建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念

物權(quán)法之所有權(quán)（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！盇70包括：《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱區(qū)分所有權(quán)解釋）第1條專有權(quán)共有權(quán)管理權(quán)

特點(diǎn)建筑物區(qū)分所有權(quán)，又稱公寓所有權(quán)、分層所有權(quán)或簡(jiǎn)稱為區(qū)分所有權(quán)，是指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)和對(duì)共有部分所享有的共有權(quán)的總稱。第一條依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。1、對(duì)專有部分的單獨(dú)所有權(quán)。即業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部門可以直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者經(jīng)營(yíng)的目的；也可以依法出租、出借，獲取收益；還可以用來抵押貸款或出售給他人。2、對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)。每個(gè)業(yè)主在法律對(duì)所有權(quán)未作特殊規(guī)定時(shí)，對(duì)專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對(duì)小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場(chǎng)所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利；對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫有優(yōu)先購買的權(quán)利。

3、對(duì)共有部分享有共同管理的權(quán)利。即有權(quán)對(duì)共用部位與公共設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)通過參加和組織業(yè)主大會(huì)進(jìn)行管理。上述三個(gè)方面的內(nèi)容是不可分離的整體。其中專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是其他兩方面的基礎(chǔ)。如果業(yè)主轉(zhuǎn)讓專有部分，其對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利則也一并轉(zhuǎn)讓。業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的同時(shí)，也必須履行相應(yīng)的義務(wù)。如行使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，如裝修房子時(shí)不能破壞建筑物的整體結(jié)構(gòu)；在住宅里面不得存放易燃易爆等危險(xiǎn)物品；對(duì)公共部分行使共有權(quán)時(shí)，要遵守法律的規(guī)定和業(yè)主委員會(huì)的約定；認(rèn)繳建筑物共有部分的維護(hù)資金等。內(nèi)容的復(fù)合性；專有所有權(quán)具有主導(dǎo)性；權(quán)利主體身份的多重性；流轉(zhuǎn)上的一體性。（A72-2）專有權(quán)，是指業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（A71）專有部分：《解釋》第2條。對(duì)于公寓樓中的一套單元住宅之內(nèi)房屋的專有部分范圍的認(rèn)定，一般認(rèn)為應(yīng)區(qū)分內(nèi)部關(guān)系和外部關(guān)系而定。臺(tái)灣學(xué)者觀點(diǎn)：在區(qū)分所有權(quán)人間，尤其是在建筑物的維護(hù)、管理關(guān)系上，專有部分應(yīng)包括壁、柱、地板及天花板等境界部分表層所粉刷的部分；但在于外部關(guān)系上尤其是對(duì)第三人，如買賣、保險(xiǎn)、稅金關(guān)系上，專有部分應(yīng)達(dá)到壁、柱、地板及天花板厚度的中心線。即“最后粉刷表層說和壁心說”建筑物中的車位和車庫。A74。關(guān)于：“首先滿足業(yè)主的需要”解釋A5專有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)（L）.第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：

（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；

（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；

（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物?！督忉尅返?條：“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。”【案情】市民張先生剛搬了新家就碰到了煩心事：住進(jìn)去不久，住宅樓底層開始裝修，準(zhǔn)備開澡堂，并將在半年后啟用。裝修需用的水泥、木材等材料占據(jù)了過道空間，不但讓鄰居們走路都很不方便，而且施工發(fā)出的巨大噪音，嚴(yán)重影響了樓里住戶的正常生活。想到半年后澡堂就要開業(yè)，張先生更是心有余悸，他不知道有沒有辦法改變目前這種狀況。【問題】對(duì)此有何辦法解決？【案情】家住某小區(qū)7幢302室的王某在對(duì)新房進(jìn)行裝潢時(shí)，為了改善其客廳的采光條件，便在客廳朝南的外墻小陽臺(tái)旁又自行開設(shè)了一扇1.5米×1.2米的塑鋼窗戶。樓下住戶劉某見狀后，即以王某擅自在樓房外墻開設(shè)窗戶對(duì)其居住造成安全隱患為由，要求王某立即將開設(shè)的窗戶拆除并恢復(fù)原狀。在多次協(xié)調(diào)未果的情況下，劉某一紙?jiān)V狀將王某告上了法庭。在訴訟過程中，法院委托有資質(zhì)的房屋安全鑒定處對(duì)王某在外墻所開設(shè)的窗戶進(jìn)行鑒定，結(jié)論為：302室在外墻所開設(shè)的1.5米×1.2米的塑鋼窗戶未對(duì)整幢樓房的主體造成明顯的結(jié)構(gòu)性損壞，目前不影響居住和使用安全。

【裁判】法院認(rèn)定被告擅自在其居室外墻壁開設(shè)窗戶的行為，構(gòu)成對(duì)原告的侵權(quán)，遂判決被告拆除開設(shè)的窗戶并恢復(fù)原狀?！疚觥勘景钢?，被告在其居室的外墻壁開設(shè)窗戶的行為，從形式上看好象是被告在正常行使他的專有所有權(quán)，而且該窗戶的開設(shè)并未對(duì)原告的居住安全構(gòu)成妨礙，但正是由于被告是在屬于共有部分的其居室的外墻壁上擅自開設(shè)窗戶，既未經(jīng)城市規(guī)劃建設(shè)部門的批準(zhǔn)，又未征得其他共有人（原告）的書面同意，盡管該窗戶的開設(shè)未對(duì)整幢樓房的主體造成明顯的結(jié)構(gòu)性損壞且目前不影響居住和使用安全，但被告的行為仍構(gòu)成對(duì)原告及其他共有人共有權(quán)的侵害，故其依法應(yīng)承擔(dān)排除妨礙、恢復(fù)原狀的民事責(zé)任?！景盖椤考踪徺I某花園4號(hào)樓29E（頂層）房屋一套，甲從國(guó)外購買了一只占地為8.826平方米,重為362.8公斤的浴缸。甲欲將其安放在房屋頂層，經(jīng)原小區(qū)物業(yè)公司阻止，甲表示放在屋內(nèi)，并就安裝問題多次與現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)某物業(yè)有限公司乙交涉，乙以安裝需經(jīng)批準(zhǔn)及通過安全測(cè)定為由拒絕。幾天后，甲再次準(zhǔn)備吊裝，遭到乙的制止。甲訴至法院，要求排除妨礙，賠償人工損失費(fèi)7600元，精神損失費(fèi)5000元，承擔(dān)本案訴訟費(fèi)?！締栴}】乙是否有權(quán)阻止甲安裝浴缸？【判決】法院判決駁回原告訴訟請(qǐng)求?！纠碛伞勘景冈趯徖碇校?jīng)乙申請(qǐng)，由該樓設(shè)計(jì)單位中高級(jí)工程師、國(guó)家一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師吳某作為案件的訴訟輔助人，吳某表示，該樓是按照國(guó)家規(guī)定的建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)的，室內(nèi)樓板承重量為每平方米280公斤，超過該重量長(zhǎng)期安放，勢(shì)必影響大樓的結(jié)構(gòu)?！段餀?quán)法》第71條：“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。”《區(qū)分所有權(quán)解釋》第15條：“其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：

（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)狻⑾涝O(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；

（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；

（三）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；

（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分?！惫灿袡?quán)共有人的含義

共有部分范圍的界定

共有人的權(quán)利義務(wù)（L)

“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！盇73第74條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

《區(qū)分所有權(quán)解釋》第三條：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。

建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外?！钡谒臈l業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。

【案情】腦王某有一船套兩層樓將住房，在舟樓頂搭建蠅了廣告牌吉，后將二以樓賣給張程某?！締栴}】1、張某申是否有權(quán)任要求王某巷拆除廣告陜牌？2、張某配是否有權(quán)仰與王某一禿起享有從略廣告牌中薯獲得的收惱益？【評(píng)析】臣廣告牌在穗樓頂，屬備共有部分種。張某只并有份額，疤不足以主猛張拆除。燭但是張某蟻有份額，攪當(dāng)然可以逼主張分得慘其中的廣廟告收益?！景盖椤魁斈晨h居民池吳某將其河三間瓦房尤拆除后，競(jìng)翻建三層弟樓房。但全因資金不寨足，蓋到驗(yàn)二層便封圣頂了。準(zhǔn)揚(yáng)備積累資射金后加蓋睬。第二年，拼吳某因做測(cè)生意資金悉缺乏，將出第二層以疑5萬元賣裙給了張某懷。雙方辦蓄理了過戶拌手續(xù)。但燦吳某在賣芝房時(shí)沒有仿提到將來模要加蓋第毅三層的問勞題。之后吳舞某生意姑虧損，否為湊錢適還債，油遂與林瓦某約定黃，由林鏟某自己粉出錢加訓(xùn)蓋第三舉層，蓋搖好后，驗(yàn)產(chǎn)權(quán)歸臂林某所剝有，而冤林某向篩吳某補(bǔ)雁償2萬咬元，雙喊方訂立礎(chǔ)了書面禁協(xié)議。張某得濤知后反遮對(duì)加蓋缺，認(rèn)為慶如此不垂僅影響裝自己對(duì)心二樓平讓臺(tái)的利反用，且矛妨礙其躁居住和屋生活。絕吳某認(rèn)俘為自己核蓋三層軌有政府嚴(yán)的批文曉，有權(quán)進(jìn)將第三斥層建造磨和利用艘權(quán)轉(zhuǎn)讓愈給他人還，張某白無權(quán)干鳴涉。協(xié)嶺商不成散，張某信訴至法孫院，請(qǐng)跑求宣告視吳某、仰林某之勸間的合汪同無效拆。問：張右某是否告有權(quán)反億對(duì)林某棄加蓋第叢三層？【案情】滅某住宅樓喜，樓頂已響多處漏水船，頂層住死戶向其他雪樓層住戶惑提出要共瘦同修繕，親遭到拒絕遭，理由是始他們不直抄接使用樓盟頂，原售領(lǐng)房單位認(rèn)宗為，該樓燭已全部售叔出無維修演義務(wù)?！締栴}慣】誰有得維修義務(wù)？《區(qū)分所間有權(quán)解釋肆》第四條周：“業(yè)主痰基于對(duì)住恢宅、經(jīng)營(yíng)焰性用房等聲專有部分嫁特定使用認(rèn)功能的合撕理需要，扶無償利用適屋頂以及枕與其專有夕部分相對(duì)龜應(yīng)的外墻剃面等共有再部分的，坦不應(yīng)認(rèn)定倡為侵權(quán)。樓但違反法單律、法規(guī)出、管理規(guī)旅約，損害漫他人合法緩權(quán)益的除外。”【案情付】某市商某路1傻17號(hào)絮1幢1情-2層盛房屋原綢是劉臣?jí)沃?、禹重純霞、假曹華貴亡、王海杰濤等4眾人系共鬼同所有牛，20虜09年敞9月1你0日，挪原告禹爆純霞辦查理了對(duì)扒二層房烏屋單獨(dú)詳所有的簽產(chǎn)權(quán)證肥，一層譯房屋原會(huì)出租給脆白駿從專事肥牛志燒烤生蹈意。早在2殲004習(xí)年10珠月6日抹，劉臣酸志與白救駿簽訂劈燕房屋租涼賃合同茅時(shí)約定毫租期內(nèi)釋劉臣志狼將二樓錄廣告欄陰免費(fèi)提征供給白彼駿使用煩?，F(xiàn)租叨賃合同酬已到期肅，肥牛除燒烤的征經(jīng)營(yíng)者肆變更為郵王惠平昨，王惠掘平仍繼樂續(xù)租賃粱上述1縱層房屋曲經(jīng)營(yíng)，駕并按期棋交納房凝租。現(xiàn)灰禹純霞厘以自己世急需使宰用外墻奶面為由稀訴至法面院，請(qǐng)膜求判令夜被告排駁除妨礙充，立即面拆除占斃用原告臂房屋部淋位的廣倆告牌，臣并賠償移原告廣犧告牌使殃用費(fèi)?！痉制纭孔u(yù)本案的爭(zhēng)起議焦點(diǎn)是嫂禹純霞是捉否對(duì)其專費(fèi)有部位相豈對(duì)應(yīng)的外壺墻享有優(yōu)記先使用權(quán)懶，王惠平禾的招牌是農(nóng)否侵害其弟權(quán)利。對(duì)縫此，本案悔處理過程講中存在兩坡種意見。第一種溝意見是勸：業(yè)主源對(duì)與其光專有部庸分相對(duì)句應(yīng)的外期墻面享芹有優(yōu)先完使用權(quán)誘，既然偏現(xiàn)在禹饞純霞需肝要使用碎外墻面償，被告榜王惠平糞就應(yīng)拆辰除廣告亭牌。第二種意注見是：業(yè)鏡主對(duì)與其喪專有部分狂相對(duì)應(yīng)的菜外墻面并嘴不當(dāng)然地閃享有優(yōu)先零使用權(quán)，黨不僅要符罰合法律規(guī)倉定，同時(shí)扛也要符合紋慣例和地舅方管理規(guī)出定，王惠弟平招牌的協(xié)懸掛是歷舌史形成的膏，也是市再場(chǎng)上招牌孫普遍的掛盟設(shè)方式，堵同時(shí)也是毀市政管理如部門規(guī)定尋的，不應(yīng)略拆除?！驹u(píng)析季】《根云據(jù)區(qū)分證所有權(quán)倍解釋》扔第三、例四條規(guī)侄定，建痰筑物的秩外墻應(yīng)勿當(dāng)認(rèn)定魔為物權(quán)刑法第六羊章所稱松的共有朵部分。恨業(yè)主基懼于對(duì)住副宅、經(jīng)京營(yíng)性用臘房等專集有部分土特定使告用功能叨的合理證需要，村無償利壯用屋頂究以及與膜其專有什部分相目對(duì)應(yīng)的哈外墻面橫等共有棗部分的仿，不應(yīng)設(shè)認(rèn)定為扯侵權(quán)，聲但違反息法律、懲法規(guī)、搭管理規(guī)群約、損油害他人載合法權(quán)邀益的除謊外。此欺規(guī)定含雁有幾層衡含義：1、建筑畝物的外墻迎屬于共有仍部分，所刻有權(quán)是全倡體業(yè)主共強(qiáng)有享有。業(yè)主對(duì)外韻墻享有共倒有權(quán)，包們括使用權(quán)撫、收益權(quán)袍和一定的神處分權(quán)，扮其中一定牌的處分權(quán)網(wǎng)利是指對(duì)碎共有部分竊的處分要帶經(jīng)一定數(shù)疤量的業(yè)主澤的同意，睡否則處分曬便是無效森的，這便梯體現(xiàn)了其昏他業(yè)主對(duì)棍共有部分團(tuán)的管理權(quán)盞。也意味斯著業(yè)主并穿不當(dāng)然的戴享有對(duì)共悔有部分進(jìn)擁行單獨(dú)使智用的權(quán)利。2、業(yè)電主無償論利用共顆有部分至的正當(dāng)題性的條臣件。具褲體而言蟲，有三劇個(gè)方面腐：第一，無鼠償利用的架共有部分準(zhǔn)的范圍必茫須是屋頂藍(lán)以及與其價(jià)專有部分渾相對(duì)應(yīng)的昏外墻面等柜共有部分英，不能超怨越其對(duì)應(yīng)備部分；第二，無腐償利用的繭前提是基滴于對(duì)住宅腦、經(jīng)營(yíng)性識(shí)用房等專居有部分特賽定使用功瞎能的合理栗需要，如內(nèi)在經(jīng)營(yíng)性哈用房外安猛設(shè)標(biāo)牌、童在屋頂上盈安裝太陽益能熱水器爐等，這是章對(duì)業(yè)主專即有權(quán)利的坐適當(dāng)延伸范。合理需動(dòng)要并不是妥個(gè)人單方授面的主張宗，而是要錯(cuò)經(jīng)過一定燥的程序得額到他人和斧相關(guān)部門但的認(rèn)可。第三，不進(jìn)違反法律欺、法規(guī)、失管理規(guī)約智，不損害醋他人合法屯權(quán)益。只要具備采以上三個(gè)禾條件，業(yè)著主對(duì)共有秤部分的使會(huì)用便是無惱償?shù)?，?duì)來其他共有遭人便不構(gòu)夕成侵權(quán)。躍在發(fā)生權(quán)閘利沖突的贈(zèng)情況下，鈴專有部分偶所有人對(duì)膏與其對(duì)應(yīng)鎖的共有部旁分享有優(yōu)洋先使用權(quán)。3、業(yè)援主對(duì)共搞有部分飾的使用貴也要考燃慮到建激筑物性叫質(zhì)用途斯、地方騰規(guī)定以宇及相關(guān)蔑慣例?？捶课莸尿溣猛?，如殲果房屋是刃居住，對(duì)崗?fù)鈮Φ裙惭掠胁糠值碾A無償使用沒必須是不擋以盈利為廚目的，如坦果房屋是逗商用的，結(jié)那么要以跟盡可能發(fā)索揮房屋的慕經(jīng)濟(jì)效益駐為原則。建筑物鞋外墻等慈共有部他分是市戴容市貌匪的重要讓組成部督分，對(duì)腳共有部駁分的使?jié)M用，要社服從管波理部門所的統(tǒng)一新安排，帶符合相院關(guān)地方潤(rùn)管理規(guī)定。4、盡博管該條烤解釋并鑰沒有明漸確規(guī)定脖業(yè)主對(duì)捕與其專螞有部分鑰相對(duì)應(yīng)凈的共有咬部分享喂有優(yōu)先開使用權(quán)開，但是謎根據(jù)慣縫例，共遣有人還份是應(yīng)該防對(duì)與其腰專有部鄉(xiāng)豐分相對(duì)誕應(yīng)的共貨有部分墨享有優(yōu)肯先使用楚權(quán)的。因?yàn)閷Ｓ袘M部分與共克有部分在奴物理上具棉有不可分質(zhì)離的統(tǒng)一懸結(jié)構(gòu)體關(guān)授系，業(yè)主雪對(duì)與其專萍有部分相叫對(duì)應(yīng)的共慮有部分享治有優(yōu)先使胡用權(quán)是對(duì)虛專有權(quán)利西的一種延尸伸。同時(shí)右業(yè)主的優(yōu)禍先使用權(quán)勻也要具備逢上述三個(gè)有條件具體到諒本案，叫建筑物衛(wèi)具有區(qū)助分所有云權(quán)，外脅墻面應(yīng)買屬于全頭體業(yè)主母共有，犯雖然王湯惠平是醉一樓房堵屋的承亂租人，兆但是其計(jì)也享有沖業(yè)主的超權(quán)利和疑義務(wù)，聞其可以作使用外探墻面。筐該房屋司是商用軌房屋，示當(dāng)事人挎購買和易租用房貍屋的主肆要目的沸是為了臉經(jīng)營(yíng)，蓋為更好鮮地實(shí)現(xiàn)配房屋的穩(wěn)效用及粉經(jīng)濟(jì)價(jià)荷值，王睡惠平在櫻二樓窗臂臺(tái)線以鼻下懸掛輛招牌是普為了經(jīng)逝營(yíng)的需饒要，沒丘有超出誤對(duì)應(yīng)的飾范圍，全沒有影遺響到二流層的通泡風(fēng)、采溝光和其悟他使用因，同時(shí)魯符合淮取安市地參方管理摘規(guī)定和吧歷史慣邁例以及請(qǐng)市場(chǎng)上婚招牌的殘普遍懸杯掛方式。而禹純霞勵(lì)的需求并墻不是合理雕的，雖然起其主張對(duì)廊外墻有多墻種用途，艱如做玻璃垃幕墻、懸袍掛招牌、蜂安裝空調(diào)眼，但是做寶玻璃幕墻塊要得到城絮市規(guī)劃部五門的審批劉，并征得憲其他共有患人的同意狗，懸掛招減牌也要符丸合市場(chǎng)管杰理規(guī)約，宵而相關(guān)管喉理規(guī)約規(guī)衡定招牌廣鵲告不應(yīng)多默層設(shè)置，局如二層廣搏告招牌懸晚掛在一層害招牌上，洗則不符合些該規(guī)約，不即使安裝馬空調(diào)也完倦全可以選咐擇其他地盡方安裝，鋪而不一定欠要占用一盼層招牌的膏位置。因此，超禹純霞夕所謂的鼓需求其社實(shí)并不似是合理至的。其舉主張對(duì)三相應(yīng)外此墻面享于有優(yōu)先屬使用權(quán)造的條件依并不具緞備。王驗(yàn)惠平不女構(gòu)成侵齡權(quán)，也不不構(gòu)成陷妨害，滿無需拆性除招牌。本案中禹況純霞的需忠求是不合魚理的。如果其需來求合理該酒如何處理掏呢？此時(shí)存藥在權(quán)利催的沖突能，禹純托霞對(duì)相序應(yīng)的外像墻面應(yīng)質(zhì)享有優(yōu)霸先使用峽權(quán)，如束果王惠設(shè)平要繼鋒續(xù)懸掛疫廣告牌紛必須要均經(jīng)過禹憲純霞的例同意，樓否則便般要拆除比。綜上，業(yè)衫主對(duì)與其種專有部分倆相對(duì)應(yīng)的母外墻面享藥有優(yōu)先使米用權(quán)具有慰條件限制括，同時(shí)也吩要符合慣釋例和地方刷管理規(guī)定遷，顯然第仁二種觀點(diǎn)欲是正確的。管理權(quán)的堅(jiān)概念管理權(quán)的舅內(nèi)容建筑物的熔管理物業(yè)管理管理權(quán)禮，亦稱冤成員權(quán)邁，指建酬筑物區(qū)施分所有側(cè)權(quán)人基養(yǎng)于在一姓棟建筑垃物的構(gòu)筆造、權(quán)撇利歸屬順及使用卷上的不評(píng)可分離托的共同菜關(guān)系而侍產(chǎn)生的檢作為建圓筑物的摸一個(gè)團(tuán)欣體組織吼的成員貿(mào)所享有駐的權(quán)利窯與承擔(dān)祝的義務(wù)絲式。管理組織成員權(quán)人的權(quán)利義務(wù)管理組織管理規(guī)約業(yè)主大會(huì)A75管理機(jī)構(gòu)（A81）業(yè)主委員會(huì)業(yè)主大會(huì)性質(zhì)組織及活動(dòng)方式物業(yè)服務(wù)企業(yè)其他管理人規(guī)約制定規(guī)約效力規(guī)約內(nèi)容業(yè)主大等會(huì)—業(yè)流主參與鐵物業(yè)管摘理活動(dòng)柿的組織把形式；業(yè)主大會(huì)號(hào)—由物業(yè)斧管理區(qū)域古內(nèi)全體業(yè)主組成洽；業(yè)主大會(huì)前代表和維亂護(hù)物業(yè)管艙理區(qū)域內(nèi)鍬全體業(yè)主行在物業(yè)管刊理活動(dòng)中紛的合法權(quán)為益，有權(quán)架依據(jù)法律聾法規(guī)的規(guī)礎(chǔ)定和業(yè)主關(guān)公約的約渾定，決定殲物業(yè)管理淡區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理收事項(xiàng)；物業(yè)管改理區(qū)域籍內(nèi)的任何業(yè)主，都溝必須遵守?zé)魳I(yè)主大會(huì)辟制定的業(yè)完主公約和張業(yè)主大會(huì)斬議事規(guī)則猴，遵守業(yè)院主大會(huì)制扮定的各項(xiàng)虜規(guī)章制度燈，并執(zhí)行感業(yè)主大會(huì)危作出的決定?！段餀?quán)嚼法》第78折條：?jiǎn)枴皹I(yè)主久大會(huì)或撒者業(yè)主占委員會(huì)疫的決定駛，對(duì)業(yè)賓主具有啞約束力。成員權(quán)人的權(quán)利義務(wù)成員權(quán)人的權(quán)利成員權(quán)人的義務(wù)表決權(quán)巖（A7紋6)參與制疲定規(guī)約權(quán)選任及解緒任管理者濾的權(quán)利請(qǐng)求權(quán)訴訟權(quán)執(zhí)行決議彼，遵守規(guī)別約接受管理“不得”掙規(guī)定即參加帶管理團(tuán)夸體會(huì)議愉，參與蔬制定管秩理規(guī)約崗的權(quán)利睬。所謂話管理規(guī)消約，是造指由業(yè)丈主制定份的有關(guān)玩如何管概理、使堆用和維棵護(hù)共有孟財(cái)產(chǎn)以擾及規(guī)范許其相互仗之間的瓦關(guān)系的壟協(xié)議。國(guó)外一般五都規(guī)定區(qū)臟分所有權(quán)感人可以制威定規(guī)約，痛決定有關(guān)凳事項(xiàng)。如岸《德國(guó)住蘭宅所有權(quán)重法》第1蹤蝶5條中規(guī)挖定:“住妖宅所有權(quán)勾人得以約芒定規(guī)定特褲別所有權(quán)修及共有之遲使用規(guī)則詢?！薄度毡疚劢ㄖ锶詤^(qū)分所役有權(quán)法澤》第3洋0條規(guī)醒定:“輔區(qū)分所刮有人間碎關(guān)于管崇理或使應(yīng)用建筑復(fù)物、其昏占地或泊附屬設(shè)胖施的事閱項(xiàng)，除胳本法規(guī)舟定者外井，可以考以規(guī)約齊規(guī)定之耕。有關(guān)撈一些共顛用部分聾與全體腎區(qū)分所棕有人利特害無關(guān)闊的事項(xiàng)諷，除全正體區(qū)分雀所有人政之以規(guī)岡約所定梁者外，亭可由共訊用部分斑區(qū)分所壘有人以揭規(guī)約規(guī)定。”《意大利項(xiàng)民法典》理第113腐8條第1暑款規(guī)定:蠻“當(dāng)共有懇人為十人豈以上時(shí)，們應(yīng)當(dāng)制定勞管理規(guī)則幕，這一規(guī)痕則應(yīng)當(dāng)包目括按照每族個(gè)共有人亡享有的權(quán)挺利和義務(wù)追使用共用棟財(cái)產(chǎn)的規(guī)此則和分?jǐn)偺J費(fèi)用的規(guī)歇定，保護(hù)橫建筑物裝由飾的規(guī)定叔以及有關(guān)鋸管理的規(guī)捏定。”我國(guó)臺(tái)灣耕公寓大廈象管理?xiàng)l例魂第23條擠規(guī)定:“翠有關(guān)公寓務(wù)大廈、基臥地或附屬源設(shè)施之管手理使用及典其他住戶挑相互關(guān)系蓬，除法令括另有規(guī)定霸外，得以失規(guī)約定之?！比纭兜聡?guó)諸住宅所有沒權(quán)法》第漸26條規(guī)臨定:“住梯宅所有權(quán)沫人以多數(shù)趙決議決管附理人之選運(yùn)任及解任燙，選任期間間最高為婆5年，管挨理者之解禾任以有重賊大原因?yàn)槎⑾蕖薄度毡窘ɡ侵飬^(qū)分腳所有權(quán)法擋》第25良條規(guī)定，往區(qū)分所有母人原則上溜得依集會(huì)萄決議選任弦及解任管找理人。管甜理人如有妖不正當(dāng)行村為或其他炎不適于執(zhí)董行職務(wù)的敏情況時(shí)，均各區(qū)分所螞有人得請(qǐng)夾求法院將遼其解任。我國(guó)《物竭權(quán)法》第敵75條第哄1款規(guī)定跌，業(yè)主可軟以設(shè)立業(yè)廣主大會(huì)，郊選舉業(yè)主憑委員會(huì)。購第81條慘第2款規(guī)親定，對(duì)建廚設(shè)單位聘行請(qǐng)的物業(yè)計(jì)服務(wù)企業(yè)以或者其他意管理人，漏業(yè)主有權(quán)腦依法更換他。上述規(guī)島定均在周明確業(yè)朗主選舉季權(quán)與解丸任管理栽人的權(quán)利。請(qǐng)求權(quán)紅。即區(qū)慈分所有逃人作為例管理團(tuán)陷體之成甲員而對(duì)才公共管涉理事項(xiàng)儲(chǔ)及共同搞收益的逝應(yīng)得份夾額所享拋有的請(qǐng)幸求權(quán)。銹主要包潛括以下距四項(xiàng)請(qǐng)甚求權(quán):其一，活請(qǐng)求召糟集集會(huì)技的權(quán)利筆。如《木日本建蒜筑物區(qū)奏分所有勇權(quán)法》丘第34杯條第3飼項(xiàng)規(guī)定瓣:“區(qū)崇分所有午人有五淚分之一排以上，缺且表決坐權(quán)亦有戀五分之不一以上稿的，得吼向管理件人表明遷會(huì)議目箱的事項(xiàng)毀，請(qǐng)求蹦召集集通會(huì)?！蹦邸兜聡?guó)劇住宅所罪有權(quán)法紀(jì)》第2客4條第法1、2頸項(xiàng)規(guī)定賣:“有捎四分之丹一以上窗。之住限宅所有的人以書喝面說明坐目的及訂原因而仰請(qǐng)求時(shí)腥，管理兵人須召零集所有橋權(quán)人會(huì)議?！逼涠?，請(qǐng)砍求正當(dāng)管警理共同關(guān)拔系事務(wù)的皺權(quán)利。如藝《德國(guó)住軌宅所有權(quán)秤法》規(guī)定征，住宅所到有權(quán)人有謠要求正當(dāng)狼管理共同絡(luò)關(guān)系事務(wù)局的權(quán)利，珠尤其有權(quán)刮要求公平茶考量各住合宅所有人定的共同利默益。第4晃3條第1錘項(xiàng)第1至抽第4款規(guī)久定，住宅悲所有權(quán)人洽對(duì)于多數(shù)畢決的決議記，有權(quán)請(qǐng)叮求法院撤另銷，并可蓋請(qǐng)求法院炮依非訟事喊件程序裁睛定共同關(guān)養(yǎng)系事項(xiàng)。榜《瑞士民塑法典》第太712條禍之5第2羊項(xiàng)規(guī)定:滾“應(yīng)有部豬分價(jià)值比漫例之確定教因錯(cuò)誤而棟為不當(dāng)，備或因建筑諒物之改建墓或環(huán)境之握變更致其無不當(dāng)者，籮分層建筑籠物所有人拳享有更正筑請(qǐng)求權(quán)。捉”此外，屬法國(guó)現(xiàn)行禁住宅分層出所有權(quán)法籍也設(shè)有相躬應(yīng)的規(guī)定。其三，痰請(qǐng)求收愈取共用徒部分應(yīng)爛得之利針益的權(quán)撈利。區(qū)階分所有垂人對(duì)共壇用部分邊之收益行享有請(qǐng)份求權(quán)。限如《瑞償士民法急典》第斯712脖第之1例1第(剩1)項(xiàng)鑰:“全忠體樓層業(yè)所有人咸，有權(quán)賞以全體紡的名義務(wù)通過共趁同管理章行為取蜻得財(cái)產(chǎn)招，如收墨取定期風(fēng)金并從拒中提取細(xì)樓房更拔新資金傲等?！逼渌?，恭請(qǐng)求停牌止違反吵共同利傻益的行宗為，請(qǐng)趁求拍賣韻違反義活務(wù)的區(qū)藥分所有螺人的專窯有部分柳，解除監(jiān)其共同解關(guān)系。禽此點(diǎn)，半我國(guó)《姨物權(quán)法克》未作杯規(guī)定，艙可以考跟慮將來耍制定專竟門的《仰建筑物過區(qū)分所猾有權(quán)法定》時(shí)予躁以追加辯規(guī)定?！段餀?quán)萍法》第借七十八冤條業(yè)棄主大會(huì)切或者業(yè)碑主委員釋會(huì)的決且定，對(duì)犬業(yè)主具里有約束昌力。業(yè)主大金會(huì)或者籍業(yè)主委勞員會(huì)作割出的決零定侵害蝕業(yè)主合括法權(quán)益室的，受仔侵害的利業(yè)主可以請(qǐng)?jiān)锴笕嗣穹ㄔ耗τ枰猿蜂N。業(yè)主對(duì)其嗓建筑物專號(hào)有部分享店有占有、煌使用、收蕩益和處分珠的權(quán)利。躲業(yè)主行使佛權(quán)利不得熊危及建筑悄物的安全剛，不得損年害其他業(yè)淹主的合法產(chǎn)權(quán)益。（羽A71)業(yè)主對(duì)暑建筑物禿專有部裁分以外埋的共有棚部分，跌享有權(quán)本利，承切擔(dān)義務(wù)浩；不得討以放棄紀(jì)權(quán)利不雙履行義啦務(wù)。（古A72歲)業(yè)主不佩得違反法律狼、法規(guī)以模及管理規(guī)替約，將住終宅改變?yōu)樗呀?jīng)營(yíng)性用儀房。業(yè)主糖將住宅改廚變?yōu)榻?jīng)營(yíng)蘆性用房的叔，除遵守厚法律、法駕規(guī)以及管襖理規(guī)約外亞，應(yīng)當(dāng)經(jīng)虧有利害關(guān)籮系的業(yè)主蹤蝶同意。（A77南)物的管理人的管理（A83)維修基金(A76、79）共有部分的費(fèi)用與收益對(duì)建筑物吳不當(dāng)毀損橫行為的管睡理對(duì)建筑物爽不當(dāng)使用講行為的管虧理對(duì)生活綱妨害行驕為的管殖理行政機(jī)關(guān)鋤的管理籌集和使神用建筑物血及其附屬挖設(shè)施的維障修資金，顧應(yīng)當(dāng)經(jīng)專遍有部分占祥建筑物總格面積三分融之二以上間的業(yè)主且表占總?cè)藬?shù)沾三分之二亂以上的業(yè)帳主同意。建筑物秘及其附謠屬設(shè)施臣的維修溫資金，他屬于業(yè)騙主共有光。經(jīng)業(yè)掃主共同峰決定，覽可以用劉于電梯輸、水箱霜等共有陶部分的督維修。堤維修資自金的籌扇集、使暮用情況賀應(yīng)當(dāng)公布。《物權(quán)紋法》第八十三攏條：“業(yè)毛主應(yīng)當(dāng)遵只守法律、刻法規(guī)以及下管理規(guī)約邊。業(yè)主大會(huì)盜和業(yè)主委蘋員會(huì)，對(duì)擇任意棄置振垃圾、排福放污染物英或者噪聲呈、違反規(guī)事定飼養(yǎng)動(dòng)檔物、違章姿搭建、侵春占通道、術(shù)拒付物業(yè)狼費(fèi)等損害他借人合法掀權(quán)益的蒼行為，有權(quán)繩依照法擱律、法倒規(guī)以及魯管理規(guī)擁約，要宵求行為返人停止沫侵害、添消除危和險(xiǎn)、排罰除妨害泊、賠償梁損失。袖業(yè)主對(duì)諒侵害自腹己合法碧權(quán)益的壁行為，倡可以依揭法向人渡民法院躺提起訴訟。”物業(yè)服務(wù)企業(yè)的產(chǎn)生物業(yè)糾紛的處理（L)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同建設(shè)單位依法簽約的業(yè)主簽約的建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，……對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！蛾P(guān)于審理物業(yè)糾紛的解釋》A1選聘和鄉(xiāng)豐解聘物嚷業(yè)服務(wù)滲企業(yè)或亡者其他盛管理人格由業(yè)主共同決定風(fēng)（A76純）業(yè)主可以扒自行管理摸建筑物及拔其附屬設(shè)警施，也可棉以委托物笑業(yè)服務(wù)企隆業(yè)或者其住他管理人砌管理。對(duì)建設(shè)僵單位聘飾請(qǐng)的物暈業(yè)服務(wù)裕企業(yè)或趕者其他多管理人浴，業(yè)主域有權(quán)依偏法更換組。（A唐81）物業(yè)服務(wù)蛋企業(yè)或者桂其他管理等人根據(jù)業(yè)腹主的委托朗管理建筑艇區(qū)劃內(nèi)的聲建筑物及伍其附屬設(shè)誕施，并接腿受業(yè)主的巧監(jiān)督。（A8蝕2)【案情烈】19抵98年艘3月，莫二罪犯存潛入筆愛架山莊愛，在山取莊的空贈(zèng)置房屋初內(nèi)潛伏添4日，暖掌握了幕某業(yè)主碎的出入怕規(guī)律，清第4天熔深夜某橋業(yè)主回緒家時(shí)，利罪犯在邪家門前回將其搶路劫殺害業(yè)。二年懂后，刑尸事案件肚偵破、休審理完艦畢，二滋罪犯均樣被執(zhí)行京死刑。廈死者家顏屬認(rèn)為論物業(yè)管壟理公司淺疏于對(duì)猜空置房劇屋的管撕理，對(duì)惱出入住做宅區(qū)的榮可疑人寺員不加濱防范，俘存在嚴(yán)筋重的過橋錯(cuò)，對(duì)浩死者的解被害負(fù)覺有不可腸推卸的乖責(zé)任，斜將物業(yè)銅管理公枕司推上米被告席筒，索賠輛139認(rèn)萬元?！九袥Q】一審法撤院判決機(jī)物業(yè)管冬理公司森支付死確者家屬太10萬漏元賠償組金。二審撤銷財(cái)原法院判或決，認(rèn)定揪物業(yè)公司鉆不承擔(dān)責(zé)如任。刑事案僅件與物占業(yè)責(zé)任指—深圳燭筆架山刃命案【理由巾】在本喘案中，敲一審法平院認(rèn)定吵業(yè)主入且住后，謙與物業(yè)挑管理公也司構(gòu)成詢事實(shí)上粒的物業(yè)吳管理合反同法律居關(guān)系，躬保障住貿(mào)戶的人全身、財(cái)小產(chǎn)安全牲是物業(yè)彈管理合棄同的附獨(dú)隨義務(wù)撿，罪犯私潛伏4閘日沒有更被發(fā)現(xiàn)概，是由弦于物業(yè)繪責(zé)任心環(huán)不強(qiáng)，砌疏忽大激意，對(duì)停空置房科疏于管扭理，對(duì)嘗出入的短可疑人脆員不加低防范，題客觀上暑已將住籍戶置于黨不安全馳境地，虧從而使斗犯罪分賄子在第賠4天得富逞。因此被葡告沒有哭全面履膝行合同烏義務(wù)，慈應(yīng)承擔(dān)懲違約責(zé)銳任?！景盖轫崱?0席01年密3月5漲日凌晨碌，罪犯墻翻過上體海北區(qū)誼的一個(gè)撈新建成腔小區(qū)圍稱墻進(jìn)入病最靠近豬圍墻的萄一樓人盈家，采弊用扼頸苦、毛巾士堵塞口念腔等暴臂力手段鋤對(duì)某女撇實(shí)施奸有淫并致洋其死亡嘗。然后灣打開小鉛區(qū)建筑攤垃圾堆膠放地的叢一扇小扭鐵門，沾順著垃罷圾攀上間墻，翻鹿出小區(qū)摩。罪犯后被構(gòu)抓獲，死睡者家屬提銹起刑事附磁帶民事訴計(jì)訟，法院匙判決賠償秒1324售6.50鎮(zhèn)元。之后奇，死者家腎屬又對(duì)物災(zāi)業(yè)管理公脈司提起民希事訴訟，犯要求賠償昌5077壞01.5鹽5元?！九袥Q】寶山區(qū)康法院一糕審判決難物業(yè)管樂理公司溪不承擔(dān)裕責(zé)任。上海市第椒二中級(jí)法嬌院二審撤汪銷原法院朗判決，裁辛定物業(yè)管款理公司賠機(jī)償4萬元連?！纠碛婶~】二審洞法院認(rèn)幸定，第漲一，物呆業(yè)公司默的三大祥監(jiān)控系巡壽統(tǒng)（即裝周界報(bào)孟警、電棍子巡更納和攝像竭監(jiān)控）敲沒有公芝安局的懇驗(yàn)收合承格證明巷；第二，身在不能汪確保三亦大監(jiān)控啦系統(tǒng)發(fā)即揮安全瞞防范作沙用的情位況下，船仍不同野意居民致在自家閱的門窗燥上安裝牲防盜鐵攀門；第三，傻未將理刺應(yīng)鎖閉鈔的小鐵蓮門鎖閉叔，使犯墨罪分子精輕易進(jìn)坡入和翻利出小區(qū)抹。上述行為控充分證明也了物業(yè)管耕理公司在災(zāi)安全防范闖中疏于管肝理，證明糊了其未能珍切實(shí)履行努安全防范娃的義務(wù)的澡事實(shí)，已案構(gòu)成違約嶄，應(yīng)承擔(dān)藏違約責(zé)任疾。法院在顯對(duì)這兩吩起案件綱判決賠蘿償?shù)闹髟埔聦?shí)斬根據(jù)就席是物業(yè)燥管理公榨司“疏蕉于管理”。9、靜夜僚四無鄰?qiáng)W，荒居像舊業(yè)貧哲。。4月-2讓34月-獵23Frid除ay,僚Apri針l28糾,20獵2310、雨中仇黃葉樹爭(zhēng)，燈下饅白頭人五。。13:腹04:量1813:偷04:征1813:0怪44/28腥/202抬31:面04:1貼8PM11、以我炒獨(dú)沈久草，愧君越相見頻位。。4月-2熔313:散04:攜1813:0協(xié)4Apr史-2328-成Apr稱-2312、故人江子海別，幾作度隔山川褲。。13:0則4:1813:0億4:1813:浸04Fri村day某,A間pri挎l2侵8,路202博313、乍見翻經(jīng)疑夢(mèng)，相淋悲各問年扯。。4月-刊234月-2縱313:砌04:吼1813:0擾4:18Apr伏il卻28,記20逐2314、他鄉(xiāng)生甲白發(fā)，舊握國(guó)見青山屋。。28四星月20祥231:04藝:18脹下午13:俊04:京184月-勒2315、比不了橫得就不比隔，得不到慚的就不要伙。。。四月2擁31:0懲4下冠午4月-2何313:0繁4Apr獻(xiàn)il旺28,丈20席2316、行動(dòng)出茫成果，工于作出財(cái)富去。。202題3/4哭/28巴13醒:04吊:1813:0由4:1828徑Apr依il窩202米317、做前，顏能夠環(huán)視顏四周；做樓時(shí)，你只乳能或者最背好沿著以建腳為起點(diǎn)吉的射線向件前。。1:04埋:18木下午1:04槽下午13:另04:寒184月-迅239、沒有失狠敗，只有軟暫時(shí)停止斗成功！。4月-型234月-懸23Fri聾day齒,A廁pri農(nóng)l2友8,咐202墾310、很多至事情努芳力了未呀必有結(jié)旁果，但作是不努千力卻什蘭么改變狡也沒有阿。。13:0攝4:1813:0珠4:1813:筒044/28