某房地產行業(yè)全流程管理手冊絕好借鑒

受控文件受控文件躺業(yè)務流程管治理手冊挺振摧注撲棋手冊現行版滔本：豪A篩/0灘卸薦酷夠砌發(fā)裁放編號：析揪太阿屈編制梢棄帥機教搏季地日期換急200段5糕.引12禍.1遵0時戒挑宮審核先統(tǒng)誤職追忙家屑日期俱變200分5仙.莊12斑.12形擊夾辛隸批準秘阻提矩估站隆日期笛宣200判5怎.含12爐.2櫻0逮岸請躍跟茂發(fā)布日期：退醬200條5滴-躬12虜-誰2骨0溉洋贈生效日期：扣妨200捷5臭-股12填-脾30目錄項目業(yè)務流程概述1.1房地產業(yè)務流程價值鏈分析1.2房地產項目開發(fā)流程結構圖項目論證2.1項目論證階段工作流程框圖2.2項目論證階段工作流程關聯圖2.3工作流程關鍵點說明3項目策劃3.1項目策劃階段工作流程框圖3.2項目策劃階段工作流程關聯圖3.3工作流程關鍵點說明衡4高設計管理布4.1階誕設計管理階眾段工作流程怕框圖他4俘.2頑設計管理胃階段工作流弓程冶關聯地圖半4寶.3獲工作流程關翅鍵點說明瀉5墓賓工程管理準5.1棄海工程假管理階袖段工作流程座框圖迫5擇.2雜工程管理概階段工作流雨程遺關聯你圖堆5瀉.3貪工作流程關犬鍵點說明充6鐵屈銷售遵管理霜6.1肝銷售隊管理階靠段工作流程慨框圖勒6杠.2傘銷售管理閣階段工作流幣程綿關聯撿圖萄6紙.3蠢工作流程關弊鍵點說明稀7絡死客戶服務管將理鞏7否.1附客戶服務回管理階漏段工作流程拉框圖芳7.吧2勵客戶服務管頁理減階段工作流創(chuàng)程馳關聯末圖乳7容.3野工作流程關景鍵點說明允初計劃管理儲8.1彈計劃管理的儉目的寨8.2計械劃管理體系尤8.3柄項目計劃疾的要求會8.4工做作計劃的分厲類及管理喇8.5計禁劃的編制、尊評審和批準謊8.6工毯作計劃的調源整時機、評搖審及批準盈8.7工狡作計劃的執(zhí)想行、檢查與屯跟蹤內8.8工雅作計劃控制鑒的保障措施招投標管理封9.1概翻述圓9.2招投她標管理的目萄的窗9.3招厭投標管理的友原則紡9.4適信用范圍柄9.吉5撈招標程序貝9.6評標被方法與各項曉目的招標評凱標規(guī)定合同管理艷10.1合蕩同管理責任有分析南10.2佩合同條款風陳險分析煎10.3滿合同履行監(jiān)例控成本管理既11終.1虎成本管理概疊論犬11.2簽成本管理的嫩組織架構如11.3播成本管理體悄系總體思路輕11.4痛成本控制目琴標的確定辮11.5貝成本管理流掘程泛11.6哪目標成本呢管理要求兔1.腎項目業(yè)務流葡程概述畏1.1房地異產業(yè)務流程細價值鏈分析粱從房地產業(yè)育務的價值鏈宜分析可以看踐出，越靠近斥價值鏈前端排，經營操作稈風險越大，櫻對整個房地泡產開發(fā)項目落的利潤貢獻考也越大；靠蛇近價值鏈后忌端，經營操押作的風險越繳小，利潤貢值獻也越小，館但對組織品芽牌和客戶價衫值產生重要屈的影響。房地產價值鏈分析圖拾所以我們前貢期（投資策取劃、土地獲籮取、項目策喂劃、建筑設鴉計）應以關庭注風險為重石點麗；項目后期需（銷售、售亮后服務、物客業(yè)管理）應扛以關注客戶叼價值和企業(yè)劈品牌的提升之為重點責；炸中間過程應替以關注成本袖管理為重點麥。房地產價值鏈分析圖幕按照房地產啊項目開發(fā)過向程可以分為問六個大的節(jié)求點：項目立門項、項目策哭劃定位、定主體結構開桶工、開盤銷浩售、竣工、隨入伙；按照含節(jié)點又可以災將房地產項比目開發(fā)過程餐分為六大階姨段：項目論掠證、項目策峰劃、設計管發(fā)理、工程施瀉工、銷售管蓮理、客服管亂理，各階段蠶的關系和主蛋要工作見下叛頁圖。抄(瑞增加價值鏈遣分析圖危)：代表關鍵里程碑：代表關鍵里程碑：代表某個階段（1/6）的主導的專業(yè)任務，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務。項目立項主體結構開工開盤銷售入伙項目論證階段項目策劃階段工程施工階段竣工拓展營銷設計工程組織項目論證初步產品定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案組織項目策劃/產品、市場及客戶定位研究概念規(guī)劃設計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備方案設計擴初設計施工圖設計設計配合、供應商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結構施工至具備預售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合成本估算測算預算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采購結算項目策劃組織項目論證并1.2房地四產項目開發(fā)睛主要過程識宏別示意圖項目論證階2.1項疊目論證階段捷工作流程柳框圖搖2.2唉項目論證階鹿段工作流程卵關聯圖贏2.3紹工作流程雖關鍵點說明頭2.筒3緒.1鑄房地產熊市場躲信息的收集客及分析伴信息的范圍澆：指日常的沾各種信息收廟集、分析，箭其中的信息逐包括土地信賣息、競爭對運手的產品信觀息、成本信腳息、市場信獅息等。南收集渠道：編各歸口部門根應建立信息滑收集的渠道絮，同時在公毀司內部應建掉立信息溝通變、共享的平魚臺；詠各主責部門池負責各自信閘息庫的建立仙，營銷策劃右部負責土地蘆信息、產品燕信息和市場以信息等信息色庫的建立；滲成本管理部謀負責成本信休息庫的建立魔；材料部負堵責材料信息屆庫建立。厲各種信息應擇按照相應作遣業(yè)文件的要豆求定期進行武分析、總結枕，并把總結吵的結論應用燃到工作中去呼。燙2.努3什.2代初步確定拓原展目標旨從定期分析柱的土地信息慶中甄選出目承標地塊，并滾基于公司整誠體戰(zhàn)略的考轎慮初步確定藥拓展目標。介甄選時應進象行初步的投普資效益框算域，并比較不忠同方案之間撇的投資效益扮差異，以追必求投資效益片的最大化。洽投資效益的男框算應根據樣公司以往數碑據信息、市類場收集的信者息和基于前弄二者的推算糟數據。珠2.穩(wěn)3些.3扁組織預可研均論證莖初步確定拓塑展目標漸后，營銷策賞劃部應對目熄標地塊組織狼專項的市場洪調研，適當敘時可參考外仆部機構提供交的信息攜。包括目標吉群體的選擇膀確定、可能炊的目標價位零、可能的風躍險及應對措諸施等等。帝成本管理部名根據規(guī)劃設協計部提供的擦規(guī)劃要點和濕成本信息庫饑的數據，進話行成本估算秩，形成《新回項目成本估蕩算書》。思由營銷策劃幅部根據各方虹面信息，進灰行預先可行邁性研究，編佩制《預可研慰報告》。賞組織預可研膊論證，在論廉證中不斷聽暫取各方意見輔，修正各種撤方案和數據警，最終取得啊一致意見，心并形成《項復目預可研報促告》誦和《項目建毀議書》暫。媽2.仔3簽.4病組織可研論俊證滑在預可研階輪段確定的勤初步土規(guī)劃方案的相基礎上善，營銷策劃六部稈進一步溪對目標地塊賭進行愁專項的市場曬調研，謎收集更多狂的稠區(qū)域經濟、歇市場和產品耗信息。團可行性研究紋應該做到：肉了解該項目孟背景資料，勺初步判斷項乎目操作方式蝶，矩進行項目實凍地勘察和周反邊市場調查告，根據市場族情況和項目輕特點做出初夠步項目定位園，麗至少那包含以下內厭容：丸項目的檔次芽、目標客戶范群；芽項目大致開朗發(fā)周期；償項目占用公查司資金情況著；盼項目中不同擊建筑產品的商種類和各自蘋面積份額、分售價安。存項目負責人丹可根據項目沉的特殊性與羞否，進行后雅續(xù)處理：粉常規(guī)項目，打易于規(guī)劃的誠：確定各種督形式產品的獅面積組合，貝取得各種形勒式產品含基獸本配套后的潑成本數據，偏作為初步經張濟測算的依禮據；寧特殊地形或求包含特殊配完套的項目：高可根據項目孝資料和初步鈴產品定位做授出《初步規(guī)粥劃設計分析欺》，做出成掃本測算，作杰為初步經濟聯測算的依據拉；宇成本管理部眾根據墻初步纖規(guī)劃方案某，進行舒詳細的漆成本估算，裁完善朵《新項目成相本估算書》蜓。尸由營銷策劃頃部根據各方腳面信息，進稿行可行性研小究，編制《鬧預可研報告掃》局；同時，對索項目前期的嚴工作進行策軍劃，編制初嘴步的《項目岔前期工作計筒劃》乘。頓由公司董事膏長族組織樓對項目進行村可研論證，察在論證中不忍斷聽取各方骨意見，修正及各種方案和嘗數據，最終暮取得一致意趙見，并形成唉《項目可研跌報告》。帆2.賄3怪.5趙公司內部立借項繩經過可研論謠證后，公司無即可以進行蠟內部立項，孟由資金計劃挑部下達《立段項書》，《暑立項書》是睜編制《項目司投資指導書贏》的主要依月據之一糟，所以《立房項書》應初唯步確定項目熱各種經濟指稼標、重大節(jié)怨點要求等。廉內部立項后抖，表明公司方決策層已決渴定要開展該熱項目，因此具，與項目有礎關的各種工蝴作均應開始膽啟動，比如懸：各種報批浴報建工作及怎資料的準備招、方案設計剪、目標成本撥的初步確定膽、營銷方案地的策劃、項慶目部組建的副前期準備工瓣作等。貨2.開3屆.6舞辦理土地手藝續(xù)裁內部立項后捉，項目事務個部應按照政驢府相關的土話地政策，開章始著手土地同手續(xù)的辦理哨。碗為提高土地此手續(xù)的辦理歡時效，項目淘事務部應提哨前間編制《資料變準備計劃》促，計劃中列代明：潛將辦理過程串中需要準備故的資料、肥資料標準要薪求、纏責任人誕、時間要求捧等。福屬于合作項情目的土地，喬應在預可研迎階段就開展節(jié)與合作方的竟談判，在可蕉研階段必須喝就合作事宜雹達成初步一唇致意見。疊3與項目策決劃康3.1項目有策劃階段工閱作流程亦框圖醒曬3.2擠項目策劃階峰段工作掙流程雜關聯床圖限3.3竭工作流程穩(wěn)關鍵點說明搞攪確定項目管旋理組織及人尤力資源配置餓內部立項后到，公司高管翠層就應開始禽確定項目經搜理人選，必邁要時可考慮得采用競聘的陡形式產生最較終的項目經凳理；梅由項目經理牙確定項目組鴉織和編制人碗力資源配制歲計劃，報公惜司董事長批拐準。確定項閉目組時應考躺慮項目的規(guī)功模、項目的墾區(qū)域性、項疲目管理方式箏等因素。部項目的組織喉形式和人力云資源配制計痛劃必須滿足肚項目可研確早定的整體費住用測算?？荽_定項目的暢組織形式，瀉包括組織設辰置及職責、月崗位設置、器崗位人數及襯崗位工作內呀容和職責。壺人力資源配沒置應根據項濾目境不同階段的脅需要依次配殿置，人力資哥源配制計劃應應列明人力討資源配置資寄格要求、到箱位時間、配群置的理由、丹主要的工作鋤內容，并測殖算整體人力稅資源費用和釋管理費用，杯以確保不超截過前期測算岸的成本指標很。至跌組織《投資凳指導書》論霧證熟《投資指導渾書》應列明欠項目雙的目標，包蜻括：投各種經濟指槍標、重大節(jié)顯點要求等鋸。戒它是項目整厭體業(yè)績考核影的依據確，與項目經呆理的業(yè)績考概核關聯。該猴《投資指導娃書》允許在糞項目策劃定俗位后，根據諸項目定位的廢變化修訂一股次形成最終啦版。弦針對項目《對投資指導書那》對項目經加理的業(yè)績考衫核方案應作衰為《投資指蛾導書》的附去件，由項目狹經理簽字確抱認，確認期害限最遲在項世目定位完成普一周內。燭由資金計劃連部組織對《答投資指導書子》進行論證睜，秀論證時應充蔬分考慮項目遺的可行性研貝究結論、與盯公司資金狀管況的匹配、沿公司資金鏈滅的周轉等，晝確保公司整塵體資金收益狐最大化。企儀組織編寫《章項目開發(fā)指井導書》諒《項目開發(fā)盡指導書》是號為確保實現柱《投資指導他書》中漆項目裕的目標，而季制定措施性鉛的文件霞，同時它又屠是以后圍繞斤項目的各項敘計劃和工作寒考核的重要較依據之一，撈由項目經理錄牽頭編寫。針《項目開發(fā)種指導書》內候容包括：項炊目質量、成式本、進度、巨安全文明、鮮風險管理、補項目各項計老劃的編制要海求和責任人隙等。劑藏組織項目定病位論證捕項目定位是患項目開發(fā)過誤程中的關鍵禽環(huán)節(jié)，是基土本確定項目撐方向和項目汁目標的過程的。盟定位錯誤會潛導致項目整由體失敗或收負益降低；定辨位不充分介或定位延遲減，會造成項勇目其他工作秤的無續(xù)和混擔亂，走很多禮的彎路始（比如設計限變更和簽證亂的增加）傘，增加項目販成本。玻為確保定位趴的充分，公濃司應牲：蟲將影響定位渴的各種因素牽和工作前置醒，比如躬：設計工作轉、項目成本俊管理工作、屋營銷策劃工簽作等；沈加強日常的況信息收集和墨積累，尤其烤關鍵的是以何前項目的經柄驗數據。暈盾組織編寫《仁項目營銷策飄劃報告》術《項目營銷汪策劃報告》獨既要緊扣項厲目的定位和匠項目的目標證客戶群，又志要具有一定上的操作性，逐同時還要為音以后的項目歉營銷工作的乞開展指明方央向和提出要夕求。嫌《項目營銷被策劃報告》答應充分考慮推項目營銷環(huán)刪境的要求；豐營銷策劃部底負責編制《哄項目營銷策主劃報告》，殃這項工作可炭以始于項目站預可研，終標于項目定位賭后一周內?？室呀M織編寫《晴項目整體廣糧告策劃案》跟《項目整體虜廣告策劃案耐》應依據項精目營銷策劃穗報告；撕關注廣告時右機、爽媒體的選擇雜、廣告的悼形式和內容值、費用、預謊期達到的效燃果秩。培4恐設計管醒理蟲4盛.1在設計管理燦階段工作流顯程顧框圖孫4倉.灣2設計管理室階段工作流眠程稈關聯圖儉4.3坡工作流程鞠關鍵點說明閥否編制項目設式計總體計劃遷項目設計總飼體計劃是項棚目設計過程覽中工作開展懸的主要依據汗，應在項目肉總體計劃的掏框架下編制媽，同時應符銷合《項目開需發(fā)指導書》賊節(jié)點要求到；柜設計總體計寄劃應包含設甩計各階段雄（包含專項溝設計）輛的出圖計劃餡，有關的重拖要時間節(jié)點局是設計招標林和設計委托街合同的依據儉；燕設計總體計徒劃應由規(guī)劃隸設計部在開渴發(fā)指導書編荷寫后一周內屑編寫完成，居項目經理審逢核進行審核壘是否與項目腐總體計劃董相協調。眠狂組織項目設確計任務書論堪證洲項目設計任股務書是委托齊設計單位進五行項目設計濤的主要輸入依之一，設計墾任務書的內理容應包含項因目建筑設計篩指標、成本源指標在內的垮各種指標要蝕求辯；豎設計任務書會中的各種指獅標應符合項絨目定位的要束求；景項目任務書閑論證的主要娃目的是確保殊項目的定位慣在設計過程屆的實現。麻綁組織方案設約計評審導方案設計評叔審的主要目摟的是確保偏項目西可研和項目月策劃定位的怨各種經濟指捕標能通過設登計方案進行跨落實；隙方案設計評緞審應充分考揀慮其他部門監(jiān)的專業(yè)意見要，特別是營末銷策劃部的池市場意見、譯客戶服務部諷的客戶需求種、項目部關底于施工組織澡方面的意見妄、成本管理念部的目標成處本實現的意忙見等漫；黎評審過程應腫保留記錄；趟評審結論和栗修改意見應缺確保得以落立實傳。叮逆組織初步設陵計評審簡初步設計評捏審的主要目潑的評價初步垂設計結果滿抱足項目策劃冶定位蘆、青設計規(guī)劃方遠案、初步設歪計要求答的充分性、禿適宜性和有臣效性貿；稠初步濫設計評審涂也崇應充分考慮則其他部門的曬專業(yè)意見，其特別是營銷乎策劃部的市訪場意見、客等戶服務部的枝客戶需求、悶項目部關于奸施工組織方迅面的意見、燕外部政府部肥門審圖的要稀求、神成本管理部伶的目標成本么實現的意見陳等；內其他要求同乖“蟲攜組織方案設悉計評審哈”歉的第3)、羅4)項。蹄雖組織施工圖美設計評審燒施工圖設計雖評審的主要薄目的評價施疑工圖設計結攏果滿足項目尼策劃定位、邁設計獻規(guī)劃閘方案披、施工圖設柴計景要求的充分腸性、適宜性脅和有效性；賠施工圖設計娛評審也應充優(yōu)分考慮其他哨部門的專業(yè)時意見，特別踢是營銷策劃艇部的市場意葛見、客戶服東務部的客戶察需求、項目士部關于施工展組織方面的隨意見、外部潤政府部門審危圖的要求、掉成本管理部濾的目標成本坑實現的意見己等；騙其他要求同慘“龜減組織方案設社計評審蠟”屈的第3)、呼4)項。蠶裂組織專項設蝕計評審腔專項設計評虎審的主要目腎的評價專項戰(zhàn)設計結果滿鍬足項目策劃割定位、各專東項設計要求才的充分性、僻適宜性和有駛效性；全專項設計評鍛審也應充分斥考慮報有關動其他部門的合專業(yè)意見，禿特別是營銷伏策劃部的市勝場意見、客慈戶服務部的福客戶需求、恭項目部關于既施工組織方姿面的意見、搞成本管理部含的目標成本敏實現的意見折等；出其他要求同胖“貫錘組織方案設縣計評審鏈”建的第3)、潑4)項。矛5漁斯工程管理辨5.1擁工程管理銷階段工作流存程拔框圖危5.偏2技項工程管理涂階段工作流啦程劣關聯圖辛5.3借工作流程慧關鍵點說明噴壯編制工程施泊工進度計劃濕工程施工進灣度計劃是工餐程施工進度刃管理饅和施工單位察開展施工局的主要依據霸；是項目總深體計劃中的緣專業(yè)計劃之鋸一；側工程施工進恭度計劃一般確由施工單位濕編制，監(jiān)理揉單位和項目泡部進行評審頃；宇遮工程施工條腎件準備現工程施工條直件準備是項不目部組織實鴨施，應編制途工程施工條蓄件準備工作串計劃，計劃黃中應列明需影要工作內容罰、標準要求封、責任者、庭時間要求等贊；概編制工程施港工條件準備擔工作計劃應稈考慮和設計新工作的開展腿相適應，仔各有關責任御人準備完畢鑒后，項目部企應組織進行稿驗收、確認狗。述撐工程銷售配喉合鉗建立溝通渠吳道和溝通機憶制，確保有嫌關的各種變牛更能夠及時偉傳達；蝕銷售應參與驅對施工條件英準備的確認辟；捷吧工程現場管態(tài)理進度：更制定施工進轟度計劃，并伍嚴格遵守宮通過月報定作期跟催施工視單位的形象滴進度情況，錦發(fā)現工程進瓜度延誤應及之時制定措施鎖；質量：飽項目部必須傾定期進行施兼工現場檢查銹，及時發(fā)現芬各種可能的室安全、質量鑰隱患；睜項目部督促璃監(jiān)理單位履添行監(jiān)理職責朱；代工程管理委薪員會定期進萍行施工現場逗抽查；鑄項目部和工予程管理委員絕會參加各階霜段工程驗收略；帽對施工單位唱的履約情況積進行定期評鈔估。安全：末施工單位和累項目部必須舊建立現場的義安全管理機席構，明確各番人員職責；頑通過各級、購各項施工現惹場檢查，提商前發(fā)現各種刻安全隱患；授進場前或定處期組織安全彼培訓，保留輛培訓記錄；成本：論嚴格按照目吉標成本控制黃施工成本；宮各種變更、隆簽證應按照故規(guī)定的程序援和時限進行勝辦理；標對各類成本易建立分類臺依帳，定期進煎行統(tǒng)計、分念析，實行動鍬態(tài)成本控制渴；暗建立成本預憶警機制；藏建立和落實承成本責任制曾。責唉工程驗收管及理稀工程驗收時顏應按照各種獅工程驗收規(guī)驗范進行拾；評正式驗收前推應進行內部佳初步驗收，蛾并對內部驗鼠收發(fā)現的問抬題進行整改肥，跟蹤、驗沫證整改情況披。元內部驗收時殺，客戶服務抱部、營銷策年劃部應參與交驗收，以確令保驗收時體刊現軟客戶漆有關的要求漢。者彼工程移交鏈項目部應按另照文件要求陶，和物業(yè)部加門辦理工程暴移交，客戶輸服務部和營菜銷策劃部應駁參與；洋對于移交時參遺留的問題址，撐應留下書面鈔記錄，并就傭完成時間和普責任者達成梁一致意見。保注意移交時個有關工程資訂料的移交。頸6煮霞銷售管理承6榜.1顆銷售管理軋階段工作流廉程喜框圖鏟6也.拜2根鐘銷售管理獅階段工作流扛程華關聯圖攪6.3偵工作流程跡關鍵點說明蛾6弟.3.1級開盤前準備姜營銷策劃部伏應按照《銷含售售前程序債文件》列出悼需要準備的罪工作清單、矛責任部門、禁完成時間，能準備工作包迎括以下幾個誤方面：既銷售資料準飼備案場準備人員準備濫開盤前，營握銷策劃部應坦按照《愛開盤準備工部作清單宵》進行一一敢確認，確保許在開盤前作置好各項準備鏡工作，使開裳盤工作順利晝開展。符陣現場銷售管棟理束制定各種銷掩售服務規(guī)范飛；扮銷售時，對竿客戶的有關找要求及時組痰織與相關部輔門進行溝通良；娘對銷售的各見種信息定期鋪進行統(tǒng)計分批析；設進行銷售服箭務檢查，督虎導銷售代表瑞的服務質量襖；輕加強銷控管寨理；宮悲辦證稼銷售部門應滾提前準備、瞎按計劃開展酸各項工作，更確保準確、徐及時辦理各挪種證件，增框強顧客的滿重意；杠各部門應按蠟照銷售部門根的要求，及黨時配合銷售瓦部門準備好堆辦證所需的害有關資料。松浪項目銷售情菊況總結哀銷售部門應晚定期進行銷稀售工作的總毅結，分析業(yè)散績情況和費犯用使用情況霜，及時根據偷分析結果進肢行有關調整襪，以確保銷蛋售各項指標陜的達成；別項目銷售結現束，營銷策恨劃部應對項良目整體銷售悄情況進行總北結，并將銷屢售的有關信浩息和數據池歸入信息資畏料庫，為今鍛后銷售工作獵提供參考。撐7站尚客戶服務管蟲理購7過.1判客戶服務管信理猛階段工作流駕程皂框圖仙7繁.尖2死病客戶服務管夠理異階段工作流闊程椒關聯圖震7.3尖工作流程告關鍵點說明肝7育.3.1老成立入伙小必組毀建立入伙組僅織架構，明嚼確入伙各項笑準備的工作肢的職責；怕策劃、建立趙入伙流程。圖堅入伙準備曉編制《入伙材準備工作清巡單》，列明申工作內容、恒達到的標準狠、責任人、回完成時間等奔；陡各部門應按豈照《入伙準姿備工作清單掛》各自完成臺入伙的準備棟，確保入伙昂滿足顧客和菊有關行業(yè)法絨規(guī)的要求。土嚼確認入伙條卻件沃入伙前，入愁伙工作小組奔應按照《入優(yōu)伙準備工作樓清單》一一魯確認準備工測作的完成情閘況；學確保各項工刺作的準備情蟻況滿足入伙嘆條件。證帖辦理入伙手瞎續(xù)墾入伙前，入尚伙工作小組撇應按照《入月伙準備工作個清單》一一巷確認準備工臟作的完成情瞧況；岔確保各項工等作的準備情化況滿足入伙艱條件觸趴組織客戶驗莊樓宜驗樓前，應赤策劃、建立杯驗樓規(guī)范；烘作好驗樓的拌記錄，詳細稍記錄驗樓時膛發(fā)現的問題否；甲將驗樓的結怨果及時傳遞撕給項目部，拍并督促有關章部門按時整往改。泉熊投訴和問題肯處理饑客戶服務的疤目的是減少活客戶投訴，當提高顧客滿密意度；尋建立規(guī)范的剩客戶投訴處距理流程，滅在客戶有投壟訴時，應詳釋細記錄，及享時溝通擦，制定詳細兇的處理方案白，確保處理增結果使顧客攻滿意；宵為確保投訴咬處理的一致底性，應建立第客戶投訴案籍例庫，并根地據需要及時光更新；背定期對客戶富投訴情況進膝行統(tǒng)計分析臉，尋找可改角進之處，避丙免客戶投訴激。計劃管理紙8.1外計劃管理的且目的饅通過計劃管然理保證工作釀計劃實現，團保障溝通順背暢，步調一三致求，以供解決管理鏈嫩條不順止等將問題。切8.2計然劃管理體系暢計劃管理體棍系包含公司慧工作計劃體劫系和項目計熄劃體系兩部擔分，二者都匠是基于公司秩戰(zhàn)略計劃而賓制定。熊項目計劃體尤系和公司工恒作計劃體系愚的關聯關系宵見下圖巡8.3項耳目計劃的要抗求番項目計劃的碗編陷制要求：關絨鍵是工作的中標志性成果盒要求及相關責工作流程的獎識別豬項目計劃的燙執(zhí)行要求：虹關鍵是計劃趕的全面與兼爛容性，能否掃形成動態(tài)聯靜動系統(tǒng)濕項目計劃的世監(jiān)控：關鍵使是計劃實現伏的假設管理迷，一方面盡朱可能保證計填劃的執(zhí)行；洪另一方面將音計劃的影響糞降到最小。皮在編制計劃乘時，保持計升劃的靈和性傳。郵8.4工心作計劃的分馳類及管理鹽工作計劃按磚其內容分為鞠《公司年度教戰(zhàn)略計劃（社年度發(fā)展綱寫要）》、《苗項目總體進糠度計劃》和命《日常工作光計劃》等三寸大類；按時嗓間分為年度扯、季度、月學、周工作計市劃；按執(zhí)行犬主體分為董倆事長、董事希長助理、總漏經理、高層閃領導（包括嚷副總經理、市總經理助理筆、總工程師綱、總監(jiān)）、銅部門、員工鄉(xiāng)等計劃。胖為既能提高仆計劃的執(zhí)行憶力度，又保皮持計劃隨內頃外部環(huán)境變款化及時調整屋，以《公司閑年度戰(zhàn)略計功劃（年度發(fā)常展綱要）》繁和《項目總踐體進度計劃改》為主線實閘施分類管理膽。藝8.5計絞劃的編制、名評審和批準旋（一）公司慘年度戰(zhàn)略計盾劃皮公司年度戰(zhàn)請略計劃于上壓一年度總結少大會前制定抱、宣布，由勝企業(yè)管理部戰(zhàn)組織癥編制，其內虛容至少包括拜各項目總體剃進度計劃的年開工、預售垃、封頂、竣犬工驗收、入盒伙等時間節(jié)畢點要求，以悉指導項目總貢體進度計劃茶的編制；公穩(wěn)司高層領導刮會議評審；療董事長審批紐。罵注：公司長寬期、中期、毫近期戰(zhàn)略發(fā)豪展計劃和禽兄弟增公司年度計招劃，參照公匹司年度戰(zhàn)略浪計劃執(zhí)行。迅（二）項目湖總體進度控崖制計劃鏟項目總體進向度計劃，依燒據年度戰(zhàn)略賊計劃要求，做于年度第一齊次動員大會哀前制定（或叢調整）、宣洲布，由鍋各項目部陡組織編制，養(yǎng)其內容至少稿包括對設計無、招標、合商同、材料進然場、資金調塵配等時間節(jié)雨點的要求；鐘公司部門副洲經理以上人睬員參加評審膏；總經理審扣批。副項目計劃體赴系內包含《裙項目前期計牧劃》、《項翼目投資指導進書》、《項濱目開發(fā)指導希書》和《項地目總體實施數計劃》。影1、《項目祖前期計劃》芽是在確定了鐮目標地塊以張后由營銷策劣劃部編制的疼，主要是明夜確項目可行己性研究、土劑地獲取、項幅目策劃定位去、目標成本留的測算工作的、至項目方惰案設計有關糟工作的開展菌，包括要實溉施的主要工薪作內容、責致任人或部門眼、時間節(jié)點荷要求等補；禿2、《項目饞投資指導書瘡》是項目在次公司內部立刮項時，由資渴金計劃部編瘦制，其主要挎內容是明確墳項目投資建波設的基本指贊標拋；虜3、《項目等開發(fā)指導書毀》是為實現雹《項目投資拆指導書》就的基本指標葉，由項目部確編制的項目稍實施的基本債要求，可能廳包括：雨語進度、成本修、質量、項曾目風險控制芽等的要求；熟4、《項目靠總體實施計黨劃》是確定至項目實施的耗具體節(jié)點計雁劃，它由若此干項目專業(yè)鏡計劃組成，既由項目總經蕩理牽頭組織山編制，各專寸業(yè)計劃按照計職能分工負嗚責編制。各債專業(yè)計劃的驕編制時間各俱不相同?！顿v項目總體實徐施計劃》是慚項目具體運嘗作的依據，甚在項目實施宣過程中適時聲更新。康（三）日常特工作計劃戴日常工作，蜂指按公司年態(tài)度戰(zhàn)略計劃蚊和項目總體逃進度計劃層果層分解，以節(jié)時間（年、疾季、月、周吐）和執(zhí)行主咱體結合編制吉的工作計劃娃，再增加部叔門制度建設丘，臨時工作嶼任務等內容劃，由執(zhí)行主會體編制。求員工工作計稱劃（僅編制你周計劃）經搶部門經理審江核、主管領槳導審批；部倍門工作計劃螞（包括項目答部，編制年想度、季度、親月度、周計竭劃）經部門桶經理審核、返主管領導審嘗批；副總、覽總經理助理壟、總監(jiān)工作柄計劃（編制之年度、月度蒸計劃）經總哈經理、董事晉長助理審核航，董事長審技批；總經理串工作計劃（犯編制年、月夠度計劃）經壟董事長助理畝審核、董事拿長審批；董辜事長助理工銹作計劃（編驕制年、月度欺計劃）報董欲事長審批。倦所有工作計清劃需及時報鑒企業(yè)管理部貿備案，同時脹登陸公司局僚域網，便于勿相關人員查安閱。瘡注：員工工腸作計劃可以睡并入部門工枯作計劃。適計劃的編制種和評審，可根參照以下標尺準進行：歸1、計劃的柿總體責任主怨體及單項工沿作責任主體霸，是否合適蟲、清楚。悉2、計劃的踐分類、分項稅內容，是否遭完整或分解沙至可以管理航的單位。丸3、計劃的聰邏輯順序、巨接口，是否撇清晰、明確叢。緊4、計劃的濕總體、分類古、分項工作四時間，是否稅可行并保留窮必要的調整壟空間。廁5、計劃的吹總體、分類幻、分項工作旱的輸入信息閱，是否充分夠、具體。主6、計劃的塌總體、分類孝、分項工作仆的輸出信息塵，是否足夠亞，其標志性觸成果是什么彈。扁7、分項工首作的工作準也則、辦法，石是否明確，雪適用的法律點、法規(guī)；技涼術規(guī)范；公刷司相關管理出文件有哪些斯。后8、計劃的東總體、分類沫、分項工作掩的監(jiān)控，監(jiān)啟控的主體、崖客體、指標食、頻次等要者求是否明確窗。貝9、計劃執(zhí)統(tǒng)行的人力、憤物力、財力筒、方法等資棵源，是否充鵝分。橡10、計劃監(jiān)與相關計劃群連接及相互憶作用，是否都明確。捎11、計劃撇的目標或目甩的及考核指稀標，是否明雹確。姜12、計劃有的執(zhí)行故障晃因素及防范掙措施，是否服明確、具體決?？?.6工梳作計劃的調糾整時機、評崇審及批準誕公司年度戰(zhàn)殺略計劃于年拳中總結大會韻前調整、宣圓布，由蓬企業(yè)管理部島組織調整黎，其內容至規(guī)少包括各項斤目總體進度六計劃的時間膛節(jié)點調整，商以指導項目墊總體進度計緊劃的調整；今公司高層參溉加評審；董貌事長審批。商項目總體進寫度計劃，于雨年中總結大此會前調整、救宣布，由各厲項目部組織燦調整，其內瓦容至少包括星對設計、招墨標、合同、災材料進場、加資金調配等劃時間節(jié)點的致調整；公司芽部門副經理匹以上人員參通加評審；總撿經理審批。障項目總體進犧度計劃的日殊常動態(tài)調整烏（僅施工進隱度），由相塞關人員參與址審核，總經肉理審批，同忍時報董事長川備案。軍日常工作的王年度計劃于室年中總結大牢會前調整、暢分發(fā)相關人鐘員，由原審懸核、批準人寒負責審核、總批準。峽8.7工障作計劃的執(zhí)步行、檢查與雀跟蹤壽工作計劃的煉執(zhí)行，由其工責任人組織爭實施，并于龜下一計劃內搜提出計劃執(zhí)呢行情況、存希在的問題及蒙相應的建議脊或措施；工乓作計劃（僅侮限員工、部度門工作計劃有）的檢查由位其直接上級里負責，至少隱每月形成計馬劃檢查報告看，同時向企葛業(yè)管理部備網案。霸企業(yè)管理部舒參與部門以立上工作計劃倆的檢查，就爐公司年度戰(zhàn)剛略目標、項寺目總體進度喬計劃執(zhí)行情朝況形成月度鼻、半年、全祖年總結報告博經總經理批刑準，報董事斑長備案。到8.窮8率工作計劃怕控制的保障幫措施凡工作計劃控摟制的保障措轟施包括：扎組織措施：段包括責任主騙體，工作對誦象及相應管事理制度迷技術措施：磁包括適用的員計劃管理技衣術悔合同措施：肥參與計劃各床方的計劃管欣理職責以合否同一一明確尊經濟措施：啞必要的激勵?；蛱幜P。釣信息管理措廣施：包括信禮息的收集、砌傳送等染附件一：工家作計劃責任令矩陣招投標管理谷9.1概氣述竿從價值鏈的稀視角來看，卷房地產開發(fā)赤企業(yè)的本質匠是一個貞“西系統(tǒng)集成商躍”盲，它將資金董、土地、設俗計、工程、錯物業(yè)管理、槳環(huán)境等多種屢變量因素組孫合成自己的校產品，并且畜通過廣告、股營銷、租賃腿等服務最大我限度的實現屠自己的市場相價值。在今武天專業(yè)化趨催勢日益濃重噸的市場環(huán)境畜中，房地產緒開發(fā)商在整連個價值創(chuàng)造簡流程中的角研色將發(fā)生改佛變，它沒有菊必要也不可葬能獨立承擔乘整個價值鏈竊的運作。未斜來體現房地體產開發(fā)商存跟在意義的關杠鍵將是資源齡的組合、協默調、判斷與逮決策能力。細這一系列的檢能力就是企坑業(yè)核心競爭董力的能量場密，而這其間終資源構成、充利用方式、涉程度等的不鍵同，也將構澆成企業(yè)核心明競爭力的差鍛異。極因而，企業(yè)謝核心競爭力磨的透析往往停須從企業(yè)所蠢具有的顯性蹄資源稟賦著舍手，其一般茄表現為企業(yè)灑的品牌、技記術、服務、屑創(chuàng)新機制、察市場網絡等搭，而其中具詳有相對競爭希優(yōu)勢的核心諸資源則是其吃最好的切入漲口。禮包供應鏈稼管理理論已俊經將賤“友滿足顧客要脈求倘”議，轉變?yōu)橐唷坝袷瓜嚓P方受骨益諷”塑，將供方作籃為相關方進票行管理，考前慮和供方的弱互利關系。供方供方組織顧客相關方組織相關方ISO9001:2000的供應鏈關系ISO9004:2000的供應鏈關系扭9.2招投寺標管理的芹目的遇落實在招標判管理過程中猜的有關避職責宏，明確有關仰的管理泥流程蛇，確定有關屈的郊操作方案行，從而輪提高管理水美平旬，滿足招標我標的實現的奧要求。速實現已識別明客戶需求，辜包括內部客是戶。衡量招嗚標質量的標理準。鴨9.3招六投標管理的湖原則遣公開、公平絮、公正的原鬼則漠分級分類管廣理的原則盤團隊決策的慣原則秩。狂9.4填個適用范圍孝房地產開發(fā)敢的主要業(yè)務今如建設工程扮業(yè)務（項目柄設計、工程票施工與安裝臨、工程與設疲計監(jiān)理）、丘營銷業(yè)務（廳策劃顧問、說銷售代理、茶廣告發(fā)布等姜）等。碑合同分級或：按照涉及謎工程造價額搞度，采用不該同招標方式血。疏合同分類：賺根據不同招扛標對象，采隸用不同的評杠標方式。沸9.瘋5擔招標程序丸所有項目的跨招標，必須餐在完成合同撈談判的最后沸澄清后，才喇能發(fā)出中標鵝通知書。柴9.而5絲.1做菜策劃項目招指標的范圍及堂計劃，即《芹擬簽訂合同免招標計劃》嫂9.悔5儀.2枯確定參加投爸標單位壤建立并保持彈《供應商信蝦息庫》從組織資格預溜審，確定參害加資格預審芳單位，編制捕資格預審文距件。形成專輔題報告，真逆正體現需求淺的響應。編ISO/T健16949劣，供應鏈管采理。諷組織考察，解防止弄“罩走馬觀花左”燭。吸通過資格預烤審及考察確駁定參加投標先單位碑【要求】華基于對供應釘商和產品市尊場的充分掌燈握，結合招怪標標的的充長分理解，才蘋能保證絕“蒙貨比三家芹”兔選擇的客觀宮、公正，而閥這確定整個溝招標過程的奴成敗。缸9.老5商.3虧編制招標文聾件乳商務標書：麻滿足成本控陡制指標要求杏，由成本管柱理部負責。培技術標書：喚滿足標的技汪術規(guī)定要求瞎，由技術主繭管部門負責壇?？v管理標書：霞滿足合同履錘行管理的要絡求，由合同胖履行部門負顫責。[質量康計劃]盯【要求】砍總體應體現膠供應鏈管理獻的要求，對撥于下游職能襪部門的需求略，以獨立的品模塊體現。叛9.捉5肉.4香支發(fā)、收標、介現場踏勘及途答疑鉗9.泡5子.5口開標：剔除銳無效、有效薄標書，再決憶定否應參與涂單位不足重悔新招標。銀9.戴5晃.6漁評標：游是否實質性薦響應，是否夠在同一起跑幫線，具有可父比性。膜9.沾5桃.7塵標書含澄清談判：愿要約邀請、佳要約、承諾再。脾標書的質量憐直接決定招私標工作的質蘿量。鼠【說明】篇按《經濟合晨同法》規(guī)定章，合同的形我成必須經過女“撕要約嫂”替和發(fā)“輝承諾朋”染兩階段。招平投標工作中叢的招標是腰“俗要約堅”筆邀請，投標擦是帳“繡要約工”細，決標是概“恨承諾勾”掀。可見如果閥招標文件不灣具體、明確出，可能導致現投標文件不咸能形成落“仇要約拾”錯，如此勢必法形成中標后義的多論談判濱、反復，以孤完成忘“巴新要約即”砍至阿“慶新承諾碧”逃的多次往復擺，有違招投柜標的活動的違初衷，并違加反《招投標草管理條例》輝的規(guī)定。苗9.俘5外.8喊燥中標或簽訂廣合同訴9.切5持.9病編制蒜《招標報告釋》摟9.沃6撓評標方法與匹各項目的招所標評標規(guī)定呆9.毅6非.1糠群項目定義步工程項目雅：指建筑與升水電安裝工臉程項目、裝朽修工程項目灶、園林工程日項目和單獨望招標的機電娘安裝工程項節(jié)目，及相關耀的臨水、臨閥電、拆遷等布項目。折機電采購項龜目綁：指機電采霸購項目（含尖包安裝的機集電采購項目蹲）。超服務性采購磁項目租：外包技術梨咨詢項目、道工程監(jiān)理、嘩各種咨詢項猛目、工程設律計項目、項焦目策劃服務貪、銷售代理集、廣告代理頸（或委托）撤等服務性采慈購項目。賢特殊項目禽：指因處理央政府有關部漲門特殊關系線、或有特殊市情況不宜進島行招標的項榴目。翅9.每6妙.2紛評標方法李在評標前，塘應掠先劉對投標文件綿進行揚初步評審與轟符合性檢查懼，且原則上按照組項目的主要殿商務條件評臟價，評定其點商務經濟方拼面的符合性裂。診有條件最低帽評標價評標阿法蠟工程建設項獄目在施工圖雅完成的條件建下，按照施眾工要求擬定洗技術評審細閑則，規(guī)定鍛投標合格分瑞數線傭（如：70引分或80分區(qū)），首先進暑行驕符合性南評審，通過脊后進行冠詳細評審，變技術評審池達到合格分濱數后，再對捕其仆標價進行評穿審舊，有條件以是相對最低價齡投標作為推限薦中標人門。蛙性價比評標漸法拔“悠綜合評分/尊評標價宏”義比值評分法屋，簡稱瘋性價比值騙。松在通過符合栗性檢查后，算進行綜合評乖分。鑰綜合評分帽——昌按照技術、騰商務分別進煉行評分。童規(guī)定超過項腹目成本控制傾指標的為無雞效標。輛按照性價比解的高低排序貓，價性比高使的排前，低飄的排后，簡仇稱價性比評壯標法。沃二次招標評丹標法筑二次招標法剖。具體是指密當招標項目哥技術方案不低穩(wěn)定時（如杯：智能系統(tǒng)著等），唯采用第一次東招技術方案豬標，同時參仿考性報價，息進行技術評攀審，選定技盟術方案。第板二次招標針蘭對選定的技魯術方案，進絲行投標報價屯。薯9.搏6阻.3紅際特殊項目傾的處理希（1）對于也10萬元以漆上的特殊項給目，應當由涼主辦部門進監(jiān)行專題報告界請示，由董陪事長批準。鈔對于不進行幼招標的項目筋，有關合同像談判工作、吐合同商簽工賴作，應當堅短持2人或2咱人以上的工嬌作小組形式降進行貿。成本管理省部專業(yè)工程新師必須參加電。底特殊項目可容以采用的專協項議價的形燕式，只對1策個對象進行就合同談判；戴或根據項目織情況采用邀像請議標的形嗚式，專門邀贊請有關對象棍2個以上，萌由談判小組晚進行議標。輩（2）對1城0萬元以下鉆項目，由有括關業(yè)務主辦巴部門人員2悲-3人，組蚊成專門小組澡進行合同談府判。合同管理嘆10.1合披同管理軋責任分析嫁每個合同簽揪訂后在規(guī)定湯時間內由搏合同管理負手責人宗對照合同條孔款進行型合同管理責智任分配茂分析。叫觸補室漲在透徹了解撲合同條款真冊實意思的基滑礎上，將合機同主要條款控的管理責任桃落實到具體攤人員身上。煩合同負責人累應召開合同漠交底會進行役交底，接受嗓交底的人員陪如沒有疑問屠，應在合同匆管理責任分突配表的交底鍵確認欄上簽治字。躬10.2勇合同條款風偽險分析掃鉤每個合同簽航訂后在規(guī)定映時間內應對畝照合同條款遮進行風險分郊析，制定相提應的防范措神施。膊10.3寧合同履行監(jiān)也控洗10.3.而1偵工程合同履狹行監(jiān)控責任鉛人聞合同管理負精責人因是乞工程合同履須行監(jiān)控的具驅體負責人齊，直接對總序經理負責。坦招標中心或獎合同預算部嬌經理是底合同履行監(jiān)圍控的最終責尋任人互。何君10.3.陡2技捎監(jiān)控重點蜘工程造價、柿工期、質量襯是否達到符女合合同規(guī)定鐵的目標；替乙方是否發(fā)腿生違約事件刮，發(fā)現時應打及時糾正，就糾正不力時覆應就違約事叛件提出索賠蛋要求；吉甲方是否發(fā)行生違約事件處或可能潛在涉被對方索賠歸的事件，發(fā)別現風險時應翼及時提醒合芽同預算部經紙理或地區(qū)總額經理，并提債出對策建議爭；照發(fā)生不可抗東力事件時要囑及時進行是劑否不可抗力昂的界定并提真出處理意見叮，防止遺留贊問題形成糾品紛；融及時準確判助斷乙方履行秧合同的能力演，如發(fā)現影加響合同繼續(xù)榮履行的因素坡，要果斷采臂取符合合同遇規(guī)定的措施眨加以解決，惠必須避免產聯生久拖不決之的法律糾紛穩(wěn)。繞10.3.鞠2伸工程合同履院行監(jiān)控的階坦段性檢查棒除每月進括行合同執(zhí)行述情況例行檢吧查外，應在酸以下三個時影間點，重點產檢查以下事今項：瀉主體工程開拾工前窯合同訂立時姜的客觀條件訪（包括甲、蚊乙方和與合聽同履行有直微接影響的因傲素）是否發(fā)泳生了影響合調同履行的變點化；鞠在施工準備防階段，我方驚應履行的義傭務是否全部尋履行；外對方是否按尤合同約定全繩部完成了施寸工準備，并醫(yī)綜合判斷其膽履行合同的芹誠意；按我方姜工程管理部甩負責人和現額場負責人梢是否匹充分了解合盲同內容潑；戴再次檢查合榨同是否存在祝錯漏，是否弓有必要簽訂友補充協議。煉主體結構封挑頂忠工程造價、第工期、質量船是否達到符尚合合同規(guī)定遇的目標；彈合同簽訂時駕的外部條件棍是否發(fā)生了圖足以影響合杜同繼續(xù)履行康的變化；舍任何一方是捷否發(fā)生了違葛約事實，有巡關證據、資道料是否齊全專并有專人保瘦管；夕是否發(fā)生了私不可抗力事佳件；食是否發(fā)生訂應立合同時未那意料的開口惑情況；址雙方相互往溫來的簽證、移聯系單、備齊忘錄、會議盒紀要等書面舊文件與合同調有無矛盾；鋸上次監(jiān)控后崖提出的處理戚措施是否得覺到落實；幟是否存在需諒要簽訂補充介協議的情況冷；皇再次審查各價分包合同間拒是否存在重徹疊、交叉等曠界面不清或瓦不相容的情衣況；臘工程竣工后筍驗收前久任何一方是亮否發(fā)生了新湯的違約事件積，有關證據洲是否齊全并概有專人保管醫(yī)；蘿上次監(jiān)控后扶提出的處理拴措施是否落伐實；突雙方往來的頓書面文件及世工程資料是池否齊全，并盆有專人保管漲；寺分析可能出拉現的決算糾飽紛；嶄對合同履行座情況進行評修估，并形成擁書面報告。成本管理室11膨.1占成本管理概千論撲成本管理目膜的：診通過實施成緣本管理，以蜜目標利潤實溪現為導向威，保證投入全產出最大化態(tài)。賢成本管理原暈則猾芹實施目標著成本管理，俘目標成本是段基于壯市場狀況超，結合公司誼的誼經營目標壯，根據強預期售價和弱目標利潤啦進行預先確膨定的，經過滑努力所要求滋實現的成本斜指標。實施盛目標成本管充理應遵循：差市場導向原賴則的:克目標成本管點理應以市場恰為導向，確尼保目標利潤峰的實現。詢準確嚴謹原光則：仁目標成本指賽標應科學準譯確，每項來孝源都應有充曠分依據，保賄證目標成本盡的權威性。躬事前控制原羽則：閘目標成本管膛理貫穿于建臂設項目的每恐一階段，凡府事做到事先何控制為主、販事中控制為在輔、事后控爐制為補，在局立項、設計麻、施工之前喉發(fā)現問題，賓減少無效成曬本。巧動態(tài)管理原狡則：胡建設項目的慰動態(tài)成本應柿及時與目標種成本進行比杠較并糾偏，剖確保建設項時目總成本在耀目標成本控盼制范圍內。溜分類管理原東則：互目標成本管脫理應滿足評豬價其投入產供出和控制的踩要求，實施鴨分類管理。仔11.2孟成本管理的舊組織架構匯11.2.河1野阿成本管理部宇成本管理工泉作應在董事喊長的統(tǒng)一領縮導下進行，然以成本管理頓部為主導，僅在相關單位巡、部門配合蘆下統(tǒng)籌成本洞管理工作。泛成本管理部糖的主要職責薯：泊制定成本管澆理制度，建述立成本監(jiān)控雄體系，隨內床外部環(huán)境變焰化適時調整羽相應成本管穴理制度。掉建立成本信蟻息庫，收集帝整理公司已芝開發(fā)項目成豆本信息及相洲關單位的成萍本信息；建所立成本監(jiān)控收系統(tǒng)（明源掃軟件），及侮時收集各項遙目成本動態(tài)蝴資料。為管緞理層提供充被分、有效的舅決策依據。伶建立成本管吼理的信息內墊外部溝通渠廢道，對外與釀造價管理站晚、審計中心喪、造價協會都、交易中心掛及萬科、金奉地、招商等兄單位建立聯梅絡渠道，適盟時掌握市場垂行情，提升急專業(yè)技術水筑平；對內通烈過培訓、雙跨向交流、研晶討會等方式鼠，增進全員潔的成本管理鮮意識，推廣棉內外部成本神管理經驗，呢尋求降低成勇本的有效途幕徑，促進成棄本管理水平裳的提高。釀制定項目成錘本控制目標臥，以《成本兇控制目標責蹄任書》為載蟻體，明確：胞責任成本的明崗位職責；嶼實施步驟、船重點、難點檔及措施；相允應的激勵與徹約束機制。躺通過參與招疾投標、合同網管理（合同譜簽訂、履行轟及總結），呆營造成本管向理環(huán)境；跟毒蹤、落實各駛項目責任成呢本執(zhí)行情況兆，適時分析交、反饋項目頑成本控制情唉況，及時解串決項目操作常過程中的成土本控制工作姑?！菊f明】賞①誼所謂營造成下本管理環(huán)境板，是指對外同以合同等法瘋律文件約定組相關單位成淹本管理的責燒任，對內以濾相應的管理躲制度約定相丈關崗位成本枯管理責任，拾形成成本管肉理的泛團隊拒（虛擬組織饞），根據成近本管理執(zhí)行諒情況實施必測要的激勵或饑處罰?？储跊_成本管理有華目標，而目員標以系列指輪標支撐，指連標的責任到由明確的崗位析，每一形成拌成本的環(huán)節(jié)蠶有控制點，久針對預見的謹控制難點、柔重點及相應蟲措施實施動脆態(tài)合理確定塞、有效控制他造價的成本左管理大環(huán)境蛾。嗎對照階段或峰全部項目責婦任成本完成悉情況，適時痕提出階段總菠結報告，以椅指導今后的歪成本管理工冷作；以一系名列案例展示民成功的經驗件和失敗的教句訓。咸11.2.護2爺相關部門潛職責待素建立以成本統(tǒng)管理部統(tǒng)籌絕、監(jiān)控為中掛心、以其他掙職能部門具恨體操作或再顧監(jiān)控為輔助扒的成本管理陽責任系統(tǒng)。詠相關部門的熱職責：荒營銷策劃部強對項目市場趙定位準確描稅述負責，并煤滿足目標成越本確定的需皺要；同時提捐出利潤目標饒。[相關單件位：市場調戴研、銷售代肝理、廣告代號理單位]鬼規(guī)劃設計部屆對限額設計磨指標確定及喝實施、技術屑經濟分析和催設計變更失也誤原因導致境增加造價負垂責。[相關莊設計監(jiān)理、稿方案設計、鵝施工圖設計交、造價咨詢脾單位]指材料部對材壩料設備選型南、認價失誤澇導致增加造宅價負責。[折相關單位：煌設計監(jiān)理、敏方案設計、盜施工圖設計扇、造價咨詢候單位]插招投標中心透對評標、合些同造價確定釀及因合同條替款失誤導致統(tǒng)增加造價負標責。[相關渾單位：施工享監(jiān)理、造價漿咨詢單位]慮項目部對施迅工措施、現骨場安排失誤浩等原因導致異增加造價負膚責。[相關胃單位：施工高監(jiān)理、造價呼咨詢單位]們注：建立決《責任成本羊管理體系》立11.3廣成本管理體丙系總體思路在項目決策中，根據市場定位來明確產品定位，從而明確項目投資成本目標。在項目決策中，根據市場定位來明確產品定位，從而明確項目投資成本目標。依據施工圖紙制定詳細的施工預算，作為總包單位招標和項目建設成本控制的依據。會審確定合理的項目建設成本目標及責任劃分，并向各職能部門、總包、監(jiān)理單位正式下達，作為控制目標。變更洽商和設計質量相關對比預定的目標和實際完成情況，對各合同單位嚴格按照合同進行獎懲；對各職能部門進行考核，考核結果和員工的薪酬掛鉤。項目建設成本目標項目施工成本甲供材料設備采購需在項目投資成本目標和施工預算指導下進行，涉及重大資金的材料設備統(tǒng)一公司采購，前期材料部負責控制采購成本，凡采購物資超過預算的，必須說明理由經過領導審批。項目最終成本目標實現情況采購成本規(guī)劃設計階段依據項目投資成本目標進行限額設計，并用設計總概算來體現經濟性指標的控制。翁11冠.4成本用控制目標的價確定盒（一）確定危項目成本目住標應遵循：爹堅持找準市錦場標桿、確嫁保顧客需求抱、確保競爭絡策略要求的佩方針，遵循融價值工程管突理，創(chuàng)造顧獎客價值的原顧則。英1、在項目何選擇和項目友策劃階段，作必須找準以館下鋒市場標桿棟堂●耕銷售價格市雀場標桿高通過對項目緊區(qū)域明星樓虎盤、暢銷樓船盤、滯銷樓側盤的調研分誼析，依據項卷目產品定位尚要求找準銷養(yǎng)售價格的市擁場標桿，確客定可能實現身的銷售總額互。[營銷策蒜劃部]殼褲●黎工程成本市化場標桿未通過對項目窗區(qū)域工程地維質、施工條濱件、物料行左情、已建樓寄盤工程造價畫水平調查、忘政府收費情姥況調查，依遲據項目產品勒定位要求，輸找準工程成鍬本的市場標畝桿。絡碎●笨非工程成本繞市場標桿枯通過對組織譽資金情況，膽融資能力，辰已建樓盤期蜻間費用水平形調查，開發(fā)魂時機點的分煙析，找準非魔工程成本的崗市場標桿。穗徐2、確保百顧客需求會樣●葛在項目選擇沙和項目策劃思階段，必須卸[營銷策劃君部]激伶找患準目標顧客餡是誰；紫悄分濁析目標顧客嫁的核心需求儉及其價值取棄向的彈性程煮度；陜捉分謠析目標顧客躍的一般需求螞及其價值取堤向的彈性程鍵度；弄裝將煙必須確保的賞目標顧客需荒求表述為定撞量指標或定第性描述。予蓬●障在分階段確羞定成本標準唇時，應始終胞注意成本分攜項結構要向吹顧客核心需朗求傾斜，并圍明確顧客敏器感點成本、苦集中采購成居本、確定為算賣點工程的目園林景觀、祥節(jié)點工程、族會所及樣板突區(qū)成本數額尊，以爽保證錢花在樸最具顧客價棋值的地方葡。[兼顧連帖貫性：如樣刪板房裝飾設喚計、施工材只料及施工人朽員選擇]漂3、確保笨競爭策略疼要求戀數●收在項目選擇旁和項目策劃期階段，必須經[營銷策劃辦部]壟群——寫調查分析競向爭對手的賣煩點、優(yōu)勢、古降價空間、密弱點，對其勺競爭能力作罪出綜合評價爺；翁——亡對項目自身撿資源（土地角成本）、組踏織資源（資華金、人力、爐社會關系等焦）情況，組老織對經營目美標作出評價暫；停——酷形成明確的枯競爭策略；珍——腿將競爭策略際對產品定位哈的要求表述觸成定量指標繳或定性描述缸。邊肚●急在分階段確虧定成本標準恒時，應始終孟注意成本分幕項結構必須棚滿足競爭策便略要求，以涂保證把錢花購在最能提升鋪項目競爭力檢的賣點工程迷上象。狂（二）潤確定項目成扛本目標還應套遵循：季倒逼成本原儲則籠1、通過項鋼目選擇和項樹目策劃階段勝的市場專項氣調研工作，亡依據銷售價降格市場標桿籍和成本市場書標桿及項目璃挖潛措施對亡項目可能獲賭得的排盈利空間（敢***元/另M皂2沉或銷售利潤稿率）的上限梨和下限作出萬準確判斷和鋸取舍臭。巷2、用公司沫期望的盈利南額倒逼項目代總成本，即哥：石項目總成本牙=項目預測就市場銷售總裁額-組織期狐望盈利額（僑毛利）臺這樣確定的形項目總成本喚不是對任何穗一個設計方廊案圖紙和開清發(fā)活動進行汁測算得出來聾的成本額，材而是用以指販導進行爐“們限額設計黃”旅和項目開發(fā)它策劃的控制巧指標。愧3、用項架目總成本層但層倒逼方案暮設計成本、補初步設計成辟本、施工圖鍵設計成本，固即綠“債看菜吃飯寫”行：硬●蒼在概念性方劣案設計和方槳案設計評審嗽時應同時評章審其是否滿具足項目總成踏本要求，若謝有差距，項慢目策劃團隊裁應從方案設攜計調整上采避取降低成本夢的主要措施微。吧●頸在初步設計倉階段要實現箱成本測算和催設計的良性動互動，不斷丈就各種專業(yè)賣技術方案進類行設計嫂→道測算揉→斬優(yōu)化奸→羊再測算犁→希再優(yōu)化的工撫作，將襪顧客敏感點把、賣點工程何、建筑風格時與成本控制喂有機結殃合，完整而昆系統(tǒng)地及時屬完成初步設租計。稼●上在施工圖設彈計階段要將寬各種單位工卻程技術經濟須指標分別倒畜逼各單位工攏程的施工圖覽設計，進行胳優(yōu)化致→謊挖潛敞→結再優(yōu)化巷→證再挖潛的工令作，使依據協施工圖設計俯編制的項目澡成本實施標關準不突破確艱定的總成本騎目標。債11.5惑成本管理流們程蹤11.5.秒1椒成本管理階籌段劃分走按照項目開煌展順序，成群本管理分為付四個階段：檔項目前期成料本預測和控嚴制階段、編嘩制成本控制最指導書階段貸、具體成本臂控制操作階仆段、工程結視算與總結分飼析階段。鏟11.5.鮮2瓜成本管理工毛作流程務11番.柄6助喉目