世聯(lián)常熟鴻泰商業(yè)項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議204PPTNXP

常熟鴻泰商業(yè)項(xiàng)目

項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議謹(jǐn)呈：常熟鴻泰置業(yè)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。第一頁，共二百零五頁。２、項(xiàng)目區(qū)域地塊特征１、城市宏觀經(jīng)濟(jì)背景報(bào)告思路７、項(xiàng)目核心問題分析４、城市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀３、城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃８、項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議５、客戶定位及客戶訪談分析６、客戶目標(biāo)2第二頁，共二百零五頁。常熟市近年GDP及人均GDP上漲迅速，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速平穩(wěn)發(fā)展期房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展800-4,000US$4000-8,000US$0-800US$啟動(dòng)期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系8,000-20,000US＄■常熟市大量外來從商人群，人口不計(jì)在市區(qū)人口內(nèi)，但經(jīng)濟(jì)稅收計(jì)入常熟市地稅部門，從而大量提高了常熟市的人均GDP；■正常本地人口的人均GDP應(yīng)該處于4000-8000US＄；3第三頁，共二百零五頁。這個(gè)指標(biāo)反映通過各種商品流通渠道向居民和社會(huì)集團(tuán)供應(yīng)的生活消費(fèi)品來滿足他們的生活需要，是研究人民生活、社會(huì)消費(fèi)品購買力、貨幣流通等問題的重要指標(biāo)。

常熟市以每年15%左右的年增長率上漲，表示常熟市居民的消費(fèi)水平大幅度的提高，商業(yè)發(fā)展進(jìn)入快速期04、05、06年常熟人均消費(fèi)性支出占人均可支配收入比例，分別為：68.51%、69.97%、74.79%

表明常熟市的居民消費(fèi)能力逐漸提升，占支配比重大，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟪Ｊ焓猩鐣?huì)消費(fèi)品零售總額以每年15%左右上漲，居民消費(fèi)性支出占可支配收入比重大

——極大促進(jìn)商業(yè)發(fā)展4第四頁，共二百零五頁。常熟市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，其中以輕工制造業(yè)為支柱，但第三產(chǎn)業(yè)消費(fèi)性行業(yè)提升明顯消費(fèi)性第三產(chǎn)業(yè)住宿餐飲業(yè)居民服務(wù)及其他服務(wù)業(yè)文娛業(yè)批發(fā)零售業(yè)2004年6980178639300152005年10379913014738692增長率48.71%65.50%28.91%15.37%5第五頁，共二百零五頁。常熟市宏觀總結(jié)—發(fā)展態(tài)勢(shì)迅速，為房地產(chǎn)、商業(yè)物業(yè)發(fā)展奠定了良好的平臺(tái)常熟市近年GDP及人均GDP上漲迅速，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速平穩(wěn)發(fā)展期社會(huì)零售消費(fèi)品總額每年以15%以上增長，且人均消費(fèi)性支出占可支配收入的比例不斷增加，突破70%第二產(chǎn)業(yè)輕工制造業(yè)為全市支柱產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)潛力巨大，消費(fèi)性行業(yè)年增長率30%~60%宏觀經(jīng)濟(jì)消費(fèi)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)6第六頁，共二百零五頁。２、項(xiàng)目區(qū)域地塊特征１、城市宏觀經(jīng)濟(jì)背景報(bào)告思路７、項(xiàng)目核心問題分析４、城市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀３、城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃８、項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議５、客戶定位及客戶訪談分析６、客戶目標(biāo)7第七頁，共二百零五頁。區(qū)域內(nèi)主要以住宅開發(fā)為主，目前沒有商業(yè)氛圍，新建成的住宅小區(qū)很多，項(xiàng)目地塊位于片區(qū)核心位置，商業(yè)價(jià)值很大，輻射面廣明日星洲金山苑、錦繡苑東區(qū)鉑宮項(xiàng)目地塊距市區(qū)3公里常熟三個(gè)專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域特征8第八頁，共二百零五頁。鎮(zhèn)政府大樓東側(cè)地塊西側(cè)地塊明日星洲東區(qū)鉑宮錦繡苑金山苑地塊解析禧徠樂9第九頁，共二百零五頁。西側(cè)地塊用地面積：30272平方米容積率≤1.8建筑密度≤50%綠地率≥20%建筑形式：多層建筑東南角設(shè)置集散廣場(chǎng)≥2500平方60車位/萬平米，地面停車位≥總停車位的20%東側(cè)地塊項(xiàng)目參數(shù)

用地面積：42487平方米容積率≤2.2建筑密度≤50%綠地率≥20%建筑形式：多層為主，局部可設(shè)點(diǎn)式高層，限高60米西南角設(shè)置集散廣場(chǎng)≥3000平方60車位/萬平米，地面停車位≥總停車位的20%項(xiàng)目總建筑面積將近14萬平米具備成為市級(jí)商業(yè)中心的潛質(zhì)跨越昆承片區(qū)服務(wù)功能，輻射全市，形成三足鼎立10第十頁，共二百零五頁。世聯(lián)對(duì)項(xiàng)目的理解——項(xiàng)目界定總GDP、人均GDP上漲迅速

消費(fèi)能力不斷提升的三線城市

全國百強(qiáng)縣（市）排名第六的城市

城市人口遷移，未來成熟區(qū)域

跨越昆承片區(qū)輻射全市，形成三足鼎立11第十一頁，共二百零五頁。２、項(xiàng)目區(qū)域地塊特征１、城市宏觀經(jīng)濟(jì)背景報(bào)告思路７、項(xiàng)目核心問題分析４、城市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀３、城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃

８、項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議５、客戶定位及客戶訪談分析６、客戶目標(biāo)12第十二頁，共二百零五頁。常熟市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃——兩心三帶兩心：古城核心新城中心三帶：虞山---尚湖旅游渡假休閑商業(yè)帶環(huán)琴湖風(fēng)情休閑商業(yè)帶沿昆承湖自然風(fēng)情休閑商業(yè)帶常熟商業(yè)規(guī)劃13第十三頁，共二百零五頁。常熟市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃——10大社區(qū)商業(yè)服務(wù)區(qū)常熟商業(yè)規(guī)劃14第十四頁，共二百零五頁。２、項(xiàng)目區(qū)域地塊特征１、城市宏觀經(jīng)濟(jì)背景報(bào)告思路７、項(xiàng)目核心問題分析４、城市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀３、城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃８、項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議５、客戶定位及客戶訪談分析６、客戶目標(biāo)15第十五頁，共二百零五頁。常熟市歷年商業(yè)用房開發(fā)情況常熟市歷年商業(yè)用房銷售實(shí)現(xiàn)均價(jià)2002年2003年2004年2005年2954元/平方米3714元/平方米6211元/平方米8401元/平方米常熟市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速16第十六頁，共二百零五頁。常熟城區(qū)按規(guī)模和輻射范圍分為四個(gè)商圈1、從商圈歷史演變來看：方塔街商圈---招商城商圈----建、汽、居批發(fā)商圈----世茂中心規(guī)劃商圈2、以海虞路為界，大部分商業(yè)主要集中在海虞路以西3、東部缺乏大型消費(fèi)型商業(yè)，以新世紀(jì)大道為中心，周邊商業(yè)明顯不足，但世茂中心已經(jīng)規(guī)劃100萬平米商業(yè)，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生巨大威脅4、城區(qū)外圍則以專業(yè)市場(chǎng)，建材、汽車、家居等為主方塔商業(yè)區(qū)海虞路沿線金融商業(yè)帶環(huán)虞山娛樂休閑商業(yè)帶招商城商業(yè)區(qū)建材城、汽配城、汽車市場(chǎng)世茂中心17第十七頁，共二百零五頁。常熟市現(xiàn)有商業(yè)分布狀況方塔商業(yè)區(qū)海虞路沿線金融商業(yè)帶環(huán)虞山娛樂休閑商業(yè)帶招商城商業(yè)區(qū)建材城、汽配城、汽車市場(chǎng)

特點(diǎn)：

■集中式市民消費(fèi)場(chǎng)所不多

■常熟市商業(yè)多以專業(yè)市場(chǎng)形式出現(xiàn)，

如：招商城服裝、布匹、小商品、鞋類市場(chǎng)、建材城、汽配城、汽車市場(chǎng)、禧萊樂家居等18第十八頁，共二百零五頁。方塔街商圈是常熟歷史最長，人氣最旺的商圈商業(yè)街帶動(dòng)：商脈歷史較長3大集中商業(yè)帶動(dòng)：華聯(lián)商廈，第一百貨、華地百貨商圈定位中低檔，工薪階層消費(fèi)較多，人氣較旺附近居民區(qū)帶動(dòng)：步行街兩邊就是居民區(qū)，晚間市民帶動(dòng)人流量很大方塔街商圈因有方塔而出名，商脈歷史悠久商圈分析方塔街

方塔東步行街沿街商業(yè)華地百貨華聯(lián)商廈街區(qū)商業(yè)街區(qū)商業(yè)方塔園第一百貨廣場(chǎng)海虞南路沿街商業(yè)劇院恒隆中心（在建）街區(qū)商業(yè)新福地廣場(chǎng)環(huán)城東路19第十九頁，共二百零五頁。方塔街典型物業(yè)商業(yè)名稱物業(yè)形態(tài)總建面業(yè)態(tài)人流量售價(jià)租金方塔步行街商鋪綜合性商場(chǎng)9萬一層商鋪二層餐飲娛樂28人/分鐘周末42人/分鐘一樓沿街商鋪15-20元/天/平方方塔園商鋪5000服裝經(jīng)營16人/分鐘5-10元/天/平方東勝街沿街商鋪15000服裝、餐飲------3-10元/天/平方商圈分析20第二十頁，共二百零五頁。招商城商圈通過20年的經(jīng)營已經(jīng)形成大規(guī)模服裝、小商

品、家紡、鞋包箱、五金件批發(fā)零售商圈招商城經(jīng)歷20多年的經(jīng)營，成為整個(gè)華東最大的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，遠(yuǎn)近文明的全國4大服裝批發(fā)市場(chǎng)；還在不斷的開發(fā)之中，今后將以旅游購物的模式來促進(jìn)經(jīng)營；目前招商城商圈有300萬平米體量，營業(yè)面積200萬平米；成熟的經(jīng)營鋪位價(jià)格大大高于市場(chǎng)；商圈分析服裝城小商品市場(chǎng)21第二十一頁，共二百零五頁。招商城商圈典型物業(yè)商業(yè)名稱物業(yè)形態(tài)人流量售價(jià)租金出租情況紡織品市場(chǎng)商鋪、攤位58人/分鐘8—26元/平米/天95%以上八達(dá)市場(chǎng)55人/分鐘三樓人流較少3—22元/平米/天一樓最貴，逐層遞減80%左右布匹市場(chǎng)62人/分鐘12—18元/平米/天85%左右區(qū)內(nèi)街鋪沿街商鋪------18—30元/平米/天85%左右八達(dá)鞋城商圈分析22第二十二頁，共二百零五頁。招商城商圈在售物業(yè)名稱小商品市場(chǎng)時(shí)裝中心位置招商城青蓮路1號(hào)招商城新蓮路2號(hào)總建面10萬，單層2.5萬（劃分40~50平米小鋪位出售）15.6萬方，一層3萬平，二層3萬平，三四層6萬平（每間約50-150平）開業(yè)時(shí)間2006年一期2006.6交付使用二期預(yù)計(jì)2007.6竣工入住率60%40%售價(jià)11000~14000元/平18600-18950元/平（二樓）商鋪數(shù)目2000多家共有商鋪1500多間業(yè)態(tài)小百貨、針棉用品、禮品、輔料一樓針紡織品服裝，二樓女裝，三四樓羽絨服，四樓停車場(chǎng)+國際標(biāo)準(zhǔn)T臺(tái)管理費(fèi)第一年免，后暫未定第一年免管理費(fèi)，第二年根據(jù)開門率減免點(diǎn)評(píng)利用招商城有利區(qū)位，政府政策支持，劃分小面積商鋪對(duì)外賣，總價(jià)低，投資回報(bào)較高國際標(biāo)準(zhǔn)T臺(tái)，曾在2006年10舉辦過服博會(huì)，出售40年經(jīng)營權(quán)，租一年一簽。二樓有知名韓國品牌，品牌入駐獎(jiǎng)勵(lì)招商城商業(yè)體量趨于飽和商圈分析23第二十三頁，共二百零五頁。東部商圈是以批發(fā)為主的建材、汽配、家居、五金的專業(yè)市場(chǎng)建材城四期、汽配市場(chǎng)二期，禧徠樂家居都在建設(shè)之中建裝、汽配主要以批發(fā)為主，汽車市場(chǎng)4S店、二手車交易市場(chǎng)建材市場(chǎng)基本都已經(jīng)滿租，汽配市場(chǎng)經(jīng)營一般，二期均價(jià)4100元，禧徠樂抓住市場(chǎng)空白，以家居建材推出市場(chǎng)，開盤銷售不錯(cuò)商圈分析建材城汽車市場(chǎng)汽配、五金市場(chǎng)禧徠樂家居24第二十四頁，共二百零五頁。東部專業(yè)市場(chǎng)典型物業(yè)商業(yè)名稱總建面業(yè)態(tài)租金售價(jià)經(jīng)營狀況汽配市場(chǎng)12.7萬汽車配件、摩托車、車用品等0.35元/平方/天4000~5000元/平方經(jīng)營兩年多租售率70%~80%五金市場(chǎng)11.3萬尚未開業(yè)----4100元/平方（三層通賣）出售率不高30%建材市場(chǎng)30萬地板、五金、窗簾、衛(wèi)浴、家具一層2.1-4.6元/平方/天二層0.35元/平方/天四期售價(jià)1.5~2萬元/平方滿租正造四期禧徠樂20萬（目前售4萬多）家居、建材、五金40~55逐層遞減一層1.1萬元/平方二層0.8萬元/平方4月開盤出售70%以上常熟投資者對(duì)傳統(tǒng)認(rèn)知度較高的產(chǎn)業(yè)比較看好商圈分析25第二十五頁，共二百零五頁。世茂中心未來規(guī)劃100萬平米的商業(yè)面積，包括寫字樓、酒店、集中商場(chǎng)、沿街商鋪等物業(yè)形式總體量170萬平方米建筑面積商業(yè)辦公100萬平，規(guī)劃有市級(jí)商業(yè)中心和酒店辦公樓住宅70萬平，以高層為主，少許聯(lián)體和獨(dú)院商圈分析26第二十六頁，共二百零五頁。從租金水平來看，目前招商城和方塔街商圈還是常熟最核心的商圈，項(xiàng)目附近區(qū)域商業(yè)尚未體現(xiàn)圖示單位：元/㎡/天汽配最低0.35

招商城：5~30方塔：5~25專業(yè)市場(chǎng)：2~5招商城商圈：租金最高，平均租金達(dá)到18元/平米，最高達(dá)到35元/平米，轉(zhuǎn)讓費(fèi)在20~30萬方塔街商圈：以步行街和新福地廣場(chǎng)為兩個(gè)中心，因體量大，商品檔次屬于中檔，導(dǎo)致租金難于升，平均為5~25元/平米東部商圈：專業(yè)市場(chǎng)為主，由于區(qū)域相對(duì)較偏，所以租金也較低2~5元，汽配市場(chǎng)只有0.35元世茂商圈：目前未建成，預(yù)計(jì)全部完工時(shí)間比本項(xiàng)目晚商圈分析方塔商業(yè)區(qū)招商城商業(yè)區(qū)建材城、汽配城、汽車市場(chǎng)27第二十七頁，共二百零五頁。從城市發(fā)展規(guī)律來看，城市的核心商圈將隨著城市的

發(fā)展和人口的遷移而發(fā)生轉(zhuǎn)移隨著城市的發(fā)展，城市人口的增加，城區(qū)的不斷擴(kuò)張，城市中的人口分布也將產(chǎn)生變化；越來越多的人口由老城區(qū)遷入新城區(qū)居住，城市的人口重心將發(fā)生轉(zhuǎn)移；隨著人口重心的轉(zhuǎn)移，以及老商圈交通、配套等問題的日益顯現(xiàn)，新的商圈將會(huì)崛起，并逐步取代老商圈的地位；城市發(fā)展城市發(fā)展人口遷移人口遷移商圈一商圈二商圈三商圈一商圈一商圈二核心商圈核心商圈核心商圈商圈發(fā)展分析28第二十八頁，共二百零五頁。306省道集美翔安海滄廈門的城市發(fā)展歷程與商圈的轉(zhuǎn)移

集美大橋（廈門大橋）1991年建成通車，306省道（含集美大橋）成為早期廈門島對(duì)外的唯一出口，奠定了今天廈門商圈沿嘉禾路線性分布的格局海滄大橋于1999年底通車，成為廈門島對(duì)外的第二條通道，加速了島內(nèi)的發(fā)展，商業(yè)格局也悄然發(fā)生變化翔安隧道2009年開通后，江頭商圈的輻射力將進(jìn)一步加大，中心化地位會(huì)更加凸現(xiàn)富山—火車站商圈江頭商圈江頭商圈：位于廈門島幾何中心，交通四通八達(dá)是其最大優(yōu)勢(shì)，自2001年12.6萬平米的SM廣場(chǎng)入駐后，大面積的住宅開發(fā)啟動(dòng)，隨后歲寶百貨、食街、國美電器相繼進(jìn)入，江頭商圈逐步繁榮起來。富山—火車站商圈：98年以后逐步取代中山路地位，目前成為廈門人氣最旺的商圈，圈內(nèi)有世貿(mào)商城、嘉年名華、假日商城、燦坤3C、富山誠達(dá)等多家大賣場(chǎng)，2002年40萬平米的明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)開盤進(jìn)一步鞏固了該商圈的龍頭地位。中山路商圈：98年以前廈門最繁榮的商圈，但由于城市北擴(kuò)，居住中心轉(zhuǎn)移，老城設(shè)施陳舊、可供開發(fā)用地不足、環(huán)境等問題逐漸暴露，中山路地位漸漸衰落。廈門大橋海滄大橋翔安隧道中山路商圈案例城市發(fā)展歷程與商圈的轉(zhuǎn)移29第二十九頁，共二百零五頁。青島的的城市發(fā)展歷程與商圈的轉(zhuǎn)移

中山路商圈臺(tái)東商圈東部商圈青島的城市發(fā)展經(jīng)歷了“市南區(qū)—市北區(qū)—嶗山區(qū)—四方、李滄區(qū)”這么一個(gè)過程。而青島的核心商圈也隨著城市的發(fā)展在不斷的遷移。案例城市發(fā)展歷程與商圈的轉(zhuǎn)移城市發(fā)展順序30第三十頁，共二百零五頁。80年代末以前城市的范圍：羅湖區(qū)核心商圈：

羅湖商業(yè)中心90年代末城市的范圍：羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)核心商圈：

華強(qiáng)北80年代末至90年代中期城市范圍：羅湖區(qū)、福田區(qū)核心商圈：國貿(mào)、東門、地王2000年至今城市的范圍：羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、寶安、龍崗、龍華核心商圈：多個(gè)城市開始進(jìn)入多極發(fā)展階段深圳的城市發(fā)展歷程與商圈的轉(zhuǎn)移案例城市發(fā)展歷程與商圈的轉(zhuǎn)移31第三十一頁，共二百零五頁。隨著城市向東、北發(fā)展，人口向東、北部遷移，本項(xiàng)目商圈將

有可能承接方塔街商圈的地位，成為新的城市核心商圈利用周邊專業(yè)市場(chǎng)形成的氣候及周邊居住區(qū)對(duì)商業(yè)的需求，對(duì)兩塊地塊進(jìn)行統(tǒng)一定位，但功能業(yè)態(tài)進(jìn)行有所區(qū)別。方塔街商圈競(jìng)爭(zhēng)分析本案世茂招商城建汽居批發(fā)型商業(yè)零售型商業(yè)32第三十二頁，共二百零五頁。常熟市商業(yè)市場(chǎng)結(jié)論市場(chǎng)結(jié)論需求上供應(yīng)上專業(yè)市場(chǎng)：對(duì)傳統(tǒng)認(rèn)知較高的產(chǎn)業(yè)比較看好，這類產(chǎn)業(yè)的專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營狀況非常好消費(fèi)型商業(yè)：目前東部地區(qū)消費(fèi)型商業(yè)缺乏，存在巨大潛力招商城供應(yīng)趨于飽和，住宅項(xiàng)目商業(yè)也供大于求未來兩年隨著世茂中心全部建成，商業(yè)供應(yīng)量大，市場(chǎng)存在一定的競(jìng)爭(zhēng)33第三十三頁，共二百零五頁。２、項(xiàng)目區(qū)域地塊特征１、城市宏觀經(jīng)濟(jì)背景報(bào)告思路７、項(xiàng)目核心問題分析４、城市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀３、城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃８、項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議５、客戶定位及客戶訪談分析６、客戶目標(biāo)34第三十四頁，共二百零五頁。常熟商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)雖然近年增長迅猛，但年銷售量起伏不定，本項(xiàng)目能否引起市場(chǎng)追捧，順利實(shí)現(xiàn)銷售呢？常熟市近幾年商業(yè)用房銷售面積起伏不定，原因是由于有些項(xiàng)目推出市場(chǎng)后得到全方位關(guān)注，引起市場(chǎng)的追捧，從而達(dá)到火爆的銷售速度。而有些項(xiàng)目定位不是很準(zhǔn)確，導(dǎo)致滯銷。（禧徠樂、五金市場(chǎng)兩個(gè)臨近的專業(yè)市場(chǎng)，銷售的價(jià)格、速度差異十分明顯）常熟的投資者跟風(fēng)的意識(shí)比較強(qiáng)烈，大家認(rèn)為好的，就越會(huì)關(guān)注；35第三十五頁，共二百零五頁。常熟人對(duì)商鋪投資比較感興趣，看中區(qū)位、人流及

消費(fèi)力◆攔街隨機(jī)訪問消費(fèi)者。消費(fèi)者中對(duì)商鋪投資感興趣較多，43%的人投資過，其中75%覺得成功?！舯容^看中商業(yè)的位置、周邊消費(fèi)人群◆不少人有“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)觀念◆不少投資者認(rèn)為常熟能投資的物業(yè)較少，寫字樓、酒店式公寓也不多，還是對(duì)商鋪投資比較看好36第三十六頁，共二百零五頁。常熟本地投資者購買力強(qiáng)，看重升值潛力，易于被引導(dǎo)從對(duì)常熟商鋪投資市場(chǎng)的投資者進(jìn)行訪談，歸納出常熟投資者的特征如下：投資者購買實(shí)力較強(qiáng)，有多次購買商鋪的經(jīng)驗(yàn)；看重升值潛力，并不急于短期內(nèi)轉(zhuǎn)手；商鋪投資知識(shí)不足，投資理性程度不夠，易于被引導(dǎo)。看重旺鋪概念，一鋪養(yǎng)三代。投資者之陳夫婦投資購買了兩個(gè)商鋪，成交總額在120萬左右，現(xiàn)居明日星城。對(duì)商業(yè)物業(yè)要求不高，只要位置好就行。投資者之冼女士投資購買三個(gè)商鋪，成交總額在200萬以上，私營企業(yè)主。

投資商鋪不急于轉(zhuǎn)手，主要為升值作準(zhǔn)備，地段旺了好收租。喜歡選擇周邊居民較多的商鋪，二樓、內(nèi)街都可以接受。投資者之曾先生投資購買1個(gè)商鋪，成交總額70萬，私人老板。不轉(zhuǎn)手，享受長期回報(bào)收益。比較喜歡總價(jià)低，回報(bào)高的投資項(xiàng)目投資者之梁先生常熟本地人，有多次投資小鋪位的經(jīng)驗(yàn)，自己經(jīng)營連鎖生意。

兩手準(zhǔn)備，短期漲幅大就轉(zhuǎn)手，不大就長期持有?！顿Y者訪談投資者37第三十七頁，共二百零五頁。絕大多數(shù)投資者看好本項(xiàng)目所處地段的發(fā)展前景，同時(shí)認(rèn)為項(xiàng)目定位是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵在所訪談的投資者中，無一例外地認(rèn)為本項(xiàng)目所處的位置是今后一個(gè)商業(yè)發(fā)展的大好區(qū)域，潛力巨大。項(xiàng)目如何定位是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。也是投資者決定是否投資的關(guān)鍵。超市、百貨、餐飲、專業(yè)賣場(chǎng)等都在投資者考慮范圍之內(nèi)。投資者之陳夫婦位置不錯(cuò)，發(fā)展空間滿大，但做什么很重要。投資者之冼女士我就住附近，附近買東西不是很方便，有大型的賣場(chǎng)那就方便多了。投資者之曾先生

位置不錯(cuò)以后會(huì)有很多人感興趣，但主要是商品檔次和種類，常熟集中式一站消費(fèi)場(chǎng)所根本沒有，希望有這類商場(chǎng)出現(xiàn)投資者之朱女士屬于新區(qū)，發(fā)展?jié)摿艽?。不過定位檔次要高?！顿Y者訪談投資者38第三十八頁，共二百零五頁。投資者研究結(jié)論商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模較小的城市，其市場(chǎng)容易形成熱點(diǎn)，易于被引導(dǎo)，整個(gè)市場(chǎng)可以因單一項(xiàng)目而發(fā)生巨大的改變對(duì)于小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，大型商業(yè)項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)入市往往能啟動(dòng)市場(chǎng)，激發(fā)整個(gè)市場(chǎng)的投資熱情，改變整個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模和格局無論從區(qū)位、規(guī)模還是開發(fā)商實(shí)力來看，本項(xiàng)目都有能力改變整個(gè)常熟市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資者客戶重點(diǎn)客戶：公務(wù)員、私營企業(yè)者核心客戶：投資過商鋪的投資者以私營業(yè)主為主的常熟本地投資者具有很強(qiáng)購買能力；同時(shí)普遍認(rèn)同本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和升值潛力；將是本項(xiàng)目的核心目標(biāo)客戶群39第三十九頁，共二百零五頁。常熟消費(fèi)者對(duì)新鮮事物接受度高，購物出行半徑大，這都有利于新商圈的成熟程度只要項(xiàng)目定位的好，有適合自己的商品，有新鮮的東西，去哪里都無所謂，反正我自己有車，很快就到了?！M(fèi)者王先生◆由于常熟市區(qū)面積不大，本地人很少有區(qū)域概念，北面的居民到南面消費(fèi)，是很正常的事?！舯卷?xiàng)目離市中心3公里不到，規(guī)劃道路建成后，距離將更進(jìn)一步縮短◆購物半徑大，同常熟消費(fèi)者購物出行方式有關(guān)。據(jù)調(diào)查，30%的消費(fèi)者擁有私家車作為出行的交通工具。有什么新鮮的東西我一定要去嘗試下?！M(fèi)者錢先生常熟人吃飯，只要東西好吃，就算打車去很遠(yuǎn)吃，他們也不在乎。反正市區(qū)就這么點(diǎn)大?！鲎廛囁緳C(jī)李師傅消費(fèi)者40第四十頁，共二百零五頁。訪談紀(jì)要被訪者：史先生職業(yè)：教師訪談內(nèi)容:住在錦繡苑，覺得附近商業(yè)比較落后，平時(shí)消費(fèi)喜歡和家里人一起去方塔步行街。如果有更近的消費(fèi)場(chǎng)所當(dāng)然歡迎，希望本項(xiàng)目做得更綜合性，能滿足各種生活需求。被訪者：陸先生職業(yè)：公務(wù)員訪談內(nèi)容:準(zhǔn)備購買明日星洲的房子，現(xiàn)住在里顏巷。覺得那邊人氣不是很旺，但今后會(huì)好起來。消費(fèi)頻率一般為一月兩次，主要周末和老婆、兒子逛逛商場(chǎng)。因?yàn)榻?jīng)常去上海、蘇州，覺得常熟缺乏一站式消費(fèi)場(chǎng)所，消費(fèi)檔次也不高。被訪者：蔣小姐職業(yè)：理工學(xué)院學(xué)生訪談內(nèi)容:不是本地人，在常熟上學(xué)。平時(shí)一個(gè)月大概5、6次逛街，比較喜歡去步行街、方塔街，因?yàn)槟抢锉容^集中東西較多。和同學(xué)、朋友一起去。常熟市消費(fèi)特征以家庭式消費(fèi)為主，喜歡去綜合性購物場(chǎng)所消費(fèi)者41第四十一頁，共二百零五頁。區(qū)域內(nèi)消費(fèi)特征以家庭式消費(fèi)為主，喜歡去綜合性購物

場(chǎng)所訪談紀(jì)要被訪者：鐘先生職業(yè)：招商城私營業(yè)主訪談內(nèi)容:在招商城附近買了房，平時(shí)購物次數(shù)很少，但對(duì)餐飲娛樂業(yè)接觸的比較多。常熟高檔餐飲場(chǎng)所不多，和朋友一起去的比較多被訪者：金女士職業(yè)：家庭主婦訪談內(nèi)容:家住東勝路附近，平時(shí)大概一個(gè)月去一次上海，丈夫開車帶全家去。覺得上海東西比較好比較多，車程也就一個(gè)小時(shí)多。主要常熟綜合性集中的MALL很少。消費(fèi)特征：家庭式消費(fèi)占很大的比重開私家車去消費(fèi)比較多喜歡綜合性商場(chǎng)的購物環(huán)境消費(fèi)者42第四十二頁，共二百零五頁。消費(fèi)者訪談◆針對(duì)步行街、招商城附近的110組人流做出問卷調(diào)查◆對(duì)于消費(fèi)者、投資者有目的性的訪問，其中有效問卷97份，其中男女比例67%：33%◆本問卷主要通過數(shù)據(jù)，分析常熟人的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)方式、投資意愿等消費(fèi)者43第四十三頁，共二百零五頁。常熟消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣“如果常熟能有象上海那樣的大MALL就好了”——消費(fèi)者王小姐“現(xiàn)在買東西的地方東西很不全，要是能在一個(gè)地方買齊所有東西就好了”——被訪者殷女士消費(fèi)者44第四十四頁，共二百零五頁。調(diào)查顯示，常熟的餐飲、休閑、娛樂消費(fèi)市場(chǎng)也存在“盲區(qū)”，消費(fèi)者對(duì)“一站式”消費(fèi)需求強(qiáng)烈“如果有上海萊福士廣場(chǎng)那樣的商業(yè)就很好啊，更多餐飲、更好的娛樂設(shè)施，更多常熟現(xiàn)在沒有的品牌，比如在上海都有的星巴克咖啡、哈根達(dá)斯冰激凌，常熟卻沒有?！薄M(fèi)者李小姐

我們調(diào)查的消費(fèi)者中，80%以上的消費(fèi)者都表示會(huì)光顧休閑、娛樂場(chǎng)所。從調(diào)查的結(jié)果看，常熟的休閑娛樂消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)形成了一定的氣候。不過健身中心、游樂園、國際影劇院等較為缺乏?！跋Ｍ院竽軌虺霈F(xiàn)”一站式“的大規(guī)模購物中心，品牌多，商品全。另外，現(xiàn)在錦繡苑這一帶餐飲休閑娛樂的地方太少，尤其適用于休閑和與社會(huì)交流的餐飲?！薄M(fèi)者趙先生消費(fèi)者45第四十五頁，共二百零五頁。商業(yè)核心消費(fèi)群特征★本項(xiàng)目商業(yè)的核心消費(fèi)群是常熟市核心城區(qū)居民；★他們?cè)絹碓疥P(guān)注商品的種類、品牌和購物環(huán)境；★女性是大部分消費(fèi)行為的主體；★目前已具備了一定程度的品牌忠誠度，并且在不斷增強(qiáng)；★喜歡跟風(fēng)，趕時(shí)髦，很多購物行為屬于非理性的易于被引導(dǎo)；★崇尚外來的商品和國際性的品牌，很大一部分高端消費(fèi)外流（主要是上海、蘇州）；★“一站式購物”和“一站式消費(fèi)”的需求日趨強(qiáng)烈，將就餐和娛樂當(dāng)作購物體驗(yàn)中很重要的一部分；★渴望體驗(yàn)和享受有格調(diào)的、與國際潮流接軌的生活；消費(fèi)者46第四十六頁，共二百零五頁。目標(biāo)消費(fèi)者分類標(biāo)準(zhǔn)一：按生命周期分類核心消費(fèi)者次要消費(fèi)者1、青春時(shí)尚——年輕、單身、充滿活力A、行為性格：熱忱、重視友情、喜歡聚群、有鑒賞力、關(guān)注時(shí)尚B、商業(yè)需求：K吧、迪吧、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、休閑茶吧、娛樂嘉年華2、二人世界——甜蜜、浪漫、熱戀中的年輕人A、行為性格：愛情至上、強(qiáng)調(diào)品味、追逐時(shí)尚、善于欣賞和品鑒B、商業(yè)需求：時(shí)尚服飾、影城、中西快餐、運(yùn)動(dòng)地帶、娛樂嘉年華3、小太陽家庭——溫馨、關(guān)懷、孩子小于10歲的三口之家A、行為性格：十分重視親子教育，孩子是家庭的重心B、商業(yè)需求：親子樂園、餐廳、影院、書城、嘉年華、家電賣場(chǎng)4、小資一族——自我、獨(dú)立、單身貴族A、行為性格：前衛(wèi)時(shí)尚、有時(shí)孤獨(dú)、非常重視品味和文化B、商業(yè)需求：時(shí)尚服飾、中高檔餐廳、酒吧、咖啡吧、運(yùn)動(dòng)健身5、大太陽家庭——成熟、穩(wěn)重、孩子超過15歲的三口之家A、行為性格：父母走向不惑、兒女開始獨(dú)立，二代人開始區(qū)隔B、商業(yè)需求：品牌服飾、中高檔餐廳、美容spa、桑拿娛樂6、夕陽時(shí)光——幸福的中老年人A、行為性格：追求安逸和寧靜，居家、或有學(xué)習(xí)欲望B、商業(yè)需求：超市賣場(chǎng)、健康保健、書城重要消費(fèi)者47第四十七頁，共二百零五頁。目標(biāo)消費(fèi)者分類標(biāo)準(zhǔn)二：按社會(huì)圈層分類核心消費(fèi)者重要消費(fèi)者次要消費(fèi)者1、居家型——下崗職工、退休職工A、特點(diǎn)：居住在項(xiàng)目周邊，日常消費(fèi)為主B、商業(yè)需求：大型超市、中檔餐飲2、工薪階層、一般白領(lǐng)——企業(yè)一般或中層職員A、特點(diǎn)：容易被打動(dòng)的人群，壓力大，追求快樂的生活B、商業(yè)需求：時(shí)尚服飾、影城、中西快餐、運(yùn)動(dòng)地帶、娛樂嘉年華3、高級(jí)金領(lǐng)——醫(yī)生、教師、企業(yè)高管、小型私營企業(yè)主A、特點(diǎn)：重視交際、追求時(shí)尚和品味、消費(fèi)能力強(qiáng)B、商業(yè)需求：中高檔餐廳、影院、酒吧K吧、運(yùn)動(dòng)健身、品牌服飾4、政府機(jī)關(guān)人員——公務(wù)員A、特點(diǎn)：消費(fèi)能力極強(qiáng)、重視交際和享受B、商業(yè)需求：桑拿洗浴、中高檔餐飲、K吧酒吧、品牌服飾5、高端商務(wù)人士——大中型私營企業(yè)主、大型企業(yè)高管、老總A、特點(diǎn)：社會(huì)金字塔尖人群，神龍見首不見尾B、商業(yè)需求：一線品牌服飾、私人會(huì)所48第四十八頁，共二百零五頁。本案所面對(duì)的市場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)者需求的啟示分類一的核心消費(fèi)者：二人世界、小太陽家庭分類一的重要消費(fèi)者：青春時(shí)尚、小資一族、大太陽家庭分類二的核心消費(fèi)者：一般白領(lǐng)、高級(jí)金領(lǐng)分類二的核心消費(fèi)者：政府公務(wù)員、高端商務(wù)人士二部分核心消費(fèi)者的需求交集：時(shí)尚品牌服飾、中高檔餐廳、影城、運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)所、酒吧KTV、娛樂嘉年華、家居裝飾等以上業(yè)態(tài)可以作為本案業(yè)態(tài)組合的重點(diǎn)參考49第四十九頁，共二百零五頁。２、項(xiàng)目區(qū)域地塊特征１、城市宏觀經(jīng)濟(jì)背景報(bào)告思路７、項(xiàng)目核心問題分析４、城市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀３、城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃８、項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議５、客戶定位及客戶訪談分析６、客戶目標(biāo)50第五十頁，共二百零五頁?？蛻裟繕?biāo)＆企業(yè)戰(zhàn)略本體條件市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)化分析核心問題我們將結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略，解讀客戶目標(biāo)企業(yè)目標(biāo)、本體條件、市場(chǎng)狀況之間的關(guān)系51第五十一頁，共二百零五頁。佳和集團(tuán)提出的目標(biāo):將所有物業(yè)對(duì)外出售，盡量不自己持有降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化考慮做消費(fèi)型商業(yè)，持續(xù)運(yùn)營，贏得常熟市良好口碑52第五十二頁，共二百零五頁。我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，

以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向基于企業(yè)戰(zhàn)略的目標(biāo)全部出售、價(jià)值最大化降低風(fēng)險(xiǎn)、贏得口碑—— 高利益—— 高形象53第五十三頁，共二百零五頁。２、項(xiàng)目區(qū)域地塊特征１、城市宏觀經(jīng)濟(jì)背景報(bào)告思路７、項(xiàng)目核心問題分析４、城市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀３、城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃８、項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議５、客戶定位及客戶訪談分析６、客戶目標(biāo)54第五十四頁，共二百零五頁。開發(fā)商目標(biāo)與市場(chǎng)結(jié)論對(duì)比本項(xiàng)目該定位成什么樣的商業(yè)物業(yè)形態(tài)？55第五十五頁，共二百零五頁。鄰里中心是商業(yè)功能設(shè)置上堅(jiān)持十二項(xiàng)功能于一體的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心鄰里中心以社會(huì)管理的理念規(guī)劃社區(qū)商業(yè)，改變以底商為普遍形式的社區(qū)商業(yè)運(yùn)作模式，突出服務(wù)功能，使社區(qū)商業(yè)與大賣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。商業(yè)功能商業(yè)規(guī)劃原則商業(yè)業(yè)態(tài)鄰里中心分析56第五十六頁，共二百零五頁。集中化管理、分散化經(jīng)營，與商業(yè)街、市場(chǎng)不同；基本要素區(qū)域性商業(yè)區(qū)社區(qū)性商業(yè)區(qū)鄰里性商業(yè)區(qū)規(guī)模（㎡）36000360001800-9000日人流量３0萬以上5萬以上居住人口5000以上輻射半徑半小時(shí)車程15分鐘車程步行15分鐘內(nèi)商業(yè)功能商業(yè)規(guī)劃原則商業(yè)業(yè)態(tài)鄰里中心分析57第五十七頁，共二百零五頁。業(yè)態(tài)的先進(jìn)性、商戶的定位層次高于一般的社區(qū)商業(yè)街和市場(chǎng)鄰里中心，區(qū)域商業(yè)的各項(xiàng)配套有住戶會(huì)所、超市、銀行、咖啡館、健身房、郵局、診療所、書店、茶室、美容美發(fā)廳、洗衣房、彩擴(kuò)中心、桌球房、商品專賣廳等各類業(yè)態(tài)鄰里型購物中心半徑1-2KM人口1-2萬超市、專賣店、便利店、藥店、洗衣房，其他10-20商鋪鄰里型商務(wù)中心更小型化，鄰里型商務(wù)中心更小型化，及50-70家專賣店構(gòu)成,屬于相對(duì)小型化的購物中心社區(qū)型購物中心半徑3-5KM人口5-10萬廉價(jià)商店、日用品商店專賣店、外食店、其他20-40商鋪比區(qū)域性稍小的購物中心，包括百貨店、超市、廉價(jià)商店等核心店鋪各家以及100家以上的專賣店區(qū)域型購物中心半徑10-20KM(全市范圍)人口20萬人以上百貨店2家量販店2家區(qū)域性商業(yè)圈應(yīng)包括百貨店、超市、廉價(jià)商店等核心店鋪各1-2家以及150家以上的專賣店世聯(lián)認(rèn)為：鄰里中心商業(yè)形式規(guī)模不大、體量小，而項(xiàng)目14萬平米的商業(yè)面積明顯不適合發(fā)展鄰里中心商業(yè)功能商業(yè)規(guī)劃原則商業(yè)業(yè)態(tài)鄰里中心分析58第五十八頁，共二百零五頁。社區(qū)商業(yè)不是傳統(tǒng)的“社區(qū)內(nèi)的商業(yè)”，而是“服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)”商業(yè)功能商業(yè)規(guī)劃原則商業(yè)業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)功能主要以滿足社區(qū)或區(qū)域居民日常生活必需的就近商品、服務(wù)及餐飲性需求為主，同時(shí)根據(jù)社區(qū)規(guī)模、人群特點(diǎn)等進(jìn)行休閑、娛樂等功能的設(shè)置。一般具體設(shè)施配置有：購物、餐飲、維修、美容美發(fā)、文化體育、圖書音像、數(shù)碼彩擴(kuò)、洗衣裁剪、家庭服務(wù)和再生資源回收等。商業(yè)類型輻射范圍社區(qū)商業(yè)（住宅底商，周邊社區(qū)商業(yè)）1-2公里日常購物（超市）3-5公里特色主題商業(yè)（主題商業(yè)街，大型購物中心）全市范圍社區(qū)商業(yè)是輻射半徑1----3公里，建筑面積5萬平方米以下的購物中心，其主力客群是目標(biāo)商圈內(nèi)的居民社區(qū)商業(yè)分析59第五十九頁，共二百零五頁。便利性原則：商業(yè)從空間上實(shí)現(xiàn)就近性，從而形成時(shí)間上的便利性，體現(xiàn)出滿足社區(qū)居民便利性需求的原則；和諧性原則：充分體現(xiàn)商業(yè)與社區(qū)居民的親和性，商業(yè)設(shè)施的不擾民，確保商業(yè)內(nèi)外環(huán)境與居住環(huán)境的相互和諧；開放性原則：在社區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)商業(yè)布局和規(guī)劃的不內(nèi)閉，保證能同時(shí)服務(wù)于外來客流和通過性客流；在相鄰社區(qū)間，按照區(qū)域總體商業(yè)規(guī)劃進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；相對(duì)獨(dú)立原則：實(shí)現(xiàn)住宅與商業(yè)的相對(duì)分離和商業(yè)的相對(duì)集中與獨(dú)立，以保證商業(yè)不擾民及住宅的宜居環(huán)境；滿足社區(qū)居民需求便利和諧開放獨(dú)立商業(yè)功能商業(yè)規(guī)劃原則商業(yè)業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)分析60第六十頁，共二百零五頁。多種商業(yè)業(yè)態(tài)相輔相成，形成完善的服務(wù)功能。小型社區(qū)購物中心（便利型社區(qū)購物中心）中型社區(qū)購物中心（緊密型社區(qū)購物中心）大型社區(qū)購物中心（功能型社區(qū)購物中心）位置居住人口密集區(qū)（5~10萬）高密度居住區(qū)（10~15萬）數(shù)量較大的人口區(qū)（15~25萬）面積1~2萬平方米2~3萬平方米3~5萬平方米定位綜合性大賣場(chǎng)主要以主力店為主主要以大賣場(chǎng)、社區(qū)型百貨為主力店特點(diǎn)偏重于商品組合，生鮮類商品作為強(qiáng)勢(shì)品種；配備少量配套性質(zhì)的生活類店鋪；以滿足步行消費(fèi)人群為主。注重不同生活服務(wù)類店鋪的功能組合；配備有1~2家餐飲生活功能店以及快餐主力店、1~2家小型休閑類服務(wù)功能設(shè)施。強(qiáng)化綜合性生活機(jī)能的店鋪組合；配備有2至3家不同類型的餐飲主力店、多種類型的綜合生活功能店、多種服務(wù)休閑類設(shè)施、社區(qū)型百貨精品專柜區(qū)/店以及互補(bǔ)型大賣場(chǎng)（家具/建材/玩具）；世聯(lián)認(rèn)為:項(xiàng)目可以考慮中型社區(qū)商業(yè)商業(yè)功能商業(yè)規(guī)劃原則商業(yè)業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)分析61第六十一頁，共二百零五頁。商業(yè)用地物業(yè)類型分析商業(yè)用地物業(yè)類型寫字樓酒店&酒店式公寓高檔公寓商場(chǎng)MALL沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)賣場(chǎng)消費(fèi)型商業(yè)62第六十二頁，共二百零五頁。項(xiàng)目名稱總建面售價(jià)租金入駐率/出售率入駐企業(yè)備注億源廣場(chǎng)近4萬1.5~1.8元/平方/天60%—70%常熟凱宏針織公司常熟飛洋進(jìn)出口公司蘇州市天紡進(jìn)出口有限公司常熟市恒達(dá)貨運(yùn)有限公司…………經(jīng)營狀況不是很好，A樓寫字樓改商住樓世貿(mào)中心寫字樓7.5萬均價(jià)6000開盤半年30%-----比周邊住宅項(xiàng)目均價(jià)高1000多元常熟市寫字樓市場(chǎng)尚未起步，市場(chǎng)僅兩個(gè)項(xiàng)目，租售率也不高，故不建議做寫字樓

＆常熟市大型企業(yè)不多，對(duì)寫字樓也并不是很看重

＆寫字樓內(nèi)主力客戶以貿(mào)易物流、針織品服裝等小型企業(yè)為主

＆寫字樓價(jià)格稍高于住宅價(jià)格，完全沒有市場(chǎng)認(rèn)知度寫字樓酒店&酒店式公寓高檔公寓消費(fèi)型商業(yè)63第六十三頁，共二百零五頁。常熟市酒店市場(chǎng)很好，但規(guī)劃趨于飽和，且酒店無法對(duì)外出售，故不建議做酒店規(guī)劃星級(jí)酒店數(shù)量五星7家常熟國際飯店中江假日酒店龍殿嘉城陽光大酒店荷風(fēng)四面灣萬泊漁港國貿(mào)酒店四星6家虞城大酒店時(shí)風(fēng)國際假日酒店天銘國際大酒店承湖明園虞山錦江飯店國泰假日三星15家常熟大酒店森林大酒店華聯(lián)賓館尚湖花園…………寫字樓酒店&酒店式公寓高檔公寓消費(fèi)型商業(yè)64第六十四頁，共二百零五頁。常熟酒店式公寓市場(chǎng)，租售非?；鸨?，投資者看中回報(bào)，租賃者看中品質(zhì)，但酒店式公寓需要酒店支持，本項(xiàng)目沒有此條件，故不在考慮的范圍寫字樓酒店&酒店式公寓高檔公寓消費(fèi)型商業(yè)目前市場(chǎng)上酒店式公寓情況項(xiàng)目名稱現(xiàn)狀售價(jià)租金入駐率/出售率所支持酒店備注裕坤國貿(mào)廣場(chǎng)在售均價(jià)8000元/平米75%以上喜萊登☆☆☆☆☆投資回報(bào)7%稅后10年反租中江凱悅售完在租8000-9000元/月90%以上凱悅☆☆☆☆☆租客多以周邊學(xué)校學(xué)生家長伴讀，或周邊企業(yè)高層人士時(shí)風(fēng)國際酒店統(tǒng)一經(jīng)營7500-8000元/月80%時(shí)風(fēng)國際假日☆☆☆☆租客多以日本公司高層人士為主65第六十五頁，共二百零五頁。常熟高檔公寓市場(chǎng)處于空白，由于住宅市場(chǎng)相對(duì)商業(yè)消化速度要快，作為降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，可以考慮一部分的高檔公寓寫字樓酒店&酒店式公寓高檔公寓消費(fèi)型商業(yè)＆常熟市高檔公寓項(xiàng)目幾乎沒有，本項(xiàng)目可以作為市場(chǎng)補(bǔ)缺者入市；＆住宅的消化速度快于商業(yè)項(xiàng)目；＆精裝修公寓實(shí)現(xiàn)的價(jià)值也很大；＆常熟人對(duì)40年產(chǎn)權(quán)和70年產(chǎn)權(quán)概念模糊；＆規(guī)劃文件中西側(cè)地塊設(shè)計(jì)要求：建筑形式為多層建筑＆規(guī)劃文件中東側(cè)地塊設(shè)計(jì)要求：建筑形式為多層建筑為主，局部可設(shè)置點(diǎn)式高層，限高60米（20層以下）66第六十六頁，共二百零五頁。大型商場(chǎng)SHOPPINGMALL沿街商鋪餐飲、休閑娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)Ⅰ432消費(fèi)型商業(yè)在常熟比較成熟，認(rèn)知度高，也可以滿足開發(fā)商要求對(duì)外出售，是本項(xiàng)目重要開發(fā)方向?qū)懽謽蔷频?酒店式公寓高檔公寓消費(fèi)型商業(yè)消費(fèi)型商業(yè)的幾種模式67第六十七頁，共二百零五頁。06年常熟人均GDP達(dá)到9000多美元，從商業(yè)發(fā)展規(guī)律來看，常熟已經(jīng)進(jìn)入了都市Mall發(fā)展的成熟期，完全有條件開發(fā)Living-Mall＆從我國商業(yè)的發(fā)展歷程可以看到，商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)歷了一個(gè)“百貨商店——大型綜合超市——商業(yè)街——Mall”的發(fā)展過程。＆常熟ShoppingMall規(guī)劃中已經(jīng)出現(xiàn)了世茂中心這樣的購物中心，未來ShoppingMall在常熟的發(fā)展必然是大勢(shì)所趨。＆常熟2006年人均GDP為9000多美元（按戶籍人口計(jì)算），從人均GDP水平與業(yè)態(tài)發(fā)展階段的關(guān)系可以看到，目前常熟完全符合Mall的發(fā)展要求。商業(yè)發(fā)展模式我國商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展歷程人均GDP(美元/年)相應(yīng)開發(fā)模式1000-2000百貨商店2000—3000大型綜合超市3000—4000便利店4000—8000都市MALL8000—10000倉儲(chǔ)式購物中心10000以上郊區(qū)MALL時(shí)間段業(yè)態(tài)1990年代初期百貨商店、批發(fā)市場(chǎng)1990年代中期大型綜合超市、倉儲(chǔ)商場(chǎng)1990年代后期商業(yè)街2000年后SHOPPING-MALL常熟所處階段常熟所處階段大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)68第六十八頁，共二百零五頁。常熟市的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平完全

適合發(fā)展第二代購物中心——Living-Mall＆目前，國際上對(duì)shoppingmall的發(fā)展劃分為兩個(gè)階段，第一代ShoppingMall主要是單一消費(fèi)（購物），是商品經(jīng)濟(jì)的載體；第二代Livingmall主要是復(fù)合消費(fèi)（多功能），是體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的載體。Mall的發(fā)展階段特點(diǎn)相適應(yīng)的人均GDP水平相適應(yīng)的汽車擁有率水平相適應(yīng)的恩格爾系數(shù)水平相適應(yīng)的居民休閑時(shí)間第一代的Shoping-Mall主要是利用較大空間，擺放較多的商品，完成“一站式購物”1000~2000美元15%~20%（亞洲國家）40%~50％無要求第二代的Living-Mall“一站式消費(fèi)”——增加了購物之外的餐飲、娛樂、旅游、會(huì)議、會(huì)展等其他功能，因功能更多，空間需求也更大3000~4000美元40％以下全年的1/32006年常熟人均GDP9877美元汽車擁有率21%恩格爾系數(shù)29.1%居民休閑時(shí)間全年的1/3數(shù)據(jù)來源：常熟市年鑒、蘇州市年鑒MALL在國際上的發(fā)展階段及相應(yīng)特點(diǎn)大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)69第六十九頁，共二百零五頁。目的性消費(fèi)帶動(dòng)隨機(jī)性消費(fèi)本項(xiàng)目，體量大、距市中心約3公里，屬于新的開發(fā)區(qū)域，對(duì)現(xiàn)有的商圈輻射力較弱，人流量是本項(xiàng)目不可逾越的鴻溝；唯一根治“人氣不足”的方法就是增加項(xiàng)目功能和擴(kuò)大其覆蓋面，引入外區(qū)客戶；這就需要項(xiàng)目給消費(fèi)者一個(gè)存在理由和目的；世聯(lián)認(rèn)為：適合發(fā)展第二代購物中心——Living-Mall目的性消費(fèi)是吸引商業(yè)人氣，當(dāng)人氣聚集后，利用項(xiàng)目自身功能、設(shè)施、業(yè)態(tài)、環(huán)境讓消費(fèi)者作出隨機(jī)性消費(fèi)的選擇。大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)70第七十頁，共二百零五頁。投資者對(duì)常熟的街鋪投資十分積極，但由于本項(xiàng)目總體量達(dá)到14萬平米，考慮到建筑設(shè)計(jì)要求，做街鋪不太現(xiàn)實(shí)大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)★常熟的投資者對(duì)位置好的鋪位有極大的熱情；★城市之光、華府世家等住宅項(xiàng)目的沿街底商，開盤一個(gè)月內(nèi)基本售完，最高價(jià)達(dá)6萬元/平米，但內(nèi)鋪銷售緩慢；★招商城沿街商鋪，也實(shí)現(xiàn)了相對(duì)最高的租金和售價(jià)；★但本項(xiàng)目體量大，建筑形式及高度有所限制，所以不適合規(guī)劃為沿街商鋪；71第七十一頁，共二百零五頁。常熟市餐飲業(yè)發(fā)達(dá)，現(xiàn)正向大體量，高檔次，交通便捷，停車位充裕的方向發(fā)展1.餐飲業(yè)發(fā)達(dá)，大體量高檔次酒店超過10家，中小型酒店超過200家2.消費(fèi)者喜好嘗試新鮮事物，對(duì)新開業(yè)的酒店有濃厚興趣。3.目前經(jīng)營較成功的高端大體量酒店，如王四酒家，新開元酒店，銘港海鮮，南海漁村，金海華等均與2003年左右開業(yè)，已經(jīng)到了餐飲業(yè)3－5年的“審美疲勞期”。4.高端餐飲業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，呈多足鼎立局面。5.因?yàn)槌菂^(qū)較小，交通及道路情況良好，故對(duì)遠(yuǎn)近距離不敏感。6.因?yàn)槿司M(fèi)能力較強(qiáng)，商業(yè)及商務(wù)狀況發(fā)達(dá)，消費(fèi)人群進(jìn)行商務(wù)宴請(qǐng)較多，對(duì)酒店的規(guī)模、檔次要求較高。中檔小體量酒店經(jīng)營狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如高檔大體量酒店。7.因?yàn)樽择{車比例的不斷提高，對(duì)交通道路及停車位有著高要求。8.對(duì)中式餐飲的喜好程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過西式餐飲，常熟市高檔酒店無一不是以中餐為主。9.消費(fèi)人群中，有豐富經(jīng)驗(yàn)的“吃客”較多，對(duì)菜肴的品種，口味，新鮮程度要求高。消費(fèi)者喜好嘗新消費(fèi)者對(duì)距離不敏感偏好大體量高檔次交通與停車非常重要高端酒店大部分已過3年偏好中餐，注重口味多足鼎立，競(jìng)爭(zhēng)激烈關(guān)鍵字餐飲業(yè)整體發(fā)達(dá)常熟市餐飲業(yè)的基本情況大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)72第七十二頁，共二百零五頁。常熟市五家高檔次酒店情況分析-----地理位置王四酒家位置：西北虞山北麓358號(hào)新開元大酒店位置：南部環(huán)城南路50號(hào)銘港海鮮大酒店位置：中部海虞南路49號(hào)金海華位置：中部方塔街83號(hào)南海漁村大酒店位置：中北環(huán)城北路2號(hào)大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)73第七十三頁，共二百零五頁。常熟市五家高檔次酒店情況分析----基本情況名稱開業(yè)時(shí)間面積層主營菜式包廂大廳桌數(shù)停車情況裝修情況王四酒店老店2003年翻新30002本幫菜，杭菜4640桌左右門口有約100個(gè)停車位古典風(fēng)格，新舊程度一般南海漁村2002年30003粵菜，海鮮，燕鮑翅5025桌左右對(duì)面有約60個(gè)停車位現(xiàn)代風(fēng)格，新舊程度較舊銘港海鮮2003年24003粵菜，本幫菜，燕鮑翅4425桌左右后面有約200個(gè)公用停車位現(xiàn)代風(fēng)格，新舊程度較舊金海華2000年9月開業(yè)，06年翻新36002粵菜，海鮮，燕鮑翅7630桌左右周邊可停10輛，旁邊停車場(chǎng)現(xiàn)代休閑風(fēng)格，新舊程度較新新開元2002年底50003杭菜，粵菜，燕鮑翅7045桌左右地下有約50個(gè)專用停車位現(xiàn)代風(fēng)格，新舊程度一般基本情況分析表大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)74第七十四頁，共二百零五頁。常熟市五家高檔次酒店情況分析-----經(jīng)營情況名稱每日營業(yè)額每日平均客流量人均消費(fèi)（元）停車費(fèi)毛利率王四酒店淡季：7萬－9萬旺季：11萬－13萬淡季：800人旺季：1200人60－100免費(fèi)～50％南海漁村淡季：6萬－8萬旺季：9萬－10萬淡季：400人旺季：600人150－200免費(fèi)～55%銘港海鮮淡季：5萬－7萬旺季：9萬－11萬淡季：500人旺季：900人100－150免費(fèi)～55％金海華淡季：5萬－7萬旺季：8萬－10萬淡季：400人旺季：800人100－150周邊免費(fèi)，停車場(chǎng)費(fèi)用報(bào)銷～58％新開元淡季：5萬－7萬旺季：8萬－10萬淡季：600人旺季：1000人60－100免費(fèi)～50％經(jīng)營情況分析表大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)75第七十五頁，共二百零五頁。常熟市高檔次酒店情況分析----結(jié)論綜合以上兩表分析結(jié)果，我們得出以下結(jié)論：1.從消費(fèi)客戶群的消費(fèi)要求出發(fā)： －－－－－－－－－經(jīng)常性商務(wù)宴請(qǐng)活動(dòng)頻繁導(dǎo)致消費(fèi)要求強(qiáng)烈。2.從消費(fèi)客戶群的消費(fèi)能力出發(fā)： －－－－－－－－－人均高收入導(dǎo)致消費(fèi)能力較高。3.從消費(fèi)客戶群的消費(fèi)習(xí)慣出發(fā)： －－－－－－－－－傾向于大體量，高檔次，交通便捷，停車方便的消費(fèi)場(chǎng)所。4.從本地區(qū)潛在消費(fèi)客戶的增長情況出發(fā)： －－－－－－－－－東南開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展，世界500強(qiáng)生產(chǎn)基地的落戶，已建成喜徠樂家居市場(chǎng)所吸引人氣，潛在消費(fèi)人群將會(huì)大幅度增長。5.從餐飲同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況出發(fā)： －－－－－－－－－目前高檔次餐飲行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，呈多足鼎立格局。6.從餐飲行業(yè)盈利情況出發(fā)： －－－－－－－－－高檔次餐飲行業(yè)毛利率達(dá)到50％以上，凈利率在20％左右，盈利情況較佳機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存風(fēng)險(xiǎn)與收益同在大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)76第七十六頁，共二百零五頁。本項(xiàng)目進(jìn)軍常熟餐飲業(yè)的可行性分析

（有利條件、不利條件、機(jī)遇、威脅）

本項(xiàng)目是否具備逐鹿常熟高端餐飲業(yè)的條件？（SWOT分析）Strength（有利條件）和Opportunity(機(jī)遇)常熟消費(fèi)者固有的嘗新心理；頻繁的商務(wù)活動(dòng)導(dǎo)致的強(qiáng)烈的消費(fèi)需求；高收入導(dǎo)致的普遍的較高消費(fèi)能力；即將由于東南開發(fā)區(qū)和周邊住宅物業(yè)的發(fā)展而帶來的大量潛在消費(fèi)人群；本項(xiàng)目交通便捷，且有足夠的空間規(guī)劃充足的停車位；現(xiàn)有高檔餐飲普遍于2003年左右開業(yè)，對(duì)于消費(fèi)者已經(jīng)到了“3年餐飲”的審美疲勞時(shí)期，進(jìn)入時(shí)機(jī)良好。本項(xiàng)目開發(fā)商有建造及運(yùn)營大型酒店及配套設(shè)施的經(jīng)驗(yàn)。大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)77第七十七頁，共二百零五頁。本項(xiàng)目進(jìn)軍常熟餐飲業(yè)的可行性分析

-------（有利條件、不利條件、機(jī)遇、威脅）

本項(xiàng)目是否具備逐鹿常熟高端餐飲業(yè)的條件？（SWOT分析）Weakness（不利條件）和Threat(威脅)本區(qū)域人氣尚未充分形成；現(xiàn)有餐飲業(yè)同行較經(jīng)營成熟，在消費(fèi)者心目中有一定知名度與信任度；現(xiàn)有餐飲行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較激烈，如本項(xiàng)目引入大型餐飲業(yè)態(tài)，有可能導(dǎo)致同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，降低利潤率如采取招租引入方式，則需要統(tǒng)一經(jīng)營，需要大面積反租，有可能導(dǎo)致現(xiàn)金流出加大，對(duì)開發(fā)商的資金運(yùn)作能力是一個(gè)的挑戰(zhàn)。大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)78第七十八頁，共二百零五頁。本項(xiàng)目進(jìn)軍常熟餐飲業(yè)的可行性分析----結(jié)論

當(dāng)對(duì)以下2點(diǎn)基本條件有充分認(rèn)定后，我們認(rèn)為引入餐飲業(yè)態(tài)在本項(xiàng)目可行2.如采取先出售后反租的模式，則須考慮到8－10年反租年限，1萬平方米反租面積，8％的反租回報(bào)率，需進(jìn)一步測(cè)算有可能導(dǎo)致的現(xiàn)金流出量，開發(fā)商需做好該方面的準(zhǔn)備，防止資金鏈斷流。1.如采取持有物業(yè)自營模式，需考慮該部分資金短時(shí)間內(nèi)無法回收所帶來的資金短缺問題，并建議引入有一定知名度和品牌，運(yùn)營能力較強(qiáng)的酒店管理公司運(yùn)作進(jìn)行該餐飲項(xiàng)目。大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)79第七十九頁，共二百零五頁。本項(xiàng)目進(jìn)軍常熟餐飲業(yè)的發(fā)展建議（項(xiàng)目定位，體量，持有方式，配套設(shè)施，后續(xù)經(jīng)營，業(yè)態(tài)互動(dòng)）

項(xiàng)目定位規(guī)模體量持有方式配套設(shè)施業(yè)態(tài)互動(dòng)高檔次，人均消費(fèi)在200左右，營業(yè)面積在4000－4500平方米左右建議持有，招商引入有一定品牌知名度的酒店公司進(jìn)行經(jīng)營200－300個(gè)的停車位規(guī)劃，周邊配套小型便利物業(yè)建議適當(dāng)引入1000－1500平方米左右體量的娛樂休閑業(yè)態(tài)（KTV，酒吧）等互動(dòng)（見后續(xù)娛樂業(yè)分析），與餐飲在同一建筑體內(nèi)分層經(jīng)營。經(jīng)濟(jì)測(cè)算招商引入租售定價(jià)業(yè)態(tài)互動(dòng)關(guān)于該項(xiàng)目的具體持有方式經(jīng)濟(jì)比較測(cè)算，售價(jià)及反租率測(cè)算，招商引入租金測(cè)算，招商洽談，酒店管理公司引入，菜式規(guī)劃，上座率估測(cè)，營業(yè)額及毛利率測(cè)算，凈利率測(cè)算，酒店具體規(guī)劃（包廂個(gè)數(shù)，面積），周邊配套物業(yè)規(guī)劃，租金測(cè)算，招商引入，業(yè)態(tài)互動(dòng)方式等具體規(guī)劃，不屬于本報(bào)告內(nèi)容，將在下一階段的報(bào)告中體現(xiàn)。大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)80第八十頁，共二百零五頁。常熟市娛樂業(yè)格局及發(fā)展現(xiàn)狀：競(jìng)爭(zhēng)激烈，高中低端層次分明，細(xì)分以洗浴中心，KTV為主，酒吧迪廳為輔，業(yè)態(tài)互動(dòng)現(xiàn)象明顯。1.常熟市娛樂業(yè)發(fā)達(dá)，高端娛樂場(chǎng)所超過10家，中小型娛樂場(chǎng)所約70家2.娛樂業(yè)以洗浴中心，KTV為主，其經(jīng)營較成熟，商家競(jìng)爭(zhēng)激烈，大體量，檔次較高的有天上人間洗浴中心，東方威尼斯洗浴，巴里巴里KTV，天籟商務(wù)會(huì)所，天上人間KTV，錢貴KTV，中匯娛樂，中江娛樂中心，嘉年華俱樂部等。3.娛樂業(yè)普遍采用開業(yè)前銷售消費(fèi)卡模式。4.酒吧迪廳正處于發(fā)展階段，目前較成熟的有8號(hào)會(huì)所（CLUB8）,百度至尊慢搖吧，PARK酒吧，A8等。5.近距離業(yè)態(tài)互動(dòng)，消費(fèi)人群共享情況明顯，如巴里巴里與東方威尼斯形成洗浴與KTV互動(dòng)，王四酒店與百度至尊慢搖吧互動(dòng)，天籟商務(wù)會(huì)所中包括天香桑拿與KTV互動(dòng)，新開元酒店與嘉年華KTV互動(dòng)，中匯KTV與A8酒吧，中匯賓館互動(dòng)，皇冠假日酒店與中江娛樂互動(dòng)，位于方塔街的CLUB8、錢貴KTV、PARK，天上人間KTV與金海華共享消費(fèi)人群。6.遠(yuǎn)近距離不敏感，對(duì)娛樂場(chǎng)所的規(guī)模、檔次要求較高，交通道路及停車位有著高要求洗浴與KTV為主酒吧迪廳為輔偏好高檔娛樂場(chǎng)所業(yè)態(tài)互動(dòng)，人群共享交通與停車重要距離不敏感關(guān)鍵字多足鼎立，競(jìng)爭(zhēng)激烈開業(yè)前預(yù)售消費(fèi)娛樂業(yè)總體發(fā)達(dá)娛樂業(yè)基本情況大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)81第八十一頁，共二百零五頁。常熟市娛樂業(yè)情況分析----地理位置百度慢搖吧位置：西北（王四酒家旁）嘉年華俱樂部位置：南部（新開元邊）PARK酒吧/CLUB8/錢貴KTV天上人間KTV/中匯娛樂/A8位置：中部 (方塔街)商業(yè)中心，共享密集人流巴里巴里/東方威尼斯位置：北部天上人間洗浴中心位置：西北（虞山北路）中江娛樂中心位置：東部（開元大道）大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)82第八十二頁，共二百零五頁。常熟市部分高檔娛樂場(chǎng)所情況分析-----東方威尼斯/巴里巴里東方威尼斯洗浴中心/巴里巴里KTV定位規(guī)模體量地理位置經(jīng)營項(xiàng)目經(jīng)營定價(jià)大型、高端、休閑娛樂為一體營業(yè)面積20000平方米海虞北路55號(hào)，交通便利客房、餐飲、演藝、KTV包房、保健按摩、水療、桑拿、網(wǎng)吧、棋牌、休息廳、健身房、美發(fā)東方威尼斯：39元（包括浴資，自助餐，演藝廳）目前淡季正推出“買1送1”活動(dòng)巴里巴里KTV:大包廂最低消費(fèi)（12人）：790元中包廂最低消費(fèi)（8人）：590元小包廂最低消費(fèi)（4人）：390元目前推出“啤酒無限暢飲”活動(dòng)配套設(shè)施地面停車場(chǎng)，超過100個(gè)停車位業(yè)態(tài)互動(dòng)洗浴中心與KTV共享主要消費(fèi)人群，餐飲，健身，美發(fā)美容等作為輔助配套大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)83第八十三頁，共二百零五頁。常熟市部分高檔娛樂場(chǎng)所情況分析----錢貴KTV錢貴KTV（方塔街店）定位規(guī)模體量地理位置經(jīng)營項(xiàng)目經(jīng)營定價(jià)中型體量，高端，專業(yè)KTV營業(yè)面積1500平方米方塔街，商業(yè)中心KTV包房大包廂費(fèi)：108元/小時(shí)（12人）中包廂費(fèi)：70元/小時(shí)（7－8人）小包廂費(fèi)：56元/小時(shí)（3－4人）自助餐：9元/人，酒水小吃另行購買配套設(shè)施周邊可停車20輛左右業(yè)態(tài)互動(dòng)位于商業(yè)中心，人流充裕，周邊的新福士廣場(chǎng)，CLUB8，金海華形成互動(dòng)。大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)84第八十四頁，共二百零五頁。常熟市部分高檔娛樂場(chǎng)所情況分析----PARK酒吧PARK酒吧定位規(guī)模體量地理位置經(jīng)營項(xiàng)目經(jīng)營定價(jià)集酒吧，慢搖，演藝于一體的交友型酒吧營業(yè)面積1000平方米左右方塔界新福地廣場(chǎng)4F民族舞蹈、現(xiàn)代舞蹈、專業(yè)/通俗歌手、高笑諧星、另類樂器、瘋狂慢搖、演藝嘉賓免費(fèi)進(jìn)場(chǎng)，酒水飲料果盆小吃單點(diǎn)。配套設(shè)施地下停車場(chǎng)，露天式休閑區(qū)業(yè)態(tài)互動(dòng)位于商業(yè)中心，人流充裕，周邊的百貨，CLUB8，金海華形成互動(dòng)。大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)85第八十五頁，共二百零五頁。本項(xiàng)目進(jìn)軍常熟娛樂業(yè)的可行性分析

-------（有利條件、不利條件、機(jī)遇、威脅）

本項(xiàng)目是否具備逐鹿常熟高端娛樂業(yè)的條件？（SWOT分析）Strength（有利條件）和Opportunity(機(jī)遇)頻繁的商務(wù)活動(dòng)導(dǎo)致的強(qiáng)烈的娛樂需求；高收入導(dǎo)致的普遍的較高消費(fèi)能力；開業(yè)前預(yù)售消費(fèi)卡模式可快速回收資金；娛樂業(yè)可借助餐飲行業(yè)形成一定的業(yè)態(tài)互動(dòng)；（如前述餐飲項(xiàng)目被認(rèn)可）本項(xiàng)目交通便捷，且有足夠的空間規(guī)劃充足的停車位；開發(fā)商有經(jīng)營娛樂業(yè)態(tài)的經(jīng)驗(yàn)。大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)86第八十六頁，共二百零五頁。本項(xiàng)目進(jìn)軍常熟娛樂業(yè)的可行性分析

------（有利條件、不利條件、機(jī)遇、威脅）

本項(xiàng)目是否具備逐鹿常熟高端娛樂業(yè)的條件？（SWOT分析）Weakness（不利條件）和Threat(威脅)本區(qū)域人氣尚未充分形成；現(xiàn)有娛樂業(yè)同行較經(jīng)營成熟，已經(jīng)達(dá)到一定的市場(chǎng)飽和度；現(xiàn)有娛樂行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較激烈，如本項(xiàng)目引入大型娛樂業(yè)態(tài)，有可能導(dǎo)致同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，降低利潤率；如采取招租引入方式，則需要統(tǒng)一經(jīng)營，需要大面積反租，有可能導(dǎo)致現(xiàn)金流出加大，對(duì)開發(fā)商的資金運(yùn)作能力是一個(gè)的挑戰(zhàn)；如采取出售，由小業(yè)主自行經(jīng)營方式，可能無法保證經(jīng)營檔次及營業(yè)互動(dòng)。大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)87第八十七頁，共二百零五頁。本項(xiàng)目進(jìn)軍常熟娛樂業(yè)的發(fā)展建議（項(xiàng)目定位，體量，持有方式，配套設(shè)施，后續(xù)經(jīng)營，業(yè)態(tài)互動(dòng)）

項(xiàng)目定位規(guī)模體量持有方式配套設(shè)施業(yè)態(tài)互動(dòng)KTV或酒吧，高檔次。營業(yè)面積在1000－1500平方米1.整體出售，由小業(yè)主自行經(jīng)營（資金回收快，經(jīng)營效果難以控制）2.自行持有或出售反租，并引入有一定知名品牌，高端路線的娛樂公司，如寧波彩虹酒店娛樂集團(tuán)的“國會(huì)”KTV，348酒吧等（有可能導(dǎo)致資金流出，但可保證經(jīng)營效果）與餐飲業(yè)態(tài)共享停車場(chǎng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算招商引入租售定價(jià)具體規(guī)劃關(guān)于該項(xiàng)目的具體持有方式經(jīng)濟(jì)比較測(cè)算，售價(jià)及反租率測(cè)算，招商引入租金測(cè)算，招商洽談，娛樂公司引入，內(nèi)部規(guī)劃，上座率估測(cè)，營業(yè)額及毛利率/凈利率測(cè)算，具體內(nèi)部規(guī)劃（隔音，消防，包廂個(gè)數(shù)，面積）等具體規(guī)劃，不屬于本報(bào)告內(nèi)容，將在下一階段的報(bào)告中體現(xiàn)。綜上，我們認(rèn)為常熟市娛樂業(yè)已經(jīng)到達(dá)一定的飽和度，且消費(fèi)潛力預(yù)支現(xiàn)象比較嚴(yán)重，本項(xiàng)目可以采用高端，中小型體量娛樂配套的模式，在餐飲業(yè)態(tài)附近設(shè)置KTV或酒吧，定位高端，營業(yè)面積不宜過大；不建議涉足對(duì)體量要求較大，建筑要求較高，競(jìng)爭(zhēng)過于激烈的洗浴業(yè)態(tài)。大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)88第八十八頁，共二百零五頁。餐飲娛樂業(yè)態(tài)與專業(yè)消費(fèi)性市場(chǎng)的互動(dòng)性

1.專業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)的分割性出售，可在很大程度上緩解資金壓力；2.專業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)的目的性明確，對(duì)聚攏人氣，提升整個(gè)地塊的商業(yè)氛圍，加快商圈形成速度，有著不可估量的作用；3.我們必須考慮后續(xù)東部9萬平方米的商業(yè)氛圍和土地商業(yè)價(jià)值，單靠一個(gè)餐飲業(yè)態(tài)所造成的影響力是有限的，對(duì)提升周邊土地價(jià)商業(yè)價(jià)值的作用也是有限的，而專業(yè)市場(chǎng)對(duì)提升周邊土地價(jià)值，將會(huì)起到很大作用；4.專業(yè)市場(chǎng)所帶來的消費(fèi)人群，能夠在一定程度上保證客流量與上座率；5.餐飲娛樂業(yè)態(tài)又可為專業(yè)市場(chǎng)的潛在消費(fèi)人群提供就餐和休憩的配套服務(wù)，提高方便性，延長消費(fèi)者駐留時(shí)間。

本項(xiàng)目一期開發(fā)體量達(dá)到54000平方米，單靠餐飲娛樂業(yè)態(tài)所規(guī)劃的5000－6000平方米的體量無法滿足，餐飲娛樂業(yè)態(tài)固有的統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，長時(shí)間租賃性質(zhì)，也會(huì)導(dǎo)致物業(yè)持有比例的上升或反租成本的增加，故在討論餐飲娛樂業(yè)態(tài)時(shí)，我們建議開發(fā)50000平方米專業(yè)性消費(fèi)市場(chǎng)，與餐飲娛樂業(yè)態(tài)規(guī)劃同時(shí)進(jìn)行。主要原因資金壓力培育商圈土地升值吸引客流業(yè)態(tài)互補(bǔ)大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)89第八十九頁，共二百零五頁。

常熟市現(xiàn)有建材家居商業(yè)分布狀況常熟市區(qū)主要建材及家居市場(chǎng)都分布在市區(qū)的東邊；較大規(guī)模和上檔次的企業(yè)只有五家;常熟建筑裝飾材料市場(chǎng)本項(xiàng)目李閘路建材一條街好美家禧徠樂國際家居生活廣場(chǎng)虞杭家具大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)1、常熟建筑裝飾材料市場(chǎng)2、李閘路建材一條街3、禧徠樂國際家居生活廣場(chǎng)4、好美家5、虞杭家具帶著這個(gè)問題，我們對(duì)以下五家規(guī)模較大的商家進(jìn)行分析90第九十頁，共二百零五頁。常熟建筑裝飾材料市場(chǎng)------唯一的建材批發(fā)市場(chǎng)地理位置常熟建筑裝飾材料市場(chǎng)（簡(jiǎn)稱：常熟建材市場(chǎng)），位于市區(qū)的東邊，204國道和外三環(huán)路交會(huì)處，距離本項(xiàng)目4公里左右；基本情況項(xiàng)目整體規(guī)劃用地80萬㎡，于2001年8月動(dòng)工建設(shè)；2002年開業(yè)，前三區(qū)共用地面積53萬㎡，四區(qū)（四期）工程正在建設(shè)中；建材市場(chǎng)基本都已經(jīng)滿租，只有三樓余有少量的面積及三區(qū)少量的倉庫和宿舍；大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)91第九十一頁，共二百零五頁。常熟建筑裝飾材料市場(chǎng)------經(jīng)營項(xiàng)目戶數(shù)、面積比較圖分析：材料市場(chǎng)經(jīng)營的項(xiàng)目達(dá)14項(xiàng)之多前六位的經(jīng)營項(xiàng)目為：1、陶瓷衛(wèi)浴、淋浴房4、地板、木材、裝飾板2、油漆、涂料5、家具3、水暖、五金電器6、燈具、燈飾、照明占總經(jīng)營戶數(shù)80.9%大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)分析：前六位的經(jīng)營項(xiàng)目為：1、燈具、燈飾、照明4、地板、木材、裝飾板2、家具5、水暖、五金電器3、陶瓷衛(wèi)浴、淋浴房6、石膏板、線、扣板占總經(jīng)營面積64.9%92第九十二頁，共二百零五頁。常熟建筑裝飾材料市場(chǎng)------經(jīng)營項(xiàng)目比例分析分析：1、常熟建材市場(chǎng)現(xiàn)有經(jīng)營戶近700戶，其中本地客戶占60％多，說明建材市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)；2、建材市場(chǎng)開業(yè)已有5年時(shí)間，是常熟唯一建材專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，由于是專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，高端的產(chǎn)品沒有太大的份額；3、按經(jīng)營戶數(shù)和經(jīng)營面積統(tǒng)計(jì)可看出陶瓷衛(wèi)浴、淋浴房；水暖、五金電器；家具；燈具、燈飾、照明；占總經(jīng)營戶數(shù)54.7%占總經(jīng)營面積63.6%大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)93第九十三頁，共二百零五頁。常熟建筑裝飾材料市場(chǎng)常熟建筑裝飾材料市場(chǎng)是以批發(fā)為主的建材專業(yè)市場(chǎng)，現(xiàn)經(jīng)營的品種比較齊全；由于市場(chǎng)距離市區(qū)較遠(yuǎn)，經(jīng)營面積大，對(duì)于一般的消費(fèi)者來說不方便進(jìn)行材料的購買，比較適合購買大宗材料；整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境較差，店鋪裝修也簡(jiǎn)單，雖有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)布局但實(shí)際執(zhí)行的比較亂，指示系統(tǒng)基本沒有，普通消費(fèi)者往往為了找一件產(chǎn)品花費(fèi)較長的時(shí)間來，很難能在短時(shí)間內(nèi)找到所需的產(chǎn)品；由于是批發(fā)市場(chǎng)，因此其產(chǎn)品定位在中低；總結(jié)經(jīng)營面積大、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、購物環(huán)境差、商品檔次低大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)94第九十四頁，共二百零五頁。李閘路建材一條街

地理位置李閘路南北走向，南起環(huán)城東路，北至北三環(huán)路，全長大約3.5公里，中間與楓林路、珠江路、長江路、黃河路相交，是長熟市老城區(qū)通往北三環(huán)的主干道?；厩闆r＆李閘路沿街的建材商鋪較多，面積在60---100㎡之間；＆李閘路前段（東勝路口至珠江路口）人流量相對(duì)較多，沿街商鋪較集中，但建筑外觀陳舊，只有“楓林公寓”底商是新建商鋪；＆李閘路后段（珠江路口至黃河路口）人流明顯減少；＆個(gè)體工商戶近250余戶；大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)95第九十五頁，共二百零五頁。李閘路建材一條街-----經(jīng)營項(xiàng)目戶數(shù)比較圖分析：材料市場(chǎng)經(jīng)營的項(xiàng)目達(dá)14項(xiàng)之多前六位的經(jīng)營項(xiàng)目為：1、木門、防盜門、移門2、其它（玻璃、墻紙、木雕、浮雕、鐵藝等）3、裝飾設(shè)計(jì)公司4、櫥柜5、水暖、五金電器6、油漆、涂料可能占總經(jīng)營戶數(shù)82.4%大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)分析：前六位的經(jīng)營項(xiàng)目為：1、裝飾設(shè)計(jì)公司；2、櫥柜；3、其它（玻璃、墻紙、木雕、浮雕、鐵藝等）；4、木門、防盜門、移門；5、窗簾布藝；6、油漆、涂料占總經(jīng)營戶數(shù)80%96第九十六頁，共二百零五頁。李閘路建材一條街-----經(jīng)營項(xiàng)目比例分析分析：1、李閘路現(xiàn)有經(jīng)營戶近250余戶，都是沿街店鋪，每間店鋪的規(guī)模都不大；2、十年前李閘路已經(jīng)是常熟專門經(jīng)營建材的地方了，由于時(shí)間跨度長，整個(gè)購物環(huán)境不是很理想，且大部份都是檔次偏低的尚品，因此吸引了一部分低端客源；3、李閘路上有42家的裝修設(shè)計(jì)公司；4、按經(jīng)營戶數(shù)和經(jīng)營面積統(tǒng)計(jì)可看出裝飾設(shè)計(jì)公司；櫥柜；其它（玻璃、墻紙、木雕、浮雕、鐵藝等）；木門、防盜門、移門；

占市場(chǎng)經(jīng)營戶數(shù)73%占總經(jīng)營面積73.3%大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)97第九十七頁，共二百零五頁。李閘路建材一條街李閘路前段（東勝路口至珠江路口）沿街商鋪較集中，人流量相對(duì)較多，但由于是沿街的商鋪，平均經(jīng)營面積在50-80平方米間，建筑外觀陳舊，只有“楓林公寓”底商的建筑較新建；李閘路后段（珠江路口至黃河路口）人流明顯減少，商鋪也明顯減少，以底商為主，購物環(huán)境差；整條街經(jīng)營品種不齊全，其中櫥柜和裝修設(shè)計(jì)公司較多，其余的品種較亂，經(jīng)營產(chǎn)品檔次普遍偏低，以“前店后廠”模式經(jīng)營的業(yè)主較多；由于距離市區(qū)較近，便于普通消費(fèi)者購買普通建材，店鋪裝修檔次參差不齊；總結(jié)：主要是沿街商鋪、規(guī)模小、經(jīng)營項(xiàng)目雜、商品檔次低大型商場(chǎng)沿街商鋪餐飲娛樂專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)98第九十八頁，共二百零五頁。禧徠樂國際家居生活廣場(chǎng)地理位置禧徠樂國際家居生活廣場(chǎng)位于常熟市新城區(qū)，地處富春江路以北，黃山路以西，毗鄰即將興建的滬錫常輕軌站點(diǎn)，距離項(xiàng)目2公里?；厩闆r＆禧徠樂家居生