的房地三產(chǎn)，以三獲取房三地產(chǎn)所三有權(quán)或三使用權(quán)三為目的三的投資三。其對(duì)象三可以是三市場(chǎng)上三的增量三房地產(chǎn)三（開(kāi)發(fā)三商新竣三工的商三品房）三，也可三以是市三場(chǎng)上的三存量房三地產(chǎn)（三舊有房三地產(chǎn)）三。B.房地產(chǎn)三置業(yè)投三資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理工作。具體形式包括：投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券、投資房地產(chǎn)投資信托基金、購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券等（2）房地三產(chǎn)間接三投資房地產(chǎn)投資的物業(yè)類(lèi)型主要包括A.居住物業(yè)B.商用物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施和特殊物業(yè)。2、按投三資物業(yè)三類(lèi)型劃三分。一、房三地產(chǎn)投三資的特三性受制于三房地產(chǎn)三的固定三性、流三動(dòng)性差三、外部三性等特三性，形三成了房三地產(chǎn)投三資區(qū)別三于其他三類(lèi)型投三資的重三要特性三。1．區(qū)位三選擇異三常重要南寧區(qū)三位選擇三以五象三區(qū)為發(fā)三展新重三點(diǎn)第二節(jié)三房地三產(chǎn)投資三的特性三和投資三分析的三含義南寧市三城市總?cè)w規(guī)劃三（201三0-2三020）1．城市三性質(zhì)：南寧三是廣西三壯族自三治區(qū)首三府，北三部灣經(jīng)三濟(jì)區(qū)中三心城市三，我國(guó)三西南地三區(qū)的重三要出海三通道和三交通樞三紐。2．主要三職能（1）廣西三壯族自三治區(qū)首三府：承擔(dān)三政治、三經(jīng)濟(jì)、三文化與三信息中三心職能三。（2）區(qū)域三性中心三城市：面向三中國(guó)與三東盟合三作的區(qū)三域性中三心城市三，區(qū)域三性物流三基地、三商貿(mào)基三地和加三工制造三業(yè)基地三，以及三區(qū)域性三信息中三心、交三通中心三和金融三中心。三承擔(dān)區(qū)三域現(xiàn)代三服務(wù)中三心與科三技創(chuàng)新三基地的三職能。（3）西南三出海大三通道的三綜合交三通樞紐：承擔(dān)三西南出三海大通三道的交三通樞紐三職能。3．發(fā)展目標(biāo)：加強(qiáng)區(qū)域協(xié)調(diào)與合作，進(jìn)一步強(qiáng)化南寧作為廣西壯族自治區(qū)首府的中心職能，發(fā)揮多區(qū)域合作的國(guó)際通道、交流橋梁和合作平臺(tái)作用，建設(shè)具有秀麗嶺南風(fēng)光、濃郁民族風(fēng)情、鮮明時(shí)代風(fēng)貌的現(xiàn)代化宜居生態(tài)園林城市。4．城市規(guī)模（①市域總?cè)丝?010年控制在690～710萬(wàn)人左右；2020年控制在780～800萬(wàn)人左右，年平均增長(zhǎng)8～9萬(wàn)人。②中心城人口2010年控制在210萬(wàn)人以?xún)?nèi);2020年控制在300萬(wàn)人以?xún)?nèi)。（目前南寧市中心城人口有180—190萬(wàn)）③城鎮(zhèn)化水平2010年城鎮(zhèn)人口340-360萬(wàn)人（按350萬(wàn)人計(jì)），城鎮(zhèn)化水平48-52％（按50％計(jì)，年均遞增1.1％）；2020年城鎮(zhèn)人口470-505萬(wàn)人（按500萬(wàn)人計(jì)），城鎮(zhèn)化水平60-65％（按63％計(jì)，年均遞增1.2％）。③城三鎮(zhèn)化水三平201三0年城鎮(zhèn)三人口340三-36三0萬(wàn)人（三按350萬(wàn)人計(jì)三），城三鎮(zhèn)化水三平48-三52％（按50％計(jì)，三年均遞三增1.1％）；202三0年城鎮(zhèn)三人口470三-50三5萬(wàn)人（三按500萬(wàn)人計(jì)三），城三鎮(zhèn)化水三平60-三65％（按63％計(jì)，三年均遞三增1.2％）。（2）用地三規(guī)模①201三0年，中三心城建三設(shè)用地三規(guī)模控三制在216三km2，人均三控制在103三m2。②202三0年，中三心城建三設(shè)用地三規(guī)模控三制在300三km2，人均三控制在100三m2城市規(guī)三劃展現(xiàn)三未來(lái)南三寧十年三藍(lán)圖【交通樞三紐】鳳嶺、三五象將三建火車(chē)三站三岸高三速收費(fèi)三站將向三東遷移14公里，三將新建三東部繞三城高速三，在交三通樞紐三方面，三南寧將三吸取其三他城市三的經(jīng)驗(yàn)三教訓(xùn)，三會(huì)在環(huán)三線上多三增加城三市道路三的連接三點(diǎn)，讓三城市主三干路網(wǎng)三規(guī)劃打三破以前三環(huán)線夾三狀式，三逐步形三成網(wǎng)格三狀主骨三架，不三再以環(huán)三線作為三追求的三合理模三式。公路骨三架為“四橫四三縱”“四橫三”將以秀廂大三道—昆侖大三道、民三族大道三、白沙三大道、三五象大三道連接?xùn)|三西；“三四縱”三以壯錦大三道、南三建路-友誼路三、銀海三大道、三舊的環(huán)三城高速連接南三北。鐵路東三起湘桂三線邕寧三站，西三至南昆三線揚(yáng)美三站，南三至南防三線吳圩三站。樞三紐中共三有車(chē)站13個(gè)，其三中鳳嶺三、五象三還將建三火車(chē)站三。輕軌建設(shè)除三了原來(lái)三的兩條三骨干線三外，將三建5條輔線三，市區(qū)三內(nèi)軌道三交通線三路總長(zhǎng)191公里，三全線共三設(shè)車(chē)站122座，換三乘站21座。發(fā)達(dá)的三交通網(wǎng)三絡(luò)南寧公三布6條輕軌三規(guī)劃路三線形三成環(huán)形三放射型三線網(wǎng)【五象區(qū)三將出現(xiàn)三新城】200三6年8月3日，原三自治區(qū)三黨委書(shū)三記劉奇三葆提出三：南寧三市要實(shí)三施重點(diǎn)三向南戰(zhàn)三略，開(kāi)三發(fā)新區(qū)三，集中三力量搞三好五象三新區(qū)的三建設(shè)，三力爭(zhēng)核三心區(qū)今三后五年三初具規(guī)三模。更長(zhǎng)一三個(gè)時(shí)期三的目標(biāo)三是進(jìn)一三步拓展三五象新三區(qū)，在三這個(gè)方三向上再造一三個(gè)新南三寧。劉奇三葆書(shū)記三還提出三，南寧三市城市三發(fā)展方三向可以三確定為三“以邕江三為軸線三，西建三東擴(kuò)，三完善江三北，提三升江南三，重點(diǎn)三向南”。這是一三個(gè)具有三戰(zhàn)略性三、全局三性和超三前性的三重大決三策?！疚逑髤^(qū)三將出現(xiàn)三新城】按照《總體規(guī)三劃》，將重三點(diǎn)打造三五象新三區(qū)，在三這里，三將規(guī)劃三面積175平方公三里，北三起邕江三、南至三那馬、三西自水三塘江，三東至八三尺江包三括整個(gè)三邕寧老三城區(qū)這三廣大區(qū)三域，將新區(qū)三定位為三：北部三灣經(jīng)濟(jì)三區(qū)的總?cè)炕厝?，自治三區(qū)的先三進(jìn)制造三業(yè)基地三，南寧三市新的三行政、三文體、三商業(yè)中三心，物三流、制三造業(yè)基三地。對(duì)三如此遼三闊的區(qū)三域進(jìn)行三開(kāi)發(fā)，三就現(xiàn)在三來(lái)說(shuō)，三將采取三分期開(kāi)三發(fā)建設(shè)三，首先三，要集三中有限三的人力三、財(cái)力三、物力三，將蟠三龍小區(qū)三所在位三置的18平方公三里作為三核心區(qū)一、房三地產(chǎn)投三資的特三性2．適于三進(jìn)行長(zhǎng)三期投資3．需要三適時(shí)的三更新改三造投資4．投資三價(jià)值難三以判斷三因而易三產(chǎn)生資三本價(jià)值三風(fēng)險(xiǎn)5．變現(xiàn)三性差6．易受三政策影三響7．需要三具備專(zhuān)三業(yè)知識(shí)8．存在三效益外三溢和轉(zhuǎn)三移二、房三地產(chǎn)投三資分析三的含義（一）三房地產(chǎn)三投資分三析的概三念房地產(chǎn)三投資分三析，是三房地產(chǎn)三項(xiàng)目在三投資活三動(dòng)之前三，由房三地產(chǎn)投三資者或三委托的三專(zhuān)業(yè)人三員，對(duì)三房地產(chǎn)三投資項(xiàng)三目的經(jīng)三濟(jì)運(yùn)行三方面為三重點(diǎn)，三進(jìn)行科三學(xué)的預(yù)三測(cè)分析三和評(píng)價(jià)三論證過(guò)三程。房地產(chǎn)三投資分三析的目三的是研三究房地三產(chǎn)投資三項(xiàng)目的三財(cái)務(wù)可三行性及三選擇最三佳投資三方案，三為投資三決策提三供可靠三的、科三學(xué)的依三據(jù)。房地產(chǎn)三投資分三析不同三于項(xiàng)目三可行性三研究?？尚行匀芯渴侨龑?duì)項(xiàng)目三的技術(shù)三、經(jīng)濟(jì)三、工程三、環(huán)境三等各方三面進(jìn)行三的全面三論證過(guò)三程，是三國(guó)家投三資建設(shè)三程序中三的重要三組成部三分。（二）為什么三要進(jìn)行三房地產(chǎn)三投資分三析①為房三地產(chǎn)投三資決策三作出選三擇。②幫助三投資者三在各種三限制條三件下，三如可承三受的風(fēng)三險(xiǎn)、所三要求的三投資收三益率以三及城市三規(guī)劃的三約束等三，使投三資獲得三最大的三效益。③預(yù)測(cè)三投資收三益；④收益三獲得的三時(shí)間不三同需要三校正；分析三收益的三置信程三度即風(fēng)三險(xiǎn)程度（三）三房地產(chǎn)三投資分三析的任三務(wù)為投資者指明投資方向2．為投資者提供運(yùn)作方式3．為投資者預(yù)測(cè)投資效益4、為投資者分析投資風(fēng)險(xiǎn)并提供避險(xiǎn)方法③1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)2、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)方案的選擇3、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的估算4、資金籌措和融資方案的選擇5、財(cái)務(wù)分析6、不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析7、決策分析三、房三地產(chǎn)投三資分析三的基本三過(guò)程一、房三地產(chǎn)投三資分析三與估價(jià)三的關(guān)系（一）三內(nèi)涵不三同房地產(chǎn)三投資分三析是在三房地產(chǎn)三投資活三動(dòng)的前期，投資三者運(yùn)用三自己及三投資分三析人員三的知識(shí)三與能力三，全面三地調(diào)查三投資項(xiàng)三目的各三方制約三因素，三對(duì)所有三可能的三投資方三案進(jìn)行三比較論三證，從三中選擇三最佳方三案并保三證投資三有較高三收益水三平的分三析活動(dòng)三。房地產(chǎn)三估價(jià)則三是是根三據(jù)特定目三的，對(duì)特三定房地三產(chǎn)在特三定時(shí)間三的特定三價(jià)值進(jìn)三行分析三、測(cè)算三和判斷三并提供三相關(guān)專(zhuān)三業(yè)意見(jiàn)三的活動(dòng)三。第三節(jié)三房地三產(chǎn)投資三分析與三房地產(chǎn)三估價(jià)的三關(guān)系（二）三依據(jù)不三同（三）三參與人三員不同（四）三使用的三方法不三同（五）三使用的三價(jià)值標(biāo)三準(zhǔn)不同房地產(chǎn)三投資分三析與估三價(jià)的關(guān)三系1．交易三價(jià)格通常交三易價(jià)格三是指實(shí)三際交易三過(guò)程中三發(fā)生的三歷史價(jià)三格，即三實(shí)際發(fā)三生的成三交價(jià)，三是由買(mǎi)三賣(mài)雙方三通過(guò)議三價(jià)過(guò)程三決定的三。交易價(jià)三格可作三為預(yù)測(cè)三未來(lái)交三易價(jià)格三的基礎(chǔ)三，但隨三著交易三日期與三預(yù)測(cè)日三期相距三長(zhǎng)遠(yuǎn)，三交易價(jià)三格的參三考價(jià)值三越來(lái)越三低。房地產(chǎn)三估價(jià)中三的市場(chǎng)三比較法三就是以三近期同三區(qū)域同三類(lèi)房地