房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的相關(guān)定義

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收以及稅收籌劃1一、概述中國稅制流轉(zhuǎn)稅和所得稅對生產(chǎn)和銷售貨物征收的是增值稅、消費(fèi)稅；對勞務(wù)和銷售、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)征收營業(yè)稅；對收入征收企業(yè)所得稅、個人所得稅；附加稅，城建和教育附加（在營業(yè)稅基礎(chǔ)上征收）；針對進(jìn)出口征收關(guān)稅；特定征收：交通工具（車輛購置稅、車船稅）、房地產(chǎn)（土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅）涉及房地產(chǎn)：土地增值稅、營業(yè)稅和附加稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅2一、概述

流轉(zhuǎn)稅：增值稅、消費(fèi)稅一、增值稅的概念增值稅是對單位和個人生產(chǎn)經(jīng)營過程中取得的增值額為課稅對象征收的一種稅。1．增值稅的性質(zhì)：屬于流轉(zhuǎn)稅性質(zhì)的稅種。（1）以全部流轉(zhuǎn)額為計稅銷售額，還同時實行稅款抵扣制度。是一種只就“未稅流轉(zhuǎn)額”征稅的新型流轉(zhuǎn)稅。（2）按產(chǎn)品或行業(yè)實行比例稅率，作用在于廣泛征集財政收入，而不是調(diào)節(jié)收入差距。2．增值稅的計稅原理（1）按全部銷售額計算稅款，但只對貨物或勞務(wù)價值中新增價值部分征稅。（2）實行稅款抵扣制度，對以前環(huán)節(jié)已納稅款予以扣除。（3）稅款隨著貨物的銷售逐環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移，最終消費(fèi)者是全部稅款的承擔(dān)者，納稅人與負(fù)稅人相分離。（4）增值稅與其他流轉(zhuǎn)稅的配合一般有兩種模式：交叉征稅（或稱雙層次征收）模式。如增值稅與消費(fèi)稅。平行征收模式。如增值稅與營業(yè)稅。3、納稅人：增值稅納稅人的基本規(guī)定凡在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅義務(wù)人。

3一、概述稅的分類二、消費(fèi)稅是最重要的中央稅，是對特定消費(fèi)品的特定消費(fèi)行為征收的一種稅。目的是對消費(fèi)產(chǎn)品進(jìn)行控制和調(diào)節(jié)。生產(chǎn)、委托加工、進(jìn)口、零售、應(yīng)稅消費(fèi)品（各環(huán)節(jié)不重復(fù)征）。價內(nèi)稅應(yīng)稅消費(fèi)品：煙、酒及酒精、化妝品、貴重首飾及珠寶玉石、鞭炮焰火、成品油、汽車輪胎、小汽車、摩托車、高爾夫球及球具、高檔手表、游艇、木制一次性筷子、實木地板

4三、營業(yè)稅三、營業(yè)稅營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人所取得的營業(yè)額征收的一種商品與勞務(wù)稅。特點：1、比較其他稅：與增值稅：營業(yè)稅針對勞務(wù)，增值稅針對貨物?；旌蠒r根據(jù)具體情況區(qū)分進(jìn)行征收。平行征稅，都是價外稅。與所得稅：營業(yè)稅是計算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時可以扣除的稅金（即可在企業(yè)所得稅前扣除）。2、分行業(yè)來交，一般以營業(yè)額全額為計稅依據(jù)：建筑業(yè)、金融保險業(yè)、郵電通信業(yè)、服務(wù)業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)。

5三、營業(yè)稅不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅本稅目征稅范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。1、“三權(quán)”轉(zhuǎn)讓：（1）所有權(quán)轉(zhuǎn)讓（2）有限產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓（3）永久使用權(quán)轉(zhuǎn)讓2、銷售其他土地附著物，如樹木、莊稼、花草等，連同不動產(chǎn)和土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，比照銷售不動產(chǎn)征稅。（房、地、產(chǎn)不拆分）以不動產(chǎn)投資入股，參與接收投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，也不征收營業(yè)稅。外商投資企業(yè)和外國企業(yè)：（1）處置債權(quán)重置資產(chǎn)，不征收營業(yè)稅；（2）處置股權(quán)重置資產(chǎn)（包括債轉(zhuǎn)股方式處置）所取得的收入，不征收營業(yè)稅；（3）處置其所擁有的實物重置資產(chǎn)，該項資產(chǎn)屬于不動產(chǎn)的，征收營業(yè)稅。納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。銷售不動產(chǎn)適用的營業(yè)稅稅率為5%。6三、營業(yè)稅銷售不動產(chǎn)計稅依據(jù)

包括納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費(fèi)用。價外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)，但不包括同時符合條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)1．單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的或抵債所得的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。2．對單位或個人將不動產(chǎn)無償贈與他人，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其計稅營業(yè)額（無土地增值稅）。3．轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為，其轉(zhuǎn)讓價格不僅僅是由資產(chǎn)價值決定的，與企業(yè)銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。因此。轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不應(yīng)征收營業(yè)稅。4、納稅人銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天；銷售不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。7三、營業(yè)稅三、計稅依據(jù)納稅人銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)時從購買方取得的全部價款和價外費(fèi)用（含貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益）。特殊規(guī)定：1．單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的或抵債所得的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。2．對單位或個人將不動產(chǎn)無償贈與他人，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其計稅營業(yè)額，其方法如下：（1）按納稅人當(dāng)月銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定。（2）按納稅人最近時期銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定。（3）按下列公式核定計稅價格：計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）3．轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為，其轉(zhuǎn)讓價格不僅僅是由資產(chǎn)價值決定的，與企業(yè)銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。因此。轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不應(yīng)征收營業(yè)稅。8四、土地增值稅土地增值稅一、定義：土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。二、核心概念：轉(zhuǎn)讓、有償、增值額（1）土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅。對屬于集體所有的土地，按現(xiàn)行規(guī)定須先由國家征用后才能轉(zhuǎn)讓。按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額來征稅。其納稅時間和繳納方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況而定。由于土地使用權(quán)的出讓方是國家，出讓收入在性質(zhì)上屬于政府憑借所有權(quán)在土地一級市場上收取的租金，所以，政府出讓土地的行為及取得的收入也不在土地增值稅的征稅之列。9四、土地增值稅（2）土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。具體地，不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為包括以下兩種情況①房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。②房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。所說社會團(tuán)體是指，中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進(jìn)會，以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。10四、土地增值稅二、核心概念：（3）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象將土地、房屋的轉(zhuǎn)讓收入合并征收。作為征稅對象的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地的收入減除稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除項目金額后的余額。 土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-規(guī)定的扣除項目金額采用扣除法和評估法計算增值額新開發(fā)產(chǎn)品，以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的余額作為計稅依據(jù)。對舊房的轉(zhuǎn)讓，采用評估價格法（可以舉例進(jìn)行說明如何籌劃）確定成本（以折舊系數(shù)調(diào)整評估值，以重置成本調(diào)整），計征土地增值稅。11四、土地增值稅三、征稅范圍：

（一）財稅字[1995]48號，1995年5月25日）(1)、投資聯(lián)營：以房地產(chǎn)作價投資或聯(lián)營，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到被投資、聯(lián)營企業(yè)時，暫免征收土地增值稅；（投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅）。(2)、合作建房：一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的暫免征收土地增值稅；（建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅）（3）、企業(yè)兼并：被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。（4）、個人交換：個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實，可以免征土地增值稅。（5）、不能分別核算增值額：納稅人既建普通住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算的，不能享受《條例》第八條的優(yōu)惠照顧。12四、土地增值稅（二）財稅[2006]21號，2006年3月2日。

投資聯(lián)營：對于以土地（房地產(chǎn)）作價進(jìn)行投資入股或聯(lián)營的，凡所投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營的，均不適用財稅字[1995]48號，1995年5月25日）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。注意：按以上文件精神，房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)對房地產(chǎn)企業(yè)以外的其他企業(yè)進(jìn)行投資可以享受免稅照顧。

（三）國稅函[2007]645號2007年6月14日）《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》

土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。13四、土地增值稅二、征稅范圍：

（一）財稅字[1995]48號，1995年5月25日）(1)、投資聯(lián)營：以房地產(chǎn)作價投資或聯(lián)營，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到被投資、聯(lián)營企業(yè)時，暫免征收土地增值稅；（投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅）。(2)、合作建房：一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的暫免征收土地增值稅；（建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅）（3）、企業(yè)兼并：被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。（4）、個人交換：個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實，可以免征土地增值稅。（5）、不能分別核算增值額：納稅人既建普通住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算的，不能享受《條例》第八條的優(yōu)惠照顧。（二）財稅[2006]21號，2006年3月2日。

投資聯(lián)營：對于以土地（房地產(chǎn)）作價進(jìn)行投資入股或聯(lián)營的，凡所投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營的，均不適用財稅字[1995]48號，1995年5月25日）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。注意：按以上文件精神，房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)對房地產(chǎn)企業(yè)以外的其他企業(yè)進(jìn)行投資可以享受免稅照顧。14四、土地增值稅（四）其他不征稅項目。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則，可以判定，轉(zhuǎn)讓集體土地、委托代建房屋、以房地產(chǎn)或土地使用權(quán)抵押或典當(dāng)、建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房(增值率不超過20%時），不征土地增值稅。15四、土地增值稅四、稅率土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率。增值額越大，增值比率越高，稅率越高。級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%~100%的部分4053超過100%~200%的部分50154超過200%的部分603516四、土地增值稅

五、如何計算增值額：

土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-規(guī)定的扣除項目金額（一）收入：房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中的金額。（二）可扣除項目：a.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可扣除項目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本。（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅因已列入管理費(fèi)用中，故在此不允許扣除。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的5‰貼花）允許在此扣除。（5）附加費(fèi)用的扣除。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

b.從事舊房交易的納稅人可扣除項目：（1）舊房及建筑物的評估價格。（2）轉(zhuǎn)讓過程中涉及的土地購置費(fèi)用。（3）轉(zhuǎn)讓過程中的相關(guān)稅金。17四、土地增值稅（三）確定增值額的扣除項目及其金額（針對開發(fā)產(chǎn)品）（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額土地出讓金、地價款。（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本它是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本。包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。開發(fā)間接費(fèi)用：指直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（直接計入當(dāng)年損益，不按項目進(jìn)行歸集或分?jǐn)偅┧侵概c房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。開發(fā)費(fèi)用扣除兩種方法：納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房產(chǎn)地開發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)。納稅人不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。此外，財政部、國家稅務(wù)總局還對扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩點專門規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。18四、土地增值稅

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育附加費(fèi)總共5.5%，印花稅0.5‰。。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因已列入管理費(fèi)用中，故在此不允許扣除。其他納稅人繳納的印花稅（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的5‰貼花）允許在此扣除。（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，加計20%的扣除。加計扣除費(fèi)用＝(取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%（6）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果開發(fā)建造了配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

19四、土地增值稅（四）、確定增值額的扣除項目及其金額（針對舊房）①房屋及建筑物的評估價格。

它指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。評估價格＝重置成本價（估價時點的重建（置）價格）×成新度折扣率（不同于會計核算中的折舊）②取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。③轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。④納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費(fèi)用允許在計算增值額時予以扣除。但隱瞞、虛報成交價格等情形，則評估費(fèi)用不允許在計稅時予以扣除。20四、土三地增值三稅（五）三評估（三兩種評三估方法三：重置三成本價三格法（三舊房采三用），三市場比三較法）稅法規(guī)三定由下三列情形三之一的三，須對三房地產(chǎn)三進(jìn)行評三估，并三以房地三產(chǎn)的評三估價格三來確定三轉(zhuǎn)讓收三入、扣三除項目三的金額一、出三售舊房三及建筑三物的；二、隱三瞞、虛三報房地三產(chǎn)成交三價格的三（市場三比較法三）隱瞞、三虛報房三地產(chǎn)成三交價格三，是指三納稅人三不報或三有意低三報轉(zhuǎn)讓三土地使三用權(quán)、三地上建三筑物及三其附著三物價款三的行為三。對隱三瞞、虛三報房地三產(chǎn)成交三價格的三，應(yīng)由三評估機(jī)三構(gòu)參照三同類房三地產(chǎn)的三市場交三易價格三進(jìn)行評三估。稅務(wù)機(jī)三關(guān)在征三收土地三增值稅三時，則三根據(jù)上三述評估三價格確三定轉(zhuǎn)讓三房地產(chǎn)三的收入三。市場三比較法三可用下三列公式三來表示三：房地產(chǎn)三評估價三格=交三易實例三房地產(chǎn)三價格×三實物狀三況因素三修正×三權(quán)益因三素修正三×區(qū)域三因素修三正×其三他因素三修正三、提三供扣除三項目金三額不實三的重置成三本法評三估房產(chǎn)三價格+三該房產(chǎn)三所坐落三土地取三得時的三基準(zhǔn)地三價或標(biāo)三定地價三來確定三土地的三扣除項三目金額三。四、轉(zhuǎn)三讓房地三產(chǎn)的成三交價格三低于房三地產(chǎn)評三估價格三，又無三正當(dāng)理三由的（三舊房轉(zhuǎn)三讓）。納稅人三申報的三轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)的三成交價三低于房三地產(chǎn)評三估機(jī)構(gòu)三通過市三場比較三法進(jìn)行三房地產(chǎn)三評估時三所確定三的正常三市場交三易價格三，對此三，納稅三人又不三能提供三有效憑三據(jù)或無三正當(dāng)理三由進(jìn)行三解釋的三，應(yīng)按三評估的三市場交三易價確三定其實三際成交三價，并三以此作三為轉(zhuǎn)讓三房地產(chǎn)三的收入三計算征三收土地三增值稅三。21四、土三地增值三稅一般減三免稅規(guī)三定1、納三稅人建三造普通三標(biāo)準(zhǔn)住三宅出售三，增值三額未超三過扣除三項目金三額20%的，免三征土地三增值稅三；如果三超過2三0%的三，應(yīng)就三其全部增值額三按規(guī)定三計稅。2、因三國家建三設(shè)需要三依法征三用、收三回的房三地產(chǎn)，三免征土三地增值三稅。3、企三事業(yè)單三位、社三會團(tuán)體三以及其三他組織三轉(zhuǎn)讓舊三房作為三廉租住三房、經(jīng)三濟(jì)適用三住房房三源且增三值額未三超過扣三除項目三金額2三0％的三，免征三土地增三值稅。22四、土三地增值三稅六、申三報和繳三納在實際三工作中三，土地三增值稅三的納稅三人主要三分為兩三大類：三一類是三從事房三地產(chǎn)開三發(fā)（包三括專營三和兼營三）的納三稅人，三也就是三通常所三說的房三地產(chǎn)開三發(fā)公司三；另一三類是其三他的納三稅人。三兩者申三報材料三有所不三同（略三）。納稅時三間和繳三納方法（1）三以一次三交割、三付清價三款方式三轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)。三（清算三）在辦理三過戶、三登記手三續(xù)前數(shù)三日內(nèi)繳三納土地三增值稅三。（2）三以分期三收款方三式轉(zhuǎn)讓三房地產(chǎn)三的對于這三種情況三，主管三稅務(wù)機(jī)三關(guān)可根三據(jù)合同三規(guī)定的三收款日三期來確三定具體三的納稅三期限。三即先計三算出應(yīng)三繳納的三全部土三地增值三稅稅額三，再按三總稅額三除以轉(zhuǎn)三讓房地三產(chǎn)的總?cè)杖?，三求得?yīng)三納稅額三占總收三入的比三例。然三后，在三每次收三到價款三時，按三收到價三款的數(shù)三額乘以三這個比三例來確三定每次三應(yīng)納的三稅額，三并規(guī)定三其應(yīng)在三每次收三款后數(shù)三日內(nèi)繳三納土地三增值稅三。（3）三項目竣三工結(jié)算三前轉(zhuǎn)讓三（預(yù)征三）1、成三片開發(fā)三，部分三轉(zhuǎn)讓；三2、預(yù)三售。預(yù)征土三地增值三稅，待三項目竣三工結(jié)算三后進(jìn)行三清算，三多退少三補(bǔ)。23四、土三地增值三稅清算：三直接清三算，預(yù)三征后清三算1、全三部竣工三、完成三銷售，三整體轉(zhuǎn)三讓未竣三工決算三房地產(chǎn)三開發(fā)項三目的，三直接轉(zhuǎn)三讓土地三使用權(quán)三的。三2三、沒完三但是必三須清算三：(1)三已竣工三驗收的三房地產(chǎn)三開發(fā)項三目，已三轉(zhuǎn)讓的三房地產(chǎn)三建筑面三積占整三個項目三可售建三筑面積三的比例三在85三%以上三，或該三比例雖三未超過85%，但剩三余的可三售建筑三面積已三經(jīng)出租三或自用三的；三(2三)取得三銷售（三預(yù)售）三許可證滿三年仍未銷三售完畢三的；三(3三)納稅三人申請注三銷稅務(wù)登三記但未辦三理土地增三值稅清三算手續(xù)三的；24五、契三稅一、契三稅的概三念契稅是三以所有三權(quán)發(fā)生三轉(zhuǎn)移的不動產(chǎn)為征稅三對象,三向產(chǎn)權(quán)三承受人三征收的三一種財三產(chǎn)稅。三納稅人三出具契三稅完稅三憑證，三土地管三理部門三、房產(chǎn)三管理部三門才能三辦理變?nèi)怯浫掷m(xù)。土地增三值稅是三在土地三、建筑三物交易三過程中三對出讓三方征收三的，而三契稅則三是對這三一交易三行為中三的承受三方征收三的，兩三個稅種三調(diào)節(jié)的三目的是三不同的三；契稅三與印花三稅則在三稅收優(yōu)三惠的原三理，企三業(yè)改組三、改制三的政策三上有共三性之處三。二、契三稅的特三點1、契三稅屬于三財產(chǎn)轉(zhuǎn)三移稅契稅以三發(fā)生轉(zhuǎn)三移的不三動產(chǎn)，三即土地三和房屋三為征稅三對象，三具有財三產(chǎn)轉(zhuǎn)移三課稅性三質(zhì)。土三地、房三產(chǎn)未發(fā)三生轉(zhuǎn)移三的，不三征契稅三。2、契三稅由買三房人繳三納一般稅三種都確三定銷售三者為納三稅人，三即賣方三納稅。三契稅則三屬于土三地、房三屋產(chǎn)權(quán)三發(fā)生交三易過程三中的財三產(chǎn)稅，三由承受三人納稅三。對買三方征稅三的主要三目的，三在于承三認(rèn)不動三產(chǎn)轉(zhuǎn)移三生效，三承受人三納稅以三后，便三可擁有三轉(zhuǎn)移過三來的不三動產(chǎn)產(chǎn)三權(quán)或使三用權(quán)，三法律保三護(hù)納稅三人的合三法權(quán)益三。25五、契三稅三、征三稅以及三免稅契稅的三征稅對三象為發(fā)三生土地三使用權(quán)三和房屋三所有權(quán)三權(quán)屬轉(zhuǎn)三移的土三地和房三屋。1、國三有土地三使用權(quán)三出讓；國有土三地使用三權(quán)出讓三是一級三市場的三行為，三對出讓三方即國三家不征三收土地三增值稅三，但對三承受方三征收契三稅。2、土三地使用三權(quán)的轉(zhuǎn)三讓；包括出三售、贈三與和交三換；不三包括農(nóng)三村集體三土地承三包經(jīng)營三權(quán)的轉(zhuǎn)三移，原三因是農(nóng)三村集體三土地承三包經(jīng)營三權(quán)的轉(zhuǎn)三移不涉三及產(chǎn)權(quán)三的變更三，只是三經(jīng)營權(quán)三的轉(zhuǎn)讓三。3、房三屋買賣三；4、以三房屋權(quán)三屬抵債三或?qū)嵨锶ń疸y三首飾等三）交換三房屋；5、以三房屋作三價投資三、入股三；三但是個三人獨資三企業(yè)出三資人將三自己的三房產(chǎn)投三入本企三業(yè)時，三由于產(chǎn)三權(quán)不發(fā)三生變更三，不繳三納契稅三。6、買三房拆料三或翻建三新房；買房拆三料或翻三建新房三的行為三，都應(yīng)三當(dāng)在取三得相應(yīng)三不動產(chǎn)三產(chǎn)權(quán)的三前提下三才能夠三進(jìn)行。7、房三屋贈與三；房屋贈三與行為三的關(guān)鍵三不在于三贈與人三承諾贈三與土地三、房產(chǎn)三，而在三于是否三已發(fā)生三土地、三房屋權(quán)三屬轉(zhuǎn)移三；已真三實發(fā)生三了土地三、房屋三權(quán)屬轉(zhuǎn)三移的，三則受贈三一方需三要繳納三契稅。8、房三屋交換三。等值部三分不繳三納，價三值不相三等，由三支付差三價方繳三納。26五、契三稅9.三企業(yè)改三制公司制三改革：三非公司三制企業(yè)三整體改三建為有三限責(zé)任三公司（三含國有三獨資公三司）或三股份有三限公司三，或者三有限責(zé)三任公司三整體改三建為股三份有限三公司的三，對改三建后的三公司承三受原企三業(yè)土地三、房屋三權(quán)屬，三免征契三稅。國有、三集體企三業(yè)實施三“企業(yè)三股份合三作制改三造”，三由職工三買斷企三業(yè)產(chǎn)權(quán)三，或向三其職工三轉(zhuǎn)讓部三分產(chǎn)權(quán)三，或者三通過其三職工投三資增資三擴(kuò)股，三將原企三業(yè)改造三為股份三合作制三企業(yè)的三，對改三造后的三股份合三作制企三業(yè)承受三原企業(yè)三的土地三、房屋三權(quán)屬，三免征契三稅。企業(yè)合三并：兩三個或兩三個以上三的企業(yè)三，依據(jù)三法律規(guī)三定、合三同約定三，合并三改建為三一個企三業(yè)，對三其合并三后的企三業(yè)承受三原合并三各方的三土地、三房屋權(quán)三屬，免三征契稅三。企業(yè)分三立：三企業(yè)依三照法律三規(guī)定、三合同約三定分設(shè)三為兩個三或兩個三以上投三資主體三相同的三企業(yè)，三對派生三方、新三設(shè)方承三受原企三業(yè)土地三、房屋三權(quán)屬，三不征收三契稅。企業(yè)關(guān)三閉、破三產(chǎn)：依三照有關(guān)三法律、三法規(guī)的三規(guī)定實三施關(guān)閉三、破產(chǎn)三后，債三權(quán)人（三包括關(guān)三閉、破三產(chǎn)企業(yè)三職工）三承受關(guān)三閉、破三產(chǎn)企業(yè)三土地、三房屋權(quán)三屬以抵三償債務(wù)三的，免三征契稅三；對非三債權(quán)人三承受關(guān)三閉、破三產(chǎn)企業(yè)三土地、三房屋權(quán)三屬，征三收契稅三。企業(yè)改三制重組三過程中三，同一三投資主三體內(nèi)部三所屬企三業(yè)之間三土地、三房屋權(quán)三屬的無三償劃轉(zhuǎn)三，不征三收契稅三?！巴煌顿Y三主體內(nèi)三部所屬三企業(yè)之三間”，三是指母三公司與三其全資三子公司三之間、三母公司三所屬的三各個全三資子公三司之間三的關(guān)系三，以及三同一自三然人設(shè)三立的個三人獨資三企業(yè)之三間、同三一自然三人設(shè)立三的個人三獨資企三業(yè)與一三人有限三責(zé)任公三司之間三的關(guān)系三。27五、契三稅四、計三稅依據(jù)三及應(yīng)納三稅額的三計算契稅的三計稅依三據(jù)為不三動產(chǎn)的三價格。1、土三地使用三權(quán)出售三、房屋三買賣，三以成交三價格為三計稅依三據(jù)（分三期付款三，以總?cè)齼r款交三）。2、土三地使用三權(quán)贈與三、房屋三贈與，三由征收三機(jī)關(guān)參三照土地三使用權(quán)三出售、三房屋買三賣的市三場價格三核定。3、土三地使用三權(quán)交換三、房屋三交換，三為所交三換的土三地使用三權(quán)、房三屋的價三格差額三。4、出三讓國有三土地使三用權(quán)的三，其契三稅計稅三價格為三承受人三為取得三該土地三使用權(quán)三而支付三的全部三經(jīng)濟(jì)利三益。5、房三屋買賣三的契稅三計稅價三格為房三屋買賣三合同的三總價款三，買賣三裝修的三房屋，三裝修費(fèi)三用應(yīng)包三括在內(nèi)三。6、房三屋附屬三設(shè)施征三收契稅三的依據(jù)對于承三受與房三屋相關(guān)三的附屬三設(shè)施（三包括停三車位、三汽車庫三、自行三車庫、三頂層閣三樓以及三儲藏室三，下同三）所有三權(quán)或土三地使用三權(quán)的行三為，按三照契稅三法律、三法規(guī)的三規(guī)定征三收契稅三；對于三不涉及三土地使三用權(quán)和三房屋所三有權(quán)轉(zhuǎn)三移變動三的，不三征收契三稅。28五、契三稅五、稅三收優(yōu)惠三的基本三規(guī)定：1、國三家機(jī)關(guān)三、事業(yè)三單位、三社會團(tuán)三體、軍三事單位三承受土三地、房三屋用于三辦公、三教學(xué)、三醫(yī)療、三科研和三軍事設(shè)三施的，三免征契三稅。2、承三受荒山三、荒溝三、荒丘三、荒灘三土地使三用權(quán)，三并用于三農(nóng)、林三、牧、三漁業(yè)生三產(chǎn)的，三免征契三稅。3、對三國有控三股公司三以部分三資產(chǎn)投三資組建三新公司三，且該三國有控三股公司三占新公三司股份三85％三以上的三，對新三公司承三受該國三有控股三公司土三地、房三屋權(quán)屬三免征契三稅。三財政部三規(guī)定的三稅收優(yōu)三惠：1、對三拆遷居三民因拆三遷重新三購置住三房的，三對購房三成交價三格中相三當(dāng)于拆三遷補(bǔ)償三款的部三分免征三契稅，三成交價三格超過三拆遷補(bǔ)三償款的三，對超三過部分三征收契三稅。2、對三廉租住三房經(jīng)營三管理單三位購買三住房作三為廉租三住房、三經(jīng)濟(jì)適三用住房三經(jīng)營管三理單位三回購經(jīng)三濟(jì)適用三住房繼三續(xù)作為三經(jīng)濟(jì)適三用住房三房源的三，免征三契稅。29印花稅印花稅三是對經(jīng)三濟(jì)活動三和經(jīng)濟(jì)三交往中三書立、三領(lǐng)受、三使用的三應(yīng)稅憑三證所征三收的一三種稅。印花稅三最早出三現(xiàn)在荷三蘭。公三元16三24年三，荷蘭三政府發(fā)三生經(jīng)濟(jì)三危機(jī)，三財政困三難。于三是，荷三蘭政府三為增加三財政收三入就采三用公開三招標(biāo)辦三法，以三重賞從三千萬個三應(yīng)征者三設(shè)計的三方案中三精選出三來“印三花稅”三。印花稅三被資產(chǎn)三階級經(jīng)三濟(jì)學(xué)家三譽(yù)為稅三負(fù)輕微三、稅源三暢旺、三手續(xù)簡三便、成三本低廉三的“良三稅”。三而英國三的哥爾三柏說過三：“稅三收這種三技術(shù)，三就是拔三最多的三鵝毛，三聽最少三的鵝叫三”。六、印三花稅30六、印三花稅印花稅三的應(yīng)稅三憑證有三五大類三共13三個稅目三。各類三憑證不三論以何三種形式三或名稱三書立，三只要其三性質(zhì)屬三于條例三中列舉三征稅范三圍內(nèi)的三憑證，三均應(yīng)按三照列舉三憑證照三章納稅三。在中三國境內(nèi)三使用，三具有法三律效力三，受中三國法律三保護(hù)的三憑證，三無論在三中國境三內(nèi)或者三境外書三立，只三要在境三內(nèi)使用三，就應(yīng)三貼花。與房地三產(chǎn)交易三相關(guān)：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)三移數(shù)據(jù)土地使三用權(quán)出三讓合同三、土地三使用權(quán)三轉(zhuǎn)讓合三同、商三品房銷三售合同三按照產(chǎn)三權(quán)轉(zhuǎn)移三數(shù)據(jù)征三收印花三稅，產(chǎn)三權(quán)轉(zhuǎn)移三書據(jù)的三計稅依三據(jù)為所三載金額三，稅率三為0三.5‰三。權(quán)利、三許可證三照包括政三府部門三發(fā)給的三房屋產(chǎn)三權(quán)證、三工商營三業(yè)執(zhí)照三、商標(biāo)三注冊證三、專利三證、土三地使用三證。未三列舉的三證照不三征收印三花稅。三計稅依三據(jù)為應(yīng)三稅憑證三件數(shù)，三稅額為三5元。31六、印三花稅下列憑三證免納三印花稅三：（1）三財產(chǎn)所三有人將三財產(chǎn)贈三給政府三、社會三福利單三位、學(xué)三校所立三的書據(jù)三。（土三地增值三稅也免三）

（三2）2三004三年7三月1三日起，三對經(jīng)國三務(wù)院和三省級人三民政府三決定或三批準(zhǔn)進(jìn)三行的國三有（含三國有控三股）企三業(yè)改組三改制而三發(fā)生的三上市公三司國有三股權(quán)無三償轉(zhuǎn)讓三行為，三暫不征三收證券三（股票三）交易三印花稅三。對不三屬于上三述情況三的上市三公司國三有股權(quán)三無償轉(zhuǎn)三讓行為三,仍三應(yīng)收證三券（股三票）交三易印花三稅。三（3）三企業(yè)改三制前簽三訂但尚三未履行三完的各三類應(yīng)稅三合同，三改制后三需要變?nèi)鼒?zhí)行三主體的三，對僅三改變執(zhí)三行主體三、其余三條款未三作變動三且改制三前已貼三花的，三不再貼三花。（4）三企業(yè)因三改制簽三訂的產(chǎn)三權(quán)轉(zhuǎn)移三書據(jù)免三予貼花三。32六、印三花稅（8）三企業(yè)因三改制簽三訂的產(chǎn)三權(quán)轉(zhuǎn)移三書據(jù)免三予貼花三。（9）三對廉三租住房三、經(jīng)濟(jì)三適用住三房經(jīng)營三管理單三位與廉三租住房三、經(jīng)濟(jì)三適用住三房相關(guān)三的印花三稅以及三廉租住三房承租三人、經(jīng)三濟(jì)適用三住房購三買人涉三及的印三花稅予三以免征三。33七、房三產(chǎn)稅房產(chǎn)稅1、房三產(chǎn)稅的三概念房產(chǎn)稅三是以房三屋為征三稅對象三，以房三屋的計三稅余值三或租金三收入為三計稅依三據(jù)，向三房產(chǎn)所三有人征三收的一三種財產(chǎn)三稅。特點：（1）三征稅范三圍限于三城鎮(zhèn)的三經(jīng)營性三房屋房產(chǎn)稅三在城市三、縣城三、建制三鎮(zhèn)和工三礦區(qū)范三圍內(nèi)征三收，不三涉及農(nóng)三村。對三國家撥三付行政三經(jīng)費(fèi)、三事業(yè)經(jīng)三費(fèi)和國三防經(jīng)費(fèi)三的單位三自用的三房產(chǎn)，三稅法也三通過免三稅的方三式將這三類房屋三排除在三征稅范三圍之外三。（2）三區(qū)別房三屋的經(jīng)三營使用三方式規(guī)三定征稅三辦法擁有房三屋的單三位和個三人，既三可以將三房屋用三于經(jīng)營三自用，三又可以三把房屋三用于出三租、出三典。房三產(chǎn)稅根三據(jù)納稅三人經(jīng)營三形式不三同，對三前一類三房產(chǎn)按三房產(chǎn)計三稅余值三征收，三對后一三類房屋三按租金三收入征三稅。34七、房三產(chǎn)稅3、稅三率（1）三按房產(chǎn)三原值一三次減除三10%三-30三%后的三余值計三征的，三年稅率三為1.三2%；（2）三按房產(chǎn)三出租的三租金收三入計征三的，稅三率為1三2%。三但對個三人按市三場價格三出租的三居民住三房，可三暫減按三4%的三稅率征三收房產(chǎn)三稅。35七、房三產(chǎn)稅從價計三征：房三產(chǎn)稅依三照房產(chǎn)三原值一三次減除三10%三～30三%后的三余值作三為計稅三依據(jù)計三算繳納三。各地三具體制三定標(biāo)準(zhǔn)三。北京三規(guī)定為三：依照三房產(chǎn)余三值計算三繳納的三，稅率三為1.三2%。配套、三裝修、三設(shè)備（三更換可三將原設(shè)三備扣減三）等均三計入原三值。200三6年1三月1三日起三，凡在三房產(chǎn)稅三征收范三圍內(nèi)的三具備房三屋功能三的地下三建筑，三包括與三地上房三屋相連三的地下三建筑以三及完全三建在地三面以下三的建筑三、地下三人防設(shè)三施等，三均應(yīng)當(dāng)三依照有三關(guān)規(guī)定三征收房三產(chǎn)稅。三對于與三地上房三屋相連三的地下三建筑，三如房屋三的地下三室、地三下停車三場、商三場的地三下部分三等，將三地下部三分與地三上房屋三視為一三個整體三按照地三上房屋三建筑的三有關(guān)規(guī)三定計算三征收房三產(chǎn)稅。對投資三聯(lián)營的三房產(chǎn)，三在計征三房產(chǎn)稅三時應(yīng)予三以區(qū)別三對待。三對于以三房產(chǎn)投三資聯(lián)營三，投資三者參與三投資利三潤分紅三，共擔(dān)三風(fēng)險的三，按房三產(chǎn)余值三作為計三稅依據(jù)三，計征三房產(chǎn)稅三；對以三房產(chǎn)投三資，收三取固定三收入，三應(yīng)由出三租方按三租金收三入計繳三房產(chǎn)稅三。從租計三征：北三京為1三2%。房產(chǎn)出三租的，三以房產(chǎn)三租金收三入為房三產(chǎn)稅的三計稅依三據(jù)。房三屋的租三金收入三，是房三屋產(chǎn)權(quán)三所有人三出租房三屋使用三權(quán)所取三得的報三酬，包三括貨幣三收入和三實物收三入。對三以勞務(wù)三或其他三形式作三為報酬三抵付房三租收入三的，應(yīng)三根據(jù)當(dāng)三地同類三房屋的三租金水三平租金三標(biāo)準(zhǔn)，三依率計三征。36七、房三產(chǎn)稅從價計三征：房三產(chǎn)稅依三照房產(chǎn)三原值一三次減除三10%三～30三%后的三余值作三為計稅三依據(jù)計三算繳納三。各地三具體制三定標(biāo)準(zhǔn)三。北京三規(guī)定為三：依照三房產(chǎn)余三值計算三繳納的三，稅率三為1.三2%。配套、三裝修、三設(shè)備（三更換可三將原設(shè)三備扣減三）等均三計入原三值。200三6年1三月1三日起三，凡在三房產(chǎn)稅三征收范三圍內(nèi)的三具備房三屋功能三的地下三建筑，三包括與三地上房三屋相連三的地下三建筑以三及完全三建在地三面以下三的建筑三、地下三人防設(shè)三施等，三均應(yīng)當(dāng)三依照有三關(guān)規(guī)定三征收房三產(chǎn)稅。三對于與三地上房三屋相連三的地下三建筑，三如房屋三的地下三室、地三下停車三場、商三場的地三下部分三等，將三地下部三分與地三上房屋三視為一三個整體三按照地三上房屋三建筑的三有關(guān)規(guī)三定計算三征收房三產(chǎn)稅。對投資三聯(lián)營的三房產(chǎn)，三在計征三房產(chǎn)稅三時應(yīng)予三以區(qū)別三對待。三對于以三房產(chǎn)投三資聯(lián)營三，投資三者參與三投資利三潤分紅三，共擔(dān)三風(fēng)險的三，按房三產(chǎn)余值三作為計三稅依據(jù)三，計征三房產(chǎn)稅三；對以三房產(chǎn)投三資，收三取固定三收入，三應(yīng)由出三租方按三租金收三入計繳三房產(chǎn)稅三。從租計三征：北三京為1三2%。房產(chǎn)出三租的，三以房產(chǎn)三租金收三入為房三產(chǎn)稅的三計稅依三據(jù)。房三屋的租三金收入三，是房三屋產(chǎn)權(quán)三所有人三出租房三屋使用三權(quán)所取三得的報三酬，包三括貨幣三收入和三實物收三入。對三以勞務(wù)三或其他三形式作三為報酬三抵付房三租收入三的，應(yīng)三根據(jù)當(dāng)三地同類三房屋的三租金水三平租金三標(biāo)準(zhǔn)，三依率計三征。37八、城三鎮(zhèn)土地三使用稅一、定三義對占用三城鎮(zhèn)土三地征收三的稅。特點：（1）三對占用三土地的三行為征三稅（2）三征稅對三象是土三地，為三納稅人三實際使三用的土三地面積三。（3）三征稅范三圍有所三限定征稅范三圍限定三在城市三、縣城三、建制三鎮(zhèn)、工三礦區(qū)，三坐落在三農(nóng)村地三區(qū)的房三地產(chǎn)不三屬城鎮(zhèn)三土地使三用稅的三征稅范三圍。（4）三實行差三別幅度三稅額開征城三鎮(zhèn)土地三使用稅三的主要三目的之三一，是三調(diào)節(jié)土三地的級三差收入三。城鎮(zhèn)三土地使三用稅實三行差別三幅度稅三額，不三同城鎮(zhèn)三適用不三同稅額三，對同三一城鎮(zhèn)三的不同三地段，三根據(jù)市三政建設(shè)三狀況和三經(jīng)濟(jì)繁三榮程度三，也確三定不等三的負(fù)擔(dān)三水平。二、優(yōu)三惠政策三：減免稅三優(yōu)惠可三以分類三，一是三國家預(yù)三算收支三單位的三自用地三免稅，三如政府三機(jī)關(guān)、三行政部三門、事三業(yè)單位三等；二三是國家三政策鼓三勵類項三目免稅三，如能三源、交三通、港三口、農(nóng)三林牧漁三等；三三是特定三企業(yè)生三產(chǎn)直接三用地免三稅，如三石油、三電力、三航空、三銀行等三。38八、城三鎮(zhèn)土地三使用稅注意：1、房三地產(chǎn)開三發(fā)公司三建造商三品房的三用地房地三產(chǎn)開發(fā)三公司開三發(fā)商品三房的用三地，除三經(jīng)批準(zhǔn)三開發(fā)建三設(shè)經(jīng)濟(jì)三適用住三房的用三地外，三對各類三房地產(chǎn)三開發(fā)用三地一律三不得減三免城鎮(zhèn)三土地使三用稅。2、對三廉租住三房、經(jīng)三濟(jì)適用三住房建三設(shè)用地三以及廉三租住房三經(jīng)營管三理單位三按照政三府規(guī)定三價格、三向規(guī)定三保障對三象出租三的廉租三住房用三地，免三征城鎮(zhèn)三土地使三用稅。3、納三稅義務(wù)三發(fā)生時三間從獲取三的次月三開始，三獲取以三發(fā)證（三例如存三量房）三或交付三（例如三新建、三出租等三）之日三起算。39九、房三地產(chǎn)企三業(yè)涉稅稅收種三類三計三征依據(jù)三稅三率三備三注營業(yè)稅三交易三價三5三%三銷三售不動三產(chǎn)工程總?cè)~扣三除分包額三后的余三額三3三%三建筑業(yè)三營業(yè)稅物業(yè)管三理費(fèi)及租金三收入三5%三不得扣三除任何三費(fèi)用城建稅+教育三附加三營業(yè)三稅的稅三額三與三營業(yè)稅三共計5三.5%土地增三值稅三交易價三減房地三產(chǎn)的購入或建三造價后三的增值三額四三級累進(jìn)印花稅三交易三價三0.0三5%三產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)三移書據(jù)水利資三金三交易三價三0.三1%房產(chǎn)稅三租金三收入三12三%三出租房產(chǎn)原三值×（三1-扣三除比例三）三1.2三%三自三用城鎮(zhèn)土三地使用三稅三應(yīng)稅土三地面積三0.2三—10三元/平三方米契稅三交易三價三3%—三5%企業(yè)所三得稅三轉(zhuǎn)三讓房地三產(chǎn)時單獨核三算的收三益三25三%40十、稅三收籌劃收入分三散法、三成本費(fèi)三用籌劃三法土地增三值稅計三算依據(jù)三是轉(zhuǎn)讓三房地產(chǎn)三所得的三增值額三，銷售三收入減三去成本三和費(fèi)用三后的余三額。而三納稅人三建造普三通標(biāo)準(zhǔn)三住宅出三售，增三值額未三超過扣三除項目三金額2三0%的三，免征三土地增三值稅。三其中成三本包括三①取得三土地使三用權(quán)所三支付的三金額；三②開發(fā)三土地的三成本、三費(fèi)用；三③新建三房及配三套設(shè)施三的成本三、費(fèi)用三、或者三舊房及三建筑物三的評估三價格；三④與轉(zhuǎn)三讓房地三產(chǎn)有關(guān)三的稅金三。41十、稅三收籌劃股權(quán)轉(zhuǎn)三讓籌劃三法以無形三資產(chǎn)、三不動產(chǎn)三投資入三股，參三與接受三投資方三利潤分三配，共三同承擔(dān)三投資風(fēng)三險的行三為，不三征收營三業(yè)稅。三也暫免三收土地三增值稅三，但對三投資、三聯(lián)營企三業(yè)將上三述房地三產(chǎn)再轉(zhuǎn)三讓的，三應(yīng)征收三土地增三值稅合作建三房法一方出三地，另三一方出三資金，三雙方合三作建房三，建成三后按比三例分房三自用的三，暫免三征收土三地增值三稅；建三成后轉(zhuǎn)三讓的，三應(yīng)征收三土地增三值稅。42十、稅三收籌劃控制增三值分水三嶺控制增三值分水三嶺是指三是否使三企業(yè)所三建的普三通住宅三的增值三額控制三在扣除三項目的三20%三中，享三受免征三土地增三值稅的三優(yōu)惠。三而控制三增值分三水嶺的三主要方三法是當(dāng)三納稅人三在經(jīng)營三中遇到三稅收臨三界點時三，通過三減少收三入或增三加支出三，避免三承擔(dān)較三重的稅三負(fù)。由于土三地增值三稅實行三超率累三進(jìn)稅率三，增值三額=房三地產(chǎn)銷三售價格三－稅前三扣除額三，土地三增值率三=增值三額÷稅三前扣除三額，而三增值率三越高，三土地增三值稅的三稅負(fù)越三重，開三發(fā)商的三凈所得三與房價三相比越三來越低三，43十、稅三收籌劃級數(shù)三增值率三（A）三企業(yè)凈三所得1三A三≤50三%三調(diào)高三價格部三分×（三1-5三.5%三）×(三1-3三0%)×（1三-33三%）三=44三.32三%2三50%三＜A≤三100三%三調(diào)高三價格部三分×（三1-5三.5%三）×(三1-4三0%)三×（1-三33%三）=3三7.9三9%3三10三0%＜三A≤2三00%三調(diào)三高價格三部分×三（1-三5.5三%）×三(1-三50%三)×（1三-33三%）=三31.三66%4三A＞2三00%三調(diào)高三價格部三分×（三1-5三.5%三）×(三1-6三0%)×（1三-33三%）=三25.三33%44十、稅三收籌劃通過計三算可以三看出，三房價越三高，房三地產(chǎn)開三發(fā)商的三凈所得三的比例三越低。三如何正三確地確三定房價三，是土三地增值三稅籌劃三的首要三問題。三同時，三土地增三值稅在三一個增三值率計三稅檔次三中，稅三負(fù)相同三，在不三影響銷三量的情三況下，三可盡量三提高銷三售價格三，而到三計稅級三次臨界三點時，三則需要三充分考三慮稅負(fù)三升高帶三來的影三響。如三果開發(fā)三的房地三產(chǎn)所在三地區(qū)的三房價較三低，可三能超過三20%三的增值三率的凈三所得可三能還不三如控制三在20三%以內(nèi)三合算。三控制增三值分水三嶺主要三有兩個三方法：三一是降三低收入三；二是三增大成三本。45十、稅三收籌劃①收入三分散籌三劃法三在三確定土三地增值三稅時，三很重要三的一點三是確定三售出房三地產(chǎn)的三增值額三。增值三額必須三從收入三和成本三兩方面三確定，三如果房三地產(chǎn)企三業(yè)能夠三在成本三不變的三條件下三減少收三入，則三能夠減三稅收。三對于土三地增值三稅來說三，這一三點顯得三尤為重三要，因三為土地三增值稅三是超率三累進(jìn)制三，收入三的增長三，意味三著相同三條件下三增值額三的增長三，從而三產(chǎn)生稅三率爬升三效應(yīng)，三使得稅三負(fù)增長三很快。三因此，三收入分三散籌劃三法有很三強(qiáng)的現(xiàn)三實意義三。三收入三分散籌三劃的一三般方法三是將可三以分開三單獨處三理的部三分從整三個房地三產(chǎn)中分三離，比三如房屋三里面的三設(shè)施，三具體籌三劃如下三：當(dāng)住三房初步三完工但三沒有安三裝設(shè)備三以及裝三璜、裝三飾時，三便和購三買者簽三訂房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)移三合同，三接著和三購買者三簽訂設(shè)三備安裝三即裝璜三、安裝三合同，三則納稅三人只需三就第一三份合同三上注明三金額繳三納土地三增值稅三。而且三這種方三式也可三以節(jié)省三印花稅三，因為三購銷合三同的印三花稅稅三率為0三.03三％，比三產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)三移書適三用0.三05％三稅率要三低。46十、稅三收籌劃②成本三費(fèi)用籌三劃法三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)的成三本費(fèi)用三開支有三多項內(nèi)三容，不三僅包括三土地的三征用及三拆遷補(bǔ)三償費(fèi)、三前期工三程費(fèi)、三建筑安三裝工程三費(fèi)、基三礎(chǔ)設(shè)施三費(fèi)、公三共配套三設(shè)施費(fèi)三、開發(fā)三間接費(fèi)三等，而三且還包三括與房三地產(chǎn)開三發(fā)項目三有關(guān)的三銷售費(fèi)三用、管三理費(fèi)用三和財務(wù)三費(fèi)用。三前者是三房地產(chǎn)三開發(fā)成三本，后三者是房三地產(chǎn)開三發(fā)費(fèi)用三。其中三的公共三配套設(shè)三施費(fèi)和三開發(fā)間三接費(fèi)用三是很值三得籌劃三的。舉例：三一房地三產(chǎn)開發(fā)三商所開三發(fā)1萬三平方米三普通商三品住房三，地價三為10三00萬三元，開三發(fā)成本三為20三00萬三元，現(xiàn)三將其售三價預(yù)定三為每平三方米6三000三元?，F(xiàn)三有A、三B和C三方案，三A方案三是維持三現(xiàn)狀；三B方案三是在A三的基礎(chǔ)三上，增三加開發(fā)三成本2三50萬三元；C三方案是三在B方三案的基三礎(chǔ)上，三增加開三發(fā)成本三250三萬元，三不考慮三其他小三額費(fèi)用三。三三種方案三都需繳三納營業(yè)三稅及附三加=6三000三×10三000三×5%三×（1三+3%三+7%三）=3三30萬三元。方案三售價三/每平三可扣除三金額合三計三增值三率三應(yīng)繳土三地增值三稅三利潤三凈利潤A三0.三6三4三580三3三1%三471三9三94三66三5.9三8B三0.6三4三830三24.三22%三351三819三5三48.三73C三0三.6三5三080三18.三11%三0三9三20三61三6.4三0C與B三相比雖三然多投三入25三0萬元三，進(jìn)一三步改善三了住房三環(huán)境，三很受購三房者歡三迎，在三激烈的三市場競?cè)隣幹泻苋菀状蛉_市場三銷路。三而且由三于可免三征土地三增值稅三351三萬元，三結(jié)果開三發(fā)商所三獲凈利三潤比B三多67三.67三萬元，三因此，三B與C三相比應(yīng)三該選擇三C。A三開發(fā)成三本相對三于B、三C要少三，所獲三凈利潤三比B、三C多，三但住房三質(zhì)量不三如B、三C，如三果發(fā)生三空房滯三銷其所三負(fù)擔(dān)的三超過貸三款期限三的利息三和罰息三均不允三許扣除三，實際三所得凈三利潤可三能比B三、C少三。因此三，利用三增大公三共配套三設(shè)施費(fèi)三和間接三開發(fā)費(fèi)三用不但三能減輕三土地增三值稅的三負(fù)擔(dān)，三而且提三高了住三房質(zhì)量三，有利三于企業(yè)三整體長三遠(yuǎn)發(fā)展三。47十、稅三收籌劃成本費(fèi)三用籌劃三法的另三一種籌三劃方式三是增多三項目的三轉(zhuǎn)換次三數(shù)。舉例：三南方實三業(yè)公司三是利民三集團(tuán)下三屬的一三個子公三司，為三了進(jìn)一三步擴(kuò)大三經(jīng)營規(guī)三模，該三公司想三建一棟三辦公樓三，于2三000三年以1三00萬三元購進(jìn)三一塊土三地。由三于資金三出現(xiàn)問三題，該三辦公樓三一直沒三有建成三。但是三最近幾三年城市三開發(fā)速三度不斷三加快，三南方實三業(yè)公司三這一土三地不斷三升值。三200三4年，三南方公三司決定三將該土三地以3三00萬三元出售三給甲企三業(yè)以換三取資金三。(籌三劃前)若南方三實業(yè)公三司先將三利民集三團(tuán)的其三他子公三司（如三乙公司三）做一三個流轉(zhuǎn)三環(huán)節(jié)，三然后再三以協(xié)議三價格銷三售給甲三公司。三則其所三繳稅款三將有所三變化，三具體做三法：第三一環(huán)節(jié)三，以2三00萬三元的價三格將土三地銷售三給乙公三司;三第二環(huán)三節(jié)，由三乙公司三以30三0萬元三的價格三將土地三銷售給三甲公司三，不考三慮其他三小額稅三費(fèi)?；I三劃前后三應(yīng)繳稅三費(fèi)如表三5所示三：48十、稅三收籌劃項目三籌三劃前三第一環(huán)三節(jié)三第三二環(huán)節(jié)營業(yè)稅三及附加（300三-10三0）×三5.5三%（三200三-10三0）三（三300三-20三0）=11三×5三.5%三=5.三5三×三5.5三%=5三.5土地增三值稅可扣除三項目100三+11三=11三1三1三00+三5.5三=10三5.5三20三0+5三.5=三205三.5增值率（30三0-1三11）三÷11三1三(2三00-三105三.5)三÷10三5.5三(三300三-20三5.5三)÷2三05.三5×10三0%=三170三.27三%三×1三00%三=89三.57三%三×1三00%三=4三6%稅金77.三85三3三7.2三7三28三.35營業(yè)稅與土地三增值稅三小計88.三85三42三.77三33三.8549十、稅三收籌劃股權(quán)轉(zhuǎn)三讓法舉例：三假設(shè)由三企業(yè)甲三開發(fā)某三大廈，三欲將該三大廈轉(zhuǎn)三讓給企三業(yè)乙，三但轉(zhuǎn)讓三的過程三中不但三需要按三5％的三稅率繳三納營業(yè)三稅，還三需繳納三土地增三值稅。三為此，三企業(yè)甲三成立了三一個全三資子公三司丙，三并由企三業(yè)丙擁三有大廈三，因為三丙企業(yè)三的投資三主體和三甲一樣三，所以三根據(jù)國三家稅務(wù)三總局關(guān)三于企業(yè)三改制重三組若干三契稅政三策的通三知，此三行為屬三于企業(yè)三分立，三可免契三稅和土三地增值三稅。待三大廈建三成后，三將該大三廈的全三部股權(quán)三轉(zhuǎn)讓給三企業(yè)乙三。在該三過程中三，由于三法律上三企業(yè)丙三僅僅變?nèi)斯扇龞|，公三司名稱三未變更三，納稅三主體的三地位沒三有改變?nèi)?，該大三廈的產(chǎn)三權(quán)也仍三然屬于三企業(yè)丙三，產(chǎn)權(quán)三沒有發(fā)三生變化三，契稅三、土地三增值稅三可免。三因此，三企業(yè)甲三僅就轉(zhuǎn)三讓收益三繳納所三得稅，三從而成三功地規(guī)三避了營三業(yè)稅和三土地增三值稅。三雖然企