思源顧問北京天元港C區(qū)地塊項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和綜合經(jīng)濟測算

天元港C區(qū)地塊項目

商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和綜合經(jīng)濟測算目錄一、目標(biāo)商業(yè)業(yè)態(tài)及其租金承受力1.1、目標(biāo)商業(yè)業(yè)態(tài)1.2、目標(biāo)商戶租金承受能力二、財務(wù)分析2.1、利用市場比較法進行租金測算2.1、通過租金進行售價測算2.3、財務(wù)測算（現(xiàn)金流測算）三、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及布局四、經(jīng)營管理建議五、附件5/9/20232第2頁業(yè)態(tài)規(guī)劃總體思路商務(wù)休閑的主題定位商務(wù)休閑業(yè)態(tài)的選擇目標(biāo)商戶的市場租金本項目預(yù)計租金業(yè)態(tài)規(guī)模確定業(yè)態(tài)的合理布局平衡點5/9/20233第3頁本項目商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品的主題定位以商務(wù)、休閑為主題特征的商業(yè)廣場，與區(qū)域內(nèi)高檔購物場所形成配套關(guān)系，共同構(gòu)建IBD商業(yè)核心5/9/20234第4頁七大主力業(yè)態(tài)天元港項目商業(yè)部分具象化精致化商務(wù)休閑空間北京高尚生活新地標(biāo)特色高檔餐飲時尚休閑餐飲高檔精品專賣其他中高檔精品超市高級商務(wù)會所文化藝術(shù)俱樂部個性化商務(wù)服務(wù)5/9/20235第5頁主力業(yè)態(tài)（01）——特色高檔餐飲意大利式西餐廳韓國風(fēng)味餐廳日本風(fēng)味餐廳歐美風(fēng)味餐廳東南亞風(fēng)味餐廳特色中餐廳——美味珍5/9/20236第6頁音樂咖啡廳特色酒吧琉璃藝術(shù)餐廳爵士樂酒吧英式酒吧紅酒廊特色茶館冰激凌店特色西餅屋主力業(yè)態(tài)（02）——時尚休閑餐飲5/9/20237第7頁時尚多元概念店（如：A02）高級服裝專賣店中式服飾定制店時尚家居店高級化妝品店奢侈品、珠寶、鐘表店高檔皮具店（鞋、包）—LV主力業(yè)態(tài)（03）——高檔精品專賣5/9/20238第8頁個人商務(wù)形象設(shè)計個人著裝顧問品牌服裝定制高端塑身美體顧問專業(yè)美容美發(fā)主力業(yè)態(tài)（04）——個性化商務(wù)服務(wù)5/9/20239第9頁現(xiàn)代藝術(shù)畫廊收藏俱樂部視聽俱樂部雪茄俱樂部紅酒俱樂部商務(wù)女性俱樂部商務(wù)運動俱樂部主力業(yè)態(tài)（05）——文化藝術(shù)俱樂部5/9/202310第10頁主力業(yè)態(tài)（05）——文化藝術(shù)俱樂部5/9/202311第11頁主力業(yè)態(tài)（06）——高級商務(wù)名流會所商務(wù)休閑健身SPA游泳池商務(wù)談判及簽約服務(wù)日光浴休憩區(qū)多功能宴會廳特色化精品酒店5/9/202312第12頁目標(biāo)品牌——亞歷山大會所創(chuàng)始于臺灣的亞力山大會館至今已有21年經(jīng)營歷史，擁有近20萬會員，是東南亞最大的直營連鎖健康休閑俱樂部。新天地的亞力山大占地一萬平方米，是在內(nèi)地開設(shè)的首家分館。整個會館以濃郁的東南亞風(fēng)格為基調(diào)，營造出精致典雅的環(huán)境，融合古老的中國文化，配備一流設(shè)施，提供健身、美容SPA、社交美食、舒活、游泳等多方位服務(wù)。5/9/202313第13頁主力業(yè)態(tài)（06）——特色化精品酒店體現(xiàn)中國傳統(tǒng)特色的高端商務(wù)酒店；房間數(shù)不超過15間，面積控制在1000平米；每間客房的裝修風(fēng)格互不相同，個性化特色明顯；面對國際特色酒店運營商進行招商；5/9/202314第14頁經(jīng)營中高檔商品的中小型精品超市主力業(yè)態(tài)（07）——中高檔精品超市5/9/202315第15頁其他業(yè)態(tài)高端數(shù)碼專賣店高爾夫用品專賣店高檔禮品店高檔休閑用品店其他特色專賣店（主要分布于地下一層）5/9/202316第16頁5/9/202317第17頁5/9/202318第18頁5/9/202319第19頁建筑風(fēng)格建議IBD中的傳統(tǒng)風(fēng)格商務(wù)建筑，與周邊商務(wù)寫字樓形成強烈對比滿足外籍人士對于中國建筑文化、尤其是北京建筑文化的熱衷中式風(fēng)格已經(jīng)開始體現(xiàn)在高端住宅產(chǎn)品當(dāng)中，本項目應(yīng)積極成為第一個具有中式意象的商業(yè)建筑群落，體現(xiàn)北京傳統(tǒng)建筑的圍合風(fēng)格合內(nèi)在精髓；中式的建筑意象，現(xiàn)代的建筑元素——“外中內(nèi)洋”5/9/202320第20頁商戶深殖度訪談乞之市場坐參考租私金業(yè)態(tài)廠商位置面積租售價格元/天.平米西餐廳Friday餐廳長虹橋10004亞地里亞西餐廳朝陽使館區(qū)4506咖啡廳邦克咖啡現(xiàn)代城3002萬元/M2茶館聚茗軒阜成門外12013酒吧卡布其諾三里屯3009服裝店maxstudio雙安20～30％流水倒扣高檔工藝品店嘉里中心15016.5百貨類新世界新世界地下1層9娛樂KTV樂圣崇文門350044/28崗/202帆321第21頁各業(yè)態(tài)規(guī)赤劃租金情煌況表業(yè)態(tài)面積（平方米）市場租金（元/天.平米）年總租金（元）特色高檔餐廳4000811680000時尚休閑餐飲2000107300000高檔精品專賣25001210950000個性化商務(wù)服務(wù)35001012775000藝術(shù)品位俱樂部35001012775000高級商務(wù)會所2200108030000中高檔精品超市5803635100地下精品店7010615351900總計25290

79497000結(jié)論:畜按照市效場可接純受租金取計算,續(xù)年租金悼約80帆00萬催元4/2腥8/2鎮(zhèn)02322第22頁目淘錄一、目標(biāo)茫商業(yè)業(yè)態(tài)肚及其租金綢承受力1.1采、目標(biāo)擋商業(yè)業(yè)李態(tài)1.2吧、目標(biāo)貸商戶租愉金承受層能力二、財歇務(wù)分析2.1恢、利用艙市場比嚴(yán)較法進晚行租金聯(lián)測算2.1饒、通過撞租金進紫行售價汪測算2.3、掘財務(wù)測算個（現(xiàn)金流訴測算）三、商業(yè)悔業(yè)態(tài)規(guī)劃頭及布局四、經(jīng)營持管理建議五、附件4/28乎/202般323第23頁商業(yè)—寬—市場簽比較法久進行商糞業(yè)租金銜測算根據(jù)市場動原則，我李們在區(qū)域預(yù)內(nèi)選取四役個相關(guān)項低目、在區(qū)軌域外選取益一個相關(guān)奸項目進行罷市場比較征，得出本噸項目合理義的商業(yè)租花金價格。一般商業(yè)忘項目可參貼照以下因聾素進行定榮價：項目區(qū)位歐因素：6盯0%（包的括地理位哲置、交通鑼狀況、標(biāo)爽識性等）項目周截邊環(huán)境討因素：醫(yī)10%慨（包括境寫字樓館、居民粘區(qū)、酒術(shù)店的數(shù)炸量、檔始次等）項目建筑但規(guī)劃因素航：10%跪（包括建井筑形態(tài)、濾面積大小的、內(nèi)部交剝通規(guī)劃等圍）項目商萍圈氛圍裂因素：爪10%撿（有無匠商業(yè)氛懼圍、傳吧統(tǒng)商圈淚還是新琴創(chuàng)商圈姻等）項目整體虜規(guī)劃因素爐：10%吩（單一建率筑還是綜銀合建筑、授商業(yè)檔次陷等）4/28揪/202刑324第24頁商業(yè)樣本樣選取項目名稱售價均價（元/平米）租金（元/天.建筑M2）第三置業(yè)306759好運街只租不賣8女人街小商鋪，只租不賣103.3三里屯新生活－11建外Soho24000104/28穿/202膝325第25頁比較法沸一（第首三置業(yè)靈）修正因素地段因素環(huán)境因素商圈氛圍建筑規(guī)劃整體規(guī)劃租金元/天.M2權(quán)重60%10%10%10%10%第三置業(yè)111119本項目11.11.21.21.1則本項皺目商業(yè)刻物業(yè)的憶租金比拳較價格分1為：9×1爪×60懸%＋9獄×1.果1×1耍0%＋過9×1偵.2×狼10%這＋9×早1.2憤×10聯(lián)%＋娘9×1代.1×看10%牌＝9圈.54裹元/天盞.M24/2體8/2語02326第26頁比較法券二（好芝運街）修正因素地段因素環(huán)境因素商圈氛圍建筑規(guī)劃整體規(guī)劃租金元/天.M2權(quán)重60%10%10%10%10%好運街111118本項目1.21.11.21.21.2則本項目郊商業(yè)物業(yè)俯的租金比妄較價格1為為：8×1.桂2×60堆%＋8×輩1.1×囑10%＋紀(jì)8×1.現(xiàn)2×10侵%＋8×哭1.2×縣10%辯＋8×1征.2×1雨0%＝箭9.52信元/天.導(dǎo)M24/2往8/2膀02327第27頁比較法嘆三（女控人街）修正因素地段因素環(huán)境因素商圈氛圍建筑規(guī)劃整體規(guī)劃租金元/天.M2權(quán)重60%10%10%10%10%女人街1111110本項目11.20.80.81.2則本項目糖商業(yè)物業(yè)銷的租金比醒較價格1美為：10×般1×6緒0%＋炭10×耐1.2疾×10飼%＋1撐0×0雞.8×燦10%體＋10座×0.母8×1俱0%崖＋10引×1.中2×1盾0%獄＝10濃元/天仍.M24/28獵/202丸328第28頁比較法四窯（三里屯脈3.3項柳目）修正因素地段因素環(huán)境因素商圈氛圍建筑規(guī)劃整體規(guī)劃租金元/天.M2權(quán)重60%10%10%10%10%3.3項目1111111本項目110.811則本項目如商業(yè)物業(yè)根的租金比奶較價格1喜為：11×1才×60%抹＋11×例1×10恒%＋11戶×0.8?！?0%棋＋11×際1×10綠%＋1澤1×1×張10%柴＝10.恥78元/例天.M24/28腫/202興329第29頁比較法約五（建旁外SO王HO）修正因素地段因素環(huán)境因素商圈氛圍建筑規(guī)劃整體規(guī)劃租金元/天.M2權(quán)重60%10%10%10%10%建外SOHO1111110本項目1.21.11.21.21.2則本項目穴商業(yè)物業(yè)磨的租金比久較價格1技為：10×1仍.2×6順0%＋1揪0×1.閱1×10召%＋10貍×1.2學(xué)×10%醉＋10×仆1.2×縮慧10%訊＋10×融1.2×仇10%稼＝10.霉70元/外天.M24/28祖/202跌330第30頁天元港商較業(yè)租金價響格測算通過對上酷述幾個項戶目的價格厘比較，本滿項目得出禮的價格為川：（9.54相+9.5術(shù)2+10錢+107平8+10壁.70）褲/5=儲10.支11元/譽天.M2由此，本星項目商業(yè)齡租金定價集為9-11阻元/天.顛M2。4/2練8/2攝02331第31頁商業(yè)物業(yè)榜單位面積瀉投資測算崇說明單位面積屆租金為1辛0.11郊元/建筑統(tǒng)平米.天5成1指0年按彎揭保證內(nèi)喉部收益勁率為8責(zé)%按照10趟年凈現(xiàn)金訊流的現(xiàn)值連為零，測療算單位建懇筑面積的午銷售價格4/2子8/2粱02332第32頁序號項目1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年1現(xiàn)金流入03640364036403640364036403640364036401.1租金收入03640364036403640364036403640364036401.2商鋪銷售收入

2現(xiàn)金流出132021526152615261526152615261526152615262.1首期款11676

2.2銀行按揭款15261526152615261526152615261526152615263凈現(xiàn)金流量(13202)2113211321132113211321132113211321134累計凈現(xiàn)金流量(13202)(11089)(8976)(6862)(4749)(2635)(522)159237055819商業(yè)物兵業(yè)單位桃面積投盡資測算摩表4/2架8/2葛02333第33頁技術(shù)經(jīng)濟宿指標(biāo)財務(wù)凈現(xiàn)值（i=8%)￥010年按揭系數(shù)108.923內(nèi)部收益率IRR8.00%單方租金（元/平方米.天）￥10.11單位售價23352元/平方米結(jié)論：按照市場階比較法測也算的租金襪10.1士1元來推夢導(dǎo)出的商稈業(yè)物業(yè)價喊格為每平妥方米233影52元。4/28誕/202品334第34頁價格調(diào)銷整本項目榴將于2犁年后投巴放市場小，還應(yīng)神考慮以村下因素輛進行價育格調(diào)整艘：北京市整韻體商業(yè)市系場布局不飄合理，造畏成三環(huán)以樂外區(qū)域部薪分商業(yè)價喘格走勢降鼓低，空置詠率增加，深影響了購倚房投資者賊的投資決酷策；因國家政勉策影響，龜三環(huán)以內(nèi)液新增商業(yè)旗面積減少尼，對本案腸是一個發(fā)應(yīng)展機會；未來預(yù)期鴉風(fēng)險因此，對供本案商業(yè)射物業(yè)價格匙調(diào)整如下雙：結(jié)論：建熊議本案商采業(yè)物業(yè)出售價格弄為：2臟2500渠元/平方喘米出租價嫌格為：喚9.7曉4元/疑平方米旗/天4/28剪/202溜335第35頁寫字樓—蠟—產(chǎn)品市恥場定價方醒法的確定北京東評部寫字甲樓市場促競爭激載烈；而拔認(rèn)知價茂值需要申利用市心場營銷斬組合中鑼的非價泄格變量憤，如宣嘆傳活動錦、廣告說等逐步局在客戶糠心目中保確立；市價反映躍了北京房揭地產(chǎn)行業(yè)婦的集體智化慧，該價旬格既帶來奪合理的利玻潤，又不橡會破壞行反業(yè)協(xié)調(diào)性消；低價

高價在此價格上沒有可能的利潤成本競爭者價格客戶對獨特產(chǎn)品屬性的評價在此價格上沒有可能的需求市場比較顫定價法4/2與8/2準(zhǔn)02336第36頁本項目蒜區(qū)域內(nèi)造寫字樓臟租金狀卸況所屬區(qū)域項目名稱月租金

USD/m2·入駐率所屬區(qū)域項目名稱月租金

USD/m2·入駐率三元橋

－

霄云路南銀大廈2385%燕莎北京發(fā)展大廈3898%京信大廈1480%京城大廈3695%現(xiàn)代盛世大廈2290%亮馬河大廈3898%國航大廈2690%燕莎中心3495%佳程廣場25-盛福大廈2590%鵬潤大廈2585%御東商務(wù)樓970%新恒基國際大廈2596%第一上海中心2285%4/2善8/2蘇02337第37頁比較定典價一修正因素地段因素規(guī)劃因素品質(zhì)因素月租金USD/M2權(quán)重80%10%10%

現(xiàn)代盛世大廈11123本項目1.111.1

則本項目稅辦公物業(yè)老的比較月至租金價格衫I為23×號1.1赴×80霜%＋2弟3×1紗×10座%＋2國3×1詞.1×園10%＝25.番07U摟SD/M24/2狗8/2行02338第38頁比較定價獨二則本項將目辦公騾物業(yè)比欠較月租抽金價格鉤II酒為25×平1.1黎×80鹽%＋2宵5×1隙×10需%＋2怒5×1五.1×艱10%＝27.歡25U鳥SD/M2修正因素地段因素規(guī)劃因素品質(zhì)因素月租金USD/M2權(quán)重80%10%10%

鵬潤大廈11125本項目1.111.1

4/2柜8/2塌02339第39頁比較定價喚三則本項半目辦公凝物業(yè)比烤較月租缸金價格丸II裳為14×頃1×8跪0%＋薪14×奧1.5柴×10揚%＋1籮4×1資.5×暮10%＝15.偶4US遇D/M2修正因素地段因素規(guī)劃因素品質(zhì)因素月租金USD/M2權(quán)重80%10%10%

京信大廈11114本項目11.51.5

4/2丹8/2閑02340第40頁比較定萄價四則本項目泳辦公物業(yè)鏟比較月租連金價格伴II為25×0蠻.9×8嶺0%＋2藍(lán)5×1.問1×10橋%＋25錄×1.1刺×10%＝24.懲50U袍SD/M2修正因素地段因素規(guī)劃因素品質(zhì)因素月租金USD/M2權(quán)重80%10%10%

佳程廣場11125本項目0.951.11.1

4/28災(zāi)/202震341第41頁比較定辨價五則本項知目辦公綱物業(yè)比狹較月租巴金價格平II芝I為38×常0.8察×80向%＋3競8×0鈔.9×逝10%貝＋38徹×0.拿8×1頭0%＝30.雁78U挎SD/M2修正因素地段因素規(guī)劃因素品質(zhì)因素月租金USD/M2權(quán)重80%10%10%

亮馬河大廈11138本項目0.80.90.8

4/2番8/2瘦02342第42頁天元港秒寫字樓王物業(yè)租揀金價格笛測算通過對上禽述幾個項推目的價格閃比較，本獨項目得出肅的價格為芹：（25.矛07+視27.從25+板15.安4+2膛4.5鑄0+3胸0.7暖8）/貧5=您24欲.62USD/波M2.月結(jié)論：返本項目幼寫字樓約租金定斗價為23-2針5USD/斗M2.月。4/2慰8/2丙02343第43頁寫字樓物斯業(yè)單位面介積投資測吉算說明測算單姐位面積造租金為釋24.油62USD/爺M2.月6成10啄年按揭保證內(nèi)洲部收益權(quán)率為8叉%按照1感0年凈晝現(xiàn)金流征的現(xiàn)值皆為零，躺測算單蘇位建筑襯面積的潔銷售價挪格4/2惹8/2沃02344第44頁寫字樓物嚴(yán)業(yè)——現(xiàn)稈金流量表序號項目1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年1現(xiàn)金流入02452245224522452245224522452245224521.1租金收入02452245224522452245224522452245224521.2寫字樓銷售收入

2現(xiàn)金流出75681241124112411241124112411241124112412.1首期款6328

2.2銀行按揭款12411241124112411241124112411241124112413凈現(xiàn)金流量(7568)1212121212121212121212121212121212124累計凈現(xiàn)金流量(7568)(6357)(5145)(3934)(2722)(1511)(299)912212433354/28民/202用345第45頁技術(shù)經(jīng)濟恥指標(biāo)財務(wù)凈現(xiàn)值（i=8%)￥010年按揭系數(shù)6成按揭款108.923內(nèi)部收益率IRR8.00%單方租金（USD/平方米.月）￥24.62單位售價15819元/平方米結(jié)論：按照市蟲場比較評法測算薯的租金蘋24.勇62堪USD馬來推導(dǎo)灶出的商儲業(yè)物業(yè)喘價格為突每平方斯米158臨19元。4/28總/202爪346第46頁價格調(diào)勤整本項目將角于2年后雞投放市場圖，還應(yīng)考斥慮以下因房誠素：目前北袍京寫字偽樓市場脆競爭激雹烈未來預(yù)騰期風(fēng)險因此對寫栗字樓價格捆調(diào)整如下綠：結(jié)論：下建議本腹案寫字浮樓物業(yè)出售價格糟為：1車5000急元/平方撲米出租價格帥為：23辱.35USD/平方米危.月4/28無/202招347第47頁現(xiàn)金流炸量分析總表全部出售嗚的情況全部出境租的情散況租售結(jié)合閑的方式（亦租賃30逗％，銷售扣70％）4/2賺8/2醋02348第48頁經(jīng)濟技桐術(shù)指標(biāo)用地面積16,000平方米總建筑面積83,390平方米地上建筑面積56,000平方米商業(yè)18,280平方米寫字樓37,720平方米地下建筑面積27,390平方米商業(yè)7,010平方米停車位364輛地上30輛地下334輛自行車1,360輛綠化面積5,760平方米建筑層數(shù)20（3）

容積率3.5

建筑密度31.50%

綠化率32%

4/2噸8/2貌02349第49頁方案（0獅1）——傻全部出售物業(yè)

類型區(qū)域建筑面積銷售面積銷售單價銷售總價（M2）5.00%（元/M2）（元）商業(yè)地上18,28019,19422,500431,865,000地下7,0107,36115,000110,407,500商業(yè)小計25,29026,555

542,272,500寫字樓A、B座寫字樓37,72039,60615,000594,090,000合計63,01066,161

1,136,362,5004/2教8/2送02350第50頁方案（0材2）——裹全部出租物業(yè)

類型區(qū)域建筑面積出租面積租金年租金小計10年租金合計（M2）5.00%（元/天.M2）（元）（元）商業(yè)地上18,28019,1949.7468,236,589682,365,894地下7,0107,3616.5017,462,786174,627,863商業(yè)小計25,29026,555

85,699,376856,993,757寫字樓A、B座寫字樓37,72039,6066.4693,389,397933,893,968項目合計63,01066,161

179,088,7721,790,887,7244/28像/202倉351第51頁全部出租顆現(xiàn)金流入棋分析商業(yè)1-2年租金折扣數(shù)0.801-2年每年遞增0.00%3-6年每年遞增10.00%7-10年每年遞增13.00%

出租面積1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年小計地上商業(yè)19,194109,178,543120,096,397132,106,037149,279,822168,686,199679,346,998地下商業(yè)7,36127,940,45830,734,50433,807,95438,202,98843,169,377173,855,281小計26,555137,119,001150,830,901165,913,991187,482,810211,855,575853,202,279寫字樓日期1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年小計年平均空置率30%20%15%10%10%小計寫字樓39,606130,745,155149,423,035158,761,975168,100,914168,100,914775,131,993總計66,161267,864,157300,253,936324,675,966355,583,724379,956,4901,628,334,2724/28故/202揭352第52頁方案（0侮3）——茅租售結(jié)合區(qū)域建筑面積銷售面積物業(yè)方式比例面積單價總價10年合計（M2）5.00%（M2）（元/M2）（元）（元）商業(yè)地上部分18,28019,194出售70%13,43622,500302,305,500302,305,500出租30%5,7589.7420,470,977204,709,768地下部分7,0107,361出租100%7,3616.5017,462,786174,627,863商業(yè)小計25,29026,555

26,555

681,643,131寫字樓37,72039,606出售70%27,72415,000415,863,000415,863,000出租30%11,8826.4628,016,096280,160,962寫字樓小計37,72039,606

39,606

696,023,962合計銷售收入63,01066,161

66,161

718,168,5001,377,667,093年租金65,949,8594/2兆8/2醒02353第53頁租售結(jié)合墻現(xiàn)金流入申分析商

業(yè)1-2年租金折扣數(shù)0.801-2年每年遞增0.00%3-6年每年遞增10.00%7-10年每年遞增13.00%

形式面積1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年小計地上商業(yè)出售13,436

302,305,500出租5,75860,694,02166,763,42373,439,76582,986,93593,775,236377,659,380地下商業(yè)出租7,36127,940,45830,734,50433,807,95438,202,98843,169,377173,855,281小計26,55588,634,47997,497,927107,247,719121,189,923136,944,613853,820,161寫

字

樓日期1-2年3-4年5-6年7-8年9-10年小計年平均空置率面積30%20%15%10%10%

寫字樓出租11,88239,222,53544,825,75447,627,36450,428,97350,428,973232,533,599出售27,724

415,863,000小計39,60639,222,53544,825,75447,627,36450,428,97350,428,973648,396,599總計66,161127,857,014142,323,681154,875,083171,618,896187,373,5861,502,216,7604/2匪8/2票02354第54頁三種方式益優(yōu)劣勢比叮較方式10年收益優(yōu)勢劣勢全部出售113636萬元1、可在短期內(nèi)快速回收資金，減輕資金壓力1、不利于保證物業(yè)品質(zhì)2、遺留問題較多3、不能獲取未來機會收益4、產(chǎn)權(quán)出售即不可再有全部出租162833萬元1、有益于保證該物業(yè)品質(zhì)，提升周邊物業(yè)價值2、可獲取未來機會收益3、長期擁有自有產(chǎn)權(quán)物業(yè)1、回收期慢，資金壓力大2、有后期經(jīng)營管理風(fēng)險租售結(jié)合150222萬元1、可部分控制物業(yè)品質(zhì)，提高物業(yè)價值2、先期可獲得一定的資金回款3、可獲取局部未來機會收益1、回收期較全部出售慢2、承擔(dān)一定經(jīng)營風(fēng)險4/28切/202多355第55頁建議通過以胃上分析棒，我們金建議采申用租售結(jié)合的方式嘆，具體否闡述如炕下：保留部分批面積以優(yōu)溜惠價格吸諒引主力店疫，帶動其震他區(qū)域的瀉銷售或招辮租；商業(yè)部處分保留聚一層及股標(biāo)識性攀強的部鳴分自有奸物業(yè)；寫字樓部碧分保留3廳0%的面窩積以優(yōu)惠步價格吸引羅主力企業(yè)朱入??；在開發(fā)筆時序上行，先行譯進行招彎商，經(jīng)通過一定延的市場謀培育期令，提升暮整個物秘業(yè)甚至眼周邊其頌他物業(yè)魄的價值傘后，再商行銷售往，可獲陶取更大事利潤；租售結(jié)罰合的方含式既解辰?jīng)Q了自大有產(chǎn)權(quán)才、保證草物業(yè)品亂質(zhì)的問族題，又倒可在一謠定期限送內(nèi)回收滲資金，衡同時保鼠留產(chǎn)權(quán)重部分還驅(qū)可以再混行抵押辛貸款，局獲取更膽大資金戀支持；4/28達(dá)/202健356第56頁目賞錄一、目標(biāo)船商業(yè)業(yè)態(tài)慎及其租金伴承受力1.1、倒目標(biāo)商業(yè)道業(yè)態(tài)1.2尊、目標(biāo)寺商戶租攏金承受簽?zāi)芰Χ?、財?wù)鼓分析2.1揭、利用壺市場比既較法進訴行租金起測算2.1騰、通過椒租金進撒行售價準(zhǔn)測算2.3、沙財務(wù)測算歇（現(xiàn)金流框測算）三、商業(yè)烘業(yè)態(tài)規(guī)劃挨及布局四、經(jīng)營笑管理建議五、附件4/28曉/202養(yǎng)357第57頁業(yè)態(tài)組寄合及布慨局原則有效的乳貫徹項肺目主題梁定位理萌念；保證各業(yè)柏態(tài)之間的綁功能互補頭和價值互救動；保證全天良候經(jīng)濟；身份的象旅征、精神昌的享受；業(yè)態(tài)的部獨特性露和唯一餓性；保證招扮商的實綠際可操蔑作性；4/2沖8/2碑02358第58頁如何確定局業(yè)態(tài)規(guī)模丟與布局目標(biāo)業(yè)卡態(tài)市場可承武受租金本項目預(yù)計租篩金?平衡點合理的嫩業(yè)態(tài)規(guī)老模與布低局4/2橋8/2蟲02359第59頁如何確環(huán)定業(yè)態(tài)武規(guī)模與帶布局目標(biāo)業(yè)態(tài)市場可愚承受年刪租金約80雅00萬番元本項目預(yù)計租金約850難0萬元通過時阿間的培殼養(yǎng)使其達(dá)革到基本灰平衡基本可位按照以呼上業(yè)態(tài)糟規(guī)模進拴行布局4/28澇/202業(yè)360第60頁地上業(yè)觸態(tài)規(guī)劃鳳總表業(yè)態(tài)數(shù)量平均單店面積總面積摟層分布特色高檔餐廳5-84004000地上一、二層時尚休閑餐飲6-73002000地上一、二層內(nèi)側(cè)高檔精品專賣102002500地上一、二層個性化商務(wù)服務(wù)7-105003500地上三層藝術(shù)品位俱樂部10-123003500地上四層高級會所120002200地上五層地下精品店80-1507010地下一層中高檔精品超市1580580地上一層合計－－25290－4/28決/202盾361第61頁位置圖4/2尾8/2船02362第62頁1F特色餐飲飯區(qū)輕食類餐愿飲區(qū)高檔精品上專賣區(qū)中高檔精武品超市4/28苗/202括363第63頁2F特色餐飲晴區(qū)輕食類餐襲飲區(qū)高檔精部品專賣淚區(qū)4/28肝/202振364第64頁3F專業(yè)美卵容美發(fā)品牌服裝尚定制高端塑身圣美體個人商務(wù)鬼形象設(shè)計個人著裝捉顧問個性化商務(wù)服務(wù)4/2輩8/2惰02365第65頁3F交通符示意圖交通動鋒線說明柴：1、通過授寫字樓可矩直接進入萍商業(yè)；2、中間常的連廊引伙導(dǎo)消費客梢流到達(dá)各誘商業(yè)；3、A地選塊的人流歸通過連廊奸進入商業(yè)旅；4、從一慰層通過滾左梯引導(dǎo)人始流進入3世層商業(yè)；5、通過色直梯導(dǎo)入耐人流。寫字樓人遇流地面人流地面人流地面人流地面人令流A區(qū)人流平面交通平面交通垂直交通4/28煤/202購366第66頁4F文化藝術(shù)俱樂部現(xiàn)代藝術(shù)畫廊收藏品俱樂部休閑娛樂場所視聽俱樂部雪茄/紅酒俱樂部商務(wù)女性俱樂部4/28蕉/202輸367第67頁4F交忍通示意杠圖寫字樓陽人流地面人摸流地面人晴流地面人杰流地面人流平面交背通平面交通垂直交通四層平寬面圖交通動與線說明折：1、通植過寫字卷樓可直質(zhì)接進入披商業(yè)；2、中喘間的連關(guān)廊引導(dǎo)獅消費客食流到達(dá)裳各商業(yè)五；3、從一抵層通過滾盒梯引導(dǎo)人哄流進入3蹈層商業(yè)；4、通過誓直梯倒入秋人流。建議：石四層保凝留寫字顫樓裙樓淘部分的資商業(yè)區(qū)恩域。4/2遺8/2充02368第68頁5F高級商助務(wù)會所高級商務(wù)會所4/2備8/2扣02369第69頁5F交通監(jiān)示意圖交通動瞇線說明改：1、通過跪?qū)懽謽强商酥苯舆M入脅會所；2、通磚過直梯智倒入人恩流。建議：1、五層的額設(shè)計考眾慮寫字齒樓與商綱業(yè)會所確之間的炊連通。2、取消原有嫩的滾梯設(shè)鹽計。寫字樓蛋人流地面人蕩流平面交通垂直交通4/28驚/202賞370第70頁B1美食廣場餐飲及商務(wù)休閑廣場4/2龜8/2濟02371第71頁目噴錄一、目斑標(biāo)商業(yè)域業(yè)態(tài)及脅其租金柔承受力1.1、鬧目標(biāo)商業(yè)吩業(yè)態(tài)1.2效、目標(biāo)悔商戶租盞金承受控能力二、財械務(wù)分析2.1、釘利用市場闊比較法進嫌行租金測肥算2.1、航通過租金財進行售價滲測算2.3篩、財務(wù)捧測算（燥現(xiàn)金流沫測算）三、商悅業(yè)業(yè)態(tài)尿規(guī)劃及液布局四、經(jīng)營世管理建議五、附件4/2則8/2法02372第72頁經(jīng)營管理地建議地上部鉆分（出昨售產(chǎn)權(quán)引部分）為了保幫證本項株目商業(yè)號的檔次確保休么閑商務(wù)腐的準(zhǔn)確梅定位保證后期隆物業(yè)產(chǎn)品肉的升值建議1、先盆行招商柴，培育限市場提升物業(yè)拾價值后再你出售；2、保留參重要位置塔區(qū)域產(chǎn)權(quán)也，引進主磚力店，率帶動其千他店銷瀉售和招商喉；地下部分償（保留產(chǎn)出權(quán)部分）引進特儀色專賣抹店，聘居請專業(yè)印招商公槽司進行暈統(tǒng)一招澡商，自施行聘請不商業(yè)人生士進行累管理，傷帶動整珍體商業(yè)濤品質(zhì)4/2爸8/2集02373第73頁保證項目裝的整體規(guī)扛劃，確保岔商業(yè)檔次允及經(jīng)營品槽牌保證商羊業(yè)業(yè)主醋長期、恢穩(wěn)定的示投資收負(fù)益保證商拾業(yè)租戶飾利益最儲大化、蜜經(jīng)營特抬色化統(tǒng)一招捧商分戶經(jīng)仆營統(tǒng)一管醒理招商及經(jīng)茶營管理的凈前提條件4/2份8/2娛02374第74頁經(jīng)營管化理服務(wù)粉體系由各商據(jù)戶自行濫進行經(jīng)完營管理商戶自負(fù)短盈虧管理公蝴司不得葵干預(yù)商纏戶的正高常經(jīng)營聘請專業(yè)寬的招商公性司進行統(tǒng)尾一招商稀規(guī)劃進行統(tǒng)和一招商引進自身役經(jīng)營管理墻能力強、遭品牌度強殺的商戶由開發(fā)公五司聘請專饅業(yè)的商業(yè)足人士進行錄商戶管理對商戶集的管理獎包括：航基本物寶業(yè)服務(wù)研、統(tǒng)一易宣傳、狹統(tǒng)一管邪理公共牽部位、緣瑞協(xié)調(diào)商秧戶關(guān)系斥、協(xié)調(diào)范廣告牌篇等管理經(jīng)營管理服務(wù)體系分戶經(jīng)營統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理4/2別8/2獅02375第75頁專業(yè)招欺商公司這推薦北京旺坊德行國脈際投資查公司美國約翰蔥羅爾投資殺公司美國康唯賽可全浴球投資苦有限公創(chuàng)司新加坡祥往峰投資管傲理集團中華炎黃鍬國際投資擱集團4/2尾8/2校02376第76頁目糾錄一、目標(biāo)程商業(yè)業(yè)態(tài)桶及其租金倍承受力1.1駱、目標(biāo)已商業(yè)業(yè)悠態(tài)1.2、黨目標(biāo)商戶例租金承受濾能力二、財務(wù)置分析2.1、宵利用市場挎比較法進壞行租金測脫算2.1租、通過率租金進聚行售價餐測算2.3仇、財務(wù)年測算（慌現(xiàn)金流賣測算）三、商震業(yè)業(yè)態(tài)飾規(guī)劃及瀉布局四、經(jīng)溜營管理污建議五、附件4/28健/202孕377第77頁商業(yè)參適考項目豆——三框里屯3絲式.3項哪目占地6耽123稼.2平據(jù)方米建筑面池積2.9行萬平方米是一個集另娛樂、購喂物、休閑盼于一體的茫綜合性建陷筑地上5層槳，地下3罷層4/2貝8/2量02378第78頁商業(yè)參考府項目——庭建外so疾ho建外s庭oho冤緊鄰東惜三環(huán)，坊外側(cè)為酒辦公類錄物業(yè)，曬內(nèi)圍商民業(yè)，對飾本項目右的規(guī)劃膏設(shè)計有誰許多借氏鑒之處啦；建外so摩ho的商請鋪面積為158袋～65禾8平米，有的是墨地上兩層北，有的是工地上一層恰加地下一甜層，還有罩的商鋪為營單層；4/28鄙/202仇379第79頁商業(yè)參卡考項目億——好脊運街定位：骨一個集菊酒吧、息餐飲、聽休閑、飼娛樂等敘項目為昨一體的餐大型個謠性化商揉業(yè)街位置：蒙位于燕板莎商圈鞋內(nèi)，緊偵鄰亮馬反橋路，握與21評世紀(jì)飯鉤店隔路用相望總建筑禍規(guī)模：畏150耳00平啞方米建筑特色劃：共5層地上1臥-2層納：復(fù)式結(jié)構(gòu)，以餐飲房誠為主地上3層輪：單層，膝以小型俱爆樂部和精占品屋圍主地下共座2層：定以酒吧全為主單元面屠積：1宵53—務(wù)723澡平方米鉗，以3塌00-伙500谷平方米奔為主，規(guī)占到7鵲0%以稻上招商價必格：1-2危層：8爽元/天舉/建筑養(yǎng)平方米3層及地邊下：4元另/天/建笑筑平方米店鋪數(shù)量消：38家目前招商量狀況：已愁經(jīng)簽約8紐奉家4/2眨8/2柱02380第80頁商業(yè)參援考項目騾——第知三置業(yè)和三元島建筑形唯態(tài)：A、B肥、D座暖的一、二層妥商業(yè)廣場，獨筒立分割的爛商鋪。商業(yè)定位解：三元島按·第一龜國門商天務(wù)休閑雪廣場商業(yè)總卡面積：76側(cè)00平戒方米銷售價照格：200抱00-3細(xì)5000然元/平方嘴米租金報磁價：9元/男平米/琴天高使用率：約在7啟5%商鋪面積謊在100六平米以上4/28礎(chǔ)/202業(yè)381第81頁商業(yè)參鍬考項目充——嘉雀里中心定位：袋寫字樓艱配套商放業(yè)價格：6挺0美金/迫月，合人筆民幣16.李5元/天.赤平方米嘉里大廁廳雕刻藝術(shù)高爾夫躲專賣店珠寶店4/28識/202娃382第82頁寫字樓參帥考項目—裹—佳程廣森場開發(fā)商—此—香港佳渣程集團;總占地估176混90平膛方米;總建筑滴面積約懂14萬灰平方米撓;建筑高度番103.姑8米;地上2豎5層、給地下3儲層;1000揀個地下車歉位。4/28競/202膛383第83頁寫字樓洞參考項耐目——饞現(xiàn)代盛頓世大廈開發(fā)商呼——北滿京漢斯掩盛世房屬地產(chǎn)開碗發(fā)公司告（美國壘房地產(chǎn)今企業(yè)漢揉斯公司魄分公司伐）；地下3滴層和地投上22臟層，總廊建筑面織積6.們93萬筍平米；現(xiàn)代汽車廈集團已于2物004約年8月辱收購了故這座大梅廈；該牢大廈的車所有權(quán)額為現(xiàn)代圣汽車集討團；微軟（樓中國）漏有限公疏司也在現(xiàn)上代盛世怒大廈辦列公，并舊取得大揮廈的冠果名權(quán)。目前在大反廈辦公的塑韓國企業(yè)馳單位有：現(xiàn)代m正obi朋s株式木會社北爬京代表偽處、現(xiàn)品代汽車挽中國投胖資有限捧公司、含大韓民捷國文化梨新聞處且、大韓零商工會種議所北動京事務(wù)猛所、中刺國韓國渴商會以丸及韓國方友利銀譜行北京線分行，而北京現(xiàn)挑代汽車頓的銷售廈總部也設(shè)在這等座大樓之犬內(nèi)。4/28啟/202甩384第84頁項目周邊慕商業(yè)租金輕狀況位置業(yè)態(tài)/地點數(shù)量面積平方米租金范圍元/天.平方米霄云路臨街小商業(yè)38家1000-12006-12元特色餐廳19家8000-100004-8元其他類10家6000-80004-10本案周邊女人街700個展位4000010-16好運街38個鋪位150004-8星吧路酒吧：25家飯館：16家娛樂：2家8-12其他區(qū)域嘉里中心200015-254/28毅/202途385第85頁面積在20-30之間的沿街面鋪數(shù)量特色餐廳面積其他面積煙酒4知味堂100曲美家具3000蛋糕、西餅屋3福宮潮州火鍋城韓日料理、海鮮、KTV450農(nóng)業(yè)銀行450冷飲店1三元水餃城80柯達(dá)圖片社

美容美發(fā)7海華城1500建設(shè)銀行1000擦鞋店1金三元-扒豬臉鑫元世紀(jì)

興業(yè)銀行400飾品1美京燒鵝粵菜

夢蝶夜總會、中名豪夜總會

服裝店4凱利港式茶餐廳300浦發(fā)銀行

雜貨店3日式餐廳200高爾夫?qū)Ｙu店200診所1三羊開泰黃酒館800京奧口腔門診300房屋中介3廣州海鮮酒家3000華園飯店金色朝陽洗浴、KTV

維修店1韓國料理-京漢苑300

勞務(wù)服務(wù)1湘菜館100

超市（快克、ELEVEN7、韓國百貨）3鴻德（烤鴨）200

復(fù)印店1東來順200

眼鏡店1蜀王火鍋200

雅芳化妝品專賣店1金山城重慶菜300

按摩店1海港大酒樓

音像店1美國加州牛肉面200

金州韓國菜

4/2夸8/2披02386第86頁星吧路丘餐飲數(shù)月量：錦衣玉食仙吧金色風(fēng)景海洋酒吧金石酒吧地火天堂豪運酒城譜樂酒吧奇異島星星酒吧萊思酒吧啡霸咖啡屋摯友酒館晴海日餐酒成日千代香飄香漁村老北京炸醬面唐吧99NOUVEAU比必必利（非洲風(fēng)格）

西迷魂陣村七彩小吃城薔薇島嶼新疆館川菜湘菜迪廳2311日式館韓菜館馬來西亞菜館西餅屋4312美容美體酒吧咖啡館1223星吧路諒經(jīng)營商扁家：4/2廣8/2臘02387第87頁消費者紐奉調(diào)查攔訪地點霄云路沿線，燕莎商城附近，第二、第三使館區(qū)，鳳凰城、時間國際住宅客戶，三里屯，光華路及國貿(mào)攔訪人數(shù)180人有效答卷128個攔訪對象寫字樓上班人員酒店客戶使館