商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

旺座中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2009年02月19日首都機(jī)場地產(chǎn)集團(tuán)有限公司目錄第一章項(xiàng)目概況第二章商業(yè)市場分析第三章項(xiàng)目商業(yè)租金定位第四章公寓市場分析及定位第五章項(xiàng)目經(jīng)營模式第六章財(cái)務(wù)分析第七章總結(jié)第一章項(xiàng)目概況第一章項(xiàng)目概況第二章商業(yè)市場分析第三章項(xiàng)目商業(yè)租金定位第四章公寓市場分析及定位第五章項(xiàng)目經(jīng)營模式第六章財(cái)務(wù)分析第七章總結(jié)第一章項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目概況旺座商務(wù)中心（原“天亞花園”）由北京天亞物業(yè)開發(fā)有限公司（簡稱“天亞物業(yè)”）開發(fā)。占地面積9951.2平米，建筑面積10余萬平米，地下4層，地上30層。項(xiàng)目主體為包豪斯式建筑風(fēng)格，是一座具有現(xiàn)代風(fēng)范的雙翼式聯(lián)體塔樓建筑。（二）位置旺座中心位于朝陽區(qū)關(guān)東店南街2號(hào)，地處CBD中央商務(wù)區(qū)中心地帶，東臨東三環(huán)路，西側(cè)為關(guān)東店南街，南靠嘉里中心。周邊有國貿(mào)、京廣、嘉里中心等眾多頂級(jí)寫字樓。第一章項(xiàng)目概況（三）項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目占地面積9951.2平米，總建筑面積99590.29平米，另有人防8104.10平米（位于地下四層），地上31層，建筑總高度為97.8米，各樓層數(shù)據(jù)如下：項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)簡表樓層物業(yè)類型建筑面積（平米）備注F23-F31公寓17157.92總共414套,我方擁有68套，實(shí)際接收33套。F21-F22商務(wù)會(huì)所2527.84F5-F20公寓43071.36F4設(shè)備轉(zhuǎn)換層2732.68F-1-F3商業(yè)16201.89地下一層包括部分設(shè)備電器機(jī)房F-3-F-2地下車庫16178.60車庫數(shù)500余個(gè)西北配樓1720小計(jì)99590.29公司07年競拍獲得旺座54990平方米資產(chǎn)：F22會(huì)所、F-3-F4、地下車庫以及68套公寓（10930.1平米）F-46級(jí)人防8104.10第一章項(xiàng)目概況（四）公寓交接情況公寓情況一覽表（已收）公寓情況一覽表（未收）樓層房間號(hào)原業(yè)主名稱房屋面積樓層房間號(hào)原業(yè)主名稱房屋面積F5507\515趙松坡\天亞369.8F6609-610天亞374.8F6617天亞256.4F7707張聚永254F7711\716天亞442.1F9916張淑平256.4F111107天亞254F101007天亞254F171715天亞115.8F111110\1111天亞\天亞371.4F181807\1808\1811天亞555.5F121210天亞185.7F222208天亞115.8F151516張?jiān)e256.4F232308天亞231.6F161607天亞254F262615三島由季子116.54F191920王殿權(quán)157.73F272708天亞\JUANANTONIOSILVESTRE231.6F282805賀海洋117.38F282808天亞115.8F303001\3007天亞\天亞416.05F292915李瑞\JUANANTONIOSILVESTRE226.7F313115\3117\3118\3119\3121天亞\（林光榮/丁金美）\天亞\王琳琪\天亞757.2F303003\3005\3008\3015\3016\3021天亞\朱雷\天亞\天亞\天亞(麗池)\天亞(麗池)873.74F323201\3202\3203\3205\3207\3208\3215\3218-32213201（賈寶來）、3207（宋珂）、其余都是天亞1569.96F313103\3108天亞226.7F333303\3315\3316\3319\3320\3321天亞908F333301\3302\3305\3308\3318全部為天亞665

合計(jì)33套房5,040.08合計(jì)35套房5890.02商業(yè)租賃情況（有租賃合同）位置名稱建筑面積使用面積租期月租金單位租金物業(yè)費(fèi)停車費(fèi)免租期狀態(tài)保證金付款方式B2、3-北半部安吉利達(dá)停車場（含地上）

10年100000

正常

年付B1-南英皇俱樂部2589.111742.4710年4544718.69424.84

4個(gè)月正常1363413B1-001電話機(jī)房101010年15005

現(xiàn)狀不明

年付B1-001巴西烤肉1221.27818.2510年2303549.384含

4個(gè)月空置691061季度支付F1-4（w）譚府官家菜2384.522384.5215年7153561020.76626個(gè)月正常715356季度支付75112410.520.76627868921120.76621F-1工行378.35378.355年17230015.18

2個(gè)月正常516901.77年付1F-3咖啡廳224.331515年6876515.1824.84

2個(gè)月現(xiàn)狀不明206296季度支付1F-東機(jī)票75.7514年380088.2824.84

2個(gè)月現(xiàn)狀不明38005季度支付1F-2、2F-7德國牛排809.24545.265年1500009.1724.84

3個(gè)月空置300000兩次支付五年租金2F-2韓日料理180.69121.755年3830710.48824.84

2個(gè)月空置114922季度支付3F-2美容美發(fā)180.69121.755年332679.10824.84

3個(gè)月空置66534兩個(gè)月支付合計(jì)

8054.96325.35

20,02,327

第一章項(xiàng)目概況（五）商業(yè)基本情況注：1、物業(yè)費(fèi)按照3美元/2.5美元*匯率8.28所獲得；2、譚府官家菜每五年改變一次租金收取方式，所以有三種。第一章項(xiàng)目概況（五）商業(yè)基本情況商業(yè)租賃情況（無租賃合同）序號(hào)位置名稱經(jīng)營狀態(tài)合同情況備注1B1西北萬象泰-泰國風(fēng)味餐廳正常未見合同

2B2西北旺座小吃城正常未見合同

31F西南麗池會(huì)所正常未見合同

1F東南云竹時(shí)尚滇菜館正常未見合同

2F西北慕冰絲美容美發(fā)正常未見合同同3F-2

2F長城國際游艇俱樂部正常未見合同

3F全部福鹿明肴會(huì)正常未見合同

4F西南麗池會(huì)所正常未見合同

4F西北福記明肴會(huì)辦公室正常未見合同

4F網(wǎng)通機(jī)房及辦公室正常未見合同

22層全部麗池會(huì)所正常未見合同

B2北麗池會(huì)所洗衣房正常未見合同簡易房

B2北安吉利停車場辦公室正常未見合同簡易房

B2北宿舍

未見合同簡易房

B3東南雅奧倉儲(chǔ)服務(wù)有限公司正常未見合同

B3西南倉儲(chǔ)公司正常未見合同

B3北宿舍

未見合同

B4全部陸圖斯物流有限責(zé)任公司

未見合同分成隔斷做庫房使用第二章商業(yè)市場分析一、區(qū)域商業(yè)市場概況二、個(gè)案分析三、旺座中心商業(yè)產(chǎn)品定位四、旺座中心商業(yè)定位方案分析第一章項(xiàng)目概況第二章商業(yè)市場分析第三章項(xiàng)目商業(yè)租金定位第四章公寓市場分析及定位第五章項(xiàng)目經(jīng)營模式第六章財(cái)務(wù)分析第七章總結(jié)一、區(qū)域商業(yè)市場概況（一）CBD商業(yè)功能布局CBD西北商業(yè)區(qū)：萬通、新城國際、尚都、世貿(mào)天階等CBD商業(yè)帶：國貿(mào)、嘉里中心、京廣及北京國際中心CBD華貿(mào)商圈：華貿(mào)、萬達(dá)、金地及藍(lán)堡CBD商業(yè)核心帶：國貿(mào)、銀泰、建外SOHO及LG大廈等項(xiàng)目所在一、區(qū)域商業(yè)市場概況CBD各商業(yè)區(qū)域特征簡表區(qū)域代表項(xiàng)目特征消費(fèi)群體構(gòu)成核心區(qū)國貿(mào)、銀泰以國貿(mào)為核心，建立起的國際頂級(jí)高檔次（兼顧中高檔次）的商業(yè)商品具有獨(dú)特性，消費(fèi)人群主要是CBD內(nèi)的商務(wù)人士、高級(jí)公寓居民、涉外人群、商務(wù)旅行人群等商業(yè)帶嘉里中心、財(cái)富中心CBD另一商業(yè)集中地，與地下公共空間融為一體，串聯(lián)各個(gè)商業(yè)“孤島“寫字樓內(nèi)的工作人員、公寓內(nèi)的居民、酒店內(nèi)的商務(wù)人群、乘坐地鐵的購物觀光者華貿(mào)區(qū)華貿(mào)、萬達(dá)廣場及藍(lán)堡CBD內(nèi)大體量的商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目集中地，龐大量體能夠?qū)⑤椛浞秶鷶U(kuò)至最大家庭形態(tài)消費(fèi)為主，涵蓋商務(wù)人士及周邊普通居住人群。由于華貿(mào)為北京第一家主題購物中心、硬體現(xiàn)代化、概念新穎、可帶給消費(fèi)者新鮮感受。因此較易聚集人潮、商圈范圍大西北區(qū)世貿(mào)天階、都SOHO、萬通、新城國際為CBD內(nèi)復(fù)合用地區(qū)域，高檔次公寓的開發(fā)占較大比重綜合性服務(wù)，滿足商務(wù)人群和居住人群的雙重需求分析：1.本項(xiàng)目屬于CBD商業(yè)帶與西北商業(yè)區(qū)的交匯地段，具備商旅購物人群、高端公寓居民及其他居住人群的多重消費(fèi)群體特征；2.本項(xiàng)目周邊商業(yè)區(qū)域可滿足人群全方位的購物、休閑及娛樂需求，不存在明顯的業(yè)態(tài)需求的空白點(diǎn)。因此，商業(yè)的定位須從消費(fèi)群體的需求深度進(jìn)行挖掘。356811211315171841016尚都國際SOHO尚都世貿(mào)天階光華國際嘉里中心SOHO現(xiàn)代城北京萬達(dá)金地中心陽光100朝外SOHO萬通中心北京財(cái)富中心世界城7光華路SOHO9新城國際12世貿(mào)國際公寓14藍(lán)堡公寓東方梅地亞（二）項(xiàng)目周邊主要商業(yè)概況一、區(qū)域商業(yè)市場概況本項(xiàng)目屬于公寓底商類商業(yè)物業(yè)。為此，從物業(yè)位置和類型兩方面出發(fā)，選取以上物業(yè)，對(duì)其商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成、租金等進(jìn)行針對(duì)性研究，以期尋找項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位方向。一、區(qū)域商業(yè)市場概況CBD主要商業(yè)項(xiàng)目情況簡表編號(hào)物業(yè)名稱商業(yè)構(gòu)成租金水平（元/㎡/天）樓層價(jià)差交房標(biāo)準(zhǔn)層高（米）1嘉里商場超市+餐飲+美容美體+專賣店+專業(yè)店1F：10-16，B1:8-1126%遞減毛坯1F：4；2F:3.52財(cái)富中心底商超市+餐飲+美容美體+專賣店+專業(yè)店1F：14-16，2F:10-1323%遞減毛坯1F：5；2F:33尚都國際中心餐飲、專賣店1F：7-11，2F：3.5-4.5，3-5F：3-3.540%遞減公共部分石材、精裝2F-4F：3.6，5F：54soho尚都休閑、餐飲、娛樂為一體B1:4.5(不具備餐飲條件),1F:8-12，2F：4.5-5.5，3、4F：4-536%遞減毛坯

4.25世界城休閑、餐飲、娛樂為一體B1:8,1F:12-15，2F：6-841%遞減毛坯

5.66世貿(mào)天階休閑、餐飲、娛樂為一體1F:33,2F:2621%遞減毛坯首層67光華路soho餐飲、休閑娛樂B1:6,1F:8-15,2F:7,3F:5,4F:436%遞減毛坯

4.88遠(yuǎn)洋光華國際以餐飲、零售、展廳、體驗(yàn)、服務(wù)、休閑娛樂類為意向商戶，目前完成近50%的招租B1:10-14,1F:25-30，1托2：15-20（使用面積）28%遞減毛坯B1:6.5,1F:6，2F：59新城國際專賣店、咖啡、SPA1F：均價(jià)12(不分業(yè)態(tài))亞歷山大會(huì)所1100㎡1托2可做餐飲商鋪9元；底商銷售均價(jià)40000元/㎡無毛坯

一、區(qū)域商業(yè)市場概況CBD主要商業(yè)項(xiàng)目情況簡表（續(xù)）編號(hào)物業(yè)名稱商業(yè)構(gòu)成租金水平（元/㎡/天）樓層價(jià)差交房標(biāo)準(zhǔn)層高（米）10朝外SOHO休閑娛樂+餐飲B1:6-6.5,1F:8-15,2F:6-8,3F:5-6,5F:4,6F:3,7FLOFT:5-831%遞減毛坯首層4.8，2-6層4.2，7層611萬通大廈餐飲、專賣店B1:8-9,1F:10-11,2F：10（含物業(yè)費(fèi)）23%遞減毛坯

5.613陽光100超市+配套商業(yè)B1:4.6;1F:9-1372%遞減毛坯B1：3.8；1F;4.814藍(lán)堡公寓配套商業(yè)1F：12-15；2F：5.5-1124%遞減毛坯1F:5;2F:3.815金地公寓休閑娛樂+餐飲11-13無毛坯4.816東方梅地亞配套商業(yè)1F：10-12；2F：6-822%遞減毛坯1F：5；2F：3.517萬達(dá)廣場底商+配套8.8-15無毛坯4.218SOHO現(xiàn)代城底商+配套10-1420%遞減毛坯4.213陽光100超市+配套商業(yè)B1:4.6;1F:9-1372%遞減毛坯B1：3.8；1F;4.8一、區(qū)域商業(yè)市場概況（三）CBD區(qū)域商業(yè)特點(diǎn)分析：業(yè)態(tài)構(gòu)成：現(xiàn)有商業(yè)以零售類商業(yè)及商務(wù)配套為主；未來商業(yè)將更多體現(xiàn)出商品零售和餐飲、休閑、娛樂類商業(yè)并存的綜合性商業(yè)業(yè)態(tài)特性。商業(yè)檔次：商業(yè)物業(yè)供給檔次以中檔偏高以上為主。商業(yè)走勢(shì)：隨著大量商業(yè)物業(yè)的落成，區(qū)域的商業(yè)氛圍將獲得明顯的整合、提升，區(qū)域的競爭優(yōu)勢(shì)和吸引力明顯增強(qiáng)。一、區(qū)域商業(yè)市場概況（四）小結(jié)1.區(qū)域位置：本項(xiàng)目非CBD傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域，項(xiàng)目整體檔次較國貿(mào)、華貿(mào)等一線品牌聚集地較低，區(qū)域商業(yè)主要是配套型商業(yè)，檔次以中高端為主。2.經(jīng)營業(yè)態(tài)：CBD區(qū)域整體業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合程度較高，沒有明顯的商業(yè)業(yè)態(tài)的市場空白。因此，細(xì)分業(yè)態(tài)介入將是項(xiàng)目的出路所在。例如：嘉里商場提供的訂制服務(wù)很好的契合了這種市場需求，最國際化的高級(jí)訂制店DAVE’SCustomTailoring/Davetrailer洋服。3.商業(yè)群體：區(qū)域囊括了寫字樓、酒店及高級(jí)公寓、商旅等各類業(yè)態(tài)，區(qū)別于國貿(mào)區(qū)域的寫字樓酒店為主、華茂的家庭消費(fèi)型為主的人群特征，為商業(yè)從業(yè)態(tài)方面進(jìn)行細(xì)分，提供縱深的商業(yè)服務(wù)提供了良好的條件。4.區(qū)域目前已經(jīng)形成一定的時(shí)尚消費(fèi)的氛圍，但區(qū)別于世貿(mào)天階、尚都等傳統(tǒng)高檔消費(fèi)。第二章區(qū)域商業(yè)市場分析一、區(qū)域商業(yè)市場概況二、個(gè)案分析三、旺座中心商業(yè)產(chǎn)品定位四、旺座中心商業(yè)定位方案分析第一章項(xiàng)目概況第二章商業(yè)市場分析第三章項(xiàng)目商業(yè)租金定位第四章公寓市場分析及定位第五章項(xiàng)目經(jīng)營模式第六章財(cái)務(wù)分析第七章總結(jié)二、個(gè)案分析萬達(dá)廣場12財(cái)富中心3世貿(mào)天階4嘉里商場個(gè)案分析比較項(xiàng)目萬達(dá)廣場嘉里商場財(cái)富中心世貿(mào)天階項(xiàng)目簡介聚集涉外連鎖商業(yè)中心、國際精品商城、五星級(jí)酒店、頂級(jí)寫字樓、特色商業(yè)街區(qū)于一身，共組CBD核心區(qū)商務(wù)聚合體。地處CBD核心位置，南臨國貿(mào)中心；商場將北京嘉里中心的辦公樓、公寓、飯店及俱樂部連為一體。CBD規(guī)劃的核心區(qū)域。商業(yè)設(shè)施與寫字樓、公寓及酒店等的結(jié)合。目前部分商業(yè)開始經(jīng)營，其余的正在招商中。

緊鄰國貿(mào)、嘉里中心等眾多頂級(jí)寫字樓及世貿(mào)國際公寓、新城國際等名品公寓。由兩棟100米高的寫字樓與八萬余平方米的購物商場組成。地理位置國貿(mào)橋往東300米路北朝陽區(qū)光華路1號(hào)朝陽區(qū)東三環(huán)北路23號(hào)朝陽區(qū)東大橋路物業(yè)狀況建筑面積：18萬平米；建筑形式：公寓底商建筑面積：17460平米；建筑形式：寫字樓、公寓底商建筑面積：4萬平米；建筑形式：寫字樓、公寓底商總建筑面積:21萬余平米（包括：寫字樓70000平方米；商業(yè)84700平米；其他65800平方米）經(jīng)營定位經(jīng)營模式：只租不售；檔次定位：中檔目標(biāo)可群：本區(qū)域辦公人群經(jīng)營模式：只租不售；檔次定位：中高檔目標(biāo)可群：嘉里中心及周邊居住辦公人群經(jīng)營模式：只租不售；檔次定位：中檔目標(biāo)可群：財(cái)富中心及周邊居住辦公人群經(jīng)營模式：北區(qū)為高端國際品牌商業(yè)；南區(qū)為時(shí)尚消費(fèi)區(qū)檔次定位：中高端目標(biāo)人群：目標(biāo)人群：（北區(qū)）CBD商務(wù)人群、涉外人群；（南區(qū)）CBD普通白領(lǐng)、本地居民主力商戶沃爾瑪、時(shí)代華納、雅高國際花旗銀行、北京維士達(dá)診所、華潤超市、棒！約翰比薩中信銀行、東一時(shí)區(qū)、迪默珠寶、金龍港時(shí)尚超市經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況：良；空置率：8%經(jīng)營狀況：良；空置率：5%經(jīng)營狀況：一般；空置率：30%租金水平1F：8.8-15元/㎡/天；2F：6-8元/㎡/天1F：10-16元/㎡/天；2F：8-11元/㎡/天1F：14-16元/㎡/天；2F：10-13元/㎡/天1F:30-36元/㎡/天,2F:26-32元/㎡/天3F:18-24元/㎡/天二、個(gè)飛案分析個(gè)案比較分析（續(xù)）萬達(dá)廣場嘉里商場財(cái)富中心世茂天街項(xiàng)目定位1.定位為中高檔配套商業(yè)、寫字樓等。主要租戶為沃爾瑪超市、新世紀(jì)百貨店、美食廣場；2.顧客定位于萬達(dá)廣場及其周邊居住和辦公的中高端人群。1.作為嘉里中心的商業(yè)配套設(shè)施，定位為中高檔配套商場。2.顧客定位于嘉里中心及其周邊區(qū)域居住和辦公的中高等消費(fèi)人群。1.選擇合理的入市時(shí)間，是項(xiàng)目商業(yè)成敗的關(guān)鍵點(diǎn)；2.位于CBD商務(wù)區(qū)的核心位置，交通便捷，地理位置上占據(jù)了一定的優(yōu)勢(shì)，以零售、餐飲類為主，娛樂休閑類為輔。1.北區(qū)：高端國際品牌商業(yè)（零售、餐飲）2.南區(qū)：時(shí)尚消費(fèi)區(qū)（異域特色餐廳、SPA、家居生活、美食廣場、時(shí)尚品牌旗艦）業(yè)態(tài)組合零售、美容美發(fā)、超市、餐飲、銀行等，業(yè)態(tài)組合豐富齊全。1.零售、超市、餐飲、銀行等，其產(chǎn)品多數(shù)為國際知名品牌。2.項(xiàng)目及項(xiàng)目周邊缺少成規(guī)模的休閑娛樂場所，這是此區(qū)域內(nèi)的一大消費(fèi)空缺。1.主要有銀行，零售，餐飲，服務(wù)、中介等，其中銀行、服務(wù)、零售占很大比例；2.缺少休閑類產(chǎn)品零售業(yè)態(tài)占60%；餐飲占24%；娛樂休閑類占5%；其它占11%。項(xiàng)目參考點(diǎn)1.針對(duì)客群明確，主要為本區(qū)域居住和商務(wù)辦公人群；2.商業(yè)為配套型商業(yè)，定位準(zhǔn)確；1.針對(duì)客群明確，主要為嘉里中心居住和工作人群；2.業(yè)態(tài)多元化，滿足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群的需求；3.檔次定位準(zhǔn)確，對(duì)項(xiàng)目的收益起到了一定的作用。1.針對(duì)消費(fèi)客群明確，主要是財(cái)富中心及周邊區(qū)域居住、工作人群，具有一定的消費(fèi)能力，為本項(xiàng)目帶來了一定的消費(fèi)基礎(chǔ)；2.動(dòng)線設(shè)計(jì)不夠明確，過道較窄，給人一種壓抑的感覺；二、個(gè)燥案分析小結(jié)1.地段：時(shí)咽尚類購物掘和配套性敗商業(yè)功能鞠的交匯地舅段，受到CBD整體商業(yè)孫功能的影贈(zèng)響；2.消費(fèi)人敲群：主藝要是寫靈字樓和暈高端公籌寓的人梁群進(jìn)行西的區(qū)域姥消費(fèi)，違同時(shí)兼禮顧其它黎；3.項(xiàng)目物業(yè)自形態(tài)：大播都是大型塔綜合性購鐮物的復(fù)合燙型物業(yè)形隆態(tài)；4.周邊物劫業(yè)定位西：主要仗以商務(wù)兇和生活織配套服唉務(wù)行業(yè)壇態(tài)為主怕，其次魚為商業(yè)伶街類和臥綜合購糊物；對(duì)本項(xiàng)目吉的啟示：項(xiàng)目不具棒備做綜合呆零售商業(yè)稈市場的物離業(yè)條件，胡須細(xì)分業(yè)危態(tài)，以配租套性和專少業(yè)類商業(yè)雖為主，這梯是項(xiàng)目定獨(dú)位的出路刃所在；第二章慶區(qū)汗域商業(yè)悠市場分假析一、區(qū)送域商業(yè)欣市場概壓況二、個(gè)案級(jí)分析三、旺座霞中心商業(yè)觸產(chǎn)品定位四、旺腹座中心躁商業(yè)定閉位方案尺分析第一章忽項(xiàng)舉目概況第二章丟商業(yè)市袍場分析第三章顆項(xiàng)隨目商業(yè)傘租金定勢(shì)位第四章昌公銀寓市場蔥分析及狼定位第五章閑項(xiàng)目經(jīng)營模暴式第六章唱財(cái)務(wù)分尺析第七章集總結(jié)三、旺趴座中心忘商業(yè)產(chǎn)援品定位旺座中心商業(yè)情況簡表評(píng)價(jià)指標(biāo)本項(xiàng)目現(xiàn)狀影響應(yīng)對(duì)措施規(guī)模非CBD傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域，但隨著區(qū)域發(fā)展，商業(yè)物業(yè)的規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大逐漸成為CBD中端潮流消費(fèi)的相對(duì)聚集區(qū)域定位差異化，不做零售主打型商業(yè)，避免與其他商業(yè)項(xiàng)目正面競爭交通地面及地鐵交通均十分便利區(qū)域人群消費(fèi)外流嚴(yán)重；可留滯客戶的物業(yè)尚未形成氣候未來商業(yè)重點(diǎn)針對(duì)區(qū)域周邊消費(fèi)人群；避免做需要大量人流的普通零售業(yè)態(tài)建筑形態(tài)公寓底商類及商業(yè)街類物業(yè)為主以底商類和商業(yè)街類物業(yè)為主，形成一定的配套商業(yè)氛圍難以形成大規(guī)模零售的商業(yè)經(jīng)營；以專業(yè)性商業(yè)為突破口人群特點(diǎn)辦公、商旅及高檔公寓人群為主項(xiàng)目配套和區(qū)域配套，商業(yè)吸引力不夠強(qiáng)不具備高端零售商業(yè)的人流條件；產(chǎn)品檔次定位在中高端。（一）污旺座中粘心商業(yè)仙情況介本紹三、旺座辰中心商業(yè)媽產(chǎn)品定位配套類商粥業(yè)：休閑、餐毫飲、娛樂癢是區(qū)域消蓮費(fèi)永恒的清主題，可創(chuàng)借助區(qū)域撒已經(jīng)初步壩形成的規(guī)坦模效應(yīng)；細(xì)分業(yè)冒種的專棚屬性商醫(yī)業(yè)：（1）餐飲療娛樂類謀：商務(wù)服商業(yè)人兼群需求掉強(qiáng)烈，結(jié)但周邊延缺乏成抗體系的編餐飲娛之樂場所墓；（2）文化哀體育類振：區(qū)域排尚無以束文化體呀育為主銀題的商總業(yè)物業(yè)顫，而區(qū)謙域消費(fèi)勇群體高妹素質(zhì)對(duì)呀其有相縱當(dāng)?shù)男璋亚?；?）生活奏零售類敲：區(qū)域挪生活零遣售物業(yè)置為主打船的物業(yè)畢集中在放國貿(mào)和債華茂的歐中高端及物業(yè)；（4）家具才家私類痛：周邊遣高端公臭寓對(duì)時(shí)的尚家居齊有現(xiàn)實(shí)候的需求廉，而區(qū)烘域內(nèi)尚貌無此類怨商業(yè)的輩綜合性誤功能；（5）廣告、跨商務(wù)及文撿儀禮品類洋：區(qū)域大唉量寫字樓聲聚集的企肚業(yè)對(duì)廣告襖、商務(wù)禮曾品、文儀滴辦公等需燭求強(qiáng)大。在結(jié)合分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)個(gè)案和本項(xiàng)目商業(yè)的實(shí)際情況之后，初步確定如下的商業(yè)定位思路：第二章翁區(qū)遺域商業(yè)曬市場分臉析一、區(qū)域畫商業(yè)市場欺概況二、個(gè)跳案分析三、旺患座中心串商業(yè)產(chǎn)握品定位四、旺座丈中心商業(yè)西定位方案噸分析第一章曾項(xiàng)目概悲況第二章底商復(fù)業(yè)市場置分析第三章哲項(xiàng)拆目商業(yè)牲租金定庸位第四章筆公柱寓市場沾分析及笑定位第五章怒項(xiàng)目經(jīng)營模暑式第六章堤財(cái)渴務(wù)分析第七章僵總結(jié)四、旺款座中心粘商業(yè)定華位方案換分析

方案一方案二方案三方案四方案五樓層面積餐飲休閑娛樂方向文化體育方向生活零售方向家具家私方向廣告&商務(wù)&辦公用品方向B13332量販?zhǔn)終TV天上人間錢柜體育戶外迪卡儂三夫戶外超市華普高端家具品牌達(dá)芬奇阿瑪尼美克美家辦公家具家私F11454咖啡酒吧上島咖啡夜色酒吧引導(dǎo)區(qū)生活配套屈臣氏思妍麗高檔辦公用品&禮品連鎖快餐必勝客真功夫F22644中檔餐飲郭林家常菜圖書音像新華書店紙老虎精品百貨KTV晨曦百貨錢柜…辦公用品、禮品、3CF32732足浴按摩良子健身家居飾品伊力諾依廣告類用品、包裝、禮品合計(jì)10162假設(shè)：首層大堂與商業(yè)面積均分，即大堂1454平米，商業(yè)1454平米物業(yè)需味改造四、旺督座中心閑商業(yè)定計(jì)位方案嫂分析本項(xiàng)目現(xiàn)狀方案分析租金風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估比較案例餐飲休閑娛樂方向1.項(xiàng)目周邊高端消費(fèi)場所扎堆，但相對(duì)較分散；2.缺少成體系，能夠提供一條龍服務(wù)的中高端消費(fèi)的休閑娛樂場所。1、需有完整的商業(yè)功能銜接2、周邊商務(wù)人群個(gè)人及商務(wù)的需求強(qiáng)烈；3、餐飲娛樂前5年的租金收益過低；4、招商客戶較充足。1、此類商戶承租能力較低；2、一旦形成氛圍，租金將有相當(dāng)?shù)奶嵘臻g1、區(qū)域商業(yè)以高端商業(yè)為主，競爭激烈；建議本案更多考慮一般白領(lǐng)的消費(fèi)習(xí)慣，以中檔的消費(fèi)業(yè)態(tài)為主，形成錯(cuò)位經(jīng)營2、本案目前物業(yè)條件并不清晰，后期內(nèi)部改造費(fèi)用無法估算；3、對(duì)比類似案例分析，此種方案的存活能力較強(qiáng)，長期運(yùn)營會(huì)比較穩(wěn)定。朝陽門區(qū)域商業(yè)隆博廣場生活零售方向項(xiàng)目周邊辦公人群龐大，工作節(jié)奏緊張，他們更希望能夠在辦公區(qū)域附近利用午休下班時(shí)間直接就近購買日常消費(fèi)產(chǎn)品；而目前本區(qū)域并沒有能夠就近滿足他們生活消費(fèi)的場所。1、受眾人群集中，有較高的生活消費(fèi)能力；2、周邊缺乏成規(guī)模的日常生活消費(fèi)區(qū)；3、超市的聚客效應(yīng)會(huì)降低項(xiàng)目的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)；4、項(xiàng)目地段具有一定的優(yōu)勢(shì)，停車位充裕。1、此類商戶承租能力較低；2、租金增長空間有限；1、超市及百貨的租金承受能力低，投資回報(bào)期長2、零售型商業(yè)培育期長3、此類業(yè)態(tài)的引入會(huì)降低旺座中心的整體檔次，人流疏散引導(dǎo)難以協(xié)調(diào)。4、百貨的品質(zhì)決定無法做低端定位，而定位高端將與區(qū)域內(nèi)其他組團(tuán)形成正面競爭；5、本案建筑非圍合式，商業(yè)業(yè)態(tài)與物業(yè)現(xiàn)狀的對(duì)接會(huì)存在大量的深度改造，如：增加滾梯，拆墻通路等；需進(jìn)一步進(jìn)行評(píng)估；6、零售為日間消費(fèi)，無法滿足CBD夜間消費(fèi)需求。文化體育方向1、消費(fèi)群體最為顯著的特征就是高學(xué)歷人群集中，素質(zhì)高，需要不斷的進(jìn)行學(xué)習(xí)2、另外，更加注重自身身體健康，尤其是白領(lǐng)女性，更為注重體形體態(tài)的維護(hù)，從而形成了廣泛的商業(yè)空間。1、項(xiàng)目停車位數(shù)量可滿足經(jīng)營所需；2、物業(yè)對(duì)接需一定改造，如：滾梯、承重3、文化體育方向的定位具有一定的外向輻射能力；但公共交通體系欠缺，制約輻射發(fā)展；5、對(duì)應(yīng)客戶資源有限，加大了招商難度。1、此類商戶承租能力較高；2、租金增長空間較大。1、體育戶外的品牌選擇局限性很大；為了盡量避免風(fēng)險(xiǎn)，建議引入以自主產(chǎn)品營銷的迪卡儂運(yùn)動(dòng)用品超市，來抗擊風(fēng)險(xiǎn)；2、新華書店的合作方式可以采取聯(lián)營的方式進(jìn)行，由于對(duì)方是國企，同時(shí)具有行業(yè)內(nèi)的絕對(duì)壟斷能力，因此抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)；3、商業(yè)業(yè)態(tài)與物業(yè)現(xiàn)狀的對(duì)接會(huì)存在大量的深度改造。法國迪卡儂新華書店紙老虎四、旺涼座中心盼商業(yè)定拆位方案讀分析本項(xiàng)目現(xiàn)狀方案分析租金風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及對(duì)策比較案例家具家私方向1、項(xiàng)目周邊匯聚著眾多頂級(jí)消費(fèi)，眾多世界名品、奢侈品專賣專營店環(huán)繞于整個(gè)區(qū)域；2、本案商業(yè)部分最大的優(yōu)勢(shì)，就是其地段的核心性優(yōu)勢(shì)，東臨三環(huán)中央電視臺(tái)，西臨漢威大廈，北臨財(cái)務(wù)中心，南臨嘉里中心以及國貿(mào)三期，可謂核心中的核心。3、充分利用其地段的展示性，核心性優(yōu)勢(shì)，與現(xiàn)有的高端百貨零售型商業(yè)差異經(jīng)營，以高端家具家私品牌為切入點(diǎn)，共享CBD頂級(jí)消費(fèi)人群的奢侈消費(fèi)。1、項(xiàng)目停車位數(shù)量可滿足經(jīng)營所需；2、物業(yè)對(duì)接需一定的改造，如：滾梯、承重等；3、相對(duì)于中糧廣場，本案據(jù)有更為便捷的地段優(yōu)勢(shì)；相對(duì)于克拉斯，本案據(jù)有更大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)；相對(duì)于三里屯sohu，本案據(jù)有先入為主的時(shí)間優(yōu)勢(shì)。4、客戶資源比較豐富，但后期運(yùn)營難度較大。1、此類商戶承租能力較高；2、租金增長空間較大。1、高端家具家私定位的受眾人群有限，因此對(duì)于品牌的導(dǎo)入、賣場環(huán)境服務(wù)、后期的管理要求非常高，操作難度很大，但高風(fēng)險(xiǎn)下的收益回報(bào)會(huì)比較高。2、商業(yè)業(yè)態(tài)與物業(yè)現(xiàn)狀的對(duì)接會(huì)存在大量的深度改造，需進(jìn)一步進(jìn)行評(píng)估。3、與克拉斯和中糧廣場的商業(yè)定位雷同，招商期間會(huì)受到壓制；4、建議采取主力店（如：美克美家）+品牌旗艦店（如：達(dá)芬奇）相結(jié)合的方式來有效的控制后期運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)?？死怪屑Z廣場廣告&商務(wù)&辦公用品方向1、CBD的入住企業(yè)多是以經(jīng)濟(jì)貿(mào)易型公司為主；同時(shí)隨著中央電視臺(tái)的啟用，將勢(shì)必會(huì)引入眾多的廣告及相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)入駐。2、多年的規(guī)劃發(fā)展，CBD已經(jīng)逐步趨向成熟，寫字樓的入住率很高。由此將會(huì)產(chǎn)生對(duì)于辦公用品、禮品、印刷品、廣告用品等方面的旺盛需求。1、辦公、廣告耗材的集中性商業(yè)設(shè)施目前在北京尚未有可借鑒的案例，雖然市場需求很大，但對(duì)應(yīng)的市場營銷渠道缺乏；2、物業(yè)對(duì)接需一定的改造；3、前期招商范疇及客戶面比較廣泛，同時(shí)后期對(duì)于整體的運(yùn)營能力要求很高。1、此類商戶承租能力較高；2、租金增長空間很大。1、市場未有同類型的商業(yè)案例可供借鑒，會(huì)在項(xiàng)目定位推廣時(shí)遇到市場的認(rèn)知阻力；2、對(duì)應(yīng)客戶需求面積預(yù)計(jì)都是以中小鋪位（20~60）為主，結(jié)合本案規(guī)模，需大量商戶的租賃導(dǎo)入工作。3、運(yùn)營推廣的費(fèi)用會(huì)比較高，需專業(yè)的人員進(jìn)行操作。北京市辦公用品批發(fā)市場統(tǒng)計(jì)定位方向操作建議餐飲休閑娛樂KTV必須導(dǎo)入，并以此為賣點(diǎn)進(jìn)行其他區(qū)域招商生活零售超市必須導(dǎo)入，并以此為賣點(diǎn)進(jìn)行其他區(qū)域廣泛招商；可考慮結(jié)合超市人氣，其他區(qū)域進(jìn)行相關(guān)品類小鋪位劃分操作。文化運(yùn)動(dòng)運(yùn)動(dòng)匹配：迪卡儂或是戶外品牌專營店；文化匹配：大型書店；因?qū)?yīng)客戶有限，可先期洽談，如客戶意向不足，放棄該方案。家居家私客戶范圍鎖定為：美克美家、曲美等知名家居運(yùn)營商，同時(shí)包括中糧廣場、居然之家內(nèi)的高端品牌商戶；因?qū)?yīng)客戶有限，可先期洽談，如客戶意向不足，放棄該方案。廣告&商務(wù)&辦公用品按照專業(yè)市場的常規(guī)操作方式，至少確保40%以上的客戶意向方可執(zhí)行。建議：1、為盡快美完成招商認(rèn)，建議從灶定位的5個(gè)方向同古期著手進(jìn)晚入，避免時(shí)招商期拖肥得過長影得響收益；2、因旺座服中心商業(yè)鍋部分物業(yè)炮條件較差四，缺乏必具須的基礎(chǔ)雷設(shè)施設(shè)備槐，垂直交脖通體系連俊通性有限血，建議先在期用3—4個(gè)月左右孟的時(shí)間來鄉(xiāng)豐深化各個(gè)玻定位方向而，尤其是瓦在客戶需大求方面。材在明確客杰戶意向后批再具體確吃定物業(yè)整改方案挎。四、旺座掃中心商業(yè)杠定位方案慶分析（二）屆定位建捐議第三章珍項(xiàng)目商裂業(yè)租金定們位一、商業(yè)澡供應(yīng)量分懂析二、北慈京市商島業(yè)租金彼概況三、CBD區(qū)域商業(yè)挺租金分析四、本古項(xiàng)目商即業(yè)租金食定位第一章哄項(xiàng)目概裹況第二章鏡商福業(yè)市場目分析第三章艱項(xiàng)目商擾業(yè)租金定如位第四章盒公域寓市場勉分析及秩定位第五章概項(xiàng)床目經(jīng)營模式第六章格財(cái)快務(wù)分析第七章看總結(jié)一、商業(yè)枯供應(yīng)量分肉析（一）族北京市趕整體商砍業(yè)供給鉆分析分析：1、未來將抗有約160萬商業(yè)絕面積進(jìn)毛入市場捉。其中畫，約有28%的面積位付于CBD（約45萬平米線）（見摧上圖）彩。截止饒到200孤8年第三季芒度末，此燦區(qū)域的商星業(yè)存量約量為100萬平方甲米。大閥量新增鼓供給量育使得部辦分商業(yè)附的開業(yè)橋時(shí)間被舒推遲。2、在09年仍會(huì)它有約45萬平米嘆的商業(yè)之進(jìn)入市栗場。在策經(jīng)濟(jì)增逮速放緩擺的背景也下，大端量的供澆給量將淚進(jìn)一步挺加劇開叫發(fā)商之鎮(zhèn)間的競遭爭，在諷中短期支內(nèi)對(duì)租細(xì)金產(chǎn)生掘壓力。注：以200庫8年8月起計(jì)算一、商棍業(yè)供應(yīng)潛量分析CBD商業(yè)功能辛布局CBD西北商勝業(yè)區(qū)：萬通、匆新城國揪際、尚課都、世貿(mào)天耐階等CBD商業(yè)帶：國貿(mào)、嘉盼里中心、阻京廣及北袋京國際中夢(mèng)心CBD華貿(mào)商查圈：華貿(mào)、域萬達(dá)、真金地及水藍(lán)堡CBD商業(yè)核心貌帶：國貿(mào)、打銀泰、割建外SOHO及LG大廈等項(xiàng)目所在名稱商業(yè)體量（m2）交通條件建筑形態(tài)商業(yè)定位華貿(mào)區(qū)域40萬具備地鐵公共交通系統(tǒng)；規(guī)劃地下連通，具備地下通車、停泊及人行功能；大型綜合購物中心為主中高端綜合商業(yè)，以零售為主國貿(mào)區(qū)域36萬高端綜合商業(yè)，城市購物中心項(xiàng)目及西北區(qū)域24萬地鐵十號(hào)線開通；以室內(nèi)、外商業(yè)街及配套類底商為主尚無明顯的定位方向，各項(xiàng)目獨(dú)自為戰(zhàn)，但實(shí)際上形成世貿(mào)天階時(shí)尚性較強(qiáng)的商業(yè)形態(tài)包含項(xiàng)目商業(yè)面積商業(yè)形態(tài)商業(yè)定位入市時(shí)間世貿(mào)天階8.47萬商業(yè)街+地下廣場觀光主題商業(yè)2006世界城3.1萬商業(yè)街+地下廣場2008SOHO尚都3.7萬內(nèi)廊式商業(yè)街時(shí)尚休閑、餐飲、零售2006-2007朝外SOHO6.4萬街區(qū)型商業(yè)庭院內(nèi)街式商業(yè)2008新城國際0.4萬公寓商業(yè)配套商業(yè)配套2008光華國際2.15萬寫字樓底商裙樓配套及文化主題商業(yè)2008總結(jié)24.22萬以商業(yè)街及配套商業(yè)形態(tài)為主——基本成型一、商夫業(yè)供應(yīng)蕉量分析（二）CBD區(qū)域商業(yè)鎮(zhèn)供給分析分析：本扒項(xiàng)目周圍鼻已形成約24萬平米的趙現(xiàn)有商業(yè)起面積。分析：1、從左油圖可知忙：租金沸較高的惑購物中孟心類商錫業(yè)物業(yè)福空置率資最低，飾而綜合形市場類渴物業(yè)空宰置率最配高；2、從右濟(jì)圖可知貌：租金存（物業(yè)珠檔次）證與空置假率存在哈著一定衛(wèi)的負(fù)相臨關(guān)關(guān)系你，再一深次印證秤了本區(qū)毅域消費(fèi)堵需求的傾中高端盜性。為截至200嫁8年8月數(shù)據(jù)一、商業(yè)斜供應(yīng)量分地析（三）CBD商業(yè)空置互率分析（通上）一、商抹業(yè)供應(yīng)盆量分析（三）CBD商業(yè)空置纖率分析（膽下）分析：1、從空置耕率看，項(xiàng)攀目所屬的勢(shì)西北區(qū)域融空置項(xiàng)目眉最多，面做積最大。興一方面是曠因?yàn)閰^(qū)域賄商業(yè)放量布供應(yīng)，另麗一方面則船說明項(xiàng)目儲(chǔ)商業(yè)定位植方向和區(qū)們域商業(yè)需弄求存在不給相符的地腹方，需要婆不斷地調(diào)事整。2、從空置牛項(xiàng)目對(duì)整適體影響來伐看，未來撓商業(yè)項(xiàng)目釀銷售和租藝金的價(jià)位天水平可能消處于一個(gè)缸調(diào)整時(shí)期犯，短期內(nèi)關(guān)難以得到寒大幅度的采提升。為截至2008年8月數(shù)據(jù)第三章旗項(xiàng)居目商業(yè)疼租金定坐位一、未功來商業(yè)朝供應(yīng)量洞分析二、北糊京市商胸業(yè)租金枝概況三、CBD區(qū)域商膀業(yè)租金委分析四、本糞項(xiàng)目商忍業(yè)租金禾定位第一章康項(xiàng)穴目概況第二章幻玉商業(yè)市顫場分析第三章古項(xiàng)雹目商業(yè)辰租金定干位第四章蚊公兄寓市場誦分析及栽定位第五章掩項(xiàng)難目經(jīng)營?？适降诹孪鹭?cái)務(wù)分物析第七章京總徐結(jié)二、北得京市商走業(yè)租金馬概況分析：1、以購沈物中心文首層租日金為代釘表的商豈業(yè)物業(yè)騎租金水歡平，同艘社會(huì)消箱費(fèi)品零奴售總額紗基本呈膏正相關(guān)地的態(tài)勢(shì)仙；2005年之后，貞隨著商業(yè)吸零售物業(yè)挺的發(fā)展，內(nèi)租金水平脅平穩(wěn)上漲蜓；2、CBD區(qū)域的平虜均租金在趟北京市處輕于中等水運(yùn)平。第三章鋼項(xiàng)祝目商業(yè)淹租金定亡位一、未來酷商業(yè)供應(yīng)佛量分析二、北祝京市商度業(yè)租金地概況三、CBD區(qū)域商業(yè)犬租金分析四、本項(xiàng)倘目商業(yè)租地金定位第一章葵項(xiàng)目概蔽況第二章蜘商業(yè)市花場分析第三章次項(xiàng)邀目商業(yè)換租金定停位第四章甩公寓市曲場分析及最定位第五章懸項(xiàng)目經(jīng)營模式第六章賤財(cái)毛務(wù)分析第七章帝總佳結(jié)356811211315171841016尚都國際SOHO尚都世貿(mào)天階光華國際嘉里中心SOHO現(xiàn)代城北京萬達(dá)金地中心陽光100朝外SOHO萬通中心北京財(cái)富中心世界城7光華路SOHO9新城國際12世貿(mào)國際公寓14藍(lán)堡公寓東方梅地亞（一）項(xiàng)漸目周邊主裳要商業(yè)分檔布三、CBD區(qū)域商穩(wěn)業(yè)租金館分析供應(yīng)時(shí)間2001年2005年2006年2007年2008年售價(jià)22000300003200023000400003000050000項(xiàng)目名稱SOHO現(xiàn)代城建外SOHO萬達(dá)廣場萬通中心光華路SOHO朝外SOHU新城國際備注1-2層均價(jià)均價(jià)均價(jià)均價(jià)均價(jià)首層街鋪分析：1、作為CBD區(qū)域最鋒早銷售皂項(xiàng)目SOHO現(xiàn)代城，清在200寧1年銷售仁的時(shí)候貿(mào)，1-2層均價(jià)為220貿(mào)00元/㎡；時(shí)隔3年，200縣5年建外SOHO銷售均壯價(jià)達(dá)到3000錯(cuò)0元/㎡左右。2、目前CBD區(qū)域銷桃售價(jià)格甩最高達(dá)脖到6000收0元/㎡，項(xiàng)目周題邊底商類揪物業(yè)的銷練售價(jià)格也晌達(dá)到5000妄0元/平方米叮。一般陽的公寓栗底商和勸高樓層付商鋪銷迫售價(jià)格秒即使便奪宜的也警在2500林0元/㎡左右，秘整體的投銷售均撇價(jià)達(dá)到300嬌00元/㎡以上。（二）項(xiàng)抱目周邊主還要商業(yè)售泰價(jià)三、CBD區(qū)域商遙業(yè)租金價(jià)分析1嘉里商場超市+餐飲+美容美體+專賣店+專業(yè)店1F：10-16，B1:8-112財(cái)富中心底商超市+餐飲+美容美體+專賣店+專業(yè)店1F：14-16，2F:10-133尚都國際中心餐飲、專賣店1F：7-11，2F：3.5-4.5，3-5F：3-3.54soho尚都休閑、餐飲、娛樂為一體B1:4.5(不具備餐飲條件),1F:8-12，2F：4.5-5.5，3、4F：4-55世界城休閑、餐飲、娛樂為一體B1:8,1F:12-15，2F：6-86世貿(mào)天階休閑、餐飲、娛樂為一體1F:33,2F:267光華路soho餐飲、休閑娛樂B1:6,1F:8-15,2F:7,3F:5,4F:48遠(yuǎn)洋光華國際以餐飲、零售、展廳、體驗(yàn)、服務(wù)、休閑娛樂類為意向商戶，目前完成近50%的招租B1:10-14,1F:25-30，1托2：15-20（使用面積）9新城國際專賣店、咖啡、SPA1F：均價(jià)12(不分業(yè)態(tài))亞歷山大會(huì)所1100㎡1托2可做餐飲商鋪9元；底商銷售均價(jià)40000元/㎡10朝外SOHO休閑娛樂+餐飲B1:6-6.5,1F:8-15,2F:6-8,3F:5-6,5F:4,6F:3,7FLOFT:5-8（三）項(xiàng)匠目區(qū)域租孕金構(gòu)成此色塊物艙業(yè)為持有尸性物業(yè)三、CBD區(qū)域商毛業(yè)租金暫分析三、CBD區(qū)域商垮業(yè)租金肢分析（四）及具體業(yè)軌態(tài)的租絹金分析餐飲類名稱菜系人均消費(fèi)經(jīng)營情況受眾人群承租面積租金旺座麻辣香鍋1F川菜40元/人一般旺座辦公人群200平米8元/㎡/天旺座譚氏官府菜F1-F3譚家菜300元/人一般商務(wù)宴請(qǐng)3000平米7元/㎡/天財(cái)富中心賽百味F1快餐30元/人一般財(cái)富中心上班人群150平米12元/㎡/天財(cái)富中心金彩云茶餐廳F2粵系50元/人一般財(cái)富中心上班人群340平米10元/㎡/天數(shù)碼01大廈北京古今港式茶餐廳F2粵系40元/人一般數(shù)碼01大廈上班人群350平米8元/㎡/天萬達(dá)廣場真功夫F1快餐30元/人一般萬達(dá)廣場辦公人群315平米9元/㎡/天萬達(dá)廣場熙野拉面F1快餐20元/人一般萬達(dá)廣場辦公人群170平米8.8元/㎡/天SOHO現(xiàn)代城品奇匹薩F1-F2快餐50元/人一般SOHO辦公居住人群390平米12.8元/㎡/天SOHO現(xiàn)代城木桶三國F1-F2快餐25元/人好SOHO辦公居住人群480平米12元/㎡/天餐飲類剝租金情偶況配套服務(wù)類名稱租賃面積租金服務(wù)類別受眾人群數(shù)碼01大廈上島咖啡2F180平米8元/㎡/天餐飲數(shù)碼01大廈辦公人群萬達(dá)廣場魅麗服裝F1110平米13元/㎡/天服裝萬達(dá)廣場辦公人群SOHO現(xiàn)代城千繪百媚F1+F2270平米10.8元/㎡/天服裝SOHO辦公居住人群SOHO現(xiàn)代城億幫達(dá)房產(chǎn)F1+F2290平米10元/㎡/天中介SOHO辦公居住人群配套類音租金情吩況三、CBD區(qū)域商業(yè)嚇租金分析（五）翼商業(yè)租象金小結(jié)1、2009年，CBD商業(yè)物隆業(yè)供應(yīng)禾依然充公分，而頂投資市握?qǐng)鱿鄬?duì)愚疲軟，這未來商煤業(yè)的租適金水平柜應(yīng)將保孩持相對(duì)勞的穩(wěn)定姓，物業(yè)淋的售價(jià)杠和租金伙難以有抱較大幅甜度的提挪升；2、商業(yè)物決業(yè)售價(jià)基糠本在3—5萬元之雜間，購販物中心于租金約25—?jiǎng)?0元/天/平方米；駐底商及商吵業(yè)街租金生約8—15元/天/平方米堅(jiān)。第三章詞項(xiàng)堆目商業(yè)晨租金定談位一、未來繡商業(yè)供應(yīng)補(bǔ)量分析二、北京葬市商業(yè)租閑金概況三、CBD區(qū)域商業(yè)保租金分析四、本協(xié)項(xiàng)目商塑業(yè)租金父定位第一章頌項(xiàng)接目概況第二章遮商啊業(yè)市場歸分析第三章暮項(xiàng)保目商業(yè)能租金定霸位第四章薄公亞寓市場喘分析及偵定位第五章擴(kuò)項(xiàng)目經(jīng)營模泊式第六章際財(cái)務(wù)分矛析第七章益總職結(jié)1、周邊格競爭項(xiàng)眾目①周邊驚現(xiàn)有商木業(yè)（如影嘉里中飾心商場旦等）均左是運(yùn)營好多年的左成熟物招業(yè)，商鞠業(yè)競爭例激烈，邁業(yè)態(tài)選劫擇余地稼??；②周邊訴現(xiàn)有招隊(duì)商商業(yè)摩（原嘉哥都秀場3萬平米混待招商語、世紀(jì)慰財(cái)富中當(dāng)心、國罷貿(mào)三期8萬平米炊等）較善多，招碑商存在帆競爭壓子力；2、項(xiàng)目漸自身物糕業(yè)現(xiàn)狀（1）地段圣：①項(xiàng)目配所處位臘置不臨修主干道軍，出入鏈交通不鑼太流暢窗；②沒有公鮮共交通體裙系支持；③樓體慶的占個(gè)樣展示性備被嘉里偷中心和熟富爾大詞廈所遮逝擋，展伴示性不續(xù)足。（2）項(xiàng)目執(zhí)自身情勸況：①其臨繞街面短植，缺乏很足夠吸攻引力；罵地上停孩車位不池足；②與公寓味共用大堂搜，影響雙疲方形象；③物業(yè)自湊身（層高萬過矮，缺附乏垂直交勻通體系）?。虎軜翘輴瀮?nèi)部結(jié)蔥構(gòu)布局香不合理狡，基礎(chǔ)仔物業(yè)設(shè)燭備不足蒙（煙、報(bào)水、電糊、承重鄉(xiāng)豐）；⑤立面缺鋸乏足夠的徐廣告支撐督，商業(yè)氛個(gè)圍不夠濃產(chǎn)厚；（3）歷史遺荒留問題：①產(chǎn)權(quán)倍不明確泉；②口墻碑較差價(jià)；③現(xiàn)土有租戶紫遺留問暢題。四、本項(xiàng)瓶目商業(yè)租鞋金定位（一）仗項(xiàng)目租常金定位鵝的制約尼因素四、本床項(xiàng)目商童業(yè)租金榨定位（二）封項(xiàng)目租毅金定位汗參照樓層業(yè)態(tài)商家情況樓層租金報(bào)價(jià)（美金/月/建筑平米）樓層租金報(bào)價(jià)（RMB/天/建筑平米）B1快餐+咖啡肯德基、麥當(dāng)勞、吉野家、SPR咖啡、星巴克咖啡等256.61F服裝零售BCBG代理、明星會(huì)代理(化妝品)、屈臣士等45--5011.82F女裝+鞋帽——256.63F男裝美特斯邦威、班尼路等205.34F運(yùn)動(dòng)+家居家裝——18--204.75F西餐廳德國餐吧(含演藝酒吧)184.7注：以上租金議包括商業(yè)聽物業(yè)管理汽費(fèi)但不包拿括空調(diào)加揭時(shí)費(fèi)；免租期：老開業(yè)后至跡少3個(gè)月時(shí)間貓；SOHO尚都西聲塔商業(yè)四、本項(xiàng)坐目商業(yè)租溜金定位（三）項(xiàng)貴目商業(yè)租桿金估計(jì)B1F1F2F3餐飲休閑娛樂面積租金面積租金面積租金面積租金商業(yè)規(guī)劃3332㎡4—5

1454㎡10—12

2644㎡5—6

2732㎡3-3.5

量販?zhǔn)終TV咖啡酒吧中檔餐飲足浴按摩租賃方式整租分租整租整租文化體育商業(yè)規(guī)劃體育戶外4-5

引導(dǎo)區(qū)8-10

圖書音像4.5-5

圖書音像3.5-4

租賃方式整租整租整租整租生活零售商業(yè)規(guī)劃超市2.5-3

生活配套連鎖快餐10-15

精品百貨/KTV5-6

精品百貨/KTV4-5

租賃方式整租分租整租整租家具家私商業(yè)規(guī)劃高端家具品牌4-5/6—8

高端家具品牌7-8/10—12

高端家具品牌5-6/8-10家居飾品3-4/6-7

租賃方式整租/分租整租/分租整租/分租整租/分租廣告商務(wù)辦公用品商業(yè)規(guī)劃辦公家具家私6—8

辦公用品&禮品10—12

辦公用品、禮品、3C7—9

廣告類用品、包裝、禮品6—8

租賃方式分租分租分租分租注：整搞租按建蝕筑面積錢測(cè)算；材分租按濕使用面啟積測(cè)算尸。四、本山項(xiàng)目商勺業(yè)租金圓定位（四）知各方案針收益預(yù)懶估及比列較（表圣一）方案業(yè)態(tài)業(yè)種商戶例舉首期日租金首期日租金（高）租賃面積承租方式首期年租金首期年租金（高）1.休閑餐飲娛樂量販KTV錢柜4.05.03395.0整租4864720.06080900.0咖啡酒吧迪歐、百度10.012.01195.0分租3184260.03821112.0中檔餐飲九頭鳥5.06.01909.0整租4825300.05790360.0足浴按摩良子3.03.02686.0整租2991540.02991540.0首年租金9185.015865820.018683912.0平均日租金(建筑面積）4.35.0平均日租金(使用面積）7.18.42.文化體育體育戶外迪卡儂4.05.03395.0整租4864720.06080900.0引導(dǎo)區(qū)8.010.01195.0整租4245680.05307100.0書店4.55.01909.0整租4342770.04825300.0書店3.54.02686.0整租3490130.03988720.0首年租金9185.016943300.020202020.0平均日租金(建筑面積）4.65.4平均日租金(使用面積）7.69.1四、本利項(xiàng)目商謎業(yè)租金清定位（四）各近方案收益卵預(yù)估及比似較（表二何）業(yè)態(tài)業(yè)種商戶例舉首期日租金首期日租金（高）租賃面積承租方式首期年租金首期年租金（高）3.生活零售超市2.53.03395.0整租3040450.03648540.0配套、快餐10.015.01195.0分租3184260.04776390.0精品百貨5.06.01909.0整租4825300.05790360.0精品百貨4.05.02686.0整租3988720.04985900.0首年租金9185.015038730.019201190.0平均日租金(建筑面積）4.15.2平均日租金(使用面積）6.88.64.1家居家私（整租）高端家具4.05.03395.0整租4864720.06080900.0高端家具7.08.01195.0整租3714970.04245680.0高端家具5.06.01909.0整租4825300.05790360.0家居飾品3.04.02686.0整租2991540.03988720.0首年租金9185.016396530.020105660.0平均日租金(建筑面積）4.45.4平均日租金(使用面積）7.49.0四、本項(xiàng)拒目商業(yè)租支金定位（四）各昂方案收益日預(yù)估及比完較（表三昌）業(yè)態(tài)業(yè)種商戶例舉首期日租金首期日租金（高）租賃面積承租方式首期年租金首期年租金（高）4.2家居家私（分租）高端家具6.08.03395.0分租4378248.05837664.0高端家具10.012.01195.0分租3184260.03821112.0高端家具8.010.01909.0分租4632288.05790360.0家居飾品6.07.02686.0分租3589848.04188156.0首年租金9185.015784644.019637292.0平均日租金(建筑面積）4.35.3平均日租金(使用面積）7.18.85.廣告商務(wù)辦公家具6.08.03395.0分租4378248.05837664.0辦公用品、禮品10.012.01195.0分租3184260.03821112.0辦公、禮品7.09.01909.0分租4053252.05211324.0廣告、禮品6.08.02686.0分租3589848.04786464.0首年租金9185.015205608.019656564.0平均日租金(建筑面積）4.15.3平均日租金(使用面積）6.88.8以上租金弦未考慮出是租率，以酬滿租計(jì)；拍整租按建到筑面積計(jì)謠算租金，欣分租按建廉筑面積的60%計(jì)算租金梯；以上業(yè)膨態(tài)最高和最泉低租金按塞周邊物業(yè)給的業(yè)態(tài)比鹽較得出。四、本項(xiàng)污目商業(yè)租撥金定位（五）小舅結(jié)1、項(xiàng)目執(zhí)在理想啊情況下凱，可以鴿獲得約1600—1900萬的年租煌金收益。2、由于玻項(xiàng)目存踢在較多妨的客觀虜限制因圓素（地黨段的邊判緣性地城位、物世業(yè)整體給的形象鮮、商業(yè)吃形成的展難度等降），使呼得本項(xiàng)嶼目的商布業(yè)開發(fā)允存在一猾定難度斧。第四章使公槳寓市場吃分析及丸定位一、區(qū)域良公寓市場痕概況二、旺座芳公寓分析三、公救寓租賃喪價(jià)格四、公寓累租賃模式五、車庫墊收益分析第一章炕項(xiàng)工目概況第二章刺商業(yè)市巧場分析第三章勒項(xiàng)目商少業(yè)租金定兇位第四章蹄公寓市廳場分析及肯定位第五章砌項(xiàng)目經(jīng)營模吸式第六章族財(cái)藥務(wù)分析第七章薄總切結(jié)一、區(qū)轉(zhuǎn)域公寓馬市場概性況區(qū)域范圍妙界定——根據(jù)雙方求商討確定爽東至西大額望路、西拌至東大橋綿路、南至勢(shì)建國門外匠大街、北蛙至朝陽路廊的道路四足至所圍合通區(qū)域?yàn)楸颈蹐?bào)告分析為范圍，主囑要調(diào)查高建檔公寓。率（如下圖翠所示）項(xiàng)目名稱體量(平方米）套數(shù)產(chǎn)品形式嘉里中心/195公寓財(cái)富中心168000488公寓、商住公寓世界城61113719酒店式公寓、公寓北京輝盛閣國際公寓35042357酒店式公寓新城國際3000001800公寓世貿(mào)國際公寓156000787公寓北京泰達(dá)時(shí)代中心184682400公寓萬達(dá)廣場170000788公寓、商住公寓SOHO現(xiàn)代城1600001600公寓陽光1001667001000商住公寓藍(lán)堡公寓120000600公寓華貿(mào)中心2000001138公寓、商住公寓金地公寓120000740公寓財(cái)富中心（2期）/180公寓溫莎大道200000400商住公寓總體量204153711192分析：1、區(qū)域喚公寓供木應(yīng)量達(dá)浴到200萬平方擋米以上步，現(xiàn)有篩公寓戶擦數(shù)約1.1萬套。2、產(chǎn)品遮形式以昨純居住桌功能公詠寓為主魯；戶型岸以2居、3居中等匯戶型為壁主。（一）區(qū)泄域公寓的擁存量一、區(qū)談?dòng)蚬⒃斒袌龈徘鬀r項(xiàng)戶型（㎡）嘉里中心財(cái)富中心世界城北京輝盛閣國際公寓新城國際北京泰達(dá)時(shí)代中心萬達(dá)廣場SOHO現(xiàn)代城陽光100藍(lán)堡公寓華茂中心金地公寓財(cái)富中心（二期）溫莎大道0居/82-8853-6133-43//////////1居10091-9773-8855-9572-92/59-14370-95/53-7962-8145/85-1172居138-167115-162/106123-139180113-138112-14392-147111-146106-159112-1481401533居224147-256//142-188260126-180144-212145-220151-190162-204168-199320233-3064居//359-365/256////252219/400363-3885居525///////244-337/////項(xiàng)目名稱分析：市場現(xiàn)有勻的0居、1居類小戶誦型產(chǎn)品面桃積主要以60-蜘90㎡為主，2居、3居中等秀戶型面爸積分別縫以120字-16雅0、140北-20愛0㎡為主，寶而4居、5居類大戶窯型面積介芳于250-凝350㎡之間。（二）區(qū)閉域內(nèi)公寓從戶型比較一、區(qū)銳域公寓稅市場概求況各戶型租金（萬元/月）嘉里中心財(cái)富中心世界城北京輝盛閣國際公寓新城國際北京泰達(dá)時(shí)代中心萬達(dá)廣場SOHO現(xiàn)代城陽光100藍(lán)堡公寓華貿(mào)中心金地公寓財(cái)富中心（二期）溫莎大道0居/0.8-0.90.81.7-1.9//////////1居2.4-2.70.9-11.22.1-2.91/0.6-1.10.6-0.9/0.6-0.70.65-0.90.6/0.8-12居3-3.51.2-1.6/3.61.6-1.91.1-1.450.9-1.10.9-1.30.8-1.30.9-1.21-1.50.85-1.22.51.53居4-4.61.4-2.3//2.421.1-1.81.3-1.91.35-21.4-1.71.6-2.21.3-1.661.8-2.44居////3.3////2.2-2.51.8-2.2/83.0-3.45居6.5-7///////2.2-3.2/////項(xiàng)目名香稱注：世夸界城、崇輝盛閣鏟為酒店源式公寓萌，其價(jià)拜格高于頸普通公朋寓，僅翁供參考（三）稿區(qū)域內(nèi)尋公寓租智金比較分析：市場現(xiàn)陳有0居、1居類小為戶型產(chǎn)毫品月租魄金范圍柿以0.7-離1.2萬元/月為主翻，2居、3居中等戶引型月租金零分別以1-1.耳6、1.4淡5-2飼.5萬元/月為主陸，而4居、5居類大沖戶型月艇租金介乖于2.5-仙3.5萬元/月之間遺。一、區(qū)傷域公寓純市場概親況項(xiàng)目名稱付款方式簽約期限物業(yè)管理費(fèi)（元/月/㎡）配套設(shè)施車位費(fèi)(元/㎡/月)出租率嘉里中心壓2付1最短1年29俱樂部會(huì)所150070%財(cái)富中心押1付3最短1年7精品店145070%世界城//7.9會(huì)所//北京輝盛閣國際公寓押1付3最短1年/2000余㎡會(huì)所150050%新城國際押1付3/6.57000㎡會(huì)所150080%世貿(mào)國際公寓押1付3、押2付3最短1年5.8會(huì)所780A座95%，B、C座60%北京泰達(dá)時(shí)代中心押1付3最短1年5.8會(huì)所100040%萬達(dá)廣場押1付6最短1年4.6-6.2會(huì)所150090%SOHO現(xiàn)代城壓1付3最短1年3.5/125085%陽光100壓1付3最短1年3.9/100085%藍(lán)堡公寓壓1付3最短1年4會(huì)所100085%華貿(mào)中心押1付3、押1付1最短3個(gè)月4.2會(huì)所100090%金地公寓壓1付3最短1年5會(huì)所125085%財(cái)富中心（2期）壓2付3最短半年17.9/200030%溫莎大道壓2付3最短1年6會(huì)所150075%分析：租賃方式檢多采取押1付3、最短午租期為1年的方式檢；包含在墻租金內(nèi)的息物業(yè)管理洞費(fèi)整體介距于4-6元/月/㎡之間（嘉舟里中心物濃業(yè)費(fèi)包括題免費(fèi)使用停會(huì)所）；暮大多數(shù)項(xiàng)氏目本身包館含以會(huì)所乘為主的配修套設(shè)施；系車位費(fèi)范通圍以100情0-1誦500元/㎡/月為主邀；整體差出租率械達(dá)到較集高水平級(jí)，多數(shù)懶達(dá)到80%以上。（四）區(qū)桿域內(nèi)公寓鋒的經(jīng)營情群況指標(biāo)一、區(qū)幟域公寓酒市場概田況（五）區(qū)產(chǎn)域內(nèi)公寓善小結(jié)一、區(qū)域勺公寓市場君概況1、區(qū)域公茄寓供應(yīng)量雹達(dá)到200萬平方米敘以上，現(xiàn)脫有公寓戶田數(shù)約1.1萬套?？纫约兙影?-3居室的公穩(wěn)寓為主。2、租金設(shè)在每月1.5萬—2.5萬之間；砌物業(yè)費(fèi)4-8元之間；烤出租率都呢較高。第四章賴公泉寓市場友分析及杠定位一、區(qū)棉域公寓碰市場概收況二、旺座鏡公寓分析三、公牽寓租賃截價(jià)格四、公難寓租賃距模式五、車庫求收益分析第一章祖項(xiàng)喊目概況第二章題商業(yè)市冷場分析第三章津項(xiàng)目商岡業(yè)租金定瓦位第四章戲公寓市酷場分析及發(fā)定位第五章駕項(xiàng)目經(jīng)營模狂式第六章移財(cái)務(wù)分宗析第七章秤總控結(jié)（套數(shù)）標(biāo)準(zhǔn)樓層20以下（含20層）共有21套公寓，以二居室及三居室公寓主共17套；標(biāo)準(zhǔn)樓層20至33層共有47套公寓，其中一居室31套，二居室及三居室的較大戶型公寓僅有16套。標(biāo)準(zhǔn)樓層31至33層為本案最高價(jià)位樓層，共有29套公寓。其中一居室17套、二居室9套、三居室3套。本案以信一居室蜜為主力啟戶型。險(xiǎn)其整體扣占據(jù)本酬案較高兇及最高量價(jià)位樓述層。二、旺齊座公寓惹分析（一）戶遭型及分布舊位置（㎡）35套一居室中以110㎡左右的“大一”居為主；18套二居室的戶型面積分別為157㎡及183㎡；15套三居室的戶型面積為251㎡。戶型建筑面積（㎡）數(shù)量（套）占比（%）一居室109811.81152638.218711.5二居室1571217.618368.8三居室2511522.1根據(jù)調(diào)毯研結(jié)果替顯示：跌區(qū)域內(nèi)往零居、恐一居室俗的小戶腎型產(chǎn)品憑面積主碼要以60-9稱0㎡為主；二狼居、三居沖室的中等彼戶型面積育分別以120-鵲160㎡、140捆-20曲0㎡為主。戶型面邀積偏大擊。因此制定筍本案公寓枕租賃價(jià)格枯時(shí)不能全融部參照市吵場中同類君物業(yè)的戶辦型價(jià)格。二、旺漸座公寓碰分析（二）御戶型面照積1、盡量涉發(fā)揮本見案公寓凱自身特艘點(diǎn)；2、適當(dāng)砌放低入腳市價(jià)格慢，3、低開峰高走的醋是我們頸定價(jià)的泳原則產(chǎn)品戶斷型面積碎偏大,格局不利堂導(dǎo)致與同者類戶型競捉爭優(yōu)勢(shì)不魄足；樓盤入市腳時(shí)間較早超，房齡相溉對(duì)較長，華導(dǎo)致部分捏產(chǎn)品硬件皇過舊，立唯面形象稍橋遜于新建牌物業(yè)；區(qū)域公寓錘放量