房地產(chǎn)上海青浦別墅項(xiàng)目市場(chǎng)及定位

上海華燕置業(yè)策劃有限公司二零零四年四月青浦高涇路項(xiàng)目市場(chǎng)研究及市場(chǎng)定位建議多元價(jià)值觀的客戶(hù)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)差異化目標(biāo)集中潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可以把握的成本控制已存在和將來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手思維脈絡(luò)圖宏觀市場(chǎng)分析上海別墅板塊市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析市場(chǎng)建議尋找產(chǎn)品與市場(chǎng)最佳契合點(diǎn)1、尋找競(jìng)爭(zhēng)板塊的特殊性2、開(kāi)拓市場(chǎng)的空白點(diǎn)尋找產(chǎn)品的唯一性錯(cuò)位化的產(chǎn)品市場(chǎng)定位上海別墅宏觀市場(chǎng)分析（一）、總體市場(chǎng)分析2003年上海別墅平均月上漲點(diǎn)數(shù)1.1％，上漲水平略低于中房上海住宅指數(shù)（2％）的水平（二）、供應(yīng)分析2003年：供應(yīng)總量： 359.6萬(wàn)m2占地面積： 1058.3萬(wàn)m2新上市別墅總占地面積： 485萬(wàn)m2平均容積率： 0.342002年：供應(yīng)總量： 540萬(wàn)m2占地面積： 1900萬(wàn)m2平均容積率：0.281、供應(yīng)量分析2、分布區(qū)域分析松江區(qū)閔行區(qū)浦東新區(qū)青浦區(qū)長(zhǎng)寧區(qū)南匯區(qū)嘉定區(qū)徐匯區(qū)奉賢區(qū)普陀區(qū)寶山區(qū)截止03年12月31日止，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市別墅項(xiàng)目區(qū)域分布排行為：1、松江區(qū)：23％2、閔行區(qū)：19％3、浦東新區(qū)：17％4、青浦區(qū)和長(zhǎng)寧區(qū)各占：11％5、南匯區(qū)：8％6、徐匯區(qū)和嘉定區(qū)各占：3％7、普陀區(qū)和奉賢區(qū)各占：2％8、寶山區(qū)：1％3、別墅類(lèi)型分析獨(dú)立式別墅聯(lián)排別墅疊加式別墅雙拼別墅聯(lián)體別墅截止03年12月31日止，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市各類(lèi)別墅市場(chǎng)分額為：1、獨(dú)立式別墅：49％2、聯(lián)體別墅：23％3、雙拼別墅：13％4、疊加式別墅：12%5、聯(lián)排別墅：3％小于150萬(wàn)元：4477(套數(shù))、29(樓盤(pán)個(gè)數(shù))150~300萬(wàn)元：7404(套數(shù))、54(樓盤(pán)個(gè)數(shù))300~500萬(wàn)元：3969(套數(shù))、35(樓盤(pán)個(gè)數(shù))500~1000萬(wàn)元：2986(套數(shù))、20(樓盤(pán)個(gè)數(shù))大于1000萬(wàn)元：861(套數(shù))、8(樓盤(pán)個(gè)數(shù))總計(jì)：19697套、147個(gè)4、在售別墅市場(chǎng)價(jià)格分布2002年上海市別墅客戶(hù)分布上海本地外省市港澳臺(tái)外籍2003年上海別墅客戶(hù)分布外地外籍上海本地（三）、小結(jié)隨著2003年整個(gè)上?！皠e墅年”的影響，別墅呈現(xiàn)出持續(xù)熱銷(xiāo)的局面，受這一因素的持續(xù)效應(yīng)，預(yù)計(jì)今年的別墅供給量將不低于2003年。別墅需求較旺，上海市別墅的保有量不斷上升，從1990年200多萬(wàn)平方米上升到了2003年1200多萬(wàn)平方米；獨(dú)立別墅的客戶(hù)來(lái)源是以非滬籍人士，上海本地客源，外地客戶(hù)三分天下，聯(lián)屋以及疊加別墅主要是以上海本地客源為主；客戶(hù)對(duì)于別墅的認(rèn)識(shí)也發(fā)生了變化，不再簡(jiǎn)單拘泥于別墅產(chǎn)品的簡(jiǎn)單再?gòu)?fù)制，而是更注重細(xì)部產(chǎn)品、景觀、生活方式等的綜合因素；綜上所述：未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，別墅的供應(yīng)與需求將維持在平穩(wěn)狀態(tài)，但別墅價(jià)格將穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。上海主要?jiǎng)e墅板塊分析趙巷板塊徐涇板塊淀山湖板塊龍東大道沿線滬南公路沿線南六公里沿線佘山板塊松江大學(xué)城板塊莘閔板塊九亭-泗涇板塊上海別墅分布示意圖位于318沿線，以文明遐邇的淀山湖和朱家角為依托形成的特殊的別墅板塊別墅特征：目前在售項(xiàng)目多數(shù)為尾盤(pán)或預(yù)備交房，以中高檔的獨(dú)立別墅為主，主力總價(jià)在500萬(wàn)以下，小區(qū)綜合容積率多數(shù)在0.3左右,其中是上海開(kāi)發(fā)度假型別墅較早的區(qū)域；發(fā)展趨勢(shì)：由于景觀的稀缺性和唯一性，該地區(qū)的開(kāi)發(fā)步伐將逐步朝著高檔型度假別墅的發(fā)展方向繼續(xù)發(fā)展；1、淀山湖板塊三一八國(guó)道沿線盈湖三島佳邸別墅綠洲江南園太陽(yáng)島高爾夫溫泉?jiǎng)e墅國(guó)際華城12345以上別墅項(xiàng)目共開(kāi)發(fā)占地面積1754畝物業(yè)形態(tài)分析目前本地區(qū)別墅項(xiàng)目多數(shù)為尾盤(pán)，以獨(dú)立別墅為絕對(duì)主力總價(jià)分析總價(jià)集中在500萬(wàn)以下，但其中也有如綠洲江南園1000萬(wàn)以上/棟的獨(dú)立別墅代表樓盤(pán)分析綠洲江南園占地面積： 31.8萬(wàn)平方米建筑面積： 5.57萬(wàn)平方米

容積率： 0.175小區(qū)組成： 共143棟獨(dú)立別墅單套面積： 295-645M2花園面積： 1000-2000M2目前售價(jià)： 單價(jià)17000-23000元/M2特色： 依800畝大淀湖而居， 獨(dú)棟占地面積大，容積 率小，總價(jià)高，是高檔 型獨(dú)棟別墅的代表2、趙巷板塊依托A9趙巷出口的這一先天優(yōu)勢(shì)，即將形成的中高檔的別墅區(qū)；別墅特征：該板塊是由青浦區(qū)政府全新規(guī)劃的重點(diǎn)別墅區(qū)，目前該地區(qū)多數(shù)樓盤(pán)尚在前期規(guī)劃中，依賴(lài)于淀浦河的水景資源，規(guī)劃成特色的水景別墅聚積區(qū)；案例：中海翡翠湖岸、古北佘山國(guó)際別墅、恒聯(lián)名人世家；發(fā)展趨勢(shì)：趙巷特色別墅區(qū)共計(jì)規(guī)劃8570畝用地為別墅用地，目前這一地區(qū)目前大量的土地已被批租，且多數(shù)已進(jìn)入待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，并且隨著整個(gè)開(kāi)發(fā)用地的向南推進(jìn)，該板塊將與松江的佘山板塊自然連接在一起，形成大片的中高檔別墅板塊聚集區(qū)。古北佘山國(guó)際別墅上海德天置業(yè)地塊恒聯(lián)名人世家上海祥逸置業(yè)地塊中海翡翠湖岸國(guó)中水景休閑度假村總規(guī)劃用地：8570畝，劃分了將近15個(gè)別墅地塊，進(jìn)度最快的將于04年4月底開(kāi)盤(pán)古北佘山國(guó)際別墅恒聯(lián)名人世家超大型會(huì)所：超市、銀行、餐廳國(guó)中水景度假村中海翡翠湖岸綠地集團(tuán)凱迪企業(yè)具體布三局北部：主要分三布在方三松公路三的東西三兩側(cè)，三這些地三塊的招三投標(biāo)較三早，目三前地塊三已開(kāi)始三動(dòng)工或三是項(xiàng)目三結(jié)構(gòu)封三頂，容三積率均三低于0三.3，三產(chǎn)品以三低密度三的獨(dú)幢三別墅為三主，價(jià)三格也都三在萬(wàn)元三以上。南部：南部地三塊20三03年三年底才三開(kāi)始招三標(biāo)，推三出的兩三個(gè)地塊三容積率三都在0三.5左三右。剩三余待開(kāi)三發(fā)用地三容積率三也控制三在0.三5左右三，容積三率決定三了這些三地塊將三開(kāi)發(fā)獨(dú)三幢、雙三拼、聯(lián)三排等混三合型的三別墅。已確定三項(xiàng)目趙巷別三墅板塊三的供應(yīng)三量預(yù)計(jì)三應(yīng)在2三00-三260三萬(wàn)平方三米，以上已三確定的三項(xiàng)目的三總供應(yīng)三量約為三64.三4萬(wàn)平三方米。中海翡三翠湖岸占地面三積：三40萬(wàn)三平方米建筑面三積：三8.5三萬(wàn)平方三米容積率三： 0三.23三8小區(qū)組三成：三218三棟獨(dú)立三別墅單套面三積：三300三-58三0M2花園面三積：三400三-12三00M2開(kāi)盤(pán)時(shí)三間：三04年三5月目前報(bào)三價(jià)：三單價(jià)1三200三0-1三500三0元/三M2特色：三水三景休閑三特色代表樓三盤(pán)分析古北佘三山國(guó)際三別墅占地面三積：三27.三73萬(wàn)三平方米建筑面三積：三6.9三3萬(wàn)平三方米容積率三： 0三.25小區(qū)組三成：三190三棟獨(dú)立三別墅單套面三積：三250三-46三0M2花園面三積：三400三-15三00M2開(kāi)盤(pán)時(shí)三間：三04年三6月上三旬目前報(bào)三價(jià)：三預(yù)計(jì)單三價(jià)10三000三多元/三M2特色：三居三住+旅三游度假三型別墅恒聯(lián)名三人世家占地面三積：三26萬(wàn)三平方米建筑面三積：三6.5三萬(wàn)平方三米容積率三： 0三.25小區(qū)組三成：三150三棟獨(dú)立三別墅單套面三積：三300三-40三0多M2花園面三積：三500三-14三00M2開(kāi)盤(pán)時(shí)三間：三04年三5月目前報(bào)三價(jià)：三預(yù)計(jì)單三價(jià)10三000三元三/M2特色：三中三式江南三園林三風(fēng)格小結(jié)：該板塊三地理位三置優(yōu)越三（A9三公路第三一下匝三道口）三，路三網(wǎng)交通三相當(dāng)便三捷，南三面為上三海唯一三的國(guó)家三級(jí)佘山三旅游度三假區(qū)，三西側(cè)為三淀山湖三旅游度三假區(qū)，三居住與三度假功三能均較三為凸出三；趙巷特三色別墅三板塊是三由青浦三政府統(tǒng)三一規(guī)劃三，統(tǒng)一三開(kāi)發(fā)，三統(tǒng)一協(xié)三調(diào)，大三型公共三綠地，三休閑度三假村、三學(xué)校等三都由政三府在先三前規(guī)劃三的指定三位置配三備，避三免了區(qū)三域建設(shè)三造成的三資源浪三費(fèi)，并三且保證三了建后三的經(jīng)營(yíng)三性問(wèn)題三；趙巷板三塊在分三為兩北三兩個(gè)板三塊，北三部地區(qū)三以中高三檔的純?nèi)?dú)立別三墅為主三，容積三率基本三都在0三.25三以下，三南部地三區(qū)規(guī)劃三容積率三在0.三5左右三，由于三容積率三相差近三一倍，三南部地三區(qū)的別三墅產(chǎn)品三與北部三地區(qū)會(huì)三有一定三的差異三性，以三混合型三的產(chǎn)品三進(jìn)入市三場(chǎng)，預(yù)三計(jì)其為三中檔市三場(chǎng)定位三，上市三時(shí)間最三早為明三年上半三年。是虹橋三和古北三的延伸三，大西三郊的延三續(xù)，依三托滬青三平公路三發(fā)展擁有大三都會(huì)、三銀濤、三草原三三個(gè)高爾良好的交通狀況：滬青平公路，318國(guó)道，虹橋機(jī)場(chǎng)，外環(huán)線配套設(shè)施齊全：國(guó)際學(xué)校眾多，生活設(shè)施齊全別墅發(fā)展：早期聯(lián)排為主，目前主要為獨(dú)立代表物業(yè)：早期擁有久事西郊花園、亞洲花園、安盛杉莊等；近期的代表九溪十八島、居禮、長(zhǎng)堤花園、湖畔佳苑等；板塊概三述3、徐涇板三塊居禮西郊九溪十八島銀濤高爾夫金水灣西郊美林館西郊大公館豪都國(guó)際花園湖畔佳苑麗都別墅長(zhǎng)堤花園大豪山林綠波花園西郊園中園瑞虹西郊花園西郊紫郡本案本案居禮瑞虹西郊花園西郊紫郡形態(tài)和三價(jià)格分三布產(chǎn)品形三態(tài)從周邊三的別墅三供給情三況分析三，獨(dú)立三別墅占三到近8三成，而三獨(dú)立與三雙拼的三混合型三產(chǎn)品僅三占到1三5%，三說(shuō)明該三區(qū)域是三一個(gè)以三獨(dú)立別三墅為主三導(dǎo)供應(yīng)三的板塊三市場(chǎng)。以五百三萬(wàn)以上三的高檔三別墅為三主價(jià)格分三析周邊二三手別墅三價(jià)格周邊早三期的二三手聯(lián)排三別墅的三售價(jià)在三800三0-9三000三元左右三，獨(dú)立三別墅的三拋盤(pán)價(jià)三在13三000三-15三000三元之間。容積率三分析該地區(qū)三的綜合三容積率三多集中三于0.三2-0三.4的三區(qū)間內(nèi)三，區(qū)域三供給的三個(gè)案多三以中高三檔產(chǎn)品三為主；供應(yīng)面三積分析別墅形式獨(dú)立聯(lián)體供應(yīng)面積260-900205-261集中面積320-380225-240單位：三平方米獨(dú)立別三墅集中三于32三0-3三80之三間，聯(lián)三排別墅三集中于三225三-24三0之間；代表樓三盤(pán)分析居禮占地面三積：三10萬(wàn)三平方米建筑面三積：三2.3三萬(wàn)平方三米容積率三： 0三.23小區(qū)組三成：三72棟三獨(dú)立別三墅單套面三積：三274三-59三1M2綠化率三： 7三0％尾盤(pán)價(jià)三格：三900三0-1三300三0元/三M2交房時(shí)三間：三03年三6月特色：三是三徐涇板三塊目前三唯一的三現(xiàn)代風(fēng)三格別墅三，且定三位為投三資型別三墅，現(xiàn)三租賃狀三況非常三好，租三賃價(jià)格三是周邊三別墅項(xiàng)三目的兩三倍三左右三。九溪十三八島占地面三積：三33.三3萬(wàn)平三方米建筑面三積：三8.3三萬(wàn)平方三米容積率三： 0三.25小區(qū)組三成：三一期1三42棟三獨(dú)立別三墅二期5三6棟獨(dú)三立別墅單套面三積：三350三-65三0M2花園面三積：三500三-20三00M2尾盤(pán)價(jià)三格：三120三00-三220三00元三/M2交房時(shí)三間：三03年三4月特色：三是三徐涇板三塊目前三體量最三大的項(xiàng)三目，水三域面積三達(dá)3萬(wàn)三平方米三，三水景資三源豐富三且優(yōu)美三，且產(chǎn)三品上較三在競(jìng)爭(zhēng)三力。西郊紫三郡占地面三積：三17.三3萬(wàn)平三方米建筑面三積：三9.9三容積率： 0.57小區(qū)組成： 共148棟獨(dú)立別墅單套面積： 270-800M2花園面積： 400-1000M2開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 03年12月27日交房日期： 05年3月價(jià)格： 一期9000-12000元/M2，預(yù)計(jì)二期10000元/M2左右銷(xiāo)售率： 共分三期開(kāi)發(fā)，一期銷(xiāo)售率100％，二期未開(kāi)盤(pán)環(huán)水島三語(yǔ)綠波三花園占地面三積：三20萬(wàn)三平方米建筑面三積：三5.7三萬(wàn)平方三米容積率三： 0三.29小區(qū)組三成：三36棟三獨(dú)立別三墅8戶(hù)雙三拼別墅單套面三積：三228三-47三3M2花園面三積：三800三-15三00M2開(kāi)盤(pán)時(shí)三間：三一期0三2年9三月6日交房日三期：三03年三6月價(jià)格：三均三價(jià)76三00元三/M2銷(xiāo)售率三： 共三分三期三開(kāi)發(fā)，三一期、三二期銷(xiāo)三售率1三00％三，三期三未開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商規(guī)模(萬(wàn)m2）推出日期地址泰星別墅三期泰星房產(chǎn)1.362004年徐涇鎮(zhèn)七號(hào)地塊綠波花園三期信力房產(chǎn)未定2004.下半年徐涇鎮(zhèn)前元路222號(hào)銀濤高爾夫別墅三期銀濤高爾夫占地650畝未定滬青平公路2222號(hào)瑞虹西郊花園（暫名）大地房產(chǎn)4.42004.6徐涇鎮(zhèn)麗都別墅二期國(guó)偉置業(yè)0.52004下半年高涇路428號(hào)徐涇板三塊潛在三供應(yīng)量三分析預(yù)計(jì)區(qū)三域內(nèi)潛三在的供三應(yīng)量（三包括本三項(xiàng)目在三內(nèi)）將三在35三-40三萬(wàn)平方三米左右三，區(qū)域三放量仍三然較大三；板塊特三征及發(fā)三展趨勢(shì)特點(diǎn)：徐涇鎮(zhèn)三目前的三別墅供三應(yīng)量主三要集中三在高涇三路沿線三和31三8國(guó)道三沿線，三別墅案三量排布三比較密三集；由于該三板塊是三虹橋和三古北別三墅帶的三延伸段三，別墅三區(qū)形成三較全，三目前已三相當(dāng)成三熟，中三高檔別三墅的區(qū)三域形象三已深入三人心；板塊開(kāi)三發(fā)較早三，與鄰三近新形三成的趙三巷板塊三相比，三交通網(wǎng)三絡(luò)設(shè)施三較差，三環(huán)境較三為雜亂三，配套三重復(fù)建三設(shè)，資三源嚴(yán)重三浪費(fèi)；發(fā)展趨三勢(shì)：從整個(gè)三西南部三別墅板三塊的發(fā)三展來(lái)看三，將曾三現(xiàn)出梯三級(jí)劃分三的一個(gè)三狀勢(shì)：三九亭-三莘閔板三塊仍將三以經(jīng)濟(jì)三型別墅三為主導(dǎo)三的中檔三別墅群三，本項(xiàng)三目所在三的徐涇三板塊將三和新起三的趙巷三板塊繼三續(xù)定格三于中高三檔的板三塊，而三佘山板三塊將獨(dú)三霸高檔三別墅區(qū)三的地位三。三一八三國(guó)道別三墅市場(chǎng)三小結(jié)1、淀山湖三板塊主三要是以三旅游度三假型功三能為核三心競(jìng)爭(zhēng)三力的的三別墅板三塊；2、徐三涇板塊三作為老三虹橋地三區(qū)的延三伸段，三已形成三中高檔三別墅的三聚集區(qū)三；3、目三前的別三墅市場(chǎng)三中最為三關(guān)注的三是青浦三的趙巷三板塊，三其由于三相對(duì)地三理位置三較佳，三統(tǒng)一規(guī)三劃，資三源合理三調(diào)配，三形成了三別墅市三場(chǎng)中的三“古北三效應(yīng)”三；對(duì)周三邊區(qū)域三的別墅三板塊開(kāi)三發(fā)有較三大的牽三制作用三；4、目三前徐涇三、趙巷三、淀山三湖三個(gè)三板塊已三形成了三各具鮮三明特色三的別墅三板塊群三，但依三時(shí)間界三定，趙三巷別墅三板塊作三為別墅三開(kāi)發(fā)中三的新生三力量擁三有無(wú)可三比擬的三諸多利三好因素三；項(xiàng)目思三考：在別墅三板塊特三征較為三分明的三今天，三如何把三握徐涇三地區(qū)自三身較為三成熟的三板塊特三征，錯(cuò)三位化地三避開(kāi)趙三巷“古三北效應(yīng)三”，抓三住產(chǎn)品三個(gè)性化三的一面三，將成三為本項(xiàng)三目立足三于市場(chǎng)三的關(guān)鍵三。項(xiàng)目分三析1、項(xiàng)三目概述項(xiàng)目位三置概況三：東臨高三涇路西至嘉三金高速三公路南近滬三青平高三速公路北靠西三郊九溪三十八島本案地塊滬青平高速公路高涇路嘉金高速公路2、項(xiàng)三目經(jīng)濟(jì)三指標(biāo)建設(shè)用三地面積三：3三830三05三M2總建筑三面積：三106三028三M2容積率三：三0.三3建筑密三度：三1三2.2三%綠化率三：三58三％總戶(hù)數(shù)三：三29三0戶(hù)3、交三通概況周邊三三面臨路三，出行三方便高涇路三目前路三面情況三較差，三滬青平三高速公三路 的三中春路三段車(chē)流三較慢，三特別是三上下班三時(shí)間項(xiàng)目西三、南均三臨高速三公路，三但并無(wú)三匝道口三， 增三加了出三行的時(shí)三間；配套主三要依托三區(qū)域：徐涇板三塊別墅三區(qū)；虹橋商三業(yè)圈；七寶商三業(yè)圈；徐涇鎮(zhèn)三中心商三業(yè)圈；項(xiàng)目?jī)?nèi)三部的配三套規(guī)劃三。4、生三活配套三概況項(xiàng)目S三.W.三O.T三分析項(xiàng)目?jī)?yōu)三勢(shì)Str三eng三th上海目三前別墅三市場(chǎng)呈三現(xiàn)供需三兩旺的三態(tài)勢(shì)；徐涇別三墅板塊三為虹橋三和古北三地區(qū)的三延伸段三，區(qū)域三較為成三熟，中三高檔別三墅產(chǎn)品三的區(qū)域三形象已三形成；基地內(nèi)三有一天三然河道三——蟠三龍灣縱三穿整個(gè)三小區(qū),三為別墅三的水景三營(yíng)造提三供了塑三材；項(xiàng)目位三于北側(cè)三為高涇三路、滬三青平公三路沿線三，南側(cè)三與西側(cè)三為A9三(延安三西路延三伸段）三和嘉金三高速公三路，交三通布局三較為理三想；項(xiàng)目離三虹橋機(jī)三場(chǎng)較近三，提供三了空中三出行便三捷性；項(xiàng)目劣三勢(shì)Wea三kne三ss項(xiàng)目所三處的高三涇路別三墅小區(qū)三與廠房三混建，三且均已三成型，三區(qū)域整三體形象三不佳；徐涇板三塊南側(cè)三雖為A三9國(guó)道三（第一三匝道口三位于趙三巷）和三嘉金高三速公路三，但并三無(wú)上下三匝道口三，與中三心城區(qū)三的絕對(duì)三距離并三無(wú)縮短三；項(xiàng)目的三基地較三不規(guī)則三，且兩三面臨高三速公路三，在規(guī)三劃布局三上有一三定難度三；南側(cè)的三兩條高三速公路三建成后三將對(duì)本三項(xiàng)目有三非常明三顯的干三擾；項(xiàng)目機(jī)三遇Opp三ort三uni三ty上海經(jīng)三濟(jì)水平三正處于三高速發(fā)三展時(shí)期三，為別三墅市場(chǎng)三培育了三大批的三客戶(hù)層三，隨著三經(jīng)濟(jì)的三持續(xù)發(fā)三展，這三一階層三正在逐三步壯大三；隨著2三003三年SA三RS事三件之后三，多數(shù)三人居住三習(xí)慣發(fā)三生了改三變，近三郊低密三度住宅三逐漸成三為了首三選；隨著市三中心城三區(qū)的房三價(jià)持續(xù)三增漲，三近郊的三低密度三住宅成三為了最三佳的替三代品，三項(xiàng)目擁三有潛在三的市場(chǎng)三機(jī)遇；項(xiàng)目威三脅Thr三eat三s徐涇板三塊貯藏三著大量三的潛在三新盤(pán)供三應(yīng)量、三以及周三邊樓盤(pán)三后續(xù)盤(pán)三都將對(duì)三本項(xiàng)目三帶來(lái)一三定的市三場(chǎng)沖擊三；上房集三團(tuán)在九三亭鎮(zhèn)與三徐涇鎮(zhèn)三交界處三共批地三150三0畝（三地塊屬三于九亭三鎮(zhèn)），三目前產(chǎn)三品未定三，這對(duì)三于本項(xiàng)三目擁有三巨大的三沖擊力三（見(jiàn)下三頁(yè)）；趙巷板三塊南側(cè)三的項(xiàng)目三與本項(xiàng)三目的有三較大的三同質(zhì)性三，但其三規(guī)模性三和規(guī)劃三前瞻性三要遠(yuǎn)遠(yuǎn)三好于本三項(xiàng)目，三成為本三項(xiàng)目最三大的競(jìng)?cè)隣?zhēng)區(qū)域三；隨著市三政府關(guān)三于為高三價(jià)房地三產(chǎn)“降三溫”的三相關(guān)政三策相繼三出臺(tái)，三將對(duì)本三項(xiàng)目造三成一定三的沖擊三，并且三使一部三分投資三客的投三資熱情三受到影三響；趙巷板三塊200三-26三0萬(wàn)平三方米九亭板三塊150三0-2三000三畝地左三右徐涇板三塊30-三40萬(wàn)平方三米本項(xiàng)目周邊潛三在供應(yīng)三量分析綜述目前上三海整個(gè)三經(jīng)濟(jì)大三環(huán)境較三佳，為三本項(xiàng)目三的開(kāi)發(fā)三奠定了三堅(jiān)實(shí)的三外部基三礎(chǔ)；項(xiàng)目面三臨著周三邊區(qū)塊三潛在供三應(yīng)量的三激烈競(jìng)?cè)隣?zhēng)，不三確定市三場(chǎng)因素三也較多三，如何三選擇最三佳錯(cuò)位三競(jìng)爭(zhēng)的三產(chǎn)品、三投放的三最佳市三場(chǎng)節(jié)點(diǎn)三和獨(dú)特三的企劃三思路，三是本項(xiàng)三目成功三的關(guān)鍵三。經(jīng)營(yíng)的三前瞻性三+準(zhǔn)確三的市場(chǎng)三定位+三優(yōu)質(zhì)的三產(chǎn)品+三出奇制三勝的營(yíng)三銷(xiāo)策略尚佳的三口碑+三品牌效三應(yīng)市場(chǎng)定三位X決策基礎(chǔ)宏觀大環(huán)境Y決策基因華燕策劃F1線：判斷F2線：創(chuàng)新本項(xiàng)目市場(chǎng)定位策劃板塊分析產(chǎn)品類(lèi)型區(qū)位板塊特殊因素地塊現(xiàn)狀水景資源容積率總占地面積總建筑面積價(jià)格單套建筑面積單套占地面積花園面積項(xiàng)目容三積率分三析本項(xiàng)目三規(guī)劃容三積率為三0.3三，處于三中高檔三與中檔三產(chǎn)品之三間，產(chǎn)三品定位三于中高三檔與中三檔產(chǎn)品三，應(yīng)把三握住市三場(chǎng)的差三異化因三素；區(qū)域已經(jīng)形成了中高檔別墅的聚居群其位置及面積可以塑造出精品住宅產(chǎn)品為區(qū)域內(nèi)較為稀缺性的低容積率的多體態(tài)別墅小區(qū)具備了開(kāi)發(fā)“中高檔別墅”的條件容積率指標(biāo)符合中高檔別墅開(kāi)發(fā)的要求有可供利用的充足的外部資源可供塑造產(chǎn)品分三析從以上三數(shù)據(jù)可三以看出三，項(xiàng)目三已經(jīng)具三備區(qū)域三開(kāi)發(fā)中三高檔產(chǎn)三品的先三決條件本項(xiàng)目三是目前三板塊內(nèi)三潛在開(kāi)三發(fā)量最大的三一個(gè)項(xiàng)三目1.與其他三容積率三相近似三樓盤(pán)的產(chǎn)品三多為純?nèi)?dú)立別三墅2.4..6.區(qū)域內(nèi)三缺乏較三有特色三的雙拼三別墅3.目前已三售完的三項(xiàng)目其三主要所三面臨的競(jìng)?cè)隣?zhēng)對(duì)手三是區(qū)域三內(nèi)的4.區(qū)域板三塊內(nèi)與三本項(xiàng)目三技術(shù)經(jīng)三濟(jì)相同的三項(xiàng)目不三多，且三多已售三完；競(jìng)爭(zhēng)性三較小5.3.項(xiàng)目與三區(qū)域板三塊內(nèi)比三較從板塊三內(nèi)的市三場(chǎng)分析三，客觀三上要求三本項(xiàng)目三不僅僅三局限于三板塊內(nèi)三的市場(chǎng)三競(jìng)爭(zhēng)，三還要與三鄰近的三競(jìng)爭(zhēng)板三塊相比三較；******

位于A9公路的第一匝道口，往返于市區(qū)較為便捷；趙巷板塊統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，形成了別墅中的“古北效應(yīng)“，綜合品質(zhì)得到了極大的拉升；目前板塊內(nèi)尚無(wú)生活配套設(shè)施，但區(qū)域內(nèi)已有詳盡的規(guī)劃，且南側(cè)還有規(guī)劃中的高檔配套商服；板塊的發(fā)展趨勢(shì)是向南部的佘山地區(qū)，將會(huì)形成上海最大的高檔別墅區(qū)；趙巷板三塊徐涇板三塊競(jìng)爭(zhēng)板三塊市場(chǎng)三分析區(qū)域比三較交通依三賴(lài)于3三18國(guó)三道和延三安路中三春路匝三道口，三高峰時(shí)三段較為三擁擠，三出行能三力相對(duì)三較弱；徐涇板三塊是老三虹橋的三延伸，三自然形三成，因三此規(guī)劃三與趙巷三相比較三差，但三已形成三較為成三熟的中三高檔別三墅聚居三區(qū)；該區(qū)域三生活配三套主要三依托于三七寶、三虹橋地三區(qū)，區(qū)三域內(nèi)尚三無(wú)具體三規(guī)劃；板塊目三前已自三然與虹三橋、古三北地區(qū)三形成了三上海較三有特色三的中高三檔別墅三聚集區(qū)三；定位分三析競(jìng)爭(zhēng)板三塊小結(jié)

徐涇板塊與中心城區(qū)的相對(duì)距離要優(yōu)于趙巷板塊，但絕對(duì)距離不及趙巷地區(qū)；趙巷板塊在規(guī)劃布局上要優(yōu)于徐涇板塊；趙巷板塊在資源利用上優(yōu)于徐涇板塊；在目前的情況下，徐涇地區(qū)的商業(yè)配套要優(yōu)于趙巷板塊；趙巷板塊統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，兩北兩側(cè)的目標(biāo)群體完全不同，避免了板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)其它板塊的開(kāi)發(fā)具有較強(qiáng)的牽制作用；而這樣的布局是徐涇板塊所不及的；差異點(diǎn)選擇錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)是本板塊項(xiàng)目尋找目標(biāo)市場(chǎng)的必由出路市場(chǎng)定三位建議：西郊新三型中高三檔產(chǎn)品三的領(lǐng)跑三者以全新三的Vi三lla三和To三wnh三ous三e的別墅精三品主導(dǎo)市三場(chǎng)定位詮三釋通過(guò)定三位分析三得出，三結(jié)合本三項(xiàng)目的三各種經(jīng)三濟(jì)指標(biāo)三，本項(xiàng)三目應(yīng)有三較高的三市場(chǎng)立三意，定三位于區(qū)三域中高三檔產(chǎn)品三；本項(xiàng)目三位于整三個(gè)大西三郊的概三念中，三西郊的三中高檔三形象已三深入人三心，既三強(qiáng)勢(shì)了三本項(xiàng)目三的地域三特征，三又為產(chǎn)三品樹(shù)立三了較高三的品質(zhì)三；區(qū)域原三中高檔三產(chǎn)品均三鎖定于三獨(dú)立別三墅，產(chǎn)三品形態(tài)三較為單三一，已三經(jīng)形成三了區(qū)域三產(chǎn)品突三破的瓶三頸，本三案應(yīng)推三陳出新三以多形三態(tài)的產(chǎn)三品引領(lǐng)三新的市三場(chǎng)；本產(chǎn)品三以全新三的Vi三lla三和To三wnh三ous三e的精三品別墅三進(jìn)入市三場(chǎng)，以三區(qū)域新三型化的三中檔產(chǎn)三品，走三錯(cuò)位化三的市場(chǎng)三道路；本項(xiàng)目三目前最三大的競(jìng)?cè)隣?zhēng)對(duì)手三是趙巷三板塊群三，按照三其北塊三容積率三為0.三25以三下，而三南側(cè)則三控制在三0.5三左右，三本項(xiàng)目三如果以三單一性三的產(chǎn)品三沖擊市三場(chǎng)，會(huì)三形成本三項(xiàng)目受三到南北三塊的集三中打壓三，所以三項(xiàng)目應(yīng)三選擇錯(cuò)三位化的三定位入三市；另三外由于三該板塊三南塊地三區(qū)的入三市時(shí)機(jī)三與本項(xiàng)三目會(huì)有三同期性三的可能三，本項(xiàng)三目應(yīng)將三選擇優(yōu)三于南側(cè)三的規(guī)劃三來(lái)取悅?cè)袌?chǎng)；***九溪十八島麗都別墅湖畔佳苑西郊美林館西郊紫郡居禮安盛景園******************案名產(chǎn)品唯一性面積控制較為合理，經(jīng)濟(jì)型別墅以單體特色產(chǎn)品和水景布局為個(gè)案特征超出區(qū)域供給特征大面積戶(hù)型特色環(huán)水島嶼與江南園林布局區(qū)域唯一性投資型產(chǎn)品高密度、高容積率的稀有純獨(dú)棟別墅依托其前期成熟的社區(qū)環(huán)境錯(cuò)位化三分析在房型三面積上三“去脂三”，以三面積來(lái)三控制總?cè)齼r(jià)借鑒性錯(cuò)位性不做規(guī)模較大的水景，以細(xì)部的精品水景為主控制面積和保證功能性原則的主導(dǎo)下，在局部房型上進(jìn)行創(chuàng)新，以增加別墅的實(shí)用性；利用天然的水景資源，形成水景住宅項(xiàng)目仍以“西郊”為項(xiàng)目的立身之本利用西郊所形成的中高檔板塊為依托之本，尋求在整個(gè)區(qū)域（以及競(jìng)爭(zhēng)板塊）內(nèi)有更高的發(fā)展；戶(hù)型建三議單體配三比建議配比原三則：混合型三產(chǎn)品應(yīng)三有一種三主體產(chǎn)三品引導(dǎo)三市場(chǎng)；根據(jù)項(xiàng)三目既定三的市場(chǎng)三定位鎖三定主體三產(chǎn)品；以主體三購(gòu)買(mǎi)群三為定位三導(dǎo)向；以區(qū)域三差異化三為定性三主導(dǎo)原三則；813957101124612紅色地三塊位置三較佳，三開(kāi)發(fā)獨(dú)