物業(yè)管理法律基本知識

物業(yè)管理法律基本知識xxxx物業(yè)管理有限公司內(nèi)部培訓主講人：第一頁，共五十五頁。主要內(nèi)容第一節(jié)緒論一、引言二、法的概念第二節(jié)物業(yè)管理法律的概念一、物業(yè)管理法律的構(gòu)成要素二、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消失三、物業(yè)管理法的地位、作用、表現(xiàn)形式第三節(jié)建筑物區(qū)分權(quán)與物業(yè)管理一、建筑物區(qū)分所有權(quán)對物業(yè)管理的意義二、物權(quán)制度與建筑物區(qū)分所有權(quán)法三、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的構(gòu)成第二頁，共五十五頁。第四節(jié)物業(yè)管理中的法律責任一、物業(yè)管理法律責任二、民事責任的歸責原則三、物業(yè)管理的侵權(quán)責任四、物業(yè)管理合同的違約責任五、區(qū)分幾種不同性質(zhì)的法律概念六、案例分析第三頁，共五十五頁。第一節(jié)緒論一、引言1、法—正義與秩序的綜合體2、物業(yè)管理法的產(chǎn)生原因3、物業(yè)管理法的意義第四頁，共五十五頁。二、法的概念（一）法的定義1、法的定義:法是由國家制定或認可的，以權(quán)利義務(wù)為主要內(nèi)容的，體現(xiàn)國家意志并以國家強制力為后盾的人們行為規(guī)范的總稱。2、法的基本特征:A、法是調(diào)節(jié)人們行為的規(guī)范。B、法是由國家制定或認可的一種特殊的行為規(guī)范。C、法是以規(guī)定權(quán)利和義務(wù)的方式來運作的行為規(guī)范。D、法是由國家強制力保證實施的社會行為規(guī)范。3、法的本質(zhì)：國家意志性。A、法是統(tǒng)治階級共同意志的體現(xiàn)；B、法是上升為國家意志的統(tǒng)治階級意志；C、統(tǒng)治階級意志的內(nèi)容是由統(tǒng)治階級的物質(zhì)條件決定的。第五頁，共五十五頁。（二）法的要素法的要素包括：規(guī)則（假定，處理，法律后果）、原則和概念。1、法律概念——是指在法律上對各種事實進行概括，抽象出它們的共同特征而形成的權(quán)威性范疇。2、法律原則——作為眾多法律規(guī)則之基礎(chǔ)或本源的綜合性、穩(wěn)定性的原則和準則。3、法律規(guī)則——法律中明確賦予一種事實狀態(tài)的法律意義的一般性規(guī)定。法律規(guī)則的要素區(qū)分為假定、處理和法律后果三種成分。法律概念是適用法律規(guī)則和原則的前提。第六頁，共五十五頁。（三）法的主要內(nèi)容法是以權(quán)利和義務(wù)為機制調(diào)整人們的行為和社會關(guān)系的，權(quán)利和義務(wù)貫穿于法律現(xiàn)象邏輯聯(lián)系和各個環(huán)節(jié)，以及法的一切部門和法律運行的全部過程，同時也全面地表現(xiàn)和實現(xiàn)法的價值。權(quán)利——是規(guī)定或隱含于法律規(guī)范中，實現(xiàn)于法律關(guān)系中的，主體以相對自由的作為或不作為的方式獲得利益的一種手段。義務(wù)——是設(shè)定或隱含于法律規(guī)范中，實現(xiàn)于法律關(guān)系中的，主體以相對被動的作為或不作為的方式保障權(quán)利主體獲得利益的一種約束手段。第七頁，共五十五頁。（四）法的形式也稱“法源”，或“法律淵源”，是指那些具有法的效力作用和意義的法的外在表現(xiàn)形式。當代中國法的淵源:物業(yè)管理法的淵源:

憲法憲法法律法律行政法規(guī)和部門規(guī)章行政法規(guī)軍事法規(guī)和軍事規(guī)章地方性法規(guī)地方性法規(guī)民族自治地方的自治條例和單行條例工商部門規(guī)章特別行政區(qū)基本法及特別行政區(qū)法律地方規(guī)章經(jīng)濟特區(qū)法規(guī)和規(guī)章規(guī)范性文件國際條約和國際慣例第八頁，共五十五頁。第二節(jié)物業(yè)管理法律的概念一、物業(yè)管理法律的構(gòu)成要素二、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消失三、物業(yè)管理法的地位、作用、表現(xiàn)形式第九頁，共五十五頁。一、物業(yè)管理法律的構(gòu)成要素1、物業(yè)管理法律關(guān)系的主體1）自然人—中華人民共和國公民或其他國籍公民2）集體主體—法人與非法人團體法人包括國家機關(guān)、企業(yè)法人、其他法人3）國家—公房的業(yè)主第十頁，共五十五頁。2、物業(yè)管理法律關(guān)系的客體1）物（指物業(yè)，包括房屋及附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。）2）非物質(zhì)財富（包括創(chuàng)作活動的產(chǎn)品和其他于人身相聯(lián)系的非財產(chǎn)性財富）3）權(quán)利（業(yè)主對物業(yè)的所有權(quán)及派生的其他權(quán)利）4）行為結(jié)果（對物業(yè)的修繕等）第十一頁，共五十五頁。二、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消失產(chǎn)生：是指在物業(yè)管理法律關(guān)系主體之間形成某種法律上的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系變更：是指物業(yè)管理法律關(guān)系的主體、客體、內(nèi)容發(fā)生部分變化1）權(quán)利主體的改變2）權(quán)利客體的改變3）法律關(guān)系內(nèi)容的改變消失：是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體之間權(quán)利和義務(wù)的中止。第十二頁，共五十五頁。第三節(jié)建筑物區(qū)分權(quán)與物業(yè)管理現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)是現(xiàn)代民事法律制度的一項不動產(chǎn)所有權(quán)形式?，F(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度是現(xiàn)代經(jīng)濟高度發(fā)展和工業(yè)化過程導致城市化的產(chǎn)物，它在促成人類最大限度地利用極為有限的土地資源，在解決人類自身的居住、生活、營業(yè)等方面發(fā)揮重大功能。第十三頁，共五十五頁。一、建筑物區(qū)分所有權(quán)對物業(yè)管理的意義1、對物業(yè)管理的專項立法確立了一個基礎(chǔ)性的理論框架；2、準確劃分了業(yè)主的專有權(quán)、共有權(quán)，使業(yè)主的產(chǎn)權(quán)更加清晰，權(quán)責進一步明確；3、為物業(yè)管理常規(guī)性的綜合服務(wù)提供了明確而有可操作性的地域性界線；4、突出了單個業(yè)主的主要權(quán)利和義務(wù)，把單個業(yè)主的不同層次的權(quán)利、義務(wù)從原先的混合狀態(tài)中剝離出來；5、從權(quán)屬的源頭，充分肯定了業(yè)主大會與業(yè)主委員會建立的必要性、可能性和多樣性；6、對物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會、業(yè)主委員會平等主體之間的法律地位，從抽象的法理認同過渡到具體法律規(guī)則的確認；7、業(yè)主實行自治管理，充分調(diào)動全體業(yè)主參與物業(yè)管理的積極性，揭止物業(yè)管理收費難、催繳難的漫延，增添了法律理論上的可靠依據(jù)；8、為業(yè)主之間、單個業(yè)主與全體業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的眾多的糾紛與矛盾的處理，指明了正確解決途徑。第十四頁，共五十五頁。二、物權(quán)制度與建筑物區(qū)分所有權(quán)法物權(quán)是指由法律確認的民事主體對物依法所享有的支配權(quán)利。即權(quán)利人在法定的范圍內(nèi)直接支配一定的物并排斥他人干涉的權(quán)利。作為法律的范疇，物權(quán)這項權(quán)利從一開始就與債權(quán)作為相對的范疇而存在。在民法的體系里，規(guī)范財產(chǎn)歸屬關(guān)系和保障財產(chǎn)歸屬秩序的，是物權(quán)法；規(guī)范財產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系和保障財產(chǎn)流轉(zhuǎn)秩序的，是債權(quán)法。物權(quán)是財產(chǎn)歸屬秩序的法律表現(xiàn)形式，物權(quán)的基本內(nèi)容是支配和排他，其中的支配是物權(quán)的本質(zhì)。物權(quán)的本質(zhì)是不必請求他人，權(quán)利的實現(xiàn)完全依靠權(quán)利人自己的意思。第十五頁，共五十五頁。物權(quán)具有以下主要特征：1、物權(quán)為直接支配物的權(quán)利。2、物權(quán)權(quán)利主體是特定人，而義務(wù)主體則是權(quán)利主體以外的不特定的任何人；3、物權(quán)客體是物，物權(quán)就是權(quán)利人對于物的權(quán)利，而不是行為、智力成果或人身利益；4、物權(quán)的標的為特定物；5、物權(quán)的內(nèi)容是對物的直接支配和管領(lǐng)，且權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的主旨是在于排除他人的干涉；6、物權(quán)在法律上沒有期限的限制。7、物權(quán)具有排他性、優(yōu)先性和追及性的效力。第十六頁，共五十五頁。物權(quán)的分類1、所有權(quán)與其他物權(quán)A.所有權(quán)是指所有人依法可以對物進行占有、使用、收益、和處分的權(quán)利。B.其他物權(quán)是所有權(quán)以外的權(quán)利。2、用益物權(quán)和擔保物權(quán)用益物權(quán)是指以物的使用收益為目的的物權(quán)。擔保物權(quán)是指以擔保債權(quán)為目的的物權(quán)。3、動產(chǎn)物權(quán)和不動產(chǎn)物權(quán)按動產(chǎn)和不動產(chǎn)而做的分類第十七頁，共五十五頁。所有權(quán)的行使不得超越法律許可的范圍。法律的限制又分為私法的限制和公法的限制。

1、私法的限制又可分為兩種，其一為權(quán)利行使的限制，其二為相鄰關(guān)系的限制。權(quán)利行使的限制包括，權(quán)利濫用的禁止、誠實信用原則、私力救濟和其他權(quán)利的限制。

2、公法對所有權(quán)的限制，是以保護社會公益為目的，一般以國家法律和行政法規(guī)的形式出現(xiàn)，如土地管理法、城市規(guī)劃法、水法、環(huán)境保護法、礦產(chǎn)資源法、森林法、草原法、漁業(yè)法等。

所有權(quán)受法律的限制第十八頁，共五十五頁。不動產(chǎn)所有權(quán)和動產(chǎn)所有權(quán)所有權(quán)包含了不動產(chǎn)所有權(quán)和動產(chǎn)所有權(quán)兩類。民法關(guān)于不動產(chǎn)與動產(chǎn)的分類方法，是先決定不動產(chǎn)，然后不動產(chǎn)之外的物均屬于動產(chǎn)。一般認為不動產(chǎn)是指土地以及地上定著物。定著物是指尚未與土地分離的地上物，主要是指建筑物，從建筑學的角度來看，建筑物又可分為房屋和構(gòu)筑物，構(gòu)筑物一般是指道路、橋梁、地下隧道、人造廣場等，另外，植物與土地分離之前仍屬于不動產(chǎn)。不動產(chǎn)的特點在于，在不動產(chǎn)中土地是核心，而土地又是其他自然資源的載體，與其他自然資源共同構(gòu)成人類賴以生存的基礎(chǔ)。第十九頁，共五十五頁。房屋所有權(quán)與房屋使用權(quán)房屋所有權(quán)是一種典型的物權(quán)，它具有所有權(quán)的完整權(quán)能。自古以來房屋所有權(quán)就最大限度地體現(xiàn)了物權(quán)的絕對性和排他性。房屋使用權(quán)。所謂房屋使用權(quán)，是指使用人對房屋依法占有和使用的權(quán)利。當房屋由所有人自己使用時，房屋使用權(quán)作為所有權(quán)的占有、使用、收益、處分這四項權(quán)能之一存在；當房屋由非所有權(quán)人使用時，房屋使用權(quán)因租賃、撥用、借用等原因而與所有權(quán)分離，成為一項獨立的權(quán)利。第二十頁，共五十五頁。建筑物區(qū)分所有權(quán)的產(chǎn)生在過去我國的計劃經(jīng)濟下，房屋所有權(quán)的概念由于建筑物整體的所有權(quán)是國家或集體的，因而形式單一。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度的改革，更多的個人擁有了房屋所有權(quán)。而且是許多人分別購買或租賃建筑物其中的某些部分。從而產(chǎn)生了許多個所有權(quán)人共同擁有一個建筑物的情況。由這些所有權(quán)人分別擁有建筑物中的某一部分，一棟建筑物就由傳統(tǒng)的國家或集體的單一所有變成為國家、集體、個人的多個所有人分別區(qū)分擁有。所有人對整棟建筑物的特定專有部分享有所有權(quán)。由此就產(chǎn)生了一種突破傳統(tǒng)房屋所有權(quán)概念的新型不動產(chǎn)物權(quán)——建筑物區(qū)分所有權(quán)。第二十一頁，共五十五頁。三、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的構(gòu)成（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念建筑物區(qū)分所有權(quán)是為明確多元化產(chǎn)權(quán)建筑物權(quán)利人之間的法律關(guān)系，滿足公共物業(yè)的維護、使用、管理需要而人為設(shè)定的一項管理制度。建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念可以界定為：建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)，與對建筑物共用部分所享有的共用部分持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)的總稱。第二十二頁，共五十五頁。（二）構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的條件一棟建筑物被確認為區(qū)分所有建筑物，應(yīng)該具備以下條件：1、產(chǎn)權(quán)上的多元性。2、使用上的獨立性。3、空間及設(shè)施的共有性。產(chǎn)權(quán)上的多元性、使用上的獨立性，以及空間及設(shè)施的共有性，共同成為建筑物區(qū)分所有權(quán)成立的必要充分條件。建筑物區(qū)分所有的各部分為獨立的權(quán)利客體，各所有人對其所有的部分享有所有權(quán)，但不能對全部建筑物行使權(quán)利，全部建筑物的權(quán)利行使必須通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會這種管理團體組織共同行使。第二十三頁，共五十五頁。（三）建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征1、復合性。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)以及成員權(quán)三者復合而構(gòu)成的特別所有權(quán)。2、專有部分所有權(quán)的主導性。這具體體現(xiàn)為：A、區(qū)分所有權(quán)人取得專有部分所有權(quán)就自然取得了共用部分持分權(quán)和成員權(quán)。反之，區(qū)分所有權(quán)人喪失專有部分所有權(quán)也就自然喪失了共用部分持分權(quán)和成員權(quán)。B、專有部分所有權(quán)的大小，決定區(qū)分所有權(quán)人的共用部分持分權(quán)和成員權(quán)的大小。C、在區(qū)分所有權(quán)成立登記上，通常一般只需要登記專有部分所有權(quán)。3、構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)這三者的一體性。4、權(quán)利主體身份的多重性。專有部分所有權(quán)人、共有權(quán)所有權(quán)人；成員權(quán)人。第二十四頁，共五十五頁。第四節(jié)物業(yè)管理中的法律責任一、物業(yè)管理法律責任民事責任行政責任刑事責任第二十五頁，共五十五頁。民事責任民事責任是由侵權(quán)行為和違約行為引起的，由民事法律規(guī)范規(guī)定。它可以分為侵權(quán)責任和違約責任。它的特點是：主要是一種財產(chǎn)責任，是一方當事人對另一方當事人的責任，它主要是為了補償受害人的損失，通?？梢杂僧斒氯藚f(xié)商確定。民事責任的承擔方式有：停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產(chǎn)、恢復原狀、修理、重作、更換、賠償損失、支付違約金、消除影響、恢復名譽、賠禮道歉。民事責任可因不可抗力、正當防衛(wèi)、緊急避險、受害人過錯、受害人同意而免除。第二十六頁，共五十五頁。行政責任行政責任是由行政違法行為引起的責任。在我國行政責任大體可以分為以下三類：一般公民、單位違反行政法律規(guī)范而應(yīng)承擔的法律責任；行政機關(guān)違法失職行為應(yīng)承擔的法律責任；國家賠償責任。承擔行政責任的形式有：行政處罰、行政處分、國家賠償。第二十七頁，共五十五頁。刑事責任刑事責任是由犯罪行為而引起的，由刑事法律規(guī)范規(guī)定的。它是最為嚴重的法律責任，必須由國家刑事法律規(guī)定，由司法機關(guān)判處。它的承擔方式分為三類：1、刑罰，包括死刑、有期徒刑、無期徒刑、拘役、管制、罰金、沒收財產(chǎn)、剝奪政治權(quán)利、驅(qū)逐出境；2、非刑罰方法，包括賠償經(jīng)濟損失或賠償損失、接受訓誡、具結(jié)悔過、賠禮道歉。3、刑事責任可因不可抗力、正當防衛(wèi)、緊急避險、職務(wù)行為而免除。第二十八頁，共五十五頁。二、民事責任的歸責原則過錯責任原則無過錯責任原則公平責任原則

第二十九頁，共五十五頁。三、物業(yè)管理的侵權(quán)責任物業(yè)管理侵權(quán)責任是指在物業(yè)管理活動中，行為人由于過錯侵害國家、集體的財產(chǎn)權(quán)以及自然人的財產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)時依法應(yīng)承擔的法律責任，以及法律規(guī)定應(yīng)對受害人承擔民事責任的其他致害行為應(yīng)承擔的法律責任。第三十頁，共五十五頁。物業(yè)管理活動中通常主要的侵權(quán)行為物業(yè)建筑質(zhì)量不合格而產(chǎn)生的侵權(quán)行為。物業(yè)維修施工造成他人損害的侵權(quán)行為。物業(yè)以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的侵權(quán)行為。因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)行為。物業(yè)管理公司員工違法履行職務(wù)造成的侵權(quán)行為。第三十一頁，共五十五頁。侵權(quán)行為舉例住宅區(qū)的圍墻發(fā)生倒塌而傷害他人時，物業(yè)管理公司就應(yīng)當對此依法承擔賠償損失的民事責任。物業(yè)管理公司只有在以下三種情況下可以免責：一是如果該圍墻的倒塌是質(zhì)量問題，就應(yīng)該由承擔圍墻施工和建設(shè)的單位依法承擔賠償損失的民事責任；二是如果是第三人在圍墻邊挖溝，致使墻體傾斜倒塌，賠償責任就應(yīng)由挖溝的第三人依法承擔；三是受害人自身的行為故意或過失使圍墻倒塌造成損害，則由受害人自己依法承擔責任。第三十二頁，共五十五頁。四、物業(yè)管理合同的違約責任（一）違約責任的概念和特征

《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！薄吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條也明文規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！边`約責任是指合同當事人因違反合同即不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合合同約定條件而應(yīng)承擔的繼續(xù)履行、賠償損失等民事責任。

第三十三頁，共五十五頁。違約責任的特征1、違約責任是合同當事人違反合同而發(fā)生的責任。2、違約責任是財產(chǎn)責任。3、違約責任只能發(fā)生在特定當事人之間。4、違約責任可由當事人約定。第三十四頁，共五十五頁。（二）違約責任的構(gòu)成要件違約責任的構(gòu)成要件為違約行為和過錯兩類：

1、違約行為違約行為，又稱為違反合同的行為，是指合同當事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合合同約定的條件。違約行為通常表現(xiàn)為以下三種形式：

A．拒絕履行，是指合同履行期滿，合同當事人無正當理由拒不履行合同的行為。拒絕履行是一種毀約行為，違約的過錯程度較重，應(yīng)承擔的法律責任也重。

B．不適當履行，有廣義與狹義之分，廣義的不適當履行包括履行合同義務(wù)不符合約定的或者規(guī)定的條件的行為；狹義的不適當履行僅指合同當事人未按照規(guī)定或約定的質(zhì)量要求履行合同的行為。

C．遲延履行，是指超過合同規(guī)定的時間期限而延遲履行合同的行為。第三十五頁，共五十五頁。

2、過錯過錯，包括故意和過失。違約責任以過錯責任為原則。除法律另有規(guī)定外，只有違約方有過錯時，才能發(fā)生違約責任。違約方承擔賠償損失的違約責任時，還須具備以下兩個條件：A．另一方當事人受到損失。B．另一方當事人的損失與違約方當事人的違約行為有直接的因果關(guān)系。

第三十六頁，共五十五頁。（三）物業(yè)管理的違約責任形式

《中華人民共和國合同法》第七章的法律規(guī)定，違約責任是當事人一方不履行合同義務(wù)，或者履行合同義務(wù)不符合合同約定，應(yīng)當承擔的繼續(xù)履行、采取補救措施、支付違約金、雙倍返還定金、賠償損失等民事責任。物業(yè)管理合同的違約責任具體的形式就是指作為物業(yè)管理合同的當事人之一的業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司，不履行物業(yè)管理合同，或者履行合同不符合物業(yè)管理合同的約定，所應(yīng)承擔的繼續(xù)履行、采取補救措施、支付違約金、雙倍返還定金、賠償損失等民事責任。第三十七頁，共五十五頁。（四）物業(yè)管理違約責任的免責條件通常物業(yè)管理違約責任的免責條件有以下三個方面：

1、不可抗力，是指不可預(yù)見、不可避免并不可克服的客觀事實。具體而言，以下情況屬于不可抗力：一）是自然災(zāi)害，即天災(zāi)人禍類的事實，例如，地震、臺風、洪水等。二）是政府行為，指當事人在訂立合同后，政府頒布新政策、法律和采取行政措施而導致合同不能履行；三）是社會異常事件，例如罷工、戰(zhàn)爭等。

2、合同約定的免責條款中免責事由出現(xiàn)。

3、另一方當事人的過錯。第三十八頁，共五十五頁。五、區(qū)分幾種不同性質(zhì)的概念（一）區(qū)分物業(yè)管理的糾紛與非物業(yè)管理的糾紛區(qū)分物業(yè)管理的糾紛與非物業(yè)管理的糾紛有三條標準：

1、從糾紛引起的性質(zhì)看，糾紛是否屬于物業(yè)管理活動所引起的。2、從糾紛調(diào)整的法律、法規(guī)看，糾紛是否屬于物業(yè)管理的法律、法規(guī)可以調(diào)整的范圍。3、從糾紛引起的區(qū)域看，糾紛是否屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分引起或發(fā)生的。第三十九頁，共五十五頁。（二）區(qū)分物業(yè)管理中的民事侵權(quán)糾紛與違約責任糾紛。民事侵權(quán)糾紛與違約責任糾紛的最主要區(qū)別在于1、責任基礎(chǔ)不一樣，前者是法律的規(guī)定,而后者起因于約定。2、另一個重要區(qū)別是侵權(quán)行為是單方實施的事實行為。第四十頁，共五十五頁。（三）區(qū)分物業(yè)管理中的民事法律關(guān)系與行政法律關(guān)系。

1、民事法律關(guān)系的主體地位平等，以此區(qū)別于行政法律關(guān)系和刑事法律關(guān)系。

2、民事法律關(guān)系主要是財產(chǎn)關(guān)系。在民法中，人身關(guān)系往往是被作為財產(chǎn)關(guān)系發(fā)生的前提。而在行政、刑事法律關(guān)系中，大都不具有財產(chǎn)的內(nèi)容。

3、民事法律關(guān)系的保障措施具有補償性，而行政、刑事法律關(guān)系有懲罰性。第四十一頁，共五十五頁。（四）區(qū)分過錯責任原則與無過錯責任原則的適用根據(jù)《民法通則》第一百零六條的規(guī)定，過錯責任原則適用于一般的侵權(quán)行為。具體包括：1、侵害他人財產(chǎn)；2、侵害他人知識產(chǎn)權(quán)；3、侵害他人生命、健康；4、侵害他人姓名權(quán)、肖像權(quán)、名譽權(quán)；5、產(chǎn)品責任、地面施工致人損害、建筑物倒塌或墜落致人損害等。第四十二頁，共五十五頁。物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)1994年3月21日，我國第一個物業(yè)管理地方性規(guī)章：山東省青島市政府18號令批準發(fā)布的——《青島住宅小區(qū)物業(yè)管理實行辦法》。

1994年3月23日，建設(shè)部以33號令頒布了建國以來我國有關(guān)物業(yè)管理的第一個法規(guī)——《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。

1994年6月，我國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》頒布。

2003年5月，《物業(yè)管理條例》頒布，于2003年9月1日開始施行。第四十三頁，共五十五頁。物業(yè)管理十項基本制度告知制度業(yè)主委員備案制度招投標制度承接驗收制度保修責任制度資質(zhì)管理制度人員資格制度交接制度報告制度專項維修資金制度第四十四頁，共五十五頁。1、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定2、業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分物業(yè)管理六項禁止行為第四十五頁，共五十五頁。3、物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途4、物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)委托專業(yè)服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途6、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地、損害業(yè)主的共同利益第四十六頁，共五十五頁。1、前期物業(yè)管理服務(wù)合同2、物業(yè)管理合同物業(yè)管理兩項書面合同第四十七頁，共五十五頁。1、物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定2、業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定3、國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定4、專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定物業(yè)管理授權(quán)四項規(guī)定第四十八頁，共五十五頁。1989年，建設(shè)部在大連召開“全國住宅小區(qū)管理工作會議”1993年4月，建設(shè)部在廣東番禺召開了第一次全國物業(yè)管理專家研討會。1994年3月23日，建設(shè)部以33號令頒布了建國以來我國有關(guān)物業(yè)管理的第一個法規(guī)——《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。1994年6月，我國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》頒布。1996年2月國家計劃委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)管理服務(wù)收費暫行辦法》。2003年11月出臺《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》1996年9月建設(shè)部人事勞動教育司和房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓持證上崗制度的通知》。2001年11月首批一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)年，建設(shè)部在大連召開“全國住宅小區(qū)管理工作會”2004年5月1日，《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。

第四十九頁，共五十五頁。物業(yè)管理職業(yè)資格管理制度1996年9月建設(shè)部人事勞動教育司和房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓持證上崗制度的通知》。2003年8月1日，《上海居住物業(yè)小區(qū)經(jīng)理管理暫行辦法》2005年11月16日，人事部與建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》和《物業(yè)管理師資格認定考試辦法》，于2005年1