房地產(chǎn)營改增前瞻概述

房地產(chǎn)營改增前瞻第一頁，共四十六頁。第一部分：營改增目前進展情況第二部分：房地產(chǎn)營改增前瞻第三部分：房地產(chǎn)營改增具體問題解析第二頁，共四十六頁。第一部分：營改增目前進展情況第三頁，共四十六頁。引子：（一）增值稅是法國發(fā)明后，迅速風靡全球。80年代開始在部分行業(yè)、部分城市試點。1994年，建立了增值稅、營業(yè)稅并存的流轉稅體系。歷史上稱之為“94稅改”。流轉稅增值稅（生產(chǎn)型）營業(yè)稅（地稅）增值稅（消費型）2009營改增2012商品價格=C+V+M規(guī)范的增值稅是對V+M征收增值稅。

1.不允許固定資產(chǎn)抵扣：生產(chǎn)型增值稅。

2.允許固定資產(chǎn)一次性抵扣：消費型增值稅。

3.固定資產(chǎn)按照折舊逐步抵扣：收入型增值稅。（二）2009年，深陷金融危機的上一屆政府，啟動了生產(chǎn)性增值稅變?yōu)橄M型增值稅的改革，即：允許固定資產(chǎn)一次性抵扣進項稅額。（三）從2012年在上海試點，開始了營改增大潮。目前經(jīng)過四輪營改增的推進，已經(jīng)有三加七的行業(yè)納入營改增范圍。1994第四頁，共四十六頁。第五頁，共四十六頁。營改增持續(xù)釋放改革紅利2014年減稅1918億元

稅務總局新聞發(fā)言人、辦公廳副主任、中國稅務報社社長郭曉林介紹了2014年營改增試點推進情況。截至2014年底，全國營改增試點納稅人共計410萬戶，其中一般納稅人76萬戶，小規(guī)模納稅人334萬戶。全年有超過95%的試點納稅人因稅制轉換帶來稅負不同程度下降，減稅898億元；原增值稅納稅人因進項稅額抵扣增加，減稅1020億元，合計減稅1918億元；營改增三年減稅3746億，改革效應日益顯現(xiàn)。郭曉林介紹，2014年營改增新試點行業(yè)順利推進，2014年1月1日和6月1日，鐵路運輸、郵政和電信業(yè)相繼納入營改增試點，范圍擴大到“3+7”個行業(yè)。這三個行業(yè)分別有1477戶、4698戶、20658戶納稅人納入試點。其中，鐵路運輸、郵政業(yè)分別實現(xiàn)改征增值稅363億元、11億元，與繳納營業(yè)稅相比，分別減稅8億元、4億元；電信業(yè)6至12月實現(xiàn)改征增值稅294億元，與繳納營業(yè)稅相比，增稅64億元，但為下游一般納稅人增加了稅款抵扣。第六頁，共四十六頁。

沒有納入的范圍第七頁，共四十六頁。第二部分：房地產(chǎn)營改增前瞻第八頁，共四十六頁。

《求是》雜志2014年刊登李克強總理文章《關于深化經(jīng)濟體制改革的若干問題》。李克強指出，今后要繼續(xù)推進稅制改革，并明確營改增還有“五步曲”。李克強稱，當前稅改的重點是擴大營改增。這項改革不只是簡單的稅制轉換，更重要的是有利于消除重復征稅，減輕企業(yè)負擔，促進工業(yè)轉型、服務業(yè)發(fā)展和商業(yè)模式創(chuàng)新。他表示，系統(tǒng)考慮，營改增還有“五步曲”。第一步，2014年繼續(xù)實行營改增擴大范圍；第二步，2015年基本實現(xiàn)營改增全覆蓋；第三步，進一步完善增值稅稅制；第四步，完善增值稅中央和地方分配體制；第五步，實行增值稅立法?！敖衲暌吆玫谝徊?，除已經(jīng)確定的鐵路運輸和郵政業(yè)實行營改增外，還要將電信業(yè)等納入進來?！崩羁藦姺Q。李克強定調營改增五步曲第九頁，共四十六頁。[第一財經(jīng)全媒體記者]:今年“營改增”力爭擴征到房地產(chǎn)等四大行業(yè)，我想請樓部長介紹一下目前在四個行業(yè)的“營改增”方案涉及的情況是怎樣的?推出是否有時間表?又會對這些行業(yè)產(chǎn)生哪些影響?謝謝。[12:44]

[樓繼偉]:你問的這個問題，其實是我最傷腦筋的一個問題。今年，按照計劃應該完成“營改增”的改革，也就是把生活服務業(yè)、金融業(yè)以及建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅全部改成增值稅，最難的是不動產(chǎn)業(yè)轉成征收增值稅。[12:44]

[樓繼偉]:至于說到影響，我認為所有的增值稅和營業(yè)稅納稅人都會獲得好處。因為我們在這里，梅地亞大廈，我們在其他地方辦公，各位恐怕還有辦工廠的，他們都要有不動產(chǎn)，過去不動產(chǎn)是不納入抵扣的，現(xiàn)在不動產(chǎn)可以納入抵扣了。那么，從道理上來說，實際上就等于是所有的行業(yè)都受益。因此，測算也就非常難。按照收入中性的原則，應當是稅率都要提高一點，才能使得總收入不下降，因為大家都受益了。但是，在經(jīng)濟的下行期間，我們也不能夠完全這樣做，因此設計起來很麻煩，涉及到不動產(chǎn)的形態(tài)也不太一樣。辦公室有買的，有租的，廠房也有買的，也有租的，還有水壩和公路，不同的形態(tài)，非常復雜。所以設計是一個非常頭疼的問題，涉及到幾乎所有的企業(yè)，甚至包括個人住房房租，不動產(chǎn)的所有人有抵扣項增加，房租怎么變化的，我們都要計算這些問題，不能算得很準，但是有一個大致的估量。所以，現(xiàn)在正在做這個方案，很難的一個方案，是“營改增”最難的一步，也是我們今年要出臺的。因為很難，我不敢跟你說哪天能出來，反正今年得出來。[12:44]2015年財政部長兩會期間答記者問第十頁，共四十六頁。

路邊社消息：剛獲得財政部營改增信息，營改增政策已提交國務院審批，爭取5月份出臺，政策要點如下：

（一）稅率:金融業(yè)和生活服務業(yè)適用6%稅率，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等其他行業(yè)適用11%稅率，均適用一般計稅方法。出口服務:對出口服務實行零稅率或免稅政策

（二）借款利息進項稅:暫不允許抵扣借款利息進項稅；（比較意外啊?。┩恋啬?？據(jù)說不允許抵扣的聲音占了上風。

（三）不動產(chǎn)進項稅:將新增不動產(chǎn)進項稅100%納入抵扣范圍，但試點初期分年度按5%比例抵扣，剩余部分作為期末留抵結轉下期繼續(xù)抵扣。

（四）海上自營油田:將現(xiàn)行對中海油總公司海上自營油田開采的原油、天然氣按5%征收率實物征收增值稅的征收方式，調整為適用17%稅率的一般計稅方式

（五）擬將現(xiàn)行增值稅4檔稅率簡并為3檔，保留17%、11%和6%稅率，取消13%稅率。將適用13%稅率貨物中與農業(yè)生產(chǎn)和居民生活相關貨物（如農業(yè)生產(chǎn)資料、農產(chǎn)品、自來水）的稅率下調為11%，相應將購進農產(chǎn)品的扣除率由13%下調為11%，將化石能源等貨物（如天然氣、煤氣）的稅率上調為17%

（六）試點實施時間：選擇2015年10月1日全面實施三個行業(yè)營改增并同步簡并稅率。是真的么？第十一頁，共四十六頁。張偉看“營改增路邊社最新消息”根據(jù)路邊社消息，營改增又有最新動向，不知道是否準確。與焉梅老師一番討論后，張偉先來說說理解：一、金融和生活服務業(yè)的稅率6%，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)11%稅率，均適用一般計稅方法；借款利息暫不能抵扣。金融保險業(yè)和生活服務業(yè)為啥要一般計稅方法呢？原來不是有方案說可能簡易征收么？

一是，如果一律簡易征收，則只不過是營業(yè)稅改了個名而已，那么地稅局的同志完全有理由說，換個馬甲就咸于維新了？要都是簡易征收，還不如讓我們繼續(xù)征收營業(yè)稅呢！增值稅的魅力在于一般計稅，簡易征收和營業(yè)稅的唯一區(qū)別在于，營業(yè)稅下游鐵定沒得抵，簡易征收是否可以開增值稅專用發(fā)票，要看政策設計。簡易征收如果不是確實有必要，還是少點好！

二是，生活服務業(yè)的下游幾乎是不能抵扣的，而本方案中借款利息也不允許抵扣，一般計稅還有意義么？其實這種方案的意義在于生活服務業(yè)和金融保險業(yè)本身可以享受營改增允許進項抵扣的政策紅利了，否則金融業(yè)的諸多業(yè)務，勢必要再設計差額納稅，也不利于未來允許下游借款利息抵扣的傳導機制，上游差額了，是開全額增票還是差額增票，這個已經(jīng)多次上演的政策設計難題，又該犯難了！

三是，本方案中借款利息不允許抵扣，應該和理論無關，純屬財政收入的考量。2015年1季度收入增幅只有2.7個點，2季度更是下降了3.1個點，壓力山大啊！四是，生活服務業(yè)。小門小戶多在年收入500萬元以下，屬于小規(guī)模納稅人，征收率3%減稅沒商量！第十二頁，共四十六頁。

二、新增不動產(chǎn)進項100%納入抵扣范圍，但試點初期分年度按照5%比例抵扣，剩余作為留抵稅額，結轉下期繼續(xù)抵扣。立法者面對營改增至少有三個難題。

(一)經(jīng)過測算，不動產(chǎn)營改增減稅效應過大。幾乎幾千億元的減稅，在經(jīng)濟下行通道時期，減稅效應過大，財政難以承受。

(二)"冰火兩重天"。住宅開發(fā)商下游作為終端消費者，不能抵扣進項，而建筑企業(yè)增稅基本是定局的，其增加的稅負必然向后傳導，住宅開發(fā)商兩邊不靠，稅負可能會有所上升。而商業(yè)地產(chǎn)，由于下游能夠抵扣進項稅額，減稅額度大的驚人?？傮w看，不動產(chǎn)營改增減稅力度很大，但卻是冰火兩重天。

為了解決減稅過大的問題，原來的思維無外乎兩個方面：

1.嚴格控制開發(fā)企業(yè)進項，比如采取土地抵扣率降低或不允許抵扣等方法。但是這種方式，一巴掌打下去，住宅與商業(yè)地產(chǎn)一塊打，藥性過猛，不是精確打擊，住宅開發(fā)商受不了，影響民生！

2.干脆不允許購進不動產(chǎn)抵扣，同時給予較為寬松的土地抵扣政策。這樣做，倒是不影響住宅，因為住宅原本就不能抵扣。但是，一刀切不允許購進不動產(chǎn)抵扣，減稅過大問題解決了，政策紅利也幾乎消失殆盡。已經(jīng)有一個借款利息不允許下游抵扣了，不動產(chǎn)再不允許抵扣，增值稅鏈條傳導機制受到了極大破壞，更不是好方案。第十三頁，共四十六頁。想來想去，左右為難，著實難為了財政部總局的領導們！而目前的方案有"柳暗花明又一村"之感：允許下游抵扣，但是每年抵扣5%，減稅效應大大遞延，每年5、600億元的減稅效應，財政可以支撐，政府滿意了;由于解決了減稅效應過大的問題，對于土地等抵扣項政策可以適當從寬，開發(fā)商滿意了;而購買不動產(chǎn)用于抵扣的下游，畢竟是允許100%抵扣，雖然分期抵扣，優(yōu)惠力度大大降低，還是比營業(yè)稅時代強得多，下游客戶也可以滿意。這樣從理論上來說，幾個方面都可以滿意，至少不是強烈不滿了。應當是較好的制度設計。其實按照20年抵扣的政策，列位看官，看出來了吧，就是收入型增值稅啊！如果該方案實施，我國就變?yōu)榱讼M型增值稅與收入型增值稅并存的局面。

(三)購買地產(chǎn)的企業(yè)多年繳不到稅的問題也迎刃而解了。例如，由于購買一座大樓，商場居然4、5年不繳稅，由于購買廠房，工廠4、5年不交稅，你讓本屆政府情何以堪？任期內居然見不到稅款，雖然功不必在我，那也不盡合理。每年只讓你按照折舊額抵扣，有減稅，但是也不至于繳不到稅，也算皆大歡喜。自己建造大樓自己出租的企業(yè)怎么辦呢？難道是先視同銷售全額繳納增值稅，然后再自己按照20年抵扣么？可是企業(yè)缺乏納稅必要資金啊！諸多征管難題，將會考驗稅務機關，收入型增值稅，本就是征管高難度！改革是利益的重新組合，牽一發(fā)而動全身，幾家歡樂幾家愁：既要考慮稅制原理，體現(xiàn)營改增改革初衷;又要顧及各行各業(yè)的利益不能波動太大，做到平穩(wěn)過渡;最重要的是必須保證財政能夠承受減稅金額。三個方面都理順了，營改增這艘大船方能破浪前行，財政部總局的頂層設計者們著實是辛苦了！第十四頁，共四十六頁。第三部分：具體問題解析一、營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入是上升，還是下降？二、營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤是上升，還是下降？三、結構性減稅四、正確的比價原則，至關重要五、“甲供材”的偽命題！六、“留抵稅額”（納稅義務發(fā)生時間的煩惱?。┢?、

存量房問題八、專用發(fā)票的極端重要性九、12項進項稅額剖析十、6項銷項稅額與剖析第十五頁，共四十六頁。一、問：營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入是上升，還是下降？結論：相同回款的情況下，銷售收入將下降9.91%！應用1：上市公司公告，解釋銷售收入下降或增速放緩的營改增原因；應用2：同營改增前比較銷售收入業(yè)績，要進行換算，不能直接比較。9590.09第十六頁，共四十六頁。二、問：營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤是上升，還是下降？

收入的上升與下降是浮云，銷售收入1億元，利潤為1000萬元，與銷售收入為2000萬元，利潤為1000萬元，效果是一樣的。

結論1：當“銷售回款”與“支付價款”一致的情況下，至少需要取得4.91萬元的進項稅額，則利潤與營改增前保持不變。換算為11%的稅率，即：100元的銷售回款，在購買成本不變情況下至少44.64萬元的進項金額取得專用發(fā)票。

結論2：由于營改增動了所有行業(yè)的奶酪，因此銷售回款與支付價款都可能發(fā)生聯(lián)動變化，需要按照此方法重新進行測算。5=9.91-4.91第十七頁，共四十六頁。假設房開企業(yè)收取房款100萬元；營業(yè)稅=100×5%=5（萬）虛擬利潤=95萬假設收取房款為100萬元（價稅合計）；增值稅=銷項稅額-進項稅額（假設進項稅額為0）銷售額=100÷（1+11%）=90.09（萬元）銷項稅額

=90.09×11%=9.91（萬元）營業(yè)稅下游客戶支付房款100萬元；成本=100萬元增值稅商業(yè)地產(chǎn)（下游能抵扣）假設支付房款為100萬元進項稅額

=9.91（萬元）成本=90.09（萬元）住宅（下游不能抵扣）假設支付房款為100萬元成本=100（萬元）分析：

1.房地產(chǎn)企業(yè)在房款一定的前提下，營改增后，利潤下降4.91萬元（95-90.09萬元）

2.營改增后，如果下游購買房產(chǎn)的企業(yè)可以抵扣進項稅，則下游企業(yè)利潤增加9.91萬元。

上下游合計利益=9.91-4.91=5（萬元）分析：

4.當下游不能抵扣時，下游的成本仍然為100萬元，而上游利潤下降4.91萬元。上下游合計利益=-4.91=（萬元）分析：

3.當下游能抵扣時，即使房地產(chǎn)企業(yè)一分錢進項都沒有，營改增后上下游合計利益仍然為5萬元，但是房地產(chǎn)企業(yè)利潤下降，下游企業(yè)利潤上升。如果要想平分5萬元的營改增利益，則房地產(chǎn)企業(yè)的含稅銷售價格應提高到108.225萬元，此時上游的銷售收入為97.5萬元，下游的成本為97.5萬元。分析：

5.當下游不能抵扣時，如果房地產(chǎn)企業(yè)不漲價，且維持原來的95元利潤，則需要取得44.64元×11%=4.91（萬元）的進項稅額。進項金額約為價稅合計的44.64%。稅負比較！利潤下降=95-90.09=4.91（萬元）利潤上升=100=90.09=9.91（萬）利潤持平第十八頁，共四十六頁。全國人大代表、中建五局董事長魯貴卿在兩會議案中提出了相關意見第一個原因是增值稅是價外稅，營改增后建筑業(yè)營業(yè)收入從原來的營業(yè)稅收中剔除了應交納11%的增值稅銷項稅額，因此收入會正常下降約9.9%。第二個原因就是稅負和現(xiàn)金流出增加，利潤總額下降，本質上是進項發(fā)票無法足額取得，可以抵扣的進項稅少，造成稅負和現(xiàn)金流出增加，利潤總額下降。關于第二個原因，魯貴卿表示，具體可從以下幾方面來體現(xiàn)：一是建筑企業(yè)的特殊成本如勞務、地材等，在目前的試點方案下很難取得增值稅專用發(fā)票，進項抵扣不充分。建筑企業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，勞務成本占總成本的20%—30%，該部分成本以及自有人工成本在目前設定的稅收改革方案下，很難取得可抵扣的增值稅進項發(fā)票。第十九頁，共四十六頁。二是根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》規(guī)定，一般納稅人銷售自產(chǎn)的建筑用砂石、磚瓦、石灰、混凝土等貨物，可選擇按照簡易辦法依照6%征收率計算繳納增值稅，減少了建筑企業(yè)可抵扣的增值稅進項稅額。（根據(jù)總局2014年36號公告，目前已經(jīng)按照3%兼并征收率）三是目前營改增還未覆蓋所有行業(yè)，無法形成完整的產(chǎn)業(yè)抵扣鏈條。比如，企業(yè)從金融機構借款的利息，由于金融行業(yè)的營改增滯后于建筑行業(yè)，造成目前還無法抵扣。四是建筑企業(yè)在營改增之前購置的存量設備、材料和在建工程中所含的增值稅款在目前的試點方案中還未允許抵扣；如果“甲供材”供應商不能將材料的增值稅發(fā)票直接開給建筑企業(yè)，而是給開發(fā)商，則會使建筑企業(yè)的此部分成本的增值稅不能得到抵扣。五是建筑企業(yè)現(xiàn)行的組織架構、營銷模式、集中采購、財務管理、稅務管理和信息系統(tǒng)等重要管理體系還未適應增值稅的管理要求，特別是在分包方、分供方等選擇上，能提供較高增值稅專用發(fā)票的一般納稅人短期內還難以培育形成。第二十頁，共四十六頁。第二十一頁，共四十六頁。建安企業(yè)各項成本比例圖第二十二頁，共四十六頁。三、結構性減稅：

總體算賬：減稅不商量！（財政部的難題）

個別計量：幾家歡樂幾家愁！

地產(chǎn)企業(yè)：冰火兩重天！（下游能抵與不能抵，完全兩個樣?。?/p>

結論：

1.要學會給下游漲價的技巧，營改增的利益不能拱手想讓；

2.面對上游的漲價，如果在合理區(qū)間內，要學會默默的自己扛！例：廣告業(yè)結構性減稅示意表（假設無進項）序號企業(yè)類型營業(yè)稅領域增值稅領域

收入（成本）營業(yè)稅利潤收入（成本）增值稅利潤利潤對比1廣告公司10059594.345.6694.34-0.662地產(chǎn)企業(yè)100

-10094.34

-94.345.66合計

5第二十三頁，共四十六頁。地產(chǎn)企業(yè)結構性減稅示意表1（假設無進項，下游可抵扣）序號企業(yè)類型營業(yè)稅領域增值稅領域

收入（成本）營業(yè)稅利潤收入（成本）增值稅利潤利潤對比1地產(chǎn)公司10059590.099.9190.09-4.912下游企業(yè)100

-10090.09

-90.099.91合計

5地產(chǎn)企業(yè)結構性減稅示意表2（假設無進項，下游住宅不能抵扣）序號企業(yè)類型營業(yè)稅領域增值稅領域

收入（成本）營業(yè)稅利潤收入（成本）增值稅利潤利潤對比1地產(chǎn)公司10059590.099.9190.09-4.912個人住宅100

-10090.09

-1000合計

-4.91地產(chǎn)企業(yè)結構性減稅示意表3（假設進項4.91萬，下游住宅不能抵扣）序號企業(yè)類型營業(yè)稅領域增值稅領域

收入（成本）營業(yè)稅利潤收入（成本）銷項進項利潤利潤對比1地產(chǎn)公司10059590.099.914.919502個人住宅100

-10090.09

-1000合計

0第二十四頁，共四十六頁。四、正確的比價原則，至關重要？（要全員培訓這種理念，尤其是業(yè)務人員。如何正確梳理供應商）增值稅是價外稅，不影響損益！哪家強？結論1：如果你簽訂的是含稅價款，一定要附加發(fā)票類型的限制，否則對企業(yè)成本影響很大；結論2：如果你簽訂的是不含進項稅價，恭喜你，穩(wěn)坐釣魚臺，根據(jù)發(fā)票類型，決定付款金額。兩種比價方式，其實都可以，但是一定要弄清楚原理。第二十五頁，共四十六頁。五、“甲供材”的偽命題?。追胶鸵曳綍帗?7%材料進項么？）不含稅采購價格與甲供材的關系序號情形不含稅價支付乙方價款支付材料商價款成本1甲供材2001111172002大包200222

200甲供材與營改增的誤區(qū)（含稅價計算）序號情形含稅價支付乙方價款支付材料商價款成本1甲供材2281111172002大包228228

205.51第二十六頁，共四十六頁。六、“留抵稅額”問題應納稅額=銷項稅額-進項稅額-上期留抵序號銷項稅額進項稅額上期留抵應納稅額1月1000

10002月

1000

3月

1000

合計

10001.留抵能退稅么？沒門2.注銷時，留抵怎么辦？（財稅[2005]165號財政部國家稅務總局關于增值稅若干政策的通知財稅〔2005〕165號

六、一般納稅人注銷時存貨及留抵稅額處理問題

一般納稅人注銷或被取消輔導期一般納稅人資格，轉為小規(guī)模納稅人時，其存貨不作進項稅額轉出處理，其留抵稅額也不予以退稅。第二十七頁，共四十六頁。六、“留抵稅額”（納稅義務發(fā)生時間的煩惱?。{稅額=銷項稅額-進項稅額-上期留抵（一）政策訴求（二）均衡進項（時間進度）（三）項目搭配（四）留抵稅額抵頂欠稅（五）吸收合并，別人的留抵自己用（六）你還經(jīng)常遇到稅局要完成任務，強制不允許抵扣的情況，如何處理？第二十八頁，共四十六頁。六、“留抵稅額”（納稅義務發(fā)生時間的煩惱?。┓桨?：一般計稅方式（留抵倒掛）序號期間進項上期留抵銷項應納稅額1建設期4000

2預售期200040001000040003竣工結算期2000

方案2：預征清算方式（銷售比例低會多繳稅，壓資金）序號期間進項上期留抵銷項預征（1.5%）應納稅額1建設期4000

2預售期2000400010000150015003竣工結算期20006000

4清算8000

100001500500方案3：一般計稅加清算（先繳稅，后清算，壓資金）序號期間進項上期留抵銷項應納稅額1建設期4000

2預售期200040001000040003竣工結算期20006000

4清算8000

100002000第二十九頁，共四十六頁。建設期預售前期完工決算預售后期40305050方案1：采取一般方法，則預售前期繳不到增值稅，但是在完工決算期間取得的增值稅專用發(fā)票，缺乏銷項與之相配比，導致預售后期繳納巨額稅款，而完工決算期形成巨額留抵稅額。方案2：采取對預售收入按照預征率預征，完工決算清算的方式，預售前期明明有大量留抵，卻繳納了稅款。但是可以解決倒掛問題。第三十頁，共四十六頁。七、存量房問題（“營業(yè)稅pk小規(guī)模pk簡易征收pk一般計稅）納稅人小規(guī)模納稅人一般納稅人一般計稅簡易征收（一）小規(guī)模納稅人（500萬元以下）：3%征收率（二）簡易征收：3%征收率（過渡期是否5%？）（三）一般計稅：銷項稅額-進項稅額-上期留抵第二十六一般納稅人兼營免稅項目或者非增值稅應稅勞務而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，按下列公式計算不得抵扣的進項稅額：

不得抵扣的進項稅額＝當月無法劃分的全部進項稅額×當月免稅項目銷售額、非增值稅應稅勞務營業(yè)額合計÷當月全部銷售額、營業(yè)額合計倉儲老設備租賃公共交通裝卸搬運收派電影放映動漫相關老房子新房子第三十一頁，共四十六頁。

七、存量房問題存量房問題

（老房子老辦法，新房子新辦法）序號方案實施可能性分析1粗暴過渡不可能。運輸業(yè)的悲劇不能上演2期初存貨不可能。征管不能承受之重！3簡易征收5%可能性最大;一是增值稅下降到4.76；二是下游是否允許抵扣要看政策設計。4繼續(xù)征營業(yè)稅有一定可能性，個人認為不合理。5難題購進的材料，如何區(qū)分用于新項目，還是老項目，將考驗稅務機關的征管水平。第三十二頁，共四十六頁。已有土地儲備，未抵扣進項！在建樓盤，未抵扣進項！存量房，未抵扣進項！營改增1.預計：將會有過渡性政策，給予存量項目5%的簡易征收率。但是，是否允許開具增值稅專用發(fā)票，允許下游抵扣，就是問題的焦點所在了！3.風險點：購進材料用于簡易征收項目，是不允許抵扣進項稅的，但是未來購進材料到底適用于新樓盤，還是老樓盤，就是稅務稽查的重點了！2.抉擇：如前所述，如果下游客戶可以抵扣進項，即使沒有進項，選擇一般計稅，仍然有利，但是如果下游不能抵扣，則一定會選擇簡易征收。如果下游客戶既有要專用發(fā)票的，也有不要專用發(fā)票的，該何去何從呢？存量房問題！方案1：給予存量項目5%的簡易征收率，征收增值稅。方案2：存量項目繼續(xù)征收營業(yè)稅，老項目老辦法，新項目新辦法。兩種方案，比較起來，第一種可能性大一些。第三十三頁，共四十六頁。問題：過渡期選擇簡易征收，還是一般計稅呢？地產(chǎn)企業(yè)：利潤下降4.91下游抵扣：利潤上升9.91結論：如果下游可以抵扣，果斷選擇一般計稅，即使自己沒有進項，雙方的利潤合計上升5，對下游有漲價空間。地產(chǎn)企業(yè)：利潤下降4.91不能抵扣：

利潤持平結論：如果下游不能抵扣，選擇一般計稅還是簡易征收，取決于是否能夠取得4.91的進項。一般來說存量項目難以取得那么多的進項，應選擇簡易征收。第三十四頁，共四十六頁。房地產(chǎn)營改增

——由營業(yè)稅思維轉化為增值稅思維的重要性

房地產(chǎn)營改增政策走勢牽動了開發(fā)商的心臟，土地到底能不到抵扣？利息是否能夠抵扣？存量房如何處理？甲供材爭搶材料進項是偽命題么？納稅義務時間如何設置呢？營改增與所得稅的互動關系又是神馬？個個問題的追問都極端重要，然而過多的政策預測與分析，恐怕也濟于事，因為樓繼偉他老人家心里都沒譜呢！且政策既定后，無論嚴厲，還是寬松，對每一個企業(yè)都是公平的。

青山遮不住，畢竟東流去，營改增的大潮無法阻擋，當今之計，張偉認為：迅速由營業(yè)稅思維轉換為增值稅思維才是正著，只有掌握了增值稅規(guī)律，方能在政策既定的情況下，不管東南西北風，迅速找到有利于自己的稅務規(guī)劃通道。這些規(guī)律，看似簡單平淡，“善用者”自有滋味在心頭！

營改增，我來了！第三十五頁，共四十六頁。八、專用發(fā)票的極端重要性?。ㄒ唬?80天內必須認證?。ǘ┱J證當月必須抵扣；（三）票貨款三流一致；（國稅發(fā)[1995]192號文件）（四）第三方票堅決不能要；（五）發(fā)票形式也很重要（印章不符、非防偽稅控清單）（六）謹防變形票；（七）建議招聘一個有增值稅報稅經(jīng)驗的會計，或者外包給有經(jīng)驗的事務所，平穩(wěn)過渡營改增風險期（八）虛開與接收虛開增值稅專用發(fā)票的刑事責任。第三十六頁，共四十六頁。第三十七頁，共四十六頁。第三十八頁，共四十六頁。稅務稽查刑事責任稅額1萬元以上稅額5萬元以上？份數(shù)100份或金額40萬元以上；份數(shù)100份或金額40萬元以上；第三十九頁，共四十六頁。九、進項稅額分析地產(chǎn)企業(yè)允許抵扣進項項目一覽表序號項目方案1土地11%與6%、零抵扣率之爭；核定抵扣與憑票抵扣之爭2建安11%進項不商量，建筑企業(yè)稅負增加，可能轉嫁成本3甲供材在增值稅領域得到徹底解決（正確比價原則）視同銷售？4苗木綠化苗木綠化毀三稅（企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅）5設計費境內設計和境外設計6廣告費文化創(chuàng)意業(yè)7前期物業(yè)估計為6%稅率8質保金必須取得專用發(fā)票9其他進項比如小汽車第四十頁，共四十六頁。

可抵扣進項稅額不能抵扣部分職工薪酬毛利政府規(guī)費拆遷補償費稅金無專票地產(chǎn)企業(yè)增值稅計算正確的比價原則問：M房地產(chǎn)公司購買一批材料：A公司：開具專用發(fā)票，價稅合計117萬元；B公司：小規(guī)模代開專用發(fā)票，價稅合計103萬元；C公司：開具普通給發(fā)票，價稅合計100萬元；哪家強？商品價值=C+V+M第四十一頁，共四十六頁。1土地2建安4