江寧路項目可行性研究-裝修房

塑造有新聞的品牌企業(yè),網(wǎng)址：建設(shè)新聞網(wǎng)資料分享地址： 第10頁共13頁第一章項目概況1.1建設(shè)單位本項目的開發(fā)商為上海海聯(lián)置業(yè)有限公司。1.2項目位置“江寧路大廈”項目位于靜安區(qū)昌平路以南，康定路以北，江寧路以東，昌化路以西區(qū)域，處江寧路、康定路交界處。主入口在江寧路上。1.3項目規(guī)?！敖瓕幝反髲B”為1幢27層樓的點式商辦樓，其中地下一層為車庫，1－4層為裙房，5－10層為敞開式辦公樓，11－26層為公寓式辦公樓，27層為屋頂花園?？偨ㄖ娣e約為21900平方米。1.4主要建筑技術(shù)指標(biāo) 本項目的主要建筑指標(biāo)詳見表1－1。表1－1主要建筑指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值1基地面積平方米2總建筑面積平方米21900其中：地下部分建筑面積平方米1900地上裙房部分建筑面積平方米5500地上其他部分建筑面積平方米145003總戶數(shù)（非裙房部分）戶881.5項目現(xiàn)狀“江寧路大廈”項目于2000年竣工，至今已空置兩年余。本案的現(xiàn)狀為：主體為框剪結(jié)構(gòu)，主樓部分的建安工程已完成；裙房部分除設(shè)備未安裝，其余已完成；公用部位裝飾及小區(qū)建設(shè)基本沒有；大產(chǎn)證已獲得?；谏鲜霈F(xiàn)狀，本案的開發(fā)商要求以13000萬元的價格整體托盤轉(zhuǎn)讓。第二章市場研究為了明確接盤的可行性和項目定位的合理性，特對本案周邊物業(yè)進行調(diào)研。2.1調(diào)研區(qū)域說明本調(diào)研區(qū)域為安遠路以南，新閘路以北，常德路以東，昌化路以西的閉合區(qū)域。2.2辦公樓物業(yè)行情經(jīng)調(diào)研，本區(qū)域的辦公樓基本上以租為主，租金水平為2－3元/天·平方米，詳見表2－1“本區(qū)域辦公樓個案匯總表”。表2－1本區(qū)域辦公樓個案匯總表序號個案名稱所處位置租金（元/天·平方米）包物業(yè)管理費與否1藝海大廈江寧路、康定路3不包2時美大廈江寧路、康定路2包3和一大廈江寧路、昌平路2.3－2.5包4新城大廈江寧路、新閘路3包2.3住宅物業(yè)行情靜安區(qū)是上海典型的城市中心區(qū)，也是上海房價最高的區(qū)域，該區(qū)域住宅的平均售價為8000－10000元/平方米，詳見表2－2“本區(qū)域住宅個案匯總表”。表2－2本區(qū)域住宅個案匯總表序號個案名稱所處位置個案類別售價（元/平方米）交房狀態(tài)1康寧雅庭江寧路、康定路高層住宅7500－11000毛坯2新格公寓江寧路、康定路酒店式公寓11000－14000全裝修3靜安楓景常德路、新閘路高層住宅10000－12300全裝修4靜安晶華安遠路、陜西北路高層住宅7000－10000毛坯酒店式公寓未定全裝修2.4定位建議根據(jù)上述調(diào)研結(jié)果，結(jié)合中心城區(qū)寸金寸土的地段價值以及目前住宅產(chǎn)品價格普遍上揚的市場特點，建議將本案定位為商住樓，即裙房以上部分為酒店式公寓，經(jīng)改建包裝后推向市場。第三章租售計劃3.1銷售定價“銷售定價”針對裙房部分而言。根據(jù)“市場研究”章節(jié)中所列明的周邊樓盤的價格及本案的自身條件，作出以下有競爭力的定價。裙房：均價8000元/平方米（不含設(shè)備報價），可售建筑面積按5500平方米計，銷售收入為44000000元。3.2租金定價“租金定價”針對酒店式公寓部分而言。酒店式公寓：價格分布詳見表3－1“酒店式公寓價格定位表”。表3－1酒店式公寓價格定位表房型面積（平方米）數(shù)量（套）單價（USD/月）理論年租金（USD/年）兩房130441500792000三房1804420001056000小計881848000實際年租金收入（USD/年）（按入住率65％計）1201200實際年租金收入（合：人民幣/年）（按匯率8.3計）9969960車位：600元/月/個，可租車位按40個計。年租金收入為288000元。3.3租售進度及租售收入3.3.1租售進度假定接盤日為2003年4月1日，租售起始日為2003年7月1日，裙房的銷售期為1.5年（18個月），于2004年12月31日銷售完畢。3.3.2租售收入詳見表3－2“租售收入預(yù)測表”。表3－2租售收入預(yù)測表（單位：萬元）銷售部分序號收入名稱/年·月2003年2004年小計1-67-121-67-121裙房銷售收入－1467146714664400年度小計146729334400租賃部分序號收入名稱/年小計1酒店式公寓租金收入9972車位租金收入29年度小計1026第四章投資估算4.1投資估算的依據(jù)和說明本投資估算的測算期為二次開發(fā)商接盤日至本案銷售完畢日，假定接盤日為2003年4月1日，裙房銷售完畢日為2004年12月31日。本投資估算的編制依據(jù)為項目示意圖，非竣工圖。本投資估算參照了近年上海已建成的同類建筑工程竣工的有關(guān)資料。本投資估算暫不考慮裙房部分的設(shè)備安裝及屋頂花園的裝飾費用。4.2投資估算4.2.1購置成本本案的整體轉(zhuǎn)讓價格為13000萬元，即二次開發(fā)商的購置成本，其中包括土地成本、建造成本、一次開發(fā)期間的間接費用及原始開發(fā)商利潤。4.2.2二次建造成本由于以下原因，產(chǎn)生了二次建造成本：本案的原始定位為商辦樓，現(xiàn)定位為商住樓，即裙房以上部分為酒店式公寓，所以內(nèi)部格局將有所變動；改建為住宅項目，將增補公用部位裝飾、小區(qū)裝飾和智能化建設(shè)；本案已空置兩年余，部分建材有所損毀或不適應(yīng)當(dāng)前的市場要求，須修補或調(diào)換。本案裙房部分外立面裝飾未完成。因定位為酒店式公寓，所以將新增酒店式公寓的裝修及配置費用。這部分建造成本的具體數(shù)額詳見表4－1“二次建造成本明細表”。表4－1二次建造成本明細表（注：“指標(biāo)”欄的計算基數(shù)為總建筑面積－21900平方米）部位內(nèi)容內(nèi)容明細金額（萬元）指標(biāo)（元/平方米）主樓部分設(shè)計費內(nèi)部房型及窗體結(jié)構(gòu)變動104.6建安費公用部位裝飾（電梯廳、大堂墻、地、門套－大理石）10045.75－10層新砌半磚隔墻104.6內(nèi)墻板面滿批膩子粉刷209.1換窗(鑿除，新開)230105進戶門（88樘）及五金52.3樓梯地磚，木扶手，防滑條52.3智能化（紅外報警、樓宇對講、電視監(jiān)控、寬帶）5022.8衛(wèi)星電視104.6小區(qū)圍墻、門頭、綠化209分戶門內(nèi)裝修配置24201105小計128801315裙房部分建安費外立面裝飾750342小計2750342地下車庫建安費停車管理系統(tǒng)（人工）31小計331預(yù)備費不可預(yù)見費按上述費用的20％計提727332小計4727332總計436019904.2.3間接費用管理費用：按“二次開發(fā)建造成本”的3％計提。銷售費用：按銷售收入的2%計提。財務(wù)費用：購置成本及二次建造成本總額的20％為自有資金，80％為銀行貸款。因租金收入非一次性收入，具體財務(wù)費用的金額及發(fā)生時機詳見表5－1“投資回收期計算表”。上述費用詳見表4－2“間接費用明細表”。表4－2間接費用明細表費用名稱金額（萬元）指標(biāo)（元/平方米）管理費用13160銷售費用329150財務(wù)費用見“表5－1”見“表5－1”總計4602104.2.4總投資詳見表4－3“總投資明細表”。表4－3總投資明細表名稱金額（萬元）指標(biāo)（元/平方米）購置成本130005936二次建造成本43601990間接費用460210總投資178208136如上表所示，本項目的總投資為17820萬元。第五章財務(wù)效益分析5.1分析依據(jù)及說明本財務(wù)分析根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度進行。本財務(wù)分析測算起始日為2003年4月1日。本財務(wù)分析測算中暫不考慮物業(yè)管理的收入及成本。本財務(wù)分析中不考慮租金遞增因素。5.2收入詳見表3－2“租售收入預(yù)測表”。5.3支出5.3.1成本支出本項目的總投資為17820萬元。5.3.2稅金支出稅金分租賃稅金和銷售稅金兩部分，按5％計提。5.3.3財務(wù)費用指尚未收回的投資在每年產(chǎn)生的利息支出，在原始投資收回后，利息支出轉(zhuǎn)為利息收入，利息支出按一年期固定資產(chǎn)貸款利息5.31％計，利息收入按暫按2％計取。具體詳見表5－1“投資回收期計算表”。塑造有新聞的品牌企業(yè),網(wǎng)址：建設(shè)新聞網(wǎng)資料分享地址：5.4投資回收期詳見表5－1“投資回收期計算表”。表5－1投資回收期計算表（單位：萬元）第*年收入支出凈現(xiàn)金流量（1）－（2）累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率為10％）累計凈現(xiàn)值租金收入售房收入小計（1）成本支出稅金財務(wù)費用小計（2）114671467178207375718650-17183-17183-15619-1561921026293339591987349323027-141562500-1311931026102651562613413-13743310-1280941026102651541592434-13309296-1251351026102651517568458-12851284-1222961026102651493544482-12369272-1195771026102651468519507-11862260-1169781026102651441492534-11328249-1144891026102651412463563-10765263-11185101026102651382433593-10172251-10934說明：從靜態(tài)角度看，本項目約在第25年開始盈利；從動態(tài)角度看，按10％的折現(xiàn)率計算，本項目的盈利起始期將在第30年。計算上述投資回收期時，尚未包括酒店式公寓部分的現(xiàn)值，即可用于抵押、出售的產(chǎn)權(quán)價值。塑造有新聞的品牌企業(yè),網(wǎng)址：建設(shè)新聞網(wǎng)資料分享地址：第六章結(jié)論根據(jù)上述分析，本項目裙房以上的部分定位為酒店式公寓的運作方式，相對于純銷售項目，前期資金的投入量明顯偏大，投資的回收期明顯偏長，且因房地產(chǎn)市場的不可控因素較多，相應(yīng)的投資風(fēng)險也較大。目錄1. 項目背景 41.1. 報告編制目的 41.2. 項目概況 41.2.1. 地塊基本條件 41.2.2. 土地交付條件及土地使用權(quán)出讓年限 51.2.3. 項目資源分析 51.2.4. 基地資源評估表 62. 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 72.1.1. 2008年全國房地產(chǎn)市場回顧 72.1.2. 2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測 82.1. 南京市房地產(chǎn)市場分析 82.2.1. 2008年南京整體市場情況分析 82.2.2. 2008年南京房地產(chǎn)市場政策回顧 112.1.3. 2009年國內(nèi)宏觀環(huán)境展望 122.2.3. 2009年1月份南京房地產(chǎn)市場特征分析 132.2.4. 2009年房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測 143. 區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場研究 153.1. 項目所處房地產(chǎn)板塊市場特征分析 153.1.1. 城東板塊：環(huán)境資源優(yōu)越，區(qū)域高端居住形象明顯 153.1.2. 城東板塊成交量大幅萎縮，供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，市場形勢嚴(yán)峻 153.2. 項目區(qū)域主要競爭項目分析 163.2.1. 主要在售競爭項目一覽表 163.2.2. 后續(xù)市場供應(yīng)預(yù)測 173.2.3. 重點競爭個案分析 173.3. 項目區(qū)域置業(yè)者分析 193.4. 項目區(qū)域主要二手房情況分析 203.4.1. 項目區(qū)域精選二手房源概況 203.4.2. 項目區(qū)域二手房市場分析 204. 項目開發(fā)經(jīng)營SWOT分析及銷售價格預(yù)判 214.1. 項目綜合分析（SWOT分析） 214.2. 項目銷售價格預(yù)判 214.2.1. 建筑類型 214.2.2. 銷售價格建議 225. 風(fēng)險分析 235.1. 定性分析 235.1.1. 政策風(fēng)險 235.1.2. 區(qū)位競爭風(fēng)險 235.1.3. 行業(yè)市場競爭風(fēng)險 245.1.4. 技術(shù)風(fēng)險 245.1.5. 國際風(fēng)險 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